הדפסה

1994 בע"מ נ' תבור

לפני השופט יצחק כהן

א.ג.ס. טכנולוגיות 1994 בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יונתן גליק

המערערת

נגד

נציגות הבית המשותף "בית תבור"
ברח' האתגר 1 טירת הכרמל

ע"י ב"כ עו"ד מוסא אסעד

המשיבה

פסק דין

1. ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה (הגב' צפורה פיגנבוים), מתאריך 7.8.2012 בתיק מס' 220/11.

2. פסק דינה של כב' המפקחת הבכירה, ניתן בתביעה שהגישה המשיבה נגד המערערת בתאריך 15.9.2011. בתביעתה עתרה המשיבה לכך שהמערערת תחויב לשלם לה סך 5,394 ₪, עבור דמי נציגות הבית המשותף לשנת 2011, כמפורט להלן:

(א) חוב לנציגות הבית המשותף לשנת 2011 4,794 ₪;
(ב) שכ"ט עו"ד בגין משלוח מכתבים 600 ₪.
------------
סך הכל 5,394 ₪.

3. המערערת לא הגישה כתב הגנה, ועל כן בתאריך 8.11.2011 ניתן נגדה פסק דין בהעדר הגנה. בעקבות זאת הגישה המערערת בקשה לביטול פסק הדין, וטענה כי לא קיבלה את כתב התביעה, ופסק הדין בוטל. משבוטל פסק הדין, נקבעה התביעה לשמיעת ראיות, ולאחר מכן ניתן פסק דין, אשר החיה מחדש את פסק הדין שבוטל.

4. בפסק הדין קיבלה כב' המפקחת הבכירה את טענות המשיבה, וזאת בהסתמך על עדותו של מר יוסף עזקיאל, המשמש כנציגות הבית, שעדותו הייתה אמינה בעיני כב' המפקחת הבכירה. למעשה, שתיים היו טענות המערערת:

(א) המערערת חויבה לשלם את דמי הנציגות לפי שטח של 94 מ"ר בעוד שלטענתה החזיקה היא בשטח של 68 .40 מ"ר , אותו מכרה לחברת א.ר. אלקטרוניקה בע"מ. טענת המערערת בעניין השטח נסמכת על שטר העברת זכות החכירה, שניתן עליו אישור מינהל מקרקעי ישראל, ובו מצוין השטח שהוחכר למערערת (ונמכר כאמור);

(ב) המערערת טענה כי במשך 8 חודשים (החל מחודש ינואר עד חודש אוגוסט 2011) הנכס לא היה מאוכלס, ועל כן זכאית הייתה להנחה בשיעור 50% מדמי הנציגות.

לעניין השטח קבעה כב' המפקחת הבכירה, כי כל עוד נשמרת היחסיות בין בעלי היחידות השונות, אין נפקא מינה, אם חלוקת הדמים לנציגות הבית, נעשית על פי השטחים שבעלי היחידות מחזיקים והמשמשים לתשלום הארנונה לרשות המקומית, או על פי השטחים שהוחכרו לבעלי היחידות על ידי מינהל מקרקעי ישראל. באשר להנחה מדמי הנציגות בתקופה בה הנכס לא היה מאוכלס, קבעה כב' המפקחת, שלא היה בסיס משפטי לטענתה של המערערת, שכן לא ניתן לתת לה הנחה כאשר לא כל בעלי היחידות מסכימים לכך, שכן משק הכספים של נציגות הבית הוא משק סגור, והנחה הניתנת לאחד מהדיירים, מטילה עול כבד יותר על הדיירים האחרים.

על כך הוגש הערעור שלפני.

5. לפני המועד שנקבע לשמיעת הערעור, הגישה המערערת בקשה להגשת ראיות נוספות בערעור. בהחלטתי, שניתנה בפתח הדיון, קבעתי כי הדיון בבקשה יהיה חלק מהערעור עצמו, וההחלטה לגביה תינתן בפסק הדין.

הראיות שהמערערת מבקשת להגיש הן שתי ראיות. האחת היא מסמך, שנחתם על ידי מר ראובן פרידמן, שרכש מאת המערערת את זכות החכירה בנכס שהחזיקה בבניין, והחברה שבשליטתו, אלי ראובן אלקטרוניקה בע"מ, מחזיקה אף בנכס אחר בבניין. מר פרידמן מסר הצהרה, כי בעת שהחזיקה בנכס לא מאוכלס בבית המשותף בו אנו עוסקים, קיבלה החברה הנחה בשיעור של 50% מדמי הנציגות בתקופה בה הנכס לא היה מאוכלס. המסמך השני הוא מאזן בוחן, שהופק בתאריך 22.7.2012, ולפיו חברת א. ר. אלקטרוניקה בע"מ, שילמה 50% מהדמים לנציגות הבית בשנת 2011.

6. לאחר ששקלתי טענות הצדדים, הנני דוחה את הבקשה להגשת הראיות הנוספות.

אם סברה המערערת, שהיה מקום להוכיח טענותיה באמצעות בעלי יחידות אחרות בבניין, ששילמו בשנת 2011 מחצית מהסכומים לנציגות הבית, היה עליה לנסות ולאתר אנשים אלה מבעוד מועד. הליך הערעור לא נועד לאפשר לצדדים לשפר עמדותיהם, והגשת ראיות נוספות תתאפשר רק במקרים מיוחדים, בהם מדובר בראיות שלא ניתן היה להשיג קודם לכן. הצהרתו של מר פרידמן אינה מסוג הראיות האלה, שכן אם רצתה המערערת, יכולה הייתה לאתרו לפני שמיעת הראיות בפני כב' המפקחת.

באשר למאזן הבוחן, הרי שמדובר במסמך שהופק בתאריך 22.7.2012, לאחר המועד בו נשמעו הראיות בפני כב' המפקחת. ואולם, גם מסמך זה יכולה הייתה המערערת לבקש מנציגות הבית לפני שמיעת הראיות, ואם לא הייתה נענית, יכולה הייתה להגיש בקשה לכב' המפקחת לחייב את הנציגות למסור לה מסמך זה. על כן, גם בעניין זה אין מקום להתיר למערערת להגיש את הראיה הנוספת.

על כן וכאמור, הנני דוחה את הבקשה להגשת הראיות הנוספות.

7. המחלוקות העיקריות בין הצדדים נוגעות לשתי נקודות. הנקודה האחת היא נושא השטח שהמערערת החזיקה. הנקודה השנייה היא זכאות המערערת לקבל הנחה בשיעור 50% מדמי הנציגות. בשתי נקודות אלה הנני סבור שהדין הוא עם המערערת, ולהלן אביא את הטעמים למסקנתי זאת.

8. לעניין השטח:

על פי החלטה שניתנה על ידי כב' המפקחת הגב' יעל ליבוביץ, בתיק 170/10, חויבה נציגות הבית לקיים אסיפת דיירים בתאריך 17.11.2010. כב' המפקחת ליבוביץ קבעה הוראות מפורטות כיצד להזמין את בעלי היחידות וכיצד לקיים את האסיפה. הנציגות קיימה את הוראת כב' המפקחת ליבוביץ, אלא שהמערערת טוענת, כי לא הוזמנה לאסיפה.

מכל מקום, בהחלטתה קבעה כב' המפקחת ליבוביץ כדברים הבאים:

"צורת חלוקת ההוצאות תישאר כפי שהנה היום, על פי המטרים הרבועים הרשומים מזה שנים בספרי ועד הבית. המשך התשלומים יעשה לפי מטרים אלה אלא אם ימציא בעל דירה למועד האסיפה הכללית אישור זכויות מאת מינהל מקרקעי ישראל ובו מופיע שטח שונה ליחידה. יחידות שיציגו אישור כנ"ל יתוקן שטח היחידה בספרי הועד בהתאם. לאחר ששטחי היחידות יעודכנו בספרי הועד, יעשה חשבון מחודש של הוצאות הבית מכאן ולהבא. סך כל ההוצאות הדרושות לאחזקתו של הבניין יחולקו בהתאם לשטחים אלה."

9. לא נתברר בפני, האם המערערת המציאה אישור כאמור לפני מועד האסיפה שכונסה. מכל מקום, ברור שעל פי החלטת כב' המפקחת ליבוביץ, הכוונה הייתה ליצור מנגנון חישוב שונה, החל משנת 2011 ואילך (שכן האסיפה כונסה בתאריך 17.11.2010 והחלטת כב' המפקחת ליבוביץ מתייחסת ל"המשך התשלומים"). במנגנון החישוב החדש, השטח המשמש כבסיס לחישוב הדמים לנציגות, הוא השטח המופיע באישור מינהל מקרקעי ישראל.

כאמור, המערערת מכרה את זכויות החכירה לחברת א. ר. אלקטרוניקה בע"מ, ומשטר העברת זכויות החכירה עולה, שמדובר בשטח של 68.40 מ"ר לפי רישומי מינהל מקרקעי ישראל. גם אם אניח שהמערערת לא המציאה את האישור עובר לאסיפה שכונסה על פי הוראות כב' המפקחת ליבוביץ (כיוון שלטענתה לא הוזמנה לאסיפה), הרי ברור הדבר, שמעת שמציגה היא מסמך מאת מינהל מקרקעי ישראל, בו נרשם השטח על פי רישומי המינהל, היה מקום לשנות את שיטת החישוב לגביה.

אלמלא החלטתה של כב' המפקחת ליבוביץ, לא הייתי מוצא מקום להתערב בהחלטת כב' המפקחת הבכירה, שכן מקובלת עלי קביעתה, שכל עוד נשמרת היחסיות בין בעלי היחידות, אין נפקא מינה אם הדמים לנציגות יחושבו לפי השטח המשמ ש לתשלום הארנונה או לפי שטח שהוחכר על ידי מינהל מקרקעי ישראל. ואולם, מעת שכב' המפקחת ליבוביץ קיבלה ההחלטה לשנות את שיטת החישוב, לא ניתן לקיים מצב לפיו תהיינה בבניין שתי קבוצות של דיירים, שתשלמנה את הדמים לנציגות הבית שלא על פי אותו מכנה משותף. במילים אחרות, אין לקבל מצב, שקבוצת דיירים אחת תשלם לפי השטחים שהוחכרו על ידי המינהל, וקבוצת דיירים אחרת תשלם לפי השטחים המשמשים לגביית הארנונה לרשות המקומית.

10. על כן, הנני מקבל את הערעור, והנני קובע, כי השטח לחישוב חיוביה של המערערת לנציגות הבית המשותף, בגין שנת 2011, יהיה השטח 68.40 מ"ר.

11. לעניין ההנחה:

אין כל מקום לחלוק על קביעותיה העקרוניות של כב' המפקחת הבכירה, שקבעה, כי משק הכספים הוא סגור, וכל עוד אין בתקנון הוראה המתירה הפחתת דמי הנציגות לדייר פלוני בגין נכס שאינו מאוכלס, לא ניתן להעניק לו הנחה שכזאת. כמו כן, מקובל עלי, שהנחה שתינתן לדייר פלוני תגרום לכך, שהנטל על דיירים אחרים יגדל.

ואולם, נראה הדבר, שבמקרה שלפני, הייתה הסכמה שבגין נכס שאינו מאוכלס תשולם רק מחצית מהסכום הקבוע, ובמכתב הנציגות למערערת, מתאריך 1.1.2011, פורט החישוב, ונקבע, שכל עוד הנכס שבבעלותה אינו מאוכלס, היא תשלם את מחצית הסכום בלבד (ונכתב במסמך: "עד אכלוס 50% 3 ₪").

12. על כן, הנני סבור, שיש מקום לתקן את חיוביה של המערערת לפי נתון זה, ולהתחשב בכך, שמחודש ינואר 2011 ועד לחודש אוגוסט 2011, הנכס שבבעלותה לא היה מאוכלס.

12. עריכת החישוב:

לפי הנתונים שלעיל, חישוב הסכומים לנציגות הבית המשותף יעשה כדלקמן:

(א) סכום למ"ר בשמונה חודשים ללא אכלוס 3 ₪ למ"ר.
(ב) השטח לפי אישור מינהל מקרקעי ישראל 68.40 מ"ר.
--------------------
(ג) החיוב החודשי 205.20 ₪.
(ד) מספר החודשים 8 ₪.
------------------
(ה) החיוב לתקופה בה הנכס לא היה מאוכלס 1,641.60 ₪.

(ו) החיוב בארבעה חודשים עם אכלוס 6 ₪ למ"ר.
(ז) השטח לפי אישור מינהל מקרקעי ישראל 68.40 מ"ר.
------------------
(ח) החיוב החודשי 410.40 ₪.
(ט) מספר החודשים 4
------------------
(י) החיוב לתקופה בה הנכס היה מאוכלס 1,641.60 ₪.
------------------
סך הכל לשנת 2011 3,283.20 ₪.

13. אין מחלוקת, שהמערערת שילמה למשיבה סך 4,512 ₪, ומכן שסילקה את מלוא חובה בגין שנת 2011, ואף למעלה מכך, ודין תביעת המשיבה היה להידחות.

14. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני מקבל את ערעור המערערת, והנני מבטל את פסק דינה של כב' המפקחת הבכירה, מתאריך 7.8.2012, לרבות החיוב על פי פסק הדין שניתן בתאריך 8.11.2011.

(ב) כפועל יוצא מקבלת הערעור, הנני דוחה את תביעת המשיבה נגד המערערת.

(ג) הנני מחייב את המשיבה לשלם למערערת הוצאות המשפט, בשתי הערכאות, כולל שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 6,000 ₪.

(ד) ככל שהמערערת הפקידה עירבון, להבטחת תשלום הוצאות הערעור, הנני מורה למזכירות בית המשפט להשיב את העירבון למערערת, באמצעות בא כוחה.

ניתן היום, ט"ו בכסלו, תשע"ג , 29.11.2012, בהעדר הצדדים.