הדפסה

ת"א 3118-09 גרניר ניהול פרוייקטים בע"מ ואח' נ' מישור בניין והשקעות(מ.ש.)בע"מ ואח'

בית המשפט המחוזי בבאר שבע
ת"א 3118-09
02 אפריל 2012

לפני:
השופט יעקב שפסר

התובעת
והנתבעת שכנגד 1:
גרניר ניהול פרוייקטים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עודד זגורי

נגד

הנתבעים 1-3
והתובעים שכנגד:

הנתבע 4
ומקבל הודעת צד ג':

הנתבעים שכנגד 2-3
ושולחי הודעת צד ג':
1.מישור בניין והשקעות(מ.ש.)בע"מ
2.צביקה שוורצמן
3.רונן-צבי מרמלשטיין
שלשתם ע"י ב"כ עו"ד חיים קרבר

4.עו"ד ירון יטיב
ע"י ב"כ עו"ד יוסף תוסיה כהן

נגד

  1. אברהם פפיר
  2. עזבון המנוח שלמה גרנות ז"ל

שניהם ע"י ב"כ עו"ד עודד זגורי

פסק דין

רקע

האם הופר הסכם מכר מקרקעין שנכרת בין התובעת לנתבעת 1 ועל ידי מי, זו ליבתה של המחלוקת נשוא תיק זה.

1. ראשיתה של תובענה זו בכתב תביעה מקורי, במסגרתו, קודם לתיקונו, עתרה התובעת למתן סעד הצהרתי שיצהיר על ביטולו של הסכם מכר מקרקעין שנכרת ביום 1.7.08 בינה לבין הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), וכן לפסיקת סעדים כספיים הנובעים מביטול ההסכם, כל זאת בגין טענה להפרת הסכם המכר בידי הנתבעת, המוכרת, אשר יסודה כפי הנטען בהטעיית התובעת בנוגע לתכלית הקרקע.

כנטען בכתב התביעה המקורי, במסגרת עסקת מכר המקרקעין הובטח לתובעת כי המדובר בקרקע המתאימה להקמת מעונות סטודנטים, הבטחה שהתבררה ככוזבת ובפועל לא התאימה הקרקע לייעוד האמור.

כן, טענה התובעת בכתב התביעה המקורי כי הנתבעת הצהירה הצהרה כוזבת למנהל מקרקעי ישראל באשר לקרקע, אשר תוצאתה הרישומית המנוגדת להסכם היא כי מדובר בקרקע עליה מבנה בו 27 יחידות דיור ולא במגרש ריק.

2. כשנה לאחר הגשת התובענה עתרה התובעת לתיקון כתב התביעה, לאחר שנתחוור לה לטענתה כי למעשה אין במגרש נשוא ההסכם כל זכויות בניה, למעט זכויות להקמת 4 יח"ד בלבד, דבר המסכל כליל את יכולתה לבנות בקרקע באופן רווחי.

כן, הוסיפה התובעת במסגרת התיקון טענה להפרת ההסכם לאור העובדה כי הושבו לנתבעת תשלומים ששילמה עבור פיתוח המגרש, בעקבות הליך משפטי שניהלה, תשלומים אשר הוצהר בהסכם המכר כי הינם חלק מן הממכר.

3. מלבד הנתבעת מופנית התובענה גם כנגד מנהליה, הנתבעים 2 ו-3, וכנגד הנתבע 4, עורך ההסכם, בטענה להפרת חובותיו המקצועיות.

הנתבעת הגישה כתב תביעה שכנגד המופנה אל התובעת ואל שני בעליה, מר אברהם פפיר ועזבון המנוח שלמה גרנות ז"ל, בטענה להפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעים שכנגד, בשל אי תשלום מלוא תמורת הקרקע.

בהליך התובענה שכנגד הגישו הנתבעים שכנגד הודעה לצד שלישי כנגד הנתבע 4 בתובענה העיקרית.
4. עניינה של המחלוקת אם כן, בשאלת הפרתו, ובידי מי, של הסכם מכר המקרקעין שנכרת בין התובעת לנתבעת ביום 1.7.08, לפיו מכרה הנתבעת לתובעת את זכויותיה במגרש הידוע כחלק ממגרש מס' 10, בחלקו הצפוני, ברח' מעלות אשר 20 באשקלון, לפי תכנית מפורטת 4/במ/141 (להלן: "המגרש" או "הקרקע"), בתמורה לסך של 4 מיליון ₪ (להלן: "ההסכם").

תמצית טענות התובעת

5. תמצית טענות התובעת הינה כדלהלן:

בניגוד להצהרה מפורשת בהסכם, הנתבעת אינה בעלת זכויות חכירה בקרקע, אלא זכויותיה הינן מכח חוזה פיתוח בלבד, על כל המשתמע מכך. אישורי הזכויות הפרטניים בדבר זכויות חכירה ב-27 דירות, משקפים דירות שאינן קיימות. אישורים אלה נתקבלו אצל הנתבעת תוך הטעיית המנהל והם שווים כ"קליפת השום", שעה שאינם משקפים זכויות כלשהן. בפני התובעת הוצג מצג שווא הנוגע לזכויות הנמכרות ומכאן לשוויין הכלכלי.
בעת כריתת ההסכם היתה נטושה מחלוקת בין הנתבעת לבין החכ"ל אודות חובות עתק העומדים לחובת הנתבעת בגין פיתוח הקרקע, אולם זו הוסתרה במכוון מעיני התובעת, כמו גם הליכים משפטיים שנתקיימו סביב מחלוקת זו. חוב הפיתוח לא סולק עד כה ואישור התשלום שהוצג ניתן אך נוכח "תרגיל" מצד הנתבע 2 שמסר שיקים וחיללם.
התברר כי אין אפשרות מעשית, תכנונית ומשפטית לחידוש היתר הבניה בקרקע, מה גם שנוהלו בהיחבא מעיני התובעת הליכים לביטול ההיתר כליל, זאת, על אף כוונה מפורשת מצד הנתבעים כי ניתן לחדש במהירות את היתר הבניה שפג. במועד כריתת ההסכם ידעו הנתבעים כי לא ניתן עוד לחדש את ההיתר, עובדה הנתמכת בהליך שניהלו הנתבעים קודם לחתימה על ההסכם להשבת אגרות הבניה ולביטול ההיתר בטענה כי נסתם הגולל על האפשרות להקים בניין בקרקע נשוא ההסכם. בהתאם לפרשנות שניתנה ע"י ביהמ"ש להוראות התב"ע בפסק דין מיום 15.3.10, הוגבלה אפשרות הבניה ל-4 יח"ד בנות 4 חדרים ומעלה – בלבד, ולפיכך היתר הבניה מכיל למעשה זכויות שאינן בנות מימוש.
הנתבעים הסתירו מהתובעת הליך שניהלו קודם לחתימת ההסכם לביטול היתר הבניה והשבת הכספים ששולמו בגינו. ניהולו של הליך זה במקביל לחתימה על ההסכם עם התובעת מהווה הפרה יסודית מצד הנתבעים, הוא סותר כוונה נטענת לחידוש ההיתר ומעיד על הצהרתם הכוזבת של הנתבעים בדבר אפשרות לחידוש מהיר של ההיתר. כספי ההיתר הושבו לבסוף לנתבעת במסגרת הסדר פשרה וכך רוקן ההיתר מתוכן.
הנתבע 4 פעל ברשלנות ותוך ניגוד עניינים, נמנע מביצוע הבדיקות הנדרשות בקשר לקרקע, הסתפק באישורי זכויות שאינם תואמים את מצב בקרקע תוך הסתמכות עיוורת על הנתבעים. חמישה ימים קודם לכריתת ההסכם ייצג הנתבע 4 את התובעת ואת חברת "מעוף" בהסכם שנחתם ביניהם לשותפות בהקמה ובניהול של מעונות סטודנטים (להלן: "הסכם הסטודנטים"), וברי כי הסכם המכר נשוא התובענה נועד לשרת את הסכם הסטודנטים. אלא, שהנתבע 4 כשל בטיפול בעסקאות אלה משלא בדק ההתאמה הנדרשת.
הנתבעים 2 ו-3 התנהלו בדרכי תחבולה ואף במרמה למול התובעת, התנהלות החורגת מזו המאפיינת ברגיל נושא משרה, והמבססת חבות אישית.

תמצית טענות הנתבעים 1-3

6. תמצית טענות הנתבעים 1-3 הינה כדלהלן:

הורתה של תובענה זו בהפרת ההסכם מצד התובעת דווקא, בתשלום חלקי בלבד של תמורת הקרקע ואי תשלום היתרה, הפרה שמקורה בקשיים כלכליים אליהם נקלעה התובעת. בהתאם ללוח התשלומים היה על התובעת לסיים תשלום מלוא התמורה עד ליום 1.10.08, אלא, שחודש בלבד לאחר כריתת ההסכם, ביום 5.8.08, נחתם בין הצדדים, לפנים משורת הדין, נספח להסכם המאריך את המועד לתום התשלום ליום 30.11.08. אף בהארכת מועד זו לא עמדה התובעת והיא שילמה ע"ח הממכר סך של 2,251,082 ₪ בצירוף מע"מ, בלבד.
גרסתה המקורית של התובעת בדבר העדר התאמת הקרקע למעונות סטודנטים נטענה בתוקף זמן ממושך עד לתיקון התביעה, לרבות בתצהירים שהוגשו מטעם התובעת בהליכי ביניים שונים ואף בתצהיר התמיכה להתנגדות לביצוע שטר. לפי גרסה זו, לו ידעה התובעת על העדר ההתאמה לא היתה מתקשרת בהסכם, ומשנתגלה לה הדבר חדלה מלשלם. משקרסה גרסה זו, עתרה התובעת לתיקון התביעה בניסיון לעריכת "מקצה שיפורים".
הנתבעת לא התחייבה מעולם באשר למספר הדירות שניתן לבנות בקרקע, אלא, בהסכם הוצהר כי ניתן לבנות במגרש עפ"י התב"ע, כלומר, מה שאפשרי עפ"י התב"ע – הוא הנותן. המועד הקובע לבחינת הזכויות הוא מועד כריתת ההסכם, אז ניתן היה, לפי פרשנות הוראות התב"ע, לבנות 27 יח"ד. פרשנות שונה המאוחרת למועד כריתת ההסכם אינה יכולה להשליך על התחייבויותיה של הנתבעת בעת כריתתו, ואף נוכח פרשנות זו לא ידע המומחה מטעם התובעת כמה יחידות ניתן לבנות. מכל מקום, ניתן לבנות מספר רב בהרבה של דירות שגודלן עולה על 100 מ"ר, לאור העובדה כי הבניין שנבנה בחלקו הדרומי של המגרש אינו מכיל יותר מ-14 דירות בגודל זה.
התובעת ידעה בעת כריתת ההסכם על המחלוקת הכספית שנתגלעה בין הנתבעת לבין העירייה, והראיה לכך הרישום בסעיף 5.3 להסכם כי רק חלק התשלום שולם (בגובה 300,000 ₪) וככל שתהיה יתרה – היא תחול על התובעת. אף טענת התובעת כי עניין זה נתגלה לה לראשונה במהלך הליכי הגמ"ס נשוא תובענה זו, אינה מתיישבת עם העובדה כי הפרת ההסכם מצידה ע"י אי תשלום התמורה ארעה זמן רב קודם לכן, לכל המאוחר בחודש נובמבר 2008. הסכם הפשרה לפיו הושבו לנתבעת כספים בגין ההיתר שבוטל נחתם רק ביום 1.9.09, לאחר שהתובעת כבר תבעה את ביטול העסקה.
הוצאות הפיתוח אכן שולמו ע"י הנתבעת. לאור מחלוקת באשר לחישוב עלויות הפיתוח לשני המגרשים שנרכשו ע"י הנתבעת (מגרש 10 – חלקו הצפוני נשוא התובענה, ומגרש 11ג) נמנעה החכ"ל, בהסכמה, מהפקדת שיקים שנמסרו לה ע"י הנתבעת, תוך דחיית סיום ההתחשבנות לבניה האחרונה הצפויה להתקיים בחלקו הנותר של מגרש 11ג. מכל מקום, מחוו"ד היועמ"ש לעיריית אשקלון בשאלת חידוש היתר הבניה, עולה כי דרישת החכ"ל, עליה חלקה הנתבעת כאמור, לא עיכבה את מתן ההיתר.
התובעת ונציגה, מר פפיר, ידעו היטב בעת כריתת ההסכם כיצד רשומות הזכויות במגרש במנהל, כפי שצוין מפורשות בהסכם המכר, ולפי נספחיו, לרבות אישורי הזכויות הפרטניים שצורפו לו. אופן רישום הזכויות במגרש אינו מונע או מגביל את הסחר במגרש ואין לו כל השלכה על שוויו הכלכלי, והראיה היא הצעתה של חברת א.ד. זגורי מיום 10.2.10 להיכנס בנעלי התובעת. לפי עדויות נציגי המנהל בעלת הזכויות היתה ונותרה הנתבעת, זכייתה במגרשים מעולם לא בוטלה, והיא עמדה בחוזה הפיתוח אשר לפיו זכאית היא לזכויות חכירה. בזמנים הרלבנטים לחתימת ההסכם ניתן היה לבצע העברת זכויות במגרשים עפ"י חוזי חכירה פרטניים, כשם שנעשה עם חברת "חיבת הארץ" שבנתה בחלקו הדרומי של מגרש 10.
אין מקום להרמת מסך בנוגע לנתבעים 2 ו-3 ונציג התובעת, מר פפיר, בעדותו, הודה שאין בטענה זו דבר. באשר לחיובם של הנתבעים 2 ו-3 שכנגד, יש מקום לחיוב אישי לאור קיומן של מספר חברות אשר ההבחנה ביניהן אינה ברורה ועירוב נכסים.
הטענות בעניין העדר אפשרות לחידוש היתר הבניה לא נטענו בכתב התביעה ולפיכך מהוות הרחבת חזית פסולה, לה התנגדו הנתבעים. מכל מקום, ניתן היה להאריך את תוקף ההיתר שניתן ביום 13.4.03 ב-6 שנים נוספות, בהתאם לתקנות 20(ב) + 20א(ג) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, דהיינו, עד ליום 13.4.09.

תמצית טענות נתבע 4

7. תמצית טענות הנתבע 4 הינן כדלהלן:

יסוד התובענה בתסבוכת כלכלית אליה נקלעו התובעת והנתבעים שכנגד, תסבוכת בגינה ביקשו, שנה לאחר חתימת ההסכם, לבטלו ולשלם את הפיצוי המוסכם לנתבעת. משסירבה הנתבעת, החלו מועלות טענות שווא כנגד הנתבעים כולם, טענות שלא נשמעו קודם לכן ואשר עומדות בסתירה לפנייתה הקודמת של התובעת בבקשה לארכה שתאפשר לה מכירת הקרקע לצד ג', ולהתראתה שאם ארכה כאמור לא תאושר לה, תדרוש השבה בקיזוז הפיצוי המוסכם. בעדותו הודה מר פפיר כי גם כיום מעוניין הוא ברכישת הקרקע בתמורה זהה לנקובה בהסכם, ובלבד שלא יוטל עליו הפיצוי המוסכם. הגשת התביעה נעשתה לאחר ובעקבות פניית הנתבעת בהתראה לפני נקיטת הליכים בגין אי תשלום יתרת תמורת המגרש, וכצעד מנע. כתב התביעה (המקורי) התמקד באי התאמת המגרש להקמת מעונות סטודנטים, ותיקונו אינו אלא מסע דיג פסול. מעולם לא פעלה התובעת לחידוש או הוצאת היתר בניה במגרש ולא ביצעה כל פעולה אקטיבית לקידום הליכי בניה בו.
הזכויות במקרקעין וכן זכויות הבניה בהם היו ונותרו בבעלות הנתבעת. הסכמי החכירה שלא בוטלו מעולם כמו גם היתר הבניה ועדויות נציגי המנהל מעידים על כך בבירור.
היתר בניה ל-27 יח"ד הוצא בעבר והועדה המקומית בהחלטתה קבעה כי ניתן לחדשו, אלא שהתובעת מעולם לא פנתה בבקשה בעניין זה, על אף שהאדריכל מטעם התובעת (מרטן) אישר לאחר בדיקה, במועד הנכון לכריתת ההסכם, כי ניתן לבנות 28 יח"ד.
לא ניתן להתבסס על הקביעות התכנוניות נשוא פסה"ד מיום 15.3.10 (ניתן כמעט שנתיים לאחר כריתת ההסכם) בכל הנוגע להתחייבויות הקודמות לו.
שאלת חובות הפיתוח הינה תיאורטית בלבד, שכן אף כי קיימת מחלוקת בין החכ"ל לבין הנתבעת באשר לגובה החיוב, התובעת מעולם לא פנתה בעניין זה לא לנתבעת ולא לכל גורם אחר, היא לא השתמשה בזכות הקיזוז השמורה לה לפי שלא שילמה מלוא התמורה, ממילא החלטת הועדה קובעת כי לא ניתן לעכב חידושו/הארכתו של היתר בניה בשל אי תשלום מלוא דמי הפיתוח ומכל מקום, הוסכם על הנתבעת והחכ"ל כי סכום המחלוקת יועבר לחלק האחרון שייבנה, במגרש 11ג שבבעלות הנתבעת.
עוד טרם חתימת ההסכם הבהיר הנתבע 4 לתובעת כי המגרש אינו מתאים לבניית מעונות סטודנטים. על אף האמור החליטה התובעת לרכוש את המגרש, כשם שחתמה באותם מועדים על הסכם אופציה לרכישת מגרש נוסף. שבועות בודדים לאחר החתימה על ההסכם התקשרו התובעים בהסכם לשיווק דירות במגרש נשוא התובענה ובמקביל ניהלו מו"מ לרכישת מגרש אחר, המתאים להקמת מעונות סטודנטים. מכל מקום כפי הודאתו של מר פפיר בחקירתו, החליטה התובעת להמשיך עם ההסכם, על אף העדר ההתאמה להקמת מעונות סטודנטים, ולפיכך ירד נושא זה מן הפרק.
הנתבע 4 לא ידע ולא יכול היה לדעת על ההליך להשבת האגרות שניהלה הנתבעת למול עיריית אשקלון, והסכם הפשרה בהליך זה נחתם לאחר הגשת תובענה זו, מהלך המהווה אך הקטנה של הנזק מצד הנתבעת.
עד התובעת, מר פפיר, כשל במתן גרסאות סותרות, ובחקירתו הנגדית התבררו העובדות לאשורן. כן, נמענה התובעת מהבאת עדים רלבנטיים, דוגמת האדריכל מרטן, השמאי ספקטור ועו"ד גיל, על כל המשתמש מהימנעות זו.

הראיות

8. מטעם התובעת העיד מר אברהם פפיר ומר קרני גטריידה, עורך חווה"ד לעניין שווי הקרקע למועד עריכת העסקה.

מטעם הנתבעים 1-3 העיד מר צביקה שוורצמן, מנהל בנתבעת, והגב' רחלי ארביב-אסטרזון, חשבת החכ"ל.

מטעם הנתבע 4 העיד הוא בעצמו ומר מאיר כהן, בעלים של נכס מקרקעין באשקלון.

כן, העידו נציגי המנהל, הגב' רחל אנג'ל, מנהלת מחלקת עסקות עירוניות, ומר אשר ביטון, פקיד במחלקת חוזים.

דיון

9. אפתח במסקנה אליה הגעתי ולפיה כלל הראיות שבאו בפני, לרבות העדויות הארוכות שנשמעו ותיקי המוצגים עבי הכרס שהוצגו מטעם הצדדים, מצביעות על כך שהתובענה, אף לאחר תיקונה, חסרת יסוד.

זכאותה של התובעת באיזה מבין הסעדים הנתבעים בתובענה מותנית בהוכחה כי הסכם המכר הופר בידי הנתבעים 1-3 באופן שמימושו סוכל, ו/או כי הנתבע 4 הפר חובותיו כלפי התובעת, הפרה שהביאה לסיכול האמור.

נקודת המוצא לבחינת השאלות לעיל היא לשון הסכם המכר גופו, ובצירוף לנסיבות האופפות אותו.

ראויים לעיון בסוגיה זו דבריו של כב' השופט י' דנציגר בע"א 11039/07 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אבנר אגוד לביטוח נפגעי רכב בע"מ (מיום 6.7.11, טרם פורסם):

"בהקשר לאפשרות להיזקק לנסיבות חיצוניות לצורך פרשנות החוזה, ראוי לציין כי לאחרונה קבע המחוקק במסגרת חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011, ס"ח התשע"א 2273 כי כאשר לשון החוזה ברורה אין נזקקים לפרשנותה לאור נסיבות חיצוניות לה. זוהי לשונו של סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) לאחר שתוקן: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". בעניין זה הדגישה פרופ' נילי כהן ברשימתה "הניסוח בעייתי, התכלית ברורה" עורך הדין 11 102 (2011) כי: "למרות שלשון התיקון של סעיף 25 לחוק החוזים עומדת בניגוד למה שביקש המחוקק להשיג, תכליתו הברורה היא לבטל את כלל הפרשנות העולה מהלכת אפרופים, ולהשיב למרכז הבמה את הצדדים ואת לשון החוזה. סיכויי ההצלחה של התיקון החקיקתי המוצדק, המבקש להשיב את החוזה בחזרה לידי המתקשרים, הם גבוהים ביותר". סבורני, כי אכן ההיסטוריה החקיקתית של התיקון לסעיף 25(א) לחוק החוזים מלמדת כי עסקינן בתיקון מהותי של הוראת החוק העוסקת בפרשנות חוזה, תיקון המבטא את העמדה הנורמטיבית בה בחר המחוקק, עמדה הנותנת משקל מכריע ללשון החוזה אך אינה שוללת פניה לנסיבות החיצוניות לצורך פרשנותו מקום בו הלשון החוזית אינה ברורה."

מכלול הראיות בינהן לשון ההסכם, ובחינת השתלשלות העניינים נשוא כריתת העסקה וכלל הנסיבות הקשורות בכך, אינם מוכיחים הפרה, הטעיה או פעולה בתרמית, ואף להיפך, תומכים הם דווקא בטענת הנתבעים כי פעלו בעסקת המכר בתום לב ומתוך שיקולים עסקיים שאין בהם במועד הרלבנטי (ואף לעת הזו) כדי לפגוע באפשרות מימוש ההסכם ע"י התובעת.

מסקנה זו מתחייבת גם נוכח החובה בדבר קיום חוזה בתום לב, חובה המוטלת על שני הצדדים להסכם, ואשר הוכח כי לא מולאה ע"י התובעת.

ר' האמור בע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (מיום 9.8.10, לא פורסם):

"עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי ... עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה ... לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה ... השני, קרוב ונגזר במידת מה מהאיסור הראשון, האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות..."

העלאת טענות בדיעבד, בחלוף הזמן ולאחר שנשתנו הנסיבות, כנגד אפשרות ביצוע ההסכם, שעה שלא נעשה כל ניסיון להוציאו אל הפועל, לא בזמן אמת ואף לא בדיעבד, בוודאי לא ניסיון כֵּן, מהווה התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם התנהגות בתום לב.

ר' למשל עדותו של פפיר בדבר העדר טיפול בעניין חידוש ההיתר או שינוי התב"ע, (עמ' 46 לפרוט' ש' 17-20, ועמ' 73 ש' 18-20), וכן עדותו בדבר הפסקת הליך הבקשה למימון מהבנק ללא סיבה ברורה וללא קשר למצב הרישומי, שכן לפי עדותו לא הציג מעולם לבנק את אישורי הזכויות מאחר ולא פנה אליו יותר (עמ' 48-49).
כן, כפי שיפורט בהמשך, אף משנקרתה בפני התובעת ההזדמנות, בזמנים המאוחרים למועד כריתת ההסכם, נמנעה מנקיטת צעדים למימושו (ר' למשל הצעתה של חברת א.ד. זגורי, מיום 10.2.10, להיכנס בנעלי התובעת עפ"י הסכם המכר, עליה יורחב עוד בהמשך).

הסכם הסטודנטים

10. אתייחס בקצרה תחילה לטענה בדבר אי התאמת הקרקע להקמת מעונות סטודנטים, אף כי נזנחה למעשה טענה זו בעדותו של מר פפיר, ועל אף הצל הכבד שהטיל תיקון כתב התביעה על עניין זה (ר' עדותו של מר פפיר בעמ' 39 ש' 26-27, עמ' 41 ש' 17-27, ובעמ' 70 ש' 3-6, וכן האמור בסעיפים 7-8 לבקשה לתיקון כתב התביעה המהווה ריכוך של ממש לטענות הנחרצות נשוא כתב התביעה המקורי).

11. אין מחלוקת כי ייעודה הנטען של העסקה, להקמת מעונות סטודנטים, אינו בא לידי ביטוי בהסכם בין הצדדים (ר' גם עדותו של פפיר בעמ' 42 ש' 1-7).

בניגוד לטענות התובעת בעניין זה, נתמכת בראיות טענתו של נתבע 4 כי הבהיר לתובעת מראש דבר אי התאמת הקרקע עפ"י התב"ע לבניית מעונות.

הוכח, כי התובעת התכוונה לבצע בו זמנית מספר עסקאות רכישה של מקרקעין באשקלון מלבד הקרקע נשוא התובענה, ביניהן מו"מ לרכישת מגרש אחר שיועד לבניית מעונות שנוהל עם מר מאיר כהן, אשר העיד בעניין זה.
בהתאם לעדותו של מר כהן, שלא נסתרה, נוהל מו"מ בינו לבין הנתבעים שכנגד 2 ו-3 בשם התובעת, לצורך רכישת מגרש בבעלותו לבניית 100 יח"ד למעונות סטודנטים או למגורים, מגרש בו אושרה בניית מעונות כאמור בהתאם לתב"ע החלה.

במקביל, חתמה התובעת על הסכם לשיווק 27 יח"ד במגרש נשוא ההסכם עם משרד תיווך "רפי גרייף נדל"ן בע"מ" (פפיר מאשר זאת בעדותו בעמ' 39 ש' 23-25 ור' נספח ו' לתצהיר הנתבע 4).

האמור מקבל משנה תוקף נוכח הזמנתה בחודש ספטמבר 2008 של חוו"ד לבדיקת הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט הקמת 28 יח"ד בבניין מגורים, בקרקע נשוא ההסכם (דו"ח 0 שנערך ע"י השמאי ירון ספקטור וצורף כנספח ז' לתצהיר הנתבע 4).

12. לא הוכח אם כן, כי הסכם המכר נשוא התובענה נועד לשרת את הסכם הסטודנטים או כי הנתבעים התחייבו לכך.

המצב הרישומי

13. אין מחלוקת כי הנתבעת היא הזוכה עפ"י מכרז במגרשים מס' 10 ומס' 11ג לפי תכנית מפורטת מס' 4/במ/141.

בהתאם להסכם נשוא הנדון, נמכרו לתובעת הזכויות בחלקו הצפוני של מגרש מס' 10, זאת לאחר שהזכויות בחלקו הדרומי נמכרו זה מכבר לחברת "חיבת הארץ" אשר השלימה בניית 27 יח"ד בחלק זה ומשתכניה קיבלו זכויות חכירה בדירותיהם.

התובעת מלינה על הצהרתה של הנתבעת בהסכם המכר, הכוזבת לעמדתה, כי הינה בעלת מלוא זכויות החכירה בקרקע, אותן מתעתדת היא להעביר לתובעת עפ"י תנאי ההסכם.

אלא, שבחינת מצב הזכויות במגרש, במועד הרלבנטי (וכפי שיובהר בהמשך, אף נכון לזמנים אלה) אינו מצביע על הפרת ההסכם מצד הנתבעת בסוגיה זו, ואין בו דבר אשר היה עשוי למנוע מימוש ההסכם במלואו ע"י התובעת, לו אך חפצה היתה לעשות כן.

14. כאמור, זכתה הנתבעת במכרז בהתייחס לזכויות בשני מגרשים, 10 ו-11ג, בשלמותם, וכשם שהעידה נציגת המנהל, ללא הליך של פרצלציה מדובר במגרש סטטוטורי אחד ללא חלוקה, מצב שאינו מאפשר הנפקת חוזה חכירה נפרד לכל חלק משני חלקי המגרש, ולפיכך ברי כי הנתבעת לא היתה יכולה להציג חוזה חכירה כאמור.

יחד עם זאת, אין מחלוקת כי הנתבעת היא בעלת הזכויות במלוא המגרש (צפוני ודרומי), זכויות אשר עפ"י הסכם הפיתוח שנחתם עימה לאחר זכייתה במכרז ברור כי יעדן הסופי הינו חכירה.

זכויות הנתבעת בקרקע (ולמעשה בשני החלקים הנותרים, הריקים מבניה, במגרשים 10 ו-11ג), לרבות זכויות הבניה, שרירות וקיימות, הן לא בוטלו ולפי עדות נציגי המנהל אין כל כוונה לשלול מן הנתבעת זכות כזו או אחרת הקשורה בקרקע או לשנות מזכויותיה בעניין זה.
(ר' עדות הגב' אנג'ל בעמ' 13 לפרוט' ש' 22-25, בעמ' 15 לפרוט' ש' 14-17, ובעמ' 118 לפרוט' ש' 9-11).

15. עובדתית, ניתנו בידי הנתבעת אישורים בדבר זכויות חכירה בקרקע, אף כי המדובר בחוזים פרטניים, ונציגי המנהל הבהירו חד משמעית כי מטרתה של ההתקשרות עם הנתבעת, כמו גם עם זוכות אחרות במגרשים אחרים, הינה מתן זכויות חכירה.

ר' מכתבו של מר הרשגל, מנהל מחלקת עסקות עירוניות, מיום 27.6.11, לפיו יש להמיר את חוזה הפיתוח שנכרת עם התובעת בחוזה חכירה וכן ר' מכתבה של הגב' אנג'ל מיום 18.12.11 המאשר כי ניתן להוציא חוזה חכירה.

כן, ר' עדותה של הגב' אנג'ל, בעמ' 11 ש' 18-19:
"... בעיקרון, היום יש החלטות מועצה שמאפשרות להמיר הסכמי פיתוח בחכירה, גם כאשר אין שום בינוי על השטח."

ובהמשך בעמ' 16 ש' 1-2:
"אם לא הפנו עדיין דיירים, אנחנו רשאים על פי החלטת מועצה 1075, להמיר את חוזה הפיתוח לחוזה חכירה גם כאשר לא נעשתה כל בנייה בשטח."

16. אין חולק כי התקיים מהלך של בנייה בשני חלקים של המגרשים (בחלקו הדרומי של מגרש 10 ובחלקו הדרומי של מגרש 11ג) והסתיים בהעברת זכויות חכירה למשתכנים. אלא, שהתובעת בחרה שלא לפעול בהתאם להתחייבויותיה עפ"י ההסכם ולפיכך השלמת העברת זכות החכירה, כפי שבוצעה כאמור בעבר למול רוכשות אחרות, בחלקי המגרשים האמורים לעיל, לא יצאה אל הפועל.

וודאי לא הוכח כי עצם זכאותה של הנתבעת כלפי המנהל לקבלת זכויות חכירה בקרקע נגועה במרמה או במצגי שווא כאלה או אחרים. אין כל טענה כנגד זכייתה של הנתבעת בשטחי המגרשים או כנגד פועלה במכירת זכויותיה בחלקיהם הדרומיים, לבניית מבני מגורים. במובן זה אין משמעות לעובדה כי זכות החכירה במגרש לובשת צורתם של חוזים פרטניים, שכן אלה לא הוצאו במרמה דוגמת הוצאתם מבלי לזכות בהקצאת הקרקע, ובהינתן נקודת ראות זו, לא לקתה הצהרת הנתבעת בהסכם המכר בהטעיה שתוצאתה סיכול מימוש ההסכם.

יצוין, כי אף שהועלתה טענה להטעיה לכאורה של נציגי המנהל בסוגיית הוצאת האישורים הפרטניים, מצאתי כי לא הוברר די הצורך אופן רישום הזכויות במגרשים באותה עת, לאור העובדה הבלתי ניתנת לעוררין לפיה מחד ניתנו בידי הנתבעת אישורי זכויות חכירה פרטניים בגין דירות שעתידות להיבנות, ומאידך, לא ניתן להניח כי העדר הבניה בחלק הצפוני נעלם מעיני המנהל, לאור הצורך בדו"ח פיקוח שיאשר קיומה של בניה במקום.

דומה, כי דווקא גרסת הנתבעת בדבר הנוהג של הפניית החברה המשכנת בעצמה, ע"י הנפקת חוזי חכירה פרטניים גם לדירות שעתידות להיבנות, מתיישבת עם ההיגיון, לאור העדר פרצלציה במגרש ובניית יחידות דיור בחלקו הדרומי, אף כי ייתכן שהמדובר בנוהג שאינו תואם נהלים רשמיים. כך או כך, אין להטיל דופי בנתבעת בשל כך.

האמור לעיל מקבל חיזוק נוכח העובדה כי עדות נציגי המנהל באשר לנוהל הוצאת אישורי זכויות בגין דירות על מגרש שאינו בנוי, אינה ברורה.

כך למשל מעידה הגב' אנג'ל (עמ' 12 לפרוט' ש' 5-6), כי איננה יודעת האם מוציא המנהל אישורי זכויות בגין דירה על מגרש לא בנוי, אף כי ברמת העיקרון מתקבלים דוחות פיקוח טרם הנפקת חוזה.

ראיה מחזקת נוספת היא העובדה כי הנתבעת נותרה עד היום בעלת הזכויות בקרקע, וזכותה מוכרת במנהל כזכות חכירה. נציגת המנהל העידה כי אף אם המדובר בפיצול זכות החכירה בין שני חלקי המגרש, גם אז מדובר בפרוצדורה אפשרית.

ר' לעניין זה עדותה של הגב' אנג'ל בעמ' 15 לפרוט' ש' 11-13:
"... מה שאפשר היה לעשות, זה לבקש שיכינו תשריטים לכל מגרש בנפרד, ואחר כך אנחנו עושים את העבודה הטכנית על מנת לפצל את אותו הסכם אחד, לשני הסכמים, כל מגרש בנפרד."

בהמשך עדותה בעמ' 118 לפרוט' ש' 12-15:
"ש. במכתבך ישנם סעיפים א' ו-ב', האם נכון שמדובר בפעולה טכנית בלבד?
ת. מה זה פעולה טכנית? זה לבטל את החוזה תוך כדי הסכמה.
ש. זו לא פעולה שמצריכה הקצאת קרקע?
ת. לא."

בהמשך העדות בעמ' 118 ש' 26-27 ובעמ' 119 ש' 1-4:
"ש. אם אני מבין נכון, במסמך הזה ישנה הנחייה או דרך מסוימת שנועדה להמיר את חוזה הפיתוח לחוזה חכירה?
ת. במסמך הזה כתבנו בסעיף ב', צריך להמציא תשריט חלוקה. אם היזם מבקש לחלק את המגרש, הוא חייב להביא לי חלוקה סטטוטורית.
ש. שאז יומר חוזה הפיתוח לחוזה חכירה?
ת. כן, על אותו חלק שנותר ריק."

ובעמ' 121 לפרוט' ש' 1-6:
"ש. כלומר אין שום וודאות שגם אם תאושר תוכנית חלוקה, תירשם חכירה על חלקו הדרומי של מגרש 10?
ת. בוודאות מוחלטת אין, אבל ממקרים אחרים שעשינו, זה אושר. היו כבר העברות בנוסח כזה.
ש. את זוכרת מקרה כזה?
ת. כן."

17. מכל מקום, ועל אף כל המובהר לעיל, יש לבחון את טענות הצדדים לאורו של ההסכם שנכרת ביניהם ואפשרות מימושו, ומשכשלה התובעת מלהוכיח סיכול מימוש ההסכם בשל אופן רישום הזכויות, אין מקום לטענת ההפרה.

הוראות הפרק בהסכם המכר בדבר העברת הזכויות בקרקע מורות במפורש, כי הזכויות תועברנה ותרשמנה על שם התובעת, הרוכשת, "כפי שהן כיום – בספרי המנהל", ולא הוכח כי אישורי הזכויות הפרטניים לא צורפו בפועל להסכם או לא הוצגו בזמן אמת בפני נציגי התובעת (עדותו של פפיר בעניין זה נסתרה משהציג גרסאות שונות וסותרות באשר למועדים השונים בהם קיבל את האישורים לידיו).

מודעותה בפועל או בכוח של התובעת למלוא נתוני המגרש נלמדת גם מיתר הנספחים להסכם, אישור הבנק בדבר משכון 27 דירות, והיתר הבניה שעניינו הקמת מבנה צפוני ובו 27 יח"ד.

זאת ועוד, השתלשלות האירועים המאוחרת לחתימת ההסכם (ואף להגשת התובענה) אף עומדת בסתירה לכל טענה אפשרית לפיה לכאורה יש במצב הרישומי של הקרקע נשוא ההסכם כדי לסכל את מימושו. המדובר בהצעתה של חברת א.ד. זגורי, מיום 10.2.10, להיכנס בנעלי התובעת עפ"י הסכם המכר, כשהיא מציינת מפורשות כי הצעתה ניתנת לאחר שהוצג בפניה מצבו הרישומי של הנכס.

משמעות הצעה זו היא כי אין בסיס לתכלית חוות הדעת מטעם התביעה (הוכחת השלכתו של המצב הרישומי על שווי הנכס), ובוודאי למסקנתו של המומחה, מר גטריידה, בדבר שוויה התיאורטי בלבד של הקרקע נוכח אופן הרישום, אשר משמעותה היא כי אין כל שווי לקרקע.

הוצאות הפיתוח

18. אכן, אין לכחד כי בספרי החכ"ל רשום לחובת הנתבעת חוב בגין הוצאות פיתוח בסכום של 617,884 ₪ (הנושא הפרשי הצמדה וריבית).

בחינת הראיות בעניין זה מעלה תמונה ברורה, לפיה קיימת מחלוקת מהותית בין הנתבעת לבין החכ"ל באשר לאופן העמסת הוצאות השצ"פ על המגרשים ביחס לכלל המתחם בו הם מצויים (ר' פנייתה של הנתבעת לחכ"ל מיום 17.8.03, נספח 3.3 לתצהיר התובעת).

מהראיות עולה כי אמנם שילמה הנתבעת את חוב הפיתוח, למעט הסכום הנקוב ע"י החכ"ל, בסך של 617,884 ₪, השנוי במחלוקת.

בשלהי שנת 2003 התנהל בין הנתבעת לבין החכ"ל דין ודברים בנוגע ליתרת החוב הרשומה, עת הנתבעת טוענת לגביית יתר ואילו החכ"ל דורשת הסדרת התשלום במלואו. בנסיבות אלה נתקלה הנתבעת מטבע הדברים בסירובה של החכ"ל להוצאת אישור מטעמה עבור עיריית אשקלון לצורך הוצאת טופס 4 לבניין שבנייתו הושלמה זה מכבר.

טענת הנתבעת אם כן, כי הגיעה להסדר עם החכ"ל לפיו תיוותר ההכרעה במחלוקת בדבר יתרת החוב (או הגבייה ביתר) למועד בו יבונה בפועל המגרש האחרון (החלק הנותר במגרש 11ג), זוכה לתמיכה של ממש בראיות, ומכאן, כי הצהרתה בהסכם המכר בדבר תשלום הוצאות הפיתוח, ככל שהיא נוגעת לחלקו הצפוני של מגרש 10, שנרכש במסגרתו, אמת יסודה.

כך, ביום 30.3.04, לאחר שהודיעה הנתבעת לחכ"ל ללא כחל וסרק, כאמור לעיל, כי היא חולקת על גובה חיובה, באשר הינו פועל יוצא של העמסת עלויות שצ"פ שלא כדין, נחתם ע"י הנתבעת ומנהלה, מר שוורצמן, כתב התחייבות, המהווה לפי תוכנו הסכמה הדדית בין החכ"ל לנתבעת באשר להסדרה זמנית של המחלוקות ביניהם.

בהתאם לאמור בגוף ההתחייבות, מצהירה הנתבעת מחד כי ידוע לה גובה החוב הנקוב בספרי החכ"ל, בקשר עם שני המגרשים, ומאידך, כי החכ"ל מאפשרת לפנים משורת הדין קבלת אישור להוצאת טופס 4.

מלבד העובדה כי המדובר בבירור בהסדר, תמיכה מפורשת לכך יש לראות בסעיפים 4 ו-5 לכתב ההתחייבות המהווים בלשון שאינה משתמעת לשני פנים שמירת זכויות הדדית של הצדדים: "הננו להצהיר בזאת, אין באישור זה כדי להתפרש כהסכמה ו/או ויתור ו/או גריעה מכל זכות מזכויות החברה ו/או עיריית אשקלון..." (ס' 4), "... ומעמדנו ומעמד החברה ועיריית אשקלון יחשב לכל דבר ועניין כמעמדנו ערב חתימת מסמך זה והוצאת האישור כנדרש" (ס' 5).

19. הלכה למעשה, אישרה החכ"ל לנתבעת הוצאת אישור איכלוס חרף קיומו של החוב ואף נמנעה משך שנים רבות מתביעת החוב (למעשה מעולם לא תבעה). בפועל, העידה חשבת החכ"ל, אין מבטלים זכייה במכרז בגין אי תשלום הוצאות הפיתוח במועד (עמ' 99 לפרוט' ש' 9-11).

וודאי, אין מקום לטענה העשויה להשתמע כאילו התחשבנות כספית כאמור, שיסודה במחלוקת מהותית, כשלעצמה אינה לגיטימית.

לאמור, מצטרף כראיה הרישום בכרטסת הממוינת של הנתבעת אצל החכ"ל, המציין קיומו של הסדר (נספח 3.2 לתצהיר התובעת).

20. למעלה מן הנדרש יוזכר, כי זכייתה של הנתבעת מתייחסת לשני מגרשים, 10 ו-11ג, וכפי שעולה מפורשות ממכתבה של חשבת החכ"ל מיום 17.7.11 בדבר יתרת החוב, מתייחס אמנם חוב הפיתוח לשני המגרשים.

דהיינו, ע"י תשלום מחצית החוב הנקוב, מתוך סכומי התמורה שנותרו בידי התובעת, ואשר טרם שולמו לנתבעת, רשאית היתה היא לסלק את החוב תוך קיזוזו, לו רק היתה התובעת אכן מעוניינת במימוש ההסכם ופועלת לשם כך להוצאת היתר בניה.

בנסיבות אלה, משנמנעה התובעת מחד מתשלום יתרת התמורה ומאידך אף לא פעלה למימוש ההסכם, אין טענותיה בעניין זה אלא לכל היותר חוכמה לאחר מעשה, אשר אף הוכח ברמת וודאות מספקת כי אין בהן ממש.

המצב התכנוני והיתר הבניה

21. אכן, חלק לא מבוטל מהדיון בפרק זה הינו תיאורטי ואף בלתי רלבנטי למועדים הנכונים לכריתת ההסכם. כך הדבר בכל הנוגע לטענות התובעת באשר לשאלת האפשרות (בעבר ואף כיום) לחידוש היתר הבניה במגרש ולמצבו התכנוני הנוכחי.

המועד הנותן כאמור, הוא מועד כריתת ההסכם, והשאלה הנשאלת היא האם הרימה התובעת את הנטל להוכיח כי סיכלו הנתבעים אפשרות מימושו, במועדים הרלבנטים.

עיקרון זה עולה בבהירות מפסק הדין אליו מפנה התובעת בסיכומיה, ע"א 2469/06 סויסה נ' חב' זאגא בע"מ (מיום 14.8.08, לא פורסם), המתייחס להטעיה באשר למצב התכנוני במועדים הרלבנטים לחתימת ההסכם (במהלך המו"מ לרכישת המקרקעין) ולא שנים לאחר מכן.

22. נקודת המוצא כאמור, היא הסכם המכר גופו, נספחיו והמידע הקיים באותה עת.

עיון בהסכם על נספחיו, כמו גם בחינת התיעוד הרלבנטי בכללותו, הביאוני לכלל מסקנה כי לא היה דופי בפעולת מי מהנתבעים בכל הנוגע להתקשרות התובעת בהסכם המכר, כי הוצג בפניה המידע הדרוש להתקשרות כאמור, וכי אי מימושו של ההסכם אינו רובץ אלא לפתחה.

העובדה כי ההסכם מגלה מפורשות כי ניתן היתר בניה שתוקפו פג, מעידה על תום ליבה של הנתבעת, ובמצורף לכלל הנסיבות היא מעידה גם על סברתה בתום לב של הנתבעת בדבר אפשרות חידושו ללא קושי מיוחד, אפשרות שלא רק שלא נסתרה, אלא היא אף נתמכת בהשתלשלות העניינים הנוגעת לחידושו, על אף מחלוקת בעניין אגרות הבניה, ועל אף שלא היה בכך כדי להוות התחייבות מפורשת מצד הנתבעת.

23. ההסכם נוקב במפורש בתב"ע החלה לפיה ניתן היתר הבניה שפג, המאשר הקמת מבנה צפוני ובו 27 יח"ד, ועותק הימנו מצורף להסכם.

היתר הבניה ניתן לאחר שמחלוקת פרשנית בנוגע לתב"ע הוכרעה עוד בשנת 2001 ע"י היועמ"ש ללשכת התכנון המחוזית ע"י קבלת עמדתה של הנתבעת במחלוקת. לפי הכרעת היועמ"ש ניתן היה לבנות במגרש 10, 55 יח"ד, ומשנבנו ע"י חברת "חיבת הארץ" 28 יח"ד, ניתן היתר לבניית 27 יח"ד (ר' החלטת היועמ"ש מיום 8.5.01, נספח י"ב לתצהיר הנתבע 2).

נראה כי לא עשוי להיות דופי בעצם קיומה של מחלוקת פרשנית הנוגעת לזכויות הבניה במגרש, ואשר באה על פתרונה לפי עמדתה של הנתבעת, זמן רב קודם לחתימת ההסכם.

לימים, מעל לשנה וחצי לאחר כריתת ההסכם, ניתן פס"ד בעת"מ (ב"ש) 437/09 הועדה המקומית לתו"ב אשקלון נ' ג.י.א. ירון יזמות בניה והשקעות בע"מ (מיום 15.3.10, לא פורסם), המתייחס לפרשנות התב"ע נשוא דיוננו, בתחולתה על המגרש שנדון שם.

בפסה"ד בעניין ירון הנ"ל, נדחתה הפרשנות אשר נקבעה כאמור לעיל ע"י היועמ"ש כפרשנות הנכונה (לפיה כאמור ניתן בפועל היתר הבניה), תוך שניתנה פרשנות שונה לתנאים הנקובים בתב"ע בנוגע לניצול אחוזי הבניה ביחס למספר יח"ד שניתן לבנות במגרש ולגודלן.

כך, נקבע בפסה"ד כי המגבלה על מספר הדירות שניתן לבנות בכל המגרש, במקרה שלנו – 32 יח"ד, מתייחסת לדירות שגודלן הינו 100 מ"ר ומעלה ברוטו, באופן שבפועל ניתן לבנות בכל מגרש 10, 32 יח"ד שגודלן 100 מ"ר ומעלה, ואילו באשר ליח"ד שגודלן קטן מ-100 מ"ר, הרי שמספרן אינו מוגבל.

מלבד העובדה כי בעניין ירון הודתה הועדה כי במקרה של הנתבעת מדובר בהסתמכות לגיטימית על חוות דעתו של היועמ"ש, ולבד משאלת התחולה הרטרואקטיבית של הפרשנות המחודשת, לא יכול לקום ספק כי בנסיבות המתארות את השתלשלות העניינים לעיל, אין להטיל עניין זה לפתחה של הנתבעת.

ר' האמור בעמ' 3 לפסה"ד בעניין ירון:

"באשר למקרה של "מישור", טענה העותרת שמדובר במקרה בודד שבעקבות מחלוקת בינה ובין מבקש ההיתר, הוסכם לקבל בענין חוות דעת של היועץ המשפטי של הועדה המחוזית ומשניתנה חוות דעת של היועץ המשפטי של הועדה המחוזית התומכת בפרשנות של מבקש ההיתר, נאלצה העותרת להסכים לכך, אף שכיום מתברר שהפרשנות הנ"ל היתה שגויה."

כן ר' עדותו של מר גטריידה, מומחה התובעת, בעמ' 29 לפרוט' ש' 7-10, בדבר העדר הרלבנטיות של פסה"ד בעניין ירון, לאור הצורך לתת הערכה הנכונה למועד כריתת ההסכם.

24. למעלה מן הנדרש בסוגיה זו, ועל אף המסקנה כי אין פרשנותה האחרונה של התב"ע באחריותה של הנתבעת וכי אין בה כדי להצביע על הפרה אפשרית של ההסכם שנכרת כאמור זמן רב קודם לכן, הרי שלא עמדה התובעת בנטל להוכיח העדר יכולת למימוש ההסכם, גם כיום לפי הפרשנות החדשה.

כך, לא הוכח כמה יח"ד בגודל 100 מ"ר ומעלה נבנו ע"י חברת "חיבת הארץ", וכפועל יוצא, מהו פוטנציאל בניית יחידות כאמור שנותר במגרש. הנתבעת טענה כי "חיבת הארץ" בנתה לכל היותר 14 דירות בגודל האמור, בעוד המומחה מטעם התובעת לא ידע לומר בעדותו כמה יחידות ניתן לבנות (עמ' 29 לפרוט' ש' 11-14, ש' 19-21).

לאור האמור, בדין הציגה התובעת את מצבו התכנוני של המגרש כפי שהתקיים במועד כריתת ההסכם ואשר בא לידי ביטוי בהיתר הבניה וביתר נספחי ההסכם.

25. בסוגיית ההיתר חלוקים הצדדים כאמור גם בשאלת האפשרות לחידושו, לרבות לאור תביעת הנתבעת להחזר כספי אגרות מעיריית אשקלון.

בהתאם להשתלשלות העניינים הנלמדת מהתיעוד הרב שהוגש, אישרה ועדת המשנה לתכנון ובניה ביום 28.11.06 את בקשת הנתבעת להארכת תוקפו של היתר הבניה, אולם קבעה כי על הנתבעת להוסיף ולשלם אגרות והיטלים שנקבעו.

בנקודה זו נתגלעה מחלוקת בין הועדה לבין הנתבעת, אשר עתרה בערר על החלטת הועדה. בהחלטה מיום 8.2.07 נדחה ערר הנתבעת מהנימוק שהמדובר במחלוקת הנוגעת לתשלומים ששולמו או בחוב שנותר, ולפיכך מדובר במחלוקת שאינה מסורה לסמכות ועדת הערר כי אם לבית המשפט המוסמך.

ביום 2.7.07, שנה טרם חתימת הסכם המכר, עתרה הנתבעת לבית משפט השלום באשקלון בתביעה להשבת כספי האגרות וההיטלים ששולמו בגין היתר הבניה, בגין דרישתה של הועדה המקומית לתכנון ובניה לכפל תשלום אגרות והיטלים, כתנאי לחידוש ההיתר (ר' נוסח כתב התביעה, נספח 5.10 לתצהיר התובעת).

מבלי להיכנס בעניין זה בעבי הקורה, מובן, כי בעת שהוגשה תביעת ההשבה, וודאי היתה רשאית הנתבעת לחלוק על חיובה בכפל תשלום ולעשות לצמצום נזקיה בדרך של השבת תשלומים ששילמה.

נוסח ההסכם בעניין זה תומך בגרסת הנתבעת לפיה דבר קיומה של המחלוקת הכספית הנ"ל אמנם גולה לתובעת בעת החתימה.

ר' האמור בס' 5.3 להסכם:
"... למען הסר ספק מובהר כי סכום התמורה כמפורט בסעיף זה לעיל, כולל עלות רכישת הקרקע, תשלום הוצאות הפיתוח והתשלומים בגין הוצאות היתר הבניה, שתוקפו פג, בסך של 300,000 ₪.
למען הסר ספק מובהר בזאת כי ידוע לרוכש שהיתר הבניה פג, וכי על מנת לחדשו יש לשלם לעירית אשקלון סכום כסף נוסף.
הרוכש מצהיר כי חובת התשלום הנ"ל תחול עליו בלבד."

ובס' 6.1 סיפא להסכם:
"... תשלום עבור חידוש ההיתר או שינוי בו יחול על הקונה."

דומה, כי נוסח ההסכם מדבר בעד עצמו, ואף כי הוגשה בעבר תובענה להשבת סכומי כסף, ברור כי לזכות התובעת עומד הסך של 300,000 ₪, בעוד היתר שיידרש יחול עליה, ומהימנה עליי עדותו של מר שוורצמן בעניין זה.

ר' החל מעמ' 87 ש' 25 ועד עמ' 88 ש' 4:
"... התביעה הוגשה נגד עיריית אשקלון טרם החתימה עם גרניר. ברגע שחתמתי עם גרניר, המתנתי כדי שגרניר תסיים את העסקה, והייתי מושך את התביעה וממשיכים את הארכת את תוקף ההיתר, שעיריית אשקלון היתה בעד כי לא היה לה תענוג להחזיר את הכסף. החזקתי את הכל על "אש קטנה".
ש. למה לא אמרת לגרניר או לעו"ד יטיב שהגשת תביעה בבית משפט באשקלון?
ת. אמרתי שיש לי מחלוקת עם עיריית אשקלון. אני גיביתי אתכם ב- 300,000 ₪."

ובעמ' 88 ש' 10-13:
"מהות התביעה היא השבת כספים, מאחר ועיריית אשקלון הסכימה להאריך לנו את תוקף ההיתר בכפוף לתשלום אגרות. מה שנאמר בתגובה, זה שלא ניתן להאריך את כל תוקף ההיתר, אבל זה לא אומר שלא ניתן לחדש. מעבר לכך שניתן היה להאריך עד תאריך 13.4.09."

26. הסכם הפשרה במסגרתו הושבו לנתבעת תשלומים ששילמה בגין אגרות והיטלים, נחתם רק ביום 1.9.09, מעל לשנה לאחר כריתת ההסכם ומעט פחות משנה לאחר אי תשלום יתרת תמורתו בידי התובעת, ולאחר הגשת התביעה דנן.

בנסיבות אלה, וודאי אין לבוא בטרוניה אל הנתבעת משבחרה לצמצם נזקיה בדרך זו.

במאמר מוסגר יצוין כי אף לאחר ולמרות השגת הסכם הפשרה והשבת האגרות במסגרתו, לא נסגרה הדלת כליל מפני קבלת היתר בניה, כעולה מהאמור בסעיף 3 להסכם: "מוסכם כי היטל סלילה, על פי חוק עזר לאשקלון (סלילת רחובות), התשס"ג-2003, ישולם בעת הגשת בקשה חדשה להיתר בנייה במגרש נשוא הסכם זה, או בעת העברת הזכויות במקרקעין, לפי המוקדם". (ההדגשה אינה במקור – י.ש.).

27. באשר לטענת התובעת בדבר העדר אפשרות לחידוש ההיתר, ועל אף הטענה כי המדובר בשינוי חזית, אתייחס לטענה בקצרה על מנת שלא להותיר את הדף חלק בעניין זה.

בסוגיית התקופה המקסימאלית האפשרית להארכת תוקף היתר הבניה בהתאם לתקנות התכנון והבניה, חלקו הצדדים, כשכל צד מפנה לתקנה המאפשרת פרשנותו לעניין זה.

הכרעה בשאלה זו מחייבת הידרשות להליכי התכנון והבניה לפרטיהם, לרבות אך לא רק בנוגע להוכחת מצב הבניה בשטח נכון למועדים הרלבנטים להארכת ההיתר, ותוך בחינה והכרעה בטיעונים השונים המצויים בכתבי הטענות השונים, בהליכים שנוהלו בין הנתבעת לבין הועדה לתכנון ובניה, שעיקרם הלכה למעשה בסכסוך כספי.

עדותו העקבית של מר שוורצמן לפיה ההיתר ניתן היה להארכה עד ליום 13.4.09 (עמ' 38 לפרוט' ש' 13, עמ' 86 לפרוט' ש' 20-21, עמ' 85 לפרוט' מש' 10), ניתנה בהסתמך על נוסח התקנות, ובהעדר פניה בזמן אמת (או בכל זמן שהוא ממועד כריתת ההסכם) בניסיון לקבלת היתר בניה, לא ניתן להוציא היתכנות ההארכה מכלל אפשרות. כך או כך, וודאי לא ניתן לקבוע כי נשללה כליל האפשרות להוצאת היתר בניה במגרש נשוא ההסכם, בדרך זו או אחרת, שעה שהתובעת נקטה כל העת ב"שב ואל תעשה", ומשטענותיה נטענות כולן בחלוף זמן רב.

יתרת התמורה

28. כעולה מכל המקובץ נראה, כי לא נולדו טיעוני התובעת אלא בדיעבד, משנדרשה לשלם יתרת התמורה, אך כפי הנלמד מהראיות, לא עמדה בכך.

כמפורט ארוכות לעיל, לא הוכח סיכול מימושו של ההסכם ע"י הפרה מצד הנתבעת, כי אם הקשיים (הכלכליים בעיקר) אליהם נקלעה התובעת הם אלה אשר הובילו, כך נראה, לסיכול האמור. על אף ארכה שקיבלה לביצוע התשלום לא שילמה התובעת את יתרת התמורה, ושיקים שמסרה חוללו מחמת אי כיסוי מספיק. לאחר שנדרשה התובעת ע"י הנתבעת לשלם את יתרת חובה, ועל אף שהכירה בחיוביה עפ"י ההסכם (משביקשה ארכה על מנת לנסות למכור הקרקע לצד שלישי), הוגשה תובענה זו.

פפיר מאשר בעדותו כי התובעת נטלה הלוואות, לרבות בדרך של מכירת נתח ניכר ממניותיה, כי בשלב ראשוני הוצע לבטל את ההסכם ולשלם לנתבעת את הפיצוי המוסכם, כי לא המשיך בפועל את הליך המימון מול הבנק, ואף כי התוודה בזמן אמת כי אין לתובעת כספים פנויים לתשלום. עסקת אופציה לרכישת קרקע נוספת שנעשתה בסמוך לעסקת המכר דנן אינה ממומשת והתובעת לא שילמה את מס הרכישה באף לא אחת מעסקאות אלה.

29. לאור כל האמור, הוכח כי באי תשלום יתרת התמורה הפרה התובעת חובתה עפ"י הסכם המכר.

סיכום

30. לאור הממצאים שנקבעו והמסקנות המתקבלות, דין התביעה נגד הנתבעים 1-3 וכן התביעה וההודעה לצד ג' נגד הנתבע 4 להידחות.

בהעדר ראיות מספקות אשר יצדיקו הרמת מסך ההתאגדות וחיובם האישי של הנתבעים 2 ו-3 שכנגד, התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי, כנגד הנתבעת שכנגד 1 בלבד.

הנתבעת שכנגד 1 תשלם יתרת תשלום תמורת הסכם המכר ואת סכום הפיצוי המוסכם, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה שכנגד.

לא מצאתי מקום לפסיקת רכיב הפיצוי בגין ריבית פיגורים, שנתבע ממועדי התשלום המקוריים ועד למועד הגשת התביעה שכנגד, לפי ההסכמה המשתמעת להארכת המועדים לביצוע התשלום, מעת לעת, ובהעדר התייחסות של ממש לעניין זה בסיכומי טענותיהם של הצדדים.

כמו כן תשלם התובעת הוצאות הנתבעים 1-3 ושכ"ט עורך דינם בסך של 25,000 ₪ וכן הוצאות הנתבע 4 ושכ"ט עורך דינו בסך של 25,000 ₪ נוספים. בנסיבות העניין, לא מצאתי לנכון בסופו של יום לפסוק הוצאות נוספות, על אף הבקשה והאמור בהחלטתי מיום 15.2.12.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, י' ניסן תשע"ב, 02 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.

25 מתוך 25