הדפסה

ת"א 31043-03-11 רוקבן נ' רוקבן לבית מדהלה ז"ל ואח'

בית משפט השלום בראשון לציון
ת"א 31043-03-11 רוקבן נ' רוקבן לבית מדהלה ז"ל ואח'

13 יולי 2011

בפני כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר
התובעת
רחל רוקבן ז"ל

נגד

הנתבעים
1. יורשי שושנה רוקבן לבית מדהלה ז"ל

2. יורשי בנימין מזרחי ז"ל

3. אסתר דמרי לבית מזרחי

4. אביגיל בן יעקב לבית מזרחי

5. תמר אידלשטיין לבית מזרחי

6. יורשי מרים מדהל לבית מזרחי ז"ל

7. יורשי ימימה צומ לבית רוקבן ז"ל

8. יורשי חנוך רקובן ז"ל

9. יורשי יעקב רוקבן ז"ל

10. יורשי שלמה רוקבן ז"ל

11. יורשי מרדכי רוקבן ז"ל

12. ירדנה לוי לבית רוקבן (קורח)

13. יחיאל רוקבן

14. יורם רוקבן

15. אביקם רוקבן

16. אוסנת רובינשטין רוקבן

17. מינהל מקרקעי ישראל

<#2#>
נוכחים:

ב"כ התובעת עו"ד אורלי וידן
מטעם התובעת מר רוקבן אמנון
ב"כ הנתבעים 2-6 עו"ד רמי דמארי
ב"כ הנתבעים 1, 9, 11, 12 עו"ד בנימין קרייתי
יורשת הנתבע 9, גב' נילי רוקבן
הנתבע 13, מר רוקבן יחיאל גם בשם הנתבעים 10, 14, 15, ו-16
גב' אידה רוקבן יורשת נתבע 11
מר יצחק רוקבן ומר יעקב רוקבן
מר אברהם לוי יורש הנתבעת 12

פרוטוקול
עו"ד רמי דמארי
ועדת הכונסים שמונתה הגיעה לשלב מסוים של דיונים ביניהם של קביעת שווי הזכויות של בניית הבתים של האנשים שיושבים במגרשים. במגרשים נושאי הכינוס גרים אנשים. אלו לא מגרשים בגודל קטן אלא דונם, 750 מ'. הגענו להסמכה שאנו, כל אלה שלא גרים במגרשים, מוותרים על דמי שכירות ראויים במשך עשרות שנים. כנגד זה, חשבנו לאמוד את שווי בניית הבתים. מי שבנה את מה שבנה, אנו מוכנים לפצותו כשווי הבנייה שלו בלי לבקש דמי שכירות ראויים. לצורך כך נקבע שיביאו תצהירים ועדויות כדי לקבוע מה השקיעו. הוגשו תצהירים. מרשי מר קרייתי טוענים לבעלות על כל המגרש.
עו"ד קרייתי מושך את העניין. הוא טוען בסעיף 6 "לכן, בטרם יתאפשר פירוק שיתוף יש לקבוע מה נכלל, אם בכלל, במסגרת השיתוף, מה זכויות כל אחד מהנוגעים בדבר במגרשים ובבתים". במגרשים יש כבר בטאבו מ 1956 נקבעו החלקים היחסיים של כל אחד מהיורשים.
יש צורך להתייחס לבנייה. לכן באה פנייה מטעמנו לכאן למנות שמאי שיאמוד את שווי ההשקעה בערכים של היום.
במסגרת פירוק השיתוף, אנו רוצים לדעת מה התמורה שהם יקבלו.
היינו כבר בשלב של תכניות בנייה. אנו חייבים כספים לאדריכלית, עשרות אלפי שקלים.
הואיל ותכניות הבנייה לא אושרו בעירייה ובועדה המחוזית, אי אפשר לעשות שום טבלת איזון. כדי להרגיע את הרוחות וליצור אוירה נעימה, אמרנו נאמוד את ההשקעות שלכם, תדעו מה אתם מקבלים מעבר לתמורה הכוללת לפי החלקים היחסיים.

ב"כ התובעת
אני מבקשת את מכירת הזכויות לצד ג' בהליך של התמחרות וחלוקת התמורה לפי זכויות יחסיות בטאבו.
לשאלת בית המשפט, ביחס לסעיף 8.1 לכתב התביעה – אבקש כי עו"ד דמארי יענה.
לאחר עיון אני מסבירה כי אנו הגשנו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, כאשר לאחר שינתן הפירוק אנו ננצל את הזכויות. נמצה כל הליכי הפיתוח האפשריים במקרקעין.
מונתה ועדת כונסים, בסוף שנת 2007. בהסכמת כולם, 5 כונסים, שמטרתם להביא הפירוק לשביעות רצון המשפחה.
אני מבקשת כי אחרי שינתן צו הפירוק נמצה הליכי הפיתוח כפי שניתן.
<#3#>
החלטה

  1. בית המשפט מעיין בכתב התביעה שם התבקש בית המשפט כדלקמן: "להחליט על פירוק שיתוף הבעלות במקרקעין בתיאום מחייב על דרך של מכירת זכויות הנכסים... ולאחר מיצוי עד כמה שניתן של הליכי פיתוח המקרקעין... במידה ופתרון זה יוסכם על דעת הצדדים".
  2. הסעד המבוקש הוא עמום. אני ערה לכך שבתיק זה כבר התקיימו דיונים קודמים בבית המשפט ברחובות והכל בניסיון לסייע לצדדים לגבש הסכמות לפירוק שיתוף באופן הממקסם את ערך זכויות הצדדים במקרקעין. ואולם, עד כה הצדדים לא הגיעו לכלל הבנה ולא הונח בפני בית המשפט הסדר כלשהו (וזאת למרות שמונתה "ועדה" ואף הוגשו תצהירים).
  3. דומה כי ראוי לפשט את ההליך. אני מורה לתובעת להבהיר מהו הסעד המבוקש על ידה: האם היא מבקשת את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין (דרך המלך לפי חוק המקרקעין, ובתנאי שהיא אפשרית) ולחלופין – פירוק בדרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת התמורה הכספית בין בעלי הזכויות. אם וככל שמתבקשת דרך אחרת לפירוק השיתוף, יש להבהיר מהי. לא ניתן להבין מהו "פיתוח המקרקעין המבוקש", ומהי סמכותו של בית המשפט בכגון דא, וכיצד עניין זה שייך להליכי הפירוק.

4. מכיוון שלא ניתן מענה בדיון, למרות שאלות בית המשפט, בית המשפט יערוך הפסקה קצרה על מנת לאפשר לצדדים להתייעץ.
<#4#>

ניתנה והודעה היום י"א תמוז תשע"א, 13/07/2011 במעמד הנוכחים.

איריס סורוקר, שופטת

לאחר הפסקה:
עו"ד וידן:
התביעה הוגשה על מנת להביא לפירוק שיתוף. לאור ריבוי הבעלים ומצב הקרקע (צורת הקרקע) הוסכם בישיבה מיום 2005 ימונו 5 כונסי נכסים אשר מטרתם פיתוח והשבחת המקרקעין וכמו כן הוסכם כי הועדה תזמין חוות דעת לגבי אפשרויות הפירוק כאשר לאחר מתן חוות הדעת יוחלט האם יתבצע פירוק בעין לאחר פיתוח המקרקעין. במשך הרבה שנים נעשו הרבה מאמצים לפיתוח מקרקעין על מנת להביא תוצאות טובות יותר עבור כל בני המשפחה.
עד לא מזמן הועדה פעלה בשיתוף פעולה מלא תוך הסכמות עד שהיינו צריכים להעריך מה הפיצוי שיקבל כל בעל זכויות על העובדה שהם בנו את הבתים והם גרים.
לא כולם גרים שם ישנם רק חמישה. אנו מבקשים פירוק שיתוף בדרך של פירוק קומבינציה. אנו רוצים להשביח את המקרקעין על ידי תוכניות שהוגשו ופיתוח כולל סלילת כבישים, הגדלת מספר הדירות. רוצים לפתח כמה שניתן כולל הרבה מאוד מרכיבים של בנייה, כולל תוספת יחידות דיור כאשר בסופו של יום כל אחד יוכל לבחור האם רוצה את החלק שלו. זה נמשך הרבה מאוד ההליך הזה מ-2004 ועד עכשיו הועדה פעלה בשיתוף פעולה מלא.
הבעיה היא לחשב את הפיצוי המלא ולכן מונה שמאי. דרוש איש מקצועי שיוכל לבחון מהו הפיצוי הכלכלי לאנשים שגרים בבתים. תעשה טבלת איזון ואנו רוצים שתהיה עסקת קומבינציה שברגע שבשטחים יוקמו בניינים אנשים יאבדו את בתיהם לטובת רוכשים חדשים.
אנשים שגרים היום זכאים לפיצוי כספי, הם גרים פה. הם זכאים לפיצוי מסך הכל הכולל.
במסגרת חלוקת הדירות בעסקת הקומבינציה ישולמו תשלומי איזון אך עדיין לא הגענו לזה אנו צריכים חוו"ד שמאי. בחוו"ד של יוני 2005 ביקשנו חוו"ד משלימה. המטרה היתה למפות את הבתים ולומר מי גר בבתים ומתי. איש מקצוע יוכל לשער ערך כלכלי וזו הסיבה שהוגשה הבקשה למינוי שמאי.
עו"ד קרייתי לא מסכים הוא טוען שלפני כן יש להכריע בבעלות. וארבעה כונסי הנכסים מבקשים מביהמ"ש למנות שמאי כדי להעריך את השווי הכלכלי לאלה שבנו את הבתים.

עו"ד קרייתי:
ישנו מתווה שמטופל על ידי ביהמ"ש הקודם שמטפל בתיק ואני מצטט .... עמ' 4 לפרוטוקול ועמ' 5 מצטט... כך באמת אמורים להתנהל הדברים בתיק של פירוק שיתוף. צריך להגדיר מה עומד לפירוק שיתוף. תפקידו של שמאי לשום את שווי הנכסים. מדובר בנכס שאיננו נכס רגיל שחלקים ממנו נמסרו עשרות רבות ממנו בשנים חלקם משנת 40 לפני כשלושים שנים לפני שנחקק חוק המקרקעין נמסרו לאנשים שבנו עליהם את ביתם. הגב' לביא שהוריה קיבלו את הנכס כך שלפי חוק המקרקעין קמה להם זכות לבעלות בנכס.
הועלו טענות, באו אותם מחזיקים כמו מר יחיאל שלכאורה באים ואומרים שישנם 4 מול 1 הוא הגיש תצהיר לביהמ"ש ואני מצטט מתוך תצהירו מצטט....
כל המחזיקים כל מאלו שמיוצגים על ידי משרד ויינברג אומרים אתם לא יכולים לעשות פירוק שיתוף מבלי שמישהו יגדיר מהם הזכויות שלנו. שיחליט מישהו ובהתאם לזה ברגע שתהיה החלטה להעביר את זה לשמאי.אנו רוצים פירוק שיתוף בעין ואפשרי לדעתנו.
עד כה היה שיתוף פעולה ולשם כך הובא שמאי. ישנם שלושה מגרשים שנמצאים בדיון. מבחינת הרישומים של הבעלות ישנם מאות.
אנו מסכימים שיש לפרק את פירוק שלושת המגרשים מכיוון שמדובר בחלקי בעלויות במגרשים השונים, מכוח ירושה, והאיחוד יאפשר את הפירוק באופן מיטבי.
אני חייב לציין כי באחד הדיונים שהתקיימו בביהמ"ש התבקשנו להגיש תצהירים ולא הוגש תצהיר מטעם מרשיו של ד"ר ויינברג ואז שאלתי אם הם מוותרים על טענתם לזכויות במגרש שבו מרשיהם מחזיקים בבית האם אין להם טענה בעניין זה והם אמרו לא. אם לאחרים ייקבע שמגיע אז גם אנחנו רוצים.
יושבת פה עו"ד הנכבדה ואומרת אנחנו נעשה מה שטוב לנו ונעשה קופה אבל אם עו"ד קרייתי ישכנע את ביהמ"ש שלמחזיקים יש זכויות אז גם אנו רוצים.
אם ייקבע על ידי ביהמ"ש שברגע שיהיה פירוק שיתוף ויצטרך לוותר על ביתו במסגרת פירוק השיתוף אז יצטרכו להכניס לתוך הנוסחא שליחיאל יש זכויות בדיירות מוגנת ויהיה לו זכויות במגרש. ולאחר מכן תעשה חלוקה בעין.

<#10#>
החלטה

1. בפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. מדובר בתובענה שהוגשה באוקטובר 2004. ההליך מורכב ומסובך, הן מחמת צירופם של כמה מגרשים למסגרת אחת (סעיף 6 לכתב התביעה), הן מחמת ריבוי בעלי הזכויות, והן מחמת סעד המבוקש. במהלך השנים שמעת הגשת התביעה, הצדדים פעלו במסגרת ועדה וולונטרית משותפת, שמטרתה היתה לקדם יתרון מוסכם, ואולם עיון בפרוטוקולי הרבים מלמד כי עד היום הצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה לגבי אופן פירוק השיתוף. ביהמ"ש עד כה לא נתן הצו לפירוק השיתוף, לא הורה על דרך הפירוק ולא מינה כונס נכסים לביצוע.

2. עיינתי בכתבי הטענות שהגישו הצדדים. אני סבורה כי ראוי לבחון שאלות מקדמיות כדלקמן:
א. מהי הדרך המתבקשת לפירוק השיתוף. בעניין זה סעיף 8.1 לכתב התביעה הוא עמום. אין פה דרישה לפירוק שיתוף בדרך מסוימת אלא אמירה כללית על פירוק "לאחר מיצוי הליכי פיתוח המקרקעין". ואולם הליכי פיתוחם של המקרקעין אינם חלק מפירוק השיתוף במקרקעין.
ב"כ התובעת ציינה במהלך טיעונה כי היעד של הצדדים הוא פירוק באמצעות הסכם קומבינציה. כידוע בתי המשפט נוטים שלא לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של עסקאות קומבינציה. הטעם בכך נעוץ בזה שמדובר בעסקה בעלת סיכון כלכלי ואף כזו שקשה לפקח עליה באמצעות ביהמ"ש.
ב. עו"ד קרייתי טען כי ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין. ואולם, עד היום איש מבעלי הדין לא הגיש חוות דעת כנדרש לפי חוק המקרקעין בדבר היתכנות הפירוק בדרך הזו.
ג. בנוסף, שמעתי מפי הצדדים, כי קיימת מחלוקת ביניהם בענין מיפוי הזכויות וקיימת שאלה "מה שייך למי". בעניין זה, הוגשו תצהירים לבית המשפט ואולם לא נתקיים דיון לגופו של עניין (ר' החלטתה של כב' השופטת ש' דקל נווה, מיום 27.12.2010).
ד. על הפרק עומדת גם השאלה אם נכון לפרק את השיתוף במקרקעין במאוחד לגבי שלושת המגרשים בהם מדובר. אין לשלול דרך זו ואולם מהצד שכנגד – יש להתחשב בסרבול אשר באופן טבעי צפוי להיגרר כתוצאה מכך.

3. בנסיבות אלה, ועל מנת לקדם את התיק, אני מורה כדלקמן:
א. התובעת תגיש נייר עמדה, אשר יחשב ככתב תביעה מתוקן. בנייר העמדה תפרט באופן ברור ומפורש מהו הסעד שהיא מבקשת לקבל: האם פירוק על דרך מכירה למרבה במחיר וחלוקת התמורה בין בעלי הזכויות; או שמא חלוקה בעין. יש לבחון את האפשרות לחלוקה בעין – וככל שקיימת חוות דעת שהוכנה בנקודה זו, יש לצרפה. יש למפות את זכויות הצדדים, ולצרף אסמכתאות מתאימות. יש להתחשב בזכויות משנה כגון חכירה או דיירות מוגנת. יש להתייחס באופן מפורש לשאלה של איחוד הפירוק לגבי שלושת המגרשים.
ב. התובעת תגיש את נייר העמדה בתוך 60 ימים מהיום (פגרה במניין). ב"כ התובעת תוודא כי מלוא בעלי הזכויות מופיעים כבעלי דין ותדאג להמצאות מתאימות.
ג. הנתבעים יגישו נייר עמדה מטעמם, אשר יחשב ככתב הגנה מתוקן, ובתוך 60 ימים נוספים. הנתבעים יתייחסו וברחל בתך הקטנה לכל אחת מהשאלות המקדמיות שפורטו לעיל.
4. אני קובעת מועד לדיון בתיק ליום 27.11.2011 לשעה 10:30.
<#8#>

ניתנה והודעה היום י"א תמוז תשע"א, 13/07/2011 במעמד הנוכחים.

איריס סורוקר, שופטת

1

7