הדפסה

ת"א 169117-09 בניאן ואח' נ' דואק

בית משפט השלום בתל אביב - יפו

15 ינואר 2012
ת"א 169117-09 בניאן ואח' נ' דואק

בפני
כב' השופט ישי קורן

תובעים

  1. אייל בניאן
  2. איציק תורג'מן

נגד

נתבעת
1. מרים דואק

ב"כ התובעים עו"ד אנג'לו נסים גניש
ב"כ הנתבעת עו"ד מיטל חג'ג'

פסק דין

1. תביעה לפינוי דיירת מוגנת מדירה המשמשת למגורים ותביעה כספית בסך 37,950 ₪.

רקע

2. התובעים הינם הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 6931, חלקה 206, ברחוב החלוצים 24 בתל-אביב יפו. הנתבעת הינה דיירת מוגנת המתגוררת משנת 1973 בדירה בבניין אשר נמצא על המקרקעין (להלן: "המושכר"). זכויות הדיירות במושכר עברו אל הנתבעת מבעלה המנוח יעקב דואק ז"ל שהיה דייר מוגן במושכר מכוח הסכם שכירות שנחתם בינו ובין הבעלים הקודמים של המושכר ביום 13.06.1973.

3. ביום 02.02.2004 הוציאה עיריית תל-אביב יפו הודעה לדיירים ולבעלים של הבניין, ובה הוכרז הבניין כמבנה מסוכן בהתאם לסעיף 3 לחוק העזר לת"א-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001. הדיירים והבעלים נדרשו לבצע בבניין עבודות שונות בכדי להסיר את האכרזה ואת הגדרתו של הבניין כ"מבנה מסוכן".

4. הבעלים והדיירים של הבניין לא פעלו בהתאם לדרישה האמורה ובתחילת שנת 2005 הוגש נגדם כתב אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל-אביב במסגרת ת.פ 54/05. בדיון שהתקיים ביום 26.02.08 בבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א, הרשיעה השופטת גזית את הנאשמים בעבירה שיוחסה להם בכתב האישום וזאת לאחר שהודו בעובדות כתב האישום.

5. בסיום ניהול ההליך הפלילי, ביצעו התובעים שיפוץ בבניין ודרשו מהנתבעת לשלם את חלקה היחסי בשיפוץ בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). לשיטת התובעים עמד חלקה של הנתבעת על סך 37,950 ₪. הנתבעת לא שילמה לתובעים דבר על חשבון חלקה בהוצאות השיפוץ.

טענות התובעים

6. התובעים שיפצו את הבניין כפי שנדרשו לעשות ושילמו 50% מעלויות השיפוץ. 50% הנותרים, נגבו מדיירי הבניין. כל הדיירים שילמו לתובעים את חלקם בשיפוץ למעט הנתבעת ודייר נוסף. נגד הדייר האחר נוהל הליך נפרד בבית משפט השלום בת"א, במסגרת ת.א 20283/07, שם הגיעו הצדדים להסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין.

7. עובר לביצוע השיפוץ פנו התובעים לחברת "עזרה וביצרון", שהינה חברה בת של עיריית תל-אביב, לצורך קבלת סיוע בכל הנוגע לשיפוץ הבניין. החברה סייעה לתובעים בהשוואת הצעות מחיר של קבלנים שונים והזמנת מהנדס מפקח המקובל על עיריית תל-אביב. בשלב מאוחר יותר חתם התובע 1 על הסכם לביצוע עבודת השיפוץ עם הקבלן יעקב יצחק אשר ביצע את עבודות השיפוץ של הבניין בעלות כוללת של 439,000 ₪ בתוספת מע"מ, על יסוד כתב כמויות שנקבע בעזרת חברת "עזרה וביצרון".

8. העלויות שנקבעו בכתב הכמויות שהוצג על ידי חברת עזרה וביצרון היו מקובלות על כלל הדיירים וכן על הנתבעת ועל בסיס כתב כמויות זה, אשר הוצג בפני בית המשפט לעניינים מקומיים במסגרת ההליך הפלילי, הסכימו התובעים והדיירים להודות בעובדות כתב האישום ולשפץ את הבניין. שיפוץ הבניין נעשה לאחר שהתקבלה ההצעה הזולה ביותר לשיפוץ הבניין ולאחר שהתובעים הציגו בפני הנתבעת ויתר הדיירים את הצעות המחיר של הקבלנים. הדיירים וביניהם הנתבעת, הביאו בעצמם הצעה של קבלן מטעמם לצורך ביצוע השיפוץ ובסופו של יום הנתבעת הסכימה לביצוע השיפוץ באמצעות הקבלן שהובא על ידי התובעים תוך שהנתבעת מודעת לעלות השיפוץ ולחובתה לשלם את החלק היחסי בעלות השיפוץ בהתאם לשטח דירתה המתפרשת על פני שטח של 60 מ"ר. חלקה של הנתבעת עומד על 32,852 ₪ בצירוף מע"מ בשיעור 15.5%.

9. הואיל ועד היום לא שילמה הנתבעת את חלקה בעלות השיפוץ מתבקש בית המשפט להורות על פינוי הנתבעת מהמושכר, ולחייבה בתשלום סך של 37,950 ₪.

טענות הנתבעת

10. השיפוץ אשר בוצע על ידי התובעים הינו שיפוץ נרחב בהרבה ממה שנדרש על ידי העירייה. התובעים השביחו את הנכס אשר בבעלותם על גבם של הדיירים המוגנים בבניין, כאשר הדיירים בבניין לרבות הנתבעת לא היו שותפים בבחירת הקבלן ובהצעות המחיר השונות שהוגשו לתובעים.

11. הנתבעת לא הייתה מיוצגת במסגרת ההליכים שהתנהלו בפני בית המשפט לעניינים מקומיים והסדר הטיעון אשר אליו הגיעו הצדדים בתיק הוא הסדר שהתגבש בין ב"כ המאשימה לבין ב"כ התובעים, מבלי שהנתבעת ושאר הדיירים היו מעורבים בקבלת ההסדר ומבלי שהבינו את המשמעות של קבלת הסדר הטיעון.

12. הנתבעת מעולם לא חתמה על מסמך המאשר לתובעים לבצע את השיפוץ בעלות הנטענת בכתב התביעה וכאשר באה בטענות כלפי התובעים על אופי השיפוץ ומחירו, הם טענו בפניה כי היא חתמה על אישור השיפוץ, פעולה אשר למיטב ידיעתה של הנתבעת לא נעשתה על ידה ביודעין, אלא אם עשו התובעים שימוש שלא כדין בחתימת הנתבעת על מה שהיא חשבה להיות הצעה נגדית וזולה להצעת התובעים מטעם הדיירים וזאת לאחר שאחד מהשכנים פנה אליה וביקש ממנה לחתום על מסמך ריק הכולל רשימה של שמות הדיירים בבניין (ראה סעיף 37 לסיכומי הנתבעת).

13. הנתבעת ביקשה לשלם לתובעים עבור השיפוץ תשלום חודשי בסך 200 ₪ וזאת לאור מצבה הכלכלי העגום בהיותה זכאית לקבלת תוספת השלמת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי. התובעים, באמצעות התובע 1, דחו את הצעת הנתבעת, וסירבו לקבל ממנה תשלום כספי כלשהוא בגין השיפוץ. זאת, כדי שתהיה להם עילה לפנות לבית המשפט ושיוכל להגיש נגדה תביעה לפינוי המושכר כפי שעשו עם דיירים נוספים אשר הדירות שלהם מושכרות כיום על ידי התובעים בשכירות חופשית.

14. התובעים לא הציגו די ראיות מטעמם אשר מהן ניתן להסיק ולקבוע מהו הסכום ששולם על ידם בפועל לצורך ביצוע השיפוץ ולא הביאו לעדות עדים מרכזיים אשר יכולים היו לשפוך אור בנוגע למחלוקת בין הצדדים באשר להיקף השיפוץ הנדרש לעומת היקף השיפוץ שבוצע הלכה למעשה. בין היתר היו יכולים התובעים להביא לעדות את הקבלן שביצע את עבודות השיפוץ, את המהנדס שפיקח על עבודות השיפוץ וכן נציג מטעם עזרה וביצרון. מאחר שהתובעים נמנעו מלהביא אסמכתאות בנוגע לסכום ששולם על ידם לצורך ביצוע השיפוץ ואף נמנעו מלהעיד עדים מרכזיים כמו גם למסור לבית המשפט תצהיר מטעם אותם עדים, אין לקבל את עמדתם בנוגע לעלות השיפוץ הנטענת.

15. התובעים לא הציגו את גזר הדין אשר ניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים כאשר למיטב ידיעתה של הנתבעת לא התקיים בתיק דיון נוסף מעבר לדיון שהתקיים ביום 26.02.2008 אשר במסגרתו ניתנה הכרעת דין אשר לפיה הורשעו הנאשמים בעבירה שיוחסה להם בכתב האישום שהוגש נגדם.

הראיות

ראיות התובעים
16. התובעים 1 ו-2 הגישו תצהירים מטעמם, וכן חוו"ד מומחה של מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין זיו עמית.

חוות הדעת בודקת את תקינות תמחור עלות סעיפי התיקון על בסיס כתב הכמויות שנערך על ידי י.שני מהנדסים וכפי שתומחר על ידי הצעת המחיר שקיבלה חברת עזרה וביצרון. מחוות הדעת עולה כי הסכום שהוצא על ידי התובעים לצורך שיפוץ הבניין הינו תקין לחלוטין ועולה בקנה אחד עם אומדנים מקובלים (ראה בסעיף 8 לחוות הדעת).

התובע 2 הצהיר כי ניהול הבניין מתבצע באופן שוטף על ידי התובע 1 אשר אף היה מעורב בכל מה שקשור לשיפוץ הבניין ועל כן כל הידיעות שנוגעות לתהליך שיפוצו של הבניין נמצאות בידי התובע 1.

התובע 1 הצהיר על השתלשלות האירועים, ולתצהירו צורפו המסמכים הבאים:
נסח רישום מקרקעין
עותק חלקי של חוזה שכירות מיום 13.06.1973 שנחתם בין יעקב דואק לבין הבעלים הקודמים של הבניין.
הודעות של עיריית ת"א בנוגע להכרזתו של הבניין כמבנה מסוכן, עותק של כתב האישום שהוגש בבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א ועותק של הפרוטוקולים שהתקיימו בפני בית המשפט.
מכתב פנייה לחברת עזרה וביצרון ןהצעות המחיר לשיפוץ.
הסכם שנחתם בין התובע 1 לבין הקבלן יעקב יצחק.
חשבוניות שהוצאו לתובע בגין ביצוע השיפוץ.
פסק הדין שניתן במסגרת ת.א 20283/07, בתביעה שהוגשה ע"י התובעים כנגד דייר מוגן נוסף בבניין – מר ליבלזון יעקב.

ראיות הנתבעת
17. הנתבעת הגישה תצהיר מטעמה וכן תצהיר של בנה מר יצחק דואק. כמו כן הוגשה חוות דעת מטעם הנתבעת של הנדסאי הבנין ושמאי המקרקעין מר דורון באדי, אשר העריך בחוות דעתו את העלות המינימאלית של העבודות שנדרשו לביצוע על ידי עיריית תל-אביב בכדי להוציאו מהקטגוריה של "מבנה מסוכן".

לתצהיר מטעם הנתבעת צורפו המסמכים הבאים:
צו ירושה מיום 15.09.1976
הודעות של עיריית ת"א בנוגע להכרזתו של הבניין כמבנה מסוכן, עותק של כתב האישום שהוגש בבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א ועותק של הפרוטוקולים שהתקיימו בפני בית המשפט.
צילומים של שיקים שהועברו לתובע 1 ולגב' טליה דהן מאת הנתבעת עבור תשלום דמי שכירות.
אישור על תשלום גימלה שמקבלת הנתבעת וסיכום מידע רפואי על מצבה הבריאותי של הנתבעת.
הצעת המחיר שהופקה בעזרת חברת עזרה וביצרון כפי שנשלחה לנתבעת מאת חברת עזרה וביצרון.
מכתב מיום 06.12.2006 שנכתב על ידי התובע 1 בכתב ידו, אשר בו הוא פונה לחברת עזרה וביצרון כי יבצעו מכרז לצורך שיפוץ הבניין שבבעלותו.

מחוות דעתו של הנדסאי הבניין ושמאי המקרקעין דורון באדי עולה כי עלות השיפוץ שנדרש לביצוע ע"י עיריית תל-אביב מוערכת בסך של 54,000 ₪ בתוספת מע"מ (ראה בסעיף 9 לחוות דעתו), בהתאם לכך חלקה היחסי של הנתבעת נמוך באופן משמעותי מן הסכום שדורשים התובעים.

דיון

התביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר
18. עילות הפינוי קבועות בסעיף 131 לחוק. העילות הרלוונטיות לענייננו הן שתי העילות הראשונות, לאמור:
"(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;"

19. התובעים טוענים כי מאחר שהנתבעת לא נשאה בתשלום חלקה היחסי בעלות השיפוץ בהתאם לקבוע בסעיף 68(ד) לחוק, היא הפרה בכך את האמור בסעיף 2 להסכם השכירות ועל כן מכוח סעיף 131 (2) יש להורות על פינויה מהמושכר.

20. על מנת שתקום עילת פינוי לפי סע' 131(2) לחוק על התובע להוכיח את קיומם של כל התנאים הבאים: (1) קיומו של תנאי מפורש בחוזה; (2) הפרת התנאי על ידי הדייר; (3) קיומה של הוראה בחוזה אשר קובעת כי הפרת התנאי האמור מקימה עילה לפינוי הדייר מהמושכר.

21. בענייננו, על פי סע' 1 לחוזה הפרת תנאי מתנאי החוזה מזכה את המשכיר בפינוי השוכר מהמושכר. לפיכך, ככל שיוכיחו התובעים את שני התנאים הראשונים, תקום נגד הנתבעת עילת פינוי. דא עקא, מעיון בהסכם השכירות (אשר לתצהיר התובעים צורף רק העמוד הראשון הימנו) עולה כי סעיף 2 של ההסכם, עליו נסמכים התובעים, איננו כולל כלל ועיקר את חובת הנתבעת לשאת בתשלום הנוגע לתיקון המושכר. סעיף 2 להסכם קובע כי: "השוכר מתחייב בזה לשלם את דמי השכירות וכן את יתר התשלומים עבור שרותים במועדם" (ההדגשה שלי – י.ק). סעיף 2 של ההסכם מדבר על דמי שכירות ועל תשלומים שוטפים החלים על המושכר, אך אינו נוגע לחובת הדייר לשאת בתשלום הנוגע לשיפוץ של המושכר (ראה עניין דומה שנדון בת.א [שלום י-ם] 6090/07 עמותת חג'י אדוניהו הכהן נ' ווגל. סע' 22). אין בהסכם השכירות תניה האומרת שאי השתתפות בתשלום הוצאות התיקון מהווה הפרה של חוזה השכירות או מהווה עילה לפינוי הנתבעת ועל כן, בשלב זה, לא קמה לתובעים עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק.

22. התובעים לא הוכיחו הפרה של סעיף כלשהוא בהסכם השכירות ובהיעדר הוכחה פוזיטיבית להפרת סעיף כלשהוא מהסכם השכירות, לא נתגבשה עילת פינוי כלפי הנתבעת. אף בנוגע לתשלום דמי השכירות לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי דמי השכירות שולמו על ידי הנתבעת במועדם והטענה היחידה של התובעים כנגד הנתבעת הינה כי לא שילמה את החלק היחסי אשר עליה לשאת בו בעלות השיפוץ של הבניין. מאחר והתובעים לא הוכיחו שהנתבעת הפרה תנאי בהסכם השכירות אשר אי קיומו מעניק להם את הזכות לתבוע פינוי, התביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר נדחית.

23. התובעים מסתמכים בתביעתם על סע' 68(ד) לחוק יחד עם עילת פינוי לפי סע' 131(2) לחוק, אך דומני שבעניין זה נפלה טעות תחת ידם. אצה הדרך לתובעים והם הקדימו את העגלה לפני הסוסים. ובמה דברים אמורים ?! –

סע' 68(ד) לחוק הגנת הדייר קובע כי "הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר." סע' 67 לחוק קובע כי דין החזרת הוצאות כדין דמי שכירות, לאמור: "חייב בית הדין דייר לפי סעיפים 63, 65, 66 או 68 להחזיר לבעל הבית סכום קצוב מהוצאותיו, ופסק בית הדין מועד לפרעון הסכום או מועדים לפרעונו בשיעורין, יראו סכום זה או שיעוריו כחלק מדמי השכירות לעניין פינוי מחמת אי תשלום של דמי שכירות". סעיפים אלה מופיעים בפרק ה' של חלק ב' של החוק. כותרת הפרק: "שירותים ותיקונים". סע' 140 לחוק קובע: "בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל עניין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה' של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה".

עינינו הרואות, כי סדר הדברים כך הוא: תחילה על הבית להגיש תביעה לבית הדין לשכירות בגדרה יתבקש בית הדין לחייב את הדייר להשתתף בהוצאות תיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם. לאחר שבית הדין חייב את הדייר בתשלום כאמור, דין התשלום, לעניין פינוי, כדין דמי שכירות. אם לא שילם הדייר את התשלום שהושת עליו, כי אז קמה לבעל הבית עילת פינוי לפי' סע' 131(1) לחוק – אי המשכת תשלום דמי שכירות – או לפי סע' 131(2) לחוק – אי קיום תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. בענייננו לא הגישו התובעים תביעה לבית הדין לשכירות וממילא לא קמה לנתבעת חובת תשלום שהפרתה מקימה נגדה עילת פינוי.

אשר על כן – תביעת הפינוי נדחית.

התביעה הכספית – סמכות עניינית
24. סעיף 140 לחוק קובע כדלקמן:
"(א) בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה', של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה.
(ב) בתחום סמכות זו יהיה כוחו של בית דין לשכירות ככוחו של בית משפט שלום במשפט אזרחי.
(ג) סעיף זה אינו בא לגרוע מסמכות הנתונה לבית משפט אחר לפי חיקוק אחר".

כפי שראינו לעיל המקור לחיוב הדייר בהשתתפות בתשלום הוצאות תיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם קבוע בפרק ה' של חלק ב' לחוק, ונתון לסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות.
החיוב נושא התביעה הינו חיוב לפי חוק הגנת הדייר, ועל כן חיוב זה אינו בא בגדרי הסמכות המקבילה אשר קבועה בסע' 140(ג) הנ"ל. הסמכות המקבילה קבועה רק לעניין סמכות הנתונה לבית משפט אחר לפי חיקוק אחר. בענייננו מדובר בחיוב לפי פרק ה' לחלק ב' של חוק הגנת הדייר ועל כן מצוי העניין בסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות.
25. בתחילת הדיון הועלתה הסוגיה על ידי בית המשפט בפני הצדדים (ראה פרוטוקול מיום 09.02.2010, עמ' 2, ש' 2). תשובת ב"כ התובעים הייתה כי הואיל וסעד הפינוי הוא הסעד העיקרי התביעה הוגשה התביעה על שני רכיביה לבית משפט השלום. נראה כי ב"כ התובעים מכוון בדבריו לסע' 151(ב) לחוק, אשר קובע כי: "ענין שבסמכותו של בית דין לשכירות, רשאי לדון בו גם בית המשפט כשהענין מתעורר אגב דיון בענין שבסמכותו". דא עקא, לטעמי, גם סע' זה אינו מועיל לענייננו. סע' 68(ד) לחוק אינו דקלרטיבי אלא קונסטיטוטיבי. חובה של הנתבעת להשתתף בהוצאות התיקונים של בעל הבית אינו נובע מביצוע התיקונים אלא מקביעת בית הדין לשכירות על החיוב לשאת בתיקונים אלה. רק לאחר שיופר צו תשלומים שיטיל בית הדין לשכירות תקום לתובעים עילת פינוי נגד הנתבעים. הנה כי כן, אין מדובר בעניין אשר יכול להידון בבית המשפט כעניין שבגררא. הדיון בעניין הכספי הוא תנאי בלעדיו אין לדיון בשאלת הפינוי. זאת ועוד, רק לאחר שתוכרע שאלת החיוב הכספי, וצו התשלומים יופר, רק אז ניתן יהיה לדון בסעד הפינוי – הוא הסעד העיקרי שביקשו התובעים.

26. על יסוד כל אלה ראוי היה להעביר את הדיון בתביעה הכספית לבית הדין לשכירות, בהתאם להוראות סע' 151(א) לחוק. ברם, הואיל וב"כ הנתבעת לא העלתה כלל את שאלת הסמכות העניינית, והואיל והצדדים טענו לגופו של עניין בנושא התביעה הכספית, ואף הביאו ראיותיהם לעניין זה, החלטתי להשלים את הדיון בתביעה הכספית בבית משפט זה. (ראה דיון בעניין זה והחלטה דומה בת.א (שלום – ירושלים) 8614/01 בן דוד נ' אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף – פסק דין של כב' השופט יצחק ענבר מיום 03.01.2002 בסעיפים 17-21 לפסק הדין).

התביעה הכספית – לגופו של עניין
27. התובעים טוענים כי עלות השיפוץ היתה 367,000 ₪ בתוספת מע"מ לא כולל צנרת ומים בעלות של 26,000 ₪ בתוספת מע"מ וצבע טיח חיצוני אקרילי בסך של 46,000 ₪ בתוספת מע"מ כאשר סה"כ עלות השיפוץ הסתכמה בסך של 439,000 ₪ בתוספת מע"מ. התובעים טוענים כי מאחר וריצפת המושכר הינה בשטח של 60 מ"ר, על הנתבעת לשלם סך של 32,852 ₪ בתוספת מע"מ וסה"כ סך של 37,950 ₪ כולל מע"מ (ראה בסעיף 8 לכתב התביעה וכן בעמוד 10 לסיכומי התובעים).

28. המחלוקת בין הצדדים נסובה בדבר מחיר השיפוץ הכולל ונחיצותן של כל העבודות שבוצעו בבניין. הנתבעת טוענת כי עלות השיפוץ מופרזת והתובעים ביצעו מעל ומעבר לשיפוץ שנדרש מלכתחילה על ידי העירייה בכדי שתוסר מן המבנה ההכרזה של "מבנה מסוכן" (ראה סעיפים 8-9 לכתב הגנתה של הנתבעת וכן בסעיפים 42-50 לסיכומי הנתבעת). עוד טוענת הנתבעת כי התובעים השביחו את הנכס, לא התייעצו איתה ועם יתר הדיירים בנוגע להתקשרות עם הקבלן ולא הוכיחו כי הסכום הכספי הנטען על ידם כסכום שהוציאו לצורך השיפוץ הוא הסכום שהוצא מכיסם הלכה למעשה, כאשר כל שהציגו התובעים הינן שתי חשבוניות וחוזה שחתם התובע 1 עם הקבלן (ראה נספחים יט', כ' וכא' לתצהירי התובע) כאשר מאלה לא ניתן להסיק כי הסכומים הנטענים שולמו בפועל (ר' סעיפים 62-75 לסיכומי הנתבעת). טענה נוספת של הנתבעת הינה כי מאחר והתובעים לא העידו מטעמם עדים הנחוצים להוכחת טענותיהם בדבר נחיצות היקף השיפוץ הנרחב וכן בנוגע לסכומים ששולמו על ידי התובעים הלכה למעשה, הם לא עמדו בנטל הוכחת התביעה.

ודוק: הנתבעת איננה חולקת על עצם חובתה להשיב לתובעים חלק מסכום השיפוץ והיא אף מודה שפנתה לתובע 1 והציעה לו כי חובה ישולם בתשלומים חודשיים בסך 200 ₪ וזאת בהתאם ליכולתה הכלכלית (ר' סעיפים 9-10 וסעיף 36 לכתב הגנתה וכן בסעיפים 47-50 לסיכומים מטעמה). עם זאת, הנתבעת לא פירטה בכתבי הטענות שהוגשו מטעמה מהו הסכום אשר אותו היא סבורה כי עליה לשלם והציגה רק חוות דעת מטעמה של הנדסאי הבנין ושמאי המקרקעין מר דורון באדי אשר ממנה עולה כי סכום השיפוץ הכולל היה אמור להסתכם בלא יותר מסך של 54,000 ₪ בתוספת מע"מ. בהתבסס על החלק היחסי שהושת על הנתבעת על ידי התובעים, הרי שחלקה היחסי של הנתבעת בהינתן עלות השיפוץ שנקבעה על ידי המומחה מטעמה עומד על כ-5,000 ₪.

29. הכלל הראייתי הבסיסי הרווח במשפט האזרחי הוא כי נטל ההוכחה במשפט האזרחי רובץ על כתפי התובע, כדברי בית המשפט בע"א 2781/93 דעקה נ' בית חולים "כרמל" חיפה, פ"ד נג(4), 526, 594:
"הכלל הראייתי הבסיסי הרווח במשפט האזרחי בשיטתנו המשפטית, כבשיטות משפט רבות אחרות, הוא כי נטל ההוכחה רובץ על התובע ומידת ההוכחה היא עודף הסתברות, בבחינת הכלל עתיק היומין "המוציא מחברו עליו הראיה". על-פי כלל זה, יזכה התובע בתביעתו אם ירים את נטל הוכחתה בשיעור העולה על 50%. שאז, תוטל החבות או האחריות במלואה על הנתבע. לא עמד בכך, יפסיד את כל תביעתו".
עוד ידוע כי הימנעותו של בעל דין מלהביא ראיה רלוונטית אשר היה באפשרותו להגישה פועלת לרעת אותו צד שנמנע מלהביא את אותה ראיה:
"אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשש כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד" (ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4), 651 בעמ' 658 מפי השופט גולדברג).
ראה לעניין זה גם ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ, פ"ד לד(1) 701, 705 מפי שהופטת בן פורת וכן ע"א 27/91 קבלו שמעון נ' ק' שמעון ואח', פ"ד מט(1) 450, עמ' 459-458 מפי השופט בך.
30. התובעים אשר היו אמורים להוכיח את הטענות שהעלו בתביעתם בשיעור הסתברותי של מעל
ל-50% לא עשו כן תוך שנמנעו מהבאת ראיות מרכזיות וחיוניות להוכחת תביעתם.

התובעים הגישו מטעמם תצהיר עיקרי אחד של התובע 1 אשר עליו התבססה תביעתם וכן הגישו את חוות דעתו של מהנדס הבנין ושמאי המקרקעין מר זיו עמית. התובעים נמנעו מלהגיש תצהירים או לזמן לעדות עדים חיוניים אשר יכולים היו לשפוך אור בנוגע למחלוקת בין הצדדים. בין היתר, נמנעו התובעים מלזמן לעדות את הקבלן שביצע את עבודת השיפוץ וכן את המהנדס המפקח מר דני מועדים. עוד נמנעו התובעים מלהביא לעדות דיירים אחרים שיאשרו את הטענה כי עלות השיפוץ נקבעה בהסכמת הדיירים, וכי כל יתר הדיירים שילמו את חלקם בשיפוץ. עוד נמנעו התובעים מלהביא ראיות באשר לשטח דירת הנתבעת לעומת שטח כלל הדירות בבניין. עוד נמנעו התובעים מלהביא לעדות מפקח/מהנדס מטעם עיריית תל אביב שיאשר את הצורך בכלל עבודות השיפוץ לצורך הסרת הכרזת "מבנה מסוכן" מהבניין. ככלל, התובעים לא הציגו ראיות שמכוחם ניתן לקבוע את מידת ההתאמה בין השיפוץ שבוצע בפועל לשיפוץ שנדרש על ידי העירייה כתנאי להסרת ההכרזה של "מבנה מסוכן". התובעים נסמכים על מפרט שנקבע על ידי חב' "עזרה וביצרון", אך עיון במכתב ההכרזה של העירייה מיום 2/2/04 (נספח ג' לתצהיר התובע), מלמד כי הפניית התובעים לחברת "עזרה וביצרון" נעשתה לשם "ביצוע העבודות הדרושות במסגרת שיפוץ כולל". מכאן, חיזוק וראייה לעמדת הנתבעת, לפיה העבודות שבוצעו על ידי התובעים בהתאם למפרט של "עזרה וביצרון" לא היו העבודות המינימאליות הדרושות לצורך הסרת ההכרזה של "מבנה מסוכן" אלא עבודות שיפוץ נרחבות במסגרת שיפוץ כולל. עבודות אלה, אינן בכלל עבודות שיושתו על הדייר לפי סע' 68(ד) לחוק.

31. בתגובתם לסיכומי הנתבעת טוענים התובעים בסעיף 3 לתגובה כי הימנעותה של הנתבעת מלזמן את הקבלן ואת המהנדס המפקח לעדות, מהווה רשלנות מצד הנתבעת וכי הנתבעת מנסה לגלגל רשלנות זו על כתפי התובעים. אין בידי לקבל טענה זו של התובעים. נטל ההוכחה מוטל על התובע ועל כן התובעים במקרה זה הם אלה שהיו צריכים לזמן עדים אלה לעדות. הימנעות הנתבעת מלזמן לעדות עדים אלה איננה עומדת לחובתה.

32. התובעים נמנעו מלפרט בתביעתם מידע חיוני בנוגע לאופן עריכת החישוב המדוייק של החוב הנטען בנוגע לנתבעת וכן בנוגע ליתר הדיירים, כאשר הם לא מפרטים מהו השטח של כל דירה ודירה, כמה דיירים יש בבניין, מהו שטחה של כל דירה וכיצד נערך החישוב של חלוקת עלות השיפוץ בין כלל הדיירים.

33. המקור לחיוב דיירים מוגנים בהשתתפות בהוצאות תיקונים המבוצעים בביתם הוא סעיף 68 לחוק אשר סעיף קטן ד' שלו מורה כי: "הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר". תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א-1971 מגדירות מהם התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש ואשר על הדייר המוגן להשתתף במחצית עלותם. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע בסעיף 58(א) כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון. סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף ככל חלקי הבית חוץ מהדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי מדרגות וכיוצ"ב כאשר סעיף 77ב מחיל את הוראות סעיף 58 הנ"ל אף על בית שאינו רשום כבית משותף (ראה ת.א 22749/02 (שלום חיפה) "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' פארס – פסק דין של כב' השופט טובי מיום 07.03.06 אשר פורסם בנבו וכן ראה ת.ש 106/05 ות.ש 105/05 דויטש נ' פלדמן – פסק דין של בית משפט לשכירות בת"א אשר ניתן ביום 14.11.07 מפי כב' השופטת ברקוביץ').

הימנעות התובעים מלפרט בכתב תביעתם, בתצהירים שהוגשו מטעמם וכן בסיכומיהם כיצד ערכו את חישוב החוב של כל דייר ודייר אף היא עומדת לחובתם. היה עליהם להגיש לבית המשפט תחשיב מדוייק של החישוב שנערך וכיצד חילקו את עלות השיפוץ ביניהם לבין כלל הדיירים, ובין הדיירים לבין עצמם. זאת ועוד, לא מצאתי התאמה בין הסכומים שנקבו התובעים בכתב התביעה לאלה שנרשמו בחוות הדעת וביתר הראיות שהוצגו על ידי התובעים. גם דרישות התשלום שנשלחו אל הנתבעת לא היו עקביות. בסיכומיה פירטה ב"כ הנתבעת את חוסר ההתאמה שבטענות התובעים בעניין סכום התביעה. טענותיה נראות בעיניי ואיני רואה צורך להוסיף עליהן. די אם אציין כי הסכום שנדרש מהנתבעת, בקירוב, הוא הסכום המפורט בחשבוניות מס שהציגו התובעים, ואינו נגזר בשום צורה ממהסכומים המפורטים בכתב התביעה וביתר ראיות התובעים.

34. אני סבור כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הצליחו להוכיח את טענותיהם בנוגע לעלות השיפוץ ובנוגע לנחיצותם של כל השיפוצים שבוצעו בבניין. יתכן מאוד שחלק מהעבודות שבוצעו, לא נדרשו בכדי שהבניין יעמוד בדרישת הבטיחות שנדרשה מטעם העירייה. מקום בו היה על התובעים להוכיח את סכום התביעה בראיות העומדות לרשותם, לא יפסוק בית המשפט סכום לתשלום על דרך האומדן. וכך נפסק בעניין זה:

"נזק יש להוכיח, ככלל, במידת ודאות סבירה ולהניח תשתית עובדתית שתאפשר לבית המשפט להעריך את מידת הנזק ולא עפ"י אומדנא.
להוכחת נזק בגין הפרת הסכם לפי ס' 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)", במקרים שבהם לאור טבעו ואופיו של הנזק ניתן להביא נתונים מדוייקים, על הנפגע לעשות כן ומשנכשל בנטל זה לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, במקרים אשר בהם לאור טבעו ואופיו של הנזק, קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק אין בכך כדי להכשיל את תביעת הנפגע ודי שיביא נתונים, אשר באופן סביר ניתן להביאם, תוך מתן שיקול דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר.
דהיינו, אם לא ניתן להוכיח במדוייק את שיעור הנזק, רשאי בית המשפט לעשות אומדן של הנזק (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת ובת שבע בע"מ פ"ד לה(2) 800, 809-810, להלן: "פס"ד אניסימוב"), ע"א 78/04 המגן חב' לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, [פורסם בנבו], תוך הפניה לע"א 7905/98 AEROCON C.C נ' הוק תעופה בע"מ פ"ד נה(4) 380, 398).
בתביעות לתשלום סכום כסף על התובע להוכיח לא רק את העובדה שנגרם לו נזק אלא גם במידה ודאית סבירה את גובה הנזק, ומשנכשל להביא נתונים מדוייקים אלו לא ייפסק לו פיצוי."
(עא (ת"א) 2797/06, קליל תעשיות בע"מ נ' מתד תעשיות בע"מ)

דברים אלה, שנכתבו לעניין הוכחת נזק בתביעה נזיקית, יפים גם לענייננו. מקום בו היה על התובע להוכיח את תביעתו בנתונים ברורים, ולענייננו תוך הבאת ראיות באשר לעבודות הדרושות לצורך מילוי צו העירייה לעומת אלה שהן בגדר שיפוץ כללי, ועלות עבודות אלה, לא יפסוק בית המשפט לתובע סכום על דרך האומדנא.

35. יחד עם זאת, מאחר שלא קיימת מחלוקת בנוגע לכך שבוצע שיפוץ בבניין ואף הנתבעת מודה בחובתה לשלם לתובעים את חלקה בעלות השיפוץ בכל הנוגע לתובענה הכספית החלטתי לקבל את התביעה באופן חלקי, כאשר קביעת הסכום שאותו יהיה על הנתבעת לשלם לתובעים יתבסס על חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת, שהיא בבחינת הודאת בעל דין. ראוי להבהיר כי רבים הפגמים שנפלו בחוות דעת זו, אך היא המירב שיכולים התובעים לקבל בהתחשב בליקויים שבתביעתם ובראיותיהם.

החלטתי שלא לאמץ את הקבוע בחוות הדעת מטעם התובעים לאור העובדה שנערכה לאחר שהשיפוץ כבר בוצע ואין בה מענה לשאלה המרכזית שעולה בתיק זה, דהיינו, מידת הנחיצות של כלל השיפוצים שבוצעו בבניין.

סוף דבר
36. לא הוכחה עילת פינוי כלפי הנתבעת ועל כן אני דוחה את תביעת הפינוי.

37. התביעה הכספית מתקבלת בחלקה, על יסוד הודאת בעל דין הכלולה בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת. בהתאם לכך תשלם הנתבעת לתובעים סך של 5,000 ₪ בגין חלקה בהוצאות השיפוץ שנעשה בבניין.

38. בהתחשב בדחיית תביעת הפינוי ובדחיית מרבית התביעה הכספית, אני רואה לחייב את התובעים בהוצאות הנתבעת בסך 5,000 ₪.

39. הוצאות המשפט שנפסקו לטובת הנתבעת יקוזזו כנגד הסכום שנפסק לחובת הנתבעת בגין חלקה בשיפוצים. התוצאה היא שאיש מהצדדים לא ישלם לצד שכנגד תשלום כלשהו בפועל.

ניתן היום, כ' טבת תשע"ב, 15 ינואר 2012, בהעדר הצדדים.

13 מתוך 13