הדפסה

ת"א 14497-04-11 באבי נ' באבי ואח'

בית המשפט המחוזי בבאר שבע

‏13/05/2012
ת"א 14497-04-11 באבי נ' באבי ואח'

בפני:
כב' השופט אריאל ואגו

התובע:
עמי באבי
ע"י ב"כ עו"ד ישי רחמים

נגד

הנתבעים:
1.מיכאל מישל מכלוף באבי
2.רשות המיסים בישראל- ע"י ב"כ עו"ד רונית אדהאן

פסק דין

התובע והנתבע 1 (להלן גם: "עמי" ו"מישל"), הם אחים. מישל רשום בספרי מינהל מקרקעי ישראל כבעל הזכויות בדירה המצויה בקרית גת (דירה 8 בשדרות לכיש 60, גוש 1993 חלקה 3/8, להלן:"הדירה"). בספרי החברה המשכנת, עמידר בע"מ, רשומות הזכויות בדירה על שם עמי. עם זאת, גם שם הוגשו המסמכים, או חלקם, לשינוי זכויות, וקיימת שם הערת אזהרה מיום 21.2.08, בדבר היות הדירה מצויה בתהליך של העברת זכויות שטרם הושלמה. מכתב הבהרה של עמידר לנדון (מ-6.5.10), מסביר שהכוונה להעברת זכויות בין שני האחים, מעמי למישל.

למישל חובות לנתבעת 2, רשות המיסים, ובגדר הליכי הוצל"פ שהרשות מנהלת לגביית החובות, מונה על ידי ראש ההוצל"פ בירושלים, כונס נכסים (עו"ד אדהאן, שהיא ב"כ הנתבעת 2 גם בהליך הנוכחי), על הדירה, על מנת לממשה לשם כך. בעקבות הליך זה, הגיש עמי את התובענה למתן סעד הצהרתי, הנדונה כעת, ולפיה יש להצהיר כי הדירה היא בבעלותו, משום שהסכם מיום 24.1.85, ולפיו מכר והעביר את זכויותיו בה למישל, הוא בטל, ונעשה למראית עין בלבד.

הגם שמישל הוא לכאורה נתבע בתיק, אין מחלוקת בינו לבין עמי לנדון, ולכל דבר ועניין יש להתייחס למבוקש כעת כאל בקשה משותפת של שני האחים, המופנית כנגד הנתבע "האמיתי", היחיד, רשות המיסים, במטרה למנוע ממנה להניח ידה על הדירה ולהיפרע באמצעותה חובות מס של מישל.

במסגרת ההתדיינות, התייחסו הצדדים לשאלות שונות, שהיו במחלוקת, גם במישור הדיוני, כגון ביחס לצורת הגשת ההליך (תביעה רגילה או המרצת פתיחה, תקינות הגשת ראיות מסויימות והכנסת תצהירי עדות ראשית לתיק, וכו'), ואף במישור יותר מהותי (טענת השתק ומניעות בעקבות ההליכים בפני רשם ההוצל"פ), אולם, החלטתי שלא להיכנס לעובי הקורה באותם עניינים פריפריאליים, ולהתמקד בהכרעה בסוגיית הליבה, לעניין הבעלות "האמיתית" בדירה, ולפרט אך את העובדות והנימוקים הצריכים להכרעה הממוקדת הזו.

טענת האחים, בתמצית, הינה, שאביהם המנוח, ניסים באבי ז"ל, הוא שמימן את רכישת הדירה, מלכתחילה, וטיפל בהליך מול צד ג' המוכר (איתן רונן), בשנת 1980, והוא היה ה"מוציא והמביא" בהקשר אליה לכל דבר. על פי הוראת האב המנוח, נרשמה הדירה על שם עמי, כך שלמעשה נרכשה בעבורו. כאשר בשנת 1985, עמד על הפרק הסכם פשרה בין האב לבין שותפיו בנגריה שניהל, בשל מחלוקות שהתבררו בביהמ"ש, הוא נזקק למימון לצורך אותה פשרה כספית, וביקש לנצל את זכותו של מישל לקבל הלוואה בנקאית, משכנתא, כנגד שיעבוד הדירה. על כן, ולפי בקשתו, נערך בין האחים הסכם מכר מיום 24.1.85, ולפיו נמכרה הדירה מעמי למישל, אך זאת - רק לצורך השגת היעד של קבלת כספי המשכנתא מהבנק, ואילו ביחסים התוך משפחתיים, לא חל כל שינוי, הנכס היה ונשאר בבעלות עמי.

הלבוש המשפטי של השתלשלות הדברים, לפי גרסת האחים, הינה כזו, שלפיה ההסכם מיום 24.1.85, נעשה למראית עין בלבד, ועל כן הוא בטל לפי סעיף 13 של חוק החוזים (חלק כללי תשל"ג – 1973). ניתן לומר, שבהתאם להגדרות שמציע כב' השופט נ. הנדל, בחוות דעתו, בפסק הדין מהימים האחרונים, המהווה סקירה יסודית של הפסיקה בעניין זה (ע.א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי, פורסם באתרים), עסקינן בהסכם של "סימולציה יחסית". קיים חוזה גלוי, שאותו אין הצדדים מתכוונים לקיים, שכן כל מטרתו להביא לקבלת הלוואה בנקאית שתוזרם לידי אבי המשפחה, ואין לו נפקות ביחסים שבין האחים לבין עצמם, וקיים חוזה נסתר, שאותו הצדדים מתכוונים לקיים, אך אין לו זכר בחוזה הגלוי, ולפיו, שניהם משתפים פעולה לשם השגת המשכנתא הנחוצה, בעוד הם מסכימים שהבעלות בדירה היתה ונותרת בידי עמי.

מאחר שאין צד שלישי, שזכויותיו עלולות להיפגע מההכרעה, ושהסתמך על ההסכם דנן, במובן זה שההלוואה הבנקאית סולקה לפני שנים רבות, והבנק אינו צד מעוניין בהליך, ואיש אינו טוען, במשפט הנוכחי לאי חוקיות נלווית, או כיוצא בכך, בחינת המצב המשפטי וניתוחו, אינם מצריכים התמודדות עם חלק מהסוגיות כבדות המשקל שהתלבנו, עד כה, בפסיקה המתייחסת לחוזים שנכרתו לכאורה למראית עין, שאלות שאף נותרו טעונות בירור עתידי, גם בעקבות חילוקי הדעות בין השופטים הנכבדים של ביהמ"ש העליון בעניין מזל אילן נ' יוסף לוי הנ"ל.

יוטעם, שרשות המיסים אינה בגדר צד שלישי, שהסתמך על הרישום אצל הרשויות הנוגעות בדבר, ושינה מצבו לרעה, לא רק משום שהרישומים כלל אינם אחידים (עמי רשום עדיין כבעלים אצל עמידר, ואילו בממ"י מופיע מישל), אלא, גם, פשיטא משום שמדובר בניסיון של הרשות לגבות חוב בהליכי הוצל"פ, וברצון הרשות לממש נכס שהיא סבורה שהזכויות בו נתונות לחייב - מישל. אין לרשות המיסים כל טענת זכות בנכס או זיקה אליו, הסכמית או אחרת, מלבד רצונה, כנושה, לתפוס ברישתה נכסי החייב כדי להיפרע חוב פסוק העומד נגדו.

בהעדר, גם, חילוקי דעות בין האחים לבין עצמם, נותרת השאלה העובדתית ה"טהורה", של בירור מצב הזכויות האמיתי בדירה דנן. האם טענת האחים שעמי נותר הבעלים היחיד, ושהעסקה הנחזית עם מישל היא פיקטיבית, נכונה, או כוזבת. הנפקות תהיה, כמובן, במישור זכותה של רשות המיסים להמשיך ולממש הדירה בשל חובותיו של מישל. אין טענה שעמי עצמו חייב לה כספים.

אין מחלוקת על כך, שהגם שהרישום הפורמאלי בספרי עמידר טרם הושלם, הרי שנעשו כל הצעדים המקובלים והפורמאליים, ומולאו החובות שבדין ובנהלים הרלוונטיים, כפי הנקוט בתהליך של מכר רגיל ושיגרתי של זכויות במקרקעין. אומנם, שאלת תשלום התמורה בין האחים, והאם בכלל התרחשה, שנויה במחלוקת, אך במישור "החיצוני" נעשה כל שצריך. קיים הסכם מפורט בכתב, התבקש אישור מס רכוש לצורך העברת הזכויות, הוגשו דיווחים למס שבח, והתבקש פטור על ידי המוכר, בגין דירת יחיד, ניתן יפויי כח בלתי חוזר לרישום המשכנתא, הוגשה בקשה, שאף שוכללה ובוצעה, להעברת הזכויות בממ"י, והוגשה בקשה לשינוי הרישום גם אצל עמידר.

בנסיבות אלה, כאשר המיסמוך והרישומים מצביעים, כל כולם, על העברת זכויות רגילה ושגרתית, הגם שבין בני משפחה, ברור שהנטל על הטוען אחרת, ועל הבא לשכנע שכל אלה נעשו למראית עין, ועליו להראות את מכלול העובדות והנסיבות שיכולות להביא את בית המשפט למסקנה המתבקשת על ידי אותו טוען. המבחנים הצריכים לכך והנסיבות הטיפוסיות שעליהן ניתן להשתית ניסיון שכנוע אשר כזה, נסקרו ופורטו בפסה"ד, של ביהמ"ש העליון (שניתן בערעור על פס"ד של מותב זה), ב-ע"א 3725/08, חזן נ' חזן (פורסם באתרים). בין אלה ניתן למנות את נושא החזקה בפועל, הרישום אצל גופים נותני שירותים לדירה, ואצל הרשות המקומית, הסכמי שכירות עם דיירים ומי מקבל את שכר הדירה, ועוד.

החקירות הנגדיות של האחים, על בסיס תצהיריהם, וכן המיסמוך שצורף על ידם, ואף עדותו של בעל דירה שכנה, מר סרוסי, לא הועילו לשפוך אור של ממש על שאלת הבעלות לאמיתה, ונותרה עמימות לא מעטה ביחס לשאלות הצריכות להכרעה הנסיבתית דנן, הן ביחס למיהות המחזיק בפועל, בתקופות השונות, מי רשום כבעלים אצל הרשות המקומית, ומי בעצם נהג מנהג בעלים בדירה לאורך השנים הארוכות. איני רואה להיכנס לפרטי הראיות, הלא מספקות שהוצגו, בין היתר משום ששני האחים כאחד היו רחוקים מלשתף פעולה באופן מלא ונמרץ, לעזור במתן תשובות מדוייקות, וגם משום שראיתי להכריע בסוגיה לאור הדברים שיפורטו להלן, ולא להסתפק בקביעה שהנטל, המוטל על הטוען טענת חוזה למראית עין, לא הורם די צורכו. אעיר, שנראה שחשיבות הצורך להציג תשתית עובדתית משכנעת לטענה, לא היתה ברורה לאחים, די צורכה, ורק על רקע זה ניתן להבין את האמירה התמוהה מצידו של מישל, בשלהי החקירה הנגדית, כשנשאל על ידי עו"ד אדהאן כמה פעמים, בכלל, היה בדירה הנדונה בשנים האחרונות, והשיב – "הייתי בא לבקר. לא רוצה לענות, השאלות מעצבנות" (עמ' 16 לפרוט' מיום 28.2.12).

מעבר לכך, לטעמי, בסצנריו הנוכחי, שבו מעורבים שני אחים, שניכר ששוררת ביניהם קרבה ואחדות אינטרסים, ניתן לתאר מצב דברים שבו אין התייחסות עסקית ויבשה לנושאי המגורים והשליטה בדירה בפועל. יכול אח לגור, ברשות אחיו, בדירה של רעהו, עם או בלי התחשבנות פנימית ביניהם, יכול מי מהם לטפל בענייני הדירה השוטפים, וכלפי השכנים, שוכרים, או רשויות, להתייצג כבעל הנכס, גם אם לאמיתו הוא פשוט פועל בעבור בן משפחתו הקרוב, ללא יפויי כח פורמאלי, ובכלל – בסיטואציה כזו לא קל לגזור תמונה עובדתית ברורה ומספיקה להסקת מסקנות בתחום המעניין אותנו כעת, מתוך אותם מבחנים ומתוך אותן נסיבות שבמקרים אחרים יוכלו לשמש לתכלית זו ביתר קלות.

אף בלא להיזקק להכרעה המבוססת על עמידה בנטלי הבאת הראיות והשכנוע, מסקנתי היא שלהסכם המכר בין עמי למישל, קיימת נפקות מלאה וברת קיום גם ביחסים שביניהם, וכי אין להיעתר לבקשה לסעד הצהרתי נשוא ההליך הנוכחי.

לגבי שני עניינים שעליהם נסמכת, בין היתר, הרשות, בטיעוניה ובסיכומיה, הגם שיש טעם בנטען, אני מוצא שאין חשיבות קריטית להכרעה, אולם, למצער, אין באלה כדי להקל על קבלת טיעוניהם, אף אם לא יכריעו הכף.

הראשון – מצב הדברים שבו לא דאגו האחים להעלות על הכתב, ולו בצורה מוסתרת, את ההסכם האמיתי, בניגוד למצג שיוצר המערך הכתוב הגלוי, ולא דאגו לעריכת מסמך כלשהו, מעין "פתק מגירה" שיבהיר שלמרות מה שנחזה – הרי הבעלות לאשורה נותרת בידי עמי. מסמך מעין זה יכול להיות לעזר היה וחלילה יתפתח סכסוך כלשהו בתוך המשפחה, למקרה שחלילה מי מיודעי הסוד יפטר לבית עולמו (ואכן אבי המשפחה המנוח נפטר בשנת 1988, שנים לא רבות לאחר עריכת ההסכם), או למקרה, כגון זה שאכן התרחש, כאשר צד ג' מבקש להניח יד על הנכס ולעקלו או לממשו בשל חוב של הבעלים הנחזה. אף שהימנעות מעיגון כלשהו לאותו "הסכם נסתר", שהוא למעשה ההסכם האמיתי, לטענת הצדדים לו כיום, מעוררת תהייה, ניתן לראות את סיבת הדבר, במידה מסויימת, בכך שמדובר בבני משפחה קרובים, שלרוב שוררים ביניהם יחסי אמון וקירבה, ואינם מקפידים, כפי שנעשה ביחס לזרים, על עיגון ומיסמוך כתוב להסכמות שנעשות בעל פה ובלחיצת יד (השווה בעניין "חזן" הנ"ל, פסקה 28 מפי כב' השופטת א. פרוקצ'ה).

השני – הגם שהחוזה בין האחים נעשה ב- 1985, ועל פי טענתם - תכליתו היחידה היתה להשיג הלוואה מסוג משכנתא, בעבור האב המנוח, ומעולם לא התכוונו להעביר בעלות בדירה ביניהם, יוצא, לפי אישור הזכויות של עמידר מיום 7.2.10, שלפי רישומי החברה "קיימת הערת אזהרה מתאריך 21.2.08, כנגד העברת זכויות... הדירה נמצאת בתהליך העברת זכויות". בחקירות הנגדיות האחים לא השכילו לשפוך אור על נסיבות רישום אותה הערת אזהרה זמן כה רב לאחר עריכת החוזה. היתכן כי מי מהם פעל לשכלל את העברת הזכויות וסיום הרישומים על שם מישל ב -2008? אם כך – יש בזה ראייה ברורה לכך שאך לפני שנים אחדות עדיין היו מעוניינים בקידום השינוי הרישומי, ובשכלול העסקה והשלמתה, מכל ההיבטים, כאשר הדבר מנוגד לכל מה שאמרו, כתבו, והעידו, במסגרת ההליך הנוכחי. אולם – מתוך מכתב ההבהרה של עמידר שניתן לפי פניה של עו"ד אדהאן ב- 2010, ובהתייחס לאישור הזכויות האמור, עולה (מכתב מיום 6.5.10 של גב' בניסטי מנהלת מרכז נכסים של החברה), שאפשר מאוד, שהערת האזהרה נרשמה באופן יזום על ידי עמידר כאשר החלו ההתכתבויות סביב רצון הרשות לממש הדירה, והבקשות שהוגשו בזיקה לכך, ושהגיעו לידיעת עמידר. זאת משום שגב' בניסטי מסבירה ש"יש הסכם מכירה בין באבא (כך במקור!) עמי לבאבי מישל מיום 24.1.85, בהתאם לכך רשמנו בספרנו שיש העברת זכויות אשר לא הסתיימה מאחר וטרם הומצאו כל המסמכים הדרושים, מכאן ההערת האזהרה באישור זכויות סעיף 7".
בהעדר הבהרה נוספת או עדות מטעם חברת עמידר, וכאשר לפחות מישל, גם אם לא אחיו, אומר נחרצות שאין לו ידיעה כלשהי על אותה הערת אזהרה ומדוע נרשמה לפתע ב- 2008 (עמ' 11 לפרוטוקול), ועל רקע המשתמע ממכתב הגב' ביניסטי, והעשוי להצביע על רישום יזום של החברה עצמה, לא הייתי מבסס מסקנה נחרצת ברוח האמור, דבר שיכול היה להכביד על קבלת טיעוני האחים כיום, עד מאוד.

אולם, וכפי שצויין לעיל, מעבר לשיקלול הפשוט של נטלי הראייה והשאלה של עמידת התובע, למעשה של שני האחים, בנטל ההוכחה, קיימת תמיהה רבתי, שלא מצאתי לה תשובה הגיונית, ושפועלה מטה הכף לחובת הטענה בדבר הסכם למראית עין. אבהיר ואפרט.

מעדות האחים עולה, כי האב המנוח היה המוציא ומביא בנכסי המשפחה, וקביעתו היתה ללא עוררין. כך נטען, על ידי שניהם, כי האב החליט לרכוש הדירה, מלכתחילה, בעבור עמי, וגם המימון בא מכיסו. כאשר החליט האב כי הדרך הטובה לממן כספי פירוק השותפות בנגריה, שלהם נצרך, הינה על דרך קבלת המשכנתא, נתן הוראה לביצוע הסכם המכר הפיקטיבי, בין עמי למישל, והתכלית הושגה, כאשר שני האחים משתפים פעולה, ברצון וללא עוררין, ועורכים את כל המסמוך הנדרש ללא סייג (לא למותר לציין שבכלל זה, מטבע הדברים, כמובן גם הצהרות למס שבח שלפי הנטען כיום היו, לשיטתם, כוזבות לחלוטין). והנה – אין מחלוקת שההלוואה הבנקאית במלואה הוחזרה עוד ב 1988, ובסמוך למועד זה נפטר במפתיע ובנסיבות טראגיות (תאונת עבודה) אבי המשפחה, ניסים באבי ז"ל.

ממועד זה ואילך, לא היה לאחים שום אינטרס, לא של כיבוד האב המנוח, ורצונותיו, ולא במישור המשך המצג הבדוי כלפי צדדים שלישיים, הבנק המלווה והרשויות שרשמו את המשכנתא, להוסיף ולקיים את מצב הדברים הקנייני הלא אמיתי ושנעשה למראית עין בלבד. להיפך – כיבוד רצונו המקורי והנכון של אבי המשפחה, צריך היה לגרום לסיבוב הגלגל אחורנית, ולביצוע רישום חוזר של הזכויות על שם מי שבעבורו נרכש הנכס, גם לשיטת האחים, והוא עמי לבדו. נכון, ששיכלול "רישום חוזר" מעין זה צריך להתבצע, מהיבט פורמאלי, באמצעות מכר חוזר, הכרוך באי אילו הוצאות ומיסים, כאלה ואחרים, אך אין הדעת נותנת, שגם בהינתן המסגרת המשפחתית, האמון ההדדי, ויחסי הקרבה, יפתחו האחים אדישות כה מוחלטת וזלזול בפן הפורמאלי – רישומי, של הזכויות בדירה, עד כי לאורך למעלה מ-20 שנה (!), לא ינקפו אצבע להעמדת דברים על מכונם.

לעמי ולמישל משפחות משלהם, הם נישאו ויש לכל אחד מהם ילדים, ואין ספק שכמו כל בגיר בר דעת, ובעל משפחה, הם ערים, אף אם לא לדקויות המשפטיות, הרי לנפקויות המובנות מאליהן של רישום הזכויות והבעלות בנכס מקרקעין, דירת מגורים, שפעמים הרבה הינה הרכוש המשמעותי ויקר הערך ביותר שיש למשפחה בישראל. מדובר לא רק בזכות לגור בנכס, או להינות מפירותיו, במישור דמי שכירות (עניינים עובדתיים שלא הובהרו די צורכם במשפט הנוכחי), אלא, בחשיבה לטווח ארוך, גורלו של הנכס לאחר אריכות ימי בעליו הרשום, חשיבותו כמנוף להבטחת מימון בנקאי, על דרך משכנתא, כפי שנעשה כאן, או כבטוחה אחרת, ועוד. במציאות החיים בישראל, וכאשר האחים מוסיפים לנהל עסקים, כמו עסקי הנגריה, ברור וידוע גם, שכל נושה חפץ להניח יד, לעקל ולממש, נכסי מקרקעין הרשומים על שם בעל חובו. אין להלום ששני האחים התעלמו אף מחשש זה, עד להתממשותו לאחרונה, וישבו באפס מעשה. אין ניתן לקבל, ללא הסבר משכנע, התנהלות ארוכת שנים, שבמהלכה אין נעשה כל צעד להשבת הגלגל אחור, גם כאשר המשך קיום ההסכם למראית עין, לשיטת המתקשרים, נעשה מיותר ומכביד, והותרתו בעינו יכולה ליצור קשיים ובעיות לעתיד לבוא, כפי שאכן התרחש, לעת נקיטת הצעדים על ידי רשות המיסים.

מחדל זה, הוא בעיני הראייה המשמעותית, אם כי הנסיבתית, לכך, שברקע ההסכם מ- 1985, לא עמד אך ורק השיקול של קבלת המשכנתא שתוזרם לידי אבי המשפחה, והגם שאפשר שהכספים תועלו אליו, לצורך זה או אחר, הרי, ה"הסכמה המשפחתית" שברקע הדברים, אכן כללה גם העברת הזכויות בדירה מעמי למישל, כפי המשתקף במסמוך שנעשה, ושאינו בגדר חוזה למראית עין, כמו גם ספיחי אותו חוזה.

כשם שהאחים קיבלו מרות האב, כאשר החליט חמש שנים קודם לכן שהדירה תהיה בבעלות עמי, כך גם, כמסתבר, קיבלו מרותו עת הוחלט, משיקולים שאינם ידועים לנו כל צורכם, שהבעלות תעבור למישל, ואפשר גם, בה במידה, שההסכמה היתה ישירות בין האחים, אף ללא הוראה של האב, ושוב - בנסיבות ומשיקולים שלא הונחו בפני כעת.

כך או כך, הותרת מצב הדברים הרישומי בעינו (אם כי הליך הרישום בעמידר לא הסתיים, אך נזכור שבמינהל הרישום כבר היה מוגמר ומבוצע), לאורך שנים כה ארוכות לאחר פירעון הלוואת המשכנתא, ואף לאחר פטירת אבי המשפחה, מעידה, בעיני, על כך שהסכם 1985, לא נעשה למראית עין, וכי הבעלים של הדירה הנדונה, למן אותה תקופה, הוא מישל באבי.

על כן, נדחית התביעה לסעד הצהרתי, כמבואר לעיל.

על התובע לשאת בהוצאות ושכ"ט של הנתבעת 2, רשות המיסים בישראל, בסכום כולל של 18,000 ₪ נכון להיום.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ב, 13 מאי 2012, בהעדר הצדדים.

1 מתוך 7