הדפסה

ת"א 14238-07-09 ביטון נ' נגר ואח'

בית משפט השלום בתל אביב - יפו

24 יוני 2012
ת"א 14238-07-09 ביטון נ' נגר ואח'
ת"א 11092-06-10 נגר נ' ביטון ואח'

התובעת
שמחה ביטון

נגד

הנתבעת
1 ציפורה נגר
2 עדי נגר

פסק דין

מבוא

1. לפני תביעה ותביעה נגדית.

התביעה הראשונה (להלן: "תביעת ביטון") היא תביעה מיום 20/7/2009, בגדרה מבקשת התובעת – שמחה ביטון – לצוות על הנתבעים – ציפורה נגר ועדי נגר - להשיב לה חזקה בחדר שהופרד מדירתה, ולחייב אותם בתשלום סך של 246,000 ש"ח בגין דמי שימוש ראויים בעניין אותו חדר, ובגין עלות תיקון ליקויים בדירה המוחזקת על ידה כמושכר בדיירות מוגנת.

התביעה השניה (להלן: "תביעת נגר") היא תביעה מיום 7/6/2010, בגדרה מבקש התובע – עדי נגר – להורות על פינוי הנתבעים – שמחה ביטון, שלמה אבוטבול ויעקב אבוטבול – מדירה ומחסןברח' קמואל 55 בתל אביב.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

2. ענייננו בנכס מקרקעין – דירה ומחסן – המצויים ברח' קמואל 55 בתל אביב, ומהווים חלק מחלקה 48 בגוש 6135, ששטחה הרשום הוא 4,913 מ"ר.

3. גב' לוי מורחי אסתר רשומה כבעלים של 167/4913 חלקים במקרקעין. בשנת 1984 רכשה ציפורה נגר מחצית מהזכויות של לוי מורחי אסתר במקרקעין (6 חדרים בקומות א+ב, ברח קמואל 55 בתל אביב, המהווים 167/9826 חלקים בחלקה 48 בגוש 6135) (הסכם רכישה מצורף כנספח ד' לתצהיר נגר). לטובת ציפורה נגר רשומה הערת אזהרה על הבעלות של לוי מורחי אסתר במקרקעין. (נסח רישום מקרקעין מצורף כנספח 8 לתצהיר ביטון).

4. ציפורה נגר ועדי נגר היו נשואים זה לזה. ביום 4/8/1997 נכרת הסכם גירושין בין ציפורה ועדי נגר. ההסכם קיבל תוקף של פסק דין על ידי בית הדין הרבני האזורי בתל אביב (הסכם הגירושין מצורף כנספח ג' לתצהיר נגר; פסק דין של ביד"ר מיום 1/11/2009 ובו מוזכר הסכם הגירושין מצורף כנספח ב' לתצהיר נגר). על פי סע' ו' ו-ז' להסכם הגירושין הבניין ברח' קמואל 55 בתל אביב שייך לעדי נגר והוא יירשם על שמו. הנכס נרכש על ידי עדי נגר בשנת 1984 ונרשם על שם אשתו דאז, ציפורה נגר, אשר בפועל לא הייתה לה זיקה כלשהי לנכס. (סע' א לכתב ההגנה של ציפורה נגר; סע' 2 לכתב ההגנה של עדי נגר; פרוט' עמ' 1 ש' 13).

5. שנים רבות לפני שנרכש הנכס על ידי נגר, ביום 20/11/1972, נכרת חוזה שכירות בין מורחי משה ובין אבוטבול מרים ובו משכיר משה למרים דירה בת שני חדרים בקומת קרקע ברח' קמואל מס' 55 בתל אביב, למטרת מגורים. (נספח 1 לתצהיר ביטון). (להלן: "הדירה"). ביום 1/4/1978 נכרת חוזה שכירות בין מורחי יוסף ובין אבוטבול יוסף ובו משכיר מורחי לאבוטבול יוסף דירת חדר יחד עם חצר בחזית, ברח' קמואל מס' 55 בתל אביב, למטרת אחסון סחורות ועבודה. (נספח 2 לתצהיר ביטון). (להלן: "המחסן"). הדירה והמחסן היו צמודים זה לזה. בסמוך לאחר רכישת הנכס על ידי נגר, בשנת 1985, נכרת הסכם בין נגר ובין יוסף אבוטבול, בגדרו הוסכם כי אבוטבול ימסור לנגר חדר אחד מהדירה וכנגדו יעביר נגר לאבוטבול את הבעלות במחסן שבחצר ויבצע עבורו שיפורים במחסן. אבוטבול מסר לנגר את החדר בדירה עליו הוסכם אך לא קיבל את התמורה עליה הוסכם. לטענת נגר, הוא לא נתן לאבוטבול את התמורה עליה הוסכם מחמת שאבוטבול פלש לחדר אחר בחצר. (פרוט' עמ' 3, ש' 10 וש' 20).

6. להשלמת התמונה יש להבהיר את הקשר שבין שמחה ביטון למשפ' אבוטבול.

יוסף ומרים אבוטבול היו נשואים זה לזה. במהלך שנות ה-70 של המאה הקודמת התערערו היחסים בין בני הזוג והם נפרדו. שמחה ביטון הפכה בת זוג של יוסף אבוטבול והם חיו כידועים בציבור עד לפטירתו בשנת 2004 (תצהיר ביטון, סע' 20). ביום 20/1/2003 נחתם הסכם חיים משותפים בין שמחה ביטון ובין יוסף אבוטבול ובפתחו מוצהר כי הם מנהלים מזה למעלה משלושים שנה חיי אהבה ושיתוף. בתצהיר עליו חתם יוסף אבוטבול ביום חתימת ההסכם נאמר כי הוא ושמחה ביטון חיים כבני זוג משנת 1974. (ההסכם והתצהיר, נספח 13 לתצהיר ביטון). ביטון מעידה כי חיה עם יוסף אבוטבול משנת 1971-1972 (עמ' 20 ש' 22). מרים אבוטבול נפטרה בשנת 1999 (תצהיר ביטון, סע' 8). שלמה ויעקב אבוטבול הם בניו של יוסף.

תביעת ביטון

7. ביטון הינה דיירת מוגנת בדירה ובמחסן, מכוח זכויות הדיירות המוגנת שהיו לבן זוגה – יוסף אבוטבול. ביטון גרה עם יוסף בדירה שנים רבות כשהמחסן משמש לה וליוסף מקום לאחסון סחורה ולהכנת מלבי – ממכירתו התפרנסו. בהתאם להסכם שנכרת בין נגר ובין יוסף אבוטבול בשנת 1985 קיבל נגר את אחד מחדרי הדירה אך לא העביר את המחסן על שם אבוטבול. נגר השכיר את החדר לצד שלישי והוא מרוויח ממנו רווחים נאים. מבוקש לצוות על נגר להחזיר את החזקה בחדר לביטון ולחייב אותו בדמי שימוש ראויים בסך 1,500 ש"ח לחודש עבור 7 השנים האחרונות, ובסה"כ 126,000 ש"ח. בנוסף, בשנים האחרונות התגלו בדירה המושכרת ליקויים רבים ובמיוחד ליקויי רטיבות. חלק מהליקויים נאלצה ביטון לתקן בכוחות עצמה. את עלות תיקון הליקויים מעריכה ביטון בסכום של 50,000 ש"ח. את ההוצאות שהוציאה ביטון עד כה עבור תיקון הליקויים מעריכה ביטון בסכום של 20,000 ש"ח. בגין טרחה ועוגמת נפש שנגרמו לה הן מחמת שנאלצה להתגורר בדירה בת חדר אחד והן מחמת הליקויים בדירה מבקשת ביטון פיצויים בסך 50,000 ש"ח. רכיב הליקויים שבתביעת ביטון נמחק בהחלטה מיום 18/1/2011. (עמ' 90 ש' 18).

סכום התביעה כולה עומד על 246,000 ש"ח.

8. ציפורה נגר התגוננה בטענה כי הנכס נרשם על שמה באופן פורמאלי בלבד וכי אין לה כל זיקה ממשית לנכס. בהתאם לכך, ובהסכמת הצדדים, ניתן ביום 5/1/2010 פסק דין חלקי בגדרו התקבלה התביעה לצו עשה כלפי ציפורה נגר ונמחקה התביעה הכספית נגדה, והכל ללא צו להוצאות.

9. עדי נגר התגונן בטענה כי שמחה ביטון אינה בעלת זכות דיירות מוגנת בדירה ובמחסן. לשיטתו, הסכמי השכירות שצורפו לכתב התביעה אינם בעלי תוקף משפטי הואיל והמשכיר הרשום בהם (מורחי משה ומורחי יוסף), לא היה בעל הזכויות בנכס כי אם לוי מורחי אסתר. ביטון אינה דיירת מוגנת במושכר מכיוון שהסכמי השכירות חסרי תוקף ועל כן גם יוסף אבוטבול לא היה דייר מוגן במושכר. ביטון מעולם לא עבדה בעסק המלבי הפועל במושכר וגם לא יוסף אבוטבול המנוח. בניו של אבוטבול פלשו למושכר ולחלקים נוספים במקרקעין והפעילו בהם עסק ללא רשות ושלא כדין. ההסכם שנכרת בין נגר ובין יוסף אבוטבול בענין מסירת החדר כנגד קבלת בעלות במחסן הינו חסר נפקות כל עוד לא נחתם על ידי ציפורה נגר שהיא בעלת הזכויות הרשומות במקרקעין. בנוסף, הסכם זה בוטל על ידי נגר מחמת שיוסף אבוטבול ובניו פלשו לחלקים במקרקעין. נגר לא עשה עושר ולא במשפט על חשבון אבוטבול וביטון אלא אבוטבול ובניו הם שעשו עושר ולא במשפט על חשבון נגר כשהשתלטו על חלקים מהמקרקעין שלא כדין, ועשו בהם כבשלהם. ביטון אינה זכאית לדמי שימוש כלשהם. אדרבא, על ביטון לשלם לנגר דמי שימוש עבור החלקים אליהם פלשה עם בני אבוטבול שלא כדין.
נגר מכחיש קיומם של ליקויים ופגמים בדירה, ומוסיף, שביטון ואבוטבול לא שילמו דמי שכירות לאורך כל השנים. נגר מכחיש את כל הסכומים הנטענים. בעניין עגמת הנפש הנטענת טוען נגר כי ביטון ואבוטבול הם שגרמו עגמת נפש לנגר בפלישתם לחלקי המקרקעין שבבעלותו ובבנייה בלתי חוקית שבצעו במקרקעין.

10. בישיבת קד"מ שהתקיימה ביום 5/1/2010, ובה ניתן פסק דין חלקי בעניין ציפורה נגר, כאמור לעיל, ניתן פסק דין חלקי גם בעניין עדי נגר. על פי פסק הדין החלקי נצטווה עדי נגר להחזיר לביטון את החדר שהיה חלק מהדירה ונמסר לו על ידי יוסף אבוטבול על פי ההסכם משנת 1985. זאת, מחמת שבעלת הזכויות הרשומות – ציפורה נגר – הבהירה כי אין לה עניין בנכס, ואילו עדי נגר טען בכתב הגנתו כי ההסכם שנכרת בינו ובין אבוטבול ומכוחו נמסר לו החדר – בוטל על ידו. משכך, לא היה נגר זכאי להחזיק את החדר תחת ידו ועליו להחזירו. בכך נסתיימו ההליכים בעניין צו עשה שביקשה ביטון ונותרה לבירור התביעה הכספית בלבד. (פרוט' עמ' 7 ש' 18).

תביעת נגר:

11. נגר הוא מי שזכאי להירשם כבעלים של הדירה ושל המחסן הרשומים כיום על פי הערת אזהרה על שם ציפורה נגר. ביטון מתגוררת בדירה ואילו הנתבעים שלמה ויעקב אבוטבול (להלן: "בני אבוטבול") מנהלים במחסן עסק של מלבי. לביטון ולבני אבוטבול אין זכויות של דיירים מוגנים בדירה ובמחסן, וגם אם כן הרי שהם הפרו את הסכמי השכירות באי תשלום דמי שכירות לאורך שנים רבות. הסכמי השכירות חסרי נפקות הואיל ולא נחתמו על ידי מי שהייתה בשעתו בעלת הזכויות במקרקעין, גב' לוי מורחי אסתר. בנוסף, ביטון ובני אבוטבול הפרו את הסכמי השכירות בביצוע שינויים ובניה בלתי חוקית במושכר. לחילופין, לביטון אין זכויות בדירה הואיל והסכם השכירות נכרת עם מרים אבוטבול ואילו יוסף אבוטבול היה רק דייר נגזר. גם אם יש לביטון זכויות דיירות מוגנת במחסן הרי שלבני אבוטבול אין זכויות כלשהן משל עצמם. בנוסף, הואיל והמחסן נבנה ללא היתר בניה הרי שלאחר ביצוע צו ההריסה של בית המשפט לעניינים מקומיים תיוותר במקום רק חצר שאינה מקנה זכות דיירות מוגנת. על כל אלה, מבוקש להורות לביטון ולבני אבוטבול לסלק ידם מהמחסן ומהדירה.

12. בני אבוטבול לא הגישו כתב ההגנה וההליך כולו התנהל בין עדי נגר, מצד אחד, לשמחה ביטון, מצד שני. בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בשני התיקים. (החלטות מיום 13/10/2010, ומיום 14/10/2010, בקשה מס' 14).

13. בהגנתה חוזרת ביטון וטוענת כי היא דיירת מוגנת בדירה ובמחסן. נגר וביטון מנהלים יחסי "בעל בית – דייר" למעלה מ-25 שנים, וממילא לא יכול נגר לטעון שהסכמי השכירות שנכרתו בשנות ה-70 הינם נטולי תוקף משפטי. ביטון חוזרת בהרחבה על מה שנטען גם בתביעתה, לאמור, שנגר הוא עבריין מורשע אשר ריצה עונשי מאסר על עבירות מרמה בנסיבות מחמירות, במיוחד כלפי אנשים קשי יום ובענייני דיור. לטענת ביטון היה אבוטבול דייר מוגן חוזי ולא דייר נגזר גם בדירה וגם במחסן, ועל כן, לאחר פטירתו עוברות זכויותיו אליה לפי סע' 20(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. עסק המלבי פעל במחסן בשנות חייו של יוסף אבוטבול והוא פועל עד היום באמצעות ביטון ובני אבוטבול המסייעים בידה. בשנת 1985 נכרת הסכם ולפיו ימסור אבוטבול לנגר חדר אחד משני חדרי הדירה ותמורתו יקבל אבוטבול בעלות מלאה במחסן שישופץ על ידי נגר. נגר קיבל את החדר אך לא העביר לאבוטבול את הבעלות במחסן. ביטון ויוסף הקפידו לשלם דמי שכירות כל השנים. בשנים שישב נגר בכלא העבירו ביטון ויוסף את דמי השכירות לאביו של נגר. בנוסף, יוסף אבוטבול וביטון העניקו לנגר הלוואות אותן לא החזיר עד היום. ביטון נאלצה להוציא אלפי ש"ח בגין תיקון ליקויים קשים במושכר, והיא הודיעה לנגר על קיזוז סכומים אלה וסכומי ההלוואות מדמי השכירות. גם את סכום התביעה שתבעה ביטון היא מקזזת מדמי השכירות. ביטון טוענת כי כתב האישום שהוגש נגד ציפורה נגר בגין בנייה ללא היתר הוגש גם נגד יוסף אבוטבול והאחריות לכך מוטלת על עדי נגר שהבטיח לשפץ את המחסן ולדאוג להיתרי בנייה לשם כך.

ביטון מבקשת כי אם יימצא שקמה נגדה עילת פינוי יעניק לה בית המשפט סעד מן הצדק.

דיון והכרעה

14. פסק הדין החלקי שניתן ביום 5/1/2010 אינו דן כלל בשאלת זכויותיה של ביטון בדירה, אשר לא נתבררו באותו שלב. כל שנקבע בפסק הדין החלקי הוא שעם ביטול הסכם החליפין שנכרת בין יוסף אבוטבול ובין נגר, לשיטת נגר, היה על נגר להחזיר את החדר השייך למושכר לידי אבוטבול, וכיום עליו להחזירו לידי ביטון אשר מחזיקה במושכר אחריו. משהוגשה תביעת הפינוי של נגר יש מקום להידרש לשאלת הזכויות בנכס כולו, בדירה ובמחסן.

15. בפתח הדברים ראוי לייחד מספר מילים לנטלי ההוכחה המוטלים על הצדדים בתביעות שלפני. הואיל ונגר תובע את ביטון מכוח זכויותיו במקרקעין עליו הנטל להוכיח כי הוא בעל הזכויות בדירה ובמחסן. נגר הוכיח את שמוטל עליו. הוכח כי הזכויות שנרכשו על שם ציפורה נגר שייכות בפועל לעדי נגר, וכי הוא עתיד להירשם כבעלים של חלק מהזכויות הרשומות כיום על לוי מורחי אסתר. משהוכיח נגר את אלה, עובר הנטל אל ביטון להוכיח כי היא בעלת זכויות של דיירות מוגנת בדירה ובמחסן. עליה הנטל להוכיח גם כי שילמה דמי שכירות לאורך השנים. מנגד, על נגר הנטל להוכיח כי ביטון ואבוטבול פלשו לחלקי מקרקעין שמעבר למושכר וכי בוצעו על ידם שינויים במושכר ובניה שלא כדין.

16. בכתבי טענותיה ובתצהירה בחרה ביטון להקדיש פרק נכבד לעברו הפלילי של נגר. התנהלות זו ראויה לגנאי. ציון עברו הפלילי של נגר אינו מהווה תחליף להצגת ראיות באשר לזכויותיה של ביטון במקרקעין, ובאשר ליתר הטענות שנשמעו מפיה. לעתים, נדמה היה שנוח לביטון להסב את תשומת לב בית המשפט לנושא הפלילי מקום בו ראיותיה חסרות.

17. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני אלה ממצאי:

א. יש להבחין בין שני חלקי המושכר, דהיינו: הדירה והמחסן. הדירה הושכרה למרים אבוטבול ז"ל על פי חוזה שכירות משנת 1972. המחסן הושכר ליוסף אבוטבול על פי חוזה משנת 1978. לא הובאו ראיות לכך שיוסף אבוטבול היה דייר חוזי בדירה או כי יש לראותו כדייר חוזי או דייר מקורי. יוסף אבוטבול היה דייר חוזי במחסן בלבד. ביטון מעידה כי בעת ששכרה מרים אבוטבול את הדירה היו בני הזוג אבוטבול פרודים (עמ' 38 ש' 3). ..."אז בזמנו הם שכרו כל אחד, כביכול היא קנתה את הדירה, דירה שנמצאת כרגע בדמי מפתח, והוא קנה את המחסן בדמי מפתח" (עמ' 38 ש' 6). עובדה זו מחזקת את המסקנה לפיה יוסף לא היה דייר חוזי בדירה.

ב. בחוזי השכירות אין תיאור מדויק של הדירה ושל המחסן. לא ברור מה גודל הדירה ומה גודל המחסן. לא הוצגו ראיות מהן ניתן להסיק בוודאות מה היה גודל המושכרים מתחילה. לא הוצגו תרשימים או תשריטים של המקרקעין שבעזרתם ניתן להצביע על חלקי מקרקעין שמוחזקים על ידי ביטון ואינם חלק מהדירה ומהמחסן. זאת ועוד, הסכם השכירות של המחסן מתאר את המושכר כ"דירת חדר ביחד עם חצר בחזית". החצר היא חלק מהמושכר והדבר מקשה עוד יותר על איתור החלקים הפלושים. לשון אחרת, אם החצר היא חלק מהמושכר הרי שימוש בה אינו פלישה. לכל היותר סגירת חלק מהחצר במבנה מהווה שינויים במושכר אך לא ברור אילו חלקים לטענת נגר סגרו הנתבעים בחצר. היה על נגר לצרף תרשים של מודד ובו תיאור מדויק של המושכר ושל החלקים הפלושים. בנוסף, נגר מעיד כי ידע על הפלישה משנת 1987-1988 (עמ' 82 ש' 7). נגר לא עשה דבר כנגד הפלישה עד להגשת התביעה של ביטון נגדו. שתיקה רבת שנים זו אומרת דרשני.

ג. על פי תעודת עובד ציבור שצורפה על ידי נגר, התקיים דין ודברים בין יוסף אבוטבול ובין עיריית תל אביב באשר לאפיון השטחים המוחזק על ידו. על פי רישומי העירייה החזיק אבוטבול במחסן בשטח של 45 מ"ר. בבירור שהתקיים בשנת 1993 טען אבוטבול כי רק חלק משטח המחסן משמש לעסק של מלבי ואילו יתרת השטח משמשת למגורים. על פי תיאור החוקר מטעם העיריה "היח' מחולקת ל-2 חלקים. יריעות ברזנט מפרידות ביניהם". בעקבות בירור זה חוייב המחסן כשני נכסים נפרדים. 14 מ"ר חויבו כמחסן, ואילו 31 מ"ר חויבו כמגורים. (יחידות 007, 008). ביטון מתארת את ההליכים שקדמו לחלוקת המחסן לשני חלקים על מנת להקטין את תשלומי הארנונה (עמ' 43 ש' 24).

ד. על פי תעודת עובד ציבור הנ"ל, בשנת 2003 נמדדו השטחים המוחזקים על ידי אבוטבול מחדש, ונקבעו החיובים הבאים: שטח הדירה (יח' 001) שונה מ-55 מ"ר ל-41 מ"ר. שטח המחסן (יח' 007-008), שונה מ-14 מ"ר (מחסן) + 31 מ"ר (מגורים), ל-15 מ"ר (מחסן) + 28 מ"ר (מגורים). אין ראייה לכך שאבוטבול פלש לשטחים שמעבר למושכר. יש ראייה לכך שאבוטבול השתמש בחלק משטח המחסן למגורים.

ה. בשנת 1997 פנה עו"ד זאב אורזל במכתב בשם יוסף אבוטבול לעדי נגר. ממכתב זה עולה כי אבוטבול מתקשה לאתר את עדי נגר לצורך ביצוע תשלום דמי שכירות וכי אלה לא שולמו מזה 4 שנים. (נספח 7 לתצהיר ביטון). מסמכים אחרונים המעידים על העברת כספים כלשהם לידי עדי נגר הינם משנת 2000 (נספח 10 לתצהיר ביטון).

ו. אין תחשיב כלשהו של חוב דמי השכירות בתביעתו או בתצהירו של נגר. מנגד, גם בכתבי בי דין של ביטון אין תחשיב כלשהו של חוב דמי השכירות או של הודעות הקיזוז הנטענות. ביטון מאשרת כי לא מסרה לנגד הודעות קיזוז כנטען בכתב ההגנה (עמ' 35 ש' 6). משנת 2000 ואילך לא שולמו דמי שכירות כלשהם לנגר או מי מטעמו.

ז. שמחה ביטון עובדת בעסק המלבי אשר פועל במחסן. ביטון מכינה את המלבי לאחר שעות עבודתה כשכירה, ובני אבוטבול מוכרים את המלבי בדוכן שברח' המסגר. אין אסמכתא באשר לאופן חלוקת הרווחים מהמכירות בין ביטון ובין בני אבוטבול. לדברי ביטון היא מקבלת ממכירת המלבי 250 ש"ח לשבוע (פרוט' עמ' 21 ש' 12; עמ' 22 ש' 8; עמ' 25 ש' 17; עמ' 27 ש' 4).

ח. ביטון מאשרת שחלק מהמחסן שימש למגורים ומכחישה טענה כאילו חלק זה הושכר על ידם לצד שלישי לצרכי מגורים. (עמ' ש' 9-11). נגר מתאר את האופן בו נעשה השימוש בדירה ובמחסן, והדבר מתיישב אם עדותה של ביטון שחיה עם יוסף אבוטבול מתחילת שנות ה-70. יוסף וביטון חיו בחלק של המחסן אשר שימש למגורים ומרים אבוטבול חיה בדירה. כך היה כשנגר רכש את הבניין בשנת 1984. "יוסף היה במחסן ומרים הייתה בדירה, ואמרה לי מרים: 'זאתי לקחה את בעלי – תוציא אותה'" (עמ' 61 ש' 4, וכן עמ' 62 ש' 18, ועמ' 65 ש' 26). הדבר מתיישב עם העובדה שמרים חתמה על חוזה שכירות הדירה ויוסף חתם על חוזה השכירות במחסן. עדות זו מתיישבת עם הודאתה של ביטון שחלק מהמחסן שימש למגורים אך לא להשכרה, ועם גרסתה שיוסף ומרים היו פרודים. בהמשך עזבה מרים אבוטבול את המקום ויסוף וביטון עברו להתגורר בדירה. כך מעיד נגר על שיחה שקיים עם מרים: "היא אמרה לי שיש לי חוזה, והיא אמרה לי הלוואי ותצליח להוציא אותם כי הם יושבים לי על הבית שלי, על מה שאני קניתי, כי בא יוסף, גם הביא אישה לתוך הבית, וגם אומר לה תצאי מהבית.. ואז היא הלכה לגור בבת ים, ואז היא כבר לא גרה שם והיא אמרה אין לי מה לשלם שכירות". (עמ' 69 ש' 26).

ט. לא הוצגו קבלות כלשהן על תיקונים שנעשו במושכר על ידי ביטון. לא הוצגה גם הערכת שמאי או חוות דעת מומחה לגבי מצב המושכר והצורך בתיקונים בו.

י. בשנות ה-80 ריצה עדי נגר עונש מאסר בכלא עד שנת 1989. ב-1995 נכלא עד נגר שוב עד שנת 2000. בשנים אלה הוזנח הטיפול במושכר על ידי עדי נגר או מי מטעמו.

18. על יסוד הממצאים דלעיל, אלה מסקנותיי:

א. אני דוחה את טענותיו של נגר באשר לתוקף הסכמי השכירות. עוד בטרם רכש נגר זכויות במקרקעין החזיקו בהם מרים אבוטבול ויוסף אבוטבול כשוכרים מכוח הסכמי השכירות אשר נכרתו עימהם. לאורך כל השנים נהגו בעלי המקרקעין, תחילה מורחי ואח"כ נגר, במרים וביוסף אבוטבול כשוכרים. ראייה לכך, תשלומי השכירות ששולמו לאורך השנים למורחי ואח"כ לנגר. מהתנהגות הצדדים נמצאנו למדים כי משה מורחי ויוסף מורחי אשר חתמו על הסכמי השכירות עשו זאת בשליחותה של לוי מורחי אסתר, בעלת המקרקעין. איני רואה סיבה שלא ליתן תוקף מחייב להסכמי השכירות. טענות שנשמעו בעבר מפי נגר כאילו ההסכמים מזויפים – נתגלו כטענות חסרות שחר. נגר עצמו לא חזר על טענות אלה בהליך זה. נגר רכש את המקרקעין בכפוף לזכויותיהם של יוסף ומרים אבוטבול כשוכרים. גם ההסכם שכרת נגר עם יוסף בשנת 1985 מעיד על כך שנגר הכיר בזכויותיו כשוכר.
ב. על פי סע' 20(א) לחוק הגנת הדייר במותו של דייר עוברת זכות הדיירות המוגנת לבן זוגו ובלבד שהתגורר עימו 6 חודשים לפני פטירתו. יש להבחין בין הזכויות בדירה לזכויות במחסן. יוסף אבוטבול ז"ל לא היה דייר חוזי בדירה. הדיירת החוזית הייתה מרים. לא ברור לי אם עברה זכות הדיירות ממרים ליוסף, וכיצד, אך ברור כי במותו של יוסף בשנת 2004 לא עברה זכות הדיירות המוגנת לביטון. באת כוחו של נגר מציינת בסיכומיה כי הזכות בדירה עברה ממרים ליוסף לפי סע' 22 לחוק הגנת הדייר. סעיף 22 קובע: "דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח בן-זוגו, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בדירה והיו מתגוררים יחד תקופה זו." על פי הממצאים דלעיל, מסופקני אם עמד יוסף בתנאים הקבועים בחוק לצורך קבלת זכות הדיירות המוגנת בדירה. יוסף עזב את מרים שנים לפני שמרים עזבה את הדירה, והתגורר במחסן עם ביטון. בנסיבות אלה, כשעזבה מרים את הדירה לא הייתה ליוסף כל זכות לתפוס בה חזקה. מכל מקום, משנפטר יוסף לבית עולמו, זכויות הדיירות שהיו למרים ודאי אינן עוברות הלאה לבת זוגו של יוסף – שמחה ביטון – ועם פטירתו חוזרות הזכויות לבעל הבית. אשר על כן, הדירה – על כל חלקיה – כולל החדר שנאלץ נגר להחזיר לדירה על פי פסק הדין החלקי, תחזור לחזקתו של נגר. על ביטון לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לידי נגר.

ג. נוכח התוצאה דלעיל, אין מקום לדון בתביעות הכספיות שהעלתה ביטון כלפי נגר, בכל הנוגע לשימוש שעשה נגר בחדר שהופרד מהדירה. ההיפך הוא הנכון. לכל הפחות, משנת 2004 ואילך, ממועד פטירתו של יוסף, עושה ביטון שימוש בדירה שלא כדין ועליה לשלם לנגר דמי שימוש ראויים עבור השימוש בדירה. לגבי התקופה שקדמה לשנת 2004, ספק רב אם קמה ליוסף עילת תביעה כלשהי כלפי נגר, ואם היו ליוסף זכויות בדירה. מכל מקום, גם אם הייתה עילת תביעה כאמור, לא מצינו שיוסף דרש לקבל חזרה את החדר שנמסר לנגר או כי הלין על כך שנגר עושה שימוש בחדר שנמסר לידיו. התוצאה היא שתביעתו של נגר מתקבלת בכל הנוגע לפינוי הדירה, ומנגד נדחות כל תביעותיה של ביטון בעניין הדירה.

ד. יוסף היה דייר חוזי במחסן שגדלו 45 מ"ר, אשר חלק ממנו שימש למגורים בהסכמת הצדדים בהתנהגות, וחלק ממנו שימש לצורך עסקי המלבי. ביטון עבדה בעסקי המלבי בחייו של יוסף והמשיכה לנהל במחסן את עסקי המלבי לאחר פטירתו, בעזרת בניו של יוסף. סע' 23(א) לחוק הגנת הדייר קובע: "דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. " על אלה מוסיף סע' 26 לחוק: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.  ". התנאים כולם מתקיימים בביטון. יוסף היה דייר חוזי במחסן. יוסף נפטר בשנת 2004. ביטון הייתה בת זו של יוסף כבר משנות ה-70 והתגוררה עימו עד סמוך לפטירתו. ביטון המשיכה לנהל את העסק של המלבי במושכר בעצמה ובאמצעות בניו של יוסף, ולא השכירה את המושכר. לפיכך, זכויותיו של יוסף כדייר מוגן במחסן עוברות לביטון.

ה. אין כל ראיה על תשלום דמי שכירות כלשהם ששילמה ביטון לנגר משנת 2000 ואילך. למעשה, ביטון אינה טוענת לביצוע תשלומים כלשהם לאחר שנת 2000 אלא רק טענות לקיזוז כספים שונים, בגין הלוואות ובגין תיקונים של המושכר. נטל הפירוט וההוכחה לגבי טענות קיזוז מוטל על ביטון. ביטון לא הרימה את הנטל המוטל עליה. לא שוכנעתי שיוסף הלווה כספים לנגר. אין די במסמכים שאינם חתומים על ידי נגר כדי להוכיח קיומן של הלוואות. גם לו היו הלוואות הרי שסכומן אינו ברור ומעולם לא ניתנו הודעות קיזוז בגינן. גם לו היה בסיס לטענת ביטון כאילו דמי השכירות עומדים על 50 ₪ לחודש, הרי שגם הלוואה בסך 2,000 ₪ (לגביה יש ראשית ראייה) וגם הלוואות בסכום כולל של 4,000 ₪ נבלעו זה מכבר בדמי השכירות שלא שולמו משנת 2000 ועד היום.

אין כל ראייה על סכומים שהשקיעה ביטון בתיקון ליקויים במושכר. ככל ששולמו כספים כלשהם על ידי ביטון לצורך תיקון ליקויים במושכר הרי שאלה הושקעו בדירה ולא במחסן. כפי שראינו לעיל, הדירה אינה חלק מהמושכר בו מחזיקה ביטון כדין. בין כך ובין כך, לא ניתנו מעולם הודעות קיזוז בגין תשלומים כלשהם, ולא ניתן היה להודיע על קיזוז מדמי שכירות בטרם פסק בית הדין לשכירות כי שומה על בעל הבית לשאת בתשלומים בגין תיקון ליקויים במושכר. אין כל ראייה על ניסיון שנעשה משנת 2000 ואילך לשלם לנגר דמי שכירות כלשהם. התוצאה היא שנגד ביטון קמה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות משנת 2000 ואילך. אי תשלום דמי שכירות לאורך שנים כה רבות מהווה עילת פינוי הן לפי סע' 131(1) לחוק והן לפי סע' 131(2) לחוק. סע' 19 לחוזה השכירות של המחסן קובע כי אי תשלום דמי שכירות מהווה עילה לפינוי.

ו. לא שוכנעתי כי קמה עילה נוספת לפינוי ביטון מהמחסן. במסגרת ההסכם למסירת חדר בדירה משנת 1985 הוסכם על ביצוע עבודות ושיפוצים במחסן. עבודות הבנייה שנעשו במחסן נעשו על פי הסכם זה ועל כן אין בהן כדי להקים עילת פינוי. זאת ועוד, מדובר על עבודות שנעשו לפני שנים רבות. שתיקתו של נגר בעניין עבודות אלה מלמדת כי מחל על עילת הפינוי הצומחת מהן. הוא הדין לגבי עילת הפינוי שמקורה בהשכרת חלק מהמחסן על ידי יוסף. גם אם נכון שיוסף השכיר חלק מהמחסן, כפי שניתן להסיק מן המסמכים המצורפים לתעודת עובד ציבור, הרי שהדבר נעשה בשנת 2002 לפרק זמן מוגבל. עד לשנת 2010 לא עשה נגר דבר בעניין זה. שתיקתו של נגר מהווה מחילה גם לעניין הפרה זו שתוקנה זה מכבר.

ז. שאלה אחרונה שנותרה לדיון היא שאלת הסעד מן הצדק. הואיל ואין לביטון זכויות של דיירת מוגנת בדירה לא ניתן לדון בשאלה של סעד מן הצדק בנוגע לדירה ועל ביטון לפנותה. האם יש להעניק לביטון סעד מן הצדק בכל הנוגע להמשך השימוש במחסן?!

סעד מן הצדק היא עניין המסור לשיקול דעת בית המשפט בהתחשב בנסיבות המקרה שלפניו. מחד גיסא, מוזהר בית המשפט שלא ליתן סעד מן הצדק כדבר שבשגרה ובמיוחד לא כשהמושכר הוא בית עסק. מצד שני, על בית המשפט לבחון את חומרת ההפרה לעומת חומרת תוצאת הפינוי. בענייננו, קבעתי כי קמה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות לאורך שנים. משהחלטתי להורות על פינוי ביטון מהדירה, אין זה מן הנמנע שהיא תיאלץ לשוב ולהשתמש בחלק המחסן שהוקצה למגורים, כשם שנהגו במקום בעבר. על כן יש להביא בחשבון שאין מדובר בבית עסק גרידא, אלא במושכר המשמש בחלקו למגורים. כמו כן, אין להתעלם ממצבה הכלכלי הקשה של ביטון אשר אם תיאלץ לפנות את המושכר היא עלולה להישאר ללא קורת גג לראשה, ולקפח את הפרנסה המועטת שנוספת לשכרה מעסקי המלבי המתנהלים בחלק המחסן שבמושכר. אין להתעלם גם מן העובדה שלאורך שנים לא עשה נגר דבר כדי לגבות דמי שכירות, וגם בתביעתו הוא אינו מפרט מהו חוב דמי השכירות, ומה סכום דמי השכירות החודשיים. בהינתן כל אלה אני רואה ליתן לביטון סעד מן הצדק כנגד תשלום פיצוי לנגר בגין כל השנים בהן לא שולמו לו דמי שכירות. ביטון תוכל להוסיף ולהחזיק במושכר אם תשלם לנגר פיצויים בסך 20,000 ש"ח והוצאות משפט, ותוסיף לשלם את דמי השכירות המוסכמים מכאן ואילך.

סוף דבר

19. תביעת ביטון נדחית. בגין תביעה זו תשלם ביטון לנגר הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ש"ח, תוך 30 יום.

20. תביעת נגר מתקבלת באופן חלקי. ביטון תפנה את הדירה ותמסור את החזקה בה לידי נגר כשהדירה פנויה מכל אדם וריקה מכל חפץ ששייך לביטון. ניתנת לביטון ארכה של כ-60 יום לצורך התארגנות. צו הפינוי ייכנס לתוקף ביום 25/8/12 בשעה 13:00.

ביטון תפנה את המחסן, על שני חלקיו (15 מ"ר מחסן + 28 מ"ר מגורים), ותמסור את החזקה בו ליד נגר כשהמחסן פנוי מכל אדם וריק מכל חפץ ששייך לביטון. ניתנת לביטון ארכה של כ-60 יום לצורך התארגנות. צו הפינוי ייכנס לתוקף ביום 25/8/12 בשעה 13:00. בגין תביעת נגר תשלם ביטון לנגר הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.
למרות האמור לעיל, אם תשלם ביטון לנגר, עד ליום 25/7/12, סך של 20,000 ש"ח, ואת הוצאות המשפט שנפסקו לחובתה, ובסה"כ 35,000 ₪, ותוסיף לשלם דמי שכירות שוטפים מכאן ואילך, יבוטל הצו לפינוי המחסן במסגרת סעד מן הצדק, וביטון תוכל להוסיף ולהחזיק במחסן, על שני חלקיו, כדיירת מוגנת (נגזרת).

ניתן היום, ד' תמוז תשע"ב, 24 יוני 2012, בהעדר הצדדים.

11 מתוך 12