הדפסה

ת"א 12190-05-09 כרמל מדיקל טכנולוגיות אקוסטיות בע"מ ואח' נ' קבוצת דיוטי נכסים השקעות ופיננסיים בע"מ

בית משפט השלום בחיפה

ת"א 12190-05-09 כרמל מדיקל טכנולוגיות אקוסטיות בע"מ ואח' נ' קבוצת דיוטי נכסים השקעות ופיננסיים בע"מ

בפני
כב' השופטת חנה לפין הראל

תובעות/נתבעות שכנגד
1.כרמל מדיקל טכנולוגיות אקוסטיות בע"מ
2.כרמל סוניקס (ישראל) בע"מ
3.עונג הכרמל בע"מ

ע"י עוה"ד עו"ד יואב סתיו ואח'
נגד
נתבעת/תובעת שכנגד
דיוטי נכסים השקעות ופיננסיים בע"מ

ע"י עוה"ד ליאור עמר ו/או יעל יער ו/או חיים שרעבי

פסק דין

התובעת 1 כרמל מדיקל טכנולוגיות אקוסטיות בע"מ (להלן : "תובעת 1"), והנתבעת דיוטי נכסים השקעות ופיננסים בע"מ (להלן : "הנתבעת") התקשרו בחוזה שכירות נכס הנמצא בשדרות פל-ים 5 בחיפה.

התובעת 1 היא חברה העוסקת בפיתוח של מכשור רפואי.

הנתבעת היא בעלת הנכס הכולל מרתף, קומת קרקע וקומה ראשונה (להלן : "המושכר").

החוזה נכרת בתאריך 13/11/2006 (להלן : "החוזה"), והתובעות 2 ו-3, אף הן שוכרות, ערבו לתובעת בערבויות בנקאיות. המשותף לכל החברות הללו הוא מנהלן או המדען ראשי בהן -פרופ' נועם גבריאלי.

התובעות שכרו את הנכס לחמש שנים, אך לטענתן נאלצו לעזבו כעבור שנתיים בלבד ב- 13/12/2008, באשמת הנתבעת. התובעות 1 ו - 2 שפצו את המבנה והתאימו אותו לצרכיהן בהשקעה של 148,739 ₪, בנוסף לסכום של 120,000 ₪ + מע"מ, אותו העמידה לרשותם הנתבעת.

התובעות 1 ו – 2 טוענות, כי במעשי ומחדלי הנתבעת בכל הקשור לאחזקה, החזקה, עבודות בנכס וליקויים שונים, גרמו להן לעזוב את הנכס טרם תום תקופה השכירות.

עזיבת הנכס גרמה לתובעות 1 ו – 2 הפסד השקעות ונזקים כספיים. השבתם, ופיצוי בגינם הן תובעות מהנתבעת.

התביעה הועמדה על-סך 500,000 ₪ מטעמי אגרה והתובעות 1-2 מפרטות את נזקיהן והפסדיהן :
א. 3/5 השקעתן בשיפוץ המושכר – 136,871 ₪.
ב. 3/5 מדמי התיווך – 39,000 ₪.
ג. הפרשי הצמדה וריבית – 28,000 ₪.
ד. 2/3 מדמי השכירות עבור המרתף, שכן לא ניתן היה לעשות בו שימוש – 215,027 ₪.
ה. השבת 2/3 מהחלק היחסי של המרתף בפיצוי המוסכם – 13,626 ₪.
ו. השבת 2/3 מס הארנונה אשר שולמה עבור המרתף – 55,436 ₪.
ז. פיצוי בגין אובדן שימוש במושכר, פגיעה בהכנסות וכו' – 100,000 ₪.

התובעות ביקשו ליתן צו מניעה האוסר על חילוט הערבות, אשר ניתנה על-ידי התובעת 3, ואכן כך היה, וניתן צו לעניין זה ביום 18/5/2009. הצו עומד בתוקפו עד היום, ותוקף ערבות מס' 552558/0002 הוארך, על-פי החלטה מיום 17/2/2010.

לכתב התביעה צורפו המסמכים הבאים :
א. העתק הערבות הבנקאית מטעם התובעת 3;
ב. העתק ה"חוזה";
ג. פנית מר גבריאלי מטעם התובעת 1 לנתבעת מיום 4/4/07 בדבר אי התאמת המבנה לצרכיהם;
ד. הסכמות בין התובעת 1 (מר גבריאלי) לנתבעת (מר ניסים חודדה) בנוגע להתקנת מזגנים מ- 11/5/2007;
ה. התכתבויות בין ב"כ הצדדים, בין היתר בנוגע להתקנת ספרינקלרים מיום 14/8/2007, 20/8/07, 25/12/2007, 3/1/08;
ו. הודעת מר גבריאלי לנתבעת מיום 29/6/2008, בדבר כוונתם לפנות המושכר עד 31/12/2008;
ז. הצהרת מר מורן חודדה מיום 31/12/2008, כי קבל מהתובעת 1 באותו יום מפתחות ושלטים (לחניה ולמזגנים);
ח. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1, מיום 31/12/08, בו הועלו בין היתר טענות הנתבעת בנוגע להוצאת ציוד מהמושכר השייך לה, דרישה לפיצוי מוסכם והשבת החזקה במושכר שהוא במצב טוב ותקין;
ט. מכתב מאת מר גבריאלי לנתבעת מיום 15/1/09, בדבר צירוף שיק על-סך 77,587 ₪, עותקי תשלום חשבונות חשמל וארנונה ודרישה להביא סוקר מטעמם לבדיקת הנכס;
י. תזכורת מר גבריאלי לנתבעת מיום 4/2/09, בדבר דרישה להביא בודק מטעמם לבדיקת הנזקים המוזכרים במכתבם מ- 31/12/08;
יא. מכתב מאת התובעת 1 לב"כ הנתבעת (תאריך לא ידוע) להשבת שטרי החוב והערבויות הבנקאיות והעתק משלוח פקס של מכתב זה מיום 30/3/09;
יב. הודעת ב"כ הנתבעת לתובעת 1 מיום 6/5/09, בדבר פירוט הוצאות, נזקים, ציוד וריהוט אשר נלקח על ידם, ובכלל זה חשבונות חשמל ומים אשר לא שולמו, וכוונה לחלט הערבויות שבידה;
יג. מכתב מאת ב"כ תובעת 1 לב"כ הנתבעת מיום 10/5/09, אשר הינו מענה למכתב מיום 6/5/09 ובהתאם תגובת ב"כ הנתבעת מיום 11/5/2009.

הנתבעת הכחישה את טענות התובעות ובד בבד הגישה תביעה שכנגד.
הנתבעת טענה להגנתה, כי התובעת 1 שכרה המושכר, לאחר שמצאה, כי הוא מתאים למטרותיה ואף קיבלה ממנה תקציב שינויים בסך 120,000 ₪. התובעות קיבלו חזקה במושכר בתור בר רשות לבצע שינויים והתאמות בו, כמעט חודשיים לפני תחילת השכירות ללא דרישת דמי שכירות. הנתבעת השקיעה למעלה מ- 200,000 ₪ במושכר, עבור התאמות ומזגנים עבור התובעות, בציפייה לתקופת שכירות בת 5 שנים, אלא שבפועל התובעות עזבו לאחר שנתיים בלבד.

התובעות עזבו המושכר, לא בשל ליקויים בו כנטען על ידן, אלא בשל החלטה פנימית של החברות השוכרות בקשר להמשך הפעילות המשותפת שלהן. הנתבעת קיבלה בקשות ישירות מחלק מהחברות השוכרות לשכור שטחים קטנים יותר בבניין, דבר המבטל את טענתן לליקויים במושכר.

התובעות הן אלו שהפרו את הסכם השכירות הפרות יסודיות : לא המציאו במועד את הערבויות הבנקאיות ושטרי החוב, ולאחר שכבר המציאו אותם, היו אלו בסכומים נמוכים מאלו שהתחייבו. התובעות, נהגו בחוסר תום לב בכך, שמיום כניסתם למושכר ועד למעלה משנה לאחר מכן, לא שילמו עבור חשמל ומים, אלא הנתבעת היא זו ששילמה עבורם. סכום זה לא הוחזר לה עד היום.

התובעות טענו כי התקינו מערכת כיבוי האש על חשבונן בניגוד לחוזה. טענות אלו, נטענו בדיעבד בניסיון להצדיק הפרת ה"חוזה". הנתבעת לא התחייבה ב"חוזה" להתקין מערכת ספרינקלרים במושכר, וזה הודע לתובעות בזמן אמת. הוסבר לתובעות, כי פרט ל- 120,000 ₪, אשר הוקצה להן על-ידי הנתבעת, אין בכוונתה להשקיע כל השקעה נוספת.

המושכר נעזב על ידי התובעות, כשהוא זרוע הרס, ויוצא אפוא כי החזקה בו לא הושבה עד היום על-פי הוראות ה"חוזה".

בנוגע לנזק הנטען על ידי התובעות :
המרתף -לא ידוע לנתבעת על כל מניעה לעשות בו או בחלק ממנו שימוש.
דמי תיווך – התובעות הפרו את ה"חוזה", הנתבעת אינה יודעת על משרד תיווך אשר היה מעורב בהתקשרות בין הצדדים, וממילא אין זה מעניינה.
פיצוי בגין אובדן שימוש במושכר וכו' - הנתבעת היא זו אשר סבלה נזקים בגין הפסקת השכירות לאור ההשקעות שעשתה במושכר.

התביעה הוגשה במטרה להפעיל לחץ על הנתבעת, אשר עמדה על מימוש הערבויות בידיה. בכתב ההגנה נטענה טענת קיזוז על-סך 1,065,290, מכל חוב מוכחש שחבה הנתבעת לתובעות, כביכול.

סכום זה הוא למעשה סכום התביעה שכנגד.

התביעה שכנגד הוגדרה כתביעה כספית, חוזית ושטרית, ובחלקה הארי הינה חזרה על הנטען בכתב ההגנה.

התביעה הכספית הינה בגין ראשי הנזק הבאים :
224,287 ₪ - עלות תיקון נזקים שהותירו במושכר;
115,500 ₪ - גניבת ריהוט וציוד השייך לנתבעת;
48,282 ₪ - חשבונות מים וחשמל אשר לא שולמו;
677,221.69 ₪ (פיצוי מוסכם) - לאור ההרס אשר זרעו התובעות במושכר, יש לקבוע כי החזקה בו לא הושבה עד היום על-פי הוראות ה"חוזה", דבר המונע אפשרות להשכיר המושכר. נכון ליום הגשת התביעה (21/7/09) חבות התובעות עבור 202 ימים (מיום 1/1/09) בגין אי השבת החזקה במושכר עומדת על-סך 677,221.69 ₪.

העילה השטרית – לטובת הנתבעת קיימת ערבות בנקאית בסך 107,993 ₪ ושני שטרי חוב :
א. שטר חוב מס' 3/4 ע"ס 89,281 ₪, ז.פ. 1/1/07. עושה השטר : עונג הכרמל בע"מ, נחתם ע"י מר אורן גבריאלי.
ב. שטר חוב מס' 4/4 ע"ס 108,231 ₪, ז.פ. 1/1/07. עושה השטר – כרמל סוניקס בע"מ. נחתם ע"י מר ראובן רגב.
בגין שטרי חוב אלה, יש לחייב התובעות בתשלום סך כולל של 197,512 ₪, ע"ח חובן לנתבעת, ולבטל את צו המניעה על מנת שהבנק הערב ישלם סכום הערבות בסך 107,993 ₪.

לכתב ההגנה והתביעה שכנגד צורפו המסמכים הבאים
א. מכתב מאת הנתבעת לתובעת 1 מיום 24/3/2008 בעניין בקשתם לסיום הסכם השכירות.
ב. מכתב מאת התובעת 1 לנתבעת מיום 13/11/06, בדבר התחייבות להעברה לנתבעת עותק חתום במקור, בין היתר של שטרי חוב וערבות בנקאית.
ג. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת מיום 3/1/2008, במסגרתו נדרשה התובעת להמציא ערבויות בנקאיות ושטרי חוב.
ד. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1 מיום 31/12/2008, בדבר דרישות לתשלומים מהתובעת 1, ובכלל זה השבת הריהוט והציוד השייך לנתבעת.
ה. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת מיום 6/5/2009, בדבר פירוט הוצאות, נזקים, ציוד וריהוט אשר נלקח על ידם, ובכלל זה תשלום בעבור חשבונות חשמל ומים שלא שולמו. ב"כ הנתבעת הודיע, כי הנתבעת תגיש לפירעון בבנק את הערבויות שבידה. למכתב צורף דו"ח פירוט נזקים ועלויות תיקונים נדרשים לאחר עזיבת התובעות את המושכר על-סך 224,287 ₪. הדו"ח נערך ע"י אברהם ח. בניה ופיתוח בע"מ.
ו. מכתב מאת מר ניסים חודדה מטעם הנתבעת לתובעת 1 מיום 30/12/2008, אשר עניינו התחשבנות סופית לגמר שכירות, ודרישה להשיב החזקה במושכר על-פי הוראות ה"חוזה" וקיום סיור במושכר ב- 30/12/2008, לשם עריכת פרוטוקול להשבה מסודרת של החזקה.
ז. מכתב מאת הנתבעת לתובעת 1, מיום 14/8/07, בדבר חשבון חשמל/חשבון חשמל מזגנים.
ח. העתק שטרי החוב אשר הוצאו על-ידי E.T. VIEW LTD , והתובעות 2-3.
ט. העתק ה"חוזה"

הנתבעות שכנגד- התובעות טענו להגנתן, כי המדובר בתביעה חסרת שחר, אשר הוגשה בניסיון להוות מעין משקל נגד לתביעה העיקרית.

בעת חתימת ה"חוזה", מצב הנכס היה מופקר, פרוץ וניזוק בצורה קשה, לפיכך הנתבעת התחייבה להשתתף בהוצאות שיפוצו, התובעת 1 לא ידעה אותה עת, כי קיימים פגמים נסתרים משמעותיים ואי התאמות יסודיות, אשר לא יאפשרו לה שימוש סביר בנכס. התובעות נאלצו לעזוב את המושכר בשל אי התאמתו לייעודו, והן השיבו את המושכר במצב טוב לאין שיעור מכפי שקיבלוהו.

התובעות קיבלו מושכר ובו גרוטאות ריהוט, אשר הושארו על-ידי השוכר הקודם – בנק הפועלים. גרוטאות אלו לא הושכרו לתובעת 1 והיא לא ביקשה לעשות בהן כל שימוש. במשא ומתן לקראת כריתת החוזה, הנתבעת הודיעה לתובעת 1, כי היא רשאית לעשות בגרוטאות כרצונה, והיא אכן פינתה אותן.

לנתבעת אין עילת תביעה שטרית אלא חוזית, והתובעות לא חייבות לה דבר.

אין לקבל את טענת הנתבעת לפיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר לתקופה בת 202 יום, הואיל וקיבלה לידה את המושכר ביום 31/12/2008.

הנתבעת אוחזת בערבות בנקאית נוספת של אי.טי. ויו בע"מ על סך 138,300 ₪. היה בידה לחלטה לצורך תיקון המושכר, וזאת מבלי לגרוע מכפירת התובעות מעצם קיום נזקים כלשהם. הנתבעת לא תיקנה את הנזקים הנטענים על ידה, ולא השכירה את המושכר. בנסיבות אלה, דרישתה לתשלום פיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר, לאחר מסירתו בפועל לידיה, מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט.

לכתב ההגנה שכנגד צורפו המסמכים הבאים :

  1. מכתב מאת פרופ' נעם גבריאלי למר נסים מהנתבעת (מתאריך לא ידוע – ח.ל.ה.) בדבר התאמת המושכר לייעודו.
  2. ההסכם בין התובעת 1 והנתבעת מיום 11/5/2007, בנוגע להתקנת המזגנים.
  3. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1 מיום 14/8/2007, בנוגע להתקנת ספרינקלרים.
  4. מכתב מאת ב"כ התובעת 1 לב"כ הנתבעת, מיום 20/8/07, בין היתר בנוגע לספרינקלרים.
  5. מכתב מאת ב"כ התובעת 1 לנתבעת מיום 25/12/2007, בדבר אי ביצוע התיקונים וההתאמות הדרושים לפי הוראות כיבוי אש על ידי הנתבעת, וכי המדובר בהפרה יסודית של ההסכם.
  6. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת 1 מיום 3/1/08, כמענה למכתבו מיום 25/12/2007.
  7. הודעת התובעת 1 לנתבעת, מיום 29/6/2008, בדבר כוונתה לפנות המושכר עד 31/12/2008.
  8. הצהרת מר חודדה מורן מיום 31/12/2008, בדבר הדברים (מפתחות ושלטים) אותם קיבל מהתובעת 1.
  9. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1 מיום 31/12/2008, בדבר סיום הסכם השכירות.
  10. מכתב מאת מר נועם גבריאלי לנתבעת מיום 15/1/2009, בדבר צירוף שיק בהתאם לסעיף 12.2 לחוזה ועותקי תשלום חשבונות חשמל וארנונה.
  11. מכתב מאת מר נועם גבריאלי לנתבעת, מיום 4/2/09, אשר עניינו תזכורת לבקשתם במכתב מתאריך 15/1/09 –לאפשר להם הגעת בודק מטעמם לבדיקת הנזקים המוזכרים במכתב מיום 31/12/2008.

פרשת התביעה
מטעם התביעה העידו מר מרדכי שטיינר, מהנדס איכות והנדסאי בניין מוסמך, חוו"ד סומנה ת/1; מר נועם גבריאלי, מנכ"ל התובעת 1, תצהירו סומן ת/2; מר עמיר אוהד, מנהל הכספים של התובעת 2, תצהירו סומן ת/4; הגב' קורנליה גורביץ, חשבת של התובעת 1, תצהירה סומן ת/5, מר עודד פישלזון, סמנכ"ל תפעול של התובעת 3, תצהירו סומן ת/6.

מר מרדכי שטיינר:
מר שטיינר בדק את המושכר מטעם התובעים, בשלושה מועדים שונים : 16/9/09, 10/11/09 ו- 16/12/09, כולם לאחר עזיבת התובעות את המושכר.

1. מר שטיינר קבע על סמך בדיקותיו את הממצאים והמסקנות כדלקמן :
א. המושכר לא שופץ לפני שהושכר לתובעים, למעט צביעה, וגם כאן קירות רבים לא נצבעו, ואלו שנצבעו לא כראוי.
ב. הותקנה מערכת מיזוג חלופית מחוסר ברירה, כי מערכת המיזוג לא היתה תקינה. רוב המזגנים היו במקומם ולא נלקחו.
ג. במרתף היו ריחות וצחנה חזקים מאוד. תנאים תברואתיים מסוכנים בהצטבר גזים בשטח המרתף. היות ואין הפרדה בין קומת הכניסה למרתף יש חדירת גזים וריחות רעים גם למפלס מעליו.
ד. בקומת המרתף פורקו תאורה ולוחות. אין נהוג לפרק תקרה כחלק מפינוי ונדרשו פנלים בעלות של 36,000 ₪ (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 34).
ה. המושכר עצמו נקי ומסודר ואין בו הרס או פגיעות מכוונות בקירות ובריהוט, אם כי נותרו סימנים של חורי קדיחה ונייר הדבקה. טיפול קל יפתור את הבעיה ואין מדובר בנזק המעכב השכרת הנכס.

2. "רשימת הקבלן" לפיה עלות התיקונים היא 224,287 ₪, היא הצעה לחידוש הבניין, ולא החזקת המצב לקדמותו. לדעתו, עלות הטיפול וצביעה של חלקי המבנה – בחלקים בהם נעשה שימוש, אחרי עזיבת התובעות הוא 14,000 ₪ בלבד.
3. מר שטיינר מצא לנכון לחוות דעתו להיבטים המשפטיים של סעיפי החוזה ומחלוקות אחרות בין הצדדים, אך אישר, כי אכן נושאים אלו הם מעבר לנושא המקצועי ( ראה ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 8, עמ' 11).

מר נועם גבריאלי:

תצהירו של מר גבריאלי (ת/2) הינו למעשה חזרה על האמור בכתב התביעה.

מר גבריאלי הצהיר, כי תובענה זו נסובה על הפרה חמורה של הסכם השכירות מצד הנתבעת. התובעות 1-2 התכוונו לשכור הנכס לתקופה בת 5 שנים (סעיף 12 לחוזה), אלא שזמן קצר לאחר כניסתן התגלו בו אי התאמות יסודיות, אשר מנעו שימוש סביר בו :
א. מערכת מיזוג לא פעלה והמרתף כלל לא חובר אליה
ב. מערכת החימום לא פעלה.
ג. רעש חציבה ללא הרף ובשעות העבודה
ד. מערכת ביוב רעועה והביוב פרץ פעמים רבות למרתף המושכר. עקב כך, נגרם סרחון בלתי נסבל במשך ימים רבים.
ה. ריחות אפיה ועישון חדרו באורח מתמיד מסופרמרקט המצוי בצמידות למושכר בשטח שבבעלות הנתבעת ויצרו מטרד ריח קשה.
ו. התובעות נדרשו, על ידי המבטחת שלהן, עקב שריפה, אשר פרצה בסופרמרקט, להתקין במושכר אמצעים לגילוי עשן וכיבוי אש. גם איגוד ערים אזור חיפה - שירותי כבאות, דרש זאת מהן.

הבעיות במושכר החמירו, לתובעות 1 ו - 2 נתברר, כי לא תוכלנה לקבל רישיון עסק, מאחר שהנתבעת לא התקינה במושכר ציוד תשתית יסודי בתחום כיבוי האש. הנתבעת התכחשה לחובתה זו, וטענה כי הספרינקלרים הנדרשים על ידי איגוד ערים, אינם בגדר "תשתית צמודת מבנה", ולכן אינה חייבת בהם על-פי החוזה. לצורך קבלת אישור איגוד ערים אזור חיפה-שירותי כבאות, התובעות 2-1 נאלצו להתקין ציוד תשתית יסודי ולהשקיע סך של 79,380 ₪. בנוסף השקיעו התובעות 2-1 סך של 148,739 ₪, בשיפוצים שיאפשרו עבודה סבירה בו. סה"כ הושקע במושכר 228,119 ₪. המטרדים בנכס לא פסקו, התובעת נמנעה מלהשתמש במרתף, אשר היווה רכיב חשוב במושכר, למעט בשליש ממנו לצורך אחסנה בלבד.

מר גבריאלי אישר, כי הנתבעת השתתפה ב- 120,000 ₪, לא היה די בכך.

בחודש מרץ 2008 התובעות 1 ו - 2 הגיעו למסקנה, כי אין עוד טעם לנהל העסק במושכר, אשר אינו מתאים לייעודו, והנתבעת מתכחשת לחבותה לדאוג לתקינות והתאמת המושכר. התובעות הודיעו לב"כ הנתבעת על רצונן לסיים השכירות בתום השנה השנייה ולהשתחרר אף לפני כן. הנתבעת סירבה לשחררן לפני תום השנה השנייה, ודרשה פיצוי מוסכם על פי ה"חוזה" בסך 15,000$. התובעות שילמו ב- 15/1/2009.
התובעות 2-1 דרשו להביא סוקר לבדיקת המושכר, דרישה שלא נענתה על-ידי הנתבעת.

ב- 31/12/08 התובעות השיבו את המושכר לידי הנתבעת, כפי שעולה מפרוטוקול המסירה.

ערבויות בנקאיות - על-פי החוזה תוקף הערבויות הבנקאיות יפוג 75 ימים, לאחר תום תקופת השכירות. תקופת השכירות הסתיימה ב- 31/12/2008, ולכן תוקף הערבויות פג ב- 15/3/09.

מר גבריאלי, התייחס בתצהירו לנורמה המשפטית. אין מקום לכך, הואיל והתצהיר אמור להיות הצהרה על עובדות, ולא על טענות משפטיות.

מר גבריאלי התייחס בתצהירו גם לכתב התביעה שכנגד, והכחיש את כל טענות הנתבעת – התובעת שכנגד. לדידו, כל מטרת התביעה שכנגד הינה ניסיון לשוות מעין משקל נגד לתביעה העיקרית. המושכר הושב לנתבעת במצב טוב לאין שיעור מכפי שקיבלו אותו. המושכר לא היה מרוהט, וטענת הנתבעת, כי זכאית לפיצוי מוסכם למשך 202 ימים, על אף שאין חולק כי קיבלה לידיה את המושכר ב- 31/12/08 הינה מופרכת.

בידי הנתבעת ערבות בנקאית נוספת של אי.טי.ויו על-סך 138,300 ₪, והיה בידיה לחלטה לצורך תיקון המושכר, מבלי לגרוע בטענות התובעות לעצם קיום נזקים כלשהם. הערבות הושבה לידי אי.טי.ויו בע"מ, והיה בידי הנתבעת להשתמש ב- 30,000 ₪ + מע"מ אותו לגרסתה קיבלה מ-אי.טי.ויו ולתקן נזקים להם היא טוענת, וכן להשתמש בפיצוי אותו גבתה מאת התובעות בסך 15,000$, אך גם זאת היא לא עשתה. הנתבעת לא תיקנה את הנזקים הנטענים על ידה, ולא השכירה את המושכר עד היום.

לתצהיר עדותו הראשית צורפו המסמכים הבאים :
א. העתק ערבות בנקאית שהוצאה על ידי בנק הפועלים לבקשת התובעת 3, והעתק ערבות בנקאית שהוצאה לבקשת אי.טי.ויו על-ידי בנק אגוד לישראל בע"מ.
ב. העתק ה"חוזה", העתק החוזה בין התובעת 1 לתובעת 2 מיום 1/1/2007 והעתק החוזה בין התובעת 1 לתובעת 3 מיום 1/1/2007.
ג. מכתב מאת מר גבריאלי לנתבעת מיום 4/4/07, בנוגע להתאמת המושכר לייעודו.
ד. מכתב מאת מר גבריאלי למר ניסים מיום 23/1/2007, כי לפי דברי חברת קלדרון, צנרת הביוב בבניין במצב גרוע ויש לתקנה או להחליפה.
ה. מכתב מאת מר גבריאלי למר ניסים, מיום 10/5/2007, כי למרות שיחותם ומכתבם החוזרים טרם טופל נושא המיזוג והביוב במרתף, לרבות ההפרדה בין השטח שלהם לשטח שהושכר לסופר.
ו. הסכמות שהגיעו אליהן הנתבעת והתובעת 1 בנוגע להתקנת מזגנים מיום 11/5/2007.
ז. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1, מיום 14/8/07, בנוגע להתקנת ספרינקלרים.
ח. מכתב מאת ב"כ התובעת 1 לב"כ הנתבעת מיום 20/8/07, כתגובה למכתב מ- 14/8/07.
ט. מכתב מאת ב"כ התובעת 1 לב"כ הנתבעת מיום 25/12/2007 (ראה פירוט לעיל).
י. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת מינואר 2008 (המכתב שצורף אינו קריא).
יא. הודעת מר גבריאלי לנתבעת מיום 29/6/08, על פינוי המושכר עד 31/12/2008.
יב. פרוטוקול מסירה מיום 31/12/2008.
יג. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1 מיום 31/12/2008, בדבר סיום הסכם השכירות.
יד. מכתב מאת מר גבריאלי לנתבעת מיום 15/1/09 בדבר סיום הסכם השכירות; העתק שיק המשוך על ידי התובעת 1 לפקודת הנתבעת על-סך 77,587 ₪; דף אשר הוצא מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ואשר עניינו מדד המחירים לצרכן. עותקי חשבונות חשמל וקבלות, אשר שולמו על ידי התובעת 1 נכון לתקופה שבין 20/11/08 ועד 21/12/2008; העתק קבלה אשר שולמה על ידי התובעת 1 לעיריית חיפה בעבור ארנונה לתקופה 11-12/2008.
טו. תזכורת מאת מר גבריאלי לנתבעת מיום 4/2/09 לאפשר להם הגעת בודק מטעמם לבדיקת הנזקים המוזכרים במכתב מ- 31/12/2008.
טז. מכתב מאת התובעת 1 לב"כ הנתבעת, אשר עניינו שחרור ערבויות ובטחונות בקשר למושכר, והעתק משלוח פקס שלו מ- 30/3/09.
יז. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1, מיום 6/5/2009, בנוגע לסיום הסכם שכירות. הנתבעת פירטה הוצאות, נזקים, ציוד וריהוט אשר נלקח על ידם, ובכלל זה חשבונות חשמל ומים שלא שולמו. ב"כ הנתבעת הודיע, כי הנתבעת תגיש לפירעון בבנק את הערבויות שבידה בסך כולל של 246,323 ₪. יתרת החוב אשר התובעת 1 נדרשה לשלם לאחר פרעונן הינה בסך 141,746 ₪ כולל מע"מ.
יח. מכתב מאת ב"כ התובעת 1 לב"כ הנתבעת מיום 10/5/2009. במכתב זה נדחתה הדרישה לחילוט הערבויות הבנקאיות. תוקפן פג ואין הנתבעת רשאית לדרוש חילוטן. התובעת 1 דחתה את הטענות אודות ריהוט וציוד שאין להם זכר בהסכם השכירות, וכן טענות בגין תיקונים. הנתבעת סירבה לאפשר לתובעת להביא איש מקצוע לבדיקת טענות הנתבעת, ואין היא רשאית להעלות טענות בנושא זה. חשבונות החשמל הנזכרים במכתבו של ב"כ התובעת 1 מיום 6/5/09, מעולם לא הומצאו לה והיא כופרת בקיומם ובחבותה לשלמם.
יט. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת 1 מיום 11/5/09– מענה למכתב מיום 10/5/2009. הנתבעת טענה, כי הריהוט והציוד לא הושכר לתובעת 1, אלא הושאל לה. התובעת 1 הותירה במושכר נזקים רבים, ולא שעתה לפניות לתקנם. הערבויות בתוקף והנתבעת תפעל לממשן. לתובעת הוצגו פעמים רבות על ידי הנתבעת דרישות לתשלום חשבונות מים וחשמל, אולם היא לא שילמה והמשיכה להשתמש במים וחשמל, תקופות ארוכות, על חשבון הנתבעת.
כ. הסכם פשרה אשר נחתם בין אי.טי.ויו בע"מ לנתבעת ביום 4/8/2009. אי.טי.ויו התחייבה לשלם לנתבעת סך של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ.
במסגרת ההסכם הצהירה אי.טי.ויו, כי : "לא לקחה ריהוט וציוד מהנכס, זולת 3 מזגנים ושולחן : כמו כן, אי.טי.ויו מצהירה כי אין לה טענות לגבי המושכר וכי עזבה אותו משיקולים עסקיים בלבד שאינם קשורים לדיוטי או למושכר".

מר גבריאלי העיד, כי במקצועו הוא רופא וחוקר, ופיתח טכנולוגיות ופטנטים במישור המכשור הרפואי. כתוצאה מפיתוחים אילו מספר חברות שבכולם היה מעורב בד"כ בתור CHIEF MEDICAL OFFICER או מדען ראשי. בשלהי שנת 2006 הגיע למסקנה יחד עם מנהלי החברות, שלאור הצורך במעורבותו היום יומית עם כל החברות, ינסו לרכז את כולן במתחם אחד ועל כן שכרו הנכס, למרות שהיה במצב מוזנח. נקבע, כי התובעת 1 היא הגורם שמולו הנתבעת מתנהלת, והיא זו אשר תשכיר שטחים בשכירויות משנה.

למושכר הגיע, עת ראה במהלך נסיעתו שלט "משרדים להשכרה". אמנם, העסיק באותה תקופה את מר אדי כמתווך למציאת מקום, אבל את המקום מר גבריאלי מצא, ומר אדי המשיך ללוותם בכובע של מי שמבין בנדל"ן, פיקח על השיפוץ והקבלן, בדק את מצב המושכר ועזר לערוך את המפרט בחוזה.

התובעת 1 השתמשה ב- 120,000 ₪ הנקוב בחוזה ובכספים נוספים אשר קיבלה מהחברות, כדי להתאים את המקום לצרכיהם. הכספים הללו לא הספיקו לשיפוץ המרתף. המפקח שפיקח על העבודה היה אדי סושרד. הקבלן היה מר שלמה פרנס.

מר גבריאלי אישר בחקירתו הנגדית, כי בשנת 2008 היה סכסוך משפטי בינו לבין "כרמל סוניקס". "חברת סוניקס ישראל", הנה חברה בבעלות כרמל סוניקס העולמית, ומנכ"לה ניסה לסלקו ממועצת המנהלים.

בכל החברות הייתה התמרמרות לגבי התנאים במושכר, והתמרמרות זו הוצאה במידה מסוימת כנגדו. כרמל סוניקס סבלה מכך במיוחד, כיוון שלא יכלה לקבל רישיון עסק, ובגלל זה לא יכלה לשווק את מוצריה בישראל. בנוגע לכרמל סוניקס, מר גבריאלי אישר, כי לקראת סוף שנת 2008 היא פיטרה מחצית מעובדיה, בשל משבר כלכלי עולמי.

מר גבריאלי העיד, כי הסיבה העיקרית לחוסר שביעות הרצון במושכר שהביא לעזיבה הייתה הסרחון במרתף, שלא אפשר שימוש מלא בו, מיזוג שלא עבד, חוסר יכולת לקבל רישיון עסק וחוסר בטחון של העובדים בהיעדר מערכות כיבוי אש.

לחיזוק טענתו הוגש בחקירה חוזרת מסמך של טפסר אריה רגב, מפקד השירות - איגוד ערים אזור חיפה, מיום 26/7/07, המפרט את סדרי מניעת דליקות (ת/3).
חברת הביטוח דרשה התקנת מערכת כיבוי אש מינימאלית – גלאי עשן, ואכן זו הותקנה בספטמבר 2007. מערכת זו הושארה במושכר.

התובעת התקינה ספרינקלרים, בעלות גבוה שכן הנתבעת סירבה לממן זאת.

מר גבריאלי, על-פי עדותו לא היה מודע לכך, כי הנתבעת באמצעות מר חודדה הביעה ב- 22/6/08 בכתב אל מר אורן כהן (איש תפעול בסוניקס) את הסכמתה לשאת בעלות ספרינקלרים (שם, עמ' 50).

מר גבריאלי הכחיש, כי לא שילמו את חשבונות המים והחשמל. המחלוקת הייתה על גבוה הסכום, שכן הנתבעת השתהתה בהפרדת שעוני החשמל בין התובעות לשוכרים אחרים.

לעניין הריהוט – במקום הושאר ריהוט על ידי בנק הפועלים – גרוטאות שהועמדו לרשותם – ניתן כצדקה לישיבה. בציוד אחר כמו שולחנות שהושארו – נעשה על ידם שימוש.

בחקירתו הנגדית אישר מר גבריאלי, כי הערבויות ושטרי החוב לא הומצאו במועד מסירת החזקה, אלא זמן רב לאחר מכן.

מר עמיר אוהד

מר אוהד היה, מנהל הכספים של התובעת 2.

תצהירו של מר אוהד, הינו למעשה חזרה על תצהיר מר גבריאלי (ת/4) : אי התאמות במושכר, השקעות התובעות במושכר, עניין הספרינקלרים, הערבויות הבנקאיות, נזקי התובעות, התביעה שכנגד, וחוות הדעת.

המסמכים אשר צורפו לתצהירו, צורפו גם לתצהיר מר גבריאלי.

בחקירתו הנגדית התברר, כי על חלק מהדברים שהצהיר לא יכל היה להצהיר, הואיל והצטרף לחברה חלקית אחרי אוגוסט 2008, ובאופן מלא באוקטובר 2008 (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 63). בשלושה חודשים מאוקטובר עד דצמבר ישב במושכר ועבד שם יום או יומיים בשבוע פחות או יותר.
עם זאת העיד, כי כל דבר שהצהיר, וגם אם לא הייתה לו נגיעה אישית, קרא אותו – כמו ההסכם, או תכתובת.

לדבריו הוא אינו בדיוק עובד חברה, אלא משקיע. התובעת 2 לא נמצאה בשנת 2008 בקשיים כספיים, אלא רצו להוריד כלשונו את "קצב שריפת המזומנים של החברה" (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 63).

הגב' קורלניה גורביץ

הגב' גורביץ הצהירה, כי לצורך קבלת אישור איגוד ערים חיפה – שירותי כבאות, התובעות 2-1 השקיעו 79,380 ₪, לשם התקנת ציוד תשתית יסודי בתחום כיבוי האש. בנוסף על כך, השקיעו סך של 148,740 ₪ בשיפוץ המושכר.

בגין מרתף המושכר, התובעות 2-1 נשאו בתשלום ארנונה בסך 83,154 ₪.

התובעות שילמו למתווך אדי סושרד דמי תיווך עבור איתור המושכר וחתימת הסכם השכירות בסך 65,000 ₪.

באשר לדרישת הנתבעת לתשלום עבור מים וחשמל – חשבון המים הנטען לא הוצג לתובעות.
מיזוג האוויר לא פעל, והתובעות אינן מחויבות לשלם עבור שירות שלא ניתן להן. חשבון חשמל בתקופת השיפוצים שולם על-ידי התובעת. התובעת 1 שילמה חשבון חשמל אחרון לתקופה עד 21/12/2007.

לתצהירה צורפו המסמכים הבאים :
א. תדפיס פירוט שיפורים במושכר והעתקי חשבוניות, לרבות ביחס לציוד כיבוי אש.
ב. פירוט תשלומי ארנונה, לרבות מכתב מאת הגב' פנסו ענת, מאגף מנהל הכספים
בעירייה, לתובעת 1, מיום 19/2/2008. לפיו חשבון הארנונה לנכס זוכה בהנחת
פטור שיפוצים לתקופה מינואר 2007 עד יוני 2007, בסך של 106,123.69 ₪.
ג. העתקי חשבוניות מס /קבלה אשר הוצאו על ידי אדי נדל"ן, והממוענות לתובעת 1,
מיום 1/6/07, 1/5/07 ו- 13/12/06.
ד. העתק שיק המשוך על ידי התובעת 1 לחברת החשמל ע"ס 7,127.47 ₪, עבור
קריאת מונה 20/11-21/12/2008.

גב' גורביץ העידה בחקירה הנגדית, כי היא חשבת של התובעת 1 מחודש יולי 2006. כל החשבוניות אשר הגיעו מספקים, הגיעו למנהלת החשבונות הגב' רחל מאירי, והיא – הגב' גורביץ, הייתה בודקת את המסמכים. מה שהגיע שולם בזמן, מעולם לא הגיעה דרישה לתשלום מים, על אף שציינה כי צרכו מים. חשבון המים, אשר צורף עם מסמכי הנתבעת לא קשור אליהם, אלא נראה כחוב עבר של הנתבעת.

גב' גורביץ העידה בחקירתה הנגדית בניגוד למוצהר, בנוגע למר סושרד, כי הוא ליווה אותם במהלך השיפוץ והמעבר לבניין : "בתהליך של המעבר הוא היה אחראי, ככה אני מכירה אותו. לא בתור מתווך שהוא עשה תיווך של העסקה" (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 70)

גב' גורביץ העידה, כי במידה והוצאה הוצאה כדי שהתובעות 1 ו – 2 יוכלו לעבוד במשרדים, הרי יש לזקוף הוצאה זו לחובת הנתבעת.

מר עודד פישלזון
פר פישלזון, סמנכ"ל תפעול של התובעת 3, הצהיר (ת/6), כי התובעת 3 שכרה במועדים הרלבנטיים לתביעה 463 מ"ר מתוך המושכר, אותו שכרה התובעת 1 מהנתבעת. מעבר לכך תצהירו הינו בעיקרו חזרה על עיקרי הדברים אשר נאמרו בכתב התביעה והוצהרו על ידי מר גבריאלי ומר אוהד.

לתצהירו צורפו המסמכים הבאים :
א. העתק כתב הערבות הבנקאית, אשר הוצאה לבקשת התובעת 3.
ב. העתק הסכם החוזה בין הנתבעת לתובעת 1.
ג. מכתב מאת התובעת 1 לב"כ הנתבעת בנוגע לשחרור ערבויות ובטחונות, והעתק צילום פקס מ- 30/3/2009. במכתב זה דרשה התובעת 1 להשיב לידיהם, לאלתר, שטרי החוב והערבויות הבנקאיות אשר הופקדו בידי ב"כ הנתבעת כנאמן, על-פי סעיף 28.3 ל"חוזה".
ד. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לתובעת 1, מיום 6/5/2009 בנוגע לסיום הסכם שכירות (ראה : סעיף יז לרשימת המסמכים אשר צורפו לתצהיר מר גבריאלי לעיל).
ה. מכתב מאת ב"כ התובעת 1 לב"כ הנתבעת מיום 10/5/2009 - מענה למכתב מיום 6/5/09 (ראה : סעיף יח' לרשימת המסמכים אשר צורפו לתצהיר מר גבריאלי לעיל).
ו. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת 1 מיום 11/5/09 - מענה למכתב מיום 10/5/2009 (ראה : סעיף יט' לרשימת המסמכים אשר צורפו לתצהיר מר גבריאלי לעיל).

בחקירתו הנגדית העיד, כי הוא עובד התובעת 3 משנת 2004. מנכ"ל "עונג הכרמל" הוא מר אורן גבריאלי, בנו של מר נעם גבריאלי. הוא לא לקח חלק במשא ומתן עם הנתבעת בעת חתימת ההסכם, ההסכם של התובעת 3 הוא לא עם הנתבעת אלא עם התובעת 1.

התובעת 3 נמצאת כיום במבנה המצוי ברחוב פל-ים 16, ולמושכר החדש לקחו ציוד מהמושכר הישן, נשוא התביעה : שולחנות, כסאות, ציוד, מדפסות ומחשבים. המדובר בציוד, כגון שולחנות, אשר נרכש עבור המושכר, וציוד שהגיע ממשרדיהם המצויים בשדרות סיני.

תובעת 3 עברה מהמושכר למבנה אחר בפל-ים 16, הואיל ו"אנחנו באנו לפל-ים 5 עם תוכניות מסוימות לגבי המקום, ביחוד לגבי קומת המרתף שלא יכולנו לממש את התוכניות האלה וכתוצאה מכך ראיתי לנכון לעזוב את פל-ים 5" (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 77). ההחלטה להישאר או לעזוב, הייתה החלטת התובעת 3, ללא קשר לרצונות שאר החברות.

תשלומים למושכר, שולמו לתובעת 1, בהתאם לדרישות התשלום, אשר כללו את מה שניתן להם : ארנונה, שכר דירה, חשמל, שירותי ניהול וכו'.

מר פישלזון העיד עוד, כי התובעת 3 לא סבלה מקשיים כספיים בשנת 2008, למיטב זכרונו בחודש דצמבר 2007, תחילת שנת 2008 סגרו השקעה, כתוצאה מכך פתחו סניף בארצות-הברית, גייסו הרבה עובדים, ולא צמצמו בכוח האדם שלהם. על כן, אין מקום לטענה כי מחמת קשיים כלכליים עזבו את המושכר.

פרשת ההגנה
מטעם ההגנה העידו מר אברהם חלק, קבלן בניה ושיפוצים עבור חברות, מפעלים וארגונים, תצהירו סומן נ/1, ומר ניסים חודדה, בעל מניות ומנהל אצל הנתבעת, תצהירו סומן נ/2.

מר חלק
מר חלק הצהיר (נ/1), כי ביקר במושכר מטעם הנתבעת לאחר שבנק הפועלים פינה אותו, וזה היה במצב טוב, נקי ותקין. בחדרי המושכר הושארו ציוד וריהוט רב, הריהוט היה ריהוט הבנק אשר היה במצב מצוין ושמיש. התובעות קיבלו את הריהוט לשימושן. בביקור, ימים ספורים לאחר פינוי המושכר על ידי התובעות, ראה כי כל הציוד והריהוט נעלם ממנו.

בסוף שנת 2006 לקראת השכרת המבנה לתובעות, הוזמן על-ידי הנתבעת לבנות גרם מדרגות בין קומה א' למרתף. לבקשת הנתבעת, טרם תחילת השכירות, ערך בדיקה מקיפה של צנרת האינסטלציה והביוב במושכר. מלבד ברז מים וסיפון בחדר שירותים אשר הוחלפו על-ידו, תוצאות הבדיקה היו, כי מערכות האינסטלציה והביוב בבניין תקינות.

בסביבות חודש יולי 2007 הוחלפו שתי משאבות ביוב במרתף. מערכת הביוב נמצאה לאחר ההחלפה תקינה, ותעודת אחריות הוצאה לתובעת 1 באמצעות הנתבעת. נציג השוכרות – מר אלון – הודרך לגבי הפעלת המשאבות.

לאחר פינוי המושכר על-ידי התובעות, הגיע אליו בכמה הזדמנויות, והתבקש לפרט את הנזקים אשר הן הותירו במושכר ועלות תיקונם. לאור היכרותו עם המקום טרם תחילת השכירות, הוא מצא כי המושכר במצב ירוד, היו בו נזקים אשר העידו על זלזול וונדליזם, קירות המושכר לרבות מחיצות הגבס הושארו מלוכלכים, שבורים, כשבהם חורים עקב תלישת מפסקים, מידוף וציוד אשר הותקן במושכר; ריצוף ותקרה אקוסטית במושכר הושחתו, חוטי חשמל מנותקים וקרועים המבצבצים מהקירות, צנרת מיזוג האוויר נתלשה ממקומה ונגרם נזק לאיטום גג המושכר עקב תלישת צינורות בגג.

לדבריו התמונות אשר צורפו לתצהיר, מצביעות על הנזקים לפי הקטגוריות הבאות : וונדליזם, נזקים לתקרה אקוסטית במרתף, נזקי עץ ודלתות, מזגנים וריהוט. עותק צבעוני של התמונות שצלם, צורפו לתצהיר מר חודדה – נספח יז'.

מר חלק התייחס בתצהירו לחוות דעת מר שטיינר, ובניגוד לטענתו, כי "רשימת הקבלן" הינה הצעה לשיפוץ כללי, הרי המדובר בדו"ח נזקים מפורט והעלויות לתיקונם לפי מחירון דקל הנהוג בתחום – 224,287 ₪ כולל מע"מ וללא פיקוח הנדסי - אשר נערך על-מנת לאמוד הנזקים שגרמו התובעות. בניגוד לדעת מר שטיינר, אין מדובר בנזקים אשר נגרמו מ"בלאי סביר" או ליקויים שהיו במושכר לפני תחילת השכירות. המדובר בוונדליזם רבתי, 600 מ"ר תקרה במרתף, שהיתה חדשה נתלשה בזלזול, לצורך התקנת גלאי עשן וניזוקה באופן בלתי הפיך. אמנם נמצאו אריחים בערימה, אך שבורים, ובלתי ניתנים לשימוש חוזר.

מר חלק הצהיר, כי לא הוא בצע את עבודות השיפוץ והתיקון במושכר.

לתצהירו צורפו המסמכים הבאים :
א. מכתבי המלצות ורשימת פרויקטים אשר נוהלו על ידי מר חלק : 15/3/2000,
28/3/04, 20/4/04, 22/4/04, 2/5/04, 9/5/04, 21/9/06.
ב. דו"ח פירוט הנזקים, העבודות והעלויות הנדרשים – להלן : "רשימת הקבלן".

בחקירתו הנגדית התברר, כי אין למר חלק תואר הנדסאי, הנתבעת היא לקוחה שלו, ובין השנים 2006-2008, ביצע עבורה עבודות ושיפוצים בבניין המושכר.

התאריך הרשום ב"רשימת הקבלן" 3/5/09 למרות שההצעה הוגשה בינואר הינו : "בינואר הגשנו הצעת מחיר לביצוע תיקונים, ובמאי ביקשו לערוך את זה בצורה שונה לצורך בית המשפט" (ישיבה מיום 26/12/2010, עמ' 11).

מר ניסים חודדה:

מר חודדה הצהיר (ת/2), כי בנק הפועלים השיב את החזקה במושכר שהוא במצב טוב ותקין, כאשר כל מערכותיו פועלות ותקינות. התובעות קיבלו חזקה כברי רשות לבצע שינויים והתאמות במושכר, חינם, כמעט חודשיים לפני תחילת השכירות.

התובעת 1 שכרה את המושכר במצב כפי שהוא, לאחר שבדקה ומצאה אותו מתאים למטרותיה, ואף קיבלה תקציב שינויים בסך 120,000 ₪ מהנתבעת. עותק משתי חשבוניות, אשר התקבלו מקבלן מבצע השיפוצים מר שלמה פרנס, צורף לתצהירו. בחודש ינואר 2007 או בסמוך לכך, לאחר השיפוץ, התובעות קיבלו את החזקה במושכר שהוא במצב תקין, וללא ליקויים.

למרות שהמושכר הושכר כפי שהוא, לאחר דין ודברים בין הצדדים, ולפנים משורת הדין, הנתבעת הסכימה להתקין במושכר עוד 32 מזגנים מפוצלים בעלות של למעלה מ- 95,000 ₪, על מנת לרצות התובעות, בציפייה שימשיכו וישכירו המושכר לתקופה ארוכה.

מיזוג האוויר – קיימת מערכת מרכזית לכל הבניין, אשר נבדקה ונמצאה תקינה, ולתובעות הומצאו אישורים על תקינותה. אם הייתה בעיה במערכת זו, הרי שנפתרה בהתקנת המזגנים המפוצלים. נחתמו 2 הסכמים בקשר להחלפת מערכת המיזוג המרכזית במזגנים אישיים מפוצלים : מיום 11/5/07 ומיום 5/7/07. על-פי הסכם מיום 5/7/07 התובעת 1 התחייבה גם להמצאת ערבויות ובטחונות. המזגנים הותקנו, אך הבטוחות לא נתקבלו. בהסכם הוסכם, כי עם הסדרת נושא המזגנים והבטוחות לא יהיו להם כל טענה האחד כלפי משנהו, לפיכך לא הייתה כל סיבה לעזיבת המושכר בשל מערכת המיזוג. הנתבעת זכאית לתבוע בגין הערבויות שלא קבלה לידיה בניגוד להסכמים בכתב.

מערכת הביוב - לתובעות הוסבר, כי מידי פעם עליהן להזרים מים במערכת הביוב של המרתף, על מנת למנוע ריחות. בסביבות חודש יולי 2007 מר חלק החליף שתי משאבות ביוב במרתף, ובדק את המערכת, ולאחר שזו נמצאה תקינה הוציא תעודת אחריות ישירות לתובעת 1 באמצעות הנתבעת. נציג השוכרות – מר אלון הודרך לגבי הפעלת המשאבות.

מרתף – לא ידוע לנתבעת על כל מניעה לעשות שימוש במרתף או בחלק ממנו.

מטרדים מהסופרמרקט – הסופר לא גרם מטרד כלשהו למושכר. השריפה אשר פרצה בו כטענת התובעות, אינה מעניינה של הנתבעת. עיון בהסכמי השכירות, אשר שנכרתו בין התובעת 1 לשתי החברות הנוספות ביום 1/1/07 מלמד, כי שתי החברות השוכרות הסכימו, כי לא תהיינה להם טענות לגבי ריחות וכדומה, וכי התובעת 1 אינה יודעת במועד החתימה על מטרד מסוים.

מטרדי רעש – מטרד רעש ככל שהיה, הגיע מסניף בנק לאומי, אשר עד כמה שידוע לו ביצע עבודות חציבה ובכל אופן הנתבעת לא גרמה למטרד רעש, ואין לה שליטה על רעשים המגיעים ממקום אחר.

מר חודדה הצהיר, כי התובעות לא עזבו את המושכר בשל ליקויים בו, אלא בשל החלטה פנימית אשר התקבלה בחברות השוכרות, בהקשר להמשך הפעילות המשותפות של התובעות, מר גבריאלי אמר לו זאת בחודש מרץ 2008.

התובעות עוסקות בתחום ההי טק, אשר הינו דינאמי, והדינאמיות העסקית החלה בתובעות פורסמה אף בעיתונים ובאתרי אינטרנט כלכליים שונים. הוא אף קיבל בקשות אישיות ישירות, מחלק מהחברות השוכרות לשכור שטחים קטנים יותר בבניין, דבר המבטל את טענותיהן לליקויים במושכר. עובר לעזיבתן את הנכס, התובעות שילמו את הפיצוי המוסכם ב"חוזה" בסך של 15,000$.

מערכת כיבוי אש ואי קבלת רישיון עסק - המושכר הושכר, כפי שהוא והוסבר לשוכרים כי הנתבעת מקציבה 120,000 ₪, לביצוע כל ההתאמות במושכר לרבות תשתיות צמודות למושכר. רק תשתיות צמודות מבנה בהתאם ל"חוזה" היו באחריות הנתבעת. לא זו אף זו, ביום 22/6/08 השיב מר חודדה למכתב מר אורן כהן מיום 13/6/08, בו הודיע, כי הנתבעת תהיה מוכנה להתקין מערכת ספרינקלרים במושכר על חשבונה. הוא מצידו היה נכון להשקיע מעל ומעבר על מנת שהתובעות יישארו במושכר, ולכן ברור, כי סיבת עזיבתם אינה לקויים.

מר חודדה הצהיר בנוגע להשבת דמי תיווך – התובעות הן אלו שהפרו את ההסכם ושילמו את הפיצוי המוסכם. לנתבעת לא ידוע על משרד תיווך, אשר היה מעורב בהתקשרות בין הצדדים.

באשר למר חלק, הצהיר מר חודדה, כי הלה היה מעורה במצב המושכר עוד טרם אכלוסו על-ידי התובעות, במהלך השכירות ולאחר פינויו. מר חודדה תאר בתצהירו, בדומה למר חלק את הנזקים, הוונדליזם וההרס שהותירו התובעות במושכר.

מר חודדה בדומה למר חלק התייחס לאמור בחוות דעת מר שטיינר והצהיר, כי חוות-דעת זו נסמכת על צילומים חלקיים וחסרים, כאשר תמונות חלקי המושכר שהושחתו לא הובאו בחוות דעת התובעות: פירוק והשחתת תקרה של כ- 600 מ"ר במרתף ודלתות ומנעולים שהושחתו נעלמו מעיני מר שטיינר. מר שטיינר לא ראה את המושכר טרם השכרתו, ולא ראה כיצד נמסר הנכס לתובעות. לעומתו, הוא, בנו מר מורן חודדה ומר חלק ראו את מצב הנכס טרם השכרתו לתובעות, כאשר במועד מסירתו הוא היה ברמת אסתטיקה גבוהה.

מר חודדה בדומה למר חלק, פרט בתצהירו את הנזקים אשר מצביעות עליהן התמונות לפי הקטגוריות הבאות : וונדליזם, נזקים לתקרה אקוסטית במרתף, נזקי עץ ודלתות, חוסר במזגנים וריהוט אשר נלקח.

מר חודדה הצהיר, בנוגע לחובות בגין צריכת חשמל ומים במושכר שלא שולמו על ידי התובעות, כי הנתבעת היא זו אשר שילמה את חשבונות המים והחשמל בתקופת בר הרשות – תקופת השיפוצים – ובתקופה של שנת השכירות הראשונה עד שהופרדו המונים במושכר. למרות אינספור פניות התובעות לא השיבו לנתבעת את חובן בגין צריכת המים והחשמל : מים – 9,779.36 ₪; חשמל בגין מערכת מיזוג האוויר המרכזית טרם ביטולה – 27,282 ₪ וחשמל בתקופת בר הרשות והשיפוצים – 12,000 ₪.

מר חודדה הצהיר בנוגע לריהוט שנגנב על ידי התובעות - התובעות לקחו ללא רשות, ריהוט וציוד יקרי ערך אשר כללו שולחנות, כסאות, ארונות, ומערכות מידוף שלמות שהיו מותקנות על קירות המושכר. בנוסף לקחו התובעות ציוד אשר הושאל להן ללא תמורה, כאות לרצון טוב, מתוך ציפייה שיישארו במושכר שנים ארוכות.
מר חודדה מצר על כך, שהתובעות לא פעלו בהגינות המתבקשת כפי שנהגה אחת השוכרות – אי.טי.ויו, אשר הודתה בלקיחת 3 מזגנים ושולחן, הודתה בנזקים בשטח המושכר ששכרה ופיצתה את הנתבעת ב- 30,000 ₪ בתוספת מע"מ. הריהוט אשר נלקח כולל 45 שולחנות עבודה, 40 כסאות ישיבה, מערכות מידוף הכוללות 700 מדפים אשר פורקו מהמרתף ומהחדרים, 15 ארונות וארוניות בגדלים שונים ו- 6 מזגנים.

מר חודדה הצהיר, בנוגע לפיצוי החוזי המוסכם בגין אי השבת החזקה על-פי הוראות ההסכם – לאור ההרס שזרעו התובעות במושכר, יוצא אפוא כי החזקה בו לא הושבה עד ליום 21/7/09, דבר אשר מנע האפשרות להשכיר המושכר לשוכרים חדשים. הנתבעת השקיעה לאחרונה כספים רבים על מנת לתקן את הליקויים והנזקים שהותירו התובעות. בגין כך, התובעות חייבות לנתבעת סך של 677,221.69 ₪.

ערבויות בנקאיות – התובעות הפרו את ההסכם הפרות יסודיות, בכך שלא המציאו במועד את הערבויות הבנקאיות ושטרי החוב. התובעות, המציאו ערבות ושטרי חוב לאחר חודשים רבים, והערבויות הבנקאיות היו על סכום נמוך מזה עליו התחייבו. גם שטרי החוב היו חסרים (ראה לעניין זה מכתב ב"כ הנתבעת מיום 3/1/2008).

מר חודדה התייחס בתצהירו גם לטענות משפטיות, אשר לא מצאתי לנכון להתייחס אליהן.

לתצהירו צורפו המסמכים הבאים :
א. עותק מה"חוזה", אסמכתא מהטאבו, תשריטי שטחים מוצעים לשכירות, מפרט טכני – עבודות שבאחריות המשכירה ותוכנית שינויים –שוכר.
ב. עותק משתי חשבוניות , אשר התקבלו לטענת הנתבעת מהקבלן ש.פרנס מיום 28/12/2006 ו- 7/3/07, עבור ביצוע השיפוצים.
ג. עותק ההסכם מיום 11/5/2007, בין התובעת 1 והנתבעת בנוגע להתקנת מזגנים.
ד. עותק הסכם בין הנתבעת לתובעת 1 מיום 5/7/07 בין היתר בנוגע למערכת מיזוג האוויר.
ה. העתקי מכתביו של מר חלק מיום 9/7/07 ו- 18/7/07 הממוענים לתובעת 1, באמצעות הנתבעת, בעניין החלפת משאבות במרתף הבניין וביצוע ניקיון יסודי וחיטוי לרצפת המקלט.
ו. 2 דפי הסכמים, אשר לטענת הנתבעת המדובר בעותק מהעמודים הרלבנטיים, מתוך ההסכמים אשר נערכו בין התובעת 1 לשתי החברות השוכרות הנוספות.
ז. מכתב מאת הנתבעת לתובעת 1 מיום 24/3/2008, בנוגע לבקשתם לסיום ההסכם, והעתק משלוח פקס.
ח. מכתב מאת התובעת 1 לנתבעת מיום 29/6/08, כי בכוונתם לפנות המושכר עד 31/12/2008.
ט. מכתב מאת מר כהן אורן הממוען למר ניסים, אשר עניינו סיכום פגישה בין מר חודדה לבין רבקה פרידלנדר ומר אורן כהן.
י. מכתב מאת מר חודדה למר אורן מיום 22/6/08, במסגרתו הסכים בין היתר להתקין מערכת ספרינקלרים במושכר על חשבונו.
יא. עותק הסכם הפשרה אשר נחתם בין הנתבעת לבין אי.טי.ויו מיום 4/8/09.
יב. מכתב מאת התובעת 1 לנתבעת מיום 13/11/06, אשר הינו התחייבות והצהרה להמצאת עותק חתום במקור, בין היתר של שטרי החוב החתומים על ידי מורשי החתימה של השוכר ושל הערבים וערבות בנקאית על פי הוראות ההסכם.
יג. מכתב מאת ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת, אשר הינו תשובה למכתב מיום 25/12/2007.
יד. עותק מההסכם אשר נחתם בין התובעת 1 לבין מר פרנס, מיום 29/11/2006 ותוכנית שינויים.
טו. עותק מדף פירוט השיפוצים, השיפורים וההתאמות.
טז. עותק ממכתבי ב"כ הנתבעת מיום 31/12/2008 ומיום 6/5/09, אליו צורף דו"ח פירוט נזקים ועלויות.
יז. עותק צבעוני של תמונות.
יח. עותק ממכתבי הדרישה, מחשבונות המים והחשמל והאסמכתאות.
יט. עותק תמונות מהריהוט אשר נלקח מאתר "יד 2".
כ. העתק שטרי החוב אשר ניתנו על ידי התובעות 2-3 והערבות הבנקאית אשר הוצאה לבקשת התובעת 3 על-ידי בנק הפועלים.
כא. חשבוניות אשר הוצאו על ידי אדי נדל"ן מיום 13/12/2006, 1/5/07 ו- 1/6/07.
כב. עותק מכתבות אשר פורסמו באינטרנט בנוגע לכרמלסוניקס.

מר חודדה השיב בחקירתו הנגדית, כי הבנק שכר את הנכס ל- 3.5 שנים, ועזבו בשנת 2006. הריהוט נשוא התביעה כאן הינו ריהוט של בנק פועלים, הנתבעת לא שילמה בעבורו כסף, ובעת עריכת החוזה מר גבריאלי ביקשו להשאיל לו הציוד, לא נערך הסכם בעניין, הואיל ועבד על אמון.

עוד הוסיף מר חודדה, כי כאשר בנק הפועלים עזב המקום הוא היה ריק, אך לא פרוץ, הוא היה מאובטח. חלק מהליקויים הנטענים הנתבעת תקנה, וחלק מהליקויים לקחו על עצמם השוכרים שבמקום לתקן, באמצעות הכסף שניתן להם.

מר חודדה העיד מחד, כי הסכום אשר הוציאה הנתבעת לתיקון הליקויים הוא בשיעור של מאות אלפי שקלים, ומאידך, כי סכום זה, אינו מיוחס לליקויים שהיו במושכר אלא בעיקר להתאמות לשוכר החדש, וכי הוא ישמח לצרף חשבוניות המוכיחות כמה שילמו לתיקונים. חשבוניות אלו לא הומצאו.

חשבון החשמל : היה מונה משותף למעדניית "טוב העולם" (סופרמרקט – ח.ל.ה.) והתובעת 1, כי הם היו שני השוכרים היחידים שהשתמשו במערכת המיזוג הקיימת שהותיר בנק הפועלים בבניין. לא הייתה אפשרות להפריד את צריכת החשמל אשר סיפקה מיזוג גם לתובעת 1 וגם לסופר ולכן הותקן מונה פנימי, וכאשר הגיע חשבון החשמל הוא הגיע על שם "טוב העולם", והמונה הפנימי חלק את הצריכה.

חשבון מים מיום 17/12/2008: הכתובת המופיעה עליו, היא כתובת הבניין, וניתן לדעת מה לייחס לשוכר, הואיל ו"כל שאר הדיירים משלמים בעצמם הם היחידים שלא שילמו...לסופר יש חשבון אישי שלו והוא משלם ישירות לעיריה. לי אין כלום שם אז רק הם נותרו" (ישיבה מיום 26/12/2010, עמ' 17).

מר חודדה שלל, כי פרשת כיבוי האש היא אבן המחלוקת העיקרית, נושא זה לא היה נושא קריטי. לדברי מר חודדה התובעות, כל הזמן העלו דרישות אשר לא שייכות לחוזה והללו בוצעו על ידי הנתבעת, כאשר באו בדרישה לשלם בעבור הספרינקלרים, הראו להם שאין סעיף כזה בחוזה. עלות הספרינקלרים הייתה 25,000 ₪ בלבד. התובעות התקינו מערכת גילוי עשן בעלות של 79,000 ₪, בלא שביקשו הצעת מחיר מאף גורם.

הנתבעת ביצעה תשתית חיצונית לצורך הקמת מערכת הספרינקלרים, ומי שרצה להתקינה יכול היה להתחבר אליה, כדבריו "הכסף הגדול אנו כבר השקענו והם ידעו זאת. השקענו הרבה לפני שהם נכנסו" (ישיבה מיום 26/12/2010, עמ' 21). למרות, ובניגוד לעצת עורך דינו בסופו של דבר הסכים לממן גם את הספרינקלרים, אך התובעות עזבו את המושכר, בגלל סכסוכים בין החברות, ובעיות כספיות – לדברי מר גבריאלי.

מר חודדה הוסיף, כי התביעה לפיצוי מוסכם בסך 677,221.39 ₪, היא עבור אי החזרת המושכר במצב תקין על פי החוזה. הנזקים שגרמו התובעות לנכס לא אפשרו השכרתו.

הצדדים הגישו סיכומיהם. התייחסות לסיכומים תהיה במסגרת הדיון גופו, ככל שיהא צורך בדבר.

דיון

תביעה עיקרית

לאחר עיון בטענות הצדדים ושמיעת הראיות, מצאתי לנכון לקבל את התביעה העיקרית, בכל הנוגע להחזר עבור הספרינקלרים בלבד.

3/5 השקעה בשיפוץ המושכר

סעיף 5.3 לחוזה קובע בין היתר : "במידה ותהא דרישה מצד רשויות כיבוי אש בקשר לבקשה לרשיון עסק שהינן תשתיות צמודות מבנה, המשכירה תדאג להתקינן על חשבונה ותהא רשאית לנהל מו"מ עם רשויות הכיבוי בעניין זה. יתר הדרישות והתנאים ימולאו על ידי השוכר ועל חשבונו. המשכירה תערוך בירור לגבי התאמת תשתיות הבניין תוך 10 ימים מיום חתימת ההסכם".

אינני מקבלת את טענת הנתבעת, כי יש להבחין בין המושכר למבנה, ולכן אחריותה רק לתשתית צמודת מבנה, אך לא במושכר (ראה מכתב ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת – עו"ד איל בר צבי מיום 3/1/2008, נספח יג' ב- נ/2). המושכר והמבנה חד הם.

הנתבעת לא הוכיחה, כי הספרינקלרים אינם צמודי מבנה, דהיינו התובעות יכלו לקחת אותן למושכר החדש, וכי הם היו מתאימים למושכר זה.

התובעת 1 הייתה מחויבת בהתקנת ספרינקלרים, בהתאם לדרישת איגוד ערים אזור חיפה – שירותי כבאות, כאמור במכתב מיום 26/7/2007 (ת/3) מטעם טפסר אריה רגב. בסעיף 4 למכתב נקבע : "למלא ללא דיחוי נוסף אחר הדרישות הנוספות לסידורי מניעת דליקות המפורטים בנספח הרצ"ב".
בנספח למכתב זה, אשר עניינו קביעת סדרי מניעת דליקות (דו"ח בסיס), נקבע בין היתר במסגרת דרישות לביצוע :
"1. יש להתקין בכל שטח המבנה על חלליו וחלקיו, השונים מער' מתיזי מים (ספרינקלרים) וזאת בהתאמה לת"י 1596 חלק 1, ובאופן שיהיה תואם את מטעני האש, הגדרת העיסוק וסוג המבנה"...
דהיינו, מחובתה של התובעת 1 היה לפעול לפי דרישת שירותי הכבאות.

מר חודדה נעתר לבקשת התובעת 1 להתקנת ספרינקלרים במושכר על חשבון הנתבעת ( מכתב מיום 22/6/08 נספח י' ב- נ/2). אם הייתה זו כוונה אמיתית מצידו, מדוע לא נעתר לפני כן, שהרי ב"כ התובעת דרש התקנת ספרינקלרים לפני תאריך זה : מכתב עו"ד בר-צבי לב"כ הנתבעת מיום 20/8/2007 (נספח 5 ב- ת/2), מכתב ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת מיום 25/12/2007 (נספח 6 ב- ת/2).

בכתב התביעה נטען, כי התובעות 2-1 נאלצו להשקיע סך של 79,380 ₪, לצורך התקנת ציוד תשתית יסודי בתחום כיבוי האש, על אף שהיה על הנתבעת בתור הבעלים לעשות כן.
התובעות 2-1 דורשות בכתב התביעה השבה של 3/5 מהשקעתן, דהיינו הסכום המגיע להן הוא 47,628 ₪. דרישה זו להשבה היא נכונה ויש להיעתר לה.

בנוגע ליתרת הסכום הנתבע על-ידי התובעות 1 ו – 2 בגין השקעתם במושכר, איני מוצאת לנכון לפסוק כל פיצוי.

גב' גורביץ הצהירה, כי התובעות 1 ו - 2 השקיעו 148,740 ₪ בשיפוץ המושכר, כפי שעולה מתדפיס פירוט שיפורים במושכר והעתקי חשבונות ( מסומנים 1-11 ב- ת/5).
עיון בנספחים אלו, אינו מבהיר מדוע יש לחייב את הנתבעת בעבור ייצור שלטים (ראה חשבונית 19142 מיום 5/3/2007), או קו מחשב מהמרכזייה לפקס עליזה, קו טלפון מהמרכזייה לעליזה וקו מחשב משעון לעליזה (חשבונית מס' 5982 מיום 29/6/2007) וכיוצ"ב.

גב' גורביץ, לא נתנה הסבר מניח את הדעת מה נלקח מהמושכר, וזאת לאחר שהופנתה לחשבונית מס' 42651 מיום 22/7/07 : "
"ש....את מסכימה איתי שהדברים האלה, אם זה מטפים לקחתם את זה אתכם, זה משהו שימשיך אתכם הלאה.
ת. אני לא יכולה לתת לך תשובה כי באמת אני לא זוכרת שמישהו לקח משהו וגם לא ראיתי אותם במקום איפה שאנחנו יושבים. אני לא יכולה להגיד לך כן או לא, מה שאני יכולה להגיד לך, שאם ההוצאה הזאת נדרשה כדי שאנחנו נוכל לעבוד באותם משרדים, ייחסנו אותם לשיפוץ במשרד..." (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 71-72).
לא היה מקום לייחס לנתבעת הוצאה אשר הוצאה על ידי התובעות 1 ו - 2, כדי להתאים את המושכר לצורכיהן, שעה שמדובר בציוד/ריהוט, אשר יכלו לקחת עימן – כמו מטפים, גליל ניילון וכו'.

מעבר לכך, לא נקראו להעיד עדים רלבנטיים, אשר יוכלו להצביע על מצב המושכר עובר לשכירתו, ועל השיפוץ שנעשה ונדרש. כמו מר סושרד, אשר לדברי מר גבריאלי ליווה את התובעות לפני חתימת ההסכם, בדק את מצב המושכר וליווה את התובעות גם אחר החתימה ובמהלך השיפוץ (שם, עמ' 55). הימנעות מהעדתו פועלת לחובת התובעות. בולט בהעדרו קבלן השיפוצים עצמו – מר פרנס.

חוות הדעת אשר ניתנה על ידי מר שטיינר, איננה תחליף, הואיל והיא מתייחסת לתקופה שלאחר עזיבתן את המושכר. גם כאן העדרו של מר פרנס פועל לחובת התובעות.

התובעות לא הוכיחו קיום המטרדים הנטענים. הסיבה העיקרית לעזיבת התובעות את המושכר, התבררה במהלך החקירה הנגדית של מר גבריאלי, והיא אינה בגין אי ההתאמות במושכר או הריח, אלא עניין הספרינקלרים ודרישות מכבי האש (עמ' 47, שורות 24-28).

ראה גם, ישיבה מיום 20/10/2010 עמ' 51-52 :
"צריך להבין, אנחנו לא רצינו לצאת משם, מבחיתנו (כך במקור – ח.ל.ה.), אם הנושא של הריחות היה מסודר, והוא לא סודר, היו בעיות נוספות עם רעש מהסופר וזה, זה הכל דברים שבקטנה לא היה בגינם כדי לקחת את כל העובדים שלנו, את כל הריהוט שלנו, כל הדברים שלנו, ללכת ולעבור למקומות אחרים....".

לאור האמור לעיל, התובעות 2-1 זכאיות להשבה בגין עלות הספרינקלרים בלבד.

3/5 תשלום למשרד התיווך
התובעות 2-1 טענו, כי הן זכאיות להשבת 3/5 התשלום למשרד התיווך אדי סושרד.

איני פוסקת כל פיצוי בראש נזק זה. לא ברור כלל, מי הוא מר סושרד ומה תפקידו, הלה לא נקרא להעיד, ומחקירת מר גבריאלי עולה, כי את עבודות השיפוצים ליווה המפקח אדי סושרד. דהיינו לכאורה אין המדובר כלל במתווך. בהזדמנות אחרת הוא כנה אותו: "היועץ שלנו" (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 49). כך או כך, אין כל עילה לחיוב הנתבעת בכספים אשר שולמו לו.

מר גבריאלי הודה, כי אל המושכר הגיע לאור שלט שראה במהלך נסיעתו, וכי לא היה גורם מתווך בהשכרת המושכר. משכך, לא היה כלל מקום לדרוש דמי תיווך.

טענה זו זוכה לחיזוק לאור הסתירה בין תצהירה של הגב' גורביץ לעדותה בחקירתה הנגדית:
בתצהיר הצהירה: "התובעות שילמו למתווך אדי סושרד דמי תיווך עבור איתור המושכר וחתימת הסכם השכירות בסך 65,000 ₪ (סעיף 5 ב- ת/5), בעוד בחקירתה הנגדית העידה : "בתהליך של המעבר הוא היה אחראי, ככה אני מכירה אותו. לא בתור מתווך שהוא עשה תיווך של העסקה...אם עיסוקו תיווך, זה יכול להיות, אני לא מכירה אותו מעבר לזה" (ישיבה מיום 20/10/2010, עמ' 70)

עיון בחשבוניות מס/קבלה אשר לטענת גב' גורביץ מוכיח כי מר סושרד היה מתווך, מגלה כי על החשבוניות מיום 1/5/07 ו- 1/6/07 נכתב ע"ח/עבור ליווי וייעוץ, על החשבונית מיום 13/12/2006 נכתב ע"ח שירותי ייעוץ ופיקוח על שיפוצים. דהיינו, אין המדובר כלל בתשלום עבור תיווך.

2/3 דמי שכירות למרתף
איני מוצאת לנכון לפסוק כל פיצוי בראש נזק זה.

לא הוכח בפניי, כי התובעות לא יכלו לעשות שימוש במרתף. עובדה היא, כי בחלקו לפחות השתמשו לאחסון דברים.

לא עלה בידי התובעות לסתור את טענת הנתבעת, כי בוצעו תיקונים במרתף המושכר – החלפת שתי משאבות ביוב במקלט בקומת המרתף, ואף נתנה אחריות לעבודה ולמשאבות למשך תקופה של 5 שנים (ראה נספח ה' ב- נ/2, מכתב מאת אברהם ח. בנייה ופיתוח בע"מ הממוען לתובעת 1, באמצעות הנתבעת, מיום 9/7/07).

התובעות לא קראו להעיד איש מהשוכרים הקודמים – בנק הפועלים – בכדי לאשש את טענתן לעניין מצב הביוב במרתף, וזאת לאור טענת הנתבעת, כי הלה עשה שימוש במרתף כחדר כספות ומרכז הדרכה.

השבת 2/3 חלק יחסי של המרתף בפיצוי המוסכם

דין התביעה בראש נזק זה להידחות.

בתאריך ה- 13/11/2006 נחתם ה"חוזה". בסעיף 12.2 לחוזה נקבע, כי תקופה השכירות הראשונה תחל בתאריך 1/1/2007 ותסתיים בתאריך 31/12/2009. עוד הוסכם, כי " במידה והשוכר יבקש לסיים את תקופת השכירות לאחר שנתיים, יהא רשאי לעשות כן בכפוף לתשלום פיצוי מוסכם למשכיר בסך בשקלים השווה ל- 15,000 דולר בתוספת מע"מ ובכפוף לעמידתו בכל תנאי ההסכם והוראותיו עד למועד העזיבה".

התובעות השיבו את המושכר לידי הנתבעת ביום 31/12/2008 (ראה סעיף 14 ב- ת/2, ונספח 9 ב- ת/2 – המכונה על ידי פרופ' גבריאלי "פרוטוקול מסירה"). משמע, בהתאם לחוזה, הואיל והתובעות ביקשו לסיים את תקופת השכירות לאחר שנתיים, חייבות הן בתשלום פיצוי מוסכם, ואין מקום להורות על השבתו.

בנוסף על כך, התובעת 1 שילמה סכום זה ולא טענה, כי מדובר בתשלום תחת מחאה. במכתב מר גבריאלי לנתבעת מיום 15/1/2009 (נספח 11 ב- ת/2) צוין : "רצ"ב צ'ק על סך 77,587.00 ₪ בהתאם לסעיף 12.2 לחוזה השכירות".

השבת 2/3 ארנונה עבור המרתף - הואיל ודחיתי את טענת התובעות לעניין המרתף, אין מקום להורות על השבת הארנונה עבורו.

יתר על כן, אין מקום לכך לאור מכתב הגב' פנסו ענת, המחלקה לחיובים, מינהל הכספים, הממוען לתובעת 1, אשר עניינה הנחה מארנונה : "הרינו מתכבדים להודיעך כי בהתאם למסמכים שהועברו למשרדנו זוכה חשבון הארנונה לנכס שבנדון בהנחת פטור שיפוצים לתקופה : ינואר 2007 עד יוני 2007....". (נספח 13 ב- ת/5).

פיצוי בגין אובדן שימוש במושכר, פגיעה בהכנסות, השחתת זמן עבודה, העברת משרדים למושכר חליפי וכו' – אינני מקבלת את התביעה בראש נזק זה. התובעות לא הציגו בפני דו"ח הכנסות והוצאות, או כל אסמכתא מרואה חשבון, כי נפגעה הכנסתן, עקב מעשי ו/או מחדלי הנתבעת הנטענים על-ידן. התובעות לא הציגו אסמכתא, מה העלות בה נשאו בגין העברת משרדים למושכר חליפי. כל טענות התובעות בעניין זה נטענו בעלמא ללא כל ביסוס עובדתי ולו לכאורה, ועל כן דין התביעה להידחות בראש נזק זה.

תביעה שכנגד:

הנני מקבלת את התביעה שכנגד בחלקה.

התובעת שכנגד לא הגישה חוות דעת לעניין הנזקים הנטענים, אך העידה את מר חלק אשר הכין רשימת עלויות התיקונים הנדרשים לנזקים שנתגלו לאחר עזיבת התובעות את המושכר, וכפי שבא לידי ביטוי בתמונות המצורפות לתצהיר מר חודדה.

מר חלק אישר בתצהירו את נכונות הרשימה וחזר על כך גם בבית-משפט. אי לכך אינני מיחסת חשיבות קרדינאלית לעבודה, שאין הוא נושא תואר הנדסאי. אני מתייחסת לרשימתו כהצעת מחיר לתיקונים הנדרשים.

התובעות לא הצליחו לסתור את הנראה בתמונות וגם עדותו של מר שטיינר, לא הועילה לעניין זה. כדוגמא בלבד ההתייחסות לנושא פירוק תקרת המרתף, כאשר ממר שטיינר ניתן היה להבין שנעשה פירוק מסודר ובאריחים ניתן להשתמש שוב, בשעה שהתמונות מדברות בעד עצמן. מדובר בפירוק ברוטאלי ואריחים שבורים, כפי שהעיד מר חלק.
מר שטיינר יצר את הרושם כי מדובר בנזקים בלי ערך ותיקונים פעוטים אשר יסתכמו בסה"כ ב – 14,000 ₪, בנוסף ל – 36,000 ₪ עבור פנלים במרתף.

לתובעת שכנגד מגיע פיצוי הנזקים שנגרמו למבנה תוך כדי עזיבת התובעות את המושכר. יחד עם זאת, היות ולא הוכח במדויק כמה תצטרך התובעת שכנגד לשלם עבור הנזקים או ממה שילמה עבורם, ובאיזה מידה בא לידי ביטוי המצב בהסכם השכירות החדש שלה. נכון בעיני לקבוע פיצוי על דרך האומדנא. אני מביאה בחשבון את דבריו של מר שטיינר כי לא תמיד עלות שיפוצים ותיקונים היא על-פי מחירון דקל, שהוא בדרך כלל על הצד הגבוה, אי לכך על-פי האומדן הנני קובעת, הנתבעות שכנגד תשלמה לתובעת שכנגד סכום של 100,000 ₪, כפיצוי עבור הנזקים שנגרמו למושכר בתהליך עזיבתו.

סכום זה ישא הפרשי הצמד הוריבית מיום 31.12.2008 יום העזיבה ועד ליום התשלום בפועל.

אינני מקבלת את טענת ב"כ הנתבעת, כי משתבעה בתביעה שכנגד בעילה שטרית, נטל ההוכחה עובר ומוטל על כתפי התובעות להוכיח, כי אינן חייבות.

אין המדובר בתביעה שטרית גרידא, אלא תביעה שהוגדרה גם כתביעה כספית וחוזית.

הזכות השטרית היא במהותה זכות חוזית. על זכות זו חלות איפוא שתי מערכות של דינים : דיני הסחרות הקבועים בפקודת השטרות ("דיני שטרות במובן המצומצמם") ודיני החוזים הקבועים בקודיפיקציה האזרחית ("דיני שטרות במובן הרחב"). השטר אינו עומד בבדידותו. היחסים השיטריים פועלים במסגרת הנורמטיבית הכללית של המשפט. הדין הכללי, החל על התנהגותו של כל אדם, חל גם על התנהגותו של הזכאי או החייב על פי שטר. (רע"א 2443/98 מאיר ליברמן ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פד"י נג (4) 804).

היות ואני קובעת פיצוי בגין הנזקים, אינני מקבלת את הטענה, כי הנתבעות שכנגד לא מסרו את המושכר ולכן יש לחייבן בפיצוי מוסכם לפי 202 ימים כפי שנתבע.

חובות בגין צריכת חשמל ומים במושכר
הנתבעת תובעת את הסכומים הבאים :
א. מים – 9,000 ₪.
ב. חשמל בגין מערכת מיזוג אוויר מרכזית, טרם ביטולה - 27,282 ₪.
ג. חשמל בתקופת בר הרשות ושיפוצים – 12,000 ₪.

לא מצאתי לנכון לחייב את התובעות בסכום זה.

מים – אסמכתא על חוב מים הוצאה על-ידי עיריית חיפה ביום 17/12/2008, והיא מתייחסת למצב חשבון הנכס המצוי בכתובת פל-ים 1/1, בעוד הנכס נשוא דיוננו מצוי ברחוב פל-ים 5. מר חודדה העיד, כי המדובר בכתובת הבניין. דא עקא, מר חודדה לא נתן הסבר המניח את הדעת הכיצד ניתן לדעת מאסמכתא זו, מה שייך לתובעות : "כל שאר הדיירים משלמים בעצמם הם היחידים שלא שילמו. הם לא שילמו אף פעם מים. לסופר יש חשבון אישי שלו והוא משלם ישירות לעיריה. לי אין כלום שם אז רק הם נותרו" (ישיבה מיום 26/12/2010, עמ' 17). טענה זו לא נתמכה בראיות, כמו חשבונות מים וכו', ראיות שהיה קל להביאן.

מעבר לכך, גם אם מדובר בחשבון מים של התובעות, הרי שצוין שם "יתרה עוברת" בסך 9779.36 ₪. לא ברור מאיזה תקופה היתרה העוברת, האם מתייחסת לתקופה שבה התובעות שכרו את הנכס אם לאו. אומנם מר חודדה העיד, כי המדובר בסכום אשר שילם כדי שלא ינותקו המים, אך גם טענה זו לא נתמכה בכל מסמך.

חשמל – מר חודדה הצהיר (נ/2), כי בתקופת בר הרשות והשיפוצים (13/11/06-1/1/07) החוב בגין החשמל הינו לכל הפחות 12,000 ₪ גם אם התובעות נותרו חייבות, לא ניתן לחייב על סמך "לכל הפחות", והיה מקום להצביע על ראיות חותכות לסכום זה.

חוב חשמל בגין מערכת מיזוג האוויר המרכזית טרם ביטולה – חלק מהחשבונות לא מיוחסים לתובעת, למשל ממוענים למעדניית טוב העולם בע"מ. לא ברור כיצד נעשה החישוב בגין חוב זה, והנתבעת לא הוכיחה די הצורך, כי יש לחייב בתשלום זה את התובעת.

לתצהיר מר חודדה צורף מסמך מיום 3/8/2007, בעניין תשלום עבור צריכת חשמל לחודשים מאי-יוני 2007, בין היתר נכתב שם : "התשלום הנ"ל הינו עבור צריכת החשמל בגין מערכת מיזוג האויר בבניין (חלק יחסי עבור חב' כרמל מדיקל) התשלום הינו לפי החזר 45% שהוא שיטחה של כרמל מדיקל ואחרים..."

כאשר נשאל מר חודדה, בעניין :
"ש. אני מפנה אותך למסמך שהתאריך שלו 3.8.07 , שהצדדים למסמך זה הם דיוטי ומעדניית "טוב העולם". לאחר מכן יש שיק שאתם משלמים למעדניית "טוב העולם" ומס' חשבונות חשמל שכולם על שמה של "טוב העולם". באיזה דרך אתה קושר את השוכרת למסמכים.
ת. למעשה היה מונה חשמל משותף ל"טוב העולם" ו"לכרמל מדיקל" כי הם היו שני השוכרים היחידים שהשתמשו במערכת המיזוג הקיימת שהשאיר בנק הפועלים בבניין. ולא היתה אפשרות להפריד את צריכת החשמל שסיפקה מיזוג גם לכרמל מדיקל וגם לסופר ולכן התקנו מונה פנימי וכאשר הגיע חשבון חשמל הוא הגיע כולו על שם טוב העולם והמונה הפנימי חילק את הצריכה. כאשר טוב העולם קיבלו את החשבון, הם קרו לי ואמרו לי תתחשבן איתנו ותגמור איתם את החשבון. אני שילמתי לטוב העולם וביקשתי מכרמל מדיקל את הסכום לא היו שוכרים אחרים. לכרמל מדיקל יש את המונה הפנימי. הם קיבלו אותו ביחד עם המכתב" (ישיבה מיום 26/12/2010, עמ' 17).

עדות זו לא נתמכה על-ידי עדים של מעדניית "טוב העולם", במיוחד לעניין המונה הפנימי, ולא על-ידי מסמך אחר.

ריהוט וציוד אשר נלקח על ידי התובעים – איני מוצאת לנכון לפסוק כל פיצוי לנתבעת בגין ראש נזק. בהסכם השכירות לא פורט כל ציוד, אשר הותירה הנתבעת לתובעת 1.

מר גבריאלי אכן הודה, כי משנכנסו למושכר היו שם רהיטים, אך טען, כי היו אלו גרוטאות שהותיר הבנק בעת שעזב, וכי הנתבעת התירה לו לעשות בהן כרצונו. אילו הייתה רשימת ציוד בחוזה, ניתן היה לדעת מה הושאר במושכר ומה לא, ומובן מאליו כי במצב זה חובת התובעות היה להשאיר את אשר הושאל להן. משאין בנמצא רשימה כזו, הנתבעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח ראש נזק זה.

הנתבעת טוענת כי התובעות-הנתבעות שכנגד גנבו את הציוד, אך לא טרחה להציג כל אסמכתא, התומכת בטענה זו, כמו פניה למשטרה. בנוסף הנתבעת לא הוכיחה את היקף ועלות הריהוט. הנתבעת טענה כל פעם לסכום אחר בגין הריהוט והציוד אשר נלקח ממנה : בכתב התביעה שכנגד ובמכתב מאת בא כוחה לתובעת 1 מיום 6/5/09 (נספח ו' לכתב התביעה) - 115,500 ₪ כולל מע"מ, בעוד שבסיכומים נטען לסכום בשיעור של 117,450 ₪ (כולל מע"מ). אין הסבר לשוני. מעבר לכך, לא היה מקום בסיכומי ב"כ הנתבעת להסתמך על נתוני אתר "יד2", שכן אין הוכחה חותכת כי המדובר באותם רהיטים.

מר חלק הצהיר, כי בביקוריו במושכר לאחר פינויו על-ידי בנק הפועלים ולפני כניסת התובעות, ראה שהושאר בחדרים ציוד וריהוט רב : "הריהוט היה ריהוט הבנק במצב מצוין ושמיש. בכל חדר נותר שולחן עבודה, שני כיסאות ישיבה לאורחים, ארונות ומדפים...הופעתי לקרוא בתצהיר השוכרות כי הן מכחישות את קבלת הציוד והריהוט..." (סעיפים 11-12 ב- נ/1. ראה בעניין גם הצהרת מר חודדה – סעיף 77 ב- נ/2 ועדותו מיום 26/12/2010, עמ' 17, כי הריהוט שנותר היה ריהוט הבנק, וכשהבנק עזב את המושכר, לא מכר לנתבעת את הציוד, אלא הותירו שם ללא תמורה).
הנתבעת לא קראה לאיש מהבנק להעיד על שוויו, ולא הוכיחה מדוע קמה לה זכות לדרוש את עלותו.

אשר על כן, התביעה בראש נזק זה להידחות.

ערבות בנקאית – הערבות הבנקאית תושב לאחר התשלום על פי פסק-דין זה.

סיכומו של דבר:

הנתבעת בתביעה העיקרית טענת קיזוז, ויש לקבלה. היות וחייבתי את הנתבעת לשלם לתובעות 1-2 47,628 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1/1/08, ואת הנתבעות שכנגד בתביעה שכנגד לשלם 100,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31/12/2008, הרי בסופו של דבר התוצאה היא, כי על הנתבעות שכנגד לשלם לתובעת שכנגד נכון להיום 55,939 ₪.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

היות וקיבלתי בחלקן את שתי התביעות, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ‏‏ג' ניסן תשע"ב, ‏‏26 מרץ 2012, בהעדר הצדדים.

1 מתוך 30