הדפסה

ש 375-02-10 בע"מ נ' דלאלי ואח'

בית דין לשכירות בטבריה

ש 375-02-10 בע"מ נ' דלאלי ואח'

בפני
כב' השופטת רים נדאף

התובעת
אחים מזומן בע"מ בע"מ

נגד

הנתבעים
1.יגאל דלאלי
2.זיווה מרק

פסק דין

1. ענייננו בתביעה על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 (להלן: "החוק") ותקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים וההפחתות), התשמ"ג- 1983 (להלן: "התקנות"), בה עותרת התובעת לקביעת דמי שכירות ראויים עבור הנכס הידוע כחלקה 19 בגוש 15176 המצוי ברחוב הירקון בטבריה (להלן: "המושכר" או "הנכס").

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

2. בעלי הזכויות במושכר הינם האחים מזומן (כמפורט בנסח הטאבו שהוגש), אשר מנהלים ומתחזקים את המושכר באמצעות התובעת. הגורם המנהל והאחראי על כל ענייני המושכר מבין האחים הוא מר יצחק מזומן (להלן: "יצחק").

3. אין חולק כי המושכר הושכר בשכירות מוגנת, ע"י אהוליאב מזומן, למר אפרים דלאלי ז"ל (להלן: "המנוח"). המושכר הועבר למנוח מהדייר המוגן הקודם, מר יצחק כהן.

4. בשנת 2003 נפטר דלאלי המנוח, ולאחר מותו עברו זכויותיו במושכר לאשתו, אשר נפטרה בשנת 2007, והנתבעים באו בנעליה כדיירים מוגנים במושכר.

5. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה במקרה דנא היא אם שולמו דמי מפתח עבור המושכר.

התובעת טוענת כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר, ומשכך יש להורות לנתבעים לשלם דמי שכירות חופשיים וראויים בהתאם להוראות תקנה 1 (ס"ק 22). לשיטתה של התובעת, דמי השכירות הראויים הינם בסך של 11,700 ₪, זאת בהתבסס על חוות דעתו של השמאי מר מוטי זייד, שהוגשה מטעמה.
6. לחילופין טוענת התובעת כי יש לקבוע את דמי השכירות עבור המושכר מחדש, לאור שינוי בנתונים המשפיעים על דמי השכירות, בהתאם לסעיף 57 (2) לחוק.

7. הנתבעים טוענים כי המנוח שילם דמי מפתח עבור המושכר והתובעת לא הוכיחה אחרת.

כמו כן טוענים הנתבעים כי התובעת נמנעה מלהגיש את תביעתה בהזדמנות הראשונה, קרי כבר בשנת 2002. השיהוי בהגשת התביעה נבע מכך שהתובעת ידעה ששולמו דמי מפתח בגין המושכר, וכל עוד הורי הנתבעים היו בחיים לא היה לתביעה על מה לסמוך. רק לאחר פטירת הורי הנתבעים הוגשה התביעה, והעיתוי הנבחר מעיד על רצונה של התובעת לנשל את הנתבעים מזכויותיהם במושכר. בנוסף טוענים הנתבעים כי יש בידם טענות הגנה טובות התומכות בגרסתם לפיה שולמו דמי מפתח עבור המושכר, וכי לתובעת לא מגיע סעד על פי סעיף 57 לחוק ויש למחוק טענה זו על הסף.

8. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, כשמטעם התובעת העידו השמאי מר מוטי זייד, מר משה כהן ויצחק. מטעם הנתבעים העיד נתבע מס' 1 מר יגאל דלאלי (להלן: "יגאל"). בנוסף הגישו הצדדים ראיות בכתב, לרבות תמונות וחוו"ד שמאי שהוגשה ע"י התובעת. הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.

דיון ומסקנות:

9. לא אחת נפסק כי בתביעות מסוג התביעה דנן יש לקבוע נטל הוכחה מופחת מנטל ההוכחה הקבוע בהליך האזרחי. כידוע, הכלל בהליך אזרחי הוא שנטל השכנוע מוטל על המוציא מחברו, לפיכך במקרה הרגיל התובע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו. (י' קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003, בעמ' 1508).

רמת ההוכחה הנדרשת מהתובע בהליך אזרחי הינו הטיית מאזן ההסתברויות. זוהי מידת ההוכחה בה חייב לעמוד בעל דין שעליו מוטל נטל השכנוע, ומשמעותה שעליו להוכיח שגרסתו סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מהגרסה שכנגד. (ראה ספרו של השופט י. קדמי "דיני ראיות").

10. מאידך, בתביעות מסוג התביעה דנא בה נדרש בעל הדין להוכיח העדר תשלום דמי מפתח, המגמה הנוהגת בפסיקה היא שיש להטיל על התובע נטל הוכחה מופחת. נפסק, כי מאחר שהיסוד הטעון הוכחה, היינו אי תשלום דמי מפתח, הוא יסוד שלילי, נטל ההוכחה הינו נטל מופחת (ר' ע"א 414/66 פישביין נ' פול על ידי מזרח שירות לביטוח, פ"ד כא(2) 453, 461-462.

ברע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי, (פורסם בנבו) פסק כב' השופט א' רובנשטיין, כי: "אכן בנטל השכנוע- המבטא את החובה העיקרית אשר מוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו-נושאת המשיבה; "המוציא מחברו עליו הראיה". יחד עם זאת, פשיטא, כי כאשר יסוד ההוכחה הוא שלילי וקשה יותר להוכחה, הנטל מופחת...בענייננו ברי כי המדובר בהוכחת יסוד שלילי, שהרי על בעל הבית המבקש להסיר את עולה של הגנת הדייר מעליו להוכיח כי לא שולמו דמי המפתח, כתנאי לתחולתה של תקנה 1(22) הנזכרת, ואין זה דבר פשוט בחלוף שני דורות".

עוד נפסק כי בתביעות מעין אלו יש להתחשב בקושי של התובע להוכיח את תביעתו, ועל כן בדרך כלל יש להסתפק בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הראיה והעברתו אל הצד שכנגד. ראה: ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם בנבו) וגם: 4664/06 צארום נ' פרלמוטר, ניתן על ידי כב' השופט א' רובינשטיין ביום 17.9.06, פורסם באתר נבו).

11. סבורני כי נסיבות המקרה דנא מצדיקות סטייה מרמת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי, לאור הקושי הממשי של התובעת להוכיח את תביעתה, בין היתר לאור חלוף השנים ממועד התחלת השכירות ופטירת העדים הראשיים הנחוצים להוכחת התביעה. לפיכך, מוצדק בנסיבות אלו לדרוש מהתובעת נטל הוכחה מופחת, בהתאם להלכה הרווחת, כאמור.

אי הוכחת תשלום דמי מפתח:

12. כידוע בית הדין לשכירות הינו טריבונל מיוחד אשר הוקם לצורך דיון בנושאים הדורשים מומחיות מיוחדת, לרבות בקביעה אם שולמו דמי מפתח אם לאו, כשכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.

13. בהתאם להלכה הנוהגת ביחס לנטל ההוכחה במקרים אלו, ולאחר שעיינתי במכלול הראיות והתרשמתי באופן בלתי אמצעי מהעדים, וכן לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים בסיכומיהם, שוכנעתי כי לא עלה בידי התובעת להוכיח את הטענה כי לא שולמו דמי מפתח, גם לא לפי רמת ההוכחה המופחתת הנדרשת ממנה כפי שיפורט בהמשך.

העדר הסכם שכירות:

14. ראשית, לחומר הראיות לא צורף הסכם שכירות כתוב שיוכל להעיד על מהות ההסכמות בין אהוליאב מזומן ז"ל לבין המנוח, שהם הצדדים המקוריים לעסקת השכירות (להלן: "הצדדים המקוריים"), לרבות לעניין תשלום דמי מפתח.

15. התרשמתי מהראיות והעדויות כי בין הצדדים המקוריים כלל לא נחתם חוזה שכירות, וההסכמות ביניהם נעשו בעל פה. הטענה כי התובעת נמנעה מלהציג את הסכם השכירות, אינה עולה בקנה אחד לא עם חומר הראיות ולא עם עדויות הצדדים.

בתצהירו מסר יצחק כי: "אין בידו הסכם שכירות בנוגע לבית העסק (המושכר) המוחזק על ידי הנתבעים"... (ראה סעיף 3 לתצהיר יצחק).

בעדותו בפניי נשאל יצחק והשיב כך: "ש. מדוע לא צירפת את הסכם השכירות? ת. לא היה שום הסכם שכירות... אבי לא ערך שום הסכם שכירות ואם עו"ד כתב את זה בטעות בהליך הקודם אז זה טעות. אבי היה איש הדוק ואיש חסד, גם משה כהן שהעיד קודם העיד שלא היו שום חוזה בכתב"... (ראה עמ' 12 לפרוטוקול הדיון מיום 2.5.2011 שורות 17-20).

דברים אלו מתיישבים גם עם עדותו של יגאל, אשר העיד בפניי כך: "ש. חוזה שכירות יש לך? ת. אין לי. לא היה חוזה שכירות בכתב. אני הייתי בן 10 ויודע מה אבי סיפר לי שלא היה חוזה שכירות בכתב"... (ראה עמ' 17 לפרוטוקול שורות 7-9).

חיזוק לכך מצאתי גם בעדותו של מר משה כהן בנו של יצחק כהן (להלן: "משה"). ראה עמ' 8 שורות 26-27).

16. לפיכך, מסקנתי היא כי בין הצדדים המקוריים לא נחתם חוזה שכירות בכתב. יחד עם זאת יש לומר כי חוסר ראייתי זה אינו מסייע לתובעת להוכיח את טענתה כי לא שולמו דמי מפתח בגין המושכר.

המשקל הראייתי של הקבלות, הפנקס החום והצהרות ההון:

17. התרשמתי כי הקבלות שצורפו אין בהן כדי להוכיח את הטענה כי לא שולמו דמי מפתח. הקבלות שהוגשו מתעדות את התשלומים שהתקבלו משנת 1969 ואילך, וקיים חוסר ראייתי לגבי שנות השכירות הראשונות. מדובר בחוסר משמעותי, שכן ככל שקבלות אלו היו בנמצא יתכן והיה בהן כדי לרמוז על סוגיית תשלום דמי המפתח. (ראה גם: עמ' 12 לפרוטוקול שורות 2-6). לפיכך מהקבלות שהוגשו לא ניתן ללמוד דבר לגבי סוגיה זו.

18. העובדה שלא צורפו קבלות משנת 1965 ומהשנים שלפניה גם עומדת לתובעת לרועץ, שכן צירופן בהחלט יכול היה להבהיר את עניין תשלום דמי המפתח, ואת זהות הדייר ששהה במושכר בשנה זו, והיה בכך כדי לסייע לתובעת.

כמו כן, התרשמתי כי גם התיעוד והרישומים בפנקס החום אין בהם כדי להוכיח את טענת התובעת לעניין אי תשלום דמי המפתח, ועל כך ארחיב עוד בהמשך דבריי.

19. לעומת זאת, הנני סבורה כי הצהרות ההון שצורפו ע"י הנתבעים, בהן מצוין באופן עקבי כי בשנת 1965 שולמו דמי מפתח עבור המושכר, מהוות ראיות אמינות ואותנטיות בנסיבות העניין, ומשקלן הראייתי גובר על הראיות שהובאו בעניין זה ע"י התובעת.

20. שוכנעתי כי מכלול הראיות תומכות דווקא בכך שהמנוח נכנס למושכר בשנת 1965, ובכך שסביר יותר להניח כי שולמו דמי מפתח עבור המושכר, מאשר עם הטענה כי לא שולמו דמי מפתח.

21. טענות התובעת בעניין אי תשלום דמי מפתח, לא מחזיקות מים ואתייחס לטענות אלו לגופן:

ראשית, טענת התובעת לגבי חיבור המושכר לחשמל החל משנת 1967 לא שכנעה אותי כי לא שולמו דמי מפתח בגין המושכר, וגם אין בה כדי לעורר ספק לגבי אמיתות הרישום בהצהרת ההון. טענה זו אינה שוללת את כניסת המנוח למושכר כבר בשנת 1965, גם ללא חיבור לחשמל, מה עוד שהתובעת לא הוכיחה מיהו הדייר ששהה במושכר בשנת 65.

בחקירתו בפניי העיד יגאל כך: "אבי היה אומר שנכנס לעסק בשנת 65. ש. אתה בטוח בזה? ת. במאה אחוז הייתי בן 10"... (ראה עמ' 16 לפרוטוקול שורות 21-24).

עוד מסר יגאל בעדותו כי: "אני יודע שאבי נכנס לעסק בשנת 65 לעסק. עצם העובדה שמשנת 66 אבי היה בחנות מראה שכן היה בחנות מה קשור החשמל" ... (ראה עמ' 17 לפרוטוקול שורות 3-4).

יגאל הוסיף והעיד כי: "ש. המושכר חובר לראשונה בשנת 67, איך שכרתם את החנות לקליית קפה כשצריך חשמל בשנת 65 לטענתכם? ת. לדייר הוקדם לא היה חשמל, אולי גם אבי המשיך לעבוד ללא חשמל. קליית קפה היה אחרי זה... יכול להיות שהיה חשמל רגיל לפני זה ובשנת 67 הכניסו 3 פזות. יכול להיות שהיה חשמל רגיל לפני"... (ראה עמ' 16 לפרוטוקול שורות 27-31).

יגאל הותיר בי רושם חיובי ותשובותיו היו מניחות את הדעת ומספקות בהתחשב בחלוף הזמן מאז השכרת המושכר.

לפיכך, הטענה כי ההמושכר חובר לחשמל רק בשנת 1967 אינה מעלה ואינה מורידה לגבי מועד הכניסה של המנוח לנכס ו/או לגבי תשלום דמי מפתח.

22. אין לייחס חשיבות רבה לתאריך פינוי המושכר שנרשם בפנקס החום בעמ' האחרון. איני בטוחה כי התאריך אכן משקף את מועד הכניסה למושכר, ובזהירות הנדרשת אומר כי עיון מדוקדק בפנקס החום מעלה כי לא מן הנמנע כי יד אחרת התערבה ברישום התאריך בפנקס, ואיני מסתמכת על רישום זה כמעיד על מועד הכניסה למושכר.

23. באשר לטענה כי היו בבעלות המנוח שתי חנויות במתחם הפלאפלים, לא מצאתי בחומר הראיות ראיה שתתמוך בטענה זו או תפריך אותה, ומשכך, ומשמאזן הראיות אינו נוטה לטובת מי מהצדדים, במצב כזה יש לפסוק כנגד מי שעליו מוטל נטל ההוכחה, והיא התובעת בענייננו. (ראה רע"א 4135/06 לעיל).

24. אשר על כן, סבורני כי יש לתת עדיפות למסמכים שצורפו ע"י הנתבעים המטים את כף המאזניים דווקא לטובתם. יש לציין כי העדויות שנמסרו בפניי תארו אירוע שארע לפני עשורים רבים, כך שמטבע הדברים ניתן להניח כי יש להתייחס אליהן בזהירות הראוייה לאור הזמן הרב שעבר מאז, ולכן משקלן הראייתי נמוך יחסית. מסקנתי היא אם כך כי הראיות שהובאו ע"י התובעת לא סייעו לה להוכיח את טענתה.

עדותו של משה כהן:

25. לתמיכה בתביעתה הביאה התובעת לעדות את משה, שאביו יצחק כהן העביר למנוח את הזכויות בנכס. התרשמתי כי משה אינו יודע מידיעה אישית אם שולמו דמי מפתח עבור המושכר אם לאו, ודבריו התבססו על דברים ששמע מאביו, ועל כך שבמועד ההשכרה לא היה נוהג של תשלום דמי מפתח (ראה עמ' 10 לפרוטוקול שורות 11-14). לטעמי לא ניתן להסתפק בעדות זו, שהינה עדות שמועה וסברא, כדי להוכיח את הדרוש הוכחה.

יתרה מכך, עדותו של משה לא הייתה סדורה ועקבית. משה לא היה מעורה בעסקי החנות כי אם רק ביקר בה מידי פעם (ראה עמ' 9 לפרוטוקול שורות 10-11), וקיים קושי לבסס על עדותו מסקנה כי לא שולמו דמי מפתח.

העיתוי שנבחר להגשת התביעה:

26. אין חולק כי התובעת יכלה לתבוע דמי שכירות ראויים עוד בשנת 2002 בהתאם לתקנה 1(22) שנכנסה לתקופה בשנת 2002, והיא לא עשתה כן.

הנתבעים טוענים לשיהוי בהגשת התביעה ואכן התרשמתי כי יש ממש בטענת הנתבעים.

ראשית, עיון במכתבי הדרישה בין הצדדים מעלה כי רק לאחר פטירת הורי הנתבעים עלתה הטענה כי המנוח לא שילם דמי מפתח. במכתב הדרישה משנת 2004 (אז חיה אשתו של המנוח) לא מוזכרת במכתב הסוגיה של תשלום דמי מפתח כסיבה להעלאת דמי השכירות, ואילו רק בחודש פברואר 2007, כחודש לאחר פטירת אשת המנוח עלתה טענה זו לראשונה.

התנהלותה של התובעת מעידה על חוסר תו"ל, המשליך בהכרח על מהימנותה ועל מידת האמון שיש לתת בגרסתה.

יתרה מכך, יצחק בעדותו לא סיפק הסבר הגיוני ומתקבל על הדעת לשאלה מדוע הוא הגיש את התביעה רק בשנת 2010 ולא בהזדמנות הראשונה (בשנת 2002). לאורך עדותו בעניין זה, התרשמתי כי יצחק התחמק ממתן תשובה עניינית אשר תלמד על סיבת השיהוי מצידם בהגשת התביעה. (ראה עמ' 13 לפרוטוקול שורות 20-32 וגם עמ' 14 לפרוטוקול שורות 1-11 וגם עמ' 14 שורות 20-28).

27. לפיכך, המסקנה ההגיונית בנסיבות העניין היא כי התובעת חיכתה לשעת כושר בה העדים המרכזיים בתביעה הלכו לעולמם כדי שתוכל להעלות את הטענה של אי תשלום דמי מפתח, במטרה ליצור קושי ראייתי לנתבעים בהוכחת התשלום, ובתקווה כי זה יעבוד לטובתה.

סירוב התובעת לקבל את דמי השכירות:

28. העובדה כי התובעת סירבה משך שנים לקבל את דמי השכירות מהנתבעים (כעולה מהמכתבים שצורפו ע"י הנתבעים ומעדותו של יצחק) עומדת גם היא לחובתה. ניכר כי רצונה של התובעת היה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר בהתאם למצב הנדל"ן כיום, שעולים באופן משמעותי על דמי השכירות ששולמו להם, ובכך להתעלם מזכותם של הנתבעים כדיירים מוגנים.

בעדותו בפניי נשאל יצחק והשיב כך: "ש. מדוע במהלך השנים נמנעת מלהפקיד את השיקים שנמסרו לך בגין דמי השכירות? ת. כי יגאל הפך להיות בעל הבית, פרץ לחצר סמוכה. הוא הפר את החוזה בכל ההסכמים בעל פה שהיינו במערכת יחסים הכי טובה עם אביו, כיבדנו אותו, מהיום שהוא נכנס בשנת 77 התחילו הבעיות והוא הפך לבעל בית. בגלל ההפרות שלו הפסקנו לפרוע את השיקים". (ראה עמ' 13 שורות 4-7). אין בתשובות אלה כדי להצדיק את סירובה של התובעת לקבל את כספי השכירות ששולמו בהתאם לנוהג בין הצדדים.

29. מסקירת מכלול הראיות שהוגשו, ומהעדויות שנשמעו בפניי הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח, ולו ברמת הוכחה מופחתת, כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר, ומשכך אין לקבוע דמי שכירות חופשיים בהתאם לתקנה 1 (22).

סמכות בית הדין לשנות את דמי השכירות:

30. סמכות התערבותו של בית הדין לשכירות בגובה דמי השכירות מקורה או מסעיף 52 לחוק או מסעיף 57 לחוק. הסעיף הרלוונטי לענייננו הינו סעיף 57 (2) לחוק הקובע כי:

"פסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים: (1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52 (ג);
(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש.
(3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח בשיפוריו או שינוייו".

לשון הסעיף קובעת כי יש צורך בקביעה ראשונית של בית הדין לעניין גובה דמי השכירות כדי שבית הדין יוכל להתערב ולשנות את דמי השכירות מחדש. לכן עולה השאלה אם בנסיבות העניין, יכול בית הדין להתערב ולקבוע דמי שכירות מחדש גם בהעדר קביעה שיפוטית קודמת. לטעמי התשובה לשאלה זו היא חיובית.

מסקירת הפסיקה עולה כי אמנם משתמע מלשון הסעיף כי מדובר בקביעה שנייה של דמי השכירות לאחר שזו נקבעה קביעה ראשונית על ידי בית הדין לשכירות, אך הפסיקה הרחיבה את תחולתו של סעיף זה, גם למקרים בהם מדובר בהסכם לדמי שכירות, ובתנאי כי ההסכם לא הוגבל לתקופה מסוימת. (ראה ע"א 403/72, המרץ -מכבי מכוניות ועבודות מתכת נ' גרייב ואח' פד"י כ"ז (1) 423 , שם בעמ' 430 בדברי כב' השופט עציוני. וכן ראה ע"א 1542/91, יעקב גזית נ' בנימין קוקיה, פד"י מ"ו (3) 78, שם בדברי הנשיא שמגר בע"מ 82. ראה גם את רע"א 682/96, שוס ואח' נ' א' קלמן ואח' פד"י נ"ב (2) 625, שם בדברי כב' השופטת שטרסברג –כהן, נפסק כי: "כאשר ההסכם לדמי שכירות מוסכמים הוא לתקופה בלתי מוגבלת אז חל סעיף 57, כאילו נפסקו דמי השכירות בפסק דין וניתן לפנות לבית הדין לפי סעיף 57 לחוק".

כלומר ככל שההסכם בין הצדדים הוא לתקופה בלתי מוגבלת אזי קמה לבית הדין סמכות להתערב בקביעת דמי השכירות לפי סעיף 57 לחוק.

31. ברי כי במקרה דנן אין חוזה כתוב, אשר קובע את תנאי השכירות. ברם, מהראיות עולה, כי בין הצדדים קיימת מערכת יחסים אשר מושתתת על חוזה מכללא, וההסכמות ביניהם לעניין הדיירות המוגנת וגובה דמי השכירות, נעשו בע"פ, ועל בסיסן הם התנהלו ונהגו משך שנים רבות.

כידוע, חוזה יכול להכרת בכתב, שאז דרכו של המפרש סלולה וקלה יותר, אך הוא יכול להיכרת גם בע"פ ואז הפירוש יתבצע באמצעים שנקבעו בדין לקביעת הפרשנות הסובייקטיבית (ככל האפשר) או האובייקטיבית.

נפסק כי הסכם יש לפרש בהתאם לסעיף 25 לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג – 1973. סעיף 25(א) לחוק החוזים קובע כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו-מתוך הנסיבות".

עוד נפסק, כי "אומד דעת הצדדים" אלו הן המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. (ראה גם ע"א 4628/93 מ"י נ' אפרופים מט (2) 265. (פורסם בנבו)).

32. מבחינת חומר הראיות, התרשמתי כי ההסכמות בין הצדדים מתייחסות רק למעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים במושכר, ולגובה דמי השכירות שעליהם לשלם מידי שלושה חודשים בהתאם לתעריף קבוע. שאר הדברים הנגזרים ממערכת היחסים החוזית בין הצדדים נתונים לפרשנות מתוך הנסיבות, ומהן יש להקיש על כוונת הצדדים.

33. על אף הקושי להתחקות אחר כוונת הצדדים בהעדר הסכם כתוב, סבורני כי במקרה דנא הצדדים לא התכוונו להגביל בזמן את ההסכם ביניהם, ונראה כי מדובר בהסכם לתקופה בלתי מוגבלת. יש מקום להניח כי ככל שרצו הצדדים להגביל את החוזה, הם היו מסדירים זאת בכתב. אומנם התרשמתי כי הצדדים לא התכוונו להנציח את החוזה לעולם ועד, יחד עם זאת לא הייתה כל כוונה להגבילו בזמן קצוב.

לפיכך, ומשלא הוכח בפניי כי החוזה הוגבל בזמן, הרי ניתן להחיל עליו את סעיף 57 לחוק, שמכוחו ניתן לפסוק דמי שכירות מחדש, ככל שיהיה מקום לעשות זאת.

התמלאות התנאים לשינוי גובה דמי השכירות:

34. המגמה ההולכת ומתחזקת בפסיקה היא בכיוון החלשת כוחה של הגנת הדייר לגבי דירות בכלל ולגבי בתי עסק, בפרט. מלכתחילה במישור הערכי יש הבדל בין דירת מגורים לעסק, מבלי לפגוע בצרכי פרנסה. המגמה הכללית מבקשת לצמצם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות החוק, לאחר שעיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתו של חוק הגנת הדייר פסו ועברו מן העולם, וביתר תוקף מאז חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו שהקנתה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד. (ראה גם: 6842/96 לעיל).

35. משהוכשרה הקרקע להתערב בגובה דמי השכירות, ונוכח המגמה דלעיל, אבחן כעת אם חלו שינויים שיש בהם כדי להשפיע על גובה דמי השכירות.

36. מטעם התובעת הוגשה חוו"ד שמאי אשר לא נסתרה ע"י הנתבעים, לא בחקירתו הנגדית של השמאי, ולא ע"י הגשת חוות דעת נגדית. מהעדויות שנשמעו כמו גם מחוות דעת השמאי עולה כי הרחוב בו ממוקם המושכר עבר שינויים מהותיים מאז שהושכר למנוח, בין היתר מבחינת תשתיות ומבחינה חזותית, המצדיקים שינוי והעלאת דמי השכירות.

37. התרשמתי מהראיות, לרבות מהתמונות ומהמפה שצורפה כי המושכר ממוקם במקום מרכזי בעיר, וכי דמי השכירות המשולמים כיום ע"י הנתבעים אינם הולמים ואינם מתאימים לסביבה העסקית והמסחרית שהתפתחה באזור. ניכר כי חלו שינויים בולטים ומשמעותיים אשר משפיעים מן הסתם על גובה דמי השכירות במושכר.

38. על פי המגמה הכללית של הפסיקה כיום יש לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ריאליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו. מגמה זו באה לידי ביטוי בהלכה הפסוקה. (ראו למשל: רע"א 241/85 זילברשטיין ואח' נ' מדינת ישראל [3]; וכן ע"א 788/82 חברת בנין פרי בע"מ נ' "קשת" ניקוי יבש בע"מ [4]).

39. יחד עם זאת התרשמתי כי סכום דמי השכירות שנקב השמאי בחוות דעתו מתייחס לדמי שכירות חופשית, להבדל מדמי שכירות מוגנת, והערכתו אינה תואמת את דמי השכירות המשולמים עבור מושכרים אחרים באזור בו ממוקם המושכר.

40. ביום 1.1.83 תוקן החוק והוסף לו סעיף 52א' לפיו דמי השכירות המירביים בעסק יועלו באופן חד פעמי בשיעור 300%, ולאחר מכן יתעדכנו בשיעור עליית המדד. בית המשפט מוגבל אם כך לשיעורי דמי השכירות המירביים לפי סעיף 52א' לחוק. העלייה של 300% לדמי השכירות התלת חודשיים ששולמו עד כה בסך 800 ₪ תביא לסכום של 2,400 ₪. השאלה כעת מהו המועד הקובע לצורך הוספת הפרשי הצמדה לפי המדד כאמור בסעיף 52א'.

החלת דמי השכירות המעודכנים למפרע:

41. באשר למועד כניסת דמי השכירות המעודכנים לתוקף, סעיף 154 לחוק קובע כי בבואו של בית הדין לשכירות לקבוע את דמי השכירות החדשים, מוסמך הוא להחיל את העדכונים למפרע מיום הדרישה בכתב, והוא קובע כך:

"דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי הענין".

אומנם סעיף 42 עוסק בדמי שכירות בדירה, להבדל מעסק, אך בית המשפט העליון כבר נדרש לסוגיה אם הזכות לדרוש דמי שכירות למפרע הינה רק ביחס לדירות או גם ביחס לבתי עסק, וקבע כי הזכות לדרוש דמי שכירות למפרע מתייחסת גם לבתי עסק.ב
ראה דברי כב' השופט כהן בע"א 17/77 רובינשטיין מרדכי ואח' נגד מעון דוד בע"מ ואח' פ"ד לא(3), 755 ,עמ' 759-760, שם נקבע כי:"...ואילו הנשיא התורן המלומד פסק שאם כי אין סעיף 154 חל אלא על דירות בלבד, אין בכך כדי לשלול סמכותו של בית-הדין- לשכירות לפסוק למפרע גם לגבי בתי-עסק. לדידי אין שאלת פירושו של סעיף 154 צריכה לפנים בערעור זה ; אך משום כבודו של הנשיא התורן המלומד ולשם תיקונו של הנוסח המשולב, אומר שתמים דעים אני עמו, ומטעמיו, בכל הנוגע לפירושו של סעיף 154, ומצטרף אני למשאלתו למחוקק שיזדרז ויביא את הדבר על תיקונו".

בהתייחס לפסק דינו של כב' השופט חיים כהן, דן ביהמ"ש העליון בשאלה זו וסבר אף הוא בע"א 509/81 - אבל מאליק נ' גדעון מקוב . פ"ד לח(4), 514, כי סעיף 154 חל גם על בתי עסק.ו

42. המסקנה היא כי הוראותיו של סעיף 154 לחוק חלות גם על דמי שכירות של בית עסק, ולכן יש ליישמן גם בענייננו.

43. ממכתבי הדרישה ששלחה התובעת לנתבעים רואים כי במכתב מיום 15.4.2004, לא דרשה התובעת מהנתבעים להגדיל את דמי השכירות באופן ברור ומפורש, כי אם רק ציינה במכתבה כי דמי השכירות לא משולמים כדין ויש להסדיר את חילוקי הדעות לרבות לעניין דמי שכירות.

44. רק במכתב מיום 7.2.2007 דרשה התובעת באופן מפורש את דמי השכירות הראויים החודשיים עבור המושכר, ואף ציינה סכומים ספיציפיים בדרישתה, ולכן רק במועד זה דרשה התובעת בכתב לראשונה מהנתבעים תשלום דמי שכירות ראויים.

45. כב' השופטת שטרסברג - כהן בפס"ד שוס נ' קלמן דלעיל (רע"א6842/96) הביעה ספקות בשאלה אם עדיין נותר מקום לדרישה הקבועה בסעיף 154 לחוק באשר למשלוח דרישה בכתב, מאחר והרציונאל העומד מאחורי הדרישה נחלש מקום שדמי השכירות המירביים מתעדכנים במנגנון אוטומטי הקבוע בחוק, כאשר זה איננו משתנה וידוע לכל. בכל זאת השאירה את השאלה בצורך עיון מאחר ולא נדרשה להכריע בה במקרה הספיציפי של פס"ד שוס.

46. לטעמי יש לאמץ את הגישה החדשנית של כב' השופטת שטרסברג –כהן בפס"ד שוס כדי להתאים את הפסיקה ואת תחולת החוק למציאות המחודשת, תוך לקיחה בחשבון את המגמה הכללית של הפסיקה להגבלת כוחו של החוק, ונטייה לשמירה על זכות הקניין של בעל הנכס, ומתן הגנה מופחתת לדייר מוגן, במיוחד כשמדובר בבית עסק. בנסיבות אלו, גם אם התובעת או מי מטעמה לא שלחו דרישה מפורטת בכתב להעלאת דמי השכירות או קביעת דמי שכירות ראויים, יש לפסוק לתובעת את דמי השכירות העדכניים לתקופה של 7 שנים עובר להגשת התביעה, היינו החל מיום 1.2.03, וזה התאריך הקובע להוספת הפרשי הצמדה לפי המדד.

47. באשר להוספת ריבית, נקבע בפס"ד שוס דלעיל כי בכל מקרה של חוב שלא שולם, יש להוסיף לסכום החוב, כשהוא צמוד, ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א- 1961, כי הריבית משקפת את מחיר השימוש בכסף שהיה בידי החייב שעה שהיה צריך להימצא בידי הנושה, לפיכך יש להוסיף לסכום החוב את הריבית הקבועה בחוק פסיקת ריבית והצמדה.

48. לסיכום, אני קובעת כי הנתבעים או מורישיהם שילמו דמי מפתח בגין המושכר והם בבחינת דיירים מוגנים בנכס. קיימת הצדקה לשינוי ועדכון דמי השכירות החודשיים על פי סעיף 57 לחוק, ולהעלאתם לפי סעיף 52א' לדמי שכירות מירביים. כמו כן יש מקום לפסוק דמי שכירות עדכניים למפרע לתקופה של 7 שנים שקדמו להגשת התביעה, היינו מיום 1.2.03 ועד היום.

49. לפיכך הנני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת דמי שכירות תלת חודשיים בסך 2,400 ₪ לתקופה מיום 1.2.03 ועד היום, כשהם צמודים למדד החל מיום 1.2.03 ועד יום התשלום בפועל, ובצירוף ריבית חוקית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א- 1961. כמו כן ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעת הוצאות משפט בסך 1,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בשיעור 20%.

ניתן היום, ה' חשון תשע"ב, 02 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.

13 מתוך 13