הדפסה

ש 147-09 דניאל נסים ולירו נ' חמוי ואח'

בית דין לשכירות בירושלים

16 ינואר 2012
ת"א 12013/09 ולירו דניאל ניסים נ' חמוי ואח'

ש 147/09 דניאל נסים ולירו נ' חמוי ואח'

בפני כב' השופט יצחק שמעוני, שופט בכיר

התובע

דניאל נסים ולירו
ע"י ב"כ עוה"ד אורן ולירו

נגד

הנתבעים

1.חיים חמוי
2.עליזה חמוי
3. האחים חמוי שותפות לשיווק מזון בשר ומוצריו
ע"י ב"כ עוה"ד אבי אשכנזי

פסק דין

1. לפני שתי תביעות שהדיון בהן אוחד; האחת – בת.ש. 147/09, בה הוגשה תביעה לקביעת דמי שכירות בהתייחס לחנות הנמצאת ברח' מחנה יהודה 2 פינת רחוב יפו בירושלים והידועה כחלק מחלקה 64 בגוש 30073 (להלן:"החנות").
השנייה – בת.א. 12013/09, בה הוגשה תביעה לפינוי, סילוק יד וצו הצהרתי במסגרתה מבקש התובע לפנות את הנתבעים מהחנות.
התובע הינו הבעלים הרשום והחוקי של החנות ואילו הנתבעים 1 ו- 2, אם ובנה, הינם דיירים מוגנים בה על פי הסכם שכירות מיום 19.11.74.
מדובר בחנות מסחרית לממכר מוצרי מזון, לרבות בשר, דגים, ירקות ופירות ולא לכל עסק אחר.
כנגד הנתבעת 3 ניתן פסק דין בהעדר הגנה.

2. בתיק השכירות נטען, כי החנות משמשת כמפעל תעשייתי משפחתי המעסיק יותר משלושים עובדים ועל כן הנתבעים מחוייבים בדמי שכירות חופשיים, שאינם כפופים לתקרת המכסימום וזאת לאור האמור בתקנה 1(4) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים וההפחתות) תשמ"ג – 1983 (להלן: "התקנות"). בתקנה זו נקבע, כי בית עסק המשמש משרד, מחסן או חנות של מפעל תעשייתי המעסיק שלושים עובדים או יותר, ובית העסק נמצא במבנה נפרד מהמפעל התעשייתי עצמו, לא תחול הגבלת שיעור המכסימום כאמור בסעיף 52 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972.
דמי השכירות הנוכחיים המשתלמים בגין החנות מסתכמים בסך 500 ₪ ובתביעה מבקש התובע לקבוע דמי שכירות חודשיים בסך 22,000 ₪ לפי קביעת השמאי י' גנני בחוות דעת שצורפה לכתב התביעה.
בתביעה הפינוי נטען, כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שהעבירו זכויותיהם במושכר לשותפות ו/או לחברה משפחתית, שיתפו או משתפים אחרים בטובת הנאה מהמושכר שלא כדין, הפעילו דוכנים ופעילות מסחרית בחזית המושכר תוך הסגת גבול וערכו שיפוצים במושכר ללא אישור התובע.

3. הצדדים הגיעו לידי הסדר דיוני אשר קיבל תוקף של החלטה לפיו הדיון בשני התיקים יאוחד, בית המשפט יפסוק בכל תיק בנפרד על יסוד כתבי הטענות והסיכומים בכתב שיוגשו בכל תיק. הצדדים יהיו רשאים לצרף לסיכומיהם כל מסמך שנזכר במסגרת תצהירי עדות ראשית ו/או שהובא במסגרת תצהיר גילוי מסמכים.
הוסכם, כי בית המשפט יפסוק בתוקף סמכותו לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, לאחר שינמק את פסק-הדין בכל תיק.

4. כידוע, בבוא בית המשפט לפסוק בעניין שלפניו בדרך של פשרה בהתאם לסעיף
79א' לחוק בתי המשפט, אין עליו לנמק את הפסק (ע"א 757/88, ברמן נ' איילון חב' לביטוח בע"מ- לא פורסם וכן ע"א 448/94 של בית המשפט המחוזי בירושלים באדר נ' דבר מיום 9.4.95- לא פורסם).

בבית המשפט העליון נפסק, כי סעיף 79א' אינו מונע מבית המשפט להחליט לקבל את התביעה במלואה או לדחותה במלואה, וכי סעיף 79א' לחוק יוצר הסדר שתחולתו משתרעת על כל סוגי הסכסוכים המובאים בפני הערכאות ועל כל רכיבי ההכרעה בסכסוכים אלה, לרבות קביעת אחריות, אשם תורם, חלוקת אחריות ועוד.

הצדדים המפקידים הכרעות אלה בידי בית המשפט, על מנת שיפסוק בהן על דרך הפשרה, מבקשים לקצר את משך ההתדיינות ביניהם, בין בערכאה ראשונה ובין בערכאת ערעור ולצמצם את האפשרות להמשך ההתדיינות ביניהם במסגרת הדיון בערכאות ערעור (ע"א 1639/97, אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרס סנטה, פ"ד נג(1) 337. ע"א 3958/95 אדמונד שמעון נ' עזבון המנוח אלפרד שמעון ז"ל ואח' פסק דין מיום 14.2.96 (לא פורסם). רע"א 5569/97 אליאס עובדיה ואח' נ' רם בן שמחון ואח', תקדין עליון כרך 97(4), תשנ"ז/תשנ"ח - 1997 עמ' 268. רע"א 6756/96 זוננשוילי יצחק נ' חוד, חברה לתעשיית מוצרי מתכת בע"מ, תקדין עליון, כרך 97 (4) תשנ"ז/תשנ"ח - 1997 עמ' 622).
במקרה דנן, הצדדים ביקשו שבית המשפט ינמק את פסק-דינו.

5. תביעת הפינוי בת.א. 12013/09- התביעה הוגשה כנגד שני הנתבעים הראשונים וכן כנגד האחים חמווי שותפות לשיווק מזון בשר ומוצריו (להלן: "השותפות"), נגדה ניתן פסק דין לפינוי בהיעדר הגנה (פסק דין מיום 2.3.10).
טענת התובע כי הנתבעים העבירו את המושכר לשותפות ומשום כך קמה עילת פינוי, לא הוכחה. ככל שהיה ניתן להתרשם מהחומר שהונח לפני שוכנעתי, כי החנות מנוהלת על הנתבע והוא ואימו הם אלה שמקבלים את ההכנסות הימנה. כך עולה ממכתב רואה החשבון של הנתבעים (מכתב מיום 5.1.10, נספח 2 לכתב ההגנה).
טענת התובעים כי במושכר מתנהל עסק שאינו בבעלות הנתבעים, נסתרה בפרוטוקול דיון בת.א. 8831/04, שהתנהל בפני כב' השופטת ע' כהן בבית משפט זה. באותו תיק נדון מושכר אחר בו השוכר הוא יעקב חמווי, אשר לגביו ולשותפות טוענים התובעים כי הנתבעים העבירו את זכויותיהם בחנות. אמנם פרוטוקול זה הוגש על ידי התובעים במטרה להוכיח טענותיהם, אך קריאת הפרוטוקול מעלה כי הוא תומך דווקא בגרסת הנתבעים.
מפרוטוקול אותו דיון עולה, כי יעקב חמווי, אחיו של הנתבע, העיד שאין לו עסקים נוספים מלבד אותה חנות שנדונה בת.א. 8831/04. כאשר נשאל האח יעקב במסגרת ת.א. 8831/04 האם הוא שותף בחנות שבמושכר, השיב שהחנות הייתה של אביו, והזכויות בה עברו לאמו ולחיים (ר' פרוט' מיום 24.1.07 וכן עמ' 30 לפרוט' מיום 14.1.04, צורפו על ידי התובעים כנספח ז' לסיכומים).
מכאן, שיש יסוד לטענת הנתבעים, לפיה הם הבעלים היחידים של העסק שבחנות, הם המנהלים אותה ולא העבירו את הזכויות בה לאחרים.
גם מיתר המסמכים שהוגשו ועל יסוד טענות הצדדים, התרשמתי כי הנתבעים לא העבירו את הזכויות במושכר לאחרים באופן שמקים עילת פינוי.
ביחס לטענת התובע כי הנתבעים הפעילו דוכנים בחזית המושכר, תוך הסגת גבול, הרי שטענה זו לא הוכחה ומכל מקום, התובעים טענו כי מדובר בהסגת גבולם והפרעה לשימוש במקרקעין לפי חוק המקרקעין, אך לא עלה בידם להסביר מדוע הסגת גבול, ככל שקיימת, מהווה עילה לפינוי הנתבעים מהמושכר.
התובע טען עוד, כי הנתבעים שיפצו את המושכר ללא אישור, באופן העולה כדי הפרת הסכם השכירות. בסעיף 12 להסכם השכירות הוסכם כי השוכרים יהיו רשאים לערוך שינויים ושיפוצים במושכר באופן מפורט. טענת התובע כי מדובר בהרשאה חד פעמית שאינה מהווה היתר לעריכת שיפוצים כפי שנעשה לאחרונה, לא הוכחה ואינה עולה מלשון ההסכם, ומכאן שגם עריכת השיפוצים במושכר, עובדה שלא הוכחה, אינה מהווה עילת פינוי.
יצויין, כי לא הוגשו תצהירי עדות ראשית בת.א. 12013/09 ולכן היה קושי בהתרשמות מלאה בעניין, אך לאור הסכמת הצדדים ובהתחשב במסמכים שהוגשו ביחס לחנות וכן לאחר שבחנתי את יתר טענות ב"כ הצדדים לעניין תביעת הפינוי, שוכנעתי כי לא הוכח קיומה של עילת פינוי.

6. תביעה לקביעת דמי שכירות בת.ש. 147/09-
התובע טען שהחנות משמשת כחנות מפעל וכך מציגים אותה הנתבעים. מנגד טענו הנתבעים, כי לא הוכח שהם מנהלים מפעל אשר המושכר משמש כחנות המפעל שלו.
מהראיות שהונחו בפני התרשמתי כי החנות אינה משמשת "חנות של מפעל" כהגדרתה בתקנה 1(4).
מהמסמכים שהגישו הנתבעים עולה, כי הם היחידים המנהלים את החנות. הדבר עולה מאישורי רואה החשבון, על פיו ההכנסות מהפעלת החנות מדווחות לצרכי מס הכנסה לנתבעים בלבד (נספח 5 לסיכומי הנתבעים), וכי הנתבעים אינם מקבלים רווחים כלשהם מהחברה המפעילה את המפעל (נספח 6 לסיכומי הנתבעים).
בנוסף, מדו"ח ביקורת חוץ, ניהול ספרים שערך ביום 30.3.09 אגף מס הכנסה, עולה כי שני הנתבעים הם שותפים יחידים בחנות (נספח 7 לסיכומי הנתבעים).
מנגד, לא הובאה בפני ראיה לכך שהנתבעים מפעילים מפעל אשר המושכר מהווה חנות מפעל שלו. התרשמתי כי הנתבעים כינו את החנות "חנות מפעל" לצורך פרסומי ושיווקי כדי למשוך לקוחות ואין הדבר מעיד כי מדובר בחנות המפעל כהגדרתה בתקנות הגנת הדייר.
עוד התרשמתי כי החנות והמפעל מנוהלים כשני עסקים נפרדים, הנתבעים מנהלים בעצמם את המושכר ולחברה המנהלת את המושכר אין חלק בחנות.
העובדה שהנתבעים רוכשים כ-7% מהתוצרת הנמכרת בחנות מידי המפעל, אינה מעידה כי החנות מהווה חנות המפעל.
הנתבעת 2 אמנם בעלת מניות בחברה המנהלת את המפעל, אך מדובר ב"מניות כבוד", אשר גם ממספר המניות שבבעלותה ניכר כי מעורבותה בחברה היא מצומצמת ביותר (לחמוי יגאל 1053 מניות ואילו לנתבעת 50 מניות רגילות, ר' שאילתה מרשם החברות, נספח יד' לסיכומי התובע).
מטעם הנתבעים הוגש תצהיר מר יגאל חמוי, בעל 95% ממניות חברת האחים חמוי. על פי תצהירו, אשר לא נסתר, לנתבע אין כל זכות בחברה ואין כל קשר עסקי או משפטי בין החברה שבשליטתו לבין החנות המתנהלת במושכר (ר' ס' 2-4 לתצהיר יגאל חמוי). עוד עולה מתצהיר זה, כי המושכר אינו מהווה ולא היווה אף פעם "חנות מפעל" של החברה שבבעלותו (ס' 6 לתצהיר).
מכל האמור לעיל עולה, כי החנות אינה חנות מפעל של החברה ולפיכך, לא מתקיים האמור בתקנה 1(4).

7. שווי דמי השכירות-
כיום משולמים דמי שכירות חודשיים בסך של 500 ₪ שלכל הדעות הינם נמוכים מאוד ביחס לפעילות העסקית בחנות. עם זאת, אין מקום לחייב את הנתבעים בדמי שכירות כלכליים כפי שהעריך השמאי י' גנני מטעם התובע, שכן הבקשה לקביעת דמי שכירות בת.ש. 147/09 נדחתה.
בהתחשב במכלול הראיות והנתונים שנפרשו לפניי ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם, ובמסגרת סמכותי לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, אני קובע כי דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך 3,000 ₪ לחודש. זאת מיום הגשת הבקשה, היינו 25.11.09.
בנסיבות העניין- אין צו להוצאות.

ניתן היום, כא' טבת תשע"ב, 16 בינואר, בהעדר הצדדים.

5 מתוך 6