הדפסה

שפי חזות נ' נחום

בפני :
כב' השופטת דורית פיינשטיין

התובעת:
הנתבעת שכנגד
מלי שפי חזות
ע"י ב"כ עו"ד רן בסה

נגד
הנתבעת:
התובעת שכנגד
שושנה נחום
ע"י ב"כ עו"ד שחר בן נאים

נגד
צדדים שלישיים:

  1. מלי שפי חזות
  2. איתן חזות

צד ג' 2 ע"י ב"כ עו"ד רותי לוי

פסק דין

השאלות העומדות להכרעתי הן מי האחראי לרטיבויות שבדירת התובעת, ומה גובה הפיצוי המגיע לתובעת.

רקע עובדתי:
התובעת (גב' מלי שפי חזות, להלן: "מלי") רכשה בשנת 1998 יחד עם בן זוגה דאז (צד ג' מר איתן חזות, להלן: "איתן") דירת קרקע ברח' יהושע בן 8/3 ביישוב גבעת זאב (להלן: "הדירה"). במועד רכישת הדירה היא כללה שלושה חדרים בלבד, ומלי ואיתן בנו חדר נוסף בכיוון הצפון מערבי של הדירה (להלן: "החדר הנוסף").

הנתבעת (גב' שושנה נחום, להלן: "שושנה") מתגוררת בדירה שמעל דירתה של מלי, והיא התגוררה בה עוד בטרם מלי ואיתן רכשו את דירתם. שושנה הפכה את גג החדר הנוסף למרפסת, בהסכמתם של מלי ואיתן, ואת המרפסת שהיתה לה מעל לחדר הצפון מזרחי בדירה, סגרה והפכה לחדר נוסף בדירתה.

בשנת 2005 איתן ומלי נפרדו והתגרשו, ואיתן הפסיק להתגורר בדירה. מלי רכשה ממנו את כל זכויותיו בדירה, במצבה כפי שהוא "as is ".
אין חולק כי במועד רכישת הדירה ע"י איתן ומלי היתה רטיבות קלה במטבח, ובשנת 90 בערך, לאחר בניית החדר הנוסף ולאחר ששושנה הפכה אותו למרפסת החלה רטיבות קשה בשני החדרים הצפוניים של הבית.

השאלה המרכזית העומדת להכרעתי היא מי האחראי לרטיבות זו: מלי תמכה את כתב התביעה בחוות דעת מומחה מטעמה המהנדס ברגמן אשר קבע כי הרטיבות נגרמה כתוצאה מפגיעה באטימת הבניין. זו יכלה להיגרם משלושה מקורות אפשריים, והבהיר בחקירתו הנגדית, כי אלו גורמים שהוא ציין בסדר הסתברות יורד. הגורם הראשון והסביר ביותר הוא הגבהת מפלס המרפסת ומפלס הגג של החדר הנוסף, על ידי הנחה של שכבת ריצוף נוספת על גבי הריצוף המקורי, תוך פגיעה באיטום של הגג. הגורם השני הוא פריצת המעקה שבין המרפסת המקורית בדירתה של שושנה (שהפכה כאמור לחדר) לבין הגג שהפך למרפסת, כאשר פריצה זו פגעה באיטום. והגורם השלישי , בעל סבירות אך נמוכה יותר, הוא התקנת המרזב החלופי שכן "קיימת אפשרות שבמהלך פריצת הפתח החדש לצינור הניקוז נפגעה מערכת האיטום המקורית".

אין חולק כי שושנה היא שהביאה אנשי מקצוע כדי לרצף את הגג של החדר הנוסף ולפרוץ מעבר בין המרפסת הקודמת שלה לגג הדירה של מלי ואיתן, שהפך למרפסת הנוכחית. שושנה טוענת כי בעת הסרת המעבר בין המרפסת לגג לא נפגע האיטום כלל והחגורה בין המרפסת לגג לא הוסרה על ידי מי מטעמה אלא רק הונמכה.

עוד מוסכם על הכל כי איתן הוא שהתקין את המרזב החלופי, במועד ששנוי במחלוקת, אך אין ספק כי היה לאחר בניית החדר הנוסף ולפני הגירושים. לטענת שושנה, איתן ביצע עבודות רבות בגג של החדר הנוסף והוא שפגע בחגורה שבין המרפסת לבין הגג. מטעם זה שושנה הגישה הודעת צד ג' כנגד איתן. אציין כבר עתה כי שושנה לא תמכה את טענותיה בחוות דעת מומחה, לדבריה בשל חיסרון כיס, ואף לא העידה את בעלי המקצוע שביצעו את השיפוץ עבורה.

שושנה גם הגישה תביעה שכנגד, כנגד מלי ואיתן ובה טענה כי על פי חוות הדעת של המהנדס, עלות התיקון לצורך איטום המרפסות של דירתה היא 15,000 ₪ ועל מלי ואיתן לשאת בעלות זו.

התיישנות ושיהוי:
שושנה טוענת כי תביעתה של מלי התיישנה ולחילופין הוגשה בשיהוי משמעותי. במסגרת טענותיה בנושא זה, שושנה טוענת שהעובדה שמלי לא הגישה כתב תשובה לכתב ההגנה, צריכה להיזקף לחובתה והיא מנועה מלטעון כנגד טענת ההתיישנות והשיהוי. טענה זו אין בה ממש כי מובן שטענת ההתיישנות כמו גם טענת השיהוי מוכחשות על ידי כל תובע, ואם אין צורך בהתייחסות לטענות מפתיעות שעולות בכתב ההגנה, הרי שלא נדרשת הגשה של כתב תשובה.

על כן אפנה לדון בשאלת ההתיישנות לגופו של עניין. לטענת שושנה אם הרטיבות התגלתה בשנת 2000 והתביעה הוגשה רק בשלהי שנת 2008, הרי שעילת התובענה התיישנה. לחילופין השיהוי בהגשת התביעה מנע משושנה לשמור את פרטי בעלי המקצוע, ולהציג את גירסתה במלואה. מלי לעומתה טוענת כי כאשר מדובר בנזק מתמשך שלא מתוקן על ידי נתבע, כגון נזק של רטיבות, הרי שעילת התביעה נולדת מדי יום מחדש.

ב ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים (2008) חזר בית המשפט העליון על ההלכה בדבר נזק מתמשך, וקבע:
".... בצד מעשה עוולה נקודתי שנגרם בו נזק, המתגלה כולו, או בחלקו בשלב מאוחר, תתכננה נסיבות שבהן הארוע העוולתי הוא מתמשך, ונגרם בצדו נזק מתמשך, והוא מוליד במהלך התרחשותו עילות תביעה חדשות בזו אחר זו, עד לפקיעתן. כלל הוא, כי בעוולות בהן משמש "נזק" אחד היסודות, אם המעשה נמשך והולך ויוצר עילות תביעה מתחדשות, תוך גרימת נזק לנפגע מעת לעת, תתפוש ההתיישנות בתום 7 שנים ממועד היווצרות כל עילת תביעה מתחדשת, כאמור. המדובר הוא בארוע עוולתי המצמיח זכויות תובענה מעת לעת, להבדיל מנזק נמשך שמקורו במעשה עוולה חד פעמי (דיני נזיקין, תורת הנזיקין הכללית, מהד' 2 תשל"ז; עמ' 724-5; ע"א 590/67 קלינמן נ' ד"ר מירון, פד"י כב(2), 929. הכלל בדבר מנין ההתיישנות ממועד היווצרותה של כל עילת תביעה נפרדת נקשר בהלכה הפסוקה בהוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין ועוגן במסגרתו (פרשת קלינמן, שם).
במצב דברים שבו הארוע העוולתי, הכולל מרכיב נזק, הוא ארוע מתמשך המוליד עילות תובענה בזו אחר זו, הכלל הוא כי כל עוד נמשך המצב הפוגעני המתמשך, אין התובענה חסומה, ככל שהיא מתייחסת לעילות תביעה שקמו בזו אחר זו ואשר מבחינת מועד היווצרותן ועד הגשת התביעה הן מצויות עדיין בתוך תחומי תקופת ההתיישנות. כך הוא הדין, גם אם מעשי העוולה הראשונים מצויים כבר מחוץ לתקופת ההתיישנות" .

בהמשך הדברים אף חידד בית המשפט העליון כי הנטל להוכיח אלו נזקים התיישנו ואלו לא, רובץ לפתחו של הנתבע:
" עוד חשוב להדגיש, כי בעילות תביעה מתחדשות, אשר חלקן מצויות מחוץ לתקופת ההתיישנות, וחלקן בתחום התקופה, מקום שההפרדה בין הנזקים לענין זה היא בלתי אפשרית, תידחה טענת ההתיישנות לגבי הנזק כולו (פרשת קלינמן, שם, 935; פרשת זמיר, עמ' 127). בענין איטונג תמך בית המשפט בגישה זו ומצא את הגיונה בכך שככלל, על הנתבע מוטל הנטל להוכיח את טענת ההתיישנות המועלית על ידו, ונכללת בטענה זו גם טענת אפשרות ההפרדה בין הנזקים שהתיישנו לבין אלה שלא התיישנו. אם כשל בכך הנתבע, תידחה טענת ההתיישנות, והנזק כולו יהיה בר הוכחה (שם, עמ' 172)".

במקרה שלפני, שושנה לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה כי התביעה התיישנה. ממכלול העדויות עולה כי מלי גילתה את הרטיבות בשנת 2000 ופנתה לשושנה אך זו לא עשתה דבר והמשיכה במחדליה בכל הנוגע לתיקון הגג והמרפסת. שושנה טוענת כי הוספת הריצוף על ידה היתה דווקא כדי לפטור את בעיית הרטיבות, ולא היוותה את הגורם לה, ומכאן שהיא טוענת כי הריצוף הוסף אחרי שנת 2000. היות וחוות הדעת של המומחה מטעם התובעת לא נסתרה, ולכך אתייחס בהרחבה בהמשך, הרי שאני מקדימה המאוחר וקובעת כי הריצוף הכפול היה הגורם העיקרי לבעיית הרטיבות, ואם הוא בוצע אחרי שנת 2000 בוודאי ובוודאי שהתביעה לא התיישנה, אף אם לא מדובר במחדל מתמשך.

כך או כך, הרי שמדובר לכאורה במחדל מתמשך ומכאן שכל הנזקים החדשים שנולדו מחודש נובמבר 2001, שבע שנים לפני מועד הגשת התביעה, לא התיישנו. גם מלי וגם איתן טענו כי נזקי הרטיבות הקשים היו אחרי שאיתן עזב את הבית, קרי אחרי שנת 2005 וטענה זו לא נסתרה. כלומר שושנה לא הוכיחה אלו נזקים אירעו לפני תקופת ההתיישנות ואלו אחריה, ומכל הטעמים המנויים לעיל דין טענת ההתיישנות להדחות. (וראו בעניין נזק מתמשך גם ע"א 9292/07 חברות שדמות הדרום בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה (6.1.10); ע"א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (2008).

לחילופין טוענת שושנה כי השיהוי בהגשת התביעה גרם לה לנזקים. טענת שיהוי ניתן להעלות רק במקרה בו היתה ציפיה לגיטמית של הנתבע או הסתמכות שלא תוגש כנגדו תביעה. כפי שציינה כב' השופטת פרוקצ'יה:
"השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי (רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל -מונד [11]; D.W. Oughton, J.P. Lowry, R.M. Merkin Limitation of Actions [60], at p. 23).
לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע".

במקרה זה לא מצאתי כי יש כל בסיס לטענת שושנה, כי מלי זנחה את התביעה נגדה. יחסי השכנות בין שושנה למלי לא היו טובים, ופעם אחר פעם הצדדים הזמינו משטרה לבית ה משותף, ומכאן שלא היה בסיס למחשבה של שושנה כי מטעמים של שכנות טובה היא לא תתבע. מלי העידה, ועדותה לא נסתרה, כי פנתה לשושנה בעניין הרטיבות עשרות פעמים, ובשנת 2007 זמן קצר לפני הגשת התביעה ועוד בטרם התיישנה עילה התביעה בגין הנזק המקורי, גם מסרה לשושנה מכתב דרישה מעורך דין. כלומר אין כל בסיס לטענה של שושנה כי היא הסתמכה על כך שלא תהיה תביעה כנגד ה.

יתר על כן שושנה גם לא הוכיחה כי שינתה את מצבה לרעה. אמנם היא טענה כי לא יכלה להציג אישורים על תלונות במשטרה או מסמכים הנוגעים לעובדים שביצעו את התיקונים בגג, אך טענות אלו לא הוכחו.

משכך אני קובעת כי גם טענת השיהוי נדחית.

שאלת החבות בתביעה העיקרית:
אפתח ואומר כי בניגוד לנטען על ידי שושנה בסיכומיה, חוות דעתו של המהנדס לא נסתרה כלל בחקירה הנגדית. במסגרת חקירה זו התברר כי הוא מייחס שלושה גורמים אפשריים לרטיבות, וכפי שציינתי במבוא לפסק הדין הוא מייחס להם משקל שונה, כאשר הגורם הסביר ביותר הוא הריצוף הכפול במרפסת ובגג. המומחה נחקר ארוכות בכל הנוגע לנזקים שנגרמו לאיטום והסביר כי למעשה כאשר גובה המרצפות עלה, הם כיסו על ה – " רולקות" שאוטמות את הגג והמרפסת, וכך נהרס האיטום.

שושנה הציגה בסיכומיה חישובים מתימטיים בדבר גובה המרצפות ביחס לרולקה, אך התעלמה מכך שחישובים אלו לא מתייחסים להנחה של מרצפות על גבי מרצפות, אלא להדבקה. טכניקת ההדבקה לא בוצעה במקרה זה, כפי שהסביר המומחה, ועל כן שתי השכבות של המרצפות עלו מעבר לאיטום.

המהנדס גם הסביר כי בעיה נוספת בהנחת כל המרצפות היתה שאלו הונחו ללא שיפוע, ועל כן המים שהיו במרפסת ובגג כתוצאה מגשמים, ניקוי, והשקיית האדנית ששושנה התקינה, לא התנקזו. משלא התנקזו המים הם חלחלו לדירתה של מלי.

מכאן שחוות דעתו של המהנדס לא נסתרה בחקירתו הנגדית. היות ושושנה לא הציגה חוות דעת מטעמה, ואף לא ביקשה סיוע של בית המשפט במינוי מומחה מטעמו, תוך התחשבות במצבה הכלכלי, הרי שלא היתה בפני כל חוות דעת אחרת. יתר על כן, שושנה גם לא הזמינה לעדות את בעלי המלאכה שביצעו את העבודות בגג ובמרפסת, ועל כן אני מקבלת את חוות הדעת של המהנדס במלואה.

בתצהיר העדות הראשית מטעמה הודתה שושנה כי היא זו שהדביקה שכבה נוספת של מרצפות על השכבה הקיימת בגג ובמרפסת, וטענה כי עשתה זאת כדי לפתור את בעיית הרטיבות בדירה מתחתיה. כלומר שושנה טענה שבעיית הרטיבות נוצרה עוד לפני שיצאה לגג מהמרפסת שלה, וריצפה אותו. מלי ואיתן לעומת זאת העידו כי בעיית הרטיבות בחלק הצפוני של הדירה החלה רק לאחר ששושנה שברה את החגורה בין המרפסת לגג והתקינה את הריצוף.

כאמור מחוות דעתו של המומחה אכן עולה כי הגורם השני בהסתברותו לרטיבות בחלק הצפוני הינו שבירת הקיר בין המרפסת לגג והגורם הראשון בהסתברותו הוא הריצוף שהותקן. אך קיימת הסתברות נמוכה שהרטיבות נגרמה על ידי שינוי מיקום המרזב, שאותו עשה איתן.

שושנה בחקירתה הנגדית ניסתה לחזור בה מההודיה בכך שהתקינה את הריצוף הכפול וטענה כי איתן עשה זאת. איתן בחקירתו הנגדית הודה כי לצורך תיקון המרזב אכן שבר מרצפות והחליף אותם, בעזרת איש מקצוע, על פי בחירתה של שושנה. יש לציין כי בתצהיר העדות הראשית טען איתן כי העבודות שביצע בגג ובמרפסת היו קטנות ביותר וכללו רק איטום בסיליקון של המרזב, אך בחקירה הנגדית הודה כי שינה למרזב מיקום ואף החליף מרצפות לשם כך.

יחד עם זאת עדותו של איתן, שנתמכה בעדותה של מלי, היו אמינות עלי, ומעדויות אלו עולה כי איתן ביצע את כל התיקונים הנוגעים למרזב עוד בטרם שושנה שברה את מעקה המרפסת והתקינה מרצפות חדשות במרפסת ובגג. איתן ומלי העידו כי הסכימו לשימוש של שושנה בגג, כי רצו שהיא תאפשר לאיתן לתקן את בעיית המרזב שגרם לנזילה למטבח. שושנה לעומת זאת טענה כי תיקון המרזב היה הרבה אחרי ששיפצה את המרפסת והגג, אך בהמשך עדותה שבה ואמרה שאינה זוכרת את המועד המדויק ועדותה היתה מהוססת ומבולבלת. יש לציין כי שושנה טענה שאחותה התגוררה אצלה בזמן שאיתן תיקן את המרזב, אך האחות לא הוזמנה למתן עדות, דבר שניזקף לחובתה של שושנה. שושנה גם טענה כי אחת השכנות בבניין היתה עדה לויכוח שפרץ בינה לבין איתן, בנוגע לתיקון המרזב, אך גם שכנה זו לא הוזמנה למתן עדות.

על כן אני קובעת כי איתן תיקן את המרזב עוד לפני שיפוץ הגג והמרפסת ותיקון זה גרם לחלק קטן מנזקי הרטיבות שהתגלו בהמשך בחלק הצפוני של הדירה.

בכל הנוגע לשבירת החגורה בין המרפסת לגג, והפגיעה באיטום כתוצאה מכך, הרי ששושנה ניסתה לטעון כי היא אכן שברה את קיר הבטון כדי לצאת לגג, אך הנזק לאיטום נגרם על ידי איתן. לא מצאתי בטענה זו ממש. לא ברור לי מדוע לצורך תיקון המרזב היה צריך איתן לגעת בהפרדה בין הגג למרפסת, והרי כבר קבעתי כי תיקון המרזב קדם לשבירת הקיר המפריד. יתר על כן, מחוות הדעת עולה כי שבירת קיר הבטון היתה אך ורק לצורך גישה לגג, ואז ניזוק האיטום. כאמור שושנה לא העידה את בעלי המקצוע ששברו את קיר הבטון וגם דבר זה נזקף לחובתה. על כן אני קובעת כי שושנה היא שאחראית לנזק שנגרם כתוצאה משבירת הקיר בין הגג למרפסת.

המהנדס מטעמה של מלי לא ציין מה מידת הסבירות שהוא מייחס לכל אחד מהגורמים לנזק בחוות דעתו, ואך הסביר כי משקלם של הגורמים הינו בסדר יורד. היות ושושנה היא האחראית לשני הגורמים הסבירים ביותר (התקנת המרצפות הכפולה ושבירת הקיר תוך פגיעה באיטום) הרי שאני קובעת כי עליה לשאת במלוא הנזק.

משקבעתי את חלוקת האחריות כפי שקבעתי אותה הרי שהודעת צד ג' כנגד איתן נדחית, שכן אין הוא אחראי לאותם נזקים ששושנה גרמה להם.

אף כי הצדדים טענו באריכות בשאלה אם איתן ביצע את התיקונים של המרזב כשלוח של מלי, והאם דיני השליחות רלבנטיים לעניינו, הרי שנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני לא נדרשת לשאלה זו.

על כן אני קובעת כי על שושנה לשאת במלוא הנזק שנגרם לדירתה של מלי.

שאלת החבות בתביעה שכנגד:
שושנה טוענת בתביעה שכנגד שכתוצאה ממעשיו של איתן עליה לתקן את האיטום בגג ובמרפסת, והיות ועלות התיקון היא 15,000 ₪ על פי חוות דעתו של המהנדס, הרי שמלי ואיתן צריכים לשלם לה סכום זה.

לא מצאתי ממש בטענה זו . כפי שקבעתי האיטום בגג ובמרפסת נכשל בשל מחדליה של שושנה. יתר על כן לא נגרמו לדירתה נזקים כתוצאה מבעיית האיטום אלא הנזקים נגרמו כולם לדירתה של מלי.

מכאן שאין ממש בתביעה שכנגד ודינה להדחות.

מהו היקף הנזק בתביעה העיקרית?
בחוות הדעת ציין המהנדס כי עלות איטום המרפסות (קרי הגג של החדר הנוסף בדירת מלי , והמרפסת המקורית של שושנה ) הוא 15,000 ₪ ושיקום נזקי הרטיבות בדירה של מלי הוא 6,000 ₪.

בנוסף לחוות הדעת של המהנדס צירפה מלי לכתב התביעה גם חוות דעת של השמאי לירן קלדרון אשר קבע כי לדירה נגרמה ירידת ערך בת 42,500 ₪. גם השמאי נחקר על חוות דעתו, ובחקירה הנגדית התגלו באופן עריכת חוות הדעת ובמסקנותיה ליקויים קשים:

ראשית, במסגרת חוות הדעת קבע השמאי כי שווי הדירה נכון למועד עריכת חוות הדעת הוא 850,000 ₪. קביעה זו הינה לא מנומקת. השמאי ציין בחוות דעתו כדלקמן: " בהערכתי בחנתי את רמת השווים של דירות מגורים דומות בסביבת הנכס הנדון נכון למועד הקובע להערכה. מניתוח השווים הוערך שווי הדירה הנתונה בהתאמה כדירה תקינה והועמד על ידי בסך כולל של כ-850,000 ₪ כדירה תקינה – ללא ליקוי הרטיבות". השמאי לא ציין אלו דירות בדק בסביבה ולא פירט על פי גישת ההשוואה את המחירים שבהם נמכרו דירות אלו, ואף לא ערך תחשיב של שווי מטר במקום. בחקירה הנגדית טען תחילה כי התבסס על נתוני רשות המיסים, אך כאשר נשאל כיצד התבסס על נתונים אלו, שלא היו גלויים במועד עריכת חוות הדעת, הוא הפנה למקורות אחרים כגון מתווכים ושמאים אחרים שסיפקו לו מידע. אכן מקורות אלו הם מקורות לגיטימיים בהתייחס לתקופות שבהן רשות המיסים לא חשפה את התשלומים בגין מס רכישה, אך גם בחקירה הנגדית השמאי לא הציג את הנתונים הגולמיים שעמדו בפניו. לא ברור על כן לכמה דירות השווה את הדירה הנוכחית ובאילו מאפיינים דומה הדירה לדירות אלו ובאילו היא שונה. יוער כי על פי תקן מס' 2 של וועדת התקינה במשרד המשפטים " יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר" משנת 2007 יש להשוות את הנכס לשלושה נכסים אחרים לכל הפחות.

שנית, השמאי ציין בחוות דעתו כי עיין בהסכם שמכוחו מלי רכשה את חלקו של איתן בדירה, אך לא כתב באיזה סכום נערכה עסקה זו. מלי אף הודתה כי עסקה זו נערכה על בסיס חוות דעת שמאית של שמאי אחר, אך לא צירפה את חוות דעתו לתובענה. כלומר קיים יסוד לטענותיה של שושנה כי שווי הדירה, לפחות במועד שבו הועברו הזכויות מאיתן למלי, היה נמוך באופן משמעותי מהסכום העולה מחוות הדעת של השמאי. גם כאן פעל השמאי לכאורה בניגוד לתקינת השמאים והפעם בניגוד לתקן מס' 1 "פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לסוגיה" הקובע כי יש להתייחס לעסקאות קודמות בנכס שלגביו נערכת השומה.

שלוש, השמאי סבר בשגגה כי כל החצר הסמוכה לדירה שייכת לדירה, ולא היא. מלי הודתה בחקירתה הנגדית כי כ-25% מהחצר אינם בבעלותה והיא מורשית לטפח אותם מכוח הסדר עם המועצה. פער זה בגודל החצר יכול בוודאי להשליך על שווי הדירה.

ארבע, בחקירה הנגדית הודה השמאי כי לא ידע שהבית נבנה בבניה טרומית ובתים מסוג זה נמכרים במחיר נמוך יותר בשוק.

חמש, אף כי השמאי סבר שנזקי רטיבות מחייבים הורדה בערך הבית, והפנה לפסיקה בעניין, הרי שמדובר בסברה בלבד. גם אם מלי תגלה לכל רוכש פוטנציאלי כי היו רטיבויות בדירה, הרי שלאחר שאלו יתוקנו, אין כל סיבה כי הדבר יגרום לירידת ערך של ממש בשווי הדירה. בחנתי את הפסיקה אליה הפנה השמאי והיא עוסקת כולה בנזקי רטיבות שלא באו על פתרונם שכן הליקויים היו רציניים וירדו לשורש הבנייה. לא זה המקרה שבפני שכן על פי חוות דעתו של המהנדס עלות התיקונים אינה גבוהה במיוחד ודי בה כדי לפתור את בעיית הרטיבות.

על כן אין בידי לקבל את חוות דעתו של השמאי ואני דוחה את טענותיה של מלי בדבר ירידת ערך הדירה בשל הרטיבות .

סיכומו של דבר:
שושנה תפצה את מלי בסך של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.108 בגין עלות התיקון ותאפשר למלי לתקן את הגג והמרפסת בהתאם לחוות הדעת של המהנדס. אני מורה למשטרת ישראל לסייע בביצוע פסק הדין, היה ולא יבוצע בהסכמה בתוך 60 יום מיום שמלי תפנה לשושנה בכתב בעניין זה.

בנוסף שושנה תשלם למלי סך של 6,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.08 ועד התשלום בפועל. שושנה גם תפצה את מלי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה בסך של 6,000 ₪ ותישא בהוצאותיה בסך 2,000 ₪ ובשכר טרחת בא כוחה בסך 4,500 ₪ כולל מע"מ.

התביעה שכנגד והודעת צד ג' נדחות ללא צו להוצאות.

ניתן היום, א' אב תשע"ד, 28 יולי 2014, בהעדר הצדדים.