הדפסה

שילת ס.ש. אחזקה וניקיון בע"מ נ' טיילור אס.אל. אינטרנשיונל אינוסטמנט בע"מ

מספר בקשה:2
בפני
כב' הרשם יניב ירמיהו

מבקשת/נתבעת

טיילור אס.אל. אינטרנשיונל אינוסטמנט בע"מ

נגד

משיבה/תובעת

שילת ס.ש. אחזקה וניקיון בע"מ

החלטה

בפניי בקשה לדחיית תביעה כספית על הסף בטענת העדר סמכות עניינית, ולחילופין העברת התביעה לערכאה המוסמכת, המפקח על המקרקעין.

העובדות וטענות הצדדים
1. ביום 5/4/2013 התכנסה אסיפת בעלי נכסים בקניון מגדלי העיר ראשל"צ (להלן: "הקניון").
נושאי הדיון באסיפה היו, בין היתר, בחירת חברה מתחזקת ואישור שיעור דמי הניהול.
על פי פרוטוקול הדיון, הוחלט על ידי כל הנוכחים, ללא הסתייגות, לאמץ את המלצת הנציגות לפיה המשיבה תהא החברה המתחזקת בקניון. כן אושר כי שיעור דמי ניהול יעמוד על הסך של 37 ₪ למ"ר בעבור כל דייר בצירוף מע"מ.

2. מספר ימים לאחר מכן, נחתם הסכם בין נציגות הדיירים והמשיבה, לאחזקת הקניון ולאבטחתו.
ההסכם מפנה ונבנה על החלטת הדיירים מיום 5/4/2013 ומסדיר את מערכת היחסים הכלכלית שבין הדיירים והמשיבה.

3. המשיבה הגישה תביעה כספית כנגד המבקשת בסדר דין מקוצר, בה נטען כי המבקשת חבה כספים בהתאם להסכם שנחתם בין המשיבה ונציגות הבית המשותף למתן שירותי ניקיון, אחזקה ואבטחה.
לאחר הגשת כתב התביעה, הגישה המבקשת בקשה זו, בטענה כי בית משפט זה נעדר סמכות, מקום בו הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה למפקח על המקרקעין.

4. לטענת המבקשת, המשיבה הינה "מתחזק" כמשמעות סעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1968 (להלן: "חוק המקרקעין"), ומשמדובר בסכסוך הקשור בתשלום ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, כי אז הסמכות הינה ייחודית למפקח על המקרקעין.

5. המשיבה, מנגד, סבורה כי אינה מתחזק כפי הגדרת החוק, וממילא נושא הסכסוך אינו זכויות או חובות לפי סעיפי חוק המקרקעין.
המשיבה גורסת כי הינה נותנת שירותים פרטית ועצמאית אשר התקשרה בהתקשרות חוזית עם נציגות הבית המשותף של הקניון, וזאת בדומה לאפשרות הנציגות להתקשר עם כל אנשי מקצוע אחרים.
באשר למהות הסכסוך, המשיבה סבורה כי המדובר בגביית חוב כספי מכוח הסכם הניהול, חוזה שנערך בין חברת ניהול פרטית לבית נציגות הבית המשותף, ועל כן ראויה להתברר בפני בית משפט זה.

6. הצדדים התייצבו לדיון שהתקיים בפניי, המצהיר מטעם המשיבה נחקר על תצהירו, והצדדים סיכמו טענותיהם.

דיון והכרעה
7. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, מצאתי לקבל את הבקשה.
סמכותו העניינית של בית משפט נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, אלא במקרים בהם נקבעה הסמכות בחוק ספציפי, ר' לכך רע"א 4298/98 כץ נ' דוד (פורסם בפדאור):
"ככלל, נקבעת הסמכות העניינית על-פי הסעד המבוקש בכתב התביעה, וזאת להוציא מקרים שבהם נקבע בחוק ספציפי כלשהו כי הסמכות העניינית תוכרע על-פי מבחן מהותי יותר המתייחס לתוכן התובענה, קרי למהות הסכסוך ולעילות הנטענות במסגרתו."

8. במקרה שלפנינו, הסמכות נקבעת בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בסעיף 72 שבו:
"(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח-2008 או לפי סעיף 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק התקשורת (בזק ושידורים),התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.
...
(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך."

9. בהתאם לסעיף, ההכרעה ביחס לקבוע בו הינו בסמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין.
על פי הוראות הסעיף, התנאים לבחינת סמכותו של המפקח הינם שניים.
האחד, סכסוך בין בעלי דירות בעניינים המנויים בסעיף; השני, זהות הצדדים – בין בעלי דירות, לרבות מתחזק.

10. באשר לתנאי הראשון, סעיף 58 לחוק המקרקעין, הנכלל בסעיף 72(א) לחוק במסגרת סמכותו של המפקח, קובע את חובתו של בעל דירה לשאת "בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין".

התביעה שלפנינו הינה תביעה לתשלום חוב בהתאם שנכרת מכוח הסכם הניהול שבקניון.
ההסכם נוגע לרכוש המשותף, ועל כך אין חולק.
המדובר, אפוא, בסכסוך הנוגע לתשלום ההוצאות להחזקה תקינה ולניהול הרכוש המשותף, ובכך התקיים התנאי הראשון לבחינת סמכות המפקח.
ייאמר עוד, כי העובדה שהמשיבה מספקת אף שירותי שמירה, אבטחה ונקיון, לא מעלה ולא מורידה מתחולת סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכן אין בסעיף רשימה סגורה של הוצאות.

11. באשר לתנאי השני- היות המשיבה מתחזק או לאו, הפנו הצדדים לפסקי דין שונים שיצאו תחת בתי המשפט, אולם במקרה דנן, כאמור, הדין עם המבקשת.

סעיף 71 לחוק המקרקעין קובע כאמור:

"(א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.
(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת."

הצדדים חלוקים באשר להגדרת מתחזק על פי הדין.
המבחן הראוי לבחינת זהות מתחזק, כך על פי המשתמע מהחוק, הינו דו שלבי: פורמלי ומהותי. בשלב הראשון שומה על בית המשפט לבצע בחינה באשר לאופן מינוי המתחזק (החלק הפורמלי), דהיינו האם המינוי של הגורם הנבחן בוצע על פי החלטת רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
לאחר מכן, ובהתקיים התנאי הראשון, שומה על בית המשפט לבצע בחינה מהותית של תפקיד המתחזק הנטען - האם משמש הוא כגורם הדומיננטי (ולאו דווקא בלעדי) המנהל את הרכוש המשותף. לשם כך, תיבחן המערכת הכספית שבין המתחזק ובעלי הדירות, אופן גביית הדמים הקשורים בניהול הבית המשותף, מהות ההתקשרות בין הצדדים (הן לשונית והן מהותית), בחינת הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים (כדוגמת תשלומי ארנונה וח שמל), בחינת הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים וזהות מסדיר התשלום ואופיו , בחינת זהות הגורם המרכזי המשמש ככתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף, וכן יתר נסיבות המקרה.
12. במקרה שלפנינו, המשיבה מונתה ברוב מוחלט של הדיירים, ובכך התקיים המבחן הראשון לצורך בחינת זהותה.
באשר לשלב השני, העיד מנהל המשיבה כי המשיבה היא הגורם העיקרי האחראי על ניהול הבית המשותף (ואין כל נפקות, כמובן, כי המדובר בקניון), ר' לכך עמ' 3 שורות 21 ואילך:
"ש. מה זה אחזקה כשאתה משתמש בביטוי אחזקה
ת. כל התחזוקה של הקניון כולל שמירה וניקיון מא-ת כול מה שהקניון מבקש כולל גביית כספים. אני מפרט שמירה, זה שירותי שמירה, ניקיון סביב השעון
ש. אם מזגן בשטח הציבורי לא פועל למי פונים ומי מטפל
ת. כעיקרון אלינו. את החשמל אני משלם את השטח הציבורי
ש. מי משלם ארנונה על השטחים הציבוריים
ת. אנחנו משלמים ארנונה על השטחים הציבוריים"

13. הנה כי כן, המשיבה היא הגורם הנתפס בידי בעלי הנכסים שבקניון , וככל הנראה אף בעיני הבאים בפתחו של הקניון, כגורם האחראי על ניהולו.
המשיבה היא שגובה כספים באופן ישיר מהדיירים , אחראית על תחזוקת הקניון "מא' – ת'", משלמת כספים לחברת החשמל, עירייה, ויתר הגורמים החיצוניים, והיא אף זו שדואגת לקבלני משנה או עובדים כאשר נדרשת פעולה לצורך תחזוקת הרכוש המשותף.
עוד ראוי להזכיר, כי באסיפת הדיירים, החליטו הדיירים למנות המשיבה "כמתחזק", עובדה הבאה ללמדנו את כוונתם הראשונית.

14. ב"כ המשיבה התייחס לכך שנציגות ועד הדיירים הינו דומיננטי ו שותף פעיל להחלטות.
ב"כ המבקשת התנגד להרחבת חזית, אולם מצאתי להתייחס אף לטענה זו, למען השלמת התמונה.
החוק כאמור, אינו דורש כי המתחזק יהיה הגורם היחיד שמנהל את הרכוש המשותף, אלא נוקט במונח " כולם או רובם".
צא ולמד, כי אין לבחון את שרשרת ההתקשרויות (דיירים, נציגות, המשיבה) ולקבוע כי החוליה שנבחרה ישירות על ידי הדיירים הינה המתחזק, אלא בחינת הגורם הדומיננטי האחראי על ניהול הרכוש המשותף, גם אם לא בלעדי, במנותק משרשרת ההתקשרויות כאמור.

15. אף הטענה כי המדובר בחוזה מסחרי לא יכולה לסייע למשיבה, שכן דרישת החוק אינה לגורם שמבצע תפקידו כמתחזק בלא שנכרך חוזה מסחרי לצורך ביצוע תפקידו ככזה, והלכה למעשה שאלת התמורה אינה רלבנטית.

בחינה מהותית של ההסכם ותפקיד המשיבה הביאוני, אפוא, למסקנה, כי היא המתחזקת של הקניון כהגדרתה בחוק.

16. סמכותו של בית המשפט לדון בתביעה תיקבע על פי חוק המסמיך טריבונל משפטי, ובהעדרו, על פי סמכויות בית המשפט כקבוע בחוק בתי המשפט (נוסח משולב], התשמ"ד – 1984 (ובפרט פרק ב' בחוק, להלן: "חוק בתי המשפט").

המפקח על המקרקעין פועל כערכאה דיונית ("'בית דין' למהדרין שסמכויותיו הן כסמכויות בית-משפט השלום" ר' לכך ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2, קרית אונו נ' דן ירדני, פ"ד לח (4) 487, 495), ועושה שימוש בסמכותו הקבועה בסעיף 72 לחוק המקרקעין לצורך יישוב סכסוכים הקשורים בניהול החיים הסדירים בבית משותף וניהולו, בין דיירים או מתחזק הבית המשותף.

17. בפנינו, אם כן, משמדובר בסכסוך הקשור בתשלום הוצאות החזקת הבית המשותף בין דייר ומתחזק, הסמכות לדון בתביעה מוענקת למפקח על המקרקעין, באופן ייחודי.
בית משפט זה נעדר סמכות, ואין המדובר בסמכות מקבילה, בהתאם להוראות הדין (השווה לכך סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין).
כן ר' לכך ת"א 1561/98 (מחוזי י-ם) יוסף נחמיה נ' דוד נבון (פורסם בפדאור), ניתן על ידי כב' השופטת אילה פרוקצ'יה:
סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד. הכרעה בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך אכן נתונים באופן ייחודי לסמכות המפקח ואין לפנות לגביהם לבית המשפט הרגיל."

18. סילוקה על הסף של תביעה קבועה בהוראות תקנה 100-101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות").
בהתאם לתקנות, "לא ייעתר בית המשפט או הרשם לבקשת דחיה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את הענין לבית משפט או לבית-דין מוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט."

על פי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, מקום בו מצא בית המשפט כי אין התביעה בסמכותו המקומית או העניינית, "רשאי הוא להעבירו לבית המשפט או לבית הדין האחר, והלה ידון בו כאילו הובא לפניו מלכתחילה, ורשאי הוא לדון בו מן השלב שאליו הגיע בית המשפט הקודם."

המפקח, כאמור, הינו בית דין, ועל כן ניתן להעביר התיק בפניו.

19. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק ובין הדיירים, והסמכות נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין.

בהתאם, יש להעביר התביעה לבירור על ידי המפקח על המקרקעין ברחובות (האחראית על הרישום אף ביחס לנכסים המצויים בראשון לציון).

המזכירות תעביר התביעה כאמור.

20. משהתקבלה הבקשה, תשלם המשיבה הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום, ללא קשר לתוצאות ההליך.

ניתנה היום, י"ח תשרי תשע"ה, 12 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.