הדפסה

שחר ואח' נ' מוזר ואח'

בפני כב' השופטת סמדר אברמוביץ קולנדר

התובעים
1. עמיר שחר

2. בת חן שחר
ע"י עו"ד רם א.גמליאל

נגד

הנתבע וצד ג'

המודיעה לצד ג' 1

המודיע לצד ג' 2
יואב מוזר
ע"י עו"ד ברק קינן

2. שרית יוכלמן קדם

3. יחיאל בנארי קלין
ע"י עו"ד קיטאי

פסק-דין

1. מבוא:
התובעים עמיר ובת חן שחר התקשרו עם הנתבעים שרית קדם ויחיאל בנארי קליין בהסכם מכר (להלן:"ההסכם") לרכישת דירתם בשנת 2007 תמורת הסך של 220,000$. עו"ד יואב מוזר, נתבע מס' 1 ייצג את הנתבעים בהסכם המכר וכן שימש כמנהל עזבונו של המנוח אברהם קליין שנפטר בשנת 2005 והוריש את הדירה לנתבעים.
תביעה זו הוגשה בגין נזקים שנגרמו לתובעים בהמשך להסכם מכר זה.

2. טענות התובעים:
מאחר ובמועד הרכישה טרם נרשמה הדירה על שם הנתבעים הוסכם שהתמורה תשולם בשלושה שלבים. כן הוסכם שרישום הנכס יהיה תוך 40 יום מיום החתימה.
התובעים שילמו סך של 40,000 דולר ביום 29.1.07. ביום 24.1.08 העבירו סך נוסף של 65,000 דולר.
עקב העובדה שהנכס לא נרשם אזי ביום 1.7.09 הוברר לתובעים שהם נדרשים לשאת גם בתשלום היטל השבחה והם עשו כן.
רק בסוף חודש ינואר שנת 2011 נרשמו הנתבעים כבעלי הנכס. התובעים נדרשו אז לשלם סך נוסף ובסופו של יום העבירו סך של 16,000 ₪ .
הנתבעים הפרו התחייבותיהם בהתאם להסכם המכר. נתבע מס' 1 אף התרשל באי רישום הנכס של שם הנתבעים בפרק הזמן הנדרש.

לאור מחדלי הנתבעים הנזקים הנתבעים הינם:
הפרה יסודית של הסכם המכר – 74,520 ₪.
הוצאות לאור אי הרישום – 65,000 ₪.
אובדן הזדמנות למכירת הנכס – 150,000 ₪.
ניהול מו"מ – 50,000 ₪.
עוגמת נפש – 50,000.
סה"כ סכום התביעה 389,520 ₪.

3. טענות נתבעים מס' 2-3:
הם מילאו כל התחייבותיהם בהתאם להסכם המכר.
המחדלים אם קיימים מחדלים, הינם של נתבע מס' 1 עורך הדין אשר עליו היה לטפל ברישום הנכס. הם לא היו מעורבים כלל. משכך הגישו הודעת צד ג' כנגד עו"ד כאשר סכומי ההודעה הינם שונים- נתבע מס' 3 תבע מצד ג' סך של 450,000 ₪ שכן הוסיף הוצאות, עוגמת נפש והפסדים בסכום תמורת המכר.
נתבעת מס' 2 הגישה הודעת צד ג' בסך 80,495 ₪ הכוללות הפסדים בסכום התמורה, עוגמת נפש והוצאות.

4. טענות נתבע מס' 1:
הנתבע נתקל בקשיים ברישום הנתבעים כבעלי הנכס הן לאור העובדה שהיה צורך בפירוק שיתוף והן לאור העובדה שהמוריש רשם את שם הנתבעים ללא תעודות זיהוי. העיכובים גרמו לכך שהרישום הושלם רק ביום 30.1.11.
התובעים שילמו סך של 155,000$ בלבד למרות שהתגוררו בבית משנת 2007. בפרק הזמן שחלף היתה ירידת שער דולר ולכן סוכם עם התובעים שישלמו את הסך של 16,000 ₪. משהסכימו התובעים לסכום זה אין כל מקום לטענתם שנגרם נזק.
לטענתו לא נגרם כל נזק לתובעים.

5. ההליכים בבית המשפט:
הצדדים ניסו להגיע במהלך השנים להבנות שייתירו הצורך בשמיעת תיק זה.
לאחר שהתנהלו הליכים בין הצדדים בסופו של יום נרשמה הדירה על שם התובעים.
בדיון שהתקיים ביום 11.3.15 הסכימו הצדדים לסכם טענותיהם ללא ניהול הליך הוכחות.

6. העובדות העולות מן המסמכים הינן כדלקמן:
הנכס היה רשום על שם המנוח אברם קליין, כאשר הנתבעים מס' 2 – 3הינם יורשיו.
התובעים שילמו ביום חתימת ההסכם 2.1.07 סך של 50,237 דולר למוכרים אשר הופקד אצל נתבע מס' 1.
יום למחרת החתימה ביום 3.1.07 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים בלשכת רישום המקרקעין.
ביום 29.1.07 שולם על ידי התובעים סך של 40,000 דולר. (קיים אישור נתבע מס' 1 בדבר קבלת השיק מיום 22.2.07).
ביום 24.1.08 הועבר סכום של 65,000 דולר על חשבון התמורה לחשבון נתבע מס' 1.
התובעים קיבלו החזקה בנכס ביום .1.3.07
המוכרים נרשמו כבעלי הנכס בלשכת רישום המקרקעין רק בסוף חודש ינואר 2011.
ביום 17.2.08 התובעים העבירו סך של 117,357.50 ₪ לנתבעת מס' 2 – שרית קלין וסך זהה לנתבע מס' 3.
כן הועבר סך של 16,000 ₪ בשיק בנקאי לנתבע מס' 1.

7. דיון משפטי:

בהסכם בין הצדדים נקבע שצד שיפר ההסכם הפרה יסודית ישלם לצד השני סך של 20,000 דולר.
האם מגיע לתובעים סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם?

בסעיף 2.1 להסכם נקבע שהמוכרים ירשמו כבעלי הנכס תוך 40 יום מיום החתימה על ההסכם, כאשר במידה ולא ימציאו לרוכשים אישור רשם המקרקעין על הרישום יחולו הוראות סעיף 5 וסיעף 9.2 להסכם.
סעיף 9.2 להסכם המכר בין הצדדים קובע שיש לשלם סכום של 50,000 דולר בלבד . לאחר מכן ישולם סך של 130,000 דולר תוך 60 יום ובכפוף לרישום זכויות בעלות בנכס על שם המוכרים.
עם זאת הסעיף קובע שבמידה והמוכר לא יבצע את רישום הבעלות בנכס על שמו יחול האמור בסעיף 5.2 לחוזה לגבי מסירת החזקה כנגד מסירה למוכר של אישור הבנק למשכנתאות של הרוכש.

עיון בהסכם מלמד שאין כל סעיף 5.2. כל שקיים הינו סעיף 5, אשר ככל הנראה הסעיף מפנה אליו, שכן אף סעיף 2.1 מפנה לסעיף 5. סעיף זה קובע שאם המוכר לא ישלים את רישום הבעלות על שמו עד למועד מסירת החזקה אזי כנגד תשלום של 90,000 דולר המוכר ימסור לרוכש החזקה וימציא מכתב של בנק למשכנתאות המאשר למוכר כי הרוכש קיבל הלוואת משכנתא בסך 130,000 דולר לתשלום יתרת התמורה בגין רכישת הנכס וכי הרוכש נתן לבנק הנ"ל הוראה בלתי חוזרת להעברת הסכום למוכר מיד לאחר הרישום.

הווה אומר עיון בסעיפים אלה מלמד שהצדדים להסכם חזו מצב בו במועד העברת החזקה טרם יושלם הליך רישום הבעלות על שם המוכרים וקבעו מנגנון מיוחד להעברת החזקה ללא העברת הזכויות על שם המוכרים.

8. אין מחלוקת שהתובעים שילמו מעבר לסך של 50,000 דולר והדירה לא נרשמה על שם הנתבעים תוך 60 יום.

9. השאלה הראשונה שיש לתת עליה את הדעת הינה האם קיימת הפרת הסכם המכר מצד הנתבעים המזכה בפיצוי המוסכם? איני סבורה כך.
בכל הנוגע לנתבע מס' 1 הוא אינו צד להסכם המכר ועל כן לא ניתן לחייבו בסכום הפיצוי אותו קבעו הצדדים.
באשר לנתבעים מס' 2 ו3 – סעיף 12 להסכם מגדיר הפרה יסודית מהי. עיון בסעיפים המפורטים בסעיף 12 אינו מגלה שקי ים סעיף ובו התחיבות הנתבעים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונים. בסעיף 6 להסכם חלה חובה על הנתבעים להמציא המסמכים והאישורים והם עשו כן. בסעיף 5 כפי שפירטתי לעיל נקבע מנגנון בו עמדו הנתבעים.

מאחר והצדדים בעצמם קבעו מנגנון אחר במצב בו לא יושלם הליך העברת הזכויות על שם המוכרים עד למועד מסירת החזקה, ולא הוכח בפני שהמוכרים לא מסרו את מכתב הבנק כפי שנדרשו, אזי לא הפרו הנתבעים כל סעיף המזכה בתשלום פיצוי מוסכם.

10. מאחר והצדדים קבעו בהסכם שרק הפרת סעיפים מסוימים הינה הפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם איני סבורה שיש מקום לחייב נתבעים מס' 2 ו-3 בתשלום הפיצוי המוסכם, כאשר לא הוכח בפני שהפרו ההסכם הפרה יסודית.

11. השאלה השניה שיש לתת עליה את הדעת הינה האם יש מקום לחיוב הנתבעים בגין העובדה שהנכס לא נרשם על שם המוכרים במשך מספר שנים ולמעשה רק לאחר הגשת התביעה נרשם בסופו של יום הנכס על שם התובעים.

12. חובת נתבעים מס' 2 ו-3 :
סבורני שהנתבעים עמדו בהתחייבויותיהם בהתאם להסכם, אשר כללו המצאת מסמכים וחתימות ככל שנדרשו לצורך העברת הזכויות – ראה סעיף 6 להסכם.
איני סבורה שיש מקום לחייבם. הם פעלו בהתאם להסכם כפי שפירטתי לעיל.

13. נתבע מס' 1 שימש כמנהל עזבון אשר ייצג הנתבעים בהסכם המכר. היה עליו לדאוג לרישום הזכיות בנכס על שם הנתבעים. מאחר וידע הוא שהנכס לא נרשם על שמם חובה היה עליו לעשות כל הבדיקות המתאימות לצורך בחינת אפשרות הרישום.
14. טוען הנתבע לחסמים שמנעו הרישום. כן טוען שהיה ברור שהליך הרישום יארך זמן רב.
לטענתו בשנת 2005 נפטר המנוח אברהם קליין והוריש זכויותיו בחמישה נכסים שבבעלותו לנתבעים מס' 2 ו3 שהינם אחייניו. הנתבעים דרשו שיערך פירוק שיתוף כאשר כל אחד מהם ייקבל שני בתים, ואילו הבית החמישי- נשוא תיק זה יימכר לצד ג' בבעלות משותפת שלהם.
משכך התקשרו הנתבעים עם התובעים ביום 2.1.07 למכירת בית זה תמורת הסך של 220,000 דולר.
היה ברור לצדדים שהזכויות טרם נרשמו על שם המוכרים בלשכת רישום המקרקעין ועל כן נקבע מנגנון למקרה בו לא יצליחו המוכרים להרשם כבעלי הנכס עד למועד מסירת החזקה.
לאחר חתימת ההסכם הוא פעל לרישום אולם נתקל במספר בעיות. היה צורך לייחוד זכויות ורישום הסכמי הפירוק והשיתוף בחלקה. היה צורך לזיהוי המוכרים, היה צורך לקבל אישורי מיסים מתוקנים. הנתבעים לא זכרות בצוואה במספרי הזיהוי שלהם אלא בשמם בלבד, לכן היה צורך בהליך זיהוי.
רק ביום 30.1.11 הושלמו כל ההליכים והנכס נרשם על שם הנתבעים.

15. אם אכן היה ברור שהליך הרישום יארך זמן רב מדוע לא צוינה עובדה זו במפורש בה סכם שבין הצדדים. מדוע צוין פרק זמן של 40 יום לרישום. אומנם נקבע מנגנון במצב בו לא ירשם הנכס בפרק זמן זה, אולם עדיין עו"ד הוא שבחר להקציב זמן כה קצר לרישום, שכן הוא ניסח הוראות ההסכם.

16. מסיכומי נתבעים מס' 2- 3 אשר לא נסתרו עולה שכל ההערכות ביחס למועדים שיידרשו לקבלת אישורים והעברת הזכויות נעשו על ידי נתבע מס' 1 ללא כל תיאום עם הנתבעים. לא קיבלתי ממנו כל הסבר לכך. יכול היה לקבוע פרק זמן ארוך יותר . כאשר לא עשה כן בזמן סביר ס בורני שהתרשל ולא פעל כפי שמצפים אנו מעורך דין מקצועי, כאשר רישום הנכס של שם הנתבעים התארך למשך מספר שנים ולא ניתן לקבוע שעסקינן בזמן סביר.

17. טוען הנתבע בסיכומיו שהתובעים היו מיוצגים וכי כל הקשיים בביצוע הרישום היו צריכים להיות נהירים להם. הנתבע לא הגיש כל הודעת צד ג' כנגד עורכת הדין שייצגה את התובעים בענין. כן לנתבע כפי שקבעתי קיימת אחריות מכח היותו עו"ד אשר הוטל עליו לדאוג לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעים כאשר מצפים אנו שיעשה זאת בזמן סביר והגיוני.

18. מנגד יש לזכור שהתובעים קיבלו החזקה בבית בשנת 2007 כאשר השלימו כ- 70% מסכום התמורה, כפי שפורט בסעיף 26 לתצהיר נתבע מס' 1, אשר לא נסתר. רק בחודש פברואר 2007 השלימו את יתרת התשלום לאחר שהמוכרים נרשמו כבעלי הזכויות. דהיינו, התובעים נהנו וקיבלו חזקה בבית למרות שלא שילמו את מלוא התמורה. עוד טען הנתבע שלא נגרמו לתובעים כל נזקים שכן שער הדולר ירד למעשה ולכן אף הסכימו לשלם סך נוסף של 16,000 ₪.

19. אין מחלוקת שהתובעים לא שילמו את מלוא התמורה אולם קיבלו חזקה בבית.

20. באשר לתשלום הסך של 16,000 ₪, לאור העובדה ששער הדולר ירד בתקופה זו הוסכם בסופו של יום שהתובעים ישלמו סך נוסף של 16,000 ₪. דהיינו, התובעים הסכימו לשלם הסך בגין "גמר חשבון" כפי שהגדירה זאת באת כחם עו"ד שולמית מכלוף (ראה מכתבה מיום 17.4.11), ולא הביעו כל מחאה לעניין התשלום או לעניין העדר הרישום אותה עת.

21. עוד עלה מסיכומי נתבע מס' 1 שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הנתבע אזי התובעים רכשו את הבית במחיר נמוך ממחיר השוק (ראה סעיף 1 לסיכומים). עובדה זו לא נסתרה.

22. מהו נזק התובעים:
הוצאות התובעים לאור אי הרישום- לטענת התובעים נגרמו להם נזקים רבים, כך למשל שילמו שכר טרחה עו"ד מכלוף לאור טיפולה בתיק במשך מספר שנים. כך שילמו את שכ"ט עו"ד עבור הגשת תביעה זו. כך פרעו את המשכנתא אותה חשבו לגורר למימון רכישת הנכס, וכן שילמו את תשלומי המשכנתא במשך שנתיים נוספות. כן נאלצו לקחת הלוואות בתנאים טובים פחות מבני משפחתם על מנת לממן התשלומים עבור הנכס. שילמו פעמים לשמאי מקרקעין לצורך אישור משכנתא. התובעים העריכו הוצאות אלה בסך 65,000 ₪.

23. התובעים לא צירפו כל ראיות הן על התשלומים ששילמו לעו"ד מכלוף, על תשלומי המשכנתא, על הלוואות שלקחו, לכך למרות שיכולים היו לעשות כן.

24. מנגד ולכך אין מחלוקת התובעים קיבלו הזכויות בנכס והחזקה לפרק זמן העולה על שלוש שנים כאשר השלימו רק 70% מהתמורה. את יתרת התמורה שילמו רק ביום 17.2.11. כאשר קבעתי שהנתבעים מס' 2 ו 3 אינם אחראים כלל לנזק התובעים.

25. אובדן הזדמנות למכור את הנכס. לא הוכח כלל בפני שהתובעים ביקשו למכור את הנכס וכי לא יכלו היו לעשות כן למרות הרישום. עובדה היא שאף הם רכשו הנכס ללא הרישום ועל כן יכול והיו יכולים לעשות כן. התובעים לא הביאו תצהירים של קונים עתידים ומשכך לא הוכיחו טענתם זו.

26. פיצוי בגין ניהול מו"מ שלא בתום לב – איני סבורה שהוכח שהמשא ומתן נוהל על ידי הנתבעים בחוסר תום לב שכן נושא הרישום בסופו של יום הוסדר. הם ירשו הנכס ולא היתה כל בעיה בענין זה. כן בהסכם שבין הצדדים כפי שפירטתי לעיל חזו הצדדים מצב בו הנכס לא ירשם על שם הנתבעים למרות שמלוא התמורה תשולם על ידי התובעים ומשכך ברור הוא שהתובעים היו מודעים למצב זה, כאשר הנכס טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעים. לא הוכח כלל בפני שהנתבעים ניהלו המו"מ שלא בתום לב.

נתבע מס' 1 לא היה כלל צד להסכם המכר ומשכך לא ניתן לטעון כנגדו לניהול המו"מ שלא בתום לב. אף לגופו של ענין לא התרשמתי שבהיותו בא כח הנתבעים פעל בחוסר תום לב כלפי התובעים.

27. באשר לעוגמת הנפש, אין ספק שנגרמה לתובעים עוגמת הנפש מכך שהדירה לא נרשמה על שמם בניגוד למוסכם. לאור קביעתי לעיל כי נתבע מס' 1 התרשל ובהתחשב בכל האמור לעיל סבורני שיש מקום להעמיד סכום זה בגובה של
10,000 ₪.

28. סכומי ההודעות לצד ג'. בהודעות לצד ג' תובעים הנתבעים למעשה מעו"ד את נזקיהם הם. ההודעה לצד ג' יונקת מהותה מהתביעה העיקרית. הנתבעים אינם יכולים לתבוע סכומים נוספים מעבר לאלה שנתבעו על ידי התובעים בתביעה זו במסגרת ההודעה לצד ג', והיה עליהם להגיש תביעה שכנגד נגד עו"ד נתבע מס' 1 בגין נזקיהם הם אם סברו שנגרמו להם נזקים.

29. לאור כל האמור לעיל על נתבע מס' 1 לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ וכן הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין.
כן ישלם אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים. לאור הסכום הנמוך שנפסק יחסית לסכום התביעה אין צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ג' כסלו תשע"ו, 15 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.