הדפסה

רע"א 8571/15 אורי קרמזין נ. רבקה ליס

החלטה בתיק רע"א 8571/15

בבית המשפט העליון

רע"א 8571/15

לפני:
כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין

המבקש:
אורי קרמזין

נ ג ד

המשיבים:
1. רבקה ליס

2. רחל ליס

3. יאיר קוטלר

4. שרית חי

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטות וילנר, למלשטרייך-לטר ונאות-פרי) בע"א 51280-04-15 וע"א 48713-05-15 מיום 18.11.15

בשם המבקש: עו"ד שמעון רביב

החלטה

א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטות וילנר, למלשטרייך-לטר ונאות-פרי) בע"א 51280-04-15 וע"א 48713-05-15 מיום 18.11.15, שבגדרו התקבלו באופן חלקי ערעורי הצדדים על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופטת קלמפנר-נבון) בת"א 21410-10-11 מיום 12.4.15. במוקד הבקשה זכויותיו של המבקש כדייר מוגן בבנין בחיפה.

רקע

ב. הבנין מושא הבקשה נבנה על ידי אייזיק ליס המנוח, סבו של המבקש. זכויות החכירה בבנין היו מוקנות לארבעת ילדיו של אייזיק ליס בחלקים שוים: משה ליס, יוסף ליס, צבי ליס ולאה קרמזין (אמו של המבקש), עליהם השלום. ביום 28.5.04 נחתם לבקשת בנותיו של משה ליס, אשר נטל על עצמו את ניהול הבנין, מסמך שלפיו לאה קרמזין ורונית לאוטמן-רימון (בתה של לאה קרמזין), נותנות הסכמתן למכירת הבנין בשלמותו (להלן מסמך ההסכמות). כיום אין חולק כי לאה קרמזין לא חתמה על המסמך אלא בשמה חתמה בתה, שכן ככל הנראה במועד זה מצבה הבריאותי של לאה לא אפשר לה לחתום על ההסכם או ליתן ייפוי כוח לחתום בשמה. ביום 14.6.04 נחתם זכרון דברים למכירת הבנין כשהמוכרים הם משה ליס, לאה קרמזין ויורשי שני האחים האחרים. בנותיו של משה ליס חתמו על המסמך בשם כל בעלי הזכויות, וזאת "עפ"י ייפוי כוח נוטריוני מיום 30.4.03 ועפ"י ההסכמים מיום 28.5.04". הקונה היתה שרית חי (המשיבה 4). ביום 11.8.04 נחתם הסכם מכר למכירת הבנין, והקונים הם שרית חי, אסף גפן ויצחק דוד. נוכח העובדה כי לאה קרמזין לא חתמה על הסכם המכר, בוטל ההסכם בין המוכרים ליצחק דוד בפסק דין הנותן תוקף להסכם פשרה בין הצדדים (ה"פ (חיפה) 185/06), כן נחתם הסכם פשרה עם אסף גפן (ה"פ ((ת"א) 1013/07)). לשלמות התמונה יצוין, כי בסוף שנת 2014 נרשמה שרית חי כבעלת זכויות החכירה בשלושה רבעים מן הבנין, לאחר שחתמה על מספר תוספות להסכם מול משפחות יוסף, צבי ומשה ליס.

ג. לאה קרמזין נפטרה ביום 14.5.07. את חלקה בבנין (רבע) ירשו המבקש (חמש שישיות) ובנה השני, דן קרמזין (שישית). רונית לאוטמן- רימון הסתלקה מירושת אמה לטובת אחיה. המבקש תפס אף חזקה במספר חלקים בבנין שיכונו להלן חנות קרמזין והשטח הנוסף, חנות רימל וחנות כהן. בשנים 2004-2002 לא שולמו על ידי המבקש דמי שכירות בעבור שטחים אלה, ובשנים 2006-2005 העביר המבקש סכום כולל של 18,514 ₪ כדמי שכירות. החל משנת 2007 ועד הגשת התובענה לא שילם המבקש דמי שכירות בעבור החלקים שהוא מחזיק.

פסק דינו של בית משפט השלום

ד. המשיבים הגישו תביעה כנגד ילדיה של לאה קרמזין ועתרו לפינוי המבקש מכל החלקים בבנין שבהם הוא מחזיק, לתשלום דמי שכירות בגין השימוש שעשה משך שנים בשטחים אלה, וכן לפירוק שיתוף בבנין. בית משפט השלום קבע כי המבקש אינו דייר מוגן בחנות קרמזין ובשטח הנוסף לה. באשר לחנות רימל נקבע, כי המבקש רכש זכויות דיירות מוגנת מבעלי הזכויות בבנין ב-70% משטח החנות, וזאת בהתאם להסכם מיום 4.4.84 בין המבקש לבעלי הבנין האחרים (שלושת האחים). לגבי 30% הנותרים נדחו טענות המבקש, ונקבע כי לא הוכח שהוא דייר מוגן. באשר לחנות כהן נקבע, שזכויותיו של המבקש כבר רשות מוטלות בספק, ומכל מקום אין ענייננו בדיירות מוגנת. בית המשפט חייב את המבקש בדמי שכירות לתקופה של שבע שנים קודם להגשת התובענה, תוך ניכוי הסכומים שכבר שילם. עוד נקבע כי יש להורות על פינוי המבקש מכל השטחים המוחזקים על ידיו בבנין, ואף נדחתה טענתו לסעד מן הצדק, נוכח הימנעותו מתשלום דמי שכירות ועקב פלישתו לחלקים נוספים בנכס. כן הורה בית המשפט על פירוק השיתוף בבנין, באמצעות מכירה וחלוקת התמורה בהתאם לזכויותיו של כל אחד מבעלי הבנין, בין היתר נוכח העדר הסכמה בין הצדדים ביחס לניהול הבנין וההוצאות הנובעות מכך. תובענה שהוגשה כנגד דן קרמזין (אחיו של המבקש), נדחתה בנימוק משכתב התביעה אינו מגלה כנגדו עילה. כן נדחתה תביעה כנגד רונית לאוטמן-רימון, בטענה כי זייפה את חתימת אמה על הסכם המכר ועל ייפוי הכוח למכירת זכויותיה בנכס, ולכן לא הושלמה רכישת הנכס על ידי המשיבה 4, בנימוק שגם אלמלא הפגם שנפל בהסכם המכר, במסמך ההסכמות, בין אם החתימה על גביו זויפה ובין אם לאו, לא היה משום ייפוי כוח להתחייב ולחתום בשמה של לאה קרמזין. עוד נדחתה הודעת צד ג' כנגד בנותיו של משה ליס ועורכי הדין שטיפלו בהליך מכירת הבנין. לבסוף נדחתה התביעה שכנגד שהגיש המבקש למתן חשבונות ולסעד כספי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

ה. על פסק הדין הוגשו ערעור על ידי המבקש וערעור שכנגד על ידי המשיבים. בית המשפט המחוזי קיבל באופן חלקי את ערעור המבקש וכן את ערעור המשיבים. באשר לחנות קרמזין נקבע, כי הוכחה דיירותו המוגנת של המבקש בחלק זה של הבנין. נקבע, כי עלה בידי המבקש להוכיח קיומם של יחסי שוכר-משכיר בין הוריו לבין הבעלים האחרים בבנין, ודי בהסכם שעל פיו רכש המבקש מבעלי הזכויות בבנין 70% מחנות רימל, ושבו צוין כי חנות קרמזין הושכרה להורי המבקש, כדי שהמבקש ייצא כדי חובת ההוכחה. הוסבר, כי יחסי שכירות אלה הקנו להורי המבקש מעמד של דיירים מוגנים מכוח הוראת סעיף 9 לחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972, הקובעת כי "נכס שביום כ"ו באב התשכ"ח (20 באוגוסט 1968) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח". מסקנה זו תמך בית המשפט אף בעדות בתו של משה ליס. הוסבר, כי משאמו של המבקש היתה דיירת מוגנת בנכס, המבקש אשר עבד עמה, אף הוא בעל מעמד של דייר מוגן. אשר לחנות רימל נקבע, כי לא עלה בידי המבקש להוכיח כי הוא מחזיק כדייר מוגן ב-% 30 הנותרים, וכי שילם בעבורם דמי מפתח. אשר לפינוי המבקש, נקבע, כי אף שלמשיבים קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, שעניינו דייר שלא שילם את דמי השכירות, שורת הצדק מחייבת להעניק למבקש סעד מן הצדק ולהימנע מפינוי הנכס מאותם שטחים שבהם המבקש מחזיק בדיירות מוגנת בכפוף לתשלום פיצויים (חנות קרמזין, לא כולל השטח הנוסף ו-70% מחנות רימל). הוסבר, כי חנות קרמזין הוחזקה בדיירות מוגנת שנים רבות בידי הוריו של המבקש ולאחר מכן בידי המבקש, וכך גם 70% מחנות רימל. כמו כן נאמר, כי העובדה שלמשיבים חובות כלפי המבקש אשר מקורם ברווחים שהופקו מהשכרת הבנין, וכי פניותיו של המבקש לדו"ח המפרט את ההוצאות והתקבולים ביחס לבנין, ודרישותיו לקבלת חשבוניות מס כנגד ההמחאות שהעביר לא נענו – מהוה שיקול ממשי למתן סעד מן הצדק. הוסף בהקשר זה, כי בעלי הבנין חתמו על הסכם המכר בידיעה שחתימתה של לאה קרמזין נעדרת ממנו, וגם לכך משקל. כן באו הצדדים להסכמה לעניין מסמכים רלבנטיים שעניינם חשבונות וסכומי הכנסות מן הבנין.

ו. על אף האמור, נוכח ההפרה הממושכת של הסכם השכירות על ידי המבקש, חויב בפיצויים בגובה 45,000 ₪. אשר לחנות כהן, השיב בית המשפט המחוזי את התיק לבית משפט השלום לשם הכרעה בשאלה האם היה המבקש בר רשות בנכס. כן הושב התיק לשם בחינת האפשרות לפירוק שיתוף בעין. צוין, כי לא הונחו בפני בית משפט השלום מלוא הנתונים הרלבנטיים על מנת לקבוע שהדרך הטובה ביותר בנסיבות העניין היא מכירת הבנין. אשר לערעור המשיבים, שעניינו פסיקת ריבית והצמדה, תשלום דמי שימוש וזקיפת סכומים ששילם המבקש לחובות עבר, הורה בית המשפט על עריכת חישוב חובו של המבקש בהתאם לחוות דעת שמאי ותוך פסיקת הפרשי הצמדה וריבית. כן הורה לבית משפט השלום להשלים את פסק דינו לעניין דמי השימוש שבהם חייב המבקש בגין שימוש בחניית הבנין.

הבקשה
ז. לטענת המבקש, קיימת הצדקה למתן רשות ערעור, בין היתר בשאלות מהן החובות המוטלות על בעלים חדש אשר רכש את הזכויות בחלק הארי של בנין כלפי השוכרים המוגנים, והאם ניתן לקזז חוב בגין דמי שכירות מוגנים מרווחים המגיעים לשוכר בעבור חלקו ברווחים מכוח היותו אחד הבעלים של הזכויות בבנין. עוד נטען, שהמשיבים מנועים מלטעון כי המבקש אינו דייר מוגן בכל חלקי החנות, ולא רק בחנות קרמזין, בין מטעמי התיישנות ושיהוי, ובין מפאת התנהגות המתייחסת למבקש כאל דייר מוגן. כן נטען, כי לא התקיים דיון באשר למהותו של השטח הנוסף. עוד נטען, כי חנות רימל נרכשה בדמי מפתח בשנת 1984 וחוברה לחנות קרמזין, ובגין החנות המאוחדת שולמו דמי השכירות המוגנים. הוסף, כי שגה בית המשפט שעה שהתעלם מן הרווחים שהמבקש היה זכאי להם כאחד מבעלי הבנין, ואשר עולים על דמי השכירות שאותם הוא חב. צוין בהקשר זה, כי משסירבו בעלי הנכס ליתן למבקש חשבוניות מס בגין תשלומיו, פטור הוא מהמשך תשלום דמי שכירות; בהעדר חובה לשלם דמי שכירות לא היה מקום אף לחייבו בפיצויים. כן נטען כי היה מקום להתערב בגובה ההוצאות שנפסקו כנגד המבקש. לשלמות התמונה אוסיף, כי ביום 27.1.16 צורפה לבקשת רשות הערעור בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי, עד להחלטה סופית בבקשה דנא.
הכרעה

ח. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת, והמקרה שלפנינו אינו בא בגדרי אלה כל עיקר, הגם שבא כוחו המלומד של המבקש ניסה להעטות אדרת עקרונית על חלק מן הנושאים שבמחלוקת. בסופו של יום, עסקינן בסוגיה התחומה לבעלי הדין בלבד נוכח נסיבותיו של המקרה. יתר על כן, הבקשה, רובה ככולה, מופנית כנגד ממצאי עובדה, ובידוע הוא כי ככלל אין בית משפט של ערעור נוטה להתערב באלה אלא במקרים חריגים (ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ (2005); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)), לא כל שכן כשהמדובר בבקשת ערעור בגלגול שלישי. היו למבקש שני ימיו השיפוטיים בזכות, ואין המקרה מצדיק להוסיף עליהם. אזכיר לגופם של דברים, כי בית המשפט המחוזי הלך כברת דרך לקראת המבקש, משעל אף קיומה של עילה לפינוי - שכן המבקש פלש לשטחים לא לו ולא שילם דמי שכירות - איפשר לו להיוותר בנכס, בנימוק של הגנה מן הצדק. לבסוף, אשר לטענת המבקש בדבר ההוצאות שהוטלו עליו, כידוע, בית משפט של ערעור לא ייטה להתערב בפסיקת הוצאות ושיעורן אלא במקרים חריגים, כל שכן בגלגול שלישי (רע"א 4917/13 פלונית נ' פלונית (2013)).

ט. אין בידי איפוא להיעתר למבוקש, ממילא מתייתרת גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

ניתנה היום, ‏י"ז בשבט התשע"ו (‏27.1.2016).

המשנה לנשיאה

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15085710_T01.doc רח
מרכז מידע, טל' 077-XXXX333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il