הדפסה

רע"א 4236/14 מקס לנקרי נ. אורלי שי

החלטה בתיק רע"א 4236/14

בבית המשפט העליון

רע"א 4236/14

לפני:
כבוד השופט א' רובינשטיין

המבקש:
מקס לנקרי

נ ג ד

המשיבה:
אורלי שי

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי באר שבע (השופט א' לאגו) מיום 04.05.2014 בתיק עא 060391-01-14

החלטה

א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (השופט א' ואגו) בע"א 60391-01-14 מיום 4.5.14, בגדרו התקבל ערעור המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום באשדוד (הרשמת הבכירה ע' גיא) בתא"מ 26320-09-12 מיום 8.12.13. עניינה של הבקשה – זכאותו של מתווך לדמי תיווך בעקבות מכירת דירתו של המבקש.

רקע והליכים

ב. ב-7.6.11 חתמו המבקש והמשיבה – מתוכחת – על הסכם הזמנת שירותי תיווך למכירת דירת המבקש ברחוב הרי גולן 11/47 שבאשדוד. בין הצדדים נחתם הסכם בלעדיות לפיו בתקופה שבין ה-7.6.11-7.11.11 תבצע המשיבה פעולות שיווק לצורך מכירת הדירה, ובתמורה לכך תקבל 2% מסכום המכירה כדמי תיווך. בתקופה זו ביצעה המשיבה מספר פעולות פרסום, ביניהן תליית שלט באזור הדירה ופרסום בעיתונים.

ג. במהלך תקופת הבלעדיות פגש המבקש, לגרסתו באקראי, זוג אשר הביע עניין בקניית דירתו (להלן הרוכשים), אולם משלא הצליחו להגיע להסכמה על המחיר נפרדו דרכיהם. חודש לאחר מכן פנו אליו הרוכשים בשנית, ומשנראה היה שניתן להגיע להסכמות, עידכן המבקש את המשיבה, ונקבעה פגישה משולשת בין המשיבה, המבקש והרוכשים. בפגישה זו התעוררה מחלוקת בין הרוכשים למשיבה, אשר התעקשה על כך שהרוכשים ישלמו לה דמי תיווך, ואילו הם טענו שאין הם מחויבים לשלם לה דבר, כי לא השתמשו בשירותיה לשם מציאת הדירה, אלא הגיעו אליה בעצמם. על מנת "לסגור את העסקה" הציע המבקש לשלם בעבור הרוכשים חלק מדמי התיווך, אך המשיבה סירבה להתפשר והתעקשה על מלוא 2% דמי התיווך, דבר שמנע בסופו של דבר את השלמת העסקה באותו שלב.

ד. לקראת סוף תקופת הבלעדיות נעשה ניסיון נוסף של המשיבה למכור את דירתו של המבקש אך גם ניסיון זה כשל, וכך תמה תקופת הבלעדיות מבלי שהצליחה המשיבה למכור את הדירה. בשלב זה פנה המבקש לרוכשים והציע להם לרכוש את הדירה. משהמשיבה לא הייתה עוד בתמונה, לא התעוררה המחלוקת ביחס לדמי התיווך שעל הרוכשים לשלם, ולכן העסקה צלחה, והמבקש מכר לרוכשים את דירתו ב-22.11.11 (כשבועיים לאחר תום תקופת הבלעדיות) בסכום של 1,000,000 ₪. משהתברר למשיבה קיומה של עסקת המכר, הגישה תביעה לסכום קצוב על פי סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ 01-XX771-12-2, כנגד המבקש, לקבלת דמי תיווך כלהלן: 2% דמי התיווך על מכירת דירתו על פי ההסכם שנכרת ביניהם, ו-2% נוספים כפיצוי מוסכם וכפיצוי הסתמכות, משנטען שהפר את הסכם הבלעדיות, ועל כן נשללה מהמשיבה גם עמלת התיווך שיכולה הייתה לקבל מהרוכשים. סך כל סכום התביעה היה 46,400 ₪. המבקש הגיש התנגדות, והדיון הועבר לבית משפט השלום.

הליכים משפטיים קודמים

ה. בפסק דינו של בית משפט השלום נדחתה תביעת המשיבה לקבלת דמי תיווך. בית המשפט הפנה לסעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, אשר מגדיר שלושה תנאים נדרשים לצורך קביעת זכאותו של מתווך לדמי תיווך:
14(א): מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

בענייננו, ובהסתמך על סעיף 14(א)(3), קבע בית המשפט כי בהתעקשותה של המשיבה באותה פגישה משולשת, לקבל דמי תיווך כפולים – הן מהמשיב הן מהרוכשים –הפרה את חובת הנאמנות, ההגינות ותום הלב שלה כלפי המשיב, ובכך ניתקה קשר בין פעולות התיווך שביצעה לבין הרכישה. לפיכך קבע בית המשפט, כי אף שהוא מקבל את טענת המשיבה, לפיה הרוכשים הגיעו לדירה כתוצאה מפעולות התיווך שלה, לא ניתן להגדירה כגורם היעיל בעסקה, בשל פעולותיה המכשילות, ולכן אין היא זכאית לקבל דמי תיווך בעבור עסקה זו. בית המשפט חייב את המשיבה בהוצאות ושכר טרחה בסכום של 6,000 ₪.

ו. על פסק דין זה של בית משפט השלום הגישה המשיבה ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעורה טענה כי שגה בית משפט השלום משקבע כי היה עליה לוותר על עמלת התיווך שהגיעה לה מהרוכשים כדי לסגור את העסקה, ולכן טעה כאשר קבע כי אין מגיעים לה דמי תיווך מעסקה זו. בפסיקתו, קיבל בית המשפט המחוזי חלקית את ערעור המשיבה, וקבע כי על המבקש לשלם את 2% דמי התיווך המגיעים לה על פי הסכם הבלעדיות שנכרת ביניהם, גם אם הערימה קשיים על חתימת ההסכם בשל רצונה בעמלה מקבילה. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על סעיף 4 סיפא להסכם הבלעדיות, בו התחייב המבקש לשלם דמי תיווך למשיבה גם "אם נמכור את הנכס בתום תקופת הבלעדיות בכל זמן שהוא לרוכש שהופנה אלינו כתוצאה מפעילותכם כאמור לעיל". לפיכך, ונוכח הסתמכותו של בית המשפט המחוזי על הקביעה העובדתית של בית משפט השלום, לפיה הרוכשים הגיעו לדירת המבקש כתוצאה מפעולות התיווך של המשיבה, קבע המחוזי כי המשיבה זכאית לדמי תיווך מהמבקש. בית המשפט המחוזי תמך יתדותיו בהסדר ההסכמי, וקבע כי בין "שהמערערת (המשיבה עתה) הייתה גורם יעיל, ובין שבגלגול הראשון של המו'מ דווקא חיבלה התעקשותה ומנעה סגירת העסקה, זכאותה לדמי התיווך נשענת על הוראה חוזית." ועוד, נקבע כי גם אם יתכן שבמישור העסקי לא היתה התנהלות המשיבה מיטבית, אין בכך כדי להשליך על זכותה לדרוש את המגיע לה לפי ההסכם, ואין לראות בכך פעולה שלא בתום לב או בהגינות. ואולם, ומשלא מצא בית המשפט המחוזי בסיס חוזי או אחר לחייב את המבקש בתשלום עמלת התיווך שנדרשה מהרוכשים, קיבל את ערעור המשיבה חלקית וקבע כי על המבקש לשלם רק את חלקו בדמי התיווך – מחצית מסכום התביעה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק. עוד, ביטל בית המשפט את ההוצאות ושכר הטרחה שקבע בית משפט השלום לחובת המשיבה, ופסק לחובת המבקש שכר טרחה והוצאות; בסך הכל נפסקו 23,300 ₪ שהם דמי התיווך, ו-20,000 ₪ שכר טרחה והוצאות.

הבקשה

ז. כלפי פסק דין זה של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות הערעור שלפנינו. ראשית, טוען המבקש כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר הפחית מאחריותה של המשיבה בהיותה הגורם המכשיל בעסקה. לטענתו עצם העובדה שזו לא תרמה לקידום העסקה אלא הכשילה אותה בהתעקשותה לקבל דמי תיווך מהרוכשים, מלמדת כי אין היא זכאית לקבל דמי תיווך אף ממנו. שנית, טוען המבקש כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר לא הכיר בכך שהתנהלותה של המשיבה הייתה חסרת תום לב, וכי לא החיל עליה את חובת האמון המוגברת החלה על מתווכים. שלישית, טוען המבקש כי טעה בית המשפט המחוזי משלא נתן דעתו לחולשתו ותמימותו, אשר נוצלה על ידי המשיבה, עת תומרן לפעולות אשר כל מטרתן הייתה להשיג דמי תיווך כפולים בעבור המשיבה. רביעית, טוען המערער כי שגה בית המשפט המחוזי משהתערב בממצאי העובדה שנקבעו על ידי בית משפט השלום, שהרי בשגרה התערבות מעין זו אינה נעשית. חמישית, טוען המבקש כי טעה בית המשפט המחוזי משלא החיל את הוראות חוק המתווכים במקרקעין, אלא את הוראות הסכם הבלעדיות שנכרת בינו ובין המשיבה בלבד. לטענת המבקש בעשותו כך העניק בית המשפט המחוזי לסעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין מעמד דיספוזיטיבי, לפיו יכולים מתווך ומוכר דירה להתנות ביניהן כי המתווך יזכה לדמי תיווך גם אם כלל לא הייתה לו נגיעה לעסקת המכר. לבסוף, טוען המבקש כי שגה בית המשפט המחוזי משקבע כי עליו לשלם למשיבה הוצאות ושכר טרחה בסך 20,000 ₪.

תגובת המשיבה

ח. בהחלטה מיום 1.9.14 נשאלה המשיבה, בלי הבעת דעה מצדי לעיצומו של ענין, אם נכונה היא למחול על מחצית ההוצאות שקבע בית המשפט המחוזי, ובהיעדר הסכמה, תשיב לבקשה. המשיבה לא הסכימה, ובתגובתה טוענת היא, כי צדק בית המשפט המחוזי משקבע כי היא זכאית לדמי תיווך מעסקת המכר בין המבקש ובין הרוכשים. זאת נוכח העובדה ששני בתי המשפט הקודמים קבעו כי פעולות המשיבה הן אשר הובילו למפגש שבין המבקש והרוכשים. עוד טוענת המשיבה כי התנהלותה, משהתעקשה לקבל דמי תיווך אף מהרוכשים, אינה סותרת את חובת ההגינות שלה ובוודאי אינה עולה לכדי התנהלות חסרת תום לב, שכן אין זה נכון לצפות ממתווך לוותר על עמלת התיווך המגיעה לו. במקרה דנא, לטענת המשיבה, אין ספק כי מגיעה לה גם עמלת תיווך מהרוכשים, שכן אלה הגיעו כפועל יוצא של פעולות השיווק שלה. לבסוף, טוענת המשיבה ביחס לפסיקת ההוצאות ושכר הטרחה, כי נוכח העובדה שמדובר בפסיקת הוצאות על שני דיונים שונים בשתי ערכאות שיפוטיות שונות, אין מדובר בסכום חריג או יוצא דופן.

הכרעה

ט. לאחר עיון בבקשה ובתגובת המשיבה, סבורני כי אין להיעתר לעיקרה; אולם יש להפחית את גובה ההוצאות אשר הושתו על המבקש בבית המשפט המחוזי. הלכה היא כי בית משפט זה ידון בבקשות רשות ערעור בגלגול שלישי כאשר אלה מעלות שאלות משפטיות עקרוניות החורגות מעניינן הקונקרטי של הצדדים; ודוק, לא די בשאלות תיאורטיות, אלא כאלה אשר הדיון בהן מתבקש לשם הכרעה בעניין הקונקרטי (ראו המ' 71/52 מיקא נ' נתנזון פ"ד ז(2) 1155 (1953); רע"א 9636/08 המועצה הדתית ראש העין נ' עודד שמריה (2009)).

י. בענייננו, טוען המבקש כי בית המשפט המחוזי קבע, הלכה למעשה, שסעיף 14 לחוק המכר הוא דיספוזיטיבי, ומשאין הלכה ברורה בעניין זה, מצדיק הדבר התערבותנו בגלגול שלישי (ראו לעניין זה רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר (2010)). אלא, שאין הדבר נדרש להכרעה בענייננו – שהרי כפי שציין בית משפט השלום, ובית המשפט המחוזי לא שינה מקביעתו, נראה כי הרוכשים הגיעו למבקש כתוצאה מפעולות השיווק בהן נקטה המשיבה (ראו פסקה 8 לפסק דינו של בית משפט השלום). ועם זאת, וגם אם בית המשפט המחוזי לא רוה נחת מדרך פעילותה של המשיבה בעסקה, אין מקום להתערב בגלגול שלישי בפרשנות החוזה הפרטיקולרי. מכאן, שאין בקשה זו מעלה שאלה משפטית עקרונית הדרושה הכרעה, גם אם ניתן להבין לאי הנחת של המבקש נוכח השינוי בתוצאה בין שני בתי המשפט. כן ראו גם (ד"ר ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד (מה' 2), תשס"ח-2008, 213).

יא. חרף זאת, סבורני כי ההוצאות אשר השית בית המשפט המחוזי על המבקש בגובה 20,000 ₪ הן גבוהות בנסיבות; זאת, בשים לב הן לכך שהסכום בו חויב המבקש לגופם של דברים הוא 23,300 ₪ בלבד, והן לכך שהתנהלות המשיבה בכל הנוגע לעסקת המכר לא הייתה חפה מקשיים כפי שפורט. על כן, יש להפחית את סכום ההוצאות אשר הושתו על המבקש לכדי 10,000 ₪, חלף הסכום שהשית עליו בית המשפט המחוזי.

יב. בכפוף לאמור בפסקה י"א, אין בידי איפוא להיעתר למבוקש בעיקרו. בנסיבות, אין צו להוצאות בבית משפט זה.

ניתנה היום, ‏ה' בחשון התשע"ה (‏29.10.2014).

ש ו פ ט

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 14042360_T04.doc יש
מרכז מידע, טל' 077-XXXX333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il