הדפסה

רע"א 1711/98 דוד שפי נ. עזבון המנוחה שושנה שדז'ונס...

בבית המשפט העליון

רע"א 1711/98

בפני: כבוד הנשיא א' ברק
כבוד השופטת ד' ביניש
כבוד השופט י' אנגלרד

המבקשים: 1. דוד שפי
2. יהודית הוכדורף

נגד

המשיבים: 1. עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל
2. רבקה שטיינר
3. ישראל שטיינר

בקשת רשות ערעור על פסק דין בית המשפט
המחוזי בחיפה מיום 15.2.98 בתיק ע"א
4298/97 שניתן על ידי כבוד הנשיא מ' סלוצקי
והשופטים ש' פינקלמן, ש' ברלינר

תאריך הישיבה: י"ח בשבט תשנ"ט (4.2.99)

בשם המבקשים: עו"ד נ' פלד

בשם המשיבים: עו"ד יוסף כרמל מילר

פסק-דין

השופט י' אנגלרד:

החלטנו לראות את הבקשה לרשות ערעור כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. הרשות שניתנה מתייחסת לשאלת הפרשנות של סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972- ולשאלת מעמדה של המנוחה שעזבונה הוא המשיב מס' 1 כדיירת מקורית במושכר, כפי שיוסבר בהמשך דברי.

1. השאלה העומדת לדיון נוגעת לזכות לדיירות מוגנת של בני משפחה שהוריהם - שהיו דיירים מוגנים בדירה - נפטרו. הסכסוך הוא בין בעלי הדירה לבין בני המשפחה הטוענים לדיירות מוגנת. לשם הבהרת מהותה של השאלה, הנה מספר הערות מקדימות: חוק הגנת הדייר, מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית. אכנה בהמשך דברי את הראשונים "דיירים מקוריים" ואת האחרונים "דיירים נגזרים". אתחיל דווקא בדיירים הנגזרים, משום שמעמדם קל להגדרה לצורך ענייננו: הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 20 - 26 לחוק הגנת הדייר. הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח.

2. ההבדל בין שני סוגי הדיירים נוגע למקרה שבו הדייר נפטר או חדל להחזיק במושכר. אם הדייר שנפטר או חדל להחזיק הוא בבחינת דייר מקורי, הרי יחולו על הדיירות המוגנת הוראות סעיפים 20 - 26 לחוק הגנת הדייר; אם, לעומת זאת, הוא היה דייר נגזר, הרי ההסדר החל על הדיירות המוגנת קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק. לצורך המקרה שלפנינו, ההוראות השייכות לעניין הן סעיפים 20 ו- 27(1) לחוק הגנת הדייר. והנה נוסחן:

20(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

27. היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;

3. לפני שאדון בשאלות המתעוררות בערעור, מן ההכרח להביא את פרטי המקרה. המערערים הם בעליה של דירה בת שלושה חדרים בחיפה. הדירה הושכרה על ידי אמם של המערערים למנוח אבא שדז'ינסקי ז"ל, אביה של המשיבה מס' 2 (להלן: "המנוח") החל בשנת 1947. המנוח נכנס לדירה עם אשתו, שושנה שדז'ינסקי ז"ל (להלן: "המנוחה") ועם בתו, המשיבה מס' 2 (להלן: "הבת"). יצוין, כי המנוחה לא חתמה על חוזה השכירות ואף לא נרשמה בו. בשנת 1964 נישאה הבת ועזבה את דירת הוריה. המנוח הלך לעולמו בשנת 1988. המנוחה המשיכה להתגורר בדירה. בשנת 1991 חזרה הבת, יחד עם בעלה - משיב מס' 3 - להתגורר בדירה, במטרה לטפל ולסעוד את אמה בחוליה. בתקופה בה התגוררו הבת ובעלה בדירה, לא הייתה להם דירת מגורים אחרת. יצוין, כי האם הלכה לעולמה ביום 12.5.95. בעלי הבית, המערערים, לא ראו בעין יפה את כניסתם לדירה של הבת ושל בעלה. הם פנו באוקטובר 1991 ודרשו את פינויים של הבת ושל בעלה מן הדירה. למרות דרישת הפינוי המשיכו המערערים לקבל שכר-דירה מן המשיבים, וזאת עד לחודש אפריל 1994. במועד זה החזירו המערערים שיק שנמשך ע"י הבת, בטענה שהבת אינה דיירת במושכר. ביום 25.4.94 הגישו המערערים תביעה בבית משפט השלום בחיפה, בה ביקשו את פינויים של המשיבים מן הדירה ודרשו תשלום דמי שכירות ראויים. לאחר פטירתה של המנוחה דרשו המערערים מן המשיבים פעם נוספת לפנות את הדירה.

4. אשוב כעת להוראות החוקיות על רקע עובדות המקרה: השאלה הראשונה היא מה מעמדה של המנוחה בדירה עם מות בעלה. כלומר, האם היא בבחינת דייר מקורי או דייר נגזר? התשובה לשאלה זו היא בעלת חשיבות מכרעת לגבי מעמדה של הבת לאחר פטירת המנוחה. אם המנוחה נחשבה דייר מקורי, הרי בתה הופכת עם מות המנוחה לדייר נגזר על פי הוראות סעיף 20(ב) לחוק; אם, לעומת זאת, המנוחה עצמה הייתה בבחינת דייר נגזר - וזאת מכוח הוראת סעיף 20(א) לחוק - הרי מעמדה של הבת ייקבע כעת על פי הוראות סעיף 27(1) לחוק. וזאת לדעת, התנאים לזכות בדיירות המוגנת אינם זהים בשני המקרים. הדרישות על פי הוראת סעיף 27(1) מחמירות יותר.

5. בכך הגעתי לשאלה השנייה, והיא: מהם התנאים לזכות הדיירות המוגנת במסגרת סעיף 27(1) לחוק, העוסק, כאמור, בדיירות הנגזרת מדיירות נגזרת? ואמנם, שאלה זו נידונה בהרחבה בפסק דינו של בית משפט השלום, מפי סגן הנשיא ר' חרסונסקי, והיא שבה ונדונה גם בערעור לפני בית המשפט המחוזי. יצוין, כי שאלה זו אינה חדשה כלל ועיקר, ובית משפט זה עסק בה בעבר בשורה של פסקי דין. ואמנם, בית משפט השלום הסתמך על ההלכה שנפסקה בע"א 300/65 עזבון מוטילוב ואח' נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4) 73 (להלן: "פרשת מוטילוב") ובד"נ 6/80 גרפינקל נ' פולק, פ"ד לה(1) 200 (להלן: "פרשת גרפינקל"). לפסיקה זו יש להוסיף גם את ההחלטות בע"א 35/62 אנגל נ' הורביץ, פ"ד טז 1515, בע"א 326/72 נכסי בן יהודה 51 תל-אביב בע"מ ואח' נ' גטליכרמן, פ"ד כז(1) 589 (להלן: "פרשת גטליכרמן") ובע"א 38/73 (מחוזי ת"א) בטאט ואח' נ' ברגר, פסקי שכירות יג עמ' 11. כן ראה ד' בר-אופיר, סוגיות בהגנת הדייר (עדכון מס' 2), עמ' /216ה - /216ח.

6. בעקבות פסיקותיו של בית משפט זה גרס בית משפט השלום, וכן גרסו שני שופטים בערעור בבית המשפט המחוזי (השופטים ש' פינקלמן וש' ברלינר), כי הוראת סעיף 27(1) לחוק דורשת מצד הבת, המבקשת לחסות בצל הדיירות המוגנת, את מילוי התנאים הבאים:
(1) היא התגוררה בבית הוריה עם אביה המנוח לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.
(2) בעת פטירת המנוח לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.
(3) היא המשיכה להתגורר בדירה מאז פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה.
(4) בעת פטירת אמה המנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.

7. הדרישה לקיום תנאים אלה היא תוצאה של שילוב ההוראות של סעיף 20 ושל סעיף 27(1) לחוק. המהלך הפרשני הוא הבא: סעיף 27(1) פותח במילים "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22" וקובע בהמשך "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר". מן האמור עולה כי על האדם הטוען לדיירות מוגנת נגזרת לעמוד בשתי מערכות של תנאים והן, במקרה שלנו, הדרישות של סעיף 20(ב) והתנאים הנוספים המנויים בסעיף 27(1). השילוב בין שתי המערכות מעמיד את הדרישה לקיום ארבע התנאים הנזכרים לעיל.

8. לשון ההוראות הנוגעות לעניין היא מגומגמת למדי, ובשל כך מקשה לא במעט על הפרשנות. הקושי הראשון נובע מן ההפניה הכללית לתנאים המפורטים בסעיף 20(ב) ("מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים [בסעיף 20]"). כבר במבט ראשון נראה כי אין אפשרות שהתנאים המנויים בסעיף 20(ב) יתקיימו במלואם לגבי בני האדם המבקשים לזכות בדיירות מוגנת על פי סעיף 27(1). כי, אם הכוונה היא - כפי שפורש בפסיקה - שהתנאים האלה חייבים להתקיים בעת פטירתו של הדייר המקורי, הרי התנאי בסעיף 20(ב) רישא, הקובע כי "באין בן זוג כאמור בסעף קטן א" - תנאי זה אינו מתקיים. עובדה היא כי בעת פטירתו של הדייר המקורי הייתה לו בת זוג, והיא המנוחה. על קושי זה עמד בזמנו הנשיא אגרנט בפרשת מוטילוב, ואלה דבריו:

אכן, לצורך החלת ההוראה בסעיף 23(1) [כיום סעיף 27(1) - י.א.] על המקרה שלפנינו, שומה עלינו להוציא מכלל חשבון את העובדה, כי בזמן פטירתו היתה לדייר ישראל מוטילוב, בת-זוג, היא גליה מוטילוב, שהרי ההוראה הזאת תחול כאן רק בהנחה שלאחר שזו האחרונה זכתה בהגנת החוק (בשל פטירת בעלה) מכוח סעיף 16(א) [כיום סעיף 20(א) - י.א.], נפטרה גם היא לבית-עולמה. במילים אחרות, הנחתנו חייבת להיות, כי הדייר המנוח לא הניח אחריו בן-זוג בזמן פטירתו. (שם, בעמ' 78-77).

9. כתוצאה מפרשנות זו נוצר המושג של "דייר נדחה"; כלומר, אנו מודעים לכך שבשל קיום של בן זוג או בת זוג, "נדחתה" זכאותו של קרוב משפחה אחר בעת פטירת הדייר המקורי. נמצא, כי לשם קיום מערכת הדרישות הראשונה, על הטוען לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) להראות כי הוא בבחינת "דייר נדחה", דהיינו, זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שקרוב משפחה אחר קדם לו בזכותו על פי סעיף 20 לחוק.

10. יצוין, כי בעיה דומה התגלתה גם לגבי טוענים לזכות דיירות מוגנת בקשר לבית עסק, במסגרת סעיף 27(2) לחוק. גם בהקשר זה ההפניה הכללית לסעיפים 23 או 25 ו26- לחוק מעוררת קושי, כי הדרישה של סעיף 26 אינה מתקיימת, בדרך כלל, אצל הטוען לזכות הדיירות המוגנת לאחר פטירתו של הדייר המקורי. ואמנם, ההלכה הפסוקה ויתרה למעשה על קיום דרישה זו לגבי האדם הטוען לזכות דיירות מוגנת מכוח סעיף 27(2) לחוק. ראה פרשת גטליכרמן, שם, בעמ' 596-594.

11. קושי אחר נובע ממערכת התנאים השניה המפורטת בהוראת סעיף 27(1). נאמר כאן בסיפא "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר". שאלה היא, לאיזו תקופה מכוונת הדרישה "שהוסיף להתגורר בדירה". לפי הפרשנות המקובלת, הדרישה הזאת מכוונת לכל תקופת הביניים בין פטירתו של הדייר המקורי ועד לפטירתו של הדייר הנגזר. כדי לקיים פרשנות זו, יש להפריד את המילים "בזמן שהדייר שלפניו נפטר" מן הרישא "הוסיף להתגורר בדירה", תוך כדי ייחודן לדרישה כי "לא היתה לו דירה אחרת למגוריו".

12. על כל פנים, על פי הפרשנות שהשתרשה בפסיקה רבת השנים, הבת אינה עומדת בשלוש מבין ארבע הדרישות הנזכרות לעיל: היא לא התגוררה בעת פטירת אביה המנוח בדירה, באותה עת הייתה לה דירה אחרת למגורים, והיא לא המשיכה להתגורר בדירה בכל תקופת הביניים בין פטירת המנוח ועד לפטירת המנוחה. לכן, אם נחיל את הפרשנות המקובלת, הרי צדק בית משפט השלום וצדקו השופטים ש' פינקלמן וש' ברלינר בבית המשפט המחוזי במסקנתם כי אין הבת יכולה לזכות בדיירות מוגנת על יסוד סעיף 27(1) לחוק.

13. אולם, על הפרשנות המקובלת קמו עוררין. הרהר אחר הפרשנות המקובלת השופט מ' שמגר בפרשת גרפינקל, ואלה דבריו:

כשלעצמי הנני סבור, עם כל הכבוד, כי ניתן היה בשעתו לאמץ דרך פרשנות חלופית, היינו כי ניתן היה להחיל על נסיבות כגון אלה שבפנינו את האמור בסעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]:

א. לפי סעיף 22(א) לחוק הנ"ל, דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח בן-זוגו, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך ליום, שהדייר חדל להחזיק בדירה, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו. משמע, בן-הזוג הופך לדייר, מונח אשר הגדרתו מובאת בסעיף 1 לחוק ואשר מתייחס למי שמחזיק בדירה על-פי חוזה או מכוח החוק הנ"ל. לכאורה נובע מן הנוסח של סעיף 22(א), כי מעמדו של בן הזוג הנותר בדירה אינו שונה ממעמדו של בן הזוג אשר זנח אותו, ואם זה האחרון היה בגדר דייר, הופך גם בן הזוג הנותר לדייר.

ב. סעיף 27 קובע ברישא שבו את העיקרון לפיו מי שהפך לדייר לפי אחד מן הסעיפים 20 עד 26 לחוק הנ"ל - היינו לרבות מי שהפך לדייר אחרי שנזנח על-ידי בן-זוגו כאמור בסעיף 22(א) - ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר, לפי סעיפים 26-20 האמורים. אולם לצד קביעת העיקרון גם מובאים היוצאים מן הכלל, ולפי פיסקה (1) לסעיף 27 יהפוך אדם לדייר, בתנאים המפורטים בסיפא לסעיף 27(1), אם נתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 לחוק הנ"ל; אם תרצה לומר שאין כוונת הסעיף למקרים בהם כבר הוענקה בעבר זכות של דייר מכוח סעיפים 20 עד 22, הרי בא סעיף 27(1) ומוסיף מפורשות, כי הוראותיו יחולו אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אחד מאותם סעיפים.

לו ביקש המחוקק לקבוע, כי סעיף 27(1) אין עניינו בזכות נגזרת אלא בזכות ראשונית של מי שחי מעיקרו בצוותא עם הדייר המקורי ורק נדחה מפני אחר, שזכותו כדייר לפי סעיפים 26-20 הייתה אז עדיפה, הרי ראוי היה שסייג נוסף זה יפורש ברורות בחוק החרות. משמע, משלא נתוסף סייג כאמור, אין בסעיף 27(1) כדי לשלול היווצרותה של זכות נגזרת כאמור. (שם, בעמ' 208-207).

14. נשיא בית המשפט המחוזי מ' סלוצקי הסתמך בחוות דעתו על אמרה זו של השופט מ' שמגר. כן הסתמך על אמרה נוספת של הנשיא מ' שמגר ברע"א 2225/91 אחי נאמנות בע"מ נ' אברהם בן חמו, פ"ד מה(4) 14 (להלן: "פרשת אחי נאמנות"), אשר זו לשונה:
לפי האמור בסעיף 27(1) לחוק הנ"ל, עוברת זכות הדיירות המוגנת גם למי שהתגורר עם אדם שהפך לדייר עם פטירתו של מי שקודם לו במעמד כאמור מכוח הוראותיהם של סעיפים 26-20 לחוק הנ"ל (שם, בעמ' 15).

לאחר הבאת דברים אלה, מסיק הנשיא מ' סלוצקי:
משמע, שהסייג האמור תומך בהכרה ב[בת] כדיירת על פי חוק הנגזרת מדיירות החוקית של אמה, המנוחה, גם אם אניח כי האם המנוחה הפכה לדיירת על פי דין מכוח זכותו הראשונית של בעלה המנוח.

15. על דעתו זו של הנשיא מ' סלוצקי חלקו חבריו השופטים ש' פינקלמן וש' ברלינר, באמצם את הפרשנות המקובלת להוראות החוק. השופט ש' פינקלמן הוסיף וציין כי:
ער אני לכך שהפרוש שפורט הנו פירוש מצמצם. דא עקא, שאכן כך הדבר. המחוקק שלל מהבעלים זכויות שיש להם בנכסיהם והעניק אותם לדייר מוגן. בכגון דא דין הוא שהפרוש לחוק אשר כזה צריך שיהיה פירוש מצמצם.

16. לדעתי, במחלוקת זו יש לקבל את עמדתם של השופטים ש' פינקלמן וש' ברלינר. קודם כל, מבחינה פורמלית דבריו של השופט מ' שמגר בפרשת גרפינקל אינם אלא בבחינת הרהורי לב שאינם עולים אף כדי אמרת אגב. בפועל, השופט מ' שמגר מצטרף במפורש לדעתם של יתר השופטים בדיון הנוסף בפרשת גרפינקל ואינו אלא מעלה אפשרות של פרשנות חלופית. יתרה מזו, דבריו הנזכרים בפרשת אחי נאמנות אינם ביטוי לעמדה שהושמעה במסגרת "הרהורי הלב" הנזכרים. באותו מקרה בחן הנשיא מ' שמגר אך את קיומו של התנאי בסעיף 27(1) הקובע "ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר". הוא עסק בשאלה האם הבעלות של מי שטוען לזכות לפי סעיף 27(1) בדירה אחרת, אשר אינה זמינה למגורים, שוללת את קיומו של התנאי הנזכר. הסוגייה של מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 20 או בסעיף 22 לחוק כלל לא עמדה בפני בית המשפט בהחלטה הנזכרת.

17. נמצא, כי אין חילוקי דעות בבית משפט זה לגבי הפרשנות של סעיף 27(1). ההלכה הפסוקה, על דעת כל השופטים של בית משפט זה, מעגנת את הפרשנות המקובלת. למעלה מן הצורך אוסיף, כי דבריו של השופט מ' שמגר בפרשת גרפינקל אינם נהירים לי. הוא אומר כי "לו ביקש המחוקק לקבוע, כי סעיף 27(1) אין ענינו בזכות נגזרת אלא בזכות ראשונית של מי שחי מעיקרו בצוותא עם הדייר המקורי ורק נדחה מפני האחר, שזכותו כדייר לפי סעיפים 26-20 היתה אז עדיפה, הרי ראוי היה שסייג נוסף זה יפורש בהוראות החוק החרות". לא הצלחתי לרדת לסוף דעתו בדברים אלה, משום שהפרשנות המקובלת של סעיף 27(1) כלל אינה דורשת קיום זכות ראשונית, אלא עוסקת במפורש בזכות נגזרת. יתרה מזה, אין השופט שמגר מציע פרשנות כלשהי למילים שבסעיף 27(1) לחוק: "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22". לכן, אין מקום לסטות מן הפרשנות שהשתרשה בפסיקה רבת-השנים של בית משפט זה.

18. מן האמור עולה, כי הבת אינה זכאית לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) לחוק, וזאת בשל אי-קיום התנאים, כמוסבר לעיל. בכך אני מגיע לשאלה האחרת, והיא האם אין לראות במנוחה עצמה דייר מקורי, כך שבתה זכאית לדיירות מוגנת נגזרת "ראשונה", וזאת מכוח סעיף 20(ב) לחוק. והנה, תשובה חיובית לשאלה זו ניתנה בדעת הרוב בבית המשפט המחוזי, מפי הנשיא מ' סלוצקי והשופט ש' ברלינר. מטעם זה הם החליטו לקבל את הערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, תוך הכרה בזכויות הבת לדיירות מוגנת.

19. אביא את נימוקיהם של שופטי הרוב למסקנתם הנזכרת כלשונם. הנשיא מ' סלוצקי כותב בפסק דינו:
אוסיף, כי נוטה אני למסקנה כי יש לראות את המנוחה כדיירת מקורית, כמי שחיה במושכר בצוותא עם בעלה, כדייר מקורי, משך שנים רבות. אין, לכן, לראותה כמי שנעשתה לדיירת על פי החוק מכוח סעיף 20 לחוק הנ"ל, כך שגם לפי הכלל הנזכרת בע.א. 35/62 הנ"ל, יש לראות את [הבת] כמי שעברה אליה הגנת החוק מהדייר המקורי, שנפטר, ולא ממי שהפך לדייר מוגן מכוח סעיף 20 לחוק הנ"ל.

השופט ש' ברלינר מאמץ את עמדתו של הנשיא, ומוסיף:
על מעמדה של המנוחה כדיירת מקורית, אף ששמה לא נזכר בחוזה, אפשר ללמוד מנסיבות היווצרות השכירות: שני המנוחים היו נשואים בעת שנשכרה הדירה ושניהם החלו יחד לגור בדירה עם חתימת חוזה השכירות. העובדה כי שמה של המנוחה לא נזכר בחוזה השכירות, אין בה כדי לשלול את מעמדה כשוכרת יחד עם בעלה. ברי, שהמנוח שכר את הדירה לא רק למען עצמו אלא למגוריו ולמגורי אשתו, וכך היה מלכתחילה עם חתימת חוזה השכירות ולא בשלב מאוחר יותר.

20. המערערים חולקים על דעת הרוב, בנימוק כי ראייתה של המנוחה כדיירת מקורית עומדת בניגוד למסקנתו של בית משפט זה בע"א 22/66 שמיר נ' ברנר, פ"ד כ(2) 506, 510 (להלן: "פרשת שמיר"), שעסקה בסוגיית "הזדהות החזקות". בפרשת שמיר השאלה נגעה לזכויותיהם של ילדי השוכר הרשמי לדיירות מוגנת. ואלה דבריו של בית המשפט שם:
מוכן אני להניח לטובת המערערים מס' 2 ו-מס' 3 כי בזמן חתימת חוזה השכירות בין בעלה הראשון של המערערת מס' 1 לבין המשיבה, ידעה המשיבה כי המערערים מס' 2 ו-מס' 3, שהיו אז בגיל 6 ו8-, יגורו בדירה השכורה יחד עם הוריהם, והיא אף הסכימה לכך. אך עובדה זו בלבד לא היה בה כדי להקנות למערערים הנ"ל את הגנת החוק. לשם כך, שומה היה עליהם להוכיח גם כי בזמן כריתת החוזה הנ"ל עם אביהם והמשיבה היה בכוונתם של אלה לשוות לזכות ישיבתם של המערערים מס' 2 ו-מס' 3 במושכר "זכות עצמאית, שוות ערך, הקיימת בצד זכותו - ועלולה לבוא אף במקום זכותו" של אביהם (מדברי השופט זילברג כפי שהיה אז בע"א 5/49 לובלין נ' פרידמן, פ"ד ב' 506, 510). הבאתי לעיל במלואו את כל חומר הראיות שהיה בפני בית-משפט השלום ונראה לי, כי מתוך החומר הנ"ל לא ניתן להסיק בשום פנים ואופן כי אכן המטרה המוסכמת של השכירות היתה להקנות לילדים המערערים מעמד של דיירים בזכות עצמם להבדיל מזכות ישיבה בדירה הנאצלת עליהם מזכות הוריהם כשוכרי הדירה. משום כך, צדק בית-המשפט המחוזי בקביעתו שלא היה כאן כל מקום להחלת הכלל של "הזדהות החזקות" ומשניטשה הדירה על-ידי אמם של הילדים המערערים פסקה גם זכותם הם להמשיך לשבת בה. (שם, בעמ' 510).

21. יצוין, כי מקרה קרוב יותר לסוגייה שלפנינו הוא פרשת מוטילוב. שם נגע הנשיא ש' אגרנט במישרין לשאלת השלכתו של עקרון "הזדהות החזקות" לגבי מעמדה של בת הזוג, לאחר פטירתו של בעלה, הדייר הרשמי, לשם קביעת זכויותיהם של קרובי המשפחה. בית המשפט שלל שם את זכאותם של קרובי המשפחה לדיירות מוגנת, במסגרת סעיף 20 לחוק (לפנים סעיף 16 לחוק). במילים אחרות, בית המשפט שלל מבת הזוג את מעמדה כדיירת מקורית מכוח עקרון "הזדהות החזקות". ואלה דבריו של בית המשפט שם:
שנית, משמעותה של הלכת הזדהות החזקות היא, כי החוק פורש את הגנתו על חזקת הדייר ה"נהנה" בלי להעביר אליו את התחייבויותיו של הדייר ה"רשמי" לפי חוזה-השכירות ומכאן, שאותה חזקה היא מוגנת, כל עוד ממלא הדייר "הרשמי" את ההתחייבויות האמורות, בין בעצמו ובין באמצעות הדייר "הנהנה". ברור איפוא, כי מקום שנפטר הדייר ה"רשמי" והוא אינו עוד בחיים, מן הנמנע - וזה מטבע הדברים - שהוא ימלא את חובות השכירות, שהיו מוטלות עליו, ולכן באה לקצה באותו זמן ההגנה שמקנה החוק לחזקתו של הדייר "הנהנה". במלים אחרות, המושג "הזדהות החזקות" אינו זהה עם המושג "הזדהות הדיירות", ולא הרי זה כהרי זה; לפיכך, משבאה לקצה הדיירות ה"רשמית" ממילא בא הקץ להגנה שפרש החוק על הדייר ה"נהנה". ... היוצא מזה, כי עם מותו של ישראל מוטילוב, הדייר ה"רשמי", בא הקץ למעמדה של אשתו, גליה מוטילוב, כדיירת "נהנית" וחזקתה בדירה לא היתה מוגנת עוד מכוח מעמד זה. נמצא, כי אין לראותה, על-סמך ההלכה של הזדהות החזקות, בתורת "דייר של דירה שנפטר" במובן סעיף 16 לחוק, וממילא לא תוכל הנכדה עליזה "לרשת" את זכות הדיירות הזאת בתוקף האמור בסעיף-קטן (ב) לאותו סעיף. (שם, בעמ' 83-82).

ובהמשך מוסיף בית המשפט:
עלי לציין, לבסוף, כי ספק גדול בעיני אם המעמד של דיירות "נהנית", אשר נוצרה בתוקף הזדהות החזקות, ממשיך להתקיים גם לאחר שהדייר ה"נהנה" זכה להגנת החוק מכוח אחת מהוראותיו, כך שנוצרו בינו לבין בעל-הבית יחסי שכירות סטטוטוריים ישירים ומחובתו לקיים בעצמו, מכאן ולהבא, את תנאי השכירות. (שם, בעמ' 84).

22. שופטי הרוב בבית המשפט המחוזי בפרשה הנדונה לא התייחסו כלל לשאלת "הזדהות החזקות". יצוין, כי ניסוח הדברים על-ידי שופטי הרוב אינו מסביר את המסגרת המושגית, על-יסודה מושתתת המסקנה כי המנוחה היא דיירת מקורית. עם זאת, ניסוח הדברים מזכיר, במידה מסוימת, את רעיון "הזדהות החזקות". אולם, כפי שנראה בהמשך דברי, אפשר לבסס את מסקנתם על עקרון שונה.

23. ואמנם, לטעמי, אפשר לבסס את מסקנת בית המשפט המחוזי כי המנוחה הייתה בבחינת דייר מקורי על יסודות מושגיים שאינם שייכים לסוגייה של "הזדהות החזקות". אני גורס, כי מעמדה של בת זוג בקשר החוזי הראשוני, אין לקובעו אך ורק על פי החותם הרשמי על חוזה השכירות. כאשר בני זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת זוגו. הקדמתי את הדוגמה בה הבעל חותם בשם אשתו, כי כך היה הנוהג החברתי המסורתי, שעדיין שלט בשנות ה40- של המאה הזאת, עת המנוח ואשתו נכנסו לדירה. הרעיון כי בנסיבות אלה בת הזוג מתגוררת בדירה כבת-רשות גרידא מכוח זכויותיו של בעלה, אינו מתיישב עוד עם עקרון השוויון בין המינים. עקרון זה מצא ביטוי מובהק בהלכת שיתוף הנכסים, שפותחה על ידי בית משפט זה בפסיקה רבת שנים והנוגעת במיוחד לדירת המגורים. עם זאת, איני נזקק להלכה אחרונה זו כדי לבסס את זכותה של האשה לדיירות מקורית כלפי בעל הבית. כי הרי השלכותיה של הלכה זו כלפי צדדים שלישיים מעוררות שאלות מורכבות. (ראה בהקשר זה א' רוזן-צבי בספרו, יחסי ממון בין בני-זוג (תשמ"ב) בעמ' 233, ה"ש 105; ע"א 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף, פ"ד מז(5) 596, 604-603; ע"א 3563/92 עזבון גיטלר ז"ל נ' דבורה גיטלר, פ"ד מח(5) 489, 496; י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז1997-) בעמ' 195-190; ע"א 3002/93 יעקב בן-צבי נ' מיכל סיטין ואח', פ"ד מט(3) 5).

24. אני מעדיף לבסס את מעמדה של בת הזוג כלפי בעל הבית, בסוגייה שלפנינו, על רעיון השליחות. רעיון זה חל, עקרונית, במידה שווה על שני בני הזוג. לכן, אין לייחד את זכות הדיירות המקורית לבן או לבת הזוג שחתמו בפועל על חוזה השכירות. מכוח עקרון השליחות, חוזה השכירות שנכרת עם בעל הבית מזכה ומחייב את שניהם. בכך, שונה רעיון השליחות באופן יסודי מרעיון "הזדהות החזקות", כי לפי האחרון נותר הדייר הרשמי המחויב היחידי כלפי בעל הבית. עיין ודוק פרשת מוטילוב, שם, עמ' 82; ע"א 346/54 גרינברג נ' רודוי ואח', פ"ד י 1065; ע"א 264/76 מרקוס נ' "שלף" שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2) 622.

25. ניסוח ההנמקה של שופטי בית המשפט המחוזי מתיישב יפה עם רעיון השליחות. אוסיף ואציין, כי הרעיון הנוגד שרק בן הזוג החותם על חוזה השכירות הוא דייר מקורי, גורם, במקרה של פטירה, להבחנה שרירותית בזכאותם של ילדיהם או קרוביהם של בני הזוג. אבאר את הדבר: אם נפטר תחילה בן הזוג שאינו חתום על חוזה השכירות, הרי עם פטירתו של בן הזוג הנותר, הקרובים יזכו להגנה על פי סעיף 20. אם לעומת זאת - כפי שקרה במקרה שלפנינו - בן הזוג החתום על החוזה מסתלק תחילה לבית עולמו - הרי זכותם של הילדים והקרובים מקופחת בשל דרישות סעיף 27(1) לחוק. תוצאה מפלה זו אינה משביעת רצון, במיוחד לא בנסיבות המקרה שלנו, שבהם נכנסו שני בני הזוג יחד לדירה.

26. רעיון השליחות אוצר כוח לפתור את בעיית מעמדם של בני הזוג, כאשר הם נכנסים יחד לדירה. אך מה יהא הדין כאשר הדירה נשכרה על ידי אדם יחיד, אליו הצטרף לדירה בשלב מאוחר יותר בן זוג? בנסיבות אלה יש קושי להפעיל כלפי בעל הבית רעיון של שליחות, כי בזמן עשיית החוזה, המתקשר פעל לבדו ובעד עצמו בלבד. בנסיבות הנדונות כאן, אין צורך להכריע בשאלה מה יהיה מעמדם של בני הזוג כלפי בעל הבית, כאשר לא נכנסו יחד לדירה. אעיר, דרך אגב, כי בנסיבות אלה אפשר, אולי, להרחיב את עקרון שיתוף הנכסים, כך שיחול גם ביחסים כלפי בעל הבית. אולם, אשאיר שאלה זו בצריך עיון.

לו דעתי היתה מתקבלת, המסקנה העולה מן האמור היתה כי יש לדחות את הערעור.

ש ו פ ט

הנשיא א' ברק:

מסכים אני לפירוש שחברי השופט אנגלרד, נותן להוראת סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972-. צר לי, אך איני יכול לצרף דעתי לדעתו, בכל הנוגע למעמד של המשיבה מס' 1 כדיירת מקורית במושכר. ואלה טעמי:

עקרונית מוכן אני לשקול הגישה לפיה בני זוג, אשר מתקיים בהם שיתוף נכסים, משמשים שלוחים זה לזה בכל הנוגע לפעולות משפטיות שהן טבעיות ומקובלות בחיי השיתוף. שליחות זו אינה נגזרת מהדין - אין היא נציגות, שהרי אין דבר חקיקה בענין זה - אלא נובעת היא מהתנהגותם של בני הזוג (סעיף 3(א) לחוק השליחות, תשכ"ה1965-). ודוק: אין זו הרשאה הנובעת מעצם הנישואין (ראו א. ברק, חוק השליחות 64 (כרך א', 1996)). זו הרשאה המוסקת מהתנהגותם של בני זוג אשר הלכת שיתוף הנכסים חלה עליהם (ראו ע"א 595/69 אפטה נ' אפטה, פ"ד כה(1) 561, 566; ע"א 446/69 לוי, הנאמן על נכסי בצלאל גולדברג נ' גולדברג, פ"ד כד(1) 813, 819). גישה זו משקפת לכאורה את מציאות החיים. היא מאפשרת להלכת השיתוף לפעול לא רק ביחסים בין בני הזוג, בינם לבין עצמם, אלא גם כלפי צד שלישי. עם זאת, אין לי צורך להכריע בענין זה - שהוא כשלעצמו סבוך (ראו א. רוזן-צבי, יחסי ממון בין בני זוג 252 (תשמ"ד); י. ויסמן, דיני קניין: בעלות ושיתוף 187 (1997) - שכן לדעתי, אין לו תחולה בפרשה שלפנינו, וזאת משני טעמים:

ראשית, לא הובאו כל ראיות בענין תחולתה של הלכת השיתוף על בני הזוג בפרשה שלפנינו. איני סבור כי נכון יהא, בשלב מאוחר זה, כאשר הדיון כולו לא עסק בשאלות אלה, לפתוח "חזית חדשה" בענין זה. שנית, בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר. מוכן אני להניח כי מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות, כמוצע על ידי חברי. איני סבור כי יהא נכון לעשות כן. ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת, במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על פי חוק הגנת הדייר. על פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטרית - בעלי הבתים והדיירים גם יחד - כי "דור הילדים" יוכל להנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בענין, ובלא לקחת בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים.

מטעמים אלה הנני סבור כי יש לקבל הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולהעמיד על כנו את פסק דינו של בית משפט השלום. בנסיבות אלה הייתי מחייב את המשיבים בהוצאות המערערים בסך 5,000 ש"ח.

ה נ ש י א

השופטת ד' ביניש:

במחלוקת שנפלה בין חברי מצרפת אני את דעתי לדעתו של הנשיא ברק ולנימוקיו. גם אני סבורה כי החלת דיני השליחות במקרה כגון זה שבפנינו, מרחיבה מעבר לנדרש את תחולת חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 ואת היקף ההגנה המוקנית על-פיו. הרחבה זו אינה עולה בקנה אחד עם המגמה הפרשנית הזהירה והמצמצמת ביחס לדיני הגנת הדייר, עליה עמד בית-משפט זה לא אחת; מגמה המתחשבת בשינויים המהותיים שחלו במציאות החברתית והכלכלית שעמדה ברקע של חקיקת דינים אלה (ראו: ע"א 99/75 הימנותא בע"מ ואח' נ' יוסף בדיחי, פ"ד ל(2) 421, 425; ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור ואח', פ"ד נ(5)111, 119 - 118; רע"א 6842/96 רות שוס ואח' נ' קלמן אריה ואח' (טרם פורסם), בפסקה 10 לפסק-הדין; רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען ואח' נ' אחמד עבד אלטיף גזאוי (טרם פורסם), בפסקה 11 לפסק-הדין). כאמור בפסק-דינו של הנשיא, אין באמור לעיל כדי לשלול אפשרות להכיר ביחסי שליחות בין בני זוג בנסיבות ובהקשרים משפטיים מתאימים.

מכל מקום, ואף אם תתכנה נסיבות בהן יהיה מקום להחלת דיני השליחות באופן המוצע על-ידי חברי השופט אנגלרד, אינני סבורה כי המקרה שבפנינו הוא המקרה המתאים. זאת כיוון שכאמור בפסק-דינו של הנשיא, במקרה שבפנינו לא הונחה תשתית עובדתית מספקת להסקת יחסי שליחות בין המנוחה לבעלה המנוח, שיש בהם כדי לחייב את בעלי הדירה. בעיקר לא מצאתי כי הובהרו במידה מספקת נסיבות שכירת הדירה נשוא המחלוקת וכניסתה של המנוחה אליה.

מטעמים אלה מסכימה אני כי יש לקבל את הערעור ולבטל את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי.

ש ו פ ט ת

הוחלט ברוב דעות כאמור בפסק-דינו של הנשיא.

ניתן היום, א' באדר א' תש"ס (7.2.2000).

ה נ ש י א ש ו פ ט ת ש ו פ ט

העתק מתאים למקור
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
98017110.Q06 /שב