הדפסה

רגב נ' רחימוף

בפני
כב' השופטת כרמלה האפט

התובע

אליהו רגב

נגד

הנתבע

ראובן רחימוף

פסק דין

בפניי תביעה לפינוי מושכר ולמתן צו הצהרתי לפיו חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר") לא חל בעניינו, לאחר שהמושכר הושכר בשכירות חופשית.

רקע:

התובע הוא הבעלים של בניין הנמצא ברחוב מקור חיים 57 פינת דרך שלמה 140, בתל אביב, וידוע כחלקה 189 בגוש 6973; בבניין חנות בת 25 מטרים (להלן: "הבניין" ו"החנות").

התובע רכש את הבניין בשנת 1981. את עסקת הרכישה ביצע בפועל אביו (להלן: " האב"), היות שהתובע עצמו שהה באותה תקופה בגרמניה, דרך קבע. האב הלך לעולמו לפני מספר שנים.

הנתבע הוא אדם פרטי אשר שכר את החנות בהסכם שכירות מיום 24/1/79, מידי הבעלים באותה העת ובאמצעות בא כוחם (להלן: "הסכם השכירות").

סעיף 22 להסכם השכירות קובע כי מסמך תנאים מיוחדים שצורף לו, מהווה חלק בלתי נפרד ממנו (להלן: "מסמך התנאים המיוחדים").

טוען התובע כי הנתבע הפר את הסכם השכירות ואף נטש את החנות ועל כן הגיש את התביעה שבפניי לסילוק ידו של הנתבע ממנה. עוד טוען התובע כי עסקינן בשכירות חופשית נוכח הוראות חוק הגנת הדייר ושעה שהנתבע לא שילם דמי מפתח. בעניין אחרון זה הוא מבקש כאמור לקבל גם סעד הצהרתי.

טענות הצדדים

טוען התובע כי במשך שנים רבות הוא הוטעה על ידי הנתבע אשר סיפר לו כי הוא רכש בחנות זכויות של דייר מוגן בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972, (להלן: "חוק הגנת הדייר") וזאת הגם שלא הציג בפניו כל מסמך המצביע על תשלום דמי מפתח כנדרש.

בעניין זה טוען התובע כי בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק הגנת הדייר, נכס שהושכר לאחר יום 20/8/68 ואשר לא שולמו בגינו דמי מפתח – איננו חוסה תחת הגנות חוק הגנת הדייר. משכך מבקש הוא סעד הצהרתי אשר יקבע כי החנות מושכרת בשכירות חופשית.

לחילופין, טוען התובע כי היה וייקבע כי מדובר בשכירות שבעניינה חלות הוראות חוק הגנת הדייר, הרי שיש להורות על פינוי הנתבע מכוח סעיפים 131 (1) ו- (2) לחוק, וזאת לאחר שהפר את הוראות הסכם השכירות, שינה את מטרת השכירות ואף איננו משלם את ד מי שכירות. עוד טוען הוא כי יש להורות על פינוי הנתבע מהחנות מחמת נטישה.

ביתר פירוט ובהתייחס לטענה בדבר אי תשלום דמי השכירות טוען התובע כי על אף טענות הנתבע לפיהן הוא מפקיד את דמי השכירות החודשיים בחשבון בנק המתנהל בבנק הדואר, הרי שהוא עצמו לא קיבל לידיו את פרטי החשבון וממילא גם לא את הכסף עצמו.

מנגד טוען הנתבע כי הוא שכר את החנות בדיירות מוגנת מהבעלים הקודמים של הבניין וכי שילם דמי מפתח לדייר המוגן אשר שכר את החנות לפניו. לטענתו הדייר הקודם גם העביר לבעלים הקודמים את חלקם.

עוד טוען הוא כי במשך השנים קיבל הודעה לפיה נמכר הבניין לאביו של התובע, אשר גם עבר להתגורר בבניין בעצמו, וכי בהתאם להוראותיו, הפקיד את דמי השכירות החודשיים בחשבון בנק שהתנהל בבנק הדואר על שם האב, וזאת גם לאחר מותו. עם זאת כעבור זמן ולדרישת התובע החל לשלם לו ישירות.

לדבריו, לאחר פרק זמן נוסף, עבר התובע להתגורר בכפר ורדים ונעלמו עקבותיו. או אז ובעצת באת כוחו דאז, פתח חשבון אחר בבנק הדואר והפקיד אליו את דמי השכירות. כך מאז ועד היום.

הנתבע מוסיף על האמור, בהתייחס לטענה כי שינה את מטרת השכירות כי אכן תחילה הושכרה החנות במטרה להפעיל בה חנות לממכר פירות וירקות, אלא שכבר לאחר 3 חודשים (בשנת 1979) ובהסכמת בעלי הבית הקודמים, שונתה המטרה כך שמאז ועד היום משמשת החנות כמחסן לחומרי צביעה וניקיון. לטענתו התובע ידע על האמור, וזאת עוד קודם ליום 29/7/12, עת פנה אליו לראשונה במכתב בו העלה את הטענה האמורה.

מכל מקום טוען הוא כי אין שחר לטענה לפיה נטש את החנות.

משכך טוען הוא כי יש להורות על דחיית התביעה.

דיון

זכויות הנתבע בחנות

הסכם השכירות נכרת בשנת 1979, היינו לאחר שנת 1968. משכך חל בעניינו סעיף 9 לחוק הגנת הדייר, לפיו:

נכס פנוי
נכס פנוי
"נכס שביום כ"ו באב תשכ" ח (20 באוגוסט 1968) (להלן - תשכ"ח) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח".

במצב דברים זה, תנאי הכרחי באמצעותו יוכל הנתבע לחסות בצילו של חוק הגנת הדייר הינו כי יוכיח ששולמו דמי מפתח בגין הנכס (ראו גם: ע. חרלף, שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר, מהדורה שלישית – 1998, בעמ' 15; רע"א 10646/03 עזיזה נ' הפטריארכיה הארמנית בירושלים (פורסם בנבו) [17/3/04]).

בענייננו, יתכן כי בשל חלוף הזמן, לא הוצג בפניי כל מסמך המלמד על תשלום דמי מפתח. בדומה גם לא העיד בפניי אף אחד מבין אלה שנכחו במועד חתימת ההסכם, למעט הנתבע בעצמו.

עם זאת הנתבע עומד על טענתו כי הוא שילם דמי מפתח לדייר הקודם, אשר היה גם האחראי להעביר לבעלים הקודמים את חלקם היחסי בתשלום זה (סעיף 2(ג) לתצהיר הנתבע נ/1).

עדותו זו של הנתבע לא נסתרה.

במקביל עיון במסמך התנאים מיוחדים, מעלה כי בסעיף 4 בו נקבע כי:

"השוכר מתחייב לשלם למשכיר, בנוסף לדמי השכירות, כל סכום שיגיע בגין השתתפותו בהוצאות לתיקונים ושירותים, בהתאם להוראות הכלולות בחוקי הגנת הדייר".

ואילו בסעיף 6 נקבע:

"השוכר מתחייב לשלם החל מיום 1.2.1980 את כל התוספות בדמי השכירות בהתאם להוראות שבחוקים ובתקנות הגנת הדייר".

בהסכמה זו יש כדי לחזק את גרסת הנתבע לפיה החנות אכן הושכרה לו בשכירות מוגנת.

ועוד; עיון בנספח 3 לנ/1 מעלה כי הצדדים ניהלו הליך בבית הדין לשכירות בתל אביב (תיק שכירות 284/89) בו ניתן בהסכמת הצדדים, ביום 8/4/1991, פסק דין. מובן כי גם בכך יש כדי להצביע על כך שלאורך כל השנים הסכימו הצדדים על כך שהשכירות בה שכר הנתבע את המושכר חוסה תחת הגנות חוק הגנת הדייר.

מנגד והגם שבעדותו בפני ציין התובע כי נודע לו שהחנות הושכרה לנתבע בשכירות חופשית דווקא, עוד לפני 18 שנה, היינו בשנת 1996 (וראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 10), הרי שאין מחלוקת כי הוא לא פנה לנתבע בכתב מאותה עת ועד מועד הגשת התביעה, בדרישה לפינוי החנות היות שתקופת השכירות תמה או היות שמדובר בשכירות חופשית. הדעת נותנת כי לא בכדי לא עשה כן.

לא רק זאת אלא שעיון במכתב מיום 21/12/05 ששלח התובע לנתבע (נספח 2 לתצהיר התובע, ת/3), מעלה כי התובע דרש מהנתבע להשתתף בהוצאות עבור תיקונים ושיפוצים שיש לבצע בבניין, כפי חלקו היחסי בבניין, תוך הפנייה להסכם השכירות. בדרישה זו יש כדי להצביע על כך שגם באותו מועד סבר התובע כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות.

ודוק: ניסיונו של התובע, בסעיף 7 לסיכומיו, לטעון כי נודע לו על השינוי באופי זכותו של הנתבע (שכירות חופשית אל מול שכירות מוגנת) רק בטרם הגיש את התביעה שבפניי (והדגש בעניין זה הוא על המועד בו נודע לו האמור) – איננו מקובל עלי וממילא מהווה שינוי חזית האסור על פי דין.

מכל מקום בוודאי יכול היה התובע, על מנת לסתור את טענת הנתבע להגיש את תיק הנכס לרבות המסמכים שילמדו על דרך השכרת החנות מהיום הראשון. לחילופין יכול היה להגיש את הסכם המכר על פיו רכש את הבניין, ללמדך האם הושפעה התמורה מכך שהחנות נמכרת כתפוסה, אם לאו.
התובע לא עשה דבר מן האמור. למעשה, שעה שנשאל בעניינו של הסכם המכר נמנע מלמסור כל פירוט שהוא:

"ש. מתי רכשת את הבניין מבעליו הקודמים?
ת. למיטב זכרוני ב 81'.
ש. כשרכשת את הבניין נערך חוזה מכר בין המוכרים לבינך?
ת. העסקה נעשתה על ידי אבי כי אני הייתי בגרמניה באותה תקופה ומי שעשה את העסקה זה אבי.
ש. אביך פעל כמיופה כוחך?
ת. אבי חתם בשמי על ההסכם אך רחימוף לא היה נוכח.
ש. בחוזה המכר שאביך חתם עליו בשמך כקונה, פורטו כפי שמקובל בכל חוזה מכר, רשימת הדיירים בבניין?
ת. אני לא זוכר.
ש. האם נרשם בחוזה המכר אם הבניין תפוס על ידי שוכרים מוגנים או לא מוגנים?
ת. אני לא זוכר.
ש. האם לפני שהגשת את התביעה, או לפני שחתמת על תצהיר העדות שלך, בדקת מה רשום בחוזה המכר?
ת. לא, כי לא היה לפני חוזה מכר ואני גם ביקשתי ממר רחימוף כבר שלוש פעמים לפני 20 שנה שיראה לי מסמך שהוא שילם דמי מפתח.
....
ש. האם לשלטונות המס הגשת העתק מחוזה המכר?
ת. לא, אני לא זוכר שעשיתי דבר כזה. אני הייתי בחו"ל...".

(ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 8 – 9).

מקובלת עלי טענת הנתבע לפיה יש באי הבאת הסכם המכר כדי לפעול לחובתו של התובע.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט ס' ג'ובראן בע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם בנבו) [ 27/7/08], פסקה 26 לפיהם:

"זאת ועוד. לעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה. כאשר בפי בעל דין הסבר סביר ואמין לאי העדתו של עד מטעמו או לאי הגשת ראיה מצידו, ישמיט ההסבר את הבסיס מתחת לקיומה של החזקה שנוצרה לחובתו בשל אי הבאת הראיה...".

אינני יודעת כיצד מבקש התובע כי אקבל כעובדה את הטענה כי פשוט האמין לנתבע שטען באוזניו כי הינו דייר מוגן בחנות. טענה זו איננה רצינית ואין בה אלא משום היתממות. מסקנתי נוכח כלל האמור, ובמיוחד נוכח התנהלות הצדדים במשך השנים; נוכח העובדה כי התובע לא העלה כל טענה כנגד מעמד הנתבע בחנות עד סמוך למועד הגשת התביעה שבפניי; ונוכח העובדה כי לא הובאו ראיות שיהיה בהן כדי לסתור את טענת הנתבע, הינה כי הנתבע אכן רכש מעמד של דייר מוגן בחנות.

עילות לפינוי הנתבע מהחנות

בכתב התביעה טוען התובע כי יש להורות על פינוי הנתבע מן החנות בהתאם לסעיפים 131(1) ו-(2) לחוק הגנת הדייר כמו גם בשל נטישה. אבחן עילות אלה בנפרד.

שינוי במטרת השכירות
סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר – אי קיום תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי

טוען התובע כי בעצם שינוי מטרת השכירות הפר הנתבע את הסכם השכירות ולפיכך כי לאור הוראת סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר, קמה לו עילה לפינויו מהחנות.

עם זאת עילת פינוי בשל שינוי במטרת השכירות איננה עילת פינוי עצמאית המנויה בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, ויכול ותתגבש אך ורק בגדרו של סעיף 131 (2) (ראו: ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שנייה, 2014), (להלן: "בר אופיר"), עמ' 48).

סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:

"... אלה בלבד הן עילות הפינוי:
...
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי"

בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובע להוכיח שלושה יסודות מצטברים:

א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות.
ב. הפרת התנאי על ידי הנתבע.
ג. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר.

(ראו: בר-אופיר, עמ' 15; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809) (להלן: " דרוקר").

פרשנות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר על שלושת התנאים המצטברים המפורטים בו נדונה בעניין דרוקר בו נקבע על ידי כב' השופט י' כהן כי:

"רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...".

(ראו שם).

ודוק: לא נעלמה מעיני טענת התובע לפיה לצורך פינוי הנתבע מהחנות מכוח סעיף זה, אין הכרח בהוראת תנאי מסויים בהסכם השכירות אשר תקנה זכות לפינוי. התובע נסמך בעניין זה על דבריו של כב' השופט א' ברק בע"א 121/84 יעל בר עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד) בע"מ, פ"ד לח (4) 673, 688. אלא שעיון מעלה כי באותו פסק דין קבע כב' השופט א' ברק דווקא כי:

"...מקובל עלי, כמו גם על חברי הנכבד, כי תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שבהסכם שבין הצדדים נקבע במפורש, כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעלי הבית את הזכות לתבוע פינוי".

ועוד:

"השאלה היחידה הדורשת בדיקה במסגרת זו היא, אם יש בין תנאי החוזה תנאי מפורש הקובע, כי אי-קיום תנאי מתנאי השכירות מעניק לבעלי הבית את הזכות לתבוע פינוי. אם תנאי כזה קיים, כי אז התקיימה הדרישה הצורנית, הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר...".

זאת ועוד יפים לעניין זה גם דבריו של כב' השופט כהן בעניין דרוקר לפיהם:

"...בדיקת יתר עילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 מביאה לידי מסקנה שלו התכוון המחוקק לתת זכות פינוי בכל מקרה של הפרה יסודית של חוזה, חלק מהפסקאות המפרטות את עילות הפינוי היה מיותר. כך לדוגמה קשה להניח שאי-המשכת תשלום דמי-שכירות שעליה מדובר בפסקה (1) לא תיחשב בהפרה יסודית, או שגרימת נזק ניכר למושכר בזדון מצד הדייר שעליה מדובר בפסקה (3) לא תיחשב כהפרה יסודית. אם טרח המחוקק ופירט את עילות פינוי הנ"ל, יש בכך לפחות רמז, שהוא לא התכוון לכך שכל הפרה יסודית של חוזה תיתן לבעל הבית זכות לתבוע פינוי".

(שם, 812)

והנה בענייננו מעלה עיון במבוא להסכם השכירות כי מטרת השכירות הוגדרה על ידי הצדדים כ"חנות למכירת ירקות ופירו[ת], פירות יבשים, גרעינים וכו".

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע משתמש היום בחנות לצורך אחסון כלי צביעה וניקיון.

משכך נראה שמתקיימים שני התנאים הראשונים.

השאלה האם הפרה זו מקנה לבעל הבית את הזכות לתבוע את פינוי המושכר, כאשר כפי האמור צריך שהסכם השכירות יקבע זאת מפורשות.

סעיף 19 להסכם השכירות קובע כי:

"אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה וגם/או אם התאגיד או השותפות המהווה את השוכר תפורק או תחוסל, אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל ייחשב החוזה הזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שנגרם לו עקב ההפרה או אי קיום כנ"ל, או לעשות את כל התקונים והדברים האחרים שהשוכר חייב בעשייתם ולתבוע את ההוצאות שנגרמו לו מאת השוכר מבלי לפגוע באיזה מזכויותיו האחרות לפי הסכם זה".

אין כאן אם כן תנאי מפורש המקנה זכות לפינוי בשל שינוי מטרת השכירות. משכך לא קמה לתובע הזכות לפינוי הנתבע מן החנות מכוח הוראות סעיף זה.

סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר
הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו

עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות קמה לבעל הבית רק כאשר אין הם משולמים דרך קבע. אפנה בעניין זה לבר אופיר, עמ' 2:

"דייר חוקי אינו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע...".

עוד אפנה לדבריו של כב' השופט צ' ברנזון בע"א 805/75 יצחק בן שלמה נ' צופיה קובדלו פ"ד ל (3) 238 לפיהם:
"אם בעל הבית, שעה שהוא גובה את דמי השכירות או קודם לכן, מודיע לדייר כי הוא שומר על זכותו לתבוע פינוי וכמו כן... מגיש את תביעתו תוך זמן הנראה, לאור הנסיבות, כמתקבל על הדעת בעיני השופט השומע את התביעה, אזי לא יראה בעל הבית כמוותר".
בענייננו, טוען התובע כי הנתבע הפסיק לשלם את דמי השכירות החודשיים.

מנגד טוען הנתבע כי לאחר ששב ארצה, נעלמו עקבותיו של התובע וכי הוא לא הצליח לשלם לו את דמי השכירות. משכך החל להפקיד את דמי השכירות החודשיים בחשבון של בנק הדואר.

אפנה איפוא לע"א 216/64 רחמים נ' זבה פ"ד י"ח (4) , 125 בו נקבע מפי כב' השופט י' זוסמן, כי אם הדייר טוען שבעל הבית סרב לקבל ממנו דמי שכירות הרי שאין להטיל עליו את נטל הוכחת טענתו. לא הוא חייב להוכיח את טענת הסירוב אלא בעל הבית חייב להוכיח את העובדות שעליהן מבוססת תביעתו.

ובכן?

אבהיר כי שוכנעתי שדמי השכירות שולמו לאבי התובע במלואם עד מותו (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 13).

בנוסף מקובלת עלי טענת הנתבע לפיה התובע עצמו לא היה זמין לקבל את דמי השכירות מידיו.

ואפרט:

שוכנעתי כי מכתבים שנשלחו לתובע בדואר מספר פעמים חזרו ללא דורש (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 13, 14; כן ראו נספחים 9, 10, 11 לתצהיר הנתבע נ/1). אוסיף כי מקובלת עלי בעניין זה טענת הנתבע לפיה ייתכן שמכתבה של ב"כ דאז מיום 4/9/06 המתריע בפני התובע על סירובו לקבל דמי שכירות (נספח 12 לתצהיר נ/1) – לא נדרש גם הוא;

הוברר שכפי שהתובע מעיד בעצמו הוא מחלק את זמנו בין גרמניה לכפר ורדים (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 10, 11, 13);

התובע עצמו ציין כי עד לאחרונה ובמשך 40 שנה, לא היה בבעלותו חשבון בנק (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 14);

מכתבו של ב"כ הנתבע מיום 3/10/12 (נספח 15 לתצהיר נ/1) המבקש להעביר את מלוא הסכומים שהצטברו לטובת התובע בחשבון בבנק הדואר – לא נענה גם הוא.

עיון בנספחים 13 ו-14 ל-נ/1 מעלה כי בחשבון הבנק בבנק הדואר הצטבר סך של כ-25,000 ₪. די בכך כדי לבסס את גרסתו לפיה הפקיד את דמי השכירות החודשיים במשך מספר שנים בחשבון בנק נפרד וכי לא הייתה לו כל כוונה להפסיק לשלמם.

התובע טען בהתייחס לעילה זו כי היה על הנתבע לשלם לו את דמי השכירות ביד (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 14-15). טענה זו לא התכבד והוכיח.

בעניין זה מקובלת עלי כמובן טענת הנתבע לפיה שעה שהתובע מחלק את זמנו בין גרמניה לכפר ורדים (הרחוקה ממנו יחסית), לא ניתן לצפות ממנו לעשות כן. לא כל שכן שעה שבהסכם השכירות נקבע מנגנון התשלום על ידי הפקדה בחשבון בבנק הדואר, וכאשר כך היה נהוג כל השנים.
עולה איפוא ממכלול האמור כי התובע הוא שסירב לקבל מן הנתבע את דמי השכירות החודשיים, וזאת גם אם בדרך של התנהגות.

אני דוחה איפוא את הטענה כאילו חדל הנתבע מתשלום דמי השכירות באופן המקנה לתובע עילת פינוי.

ברי עם זאת כי על הנתבע להעביר לידי התובע את הסכומים שהצטברו בחשבון הבנק שבבנק הדואר על חשבון דמי השכירות, וכן לשלם לו את דמי השכירות במלואם עד למועד היום. עוד ברי כי מעתה והלאה על הנתבע לשלם לתובע את דמי השכירות החודשיים כסדרם, על ידי העברה לחשבון הבנק שאותו, כפי שאני מבינה, פתח כבר התובע.

נטישת החנות

מקום בו נטש הדייר המוגן את הנכס המושכר, מקנה הפסיקה לבעליו את הזכות לדרוש פינוי.

יפים לעניין זה דבריו של כב' הנשיא (כתוארו אז) מ' שמגר בע"א 977/91 ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו (5) 758, 765, לפיהם :

"עילת הנטישה היא עילת פינוי, שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הראציונאל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. ראציונאל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק."

(וראו בנוסף: ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח' פ"ד יז 2498, 2501; ע"א 477/67 רבינוביץ נ ארגש פ"ד כב (1) 309, 312; בר אופיר, עמ' 125)

לשם ביסוס עילה זו נקבע כי יש להוכיח שני יסודות מצטברים:
היסוד הפיזי, העובדתי, של הנטישה – כלומר שהדייר עזב את הנכס בפועל;
היסוד הנפשי, כלומר שהדייר איננו מתכוון לשוב עוד אל הנכס.

(ראו לעניין זה: בר אופיר, 126(1)).

גם היסוד הנפשי, קרי הכוונה לשוב או לא לשוב למושכר, מורכב משני יסודות מצטברים:

רצון הדייר לחזור למושכר;
קיומו של סיכוי ממשי לאפשרות של שיבה למושכר. בעניין זה מבחינים בין סיכוי ממשי
לבין רצון ערטילאי שאיננו בר קיום.

(ראו בעניין זה: ע"א 508/63 רמאדן נ' ברקיני פ"ד יח (2) 14; ע"א 977/91 ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו (5) 766; בר אופיר, 127).

נקבע כי עצם העזיבה עדיין איננה מצביעה על נטישת המושכר וכי הדבר תלוי בנסיבותיו העובדתיות של כל מקרה ומקרה (ראו: בר אופיר, 139).

יפים לעניין זה דבריו של בר-אופיר, בעמ' 143, לפיהם:

"השאלה אם דייר נטש או לא נטש נמדדת לפי הנסיבות המיוחדות לכל עניין, ולפי אופי השימוש במושכר ובמטרתו. לעיתים השימוש במושכר מחייב הימצאות תדירה של הדייר בו, כמו למשל כאשר מנוהל בו עסק חי המחייב נוכחות מתמדת. אולם לעיתים השימוש הוא שימוש "פאסיבי", כמו למשל לצורך אחסון חפצים, שלגביו מתקיים השימוש גם ללא נוכחות פיזית שכיחה של הדייר בו. ובסופו של דבר המסקנה אם הייתה או לא הייתה נטישה של בית עסק צריכה להתבסס על הנסיבות המיוחדות לכל עניין כמו טיב העסק, הקשר האישי שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק לפני שנוצרו העובדות שמצביעות לכאורה על נטישה ומהם הקשרים שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוונטית, כולל גם התקופה שבה מתבררת התביעה... במרבית המקרים העובדה שבעל עסק איננו נמצא באופן פיזי במקום העסק, איננה מצביעה בהכרח על כך שהוא נטש את המושכר. בסופו של דבר, המסקנה אם הייתה נטישה של בית עסק או לא הייתה צריכה להתבסס על הנסיבות המיוחדות לכל עניין לכל עניין (ע"א 554/79 קוטלר נ מיכקשווילי, פ"ד לו (1) 810, 814)".

בענייננו, הנתבע הינו קבלן לעבודות צביעה וניקיון. לטענתו השימוש שהוא עושה בחנות כבר מתום 3 חודשים בלבד מאז שהחלה תקופת השכירות ועד היום, הינו לאחסון כלי צביעה וניקיון המשמשים אותו לעבודתו. עוד לטענתו הוא מגיע לחנות מדי פעם בכדי להעמיס את רכבו בציוד, יוצא לעבודתו במקומות שונים, ובסיומה, בשעות שאינן קבועות, שב אליה על מנת לפרוק את הציוד ולאחסנו בשנית (סעיף 5 לתצהיר הנתבע נ/1).

בחקירתו בפני הוסיף על האמור כי כל תהליך הטעינה והפריקה אורך כעשר דקות (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 16-17).

תימוכין לטענותיו אלה נמצאו גם בדברי העדים מטעם הנתבע המאשרים את גרסתו ;

העד משה נאה אשר מפעיל עסק בקרבת החנות ונמצא באזור מדי יום בין השעות 9:00-14:00 ו- 16:00-19:00, (ראו: סעיף 3 לתצהירו נ/3 וכן פרוטוקול הדיון מיום 13/7/14 עמ' 24-25).

העד דוד חזקי שאף הוא מפעיל עסק בסמוך לחנות (וראו סעיף 3 לתצהירו נ/4) .

והעד עאמר מסלוחי , עוד שכן לחנות המנהל עסק משלו בסמוך לה (וראו: סעיף 5 לתצהירו נ/5).

מנגד טוען התובע כי הנתבע חדל לעשות שימוש בחנות מזה שנים רבות וכי היא עומדת נעולה וסגורה כל הזמן הזה. עוד לטענתו ולאחר שהנתבע הסכים, עוד בטרם הגשת התובענה שבפני, להתפנות ממנה כנגד פיצוי, מתברר כי אין לו כל צורך בחנות.

לתימוכין העידו מטעם התובע בעניין זה 3 עדים אשר לטענתם רואים את החנות בתדירות גבוהה ואשר נתנו דעתם לכך שהיא עומדת סגורה במשך מספר שנים, ברציפות:

העדה בלור (בלה) מולייב, מתגוררת בקרבת מקום ומבלה שעות רבות בסביבת החנות. לטענתה מזה שנים ספורות החנות סגורה ואין בה כל פעילות. עם זאת העדה אישרה כי הגם שלא ראתה זאת בעצמה, אין היא יכולה לשלול את הטענה כי הנתבע הגיע לחנות בשנים אלו (ראו: תצהירה ת/1, וכן פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 6).

העד דראל גרנות, אף הוא מתגורר בסמוך לחנות וזאת מאז אוגוסט 2013. לטענתו ממועד זה לא ראה את החנות פתוחה מעולם ולדבריו היא נראית מוזנחת. עם זאת בחקירתו הבהיר כי הוא יוצא מביתו בשעה 6:00 בבוקר ושב אליו רק לאחר השעה 18:00 (ראו: תצהירו ת/2 וכן פרוטוקול הדיון מיום 9/7/14 עמ' 7).

מובן איפוא כי בנסיבות בהן העד לא נמצא בכלל בסביבת החנות בשעות העבודה המקובלות, אין הוא יכול למסור עדות שתהיה רלוונטית להכרעתי, באשר אין הוא יכול לראות האם הנתבע מגיע כטענתו לחנות, לשם פריקה וטעינה, אם לאו. ממילא עד זה גם איננו יכול להאיר את עיניי באשר לפעילות בחנות לפני חודש אוגוסט 2013 (ראו: שם, עמ' 6). אין איפוא בעדותו כדי לסייע בידי.

העד מרדכי רגב, נמצא בקרבת החנות מדי יום ולדבריו, במשך מספר שנים לא ראה את החנות פתוחה. עם זאת בחקירתו אישר כי הוא נמצא בקרבת החנות מדי יום כיוון שהוא עורך מפגשים בחנות הסמוכה לחנות הנתבע כ- 4-5 פעמים בשבוע , וכי אלו עורכים בין רגעים ספורים לשעות ונערכים הן בתוך והן מחוץ לחנות הסמוכה (ראו: תצהירו ת/4 וכן פרוטוקול הדיון מיום 13/7/14 עמ' 22).

אין איפוא בדבריו כדי לשלול את גרסת הנתבע המגיע לחנות לשם פריקה וטעינה למשך 10 דקות בכל פעם.

עולה מן האמור כי אין בידי עדי התובע כדי לסייע בהוכחת טענת הנטישה. למעשה עדותם מתיישבת עם גרסת הנתבע. החנות משמשת כמחסן. הוא עצמו מגיע אליה לכ- 10 דקות פעמיים ביום, בתחילת ובסוף יום העבודה, לשם פריקה וטעינה.

לאחר שכפי שכבר ציינתי לעיל שאלת הנטישה נבחנת בהתאם לשימוש שנעשה במושכר לאורך השנים; לאחר שעוד הוברר כי לא נדרשת נוכחות רצופה של הדייר במושכר; ולאחר שמצאתי את כלל גרסת הנתבע בהתייחס לשימוש שהוא עושה במחסן, כאמינה, לא נותר לי אלא לקבוע כי אין ממש בטענת הנטישה וכי הנתבע ממשיך ועושה את אותו שימוש בחנות משך כל תקופת השכירות (חסר 3 חודשים בראשיתה).

בטרם סיום

בטרם סיום אני מוצאת לציין כי אמנם המגמה הכללית הינה לפרש בצמצום את חוק הגנת הדייר. עם זאת ברי כי יש לבחון כל מקרה לגופו וכי עדיין על התובע לבסס את עילת תביעתו לפינוי הדייר המוגן, בהתאם לחוק ולפסיקה.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט נ' הנדל ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט (פורסם בנבו) [19/2/13] , פסקה 5 לפיהם:

"ער אני לכך שהמגמה הפרשנית הכללית, אותה סקרתי לעיל, היא לצמצם את הפגיעה שמסב חוק הגנת הדייר לבעלי הדירות. ברם, אף אם המטוטלת הפרשנית נוטה לכיוון בעלי הדירות, אין להסיק מכך כי זכות הדיור של הדרים בנכס פסה מן העולם. המגמה – מגמה היא, אך החוק עודנו עומד על תילו...".

בנסיבות העניין שבפני לא מצאתי כי הנתבע חָטא ולו בחֵטא אחד. אין איפוא כל הצדקה לקבל את הטענות כנגדו.

סוף דבר

התביעה נדחית על כל רכיביה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. סכום זה ישולם ל ו בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק דין זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום, כ"ג שבט תשע"ה, 12 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.