הדפסה

קרניאלי ואח' נ' עיריית תל-אביב

בפני
כבוד ה שופטת שרה דותן

העותרים בעת"מ 58840-07-12

העותרים בעת"מ 36059-11-12

1.אביב יצחק קרניאלי
2.שושנה אולשטיין
3.נילי קלקס

  1. שלמה יום טוב
  2. חיה עובדיה
  3. אליעזר יום טוב
  4. שרה אשכנזי
  5. נעים בגים

נגד

המשיבה

עיריית תל-אביב

פסק דין

א. מבוא

העותרים בעת"מ 58840-07-12 ( להלן: "עתירת קרניאלי") הם היורשים של מי שהיו הבעלים של חלקה 24 בגוש 6213, במתחם הידוע בכינוי " סומייל", המצוי בשטחה המוניציפאלי של עיריית תל אביב ( להלן: "המשיבה"), בין הרחובות: ארלוזורוב, אבן גבירול, ז'בוטינסקי ובן סרוק.
העותר 5 בעת"מ 36059-11-12 ( להלן: "עתירת יום טוב ובגים") היה בעלים במשותף במחצית מחלקה 22 בגוש ובמתחם הנ"ל, ויתר העותרים הינם היורשים של מי שהיו בעלים במשותף במחצית הנוספת של החלקה.
על מנת להקל על הדיון, תיתכן התייחסות למנוחים שהורישו את אדמותיהם לעותרים וכן לעותר 5 יבדל"א, כולם או חלקם, גם בכינוי "הבעלים המקוריים", ומשמעותו המדויקת של מונח זה תהיה לפי הקשרם של הדברים.

על פי הנטען בעתירות, משנת 1931 יזמה המשיבה תכניות שונות המתייחסות למקרקעין אלה. בתכניות הראשונות יועדו המקרקעין לצרכים ציבוריים, ולמשיבה היתה הסמכות להפקיעם. בהמשך לכך, בשנת 1965, נמכרו המקרקעין, בלית ברירה, למשיבה. ברם, החל משנת 2005, קידמה המשיבה תכניות חדשות, הידועות כ"פרוייקט סמל". במסגרתן, נערך תכנון מחדש של מקרקעין בשטח של כ- 45 דונם, הכוללים את חלקות 22 ו- 24, לרבות הליכי איחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין, שישמשו לצרכי בנייני מגורים רבי קומות, בשילוב מסחר ושטחי ציבור.

העותרים טוענים, כי המשיבה מעולם לא מימשה את המטרה הציבורית שלמענה רכשה את הקרקעות בכפייה. עוד נטען, כי תמורת החלקות הוקצו למשיבה זכויות במגרשים לבנייה פרטית. משכך, ולנוכח שינוי הייעוד של המתחם בו מצויות החלקות, מבקשים העותרים כי המשיבה תעביר להם חלק מזכויותיה במגרשים, בכפוף לתשלום של היטל השבחה מצידם.

לנוכח הדמיון בהיבטים העובדתיים והמשפטיים של העתירות, ולפי החלטתה של כב' הנשיאה ברלינר מיום 25.02.2013, אוחד הדיון בעתירות.

ב. השתלשלות העניינים

ב.1. מצב הדברים עובר לרכישת החלקות- אין מחלוקת, כי עובר לרכישתן של החלקות על ידי המשיבה, חלו עליהן התכניות הבאות:
תכנית מתאר מס' תא/640, שאישורה פורסם ברשומות ביום 10.01.1963;
תכנית מפורטת מס' תא/484, שאישורה פורסם ברשומות ביום 23.05.1963 ( במאמר מוסגר יוער, שבכתבי העתירות נפלה טעות סופר, ונרשם 25.03.1963).
יצוין, כי המשיבה מפנה לנספח ב' לעתירת יום טוב ובגים, ממנו עולה שבעלותם של העותר 5 ושותפו המנוח בנכס נרשמה רק ביום 4.12.1963, כלומר, כשנה לאחר פרסומה של תא/640.
מכל מקום, לפי התכניות יועדו החלקות לצרכי ציבור, ועל כן היו בנות הפקעה.

בנוסף, מבחינה טופוגרפית, דרך הגישה לחלקות היתה דרך מקרקעין שהיו בבעלות המשיבה ושהובילו לרחוב אבן גבירול. בשנת 1964 ביצעה המשיבה עסקה במקרקעין אלה, והעבירה אותם לצד שלישי, שגידר את השטח וחסם את המעבר לרחוב אבן גבירול. בנוסף, התבצעו עבודות חפירה שהנמיכו את מפלס פני השטח. המשטרה הוזעקה בכדי למנוע הפרעה לביצוע העבודות, ומנגד – נוהלו הליכים משפטיים שונים בבית המשפט המחוזי בתל אביב בין כל הנוגעים בדבר: בעלי החלקות, המשיבה וצד ג'. קשה להתחקות אחר הפרטים המדויקים של הליכים אלה, מאחר שהמסמכים מתיקי בית המשפט לא צורפו במלואם. ברם, מתצהירו של מנהל מחלקת מקרקעין של המשיבה באותם ימים, אינג' זליקסון - שאליו מפנים העותרים והמשיבה כאחד - עולה, כי ביום 12.08.1965 הציע בית המשפט שהמשיבה תנהל מו"מ עם הבעלים המקוריים לשם רכישת החלקות, ומחירן ייקבע על ידי בית המשפט. בהמשך לכך, ביום 22.08.1965 החליטה מועצת המשיבה לרכוש את החלקות "במחיר שיקבע עפ"י הערכת שמאי מקרקעין או ע"י בית משפט מחוזי לאחר שמיעת שמאי מקרקעין מכל צד". הבעלים המקוריים של החלקות הוזמנו לפגישה במשרדי המשיבה, שנקבעה ליום 27.08.1963. באותו מועד, התייצבו הבעלים המקוריים של חלקה 22, שלא הסכימו לנוסח המוצע של ההסכם, ואילו הבעלים המקוריים של חלקה 24 ובא כוחם לא הופיעו.

בין הבעלים המקוריים של כל אחת מהחלקות לבין המשיבה התנהל משא ומתן במשך כחודשיים. לגרסת העותרים, מדובר היה במשא ומתן שהתנהל תחת אילוץ, לנוכח היותן של החלקות בנות הפקעה, ובשל העבודות שבוצעו בחלקה הסמוכה והריסתן של דרכי הגישה לחלקותיהם.
לגרסת המשיבה, טענה זו היא טענה בעלמא, שכן הבעלים המקוריים של שתי החלקות היו מיוצגים בידי עורך דין, הציגו דרישות כספיות "וממילא אין לומר כי המשא ומתן התנהל תוך אילוץ או כפיה של העיריה". יתר על כן, פנייתה של המשיבה לרכוש את החלקות יסודה בהליכים המשפטיים שהתנהלו.

ב.2. רכישתה של חלקה 22- מהנספחים שצורפו עולה כי הבעלים המקוריים היו מיוצגים ע"י עו"ד קובלר, אשר פנה ביום 14.09.1965 למשיבה בבקשה לקיים פגישה, שנקבעה ליום 23.09.1965. המשיבה הסכימה לשלם תמורת רכישתה של חלקה 22 סך של 145,000 ל"י, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעמה, אינג' קולמן, מיום 01.11.1965. על יסוד שומה זו, נחתם חוזה המכר לאחר שבוע, ביום 08.11.1965.
לטענת העותרים בעתירת יום טוב ובגים, המשיבה לא הסכימה לשנות את גובה התמורה או תנאי החוזה. אלא, שלנוכח סכנת ההפקעה וקשיי הגישה לחלקה, לא נותרה לבעלים המקוריים ברירה. הם חתמו על החוזה, שחייב את פינוי החלקה תוך זמן קצר, שבוע ימים בלבד לאחר קבלת השומה. לשיטתם, "ההסכמה שניתנה מצידם ... למכירת זכויותיהם בחלקה הוצאה מהם על כרחם ... ההעברה האמורה לא נעשתה ... באופן רצוני, אלא היתה מיוסדת על אדני כפייה".
מנגד, הטעימה המשיבה כי שווי החלקה הוערך לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי, לאחר ששוקלל הצורך למצוא סידור מגורים חלופי, ותוך התחשבות בכך שהבעלים המקוריים נדרשו לוותר על טענות לזכויות בשטחים נוספים ולהימנע מנקיטת הליכים משפטיים.

ב.3. רכישתה של חלקה 24- מהנספחים שצורפו עולה כי הבעלים המקוריים היו מיוצגים ע"י עו"ד שטיין, שהעביר למשיבה ביום 20.09.1965 טיוטת חוזה. עוד יצוין, כי לפי הנטען בעתירת קרניאלי, הסמיכו הבעלים המקוריים את בנם ( העותר 1) ואת חתנם ( מר עובדיה אולשטיין, בעלה של העותרת 2) לנהל את המשא ומתן בשמם, מפאת גילם. הם ביקשו לקבל תמורה בעד כל השטח שהוחזק על ידם, לרבות שטח שלא היה כלול בחלקה 24, בסך כולל של 374,000 ל"י.
בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעמם, מר היינץ כרוך, מיום 15.10.1965, שוויה של החלקה עמד על 190,000 ל"י. מר כרוך ציין במפורש כי הערכתו זו אינה כוללת: הוצאות בקשר לרכישת קרקע או דירה אחרת, דמי העברה של הדיירים למקום חדש, ופיצויים בגין קרקע שמחוץ לחלקה 24.
עוד יצוין, כי השמאי מטעם המשיבה, מר אליהו פן, העריך בחוות דעת מיום 23.07.1965 את שוויה של החלקה ב- 136,000 ל"י.
בפגישה שהתקיימה ביום 08.11.1965 הציג מר אולשטיין לנציג המשיבה, מר זילבר, את דרישתם של הבעלים המקוריים, בסך 374,000 ל"י. מר זילבר מסר כי "סדר הגודל של העיריה לגבי פינוי כולל הוא מחצית הסכום הנקוב לעיל". בהמשך, השיב כי "העיריה לא תסרב להתיר לעו"ד שטיין להיכנס ללשכת השופט לקבל הסכמתו לנוסח החוזה המוצע ושהשופט יסכים לקבוע סכום גלובלי לכל הרכישה והפינוי, אך בתנאי שעו"ד מהעיריה יהיה נוכח ושישמיע גם הוא את טענותיו". מר אולשטיין הודיע כי לא יסכימו לחתום על החוזה לפי הטיוטה האחרונה.
בסופו של דבר, נחתם חוזה המכר ביום 14.11.1965, וביום המחרת אושר על ידי בית המשפט וניתן לו תוקף של פסק דין. לפי סעיף 12 לחוזה הנ"ל, סכום התמורה ייקבע "על ידי בית המשפט המחוזי...". ביום 09.01.1966 קבע בית המשפט את סכום התמורה בסך 190,000 ל"י, ודחה את בקשתם של הבעלים המקוריים להוסיף על הסכום שקבע השמאי מטעמם, מר כרוך. שטר המכר נחתם ביום 26.01.1966.
לטענת העותרים בעתירת קרניאלי, המשיבה היא שעמדה על כך שסכום התמורה ייקבע בידי בית המשפט, והדבר מעיד על כך שלא מדובר היה במכר מרצון. בשל קשיי הגישה לחלקה ובפרט לנוכח סכנת ההפקעה, לא נותרה לבעלים המקוריים ברירה והם "נאלצו ... ליתן הסכמה כפויה למכירה, ביודעם כי אם לא ייעתרו למכירה יופקעו המקרקעין ... ההעברה האמורה לא נעשתה ... באופן רצוני, אלא היתה מיוסדת על אדני כפייה".
מנגד, הטעימה המשיבה כי בהערכת השמאי מטעמה הוערך שווי החלקה לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי; וכי מפרוטוקול הדיון שבו אושר חוזה המכר וניתן לו תוקף של פסק דין עולה מפורשות כי המבקשים באותה המרצה היו הבעלים המקוריים ולא המשיבה.

ב.4. השלמת הרכישה בידי המשיבה- לאחר שנחתמו חוזי המכר ביחס לחלקות, פנתה המשיבה במכתבים לרושם הקרקעות, עם העתקים למנהל מס שבח מקרקעין בתל אביב. בכל אחד מהמכתבים המתייחסים לחלקות נרשם:

"החלקה הנדונה מהווה חלק ממגרש לבנין צבורי ( בי"ס), מאחר והיא תשמש למטרה ציבורית הקבועה בחיקוק. הריני להפנות את תשומת לב כב' לתקנה 7( א) מתקנות העברת מקרקעין ( אגרות) תשט"ז-1956 ... אשר לפיה פטורה העיריה במקרה הנדון מתשלום אגרת ההעברה בלשכת רשום המקרקעין" (ההדגשה שלי, ש.ד.).

בעלותה של המשיבה בחלקות 22 ו- 24 נרשמה בפנקסי הזכויות בשנת 1966.

להשלמת התמונה יצוין, כי חלקה 23 אשר נרכשה ביום 6.6.1962 על ידי חברת בית אברמוביץ' ובניהם בע"מ, הופקעה בידי המשיבה. על פי האמור בעתירת קרניאלי:

"חברה זו היתה בבעלותם של בני משפחת אברמוביץ והיא רכשה את הבית לצורך מגוריהם של הוריה של המנוחה רבקה קרניאלי ז"ל [מהבעלים המקוריים של חלקה 24, ש.ד.] (סבם וסבתם של העותרים). הבית נרכש על מנת שההורים המבוגרים יוכלו לגור בקרבתם של המנוחים [הבעלים המקוריים של חלקה 24, ש.ד.]".

בניגוד לעותרים בעתירות שלפני, חברת בית אברמוביץ' ובניהם בע"מ לא הגיעה להסכמות עם המשיבה, שפתחה בהליכי הפקעה בקשר לחלקה 23. הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות ( רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") פורסמה ברשומות ביום 08.10.1970. במכתבו של אינג' זליקסון מיום 24.01.1972, התרתה המשיבה בחברה להסדיר את מסירת החזקה בחלקה לידיה, טרם נקיטתם של הליכים משפטיים. בפנקס הזכויות נרשמה ההפקעה ביום 18.07.1983.

ב.5. הקמתו של חניון בשטח החלקות- חלפו שנים, ובשנות השמונים של המאה הקודמת, הוקם חניון תת קרקעי בחלקות הנידונות ובחלקות נוספות. החניון הוקם בהתאם לתכנית מס' 1090א שאישורה פורסם ברשומות ביום 06.06.1985.
לענייננו, רלוונטי סעיף 8( ב) לתקנון התכנית, המגדיר את אחת ממטרות התכנית: "לקבוע חניון בקומות תת קרקעיות של המגרש הציבורי הכולל את החלקות 22-24 ... בגוש 6213 ( מגרש 1 הא)".
על פי הנטען בעתירות, מדובר בחניון המצוי בבעלות פרטית, שבניגוד לחניון עירוני, גובה תשלום בתעריף מלא גם מתושבי העיר. לטענת העותרים, עובדה זו מלמדת על כך שלא היה למשיבה צורך ציבורי אמיתי בחלקות, ויש לאפשר להם לרכוש את הזכויות במקרקעין בחזרה.
מנגד, טוענת המשיבה כי החניון האמור מצוי בבעלותה, וזכויות התפעול שלו הועברו לצד שלישי תמורת תשלום שנתי. אשר על כן "ממילא לא חדל הצורך הציבורי בחלקה להתקיים ודי בטעם זה כדי לסלק את העתירה על הסף", כלשון המשיבה בכל אחת מתשובותיה לעתירות.

ב.6. גורלן של החלקות בפרוייקט סמל- חלפו שנים נוספות, וביום 15.01.2005 פורסם ברשומות אישורה של תכנית מתאר מס' תא/2988, הידועה בשם " פרוייקט סמל".
מטרותיה של התכנית האמורה, שחלה על מתחם סומייל, הן: "לתכנן מחדש את תחום התכנית במטרה לחזק את אופי המגורים והמסחר באזור, לשפר את מערך שירותי הציבור, הקשרים העירוניים והתשתית העירונית", ו- "לשנות את הוראות התכניות להלן...", כשבהמשך לדברים אלה מפורטים מספריהן של התכניות הקודמות החלות על המתחם, ובהן תכנית מפורטת מס' תא/484 ותכנית מס' 1090א.
בהתאם למסמכיה של תכנית מתאר מס' תא/2988, היא "כוללת הוראות תכנית מפורטת", כשבהמשך לאמירה זו מפורטים בסעיף 9 אזורי ייעוד. לענייננו, רלוונטי סעיף 9.5, העוסק ב"שטח ציבורי משולב ( מגרש מס' 51)", ובפרט סעיף 9.5.1.3 הקובע כי: " בחלק מהמגרש קיים חניון בן 4 קומות אשר ישולב בתכנית כוללת של הבניה במסגרת תכנית עיצוב אדריכלי".
הוראות נוספות המתייחסות לחניון מוצאים בסעיף 11 לתכנית. בסעיף 11.9 נקבע כי: "כל החנייה בתחום המגרשים הציבוריים תהיה פתוחה לציבור 24 שעות ביממה", ובסעיף 11.11 נקבע כי: "בניה עתידית לא תפגע בהמשך פעילות חניון השקם הקיים. החניון יתוכנן תוך התאמת מפלס חניון השקם הקיים ומפלסי החניונים המתוכננים".
מלבד הוראות התכנית המתייחסות לחניון, רלוונטיות גם ההוראות שעניינן איחוד וחלוקה, הקבועות בסעיף 12 לתכנית, שזו לשונן:

"12.1 כל שטח התכנית הינו לאיחוד וחלוקה בהסכמה או שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה מחדש יבוצע בתכניות מפורטות, על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה [תשכ"ה-1965; (להלן: "חוק התו"ב"), ש.ד.], על בסיס המצב התקף ערב אישור תכנית זו.
12.2 נקבעו שני מתחמים לאיחוד וחלוקה מחדש, דרומי וצפוני ( כמסומן בתשריט) לגביהם תאושרנה ע"י הועדה המקומית תכניות מפורטות נפרדות.
12.3 שטחים ציבוריים בתחום התכנית, אשר הועברו על שם העיריה בתמורה יובאו בתחשיב הזכויות של ' מצב נכנס' בתכנית האיחוד והחלוקה".

ב.7. גורלן של החלקות לפי תכניות האיחוד והחלוקה- בהתאם לאמור בתכנית מס' תא/2988, ולצורך המשך קידומו של " פרוייקט סמל", הוכנה תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת, לביצוע איחוד וחלוקה חדשה של המתחם. תכנית זו, שמספרה תא/מק/2988/ב ידועה גם בשם " סמל צפון". עיקרי הוראותיה של התכנית הם:

"2.2.1 קביעת גבולות למגרשים שבתחום התכנית וחלוקתם ...
2.2.2 קביעת לוח הקצאות וטבלת איזון, ללא הסכמת הבעלים, לשטח התכנית ...
2.2.3 קביעת בינוי ופיתוח למגרשים שבתחום התכנית".

כאמור במבוא, העותרים טוענים שהמשיבה לא מימשה את המטרה הציבורית שלמענה רכשה את החלקות, וכעת, בהתאם לתכנית " סמל צפון", הוקצו לה תמורתן זכויות במגרשים לבנייה פרטית. המשיבה מאשרת שבמסגרת תכנית זו הוקצו לה זכויות בגין כל החלקות שרכשה בתמורה, וביניהן חלקות 22 ו- 24.
אלא, שהצדדים חלוקים בשאלת מעמדה של התכנית האמורה. לטענת העותרים, שמיעת ההתנגדויות הסתיימה והועדה המקומית החליטה ליתן לה תוקף. יתרה מזאת, אדר' גינסברג ממחלקת תכנון מרכז במינהל ההנדסה של המשיבה, השיבה לשאלותיו של מר אלבז, שמאי מקרקעין, בדוא"ל מיום 15.01.2013, כי: "תכנית 2988 א נחתמת כעת למתן תוקף. תכנית 2988 ב לקראת אישורה בועדת הערר. אין בידי מסמך רשמי לכך. התכניות תפורסמנה בעתיד הקרוב".
מנגד, עומדת המשיבה על כך שהעתירה מוקדמת, משום שלתכנית "הוגשו התנגדויות וכן עררים ... טרם ניתנה החלטה ... ממילא טרם אושרה תב"ע סמל צפון למתן תוקף ובוודאי הודעה בדבר אישורה לא פורסמה בילקוט הפרסומים".

ב.8. הגשתן של העתירות ומהלך הדיון בהן- במהלך שנת 2012 פנו העותרים למר אגמון, מנהל מדור המקרקעין במשיבה. הפניות התבצעו באמצעות בא כוחם של העותרים, עו"ד קמר, והן נעשו בנפרד, איש איש ועניינו. בעניינם של העותרים בעתירת קרניאלי, נשלח המכתב המקורי ביום 23.01.2012, ותזכורות נשלחו ביום 23.02.2012, 16.04.2012 ו- 27.06.2012. בעניינו של העותר 5 בעתירת יום טוב ובגים נשלח המכתב ביום 19.04.2012, ובעניינם של יתר העותרים באותה העתירה - ביום 09.05.2012. במכתבים שנשלחו, התבקשה המשיבה להודיע מהם התנאים הנדרשים לצורך רכישתן של הזכויות לפי סעיף 195 לחוק התו"ב. לענייננו, רלוונטית הוראת סעיף 195(2) הקובעת כי:

"מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:
...
(2) שונה ייעודם על פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".

ביום 11.07.2012 השיב מר אלי לוי, מנהל אגף נכסי העיריה, למכתבים ולתזכורות שנשלחו. הוא אישר את קבלתן של הפניות והתנצל על העיכוב שחל בטיפול בהן בשל הצורך לאתר מסמכים היסטוריים. יוער, כי במכתבו התייחס מר לוי לעניינם של כל העותרים. בהמשך לכך, הוגשה עתירת קרניאלי ביום 31.07.2012, ועתירת יום טוב - ביום 19.12.2012. עתירת קרניאלי הועברה לטיפולי, ועתירת יום טוב ובגים נותבה לטיפולה של כב' השופטת שיצר.

ביום 01.01.2013 התקיים דיון מקדמי בעתירתם של קרניאלי. ב"כ הצדדים הודיעו כי הם מסכימים לפצל את הדיון לשני שלבים: "שלב ראשון שלב החבות ושלב שני שלב השומה". בהמשך, בעקבות בקשתו של עו"ד קמר להגיש תצהיר משלים, ולאחר שנשמעה עמדת ב"כ המשיבה, עו"ד אחרק, כי תבקש להגיב לדברים, ניתנה החלטה בדבר תיקון התצהיר וכתבי הטענות ונקבעו מועדים להגשת סיכומים. יוער, כי בדיון לא הזכיר עו"ד קמר כי הגיש כשבועיים קודם לכן את עתירתם של יום טוב ובגים, וכי הוא עומד לבקש את איחוד הדיון בעתירות.

ביום 04.02.2013 התקיים דיון בפני כב' השופטת שיצר. בפתח הדיון, הודיע עו"ד קמר כי מתנהל דיון בעתירה דומה וכי הוא סבור שניתן לאחד את הדיון בהן. כב' השופטת שיצר הורתה לעו"ד קמר להגיש בקשה מתאימה, וכך נעשה. בתגובתה לבקשה, הביעה עו"ד אחרק את מורת רוחה מהעובדה שעו"ד קמר לא ראה לנכון לבקש את איחוד הדיון עם הגשתן של העתירות, אך לא הביעה התנגדות לאיחוד הדיון. כאמור, ביום 25.02.2013 הורתה כב' הנשיאה ברלינר על איחוד הדיון בעתירות והעברתן לטיפולי.

לאחר איחוד הדיון בעתירות, ביקש עו"ד קמר לתקן גם את כתב העתירה בעניין יום טוב ובגים. עו"ד אחרק לא התנגדה לבקשה, אך עמדה בתוקף על קיומו של דיון מקדמי אשר יהיה, הלכה למעשה, דיון מקדמי ראשון בעתירת יום טוב ובגים ודיון מקדמי שני בעתירת קרניאלי. ביום 07.03.2013 הוחלט על הגשתם של כתבי טענות מתוקנים בעתירת יום טוב ובגים. בנוסף, נקבע מועד לדיון מקדמי: 07.05.2013. הדיון התקיים, ובסופו נקבעו מועדים עדכניים להגשתם של הסיכומים, בשני התיקים. ביום 12.06.2014 ביקשו העותרים לצרף פרוטוקול של מועצת המשיבה מיום 07.04.2014, ולפיו נערכת המשיבה למכרז למכירת זכויותיה בחלקות. בתשובה, הודיעה המשיבה כי אינה מתנגדת לצירופו של המסמך, חזרה בה מטענותיה בדבר היותה של העתירה מוקדמת ותיאורטית אך הטעימה כי "כפי שעולה בבירור מן ההחלטה – תכנית סמל צפון טרם פורסמה למתן תוקף".

ג. טענות הצדדים

ג.1. טענות העותרים- כאמור, העותרים טוענים כי נאלצו למכור את חלקותיהם למשיבה, זאת לנוכח הנסיבות שפורטו בהרחבה בהשתלשלות העניינים שלעיל, ואין צורך לחזור על הדברים. לגרסתם, החלקות יועדו להקמתו של בית ספר, ומכל מקום, יועדו להקמתו של " בניין ציבורי", כאמור במבוא של כל אחד מחוזי הרכישה המתייחסים לחלקות. למרות שחלפו למעלה מיובל שנים, לא נבנה עליהן כל בניין ציבורי, אלא הוקם חניון בבעלות פרטית, הגובה תשלום מלא גם מתושבי העיר. לשיטת העותרים, משנזנחה המטרה הציבורית שעמדה ביסוד הרכישה, קמה להם הזכות לרכוש את הזכויות במקרקעין בחזרה, בהסתמך על העילות הבאות:

"(א) זכות על יסוד סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה;
(ב) זכות על יסוד פסיקתו של בית המשפט העליון באנלוגיה להוראותיו של סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, באותם מקרים שבהם לא מתקיימים כל תנאיו של הסעיף;
(ג) זכות בעילה של עשיית עושר ולא במשפט על יסוד הוראותיו של חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר", ש.ד.);
(ד) זכות בעילה חוקתית עצמאית על יסוד חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
(ה) זכות על יסוד פסיקתו של בית המשפט במקרה שהרשות זנחה את מימושה של המטרה הציבורית".

בכתבי העתירות, מצטט עו"ד קמר שורה ארוכה של פסקי דין התומכים, לשיטתו, בטיעון הבא: ייעודם של מקרקעין בתכנית למטרה ציבורית, יוצר לבעלים אילוץ למכור אותם לרשות. אילוץ זה מקנה לבעלים זכות קדימה לרכוש אותם בחזרה כשייעודם משתנה, בהתאם לתנאיו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב. יתרה מזאת, משנזנח או הסתיים הצורך הציבורי במקרקעין, הרשות אינה רשאית לעשות בהם שימוש מסחרי, והבעלים זכאים לרכוש אותם מהרשות. לפיכך, משנקבע בתכנית הראשית של " פרוייקט סמל" (תא/2988) כי שטחים ציבוריים שהמשיבה רכשה בתמורה יובאו בחשבון בתכנית האיחוד והחלוקה, ומשתכנית " סמל צפון" (תא/מק/2988/ב) הקצתה זכויות לבנייה כנגד הזכויות בחלקות ובכך נתנה לתכנית הראשית תוכן ממשי, הרי שעומדת לעותרים זכות עקיבה. העותרים, ולא המשיבה, זכאים לקבל את זכויות הבנייה, בכפוף להוראות סעיף 195(2) לחוק התו"ב, שאם לא כן, תעשה המשיבה עושר שלא במשפט על חשבון העותרים.

באשר לאופן יישומו של סעיף 195(2) בנסיבות העניין, טוען עו"ד קמר כי יש להצמיד את סכום הפיצוי שקיבלו העותרים למדד המחירים לצרכן, מאז ועד היום. מסכום זה, יש להפחית את שווים של דמי השימוש בחלקות בכל התקופה שחלפה. מאחר שסכומים אלה מתקזזים, יוצא, שהעותרים זכאים לקבל את הזכויות שהוקנו למשיבה לפי תכנית " סמל צפון" בתמורה לזכויותיה בחלקות, ללא תשלום נוסף, מלבד תשלום היטל השבחה, להבדיל מתשלום מלוא ההשבחה. לבסוף, מאחר שהבעלים המקוריים לא קיבלו כל פיצוי בקשר לשינוי הייעוד מבנייה למגורים לצרכי ציבור, הרי ש"יש, איפוא, לקבוע את היטל ההשבחה בשים לב לכך, שהמקרקעין היו מיועדים לבנייה למגורים".

ג.2. טענות המשיבה- המשיבה טוענת כי דין העתירה להידחות על הסף, מהטעמים הבאים:

"היות העתירה מוקדמת ותיאורטית ולחילופין איחור ושיהוי ניכר בהגשת העתירה, העדר עילת תביעה, מניעות והשתק והתיישנות הזכות להשבה".

גם לגופו של עניין, טוענת המשיבה כי דין העתירה להידחות, מהטעמים הבאים:

"א. העיריה רכשה את חלקה 24 במכר מרצון וממילא אין להחיל על מכר זה את סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה.
ב. העיריה לא שינתה את ייעודה הציבורי של חלקה 24. לחילופין תטען העיריה כי כאשר מדובר במכר מרצון, אין הבעלים המקורי רשאי לטעון להשבת המקרקעין בשל שינוי ייעודה או אי מימוש המטרה הציבורית.
ג. העיריה אינה עושה עושר ולא במשפט על חשבון העותרים ולחילופין פטורה מהשבה ולחילופי חילופין זכאית שמקרקעי העיריה ירכשו על ידי העותרים על פי שווים הריאלי וללא קיזוזים".

כאמור לעיל, בעקבות צירופו של פרוטוקול של מועצת המשיבה מיום 07.04.2014, לפיו נערכת המשיבה למכרז למכירת זכויותיה בחלקות, חזרה בה המשיבה מטענותיה בדבר היותה של העתירה מוקדמת ותיאורטית.

ד. דיון והכרעה

ד.1. גדר המחלוקת- הגם שאין מחלוקת אמיתית ביחס להשתלשלות העניינים בהיבט העובדתי שלה, הרי שהצדדים מפרשים את האירועים באופנים שונים.
כך למשל, לשיטת העותרים מכר חלקותיהם התבצע בכפייה, בהיותן בנות הפקעה, כשמנגד טוענת המשיבה כי העותרים היו מיוצגים ועמדו על דרישותיהם, ועל כן אין לומר שמדובר במכר כפוי. דוגמא נוספת, היא שהעותרים רואים בהקמתו של החניון על החלקות חריגה מהייעוד הציבורי שלשמו הן נרכשו, בעוד המשיבה סבורה כי הפעלתו של החניון מקיימת מטרה ציבורית.
מובן, שאימוץ פרשנות זו או אחרת ישליך על שאלות משפטיות מהותיות כגון האם סעיף 195(2) לחוק התו"ב חל בענייננו.
באופן דומה, הפרשנות השונה של הצדדים ביחס להשתלשלות העניינים העובדתית משליכה גם על טענות הסף.
לדוגמא, מוסכם על הכל שתכנית " סמל צפון" קבעה לוח הקצאות וטבלת איזון לצורך יישומה של התכנית הראשית של " פרוייקט סמל". כמו כן, אין מחלוקת שתכנית " סמל צפון" טרם פורסמה ברשומות למתן תוקף. אלא, שבעוד שהמשיבה טענה כי מדובר בעתירה מוקדמת ותיאורטית, משום שתכנית " סמל צפון" טרם פורסמה וממילא אין לה זכויות להשיב לעותרים, שמו העותרים את הדגש על כך שהיא יצקה תוכן ממשי לזכויותיהם, ונמצאת בשלבי סיום לקראת פרסום בקרוב. בעניין זה אין עוד צורך להכריע, שכן המשיבה חזרה בה מטענותיה אלה.

לבסוף, חלוקים הצדדים גם בשאלת דרך חישובו של הפיצוי. בשלב זה אין צורך להיכנס בעובי הקורה של הסוגיה, שכן נקבע שבשלב ראשון תוכרע סוגיית החבות ורק בשלב השני ייקבע, במידת הצורך, גובהו של הפיצוי.

משנמצא שגדר המחלוקת אינו בפן העובדתי אלא בפרשנות שנותנים הצדדים להתרחשויות והשפעתה על השאלות המשפטיות שבמחלוקת, יבחנו אלה כסדרן, טענות הסף תחילה ולאחריהן הטענות לגופה של העתירה. כאמור, אין עוד צורך להידרש לטענות בדבר היותה של העתירה מוקדמת ותיאורטית, מאחר שהמשיבה חזרה בה מטענות אלה.

ד.2. טענות הסף, העדר עילה, שיהוי בהגשת העתירה, מניעות והשתק- טוענת המשיבה כי העותרים אינם מציינים את המועד בו התגבשה עילת התביעה: איזו החלטה הם תוקפים, מתי התקבלה אותה החלטה ומתי נודע להם עליה. לפיכך, ראוי לסלק את העתירה על הסף מחמת העדר עילה, שכן לא הונח בסיס לקיומו של פגם בשיקול הדעת של הרשות. זאת ועוד, העותרים אינם מפרטים כיצד פעלו לאורך השנים שבהן, לטענתם, לא מומשה המטרה הציבורית והקרקע שימשה לחניון פרטי. בדומה, אין הם מציינים מתי נודע להם על תכנית " פרוייקט סמל" (תכנית מתאר מס' תא/2988), ומדוע לא התנגדו לתכנית זו, שלפי טענתם, שינתה את ייעודם של המקרקעין. לנוכח השיהוי הניכר בפעולתם של העותרים, הרי שיש לראותם כמי שויתרו על זכויותיהם, ולדחות את העתירה גם מחמת מניעות והשתק.

כמתואר בהשתלשלות העניינים, עובר לרכישתן של החלקות על ידי המשיבה, חלו עליהן תכנית מתאר מס' תא/640, שלפי תשריטהּ יועדו החלקות ל"מגרש לבניין ציבורי", וכן תכנית מפורטת מס' תא/484 שלפי תשריטהּ יועדו הן ל"מגרש ציבורי". לאחר שנחתמו חוזי המכר ביחס לחלקות, פנתה המשיבה במכתבים לרושם הקרקעות, עם העתקים למנהל מס שבח מקרקעין בתל אביב, ובו ביקשה פטור מתשלום אגרה בהסתמך על כך שהחלקות מהוות "חלק ממגרש לבנין ציבורי ( בי"ס)". חלפו למעלה מעשרים שנים, ובמקום בית ספר הוקם חניון, בהתאם לתכנית מס' 1090א, שפורסמה ברשומות ביום 06.06.1985. כאמור בתקנון התכנית, אחת ממטרותיה היתה: "לקבוע חניון בקומות תת קרקעיות של המגרש הציבורי הכולל את החלקות 22-24 ... בגוש 6213 ( מגרש 1 הא)".

העותרים טוענים כיום כי "אי מימושו של הייעוד הציבורי במשך שנים כה רבות מעיד על זניחת המטרה הציבורית". ברם, נראה לכאורה, שמאז פרסומה של תכנית 1090 א בשנת 1985, ועד להגשתה של עתירה זו בשנת 2012, לא נקטו העותרים בפעולות כלשהן, ומכל מקום, אין לכך כל ביטוי בכתבי העתירה שבפני. בנסיבות אלה, ומשלא הובהר מדוע במשך כמחצית יובל שנים שקטו על שמריהם, ברי שנפל שיהוי בהגשת העתירה, לפי שיטתם הם.

יתרה מזאת, הגם שהעותרים רואים בהקמתו של החניון עדות לזניחתה של המטרה הציבורית, הם טוענים כי שינוי הייעוד חל בעקבות תכנית " פרוייקט סמל" (תא/2988). העותרים מציינים בעתירתם כי היא פורסמה ביום 15.01.2005. ממועד זה ועד להגשתן של העתירות חלפו כשבע שנים, ולכן – גם הפעם לפי שיטתם של העותרים – נפל שיהוי ניכר בהגשתן. לא נעלם מעיני, שלטענת העותרים "לא היתה בעת מתן התוקף לתוכנית מס' תא/2988 קונקרטיזציה של הזכויות המוקצות", ואלה קמו "רק משיזמה הועדה המקומית את תוכנית האיחוד והחלוקה מס' תא/מק/2988/ב". דא עקא, שהעתירות הוגשו בטרם פורסמה התוכנית ובזמן שזכויותיה של המשיבה טרם התגבשו באופן סופי.

למרות זאת, אין לדחות את העתירה מחמת שיהוי, כפי שמבקשת המשיבה. לפי לשונו של סעיף 195 לחוק התו"ב ולפי ההלכה הפסוקה, שינוי ייעוד הקרקע הוא תנאי ראשון במעלה לתחולתו של הסעיף. לפי עמדתה של המשיבה, תנאי זה לא התמלא, משום ש"תכנית סמל הראשית (כלומר: תא/2988, ש.ד.) לא שינתה את יעוד חלקה 24 וזו נשארה ( יחד עם חלקות אחרות) ביעוד של שטח ציבורי ( ר' סעיף 9.5 להוראות התוכנית)". במצב דברים זה, כשלפי שיטתה של המשיבה כלל לא התקיימו התנאים לתחולתו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב בעניינם של העותרים, איני סבורה שיש לסלק את העתירה על הסף מחמת שיהוי.

עוד יש לציין, כי צודקת המשיבה בטענתה לפיה העותרים אינם מפרטים איזו החלטה הם תוקפים. ודוק, בדיון מקדמי בעתירת קרניאלי, שהתקיים ביום 01.01.2013, חזרה ב"כ המשיבה על טענתה שבכתובים ( ראה סעיף 28 לכתב התגובה מיום 26.12.2012), לפיה לא ברור נגד איזה החלטה מופנית העתירה, באמרה: "חברי שותק. אנו לא יודעים איזה החלטה תוקף, מתי נודע לו, מה עשה כאשר נודע לו שיש תוכנית המשנה ייעוד". כזכור, במועד הדיון, כבר הוגשה עתירתם של יום טוב ובגים. מכל מקום, בתום הדיון ניתנה החלטה על תיקונם של כתבי הטענות, ובסופו של דבר הוגשו עתירות מתוקנות הן בעניין קרניאלי והן בעניין יום טוב ובגים. גם בעתירות אלה לא צוין נגד איזו החלטה ( או נגד אלו החלטות) הן מופנות, חרף טענותיה המפורשות של המשיבה בעניין זה, בכתובים ובעל פה. לפיכך, אני מקבלת את טענתה של המשיבה שיש לסלק את העתירה על הסף בהעדר עילה.

סיכומם של דברים הוא שאני מקבלת את טענת המשיבה לסילוקן של העתירות על הסף מחמת העדר עילה. לנוכח עמדתה של המשיבה בעניין שינוי הייעוד של החלקות, לא ראיתי לנכון לסלק את העתירה על הסף מחמת שיהוי. מאחר שטענותיה של המשיבה בדבר מניעות והשתק הן פן נוסף של טענת השיהוי, לא מצאתי צורך להידרש להן בנפרד.

ד.3. טענות הסף, התיישנות הזכות להשבה- המשיבה טוענת כי חלוף הזמן ממועד רכישת המקרקעין על ידיה, הביא להתיישנות זכותם של העותרים להשבה, ככל שזו היתה קיימת. המשיבה ערה לכך שסעיף 195(2) לחוק התו"ב אינו קובע מגבלת זמן להחלתו. יחד עם זאת, המשיבה מפנה למגמות מהעשור האחרון, בחקיקה ובפסיקה, לפיהן יש ליצור הרמוניה חקיקתית ואחידות בין חוקי ההפקעות השונים, כך שתחול תקופת התיישנות של 25 שנים להפקעות שבוצעו בעבר. לשיטת המשיבה, יש להקיש מפקודת הקרקעות על מנת למלא את הלקונה של טווח הזמן שבסעיף 195(2) הנ"ל, וזאת בפרט לנוכח מהלך דומה המצוי בהצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010. זאת ועוד, המשיבה מפנה לע"א 9631/05 דוד ארד ואח' נ' מדינת ישראל, ( פסק הדין מיום 16.12.2010; להלן: "עניין ארד"), בו נפסק:

"מעבר הזמן של למעלה משלושים שנה מאז ההפקעה ועד להגשת תביעת המערערים, מהווה גורם אובייקטיבי המחליש באופן ניכר את זיקת הבעלים המקורי לקרקע".

אין בידי לקבל את טענת המשיבה בעניין זה.

המשיבה מבקשת כי בית המשפט ייכנס בנעלי המחוקק, ייתן תוקף להצעת חוק שטרם באה לעולם ויסלק על הסף עתירה המבקשת לסמוך על הוראותיו של חוק קיים. אין כל הצדקה למהלך זה.

בדומה, גם הדברים שצוטטו לעיל מתוך פסק הדין בעניין ארד אינם יכולים להוות נימוק לסילוקה על הסף של העתירה מחמת התיישנות הזכות להשבה.
בראש ובראשונה, דברים אלה נאמרו בפסק דינו של בית המשפט העליון בבחינת " למעלה מן הצורך" ולא היו דרושים לצורך הכרעה. באותו מקרה, ההפקעה התבצעה מכוח פקודת הקרקעות. במועד בו ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון, כבר נחקק תיקון לפקודת הקרקעות, שייתר את הדיון בעילת ההשבה מכוח דיני עשיית עושר. בית המשפט העליון בחר להתייחס לנושא משום שפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן קודם לחקיקתו של אותו תיקון, הושתת על אדנים אלה.
יתרה מזאת, בית המשפט העליון לא שלל באותו מקרה את קיומה של זכות ההשבה, אלא קבע כי "בנסיבותיו המיוחדות של עניין זה מוצדק ליתן פטור לרשות הציבורית מחובת ההשבה במסגרת הוראות סעיף 2 לחוק עשיית עושר, המסמיך את בית המשפט לפטור את הזוכה מחובת ההשבה, בין באופן מלא, ובין באופן חלקי, בהתקיים תנאים מתאימים לכך". העובדה, שחלפו למעלה משלושים שנים ממועד ההפקעה ועד למועד התביעה היוותה רק נימוק אחד, מבין חמישה, שביססו את הפטור מחובת ההשבה בנסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה.
במילים אחרות, חלוף הזמן באותו מקרה לא שלל את קיומה של זכות ההשבה מטעמי התיישנות, אלא היווה רק נימוק המבסס פטור מחובת ההשבה.

סיכומם של דברים הוא שאני דוחה את טענת המשיבה לסילוקן של העתירות על הסף בשל התיישנות הזכות להשבה.

ד.4. סיכום ביניים, טענות הסף- משהמשיבה חזרה בה מטענותיה כי מדובר בעתירה תיאורטית ומוקדמת, התייתר הצורך לדון בהן.
צודקת המשיבה בטענותיה בדבר העדר עילה ובנוגע לשיהוי בהגשתה של העתירה – העותרים אינם מצביעים על החלטה מסוימת שנגדה מופנית העתירה, וחלפו שנים רבות מהקמתו של החניון ומפרסומה של תכנית " פרוייקט סמל". יחד עם זאת, לנוכח עמדתה של המשיבה כי לא שונה ייעודן של החלקות, אין מקום לסלק את העתירה על הסף מחמת שיהוי. כמו כן, אין צורך להידרש לטענות בדבר מניעות והשתק, בהיותן פן נוסף של טענת השיהוי.
לבסוף, יש לדחות את טענתה של המשיבה בדבר התיישנות הזכות להשבה מחמת חלוף הזמן, שכן בהלכה הפסוקה הוכר חלוף הזמן כנימוק המבסס פטור מחובת ההשבה, ולא כמחולל התיישנות על עצם קיומה של הזכות.
ניתן היה להסתפק בכך שהעתירה נעדרת עילה, ולהורות על סילוקה על הסף, אולם ראיתי לנכון להידרש לעתירה גם לגופו של עניין.

ד.5. לגופו של עניין, טענת העותרים למכר בכפייה- העותרים מבססים את העתירה על הטענה שהבעלים המקוריים מכרו את חלקותיהם תחת כפייה ואילוץ, בהיותן בנות הפקעה ובהתחשב במכלול נסיבות העניין שפורטו לעיל.
בסוגיה משיקה, בה נבחנה השאלה: האם העברת מקרקעין במכר ללא תמורה שקולה להפקעה, קבע בית המשפט העליון, בשורה של פסקי דין, כי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, לרבות, האם צמחה הטבה כלכלית לבעלי הקרקע, ומהי. ראו למשל דברים שאמרה כב' השופטת ברק-ארז בעע"מ3502/11 עליזה פריצנר נ' המועצה המקומית אבן יהודה ( פסק הדין מיום 20.06.2013):

"מכר ללא תמורה בנסיבות שבהן הקרקע יועדה להפקעה, ושנעשה ב'צילה' של כוונת ההפקעה, שקול כנגד הפקעה ... אולם בית משפט זה הוסיף וקבע כי פני הדברים הם שונים בנסיבות שבהן העברת הקרקע הייתה מלווה למעשה בטובת הנאה גם לבעלים הפרטיים, כחלק מן המהלך התכנוני הכללי ... ניתן אפוא לומר שהקביעה כי העברת מקרקעין בדרך של מכר ללא תמורה שקולה להפקעה אמורה להיות תולדה של בחינת כל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו".

זאת ועוד, בשולי פסק הדין, מתח בית המשפט העליון ביקורת על רשויות המשתהות במימוש ההפקעה או זונחות את מטרתה, והזכיר כי במקרים אלה ראוי להחזיר את המקרקעין לבעליהם, אלא אם התקבלה תמורה בעדם ( שם, בפסקה 16):

"נוסיף ונעיר כי הדעת אינה נוחה מהמציאות החוזרת ומתגלה בפנינו, במסגרתה קרקע מיועדת לצורכי ציבור מבלי שהרשויות פועלות, הלכה למעשה, לפיתוח הקרקע בהתאם לייעודה החדש. במקרים מתאימים, שבהם קיים שיהוי מהותי ובלתי סביר של הרשויות במימוש ההפקעה או כאשר זונחות הרשו[יו]ת את מטרת ההפקעה אכן יש מקום להשיב את הקרקע לבעליה ... במישור העקרוני, אין מניעה להחיל הלכה זו גם בנסיבות שבהן בפועל העברת הזכויות לרשות נעשתה במתכונת של ' מכר ללא תמורה' ... אולם, פני הדברים הם שונים בנסיבות שבהן הסכמתם של הבעלים ניתנה למעשה כנגד תמורה...".

בחינת נסיבותיו של המקרה שבפני, הן בקשר לעתירת קרניאלי והן בקשר לעתירת יום טוב ובגים, מלמדת כי מכר החלקות לא התבצע בכפייה.
העותרים הצביעו על כך שהחלקות היו בנות הפקעה, כשהראיה לכך היא שברבות הימים הופקעה חלקה מס' 23, הסמוכה להן. כאמור, טעם זה, כשלעצמו, אין די בו, ויש לבחון את יתר נסיבות המקרה.

בענייננו, טענו העותרים שהמשיבה ביצעה עסקה במקרקעין הסמוכים לחלקות, שכפועל יוצא ממנה, נחסם המעבר שבין חלקותיהם לרחוב אבן גבירול וחלו שינויים משמעותיים בתוואי השטח. לשיטתם, הדבר הכביד על חייהם של הבעלים המקוריים, והיווה אמצעי לחץ, שאילץ אותם למכור את חלקותיהם למשיבה.
מקובל עלי כי מצב דברים זה אינו נוח, בלשון המעטה, ואף מעיק. מנגד, אין להתעלם מהעובדה שהבעלים המקוריים לא קיבלו התנהלות זו בהכנעה, וניהלו הליכים משפטיים, שבהם היו מיוצגים בידי עורכי דין. כמו כן, יש ליתן משקל הולם לכך שפנייתה של המשיבה לרכוש את החלקות הגיעה בעקבות הצעתו של בית המשפט, כי תנהל משא ומתן עם הבעלים המקוריים לרכישת החלקות. משא ומתן שכזה התנהל במשך כחודשיים, מספטמבר 1965 עד לנובמבר 1965, ובמהלכו הוצגו גם חוות דעת של שמאי מקרקעין.

בעניינם של יום טוב ובגים, הציגה המשיבה חוות דעת של שמאי מטעמה, המעריכה את שווי הקרקע בסך 145,000 ל"י. חוזה המכר נחתם על בסיס שומה זו בחלוף שבוע מהמועד בו ניתנה.
העותרים טוענים, כי המשיבה לא הסכימה להגדיל את סכום התמורה שקבע השמאי מטעמה. לעתירה לא צורפה כל חוות דעת נגדית מזמן אמת של שמאי מטעם הבעלים המקוריים. כמו כן, אין כל טענה כי הבעלים המקוריים ביקשו להציג למשיבה חוות דעת של שמאי מטעמם וכי המשיבה סירבה לבקשתם. במצב דברים זה, אין לקבל את טענת העותרים שהמשיבה לא הסכימה להגדיל את סכום התמורה, ומדובר בטענה בעלמא.
עוד טוענים העותרים, כי פרק הזמן הקצר שחלף – שבוע, בסך הכל – מעיד על כך שהחוזה נחתם בלית ברירה. סבורה אני, שלא ניתן ללמוד דבר מפרק הזמן שחלף. באותה מידה שעובדה זו יכולה להעיד על כך שהחוזה נחתם בלית ברירה, יכולה היא ללמד על שביעות רצון מגובה השומה.
כפי שצוין בעתירה, עוד בשנת 1941 פורסמה תכנית מתאר מפורטת, שבתשריטהּ "סומן חלק משטחה של החלקה כמיועד למגורים ובמזרח החלקה הותוותה דרך" ( ההדגשה שלי, ש.ד.). בעתירה לא צוין המועד בו רכשו הבעלים המקוריים את החלקה, אולם הם נרשמו כבעליה בדצמבר 1963, כשנה לאחר פרסומה של תא/640 בינואר 1963, אשר ייעדה את החלקות לצרכי ציבור. חרף זאת, העריך השמאי מטעם המשיבה את שווי החלקה לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי. במצב דברים זה, לא מן הנמנע שהבעלים המקוריים ראו בתמורה שהוצעה להם תמורה הולמת, ובהמשך לכך, קיבלו הצעה זו וחתמו על החוזה כעבור שבוע בלבד. סיכומם של דברים הוא שלא ניתן ללמוד דבר מפרק הזמן שחלף ממתן השומה ועד לחתימת החוזה, ולא ניתן להסיק מכך את קיומה של הכפייה הנטענת.

בעניינם של קרניאלי, נקבעה התמורה בעד החלקה על סך 190,000 ל"י בהסתמך על חוות דעת של שמאי מטעמם. השמאי מטעם המשיבה העריך את שוויה של החלקה בסך 136,000 ל"י בלבד. הבעלים המקוריים, באמצעות נציגיהם, דרשו מהמשיבה פיצוי כמעט כפול, בסך של 374,000 ל"י, בעד כל השטח שהוחזק על ידם, לרבות שטח שלא היה כלול בחלקה. הם ניהלו משא ומתן, והוחלט להשאיר את ההכרעה בעניין לבית המשפט. העותרים טוענים, שהמשיבה היא זו שדרשה שסכום התמורה ייקבע בידי בית המשפט, והדבר מעיד על כך שהמכר לא היה מרצון.
אין בידי לקבל את טענת העותרים. בפגישה שהתקיימה ביום 08.11.1965 סירבה המשיבה לדרישה שהוצגה לה. ברם, מתרשומת הפגישה נראה, לכאורה, שהיוזמה לכך שגובה התמורה ייקבע בידי בית המשפט הגיעה דווקא מצד עו"ד שטיין, שייצג את הבעלים המקוריים. בתרשומת זו נרשם כי מר זילבר, נציג המשיבה, השיב: "העיריה לא תסרב להתיר לעו"ד שטיין להיכנס ללשכת השופט לקבל הסכמתו לנוסח החוזה המוצע ושהשופט יסכים לקבוע סכום גלובלי לכל הרכישה והפינוי, אך בתנאי שעו"ד מהעיריה יהיה נוכח ושישמיע גם הוא את טענותיו" ( ההדגשה שלי, ש.ד.). סיכומם של דברים הוא שלא ניתן להסיק מכך שגובה התמורה נקבע בידי בית המשפט כי המכר היה שלא מרצון. יש לזכור, כי בית המשפט אימץ למעשה את הערכתו של השמאי מטעם הבעלים המקוריים, ורק דחה את בקשתם להוסיף על הסכום שקבע השמאי מטעמם. עצם העובדה שדרישותיהם לא נענו במלואן אינה מעידה על כך שמדובר במכר כפוי.

משנמצא כי מכר החלקות לא התבצע בכפייה, יש לבחון כיצד משפיעה מסקנה זו על טענותיהם השונות של העותרים.

ד.6. לגופו של עניין, זכות על יסוד סעיף 195(2) לחוק התו"ב- העותרים טוענים כי יש להחיל בעניינם את סעיף 195(2 ׂׂׂׂ) לחוק התו"ב, שמפאת חשיבותו יובא במלואו בשנית:

"מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:
...
(2) שונה ייעודם על פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".

על פניו, נראה שעניינם של העותרים חוסה בצילו של סעיף 195(2) הנ"ל. הסעיף שותק ביחס ל"יסוד הנפשי" האופף את נסיבות הרכישה. דרישת הסעיף מתמצה בכך שמדובר ב"מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם". בענייננו, נרכשו החלקות בהסכם מכר, לאחר פרסומן של תכנית מתאר מס' תא/640 ותכנית מפורטת מס' תא/484, אשר ייעדו את החלקות לצרכי ציבור.

בעע"מ 4927/08 הממונה על המחוז משרד הפנים נ' פייזולה אפרמיאן ואח' ( פסק הדין מיום 16.06.2011; להלן: "עניין אפרמיאן"), בפתח פסק הדין, הסביר בית המשפט העליון כי:

"סעיף 195 לחוק מדבר בדין מקרקעין שנרכשו בתמורה בביצוע תכנית, בין על פי הסכם ובין בהפקעה ששולמו בגינה פיצויים. הוא קובע, כי אם שונה ייעודם של המקרקעין מייעוד ציבורי לייעוד אחר, מותר לרשות לעשות בהם דיספוזיציה באישור שר הפנים בהתייעצות עם הוועדה המחוזית. אולם זאת, בכפוף למתן הזדמנות לבעלים המקורי לרכוש את המקרקעין בחזרה במחיר שלא יעלה על הסכום שבו הם נרכשו ממנו, בצירוף שווי של כל השבחה הנובעת מהתכנית".

ברם, באותו מקרה, לא היתה מחלוקת "על הנחת הבסיס כי המקרקעין הועברו על ידי אפרמיאן לרשות המקומית בכפייה בדרך של מכר ללא תמורה" ( ההדגשה במקור, ש.ד.), והדיון התמקד בשאלה איזו משתי ההוראות – זו שבסעיף 195 לחוק התו"ב, או זו שבסעיף 196 – צריכה לחול. נקבע, כי ההבדל העיקרי בין הסעיפים האמורים הוא סוגיית התמורה ( ראה סעיף 44 לפסק הדין):

"השוני הבסיסי בין ההוראות בסעיף 195 ו-196 מתמקד בעיקרו בנסיבות הלקיחה של המקרקעין בידי הרשות – בתמורה ושלא בתמורה. לקיחה ששולמה עליה תמורה מחייבת רכישה מחדש על ידי הבעלים; לקיחה שלא שולמה עליה תמורה מחייבת, עם שינוי הייעוד, החזרה לבעלים המקורי בלא חיובו בתשלום תמורה".

בענייננו, כאמור, קיבלו הבעלים המקוריים תמורה עבור המקרקעין. לכאורה, כל שנותר לבחון הוא את התקיימותם של יתר תנאיו של סעיף 195(2) הנ"ל, כשהראשון שבהם הוא שינוי הייעוד. יפים לעניין זה דברים שנאמרו בע"א 8626/05 Josephin Rena Lilley ואח' נ' עיריית תל אביב יפו ( פסק הדין מיום 21.05.2009; להלן: "עניין לילי"):

"שינוי ייעוד המקרקעין שנרכשו על ידי הרשות הוא תנאי מקדמי לתחולת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה. לפיכך, כל עוד לא שונה ייעוד המקרקעין לא קמה לבעליהם הקודמים, שמכרו את מקרקעיהם לרשות, (או לחליפיהם) זכות משפטית כלשהי שיש להכיר בה ולהגן עליה. אוסיף עוד, כי בנסיבות המקרה שלפנינו איני רואה צורך להכריע בשאלה מהו המועד שבו מתגבשת הזכות לפי סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, מעבר לקביעה כי מועד גיבוש הזכות אינו לפני שינוי הייעוד. בעניין זה תיתכנה דעות שונות - ייתכן שזכותו של בעל המקרקעין ( או של חליפו) לפי סעיף 195 לחוק התכנון והבניה מתגבשת רק במועד בו הוחלט למכור או להעביר את המקרקעין, שייעודם שונה, לצד שלישי...; ייתכן אף כי יש לראות את מועד קבלת האישור הנדרש של שר הפנים לפי סעיף 195 לביצוע המכירה או ההעברה כמועד גיבוש הזכות" (ההדגשות שלי, ש.ד.).

אולם, בפסיקתו של בית המשפט העליון קיימות דעות שונות ביחס להיקף תחולתו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב. דעות אלה הובעו, כאמור, במסגרת בחינתה של הסוגיה המשיקה, שבה נבחנה השאלה האם העברת מקרקעין במכר ללא תמורה שקולה להפקעה. הגם שמדובר בסוגיה שאינה זהה לנסיבותיו של ענייננו, ראיתי לנכון להתייחס לדברים, מאחר שהם עוסקים בפרשנותו של סעיף 195(2) הנ"ל ומשום שהצדדים הפנו לפסיקה זו בסיכומיהם.
בע"א 10278/09 יונתן אשכול נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' ( פסק הדין מיום 18.07.2011; להלן: "עניין אשכול"), קבע כב' השופט דנציגר, בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון בעניין אפרמיאן, כי סעיף 195 לחוק התו"ב חל בהליכי העברת מקרקעין לרשות שיסודם ברצון חופשי אמיתי ובתמורה.
מנגד, בע"א 1047/11 עזבון המנוח יצחק ברזלי ז"ל ואח' נ' המועצה המקומית תל מונד ( פסק הדין מיום 26.11.2012; להלן: "עניין ברזלי"), הביע כב' השופט עמית את העמדה כי סעיף 195 לחוק התו"ב יחול הן בנסיבות של העברה בכפייה בתמורה של קרקע לרשות הנעשית במסגרת תכנית, והן בהפקעה על ידי הרשות המתבצעת כנגד תשלום פיצויים. משלא התבקש כל סעד לפי סעיף זה, ומאחר שעמדה זו היתה מנוגדת לעמדתו של כב' השופט דנציגר בעניין אשכול, העדיפו כב' המשנה ( כתארה אז) השופטת נאור וכב' השופט מלצר להותיר את שאלת פרשנותו של סעיף 195 לחוק התו"ב בצריך עיון.
יצוין, כי שאלת פרשנותו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב עומדת במרכזו של עע"מ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו (להלן: "עניין שיכון עממי"), התלוי ועומד בבית המשפט העליון. מפאת חשיבותה והשלכותיה של שאלה זו, התבקש היועץ המשפטי לממשלה ליתן את עמדתו בנושא, דהיינו: בשאלת "היקף תחולתו של סעיף 195(2) האמור, בעיקר כאשר רכישת המקרקעין בביצוע תכנית נעשתה בהסכם ולא בדרך של הפקעה" ( ההדגשה במקור, ש.ד.).
יש להצר על כך שב"כ העותרים, אשר מייצג גם את המערערת בעניין שיכון עממי, לא מצא לנכון להביא עובדה זו לידיעתו של בית המשפט. בפרט, משום שערעור זה – על פסק דינה של כב' השופטת רות רונן מיום 06.01.2014 בעת"מ 23504-07-13 – עוסק במקרקעין המצויים במתחם סומייל ובתוכניות שבמוקד העתירות שבפני. בעניין פרשנותו של סעיף 195(2) מציינת כב' השופטת רונן כי:

"חרף העובדה כי סעיף 195(2) אכן מתייחס – כפי שהעותרת טוענת – גם למצבים שבהם המקרקעין ' נרכשו בביצוע תכנית על-פי הסכם', הרי נראה שגם העותרת מסכימה שלא בכל מקרה של העברה הסכמית, חל ס' 195(2) על המעביר. כדי לבחון את השאלה האם הסעיף חל אם לאו, יש לבחון את עוצמתה המשוערת של הכפייה שבשלה העביר בעל המקרקעין את המקרקעין שלו לידי הרשות. בהקשר זה ייבחנו בין היתר שיקולים כמו שאלת היוזמה להכנת התכנית, תנאי ההסכם והתמורה שקבל בעל המקרקעין עבור המקרקעין שהיו בבעלותו" (ההדגשה שלי, ש.ד.).

הדברים האמורים יפים כאילו נכתבו בענייננו. אכן, גם במקרים שבפני טענו העותרים לקיומם של כפייה ואילוץ המצדיקים את החלתו של הסעיף בעניינם. כמו כן, שותפה אני לעמדתה של כב' השופטת רונן כי לצורך החלתו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב יש לבחון את עוצמתה המשוערת של הכפייה שבעטיה העביר בעל המקרקעין את המקרקעין שלו לידי הרשות. בעתירות שבפני, המשיבה היא שיזמה את התכניות השונות, אך נמצא כי מכר החלקות לא התבצע בכפייה והתמורה שקיבלו הבעלים המקוריים עבור חלקותיהם היתה הולמת, ושיקפה את שווי השוק של החלקות לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי.
בנסיבות אלה, איני סבורה שיש להחיל את סעיף 195(2) על העתירות שבפני, ודינן, ככל שהן נסמכות על הוראה זו, להידחות.

ד.8. לגופו של עניין, זכות בעילה של עשיית עושר ולא במשפט- לטענת העותרים, הפסיקה הכירה בכך שכאשר מקרקעין מיועדים לצורך ציבורי נוצר אילוץ המחייב את הבעלים למכור אותם לרשות. אילוץ זה הוא שמקנה להם את זכות הקדימה, לשוב ולרכוש את המקרקעין לפי סעיף 195(2) לחוק התו"ב, עם שינוי הייעוד של המקרקעין. מוסיפים וטוענים העותרים, כי בעניינם, ניוד הזכויות בהליך של איחוד וחלוקה מקנה להם זכות עקיבה בתנאים של סעיף 195(2) לחוק התו"ב, שאם לא כן, תעשה המשיבה עושר שלא במשפט על חשבונם. העותרים מטעימים, כי זכותם זו קמה כבר עם פרסומו של " פרוייקט סמל", אולם רק כשהליכי אישורה של תכנית " סמל צפון" התקרבו לסיומם, נוצק לזכות זו תוכן ממשי.

במילים אחרות, טענתם של העותרים היא כי נתונה להם הזכות להשבת נכסים לידיהם, שאותה הם מבקשים לממש, בדרך העקיבה, על זכויות להן תהיה המשיבה זכאית במסגרת תכנית " סמל צפון".

דין הטענה להידחות.

בעניין ארד, שהוזכר קודם לכן אגב הדיון בעניין התיישנות הזכות להשבה, נידונה השאלה אם יש להטיל על המדינה חובת השבה של שווי החלקה לידי המערערים בנסיבותיו של אותו מקרה.
שם, מדובר היה בחלקת מקרקעין שרכשו המערערים בשנת 1963, בקרבת מוזיאון ישראל בירושלים. הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות פורסמה ברשומות ביום 27.08.1964. לאחר ההפקעה, ובעקבות מו"מ, ניתן למערערים פיצוי בסך של כ- 40,000 ל"י, והם חתמו על הצהרה כי מדובר ב"תשלום גמור, סופי והחלטי". ביום 19.10.1972 פורסמה הודעה בדבר הקניית החלקה למדינה ובכך הושלמו הליכי ההפקעה.
כעשרים שנה לאחר מכן, פורסמה תכנית מתאר מקומית, שבה שונה ייעוד החלקה מייעוד לצרכי ציבור לייעודה המקורי – מגורים. תכליתה של אותה תוכנית היתה ליצור מסגרת תכנונית להקמתו של פרוייקט מגורים יוקרתי. המערערים פנו למינהל מקרקעי ישראל לרכישת שטח חלופי בתנאים המתחייבים מסעיף 195 לחוק התו"ב, ונענו בשלילה.
בעקבות זאת, הגישו המערערים בשנת 1994 תובענה על דרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים. במסגרת הסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים, סוכם כי בשלב ראשון תידון הסוגיה העקרונית, המתייחסת לזכותו של בעל מקרקעין שהופקעו למטרה ציבורית, לקבל השבה של הקרקע בעין, או את תמורתה, אם מטרת ההפקעה לא התממשה; ובמידת הצורך, תידון שאלת היקף ההשבה בשלב הבא.
פסק הדין החלקי, העוסק במישור העקרוני, ניתן בשנת 1997, בטרם ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625 (להלן: "עניין קרסיק"). בית המשפט המחוזי קבע כי למערערים קמה עילת השבה מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר. בד בבד, נקבע כי המדינה תהיה רשאית להעלות טענות בדבר פטור מחובת ההשבה במסגרת השלב השני של הדיון.
ביולי 2000 החליט בית המשפט המחוזי לעכב את מתן פסק הדין המשלים עד למתן פסק דין בעניין קרסיק. זה ניתן בשנת 2001, אך הוא הותיר שאלות שונות פתוחות, ובית המשפט המחוזי המשיך לעכב את מתן פסק הדין המשלים, עד שבית המשפט העליון הורה לו אחרת. בעקבות זאת, ניתן ביום 21.08.2005 פסק הדין המשלים, ובו קבע בית המשפט המחוזי כי בנסיבותיו של מקרה זה פטורה המדינה מהשבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר.
על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון. הגם שבינתיים נחקק תיקון לפקודת הקרקעות, שייתר את הדיון בעילת ההשבה מכוח דיני עשיית עושר, התייחס בית המשפט העליון, למעלה מן הצורך, להיבטים המשפטיים של עילה זו בנסיבות המקרה, וסיכם את קביעותיו בזו הלשון:

"שורה של טעמים מצטברים מטים את הכף לעבר מתן פטור מהשבה במקרה זה: ראשית, פעולתה של הרשות הציבורית נעשתה על רקע הנוהג המשפטי ששרר בתקופה הרלבנטית קודם להלכת קרסיק; שנית, המעמסה הכספית שתוטל על הרשות הציבורית, וממילא על הציבור כולו, הכרוכה בהשבה בכלל מצבי ההפקעות שבוצעו לאורך כל השנים שבהן אירעו מצבים דומים, בלא יכולת תכנון כלכלי-תקציבי של הוצאה כזו מבעוד מועד תהא כבדה ביותר; שלישית, מעבר הזמן של למעלה משלושים שנה מאז ההפקעה ועד להגשת תביעת המערערים, מהווה גורם אובייקטיבי המחליש באופן ניכר את זיקת הבעלים המקורי לקרקע; רביעית - מצבי הפקעה מלפני עשרות שנים כרוכים על פי רוב בזכויות ואינטרסים של צדדים שלישיים שגובשו במהלך השנים, ויוצרים קושי ומורכבות מיוחדת ביישומה של חובת ההשבה ובהערכת שוויה; כן קיימים קשיי הוכחה ניכרים של מערכות זכויות וחובות המתייחסות להפקעות ישנות שבוצעו לפני עשרות רבות של שנים; חמישית - המערערים קבלו פיצויים מלאים על הפקעת החלקה וחתמו על הצהרה בנדון, שלוותה בהתחייבות להימנע מכל טענה ותביעה עתידית כלפי הרשות; כן נקבע בערכאה הדיונית כי בכספי הפיצויים שקבלו המערערים ניתן היה לרכוש חלקה חלופית אחרת, גם אם לא זהה בטיבה לחלקה נשוא ענייננו".

הארכתי בתיאורו של פסק הדין בעניין ארד, שכן למרות ההבדלים בין נסיבות המקרה שם ושני המקרים שבפני, רב הדומה על השונה. אמנם, באותו מקרה חלה פקודת הקרקעות ואילו כאן חל חוק התו"ב. ברם, בכל המקרים מדובר בקרקעות אשר: נרכשו מהבעלים המקוריים בתמורה בראשית שנות השישים של המאה הקודמת; יועדו למטרה ציבורית שלא התממשה – ולו על פי הנטען; ועתידות לשמש לפרוייקט נדל"ן יוקרתי. אשר על כן, נראה שיש מקום ליישם את שנקבע שם בענייננו.

בחינתם של חמשת הנימוקים המבססים את שלילתה של זכות ההשבה מעלה כי הם מתקיימים, בשינויים המחוייבים, בעתירות שבכותרת:
ראשית- המשיבה פעלה כדרך שפעלו רשויות באותם זמנים. נראה כי היא פעלה בתום לב, מתוך אמונה כנה שבכוונתה לממש את התכנית המוצגת, ולראיה – התמורה שקיבלו הבעלים המקוריים התבססה על שומת החלקות לפי שווין למגורים;
שנית- המעמסה הכרוכה בהשבה במקרים דומים, ללא תכנון מראש, תהיה רבה;
שלישית- חלוף הזמן, למעלה מארבעים שנים מאז מכרו הבעלים המקוריים את חלקותיהם ועד להגשתן של העתירות, מחליש את הזיקה למקרקעין. זאת ועוד, בענייננו – בשונה מפסק הדין בעניין ארד – כל העותרים, מלבד מר נעים בגים, הינם היורשים, ולא הבעלים המקוריים של המקרקעין;
רביעית- חלוף הזמן מהיום בו נמכרו החלקות למשיבה, המסתכם בלמעלה מארבעה עשורים, לא רק מחליש את הזיקה למקרקעין, אלא גם מקשה על יישומה של חובת ההשבה והערכת שוויה;
חמישית- הבעלים המקוריים קיבלו תמורה בעבור חלקותיהם, המתבססת על הערכת שמאי, שאמדה את שווין לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי.

עוד יש לציין, כי בעניין ארד קבע בית המשפט העליון שעם תיקונה של הוראה ספציפית בפקודת הקרקעות, פקעה תחולתו של הדין הכללי, ובגדר זה, גם הזכות להשבה מכוח עילת עשיית עושר ( ראה בפסקה 52 לפסק הדין), ועל כן הדיון בעילה זו התבצע למעלה מן הנדרש.
מצב הדברים בענייננו דומה. העותרים ביססו את עתירותיהם, בראש ובראשונה, על הוראות סעיף 195(2) לחוק התו"ב. מדובר בהוראת חוק ספציפית, ועל כן, לכאורה, לא היה מקום להחלת הדין הכללי. כלומר, לא היה עוד צורך לדון בעילת ההשבה – שהעותרים ביקשו ליישם בדרך העקיבה – לפי חוק עשיית עושר.
ברם, משמצאתי לנכון לדון בעתירה גם לגופו של עניין, ובהתחשב בכך ששאלת היקפו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב עומדת על המדוכה בבית המשפט העליון, ראיתי חובה לדון גם בטענותיהם של העותרים לפי חוק עשיית עושר.
מנגד, לנוכח העובדה שהעותרים – גם בעתירות המתוקנות – לא ביססו את עתירותיהם כדבעי ונמצא שיש לסלקן על הסף, ולנוכח המסקנה שמכר החלקות לא התבצע בכפייה, לא מצאתי לנכון להרחיב ולדון בשאלות האם קיימת, בנסיבות העניין, זכות חוקתית עצמאית על יסוד חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, וכן האם קיימת זכות על יסוד פסיקתו של בית המשפט במקרה שהרשות זנחה את מימושה של המטרה הציבורית.

ה. סוף דבר

דין העתירה להיות מסולקת על הסף, בהיותה נעדרת עילה. לנוכח עמדתה של המשיבה לגבי שינוי הייעוד של החלקות, אין לקבל את טענתה כי העתירה לוקה בשיהוי. כמו כן, אין צורך להידרש לטענות בדבר מניעות והשתק, בהיותן פן נוסף של טענת השיהוי. הטענה להתיישנותה של הזכות להשבה מחמת חלוף הזמן – נדחית.
דין העתירה להידחות גם לגופו של עניין, מאחר שנמצא שמכר החלקות לא התבצע תחת כפייה ואילוץ. העותרים השליכו יהבם על הוראותיו של סעיף 195(2) לחוק התו"ב, אך נמצא שאין הצדקה להחילו. באשר לעילות מכוחו של חוק עשיית עושר, הרי שנמצא כי גם אם עומדת לעותרים זכות להשבה, הרי שבנסיבות העניין נהנית המשיבה מפטור מחובה זו.

העתירות נדחות.

העותרים בכל אחת מהעתירות יישאו בהוצאות המשיבה בסך 30,000 ש"ח, שישולמו בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין. ממועד זה ואילך יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י' סיוון תשע"ה, 28 מאי 2015, בהעדר הצדדים.