הדפסה

קרמזין נ' ליס ואח'

לפני כבוד השופטות:
יעל וילנר (אב"ד)
ריבי למלשטריך-לטר
תמר נאות פרי

המערער בע"א 51280-04-15
והמשיב 1 בע"ע 48713-05-15:
אורי קרמזין
ע"י ב"כ עוה"ד ש' רביב

נגד

המשיבים בע"א 51280-04-15
המערערים בע"א 48713-05-15:

  1. רבקה ליס
  2. רחל ליס
  3. יאיר קוטלר
  4. שרית חי

ע"י ב"כ עוה"ד י' פלק

פסק דין

לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת מירב קלמפנר נבון) מיום 12.4.15 בת"א 21410-10-11.

השופטת יעל וילנר (אב"ד):

1. במרכזו של הסכסוך שלפנינו שאלת זכויות המערער בע"א 51280-04-15 (להלן: "הערעור"), אורי קרמזין, הוא המשיב 1 בע"א 48713-05-15 (להלן: "המערער"), בבניין ברחוב החלוץ 27 בחיפה (להלן: "הבניין" או "הנכס"). המחלוקות המרכזיות בשני הערעורים הן כדלקמן:

[א] האם המערער מחזיק בחלקים שונים בבניין כדייר מוגן? אם כן, באילו חלקים?

[ב] ככל שהתשובה לשאלה הראשונה חיובית, יהא עלינו לבחון האם מתקיימת עילת פינוי המערער מן הבניין או מחלקו? ככל שהתשובה חיובית, עולה השאלה, האם ראוי להעניק למערער סעד מן הצדק?

[ג] כיצד יבוצע פירוק השיתוף בבניין?

2. אקדים את המאוחר ואומר כי דעתי היא שיש לקבל את הערעורים באופן חלקי. שוכנעתי כי המערער מחזיק בחלק מיחידות הבניין כדייר מוגן - ביחידה אחת מכוח זכות הדיירות המוגנת שהייתה לאמו (חנות קרמזין), וביחידה אחרת מכוח חוזה שנערך בינו לבין בעלי הזכויות בבניין (70% מחנות רימל). עוד סבורני כי הגם שהמערער נמנע מלשלם דמי שכירות (חלקם על פי שכירות חופשית וחלקם על פי שכירות מוגנת), אין להורות על פינויו מן החלקים בנכס המוחזקים על ידו בדיירות מוגנת, וזאת מכוח מתן סעד מן הצדק. כן שוכנעתי כי ראוי להורות לבית משפט קמא על בחינת אפשרות פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

הרקע בקליפת אגוז

3. הסכסוך המונח לפנינו הוא נדבך אחד מסכסוך כולל בין צדדים להליך זה ואחרים - סכסוך אשר הגיע לפתחו של בית המשפט בעבר. על מנת לעמוד על התמונה בכללותה יובאו להלן עיקרי העובדות שאינן שנויות במחלוקת תוך שימת דגש על העובדות הצריכות לענייננו.

4. הבניין נבנה על ידי אייזיק ליס ז"ל, סבו של המערער. עוד במאה הקודמת היו זכויות החכירה בבניין מוקנות לארבעה אנשים: משה ליס ז"ל, יוסף ליס ז"ל, צבי ליס ז"ל ולאה קרמזין ז"ל (אמו של המערער). כל הארבעה הם אחים, ילדיו של אייזיק ליס. כל אחד מהארבעה החזיק ב- 1/4 מן הזכויות בבניין.

5. משה ליס נטל על עצמו את הניהול בבניין, הווה אומר גביית דמי שכירות מהשוכרים השונים, עריכת דין וחשבון של ההכנסות אל מול ההוצאות השוטפות, חלוקת הרווחים לשלושת הבעלים הנוספים של הבניין (הם כזכור אחיו), ועוד. בעשור הראשון של המאה הנוכחית החלו בנותיו של משה ליס, אביבה שלו ונטע לם, לסייע לאביהן בניהול הבניין, עד אשר נטלה נטע לם על עצמה ניהול זה למשך כשנתיים. יוער כי משה ליס נפטר בשנת 2008.

6. בשנת 2004 פנו נטע לם ואביבה שלו אל רונית לאוטמן רימון, בתה של לאה קרמזין, על מנת לקבל הסכמת אמה למכור את הבניין. ביום 28.5.04 נחתם מסמך לפיו לאה קרמזין ורונית לאוטמן רימון נותנות הסכמתן למכור את הבניין בשלמותו (להלן: "מסמך ההסכמות" אשר צורף כנספח 3 לתצהיר עדותה הראשית של רונית לאוטמן רימון שהוגש לבית משפט קמא). על גבי מסמך זה מופיעות שתי חתימות, האחת של רונית והשנייה כביכול של לאה. כיום אין חולק כי לאה קרמזין לא חתמה על המסמך אלא הייתה זו רונית אשר חתמה בשמה.

7. ביום 14.6.04 נחתם מסמך שכותרתו "זכרון דברים / הסכם" למכירת הבניין בשלמותו (להלן: "זיכרון הדברים" (מע/7)). המוכרים על פי מסמך זה הם משה ליס ולאה קרמזין וכן יורשי שני האחים האחרים. אביבה שלו ונטע לם חתמו על מסמך זה בשם כל בעלי הזכויות וזאת "עפ"י יפוי כח נוטריוני מיום 30.4.03 ועפ"י ההסכמים מיום 28.5.04". הקונה על פי זיכרון דברים זה היא שרית חי, המשיבה מס' 4 בע"א 51280-04-15 (להלן: "שרית חי").

אזכיר כי לאה קרמזין, שהיא אחת מבעלי הזכויות בבניין, לא חתמה על מסמך ההסכמות מיום 28.5.04 מכוחו לכאורה חתמו אביבה שלו ונטע לם על זיכרון הדברים.

8. ביום 11.8.04 נחתם מסמך שכותרתו "חוזה מכר", למכירת הנכס בשלמותו (להלן: "חוזה המכר"). המוכרים על פי חוזה המכר הם שלושת האחים ליס או יורשיהם (להלן יחד: "בני משפחת ליס"), וכן לאה קרמזין "ע"י שלוחיה, אביבה שלו ו- נטע לם" (מע/12). הקונים על פי חוזה זה הם שרית חי, אסף גפן ויצחק דוד. יצוין כי אין חולק שלאה קרמזין לא חתמה על חוזה המכר.

9. חוזה המכר בין המוכרים ליצחק דוד בוטל בפסק דין הנותן תוקף להסכם פשרה בין הצדדים (ה"פ (מחוזי חיפה) 185/06 דוד נ' קרמזין ז"ל (22.1.08) - מע/17). החוזה בין המוכרים לאסף גפן בוטל בפסק דינו של כב' השופט ר' סוקול בת"א 1013/07 גפן נ' עיזבון המנוחה קרמזין (14.11.12) - מע/9) (להלן: " עניין גפן"). במהלך ניהול התובענה בעניין גפן הושגו הסכמות בין הצדדים כי חוזה המכר מול גפן יבוטל. הסכמות אלה קיבלו תוקף של פסק דין. בפסק דינו דן השופט סוקול בין היתר בתביעת הפיצויים של גפן ובין היתר קבע כי חוזה המכר לא השתכלל וכי הוא בטל כולו.

יוער כי במרוצת השנים חתמה שרית חי על מספר תוספות לחוזה המכר מול בני משפחת ליס לרכישת מלוא זכויותיהם בבניין (3/4), ובשלהי שנת 2014 נרשמה היא בפנקסי המקרקעין כבעלת זכויות החכירה בחלק זה בבניין.

10. לאה קרמזין נפטרה ביום 14.5.07. את חלקה בבניין (1/4 מן הנכס) ירשו שני בניה: אורי קרמזין הוא המערער ( 5/6) ודן קרמזין (1/6), לפיכך אין חולק כי המערער מחזיק ב- 5/24 מן הזכויות בבניין.

בנוסף, במהלך השנים תפס המערער חזקה במספר חלקים בבניין. הזכות החוקית לתפיסת החזקה בכל אחד מן החלקים בבניין היא כאמור ליבת המחלוקת נשוא התובענה שהוגשה לבית משפט קמא. בפסק הדין של הערכאה הדיונית הוגדרו חלקי הנכס אותם תופס המערער כדלקמן: "חנות רימל", "חנות קרמזין", ו"חנות כהן". אין חולק כי החל משנת 2007 אין המערער משלם דמי שכירות עבור השטחים בהם הוא מחזיק.

פסק דינו של בית משפט קמא

11. לפני בית משפט קמא עמדה תביעתם של המשיבים 4-1 בע"א 51280-04-15 (המשיבים 3-1 הם בני משפחת ליס אשר היו בעלי הזכויות של 3/4 מן הזכויות בבניין. המשיבה 4 היא שרית חי אשר רכשה מהם זכויות אלה (להלן יחד: " המשיבים")). המשיבים עתרו לפינויו של המערער מכל החלקים בבניין בהם הוא מחזיק נוכח הפרת חוזה השכירות על ידו בגין אי תשלום דמי שכירות; לסעד כספי בעבור דמי שכירות בגין השימוש שעשה המערער משך שנים בשטחים אלה, וכן לפירוק השיתוף בבניין. אעיר כי התביעה כללה גם עתירה לסעד כספי מרונית לאוטמן רימון, אך על קביעותיו של בית משפט קמא בעניין זה הצדדים לא ערערו. עוד עמדה לפני בית משפט קמא תביעה שכנגד שהגיש המערער. במסגרת תביעתו עתר המערער למתן חשבונות ולסעד כספי. טענתו העיקרית הייתה כי זה שנים שהוא אינו נהנה מן ההכנסות אשר הופקו מהשכרת חלקי הבניין השונים, וכי הוא זכאי לקבל הכנסות אלה כבעל חלק מן הזכויות בבניין. המערער עתר תחילה כי בית המשפט יורה למשיבים להעביר לידיו דוחות של ניהול הבניין, ובהמשך, לחייב את המשיבים לשלם לו כפי חלקו.

12. בית משפט קמא דן בזכויות החזקה של המערער בחלקים שונים בבניין וקבע כדלקמן:

[א] חנות קרמזין - השימוש שעושה המערער בחנות זו ובשטח הנוסף לה הצמוד לחנות (להלן: " השטח הנוסף") הוא כשוכר חופשי ולא כדייר מוגן. נקבע כי המערער לא הוכיח כדבעי ולא הציג ראיות משכנעות לפיהן היו הוריו בעלי זכויות של דיירים מוגנים בחנות.

[ב] חנות רימל - המערער רכש זכויות דיירות מוגנת מבעלי הזכויות בבניין בשטח של 70% מהחנות, וזאת בהתאם להסכם מיום 4.4.84 (להלן: " הסכם רימל"). לגבי 30% הנותרים, נדחו טענותיו של המערער ונקבע כי לא עלה בידו להוכיח שהוא דייר מוגן בשטח זה, ובהתאם מחזיק הוא בשטח כשוכר חופשי.

[ג] חנות כהן - המערער לא טען כי הוא מחזיק בחנות זו כדייר מוגן אלא כבר רשות, ולעניין זה נקבע כי זכויותיו של המערער בחנות כבר רשות מוטלות בספק, אם כי בית משפט קמא נמנע מלהכריע בסוגיה זו.

13. בהתאם לקביעותיו אלה, ולאחר שמונה שמאי מטעם בית המשפט על מנת להעריך את דמי השכירות החופשית ואת דמי השכירות המוגנת למ"ר בכל אחד מהשטחים בהם מחזיק המערער, חייב בית משפט קמא את המערער בתשלום דמי שכירות לתקופה של 7 שנים קודם להגשת התובענה בסך של 344,708 ₪, תוך ניכוי הסכומים אשר שולמו על ידי המערער למשה ליס בשנים 2005 ו- 2006, בסכום כולל של 18,514 ₪.

14. בשל הימנעות המערער מתשלום דמי שכירות משך שנים, ולאחר שנדחו טענותיו והסבריו בעניין זה, קבע בית משפט קמא כי מתקיימת עילת פינוי נגד המערער ועל כן יש להורות על פינויו לאלתר מכל השטחים המוחזקים על ידו בבניין, לרבות משטח של 70% בחנות רימל (עמ' 11 ו- 16 לפסק הדין). בית המשפט קמא אף דחה את טענת המערער לקבלת סעד מן הצדק נוכח הימנעותו מתשלום דמי השכירות המוגנת עוד כשהיה הנכס תחת ניהולו של משה ליס ועקב פלישתו לחלקים נוספים בנכס בהם הוא עושה שימוש ללא הסכמת יתר בעלי הזכויות בנכס.

15. בית משפט קמא נעתר לבקשת המשיבים לפירוק השיתוף בבניין, תוך שהורה על פירוק באמצעות מכירה וחלוקת הרווחים בהתאם לזכויותיו של כל אחד מבעלי הנכס. בית המשפט נימק קביעה זו במערכת היחסים העכורה השוררת בין הצדדים, וכן במצבו הרעוע של הבניין המהווה סכנה בטיחותית, ואי שיתוף הפעולה מטעם המערער בשיפוץ הבניין. טעם נוסף מצא בית משפט קמא בהוראותיו של סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפיו ככל שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר למי מהשותפים, יהא הפירוק על דרך של מכירה. בעניין זה נקבע כי חלוקה בעין עלולה לגרום להפסדים ניכרים למערער שכן ספק אם ניתן יהא לתחם את חלקו של המערער בבניין "לדירה אחת מוגדרת שלמה או חנות אחת מוגדרת שלמה אשר תשרתנה את מטרותיו" (עמ' 15 לפסק הדין).

16. באשר לגורלה של התביעה שכנגד, זו נדחתה בפסק דינו של בית משפט קמא בין היתר בנימוק כי על המערער לשאת בהוצאות השונות הנוגעות לבניין ובדמי השכירות בהם הוא חייב, בטרם תקום לו עילת תביעה בנוגע לרווחים שהופקו מהנכס.

על פסק דין זה מונחים שני הערעורים שלפנינו.

טענות המערער בערעורו

17. המערער העלה טענות רבות כנגד פסק הדין במסגרת ערעורו, ואולם נדמה כי נוכח התוצאה אליה הגעתי אין צורך להידרש להן, כפי שיפורט להלן.

18. באשר לזכויותיו בכל אחד מחלקי הבניין בהם הוא מחזיק טוען המערער:

[א] חנות קרמזין - המערער טוען כי הוא נכנס בנעליה של אמו המנוחה אשר החזיקה בחנות זו כדיירת מוגנת. המערער מסביר כי עוד בשנות הארבעים של המאה הקודמת השכיר סבו את החנות להוריו בשכירות מוגנת, בלא שנדרשו הם לשלם דמי מפתח. שכירות זו, בהתייחס לשנים בה הושכרה החנות להוריו (קודם ליום 20.8.68) מוכרת בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר" או "החוק") כמקנה זכות דיירות מוגנת. למערער הוקנתה זכות הדיירות המוגנת מאמו בהתאם לאמור בסעיף 23 לחוק הגנת הדייר (המערער עבד עמה בחנות לפחות ששה חודשים קודם פטירתה). עוד טוען המערער כי על פי ההלכה הנוהגת הנטל להוכיח שדייר הנכנס למושכר קודם לשנת 1968 אינו דייר מוגן, מוטל על בעל הבית. בנטל זה לא רק שלא עמדו המשיבים, אלא קיימות ראיות למכביר להוכחת היותה של לאה קרמזין, ולאחריה המערער, דיירים מוגנים בחנות: האופן שבו נוסחו דו"חות התשלום על ידי משה ליס; זיכרון הדברים מיום 14.6.04, שם מצוין מפורשות מעמדו של המערער כדייר מוגן; גובה דמי השכירות עצמם והשוואתם לדייר מוגן אחר בבניין, מאיר מכלוף; עדויותיהן של נטע לם ורונית לאוטמן רימון, וכן הסכם רימל המאזכר את זכויותיה של לאה קרמזין בבניין כשוכרת מוגנת.

[ב] חנות רימל - המערער טוען כי הוא מחזיק בכל שטח החנות כדייר מוגן, ולא רק ב- 70% כפי שקבע בית משפט קמא. לטענתו, רכש הוא את זכויותיו המוגנות של רימל גם ביתר 30%, ולראייה הציג המערער המחאה המעידה לטענתו על רכישה זו. עוד טוען המערער כי התנהגותו של משה ליס כאשר ניהל את ענייני הגבייה בבניין, וכן התנהגותם של המשיבים מעידים על הסכמה מכללא בדבר זכויותיו כדייר מוגן בחנות זו.

[ג] חנות כהן - המערער סבור כי היה על בית משפט קמא לחייבו בדמי שכירות בנוגע לחנות זו החל מיום הגשת התובענה נגדו בבית משפט השלום, ולא משנת 2009 כפי שהורה בית משפט קמא. לטענתו, רק עם הגשת התובענה הוברר לו שהמשיבים אינם מסכימים להשכיר לו את החנות תמורת תשלום מיסי ארנונה על ידו, ומבלי שישלם להם דמי שכירות. יוער כי בדיון בערעור לפנינו הצהיר בא כוח המערער כי המערער אינו מחזיק עוד בחנות זו.

19. עוד טוען המערער כי לא מתקיימת כל עילה לפנותו מחנויות קרמזין ורימל. לטענתו, הוא חדל לשלם את דמי השכירות מכל הטעמים האלה: אי חלוקת הרווחים מההכנסות בבניין, כאשר חלקו ברווחים עולה על גובה דמי השכירות בהם הוא חייב; אי סדר בניהול הבניין לאחר מכירת הזכויות בו למשיבה 4 ולאחר מותו של משה ליס. המערער מסביר כי אי סדר זה גרם לכך שלא ידע למי עליו לשלם את דמי השכירות; אי פנייה מצדם של מי מבעלי הנכס אליו על מנת שישלם את דמי השכירות, וכן כי גם כאשר שילם את דמי השכירות בשנים 2005 ו- 2006 לא הוצאו לו לבקשתו חשבוניות מס. לבסוף ולחילופין, טוען המערער כי ראוי להעניק לו סעד מן הצדק שימנע את פינויו שכן החנות מהווה את מקור פרנסתו היחיד.

20. באשר לפירוק השיתוף בבניין, טוען המערער כי היה על בית משפט קמא לילך בדרך המלך - פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, וכי לא הוכח שלא ניתן יהיה לחלק את הנכס בדרך זו. עוד טוען המערער כי שגה בית משפט קמא בקביעתו שפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין תגרום למערער לנזק. לטענתו, ההיפך הוא הנכון - מכירת הנכס היא אשר תפגע במערער.

21. בכל הנוגע לתביעתו שכנגד, טוען המערער כי שגה בית משפט קמא בקביעתו לפיה על המערער לשאת בדמי השכירות קודם שתקום לו עילת תביעה באשר לכספים המגיעים לו מהרווחים שהופקו מהשכרת יחידותיו השונות של הבניין. לטענת המערער היה על בית משפט קמא לקזז את הסכומים המגיעים לו מן הסכומים בהם הוא חויב. עוד סבור המערער כי שגה בית משפט קמא עת לא התייחס לטענותיו בדבר דמי הניהול השנתיים בבניין שנטלה שרית חי לעצמה החל משנת 2010, וכן העברת הניהול על ידה לידי רואה חשבון חיצוני תמורת שכר, וזאת לא ידיעת המערער ומבלי שנתן הסכמתו לכך כאחד מבעלי הנכס. כן טוען המערער כי היה על בית משפט קמא לחלק בין בעלי הזכויות בבניין את הסכום שהתקבל ממר דוד יצחק כמקדמה ואשר לא הושב לו לאחר ביטול חוזה המכר עמו. לבסוף, מלין המערער על גובה הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דינם של המשיבים אשר נפסקו לחובתו.

טענות המשיבים בערעור

22. המשיבים סומכים ידיהם על פסק דינו של בית משפט קמא ועומדים על דחיית הערעור ועל קבלת הערעור שהוגש על ידם.

באשר לחנות קרמזין, טוענים המשיבים כי המערער תפס החזקה בחנות זו כבר רשות ולא כדייר מוגן. לטענתם, המערער לא טען וממילא לא הוכיח כי התקיימו יחסי שכירות בתמורה בין הוריו לביו סבו, ולכן לא קמה להם הזכות לדיירות מוגנת. עוד טוענים המשיבים כי המערער לא הציג נתונים מספקים מהם ניתן להסיק כי דמי השכירות המפורטים בדו"חות שחיבר משה ליס הם עבור חנות קרמזין ולא עבור החלק בחנות רימל בו הוא דייר מוגן. כן טוענים הם כי המערער פלש לשטח הנוסף לאחר שנת 1984 ואף אם לא הובעה מחאה באשר לשימוש בשטח זה עד לשנת 2004, הרי שהמערער ישב שם כבר רשות ולא כדייר מוגן.

באשר לחנות רימל, טוענים המשיבים כי המערער לא הרים את הנטל להוכיח שהוא מחזיק ב- 30% הנותרים כדייר מוגן. המשיבים מדגישים כי אף אם היה מוכח שהבעלים השכירו למערער שטח זה, ולא כך הוא, לא היה זוכה המערער במעמד של דייר מוגן, שכן לא שילם עבור שטח זה דמי מפתח.

23. עוד טוענים המשיבים כי המערער לא שילם כלל דמי שכירות בין השנים 2002 ל- 2004 והחל משנת 2007, וכי בצדק דחה בית משפט קמא את הסבריו לאי תשלום דמי השכירות על ידו. המשיבים מוסיפים כי טענות הקיזוז שהועלו על ידי המערער לא פוטרות אותו מתשלום דמי השכירות, ומכל מקום, לטענתם, קנה הוא זכויות בבניין רק לאחר פטירת אמו ולאחר שניתן צו קיום צוואתה.

24. באשר לפירוק השיתוף, טוענים המשיבים כי יש לילך בדרך של מכירת הנכס, שכן הנכס ישן מאוד ומחייב שיפוץ יסודי. כן נטען כי ראוי למכור את הנכס במקום חלוקה בעין, נוכח מערכת היחסים העכורה בין הצדדים והעדר שיתוף פעולה בניהם.

ערעור המשיבים

25. בערעורם טוענים המשיבים כי יש לחייב את המערער בהפרשי הצמדה וריבית על הסכומים שנפסקו לחובתו. עוד מלינים המשיבים וטוענים כי היה על בית משפט קמא לדון ולקבל את טענתם בדבר דמי שימוש ראויים בהם יש לחייב את המערער בגין השימוש שהוא עושה בחצר לצורך חניית רכבו (להלן: "שטח החנייה"). כמו כן, טוענים המשיבים כי היה על בית משפט קמא לזקוף את הסכומים ששילם המערער בשנים 2005 ו- 2006 על חשבון חובות העבר שלו (לתקופה שהתיישנה), ובהתאם לא היה מקום לקזז סכום זה מהסכום בו חויב המערער כלפיהם. בנוסף, שגה בית משפט קמא בחישוב שערך, כך שהמערער חויב בחסר בסכום של כ- 9,000 ₪.

בתשובתו לערעור המשיבים, טוען המערער כי לא הוכח ששטח החנייה היה מיועד לבעלי הבית, ומכל מקום הדייר המוגן מכלוף נתן את הסכמתו לשימוש שעשה המערער בשטח זה. באשר לטענת זקיפת החובות, טוען המערער כי במכתביו לאביבה שלו נקב הוא מפורשות בתקופות אליהן מתייחס התשלום, ועל כן אין לקבל את טענת המשיבים בעניין זה.

דיון והכרעה

26. כאמור, הסוגיות המרכזיות בערעורים אלה הן שאלת הדיירות המוגנת, שאלת פינויו של המערער מן הנכס, וכן אופן פירוק השיתוף בנכס.

האם המערער הוא בעל זכויות של דייר מוגן בחנות קרמזין ובחנות רימל?

27. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, במוצגיהם, וכן בעדויות שהובאו לפני בית משפא קמא, אני סבורה כי יש להתערב במסקנתו של בית משפט קמא באשר לחנות קרמזין (להבדיל מן השטח הנוסף), ולקבוע כי הוכחה דיירותו המוגנת של המערער בחלק זה של הנכס. טענת המערער בדבר דיירות מוגנת ב- 30% הנותרים מחנות רימל, דינה להידחות.

חנות קרמזין

28. סעיף 9 לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "נכס שביום כ"ו באב תשכ"ח (20 באוגוסט 1968) (להלן - תשכ"ח) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח".

מכאן, שכל עוד מחזיק הדייר בנכס כשוכר, היינו התקיימו יחסי שוכר-משכיר בינו לבין הבעלים, קודם ליום 20.8.68, יחול עליו חוק הגנת הדייר אף אם לא שילם דמי מפתח (ראו רע"א 192/82 לבקוביץ נ' רוזן (16.11.82); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943, 956 (2013) (להלן: "עניין חיר"), וכן עמירם חרלף שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר 15 (מהדורה שלישית, 1998) (להלן: " חרלף").

29. המחלוקת אם כן היא בשאלה האם התקיימו יחסי שוכר ומשכיר בין הורי המערער לבין הבעלים - שאז היו הם דיירים מוגנים בחנות קרמזין (כפי טענת המערער), או שמא החזיקו הם משך שנים בחנות כברי רשות - שאז הם אינם דיירים מוגנים (כפי טענת המשיבים).

30. דעתי היא כי עלה בידי המערער להוכיח קיומם של יחסי שוכר ומשכיר בין הוריו לבין הבעלים. להלן אבהיר עמדתי:

בהסכם רימל (מע/4) על פיו רכש המערער מבעלי הזכויות בבניין דאז דיירות מוגנת ב- 70% מחנות רימל, צוין ברחל ביתך הקטנה כי:

"לשוכר ה' אורי קרמזין תינתן רשות לחבר את החנות הקיימת ברח' החלוץ 27 חיפה (חנות קרמזין - י' ו') בחזית עם המושכר המפונה ע"י ה' מ. רימל בקומת המרתף. החיבור יעשה ע"י השוכר ה' אורי קרמזין על חשבונו ועל אחריותו הבלעדית. המושכר המפונה ע"י ה' מ. רימל יחשב כיחידה נפרדת מהחנות ברח' החלוץ 27 חיפה, היות והחנות הושכרה בשנת 1945 לבעלה המנוח של המחזיקה גב' לאה קרמזין ללא דמי מפתח ...". (ההדגשה שלי - י' ו')

די במסמך זה - מסמך עליו חתומים כל בעלי הזכויות בבניין דאז לרבות לאה קרמזין - בו צוין מפורשות כי החנות הושכרה להורי המערער, על מנת שיצא המערער ידי חובתו להוכיח קיומם של יחסי שוכר ומשכיר בין הוריו לבין הבעלים. יחסי שכירות אלה הקנו להורי המערער מכוח הוראת סעיף 9 לחוק, מעמד של דיירים מוגנים בחנות.

אוסיף עוד כי על זכותו של המערער כדייר מוגן בחנות קרמזין ניתן ללמוד גם מעדותה של נטע לם - היא בתו של משה לם; היא גם מי שנטלה על עצמה את הטיפול בניהול הבניין בשנים 2008 ו- 2009, והיא אף בעלת דין בסכסוך לפנינו (הוגשה נגדה בבית משפט קמא הודעת צד שלישי על ידי רונית לאוטמן רימון) - אשר העידה בבית משפט קמא כך:

"... הוא (המערער - י' ו') ישב שם ברשות, לשבת כדייר מוגן. ידענו שהוא לא שילם דמי מפתח ושהוא בעצם לא הדייר המוגן, אלא אמא שלו" (עמ' 12 שו' 31 - עמ' 13 שו' 2 לפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא, מיום 16.11.14. ההדגשה שלי - י' ו').

עינינו הרואות כי גם לשיטתה של נטע לם, הייתה לאה קרמזין דיירת מוגנת בחנות.

31. משהגעתי למסקנה כי לאה קרמזין הייתה דיירת מוגנת בחנות, הפועל היוצא הוא שאף המערער דייר מוגן בחנות, מכוח הוראת סעיף 23 לחוק הגנת הדייר.

סעיף 23 לחוק שכותרתו " דייר של בית עסק שנפטר", קובע:

"(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני זוג – לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זה.
(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים ...".

בענייננו, אין עוררין כי המערער החל לעבוד בחנות קרמזין יחד עם אמו שנים רבות עובר לפטירתה, וכי לאחר מותה המשיך הוא להפעיל את בית העסק. על כן, מאחר ואמו הייתה דיירת מוגנת בעסק, קנה המערער מעמד של דייר מוגן מכוח סעיף חוק זה.

32. אוסיף עוד כי המשיבים, בטענתם כי לאה קרמזין לא הייתה דיירת מוגנת בחנות, מסתמכים בין היתר על חוזה המכר (מע/12) וטוענים כי בחוזה זה אשר נחתם על ידי כל הבעלים של הנכס, לא נכלל המערער ברשימת הדיירים אשר צוין לגביהם באופן מפורש כי הם דיירים מוגנים.

אין בידי לקבל טענה זו. בעניין גפן, בדונו בשאלת הפיצויים, קבע כב' השופט סוקול כי חוזה המכר בטל, ולפיכך אין ללמוד הימנו דבר ואין לתת לאמור בו כל משקל. יתרה מכך, אין מחלוקת כי לאה קרמזין לא חתמה על חוזה המכר, ולפיכך הוא בוודאי אינו יכול לחייב אותה ואת המערער הבא בנעליה. אציין עוד שבעניין גפן נקבע כי לאה קרמזין לא הסמיכה מאן דהוא לפעול בשמה למכירת הנכס. ראו בעניין זה קביעותיו של כב' השופט סוקול בעניין גפן כי אף שבאי כוח הצדדים דאז היו מודעים לכך שמצבה הרפואי של לאה קרמזין אינו מאפשר לה לחתום על חוזה המכר או ליתן ייפוי כוח למאן דהוא לחתום בשמה, ואף שביקשו מבתה לדאוג למינוי אפוטרופוס על רכושה על מנת שהלה יחתום בשמה על חוזה המכר, הרי שטרם ביצוע פעולה זו נפגשו הצדדים וחתמו על חוזה המכר.

33. לסיכום - מכל האמור עולה כי המערער הוכיח את זכות הוריו לדיירות מוגנת בחנות בשל היותם שוכרים של הנכס קודם לשנת 1968. בהתאם יש לקבוע כי המערער אשר עבד יחד עם אמו המנוחה בחנות מחזיק בחנות כדייר מוגן מכוח הוראת סעיף 23 לחוק. אדגיש למען הסר ספק כי זכות זו מתייחסת רק לשטח החנות ולא לשטח הנוסף.

חנות רימל

34. קביעתו של בית משפט קמא כי אך 70% מחנות רימל (בנוגע לחלק זה אין מחלוקת בין הצדדים) היא בדיירות מוגנת, מעוגנת בראיות אשר הובאו לפניו ונימוקיו מקובלים עלי. אף אני סבורה כי לא עלה בידי המערער להוכיח שהוא מחזיק כדייר מוגן ב- 30% הנותרים וכי שילם עבורם דמי מפתח. העתק ההמחאה שניתנה על ידו לרימל, אין בה כשלעצמה ובוודאי לאור הסכום המופיע בה, כדי להוכיח זכות דיירות מוגנת. לפיכך, דעתי היא כי דין טענותיו של המערער בעניין זה להידחות.

פינוי המערער מן הנכס או הענקת סעד מן הצדק

35. על פי דוחות ניהול הבניין שנערכו על ידי משה ליס עולה כי בשנים 2002 - 2004 לא שולמו על ידי המערער דמי שכירות. בשנים 2005 ו- 2006 הועבר על ידי המערער סכום כולל של 18,514 ₪ בגין דמי שכירות, והחל משנת 2007 ועד מועד הגשת התובענה לבית משפט קמא (אוקטובר 2011) אין חולק כי המערער לא שילם דמי שכירות מוגנים או שאינם מוגנים.

36. על יסוד נתונים אלה, ומשדחה בית משפט קמא את טענתו של המערער כי לא ידע למי היה עליו לשלם את דמי השכירות, כמו גם את טענתו החלופית למתן סעד מן הצדק, הורה בית משפט קמא על פינויו של המערער מכל החלקים בהם הוא תופס חזקה בבניין. כמו כן, דחה בית משפט קמא את עתירתו של המערער למתן סעד מן הצדק.

37. סבורני כי בכך טעה בית משפט קמא. דעתי היא כי אף שקמה למשיבים עילת פינוי מכוחו של סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, הרי שנוכח מכלול הנסיבות שלפנינו, שורת הצדק מחייבת להעניק למערער סעד מן הצדק ולהימנע מפינויו מהנכס מאותם שטחים בהם הוא מחזיק בדיירות מוגנת, וזאת כפוף לתשלום פיצויים למשיבים.

38. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר שכותרתו "סייג כללי לפינוי", קובע:

"(א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת.
(ב) ניתן פסק דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין".

39. הלכה היא כי סעד מן הצדק הוא היוצא מן הכלל אשר יש להעניקו במשורה, והמגמה בפסיקה היא לצמצמם ככל הניתן את השימוש בסעד זה, במיוחד נוכח מעמדה החוקתי של הזכות לקניין (ראו לדוגמה רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (19.12.13)).

עם זאת, סעד מן הצדק נתון למרחב שיקול דעתה של הערכאה הדיונית כמו גם לערכאת הערעור, ושיקול דעת זה תלוי הוא במידה רבה בנסיבותיו הפרטניות של כל מקרה ומקרה.

ראו בעניין זה דבריו של כב' השופט מ' שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן, עמ' 2 להחלטה (2.11.92):

"הסעד מן הצדק כשמו כן הוא: הוא בגדר תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר בא לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין."

40. בענייננו, אני סבורה כי קיימים מספר שיקולים המטים, במצטבר, את הכף לטובת הענקת סעד מן הצדק למערער.

[א] חנות קרמזין מוחזקת בדיירות מוגנת מאז שנת 1945 בידי הוריו של המערער ולאחר מכן בידי המערער עצמו. גם 70% בחנות רימל מוחזקים על ידו בשכירות מוגנת שנים רבות, החל משנת 1984. תקופה ממושכת זו של עשרות שנות דיירות מוגנת, מהווה שיקול חשוב, בין יתר השיקולים המפורטים מטה, להענקת סעד מן הצדק.

[ב] המערער מחזיק ב- 5/24 מהזכויות בבניין החל משנת 2007 מכוח ירושת אמו. לפיכך, זכויותיו וחובותיו של המערער בכל הקשור לבניין הן בשני כובעים - האחד כשוכר, ובכובעו זה נדרש הוא להעביר תשלומים אל בעלי הנכס (בין אם דמי שכירות מוגנת ובין אם דמי שכירות חופשית). השני - כאחד מבעלי הנכס, ובכובעו זה זכאי הוא לקבל כפי חלקו את הפירות שמניב הנכס, ככל שהיו כאלה. ברי כי כל אחת מן הזכויות עומדת בפני עצמה. ככל שהבניין והשכרתו לדיירים השונים הניבו רווחים, וסביר שכך היה, לא קיבל המערער כל סכום כפי חלקו בבניין, החל משנת 2008. בעניין זה ראו עדותה של נטע לם, אשר השיבה לשאלה אם נכון הדבר כי לא בוצעה חלוקת הרווחים למערער, באופן הבא: " אני לא חילקתי מ- 2008, 2009. אח"כ כבר לא הייתי מעורבת" (עמ' 14, שו' 12 לפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מיום 16.11.14). עוד ראו עדותו של איה חי, בעלה של שרית חי אשר השיב בשלילה לשאלה " האם העברת לאורי את חלקו ברווחים מ- 2009 ואילך?" (עמ' 20, שו' 6-5 לפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מיום 16.11.14).

זאת ועוד, לא רק שהמערער לא קיבל כל השנים רווחים, הוא אף לא קיבל כמתחייב דין וחשבון כלשהו ממנהלת הבניין (נטע לם ולאחריה שרית חי - אשר ניהלה את הנכס תמורת שכר) לגבי ההכנסות וההוצאות של הנכס.

אני סבורה כי החובות שככל הנראה נוצרו למשיבים כלפי המערער בשל הרווחים אשר הופקו מהשכרת הנכס ואי מתן דין וחשבון שותף, מהווים הם שיקול ממשי למתן סעד מן הצדק (ראו דעתו של המחבר בעמ' 186 לספרו של חרלף והאסמכתא המופיעה שם).

[ג] בית משפט קמא קבע בפסק דינו כי "מעדויות הצדדים עולה כי מאז פטירת מר משה ליס ועד לרכישת חלקן של הזכויות בבניין בידי התובעת 4 לא נוהל הנכס בצורה מסודרת, ..." (עמ' 12 לפסק הדין). עוד קבע בית משפט קמא כי בעקבות פטירתו של משה ליס לא נרשמו דוחות של ניהול הבניין בשנים 2008 ו- 2009 (עמ' 12 לפסק הדין). באשר לשנים אלה העידה נטע לם כי "לא דיווחתי (לרשויות המס - י' ו') כי החשבוניות היו נמוכות לתשלום מס. ידענו כי הבית עובר לניהול הקונים ולכן אני לא דיווחתי". עוד השיבה נטע לם בחיוב לשאלה " זה יהיה נכון לומר כי לא התאמצת כל כך לנהל את הבית?" (עמ' 11, שו' 23-22 ו- 29-28, בהתאמה, לפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מיום 16.11.14).

נדמה כי כחלק מניהול כושל זה, דרישותיו החוזרות ונשנות של המערער בשנים 2005 ו- 2006 לקבלת חשבוניות מס כנגד ההמחאות שהעביר לא נענו חרף הפצרות מצדו בכל תשלום מחדש (ראו המכתבים הנלווים להמחאות שהעביר המערער לידי הגב' אביבה שלו - מע/8). המערער אף פנה באמצעות עורך דין בשנת 2006 לקבלת חשבוניות עבור התשלומים ששילם אך ללא הועיל (מע/10). בשנת 2010 פנה המערער לקבלת דו"ח המפרט את ההוצאות והתקבולים ביחס לבניין (מע/11), פניה שאף לגביה לא הוכח כי היא נענתה בחיוב על ידי יתר בעלי הזכויות בבניין. התנהגות זו של מי שנהלו בעת ההיא את הבניין, מהווה אף היא טעם למתן סעד מן הצדק למערער.

[ד] לכל האמור אוסיף עוד כי אין להתעלם מהתנהגות המשיבים אשר ביצעו מעין "מחטף" לגבי זכויותיה של לאה קרמזין בנכס (בכך שבעלי הנכס חתמו על חוזה המכר בידיעה שחתימתה של לאה קרמזין נעדרת מהחוזה). מסיבה זו, בין היתר, נוהלו הליכים משפטיים ממושכים בתקופה הנדונה אשר הובילו בסופו של דבר לביטול חוזה המכר על ידי השופט סוקול (עניין גפן).

41. מהמקובץ עולה כי אומנם המערער לא שילם דמי שכירות, ואין כמובן להקל ראש בכך, אך מנגד גם לא קיבל את הרווחים להם הוא זכאי, כמו גם את חשבוניות המס, אף שחזר וביקש לקבלם. כמו כן, לא קיבל המערער במהלך כל השנים דין וחשבון מפורט וכמתחייב באשר לרווחים שהופקו מהנכס. לכך אוסיף את התנהגות המשיבים כמפורט לעיל, וכן את היות העסק מקור פרנסתו היחיד של המערער מזה שנים רבות, כל אלה - במצטבר - מוליכים למסקנה כי ראוי להעניק למערער סעד מן הצדק.

42. הענקת סעד מן הצדק, מצדיקה לעיתים חיוב הדייר בפיצויים לבעלי הנכס (ראו עניין חיר, בעמ' 956 ושורת האסמכתאות המאוזכרות שם). דומני כי במקרה שלפנינו נוכח ההפרה הממושכת של החוזה על ידי המערער, ראוי לחייבו בפיצויים למשיבים בסכום של 45,000 ש"ח אשר במידה ולא ישולם במועד שייקבע להלן, יעמוד צו הפינוי בעינו.

43. אשר לחנות כהן - המערער טען בבית משפט קמא כי הוא החזיק בחנות כבר רשות מכוח הסכמתו של מר כהן ועל כן אין להטיל עליו תשלום דמי שכירות עד למועד הגשת התביעה - הוא המועד בו נודע לו לטענתו על היעדר הסכמת יתר בעלי הנכס לתפיסת החזקה בחנות על ידו. בית משפט קמא קבע כי המערער לא היה דייר מוגן בחנות זו (עובדה שלא הייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים) ועל כן חייב את המערער בתשלום דמי שכירות חופשיים החל משנת 2009, זאת מבלי שהכריע כלל בטענת המערער כי הוא היה בר רשות בחנות. לפיכך, אין מנוס מלהורות לבית משפט קמא להשלים את פסק הדין בעניין זה, ולהכריע בשאלה האם המערער היה בר רשות בחנות כהן, ואם כן מאיזה מועד עליו לשלם דמי שכירות.

אופן פירוק השיתוף

44. בית משפט קמא הורה על פירוק השיתוף בבניין בדרך של מכירתו. המערער סבור כי יש לפרק השיתוף בדרך של חלוקה בעין והפיכת הבניין לבית משותף, ואילו המשיבים סבורים כי מכירת הבניין היא הדרך הראויה בנסיבות העניין.

45. הכלל, וכפי שציין בית משפט קמא, הוא כי יש להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. ראו את שנקבע ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 634 (1998), מפי כב' השופט מ' חשין ובהסכמת כב' השופטים ת' אור וי' גולדברג:

"ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע. ובלשונו של השופט ח' כהן בפרשת ע"א 78/587 רוטשילד ואח' נ' פרנק ( פרשת רוטשילד [5]), בעמ' 35 :
'...הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף במקרקעין מתפרק בדרך חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל'."

עוד קבע שם כב' השופט חשין (בעמ' 644):

"כשאני לעצמי, דומני כי עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון 'חזק', עיקרון בעל-עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד-האש, הוא עמוד-הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי-דופן כמפורש בחוק."

46. אחד מן הנימוקים עליהם השתית בית משפט קמא את החלטתו בדבר פירוק השיתוף בדרך של מכירה, הוא כי "ספק אם ניתן יהיה לתחום את חלקו של הנתבע 1 בזכויות בבניין לדירה אחת מוגדרת שלמה או חנות אחת מוגדרת שלמה אשר תשרתנה את מטרותיו. הדבר יגרום איפוא להפסד ניכר לנתבע 1 (המערער דכאן - י' ו') דווקא ולפיכך על אף שיש להעדיף פירוק מקרקעין על דרך של חלוקה בעין ..., הרי במקרה אשר לפני הדרך הראויה היא מכירה של הזכויות ולא חלוקה בעין" (עמ' 15 לפסק הדין).

אני סבורה כי לא הונחו לפני בית משפט קמא מלוא הנתונים הרלוונטיים, ולרבות חוות דעת מומחה, על מנת לקבוע כי הדרך הטובה ביותר לבעלי הזכויות היא מכירת הבניין. כזכור, בית משפט קמא מינה שמאי מטעמו לצורך בדיקת דמי השכירות בהם יש לחייב את המערער. סבורני כי היה מקום בהזדמנות זו להיעתר לבקשת המערער להרחיב מינויו של המומחה, כך שיחווה דעתו גם בנוגע לכדאיות הכלכלית של עריכת הפירוק על דרך של חלוקה בעין, תוך הוראה על תשלומי איזון, ככל שיידרשו.

אעיר כי מערכת היחסים העכורה בין הדיירים, אשר נקלחה בחשבון על ידי בית משפט קמא אכן מהווה שיקול, בין יתר השיקולים, בבחינת אופן פירוק השיתוף אך אינה פוטרת את בית המשפט מקבלת כל הנתונים הרלוונטיים לצורך ההכרעה בעניין זה.

47. לסיכום - דעתי היא כאמור כי ראוי לבחון אף את האפשרות של חלוקה בעין ולצורך זה יש להורות על החזרת התיק לבית משפט קמא על מנת שישלים את הדיון, והכל כפי שאפרט בהמשך.

ערעור המשיבים

48. דעתי היא כי אין לקבל את טענת המשיבים לפיה בהעדר הוראה מפורשת מצד המערער יש לזקוף את התשלומים שהוא שילם בשנים 2005 ו- 2006 לחובות העבר שלו. אין מחלוקת כי ארבעת התשלומים (בסכום כולל של 11,950 ₪) שהעביר המערער בשנת 2006 לאביבה שלו, לוו כל אחד מהם בהוראה מפורשת שניתנה במכתב המייחד את התשלום לתקופת שכירות - החל משנת 2005 וכלה בתום שנת 2006 (מע/8). יתר על כן, התקבולים שהעביר המערער בשנים 2005 ו- 2006 לידי משה ליס נרשמו בדוחות שערך האחרון ביחס לאותם השנים ולא צוינה כל הערה לגביהם המייחסת התשלום לכל תקופה אחרת של שכירות. ראו בעניין זה הוראת סעיף 50 לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973.

49. המשיבים כאמור טוענים בערעורם כי ראוי היה להוסיף הפרשי הצמדה וריבית לסכומים אשר נפסקו על ידי בית משפט קמא. אני סבורה כי בכך צודקים המשיבים. אולם לעניין הפרשי ההצמדה אציין כי מועד ההצמדה צריך להיות יום ביקור השמאי בנכס ולא מועד היווצרות החוב או מועד הגשת התביעה, כפי שטוענים המשיבים (ראו סעיף 8.8 לחוות דעתו של השמאי). אוסיף כי "הכלל הנקוט ... הוא, כי ייפסקו הפרשי הצמדה וריבית, אלא אם ישנם טעמים מיוחדים שלא לעשות כן" (ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק, פ"ד מ(3) 169, 222 (1986)). משלא פרט בית משפט קמא כל טעם מדוע נמנע הוא מלפסוק הפרשי הצמדה ממועד ביקור השמאי בנכס כאמור לעיל וריבית ממועד היווצרות החוב, הרי שיש להחיל את הכלל ולהורות על פסיקת ההצמדה והריבית כאמור לעיל. אעיר כי יש להוסיף הפרשי הצמדה גם לסכומים ששילם המערער, אותם קיזז בית משפט קמא מחובו.

50. המשיבים מלינים גם על כך שבית משפט קמא נמנע מלחייב את המערער בדמי שימוש ראויים עבור השימוש שהוא עושה לצורך חניית רכבו בשטח החנייה. עיון בפסק הדין מעלה כי אכן אין בו כל דיון בטענת המשיבים בעניין זה. מאחר וכאמור לעיל בדעתי להמליץ לחברותיי להורות על השבת התיק לדיון משלים בבית משפט קמא, ראוי כי בית המשפט ישלים אף הכרעתו בסוגיה זו.

סיכום

51. אציע אפוא לחברותיי לקבל את הערעורים באופן חלקי ולהורות על החזרת התיק לבית משפט קמא על מנת שישלים את פסק הדין בהתאם לקביעות וההוראות הבאות:

[א] המערער הוא בעל זכויות של דייר מוגן בחנות קרמזין (ללא השטח הנוסף) וב-70% מחנות רימל. ביתרת 30% של חנות זו המערער הוא שוכר בשכירות חופשית.

[ב] המערער זכאי לסעד מן הצדק ועל כן אין לפנותו מחנות קרמזין (ללא השטח הנוסף) ומחנות רימל (בהתייחס לשטח של 70%).

[ג] המערער ישלם למשיבים סכום של 45,000 ₪ תוך 30 יום ממועד מתן פסק דין זה, שאם לא כן יעמוד בעינו צו הפינוי שניתן על ידי בית משפט קמא. אבהיר כי המערער לא יהא רשאי לקזז כל חוב של המשיבים, ככל שקיים, מסכום זה.

[ד] אשר ל- 30% הנותרים בחנות רימל בהם מחזיק המערער בשכירות חופשית, נדמה כי אין זה ישים להורות על פינויו של המערער מחלק זה בלבד, ומכל מקום על בית משפט קמא לשקול כיצד יתבצע פינוי המערער מחלק זה.

[ה] בית משפט קמא יערוך את חישוב חובו של המערער בגין אי תשלום דמי שכירות (מוגנים ושאינם מוגנים) מחדש, בהתאם לחוות דעת השמאי ולקביעות לעיל ומבלי לאפשר טיעון נוסף של הצדדים בעניין, ותוך פסיקת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הסכומים כאמור בסעיף 49 לעיל ועד מועד מלוא התשלום בפועל.

[ו] בית משפט קמא ישלים את פסק דינו ויכריע בטענת המערער על סמך חומר הראיות שהונח לפניו (בלא לאפשר טיעון נוסף של הצדדים) כי היה בר רשות בחנות כהן עד למועד הגשת התביעה ועל כן אין לחייבו בדמי שכירות לתקופה זו.

[ז] בית משפט קמא ישלים את פסק דינו ויכריע בטענות המשיבים על סמך חומר הראיות שהונח לפניו (בלא לאפשר טיעון נוסף של הצדדים) בדבר דמי השימוש בהם יש לחייב את המערער , אם בכלל, בגין השימוש בשטח החנייה.

[ח] בדיון שהתקיים לפנינו ביום 13.10.15 נתנו תוקף של החלטה "להסכמת הצדדים להעביר הדדית האחד לשני כל מסמך רלוונטי לרבות חשבונות וסכומי הכנסות הנוגעים לניהול המבנה הנדון וההכנסות והתקבולים שהתקבלו כתוצאה מהשכרת נכסים במבנה, ולרבות כל חומר המצוי בידי רואה החשבון של הצדדים הרלוונטי לעניין. נדגיש כי מדובר על כל חומר נכון להיום. החומר יימסר בתוך 21 יום מהיום ". לפיכך, על בית משפט קמא לוודא מילוי הוראות החלטה זו וככל שיידרש ייתן צווים רלוונטים לשם מימוש ההחלטה.

עם קבלת כל המסמכים, יהא המערער רשאי לטעון לקיזוז הסכומים להם הוא זכאי בכובעו כבעל הנכס, ככל שיתברר שהוא זכאי להם, מחוב דמי השכירות שייקבע, וכן יהא רשאי המערער לטעון לסעד הכספי כפי שעתר בתביעה שכנגד אשר הוגשה על ידו לבית משפט קמא. בית משפט קמא יקיים דיון משלים בעניין.

[ט] אשר לפירוק השיתוף בבניין - בית משפט קמא יורה לשמאי אשר מונה מטעמו להעריך שוויו של כל אחד מן החלקים בבניין ולרבות עלות השיפוץ הנדרש על מנת להסיר את הסכנה שבבניין, ובהתאם לכך וליתר השיקולים הרלוונטיים, יבחן בית המשפט האם ראוי לבצע חלוקה בעין של הנכס לאחר שמיעת טענות הצדדים.

בכפוף לאמור לעיל, יעמוד פסק הדין בעינו.

52. נוכח התוצאה אליה הגעתי, ובשים לב לסכום ההוצאות שנפסק לחובת המערער בהליך בבית משפט קמא, יישא כל צד בהוצאות ערעור זה.

י. וילנר, שופטת
[אב"ד]

השופטת ריבי למלשטריך-לטר:

אני מסכימה.

ריבי למלשטריך-לטר, שופטת

השופטת תמר נאות-פרי:

אני מסכימה.

ת. נאות-פרי, שופטת

הוחלט כאמור בסעיף 51 לפסק דינה של השופטת י' וילנר.

ככל שהופקדו פיקדונות, תחזיר המזכירות את הפיקדונות למפקידים באמצעות באי כוחם.

ניתן היום, ו' כסלו תשע"ו, 18 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.

יעל וילנר, שופטת
[אב"ד]
ריבי למלשטריך-לטר, שופטת
תמר נאות פרי, שופטת