הדפסה

עירית רמת השרון נ' שהרבני

בפני
כב' השופט ישי קורן

תובעים
עירית רמת השרון

ע"י עוה"ד בועז רווה וורד לופו

נגד

נתבעים
פרחיה שהרבני

ע"י עו"ד רינה לפידות

פסק דין

1. תביעה לסילוק יד ותביעה כספית בסך 426,942 ₪ מיום 10/11/2010.

פתח דבר
2. עניינה של תביעה זו במבנה חד קומתי ברח' בית שמאי 15 ברמת השרון (להלן: המבנה), ובשטחים הסמוכים לו (להלן: המקרקעין). המבנה בנוי בחלקו על חלקה מס' 435 בגוש 6551 שבבעלות התובעת (שטח החלקה - 6,405 מ"ר), ובחלקו על חלקה מס' 418 בגוש 6551, שבבעלות קרן קיימת לישראל (שטח החלקה – 800 מ"ר). נסחי הרישום צורפו כנספח 1 לכתב התביעה. תרשים מפורט של המקרקעין, ערוך בידי המודד דרור בן נתן צורף לתצהירי התובעת.

3. הנתבעת מחזיקה בחנות המצויה בחלקו המזרחי של המבנה (להלן: החנות), וכן במקרקעין הסמוכים לחנות ובמבנים שונים – ארעיים או קבועים – שנבנו או הותקנו על המקרקעין הסמוכים לחנות. הנתבעת מנהלת במקום עסק של ממכר ירקות ופירות.

4. ביום 15/12/1982 נכרת חוזה שכירות בלתי מוגנת (להלן: הסכם 1982) בין המועצה המקומית רמת השרון (להלן: הרשות המקומית), אשר התובעת באה בנעליה, ובין הנתבעת. בחוזה השכירות נאמר שהרשות המקומית היא הבעלים והמחזיק של חנות בשטח של כ-30 מ"ר ברח' בית שמאי 15 ברמת השרון, וכי היא משכירה את החנות לנתבעת לתקופה של שנה אם אופציה לשנה נוספת. דמי השכירות נקבעו ל- 1,000 שקלים לכל תקופת השכירות. עוד נקבע כי הואיל והנתבעת מחזיקה במושכר כבר מיום 1/9/1978 מבלי לשלם לרשות המקומית דמי שכירות כלשהם, תשלם הנתבעת לרשות המקומית דמי שימוש בסך 50,000 שקלים. (חוזה השכירות צורף כנספח 2 לכתב התביעה).
5. לאחר תום תקופת השכירות המשיכה הנתבעת להחזיק בחנות, ובסוף שנת 1986 שילמה הנתבעת לרשות המקומית דמי שימוש ראויים. מאז ועד להגשת התביעה לא שילמה הנתבעת תשלומים נוספים לרשות המקומית בגין השימוש בחנות ובמקרקעין הסמוכים לה.

6. בידי הנתבעת רישיון לצמיתות לניהול עסק של מכירת ירקות ופירות בכתובת החנות. הרישיון הונפק לנתבעת על ידי הרשות המקומית ביום 31/5/1999. (נספח 7 לכתב ההגנה).

7. במהלך השנים הרחיבה הנתבעת את שטח החנות ובנתה בצמוד לה מבנים שונים, כך ששטח החנות כיום הינו כ-150 מ"ר. (דו"ח פיקוח מיום 6/2/2007 צורף כנספח 4 לכתב התביעה). הרחבת החנות נעשתה ללא היתרי בנייה כדין, אך לטענת הנתבעת נעשו הדברים בידיעת התובעת ובעידודה.

8. ביום 2/11/2006 מסרה התובעת לבן של הנתבעת מכתב דרישה לפינוי החנות והמקרקעין שלידה. המכתב התקבל בידי הנתבעת (סע' 3.2.7 לכתב ההגנה).

התביעה
9. הנתבעת מחזיקה בחנות ובמקרקעין הסמוכים לחנות שלא כדין, ללא הסכמת התובעת ותוך הפרה של הסכם השכירות. הנתבעת מסיגה את גבולה של התובעת.

10. התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים בגין התקופה בה מחזיקה הנתבעת במקרקעין שלא כדין וללא כל תשלום, מיום 1/1/1987 ואילך. בהתחשב בתקופת ההתיישנות דורשת התבעת דמי שימוש ראויים לתקופה של שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. על פי חוות דעת שמאי, דמי השימוש הראויים מחודש 12/2003 ועד לחודש 11/2010 עומדים על 426,942 ₪.

11. לפיכך, מבקשת התובעת לסלק את ידה של הנתבעת מהחנות ומהמקרקעין, ולחייב אותה לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך 426,942 ₪.

ההגנה
12. התובעת אינה בעלת הזכויות בחלקה 418 בה מצוי רוב השטח המוחזק בידי הנתבעת. רק הסככה המצלה על בית העסק בנויה בשטח חלקה 435 שבבעלות התובעת. לפיכך, יש לסלק את התביעה על הסף.
13. כמו כן, יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי של 30 שנה בהגשת התביעה. השיהוי הרב, אשר מעיד על זניחת טענות התובעת כלפי הנתבעת, גרם לנתבעת גם נזק ראייתי רב. בשנת 1990 נדרשה הנתבעת על ידי התובעת לפנות מהמקרקעין קונטיינר אשר הונח בסמוך לחנות. דרישה זו, שבצידה לא הייתה כל טענה באשר לעצם החזקת הנתבעת במקרקעין מלמדת על כך שהתובעת זנחה את טענותיה כלפי הנתבעת בכל הנוגע לעצם ההחזקה במקרקעין והיא מנועה מלהעלות טענות אלה עתה.

14. הנתבעת הינה דיירת מוגנת בנכס.
ביום 8/4/1965 הושכר השטח על ידי הרשות המקומית לאדם בשם יעקב כדורי לתקופה של 15 שנה לצורך הקמת חנות ירקות (הסכם שכירות בעניין שטח של 27.62 מ"ר מצורף כנספח 1 לכתב ההגנה, להלן: הסכם כדורי). מעמדו של כדורי היה מעמד של דייר מוגן.
ביום 7/2/1968 העביר כדורי את הזכויות בחנות ליהודה בן אליהו. (ההסכם מצורף כנספח 2 לכתב ההגנה, להלן: הסכם בן אליהו).
ביום 1/9/1978 העביר בן אליהו לנתבעת את הזכויות בחנות בשטח של 27.62 מ"ר. (נספח 3 לכתב ההגנה, להלן: הסכם העברת הזכויות). עם תפיסת החזקה בנכס בשנת 1978 העבירה הנתבעת את הנכס על שמה בספרי התובעת, החלה לשלם ארנונה כדין, וקיבלה רישיון עסק על שמה. זכויות הדיירות המוגנת של כדורי עברו לבן אליהו וממנו אל הנתבעת, ועל כן מעמדה כמעמד של דיירת מוגנת בנכס.

15. על הסכם 1982 עם התובעת חתמה הנתבעת לאחר קבלת מכתב דרישה מן התובעת ומתוך הבנה כי בביצוע התשלום על פי ההסכם היא מעגנת את זכויותיה כדיירת מוגנת בנכס. בישיבה שהתקיימה בסוף שנת 1983 עם ראש המועצה המקומית מר משה ורבין וגב' דבורה ציון, מנהלת הנכסים אצל התובעת אושרו באופן סופי זכויותיה של הנתבעת בנכס. באותו מעמד הוצע לנתבעת לרכוש את הזכויות גם בחנות הסמוכה. הנתבעת הייתה סבורה כי דמי השכירות שהיא משלמת הינם דמי שכירות מוגנת. משנת 1986 לא נדרשה הנתבעת לשלם לתובעת תשלומים נוספים כלשהם. הסכם 1982 אינו מבטל זכויות דיירות מוגנת שהיו לנתבעת לפניו, ובמיוחד מקום בו לא הייתה לנתבעת כל גמירות דעת לוותר על זכויותיה כדיירת מוגנת. העובדה שמשנת 1986 לא פעלה התובעת לפינוי הנתבעת מהמקרקעין מלמדת שגם התובעת ראתה בנתבעת דיירת מוגנת.

16. ככל שיימצא שהנתבעת היא דיירת מוגנת אשר קמה נגדה עילת פינוי יש להעניק לה סעד מן הצדק, לפי סע' 132 לחוק הגנת הדייר. מדובר באישה מבוגרת אשר רכשה את זכויותיה בנכס בתום לב, והנכס הוא מקור פרנסתה היחיד למעלה מ-30 שנה. פינוי הנתבעת יגדע את מקור פרנסתה.
17. לחילופין, ואם לא תתקבל טענת הדיירות המוגנת של הנתבעת – תטען הנתבעת כי ניתנה לה רשות בלתי הדירה מאת התובעת לשהות בנכס ולעשות בו שימוש. התובעת הסכימה ועודדה את הנתבעת, במעשיה ובמחדליה, להחזיק בנכס מבלי שגבתה תמורה מהנתבעת, והכל ביודעין ולאורך שנים. הנכס מצוי ברחוב ראשי ברמת השרון ולא ייתכן שהתובעת, אשר קיבלה תשלומי ארנונה מהנתבעת ואף העניקה לנתבעת רישיון עסק, לא ידעה על תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הנתבעת. התובעת יצרה מצג אצל הנתבעת כי היא מסכימה להחזקתה של הנתבעת בנכס, באמצעות הבטחות בעל פה של נציגי התובעת וכן בהסכמה בשתיקה. הנתבעת הסתמכה על הסכמת התובעת והשקיעה כספים רבים בפיתוח המקרקעין.

18. אשר לתביעה הכספית –
ככל שייקבע שהנתבעת היא דיירת מוגנת במקרקעין, כי אז קביעת דמי השכירות מסורה לבית הדין לשכירות. אם יימצא שהנתבעת אינה דיירת מוגנת תטען הנתבעת שחוות הדעת עליה מבוססת התביעה לדמי שימוש ראויים – מבוססת על נתונים שגויים ואין לסמוך על ממצאיה.

הראיות
19. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית וחוות דעת מומחה של העדים הבאים:
א. עו"ד אילת שושני ג'ינו, הממונה על נכסי עיריית רמה"ש;
ב. אינג' ויאצ'סלב בוטנר, מנהל מחלקת הפיקוח על הבנייה בעיריית רמה"ש;
ג. חוות דעת של השמאי עמיר סיוון;
ד. חוות דעת של המודד דרור בן נתן.
בנוסף, הוגשה תעודת עובד ציבור של גב' גילה כהן מנהלת מח' עסקות במחוז תל אביב של מינהל מקרקעי ישראל.

20. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של העדים הבאים:
א. הנתבעת;
ב. מר עודד שהרבני – בנה של הנתבעת;
ג. מר משה ורבין – ראש המועצה המקומית רמה"ש בשנים 1983 – 1989.

דיון והכרעה
21. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני, החלטתי לקבל את התביעה לסילוק יד, ולקבל באופן חלקי את התביעה הכספית.
22. לפנינו מקרה נוסף של השתלטות זוחלת על שטחי ציבור, שתחילתה בשטח של כ-30 מ"ר וסופה בשטח נרחב העולה על 150 מ"ר. בטענות הנתבעת בנוגע לשטח החנות המקורי אדון בהמשך, אך כבר עתה ייאמר כי לטענות אלה אין דבר וחצי דבר עם השתלטות הנתבעת על שטחי ציבור שמעבר לשטח המקורי של החנות שעמד על 27.62 מ"ר בלבד.

23. בהסכם החכירה של כדורי משנת 1965 נקבע כי מדובר בחכירה ל-15 שנים. בהסכם ההעברה מכדורי לבן אליהו בשנת 1968, ובהסכם ההעברה מבן אליהו לנתבעת בשנת 1978 נאמר במפורש כי ידוע לצדדים שהחנות הוחכרה לכדורי לתקופה של 15 שנה שבסיומן יש לפנותה, אלא אם יהיו רשאים להוסיף ולהחזיק בה מכוח חוק הגנת הדייר. בכל ההסכמים מדובר על חנות בשטח של כ-27 מ"ר בלבד ולא על השטח הנרחב בו מחזיקה הנתבעת כיום, שלא כדין. משמע, גם לשיטת הנתבעת חלה הדיירות המוגנת על שטח של כ-30 מ"ר בלבד ובוודאי אינה חלה על כל השטח המוחזק בידי הנתבעת כיום.

24. בשטחים הנרחבים בהם מחזיקה הנתבעת כיום, ביצעה הנתבעת עבודות בנייה ללא היתר כדין, והיום היא מבקשת להעניק לה פיצויים בגין אלה. הלכה היא שבנייה שלא כדין אינה מזכה בפיצויים. עבריין אינו זכאי לקבל פרס על העבירה שעבר (רע"א 1054/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי; ע"א 740/75 דוידוביץ' נ' אתרים בחוף תל אביב, פ"ד לא(3) 3).

25. את שתיקת הרשויות לאורך שנים ואזלת ידן באכיפת החוק בכל הנוגע להרחבת השטח המוחזק על ידי הנתבעת, מבקשת הנתבעת לפרש כהסכמה של התובעת לתפיסת המקרקעין, בבחינת "רשות מכללא". ולא היא. יפים לעניין זה דברים שכתבתי בתא"ק 49043-11-11 רשות הפיתוח באמצעות "עמידר" נ' חמאתי:

"אינני סבור שניתן לדבר במקרה זה על רשות מכללא. הגיעה העת לומר בקול צלול וברור שאזלת ידן של הרשויות במלחמתן נגד הפולשים למקרקעי ציבור אינה מקימה לאותם פולשים רשות מכללא. אין דין שתיקתו של היחיד אשר עשויה בנסיבות מסוימות להקים למחזיק רשות מכללא, כדין שתיקתן של הרשויות..." (סע' 12)
"לדידי, לא תישמע כלל טענה של רשיון מכללא כשמדובר במקרקעי ציבור. התובעת מופקדת על ניהול מקרקעי הציבור לטובת הציבור ועל פי הוראות שבדין, ואין היא רשאית לוותר על זכויות אלה השייכות לציבור, לטובת פלוני אלמוני, אלא בכפוף לכללים הקבועים בדין בעניין מקרקעי ציבור, ובוודאי לא בדרך של הסכמה שבשתיקה. "
(סע' 19).

26. ועוד יפים לענייננו דברים שנאמרו בבית המשפט העליון בעניין אותה "רשות מכללא", שמקורה בשתיקת הרשויות לאורך זמן:
ואולם, אטעים כי "רשות מכללא" כזאת היא במהותה "רשות מכללא על-ידי מחדל", שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט. " (רע"א 10346/06, לילי ארז נ' מדינת ישראל משרד הביטחון)

27. ועל תפקידו של בית המשפט במאבק בפולשים למקרקעי ציבור, נאמר:
"אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור. "
(רע"א 11527/05, עיריית תל אביב-יפו נ' שרון לוי, וראה גם: רע"א 6156/05, הרצל אדאדי נ' מדינת ישראל; ע"א 5333/05, חיים גבריאלי נ' מינהל מקרקעי ישראל; רע"א 1004/05, שרלי חומרי בניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל)

28. זו התשובה גם לטענת השיהוי שמעלה הנתבעת. לטעמי, צריך מידה לא מבוטלת של עזות מצח לפלוש למקרקעי ציבור ולהחזיק בהם משך עשרות שנים ללא זכות שבדין, וכשמתעוררת הרשות להגן על רכוש הציבור לטעון כלפיה לשיהוי. איני רואה מה נזק נגרם לנתבעת כתוצאה משיהוי זה. מוטב לנתבעת שתסתפק בכך שהחזיקה במקרקעין לאורך שנים ללא הפרעה, ובכך שחלק מתביעת דמי השימוש הראויים כבר התיישנה.

עתה אדון בטענות הנתבעת כסדרן.

העדר יריבות
29. הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה מחמת העדר יריבות בהיות הנכס בנוי על קרקע השייכת לקק"ל ולא לתובעת. בעניין זה מפנה הנתבעת לאמור בע"א (חיפה) 328/94, טריפון נ' אגודת אכסניות נוער בישראל, לאמור: "כדי שלמשיבה תהיה הזכות לדרוש סילוק יד של מסיג גבול, עליה להיות בעלים או מי "שזכאי להחזיק" במקרקעין, וזאת על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט .1969 המונח "זכאי להחזיק" פורש בהרחבה בפסיקה ( ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו פד"י ל"א (3) 433) והוא גם משתרע "על מי שקיבל מהבעל הרשום את הזכות להחזיק בקרקע כגון שוכר... ובר רשות"."

30. ואכן, התובעת מבססת את תביעתה על זכויות הבעלות שיש לה במקרקעין, ועל זכויותיה להחזיק בהם. סע' 16 לחוק המקרקעין קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בסע' 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] נקבע כי: "בתובענה שהוגשה על השגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". בהתאם לכך, נקבע בפסיקה לא אחת כי "בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברשותו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום" (ע"א 127/77 קפה נ' לוי). פסק הדין עליו מסתמכת הנתבעת, אף הוא מבסס את זכותה של התובעת לדרוש את סילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין.

31. אין חולק כי התובעת היא הבעלים של חלקה 435 ומכוח זכות זו קמה יריבות בינה ובין הנתבעת בכל הנוגע לחלקה זו.

32. אשר לחלקה 418 שבבעלות קק"ל הרי שחלקה זו מיועדת לשמש כשצ"פ לפי תכנית בנין ערים רש/656 ובבעלות התובעת (סע' 33 לתצהיר ג'ינו, ונספח 2 לתצהיר). לאורך השנים, הייתה התובעת מוסמכת לבצע עסקאות בחלקה זו ולהשכירה (מכתב ממ"י מיום 24/2/1985 – נספח 10 לתצהיר ג'ינו). זאת ועוד, בתעודת עובד ציבור מיום 24/11/2011, שנחתמה בידי גב' גילה כהן הממונה המחוזית על מח' עיסקות בממ"י מחוז תל אביב, נאמר:
"אני החתום מטה מעיד ומאשר בזה לאמור: חלקה 418 בגוש 6551 ברמת השרון – לא אותר תיק מינהל לגבי הגוש והחלקה הנ"ל, ע"פ בדיקה תכנונית עולה, כי השטח כלול בתב"ע רש/656. עפ"י סעיפי התב"ע, ייעוד החלקה הוא שצ"פ ועתיד להירשם ע"ש עיריית רמה"ש כחוק. המינהל לא יתנגד להפקעה. ככל שיש מחזיקים, הפינוי הוא באחריות העיריה ועל חשבונה".
33. עינינו הרואות כי התובעת היא בוודאי בגדר "מי שזכאי להחזיק במקרקעין" לעניין, סע' 16 לחוק המקרקעין הנ"ל, ואין ממש בטענת העדר היריבות שנטענה על ידי הנתבעת.

34. זאת ועוד: "הלכה היא מקדמת דנא כי לצורך הכרעה בתביעה הנסמכת על יחסי שכירות בין תובע לנתבע, אין כל צורך להכריע בשאלת זכויותיו של התובע בדירה, אלא די שיוכח כי הנתבע שכר את הדירה מן התובע. " (ת"א (שלום תל אביב) 33101/03 האוזנר נ' עבד אל האדי, על פי ע"א 350/75 נסים נ' פאשה, פ"ד ל(1), 99). את זכויותיה במקרקעין מבססת הנתבעת על יחסי השכירות שבינה ובין התובעת – בין אם מכוח הסכם 1982, ובין אם מכוח הסכם העברת הזכויות היונק את כוחו מהסכם כדורי. מקום בו ביסוד זכויותיה של הנתבעת במקרקעין מונח הסכם השכירות לא תישמע טענת הנתבעת נגד זכויות התובעת במקרקעין.

35. על יסוד כל אלה אני דוחה את טענת העדר היריבות. התובעת היא בעלת המקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם – הן בחלקה 435 והן בחלקה 418 – ועתה מוטל הנטל על הנתבעת להוכיח זכות חוקית לישיבתה במקום.

טענת הדיירות המוגנת
36. הנתבעת טוענת כי היא מחזיקה במקרקעין כדיירת מוגנת מכוח הסכם העברת הזכויות שבגדרו רכשה את זכויות הדיירות המוגנת שהעביר כדורי לבן אליהו. הנתבעת מבקשת להתעלם מהסכם 1982 אשר נחתם בתנאים של עושק.

37. אני סבור שאין ממש בטענות הנתבעת. לשיטת הנתבעת זכויותיה כדיירת מוגנת מבוססות על זכויותיו של כדורי כדייר מוגן. אם יימצא שכדורי לא היה דייר מוגן, ברור שגם הנתבעת אינה דיירת מוגנת. סע' 3 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: החוק), קובע: "קרקע שאין עליה בנין, לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני תשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה". אין חולק שכדורי שכר את השטח מהתובעת ביום 8/4/1965, ובאותה עת מדובר היה במגרש ריק בשטח של כ-28 מ"ר אשר נמסר לכדורי לצורך הקמת חנות ירקות. בהתאם לאמור בסע' 3 לחוק, אין החוק חל על הקרקע שהושכרה לכדורי. הקרקע הושכרה לכדור לתקופה של 15 שנה. בסעיף 3 של הסכם כדורי נאמר: "לאחר גמר תקופת השכירות יהא על השוכר לפנות את חנות הירקות..." אמנם, בהמשך נאמר שאם יחול "חוק הגנת הדיירים" יהא על השוכר לשלם דמי שכירות כפי שייקבע על ידי הצדדים בהסכמה אך כפי שראינו אין בסיס להחיל את דיני הגנת הדייר על שכירות זו. יתר על כן, גם בהסכם בן אליהו (אשר רכש את הזכויות מכדורי בשנת 1968) וגם בהסכם העברת הזכויות לנתבעת בשנת 1978 הקפידו הצדדים לציין שהעברת הזכויות כפופה לזכות החכירה של כדורי שעתידה להסתיים 15 שנה מיום תחילת החכירה בשנת 1965, דהיינו בשנת 1980.

38. זאת ועוד, הנתבעת וקודמיה (בן אליהו) לא קיימו את הוראות הסכם כדורי או את הוראות חוק הגנת הדייר בנוגע להעברת זכויות הדיירות המוגנת מדייר לדייר. אין חולק כי לא שולמו לתובעת דמי מפתח או תשלומים אחרים כלשהם בעת העברת הזכויות מכדורי לבן אליהו ומבן אליהו לנתבעת. גם מסיבה זו לא עברו זכויות הדיירות המוגנת לנתבעת, ככל שהיו זכויות כאלה לכדורי.

39. התוצאה היא שאין שחר לטענת הנתבעת בדבר זכויות דיירות מוגנת שנשללו ממנה אגב החתימה על הסכם 1982. הנכון הוא שהנתבעת הוסיפה להחזיק בחנות שקיבלה מבן אליהו לאחר תום תקופת החכירה בשנת 1980, ללא זכות שבדין, והיה צורך להסדיר את המשך החזקתה במקום. זו המסגרת שבגדרה זומנה הנתבעת לחתום על הסכם 1982 שהוא הסכם שכירות המתייחס לחנות בשטח של 30 מ"ר ברח' בן שמאי 15 ברמת השרון. עובדה זו מתיישבת היטב עם עדותו של מר משה ורבין – העד מטעם הנתבעת – אשר העיד כי בתקופת כהונתו חתר להסדיר כדין את החזקת הנכסים שהוקצו למחזיקים שונים בשנות ה-50 וה-60. יתר על כן, מר ורבין העיד כי הפלישה שפלשה הנתבעת לשטחי ציבור שמעבר לגבולות החנות המקורית לא נעשתה בתקופת כהונתו וכי הוא לא נתן הסכמתו לפלישות מסוג זה.

40. על פי הסכם 1982 הסתיימה תקופה השכירות של הנתבעת ביום 31/10/1983 וניתנה לנתבעת אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת. הסכם 1982 קובע מפורשות שמדובר בשכירות שאינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. אין כל סיבה לחרוג מהוראות הדין אשר חלות על שכירות שהסתיימה. החוק החל בענייננו הוא חוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן: חוק השכירות). סע' 20 לחוק השכירות קובע כי "בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו". בסע' 19 לחוק השכירות נאמר:
"(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."

41. בענייננו, מקום בו הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות או דמי שימוש כלשהם, מזה עשרות שנים, ושעה שהנתבעת עושה במושכר כטוב בעיניה, ומרחיבה את גבולותיו לכל עבר, ודאי רשאית הייתה התובעת להודיע על סיום השכירות. ואכן, במכתב מיום 2/11/2006 דרשה התובעת מהנתבעת לפנות את המקרקעין ולהחזיר את החזקה בהם לידי התובעת.

42. ברם, גם אם תמצי לומר שהנתבעת הינה דיירת מוגנת במושכר, ואף זאת רק בשטח החנות המקורי של כ-30 מ"ר, הרי שקמו נגדה עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר. ראשית, הנתבעת חדלה מלשלם דמי שכירות לתובעת לפני עשרות שנים, באמצע שנות ה-80, ולא עשתה דבר כדי לשלמם. העדר דרישה מצד התובעת אינו פוטר את הנתבעת מחובתה כדיירת מוגנת (לשיטתה). אי תשלום דמי שכירות מקים לתובעת עילת פינוי לפי סע' 131(1) לחוק הגנת הדייר. שנית, בסע' 7 להסכם כדורי – ממנו מבקשת הנתבע לשאוב את זכויותיה כדיירת מוגנת – התחייב השוכר שלא לעשות שינויים או תוספות בחנות הירקות. בסע' 11 להסכם כדורי נקבע כי אם יפר השוכר אחת מהוראות החוזה רשאית המועצה לבטל את החוזה ועל השוכרים יהא לפנות את חנות הירקות מיד. הנה כי כן, התוספות והשינויים שעשתה הנתבעת בחנות המקורית, ויוזכר כי שטחי החנות כיום הינו כ-150 מ"ר, הרי הם בגדר הפרת חוזה השכירות אשר מקימה עילת פינוי לפי חוזה השכירות עצמו, ובכך ממלאה אחר התנאים הקבועים בסע' 131(2) לחוק הגנת הדייר.

43. הנתבעת טוענת כי היא זכאית לסעד מן הצדק, הואיל והיא אישה מבוגרת אשר פרנסתה על החנות בלבד. אין בידי לקבל טענה זו.

ראשית, סעד מן הצדק מקורו בסע' 132 לחוק הגנת הדייר, והוא יחול רק מקום בו מדובר בדייר מוגן. הנתבעת אינה דיירת מוגנת וממילא אין לדון בעניינה בסעד מן הצדק.

שנית, גם לו היה מקום לדון בסעד מן הצדק הרי שהוא היה נקבע לעניין החנות המקורית בלבד ולא לגבי כל השטח הפלוש.

שלישית, הלכה היא שסעד מן הצדק יינתן במשורה ובמקרים חריגים בלבד. שבעתיים נכון הדבר לגבי דייר בבית עסק. וכך נפסק בעניין זה:
"סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק [יוענק] רק במקרים מיוחדים ומשיקולים מיוחדים ... יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולה לצד הדייר 'שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא-מן-הכלל'" (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957; עוד ראו: ע"א 88/81 אלסחורי נ' מזרחי פ"ד לז(3) 309).

בענייננו מדובר בנתבעת אשר נוהגת במקרקעין מנהג בעלים, עושה בהם ככל העולה על רוחה, מרחיבה את שטח המושכר פי 5 בבנייה שלא כדין, והכל במשך שנים ארוכות ומבלי לשלם דמי שכירות. מפי עדי הנתבעת למדנו שמחזור העסקים במקרקעין עומד על 2.5 – 3 מיליון ₪ לשנה. איני מוצא שזהו המקרה שבו יש להעניק סעד מן הצדק. תיכבד הנתבעת ותנהל את עסקיה במקום מוסדר כדין.

טענת רשות בכלל ורשות בלתי הדירה בפרט
44. הנתבעת טוענת שהיא רכשה במקרקעין זכויות של רשות בלתי הדירה, מכוח הסכמת התובעת לאורך שנים ומכוח השקעות שהשקיעה הנתבעת במקרקעין.

45. ההלכות המרכזיות בעניין רשיון במקרקעין, ביטול הרשיון, ומתן פיצויים בקשר עם ביטול הרשיון פורטו, בין היתר, במאמרה של פרופ' נינה זלצמן "רשיון במקרקעין", הפרקליט מב, 24, וכן ב- ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210; ע"א 1156/02 ח'יר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 949; ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2), 337; רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל; ע"א (תל אביב) 1187/09, רמ-נח בע"מ נ' עבודי. בפסקי הדין האמורים ובפסיקה נוספת נקבעו, בין היתר, ההלכות הבאות: החזקה רבת שנים במקרקעין, בידיעת הבעלים ובשתיקתו, יכולה להקים למחזיק רשות מכללא (פרשת טבוליצקי). רשות חינם להחזיק במקרקעין ניתנת בדרך כלל לביטול כהרף עין עם הבעת רצונו של הבעלים להביא את הרשות לסיומה (פרשת טבוליצקי). "רשות חינם - לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה" (פרשת בן חמו, סע' ד(2)). ככלל, ביטול הרשות, ובמיוחד כשמדובר ברשות מכללא, אינו כרוך במתן פיצויים למחזיק. על בית המשפט לשקול את מידת הצדק שבמתן פיצויים למחזיק בהתחשב בהשקעותיו במקרקעין ובהשבחתם, מצד אחד, ובאי תשלום דמי שימוש עבור ההחזקה במקרקעין, מצד שני. בין כך ובין כך אין מקום, בדרך כלל, להתנות את סיום הרשות ופינוי המקרקעין בתשלום פיצויים למחזיק (פרשת ח'יר ופרשת רמ-נח).

46. לעניין זכויות הנתבעת בשטח החנות המקורי התייחסתי לעיל. בשטח זה החזיקה הנתבעת כשוכרת והוסיפה להחזיק בו לאחר תום תקופת השכירות. הדעת נותנת שהתובעת ידעה על החזקת הנתבעת בשטח זה. התובעת ידעה גם על החזקת הנתבעת בשטח החורג משטח החנות המקורי, כפי שניתן ללמוד מכתב האישום שהוגש נגד הנתבעת בעניין המכולה שהוצבה בשטח הסמוך למושכר. את דעתי על "רשות מכללא" שמקורה בשתיקת הרשויות ציינתי לעיל. לטעמי, אין מדובר ב"רשות מכללא" או בהסכמה בשתיקה אלא רק במחדל מתמשך הנובע מאזלת יד ומחוסר משאבים. לפיכך, אין לראות בנתבעת כמחזיקה מכוח "רשות מכללא". הנתבעת הייתה ועודנה פולשת למקרקעי ציבור. הא ותו לא.

47. ברם, גם אם יש להכיר בנתבעת כבת רשות במקרקעין, כתוצאה משתיקה רבת שנים של התובעת, הרי שמדובר ברשות חינם במקרקעי ציבור, והיא לעולם אינה בלתי הדירה. רשות זו הסתיימה ובאה לקיצה, לכל המאוחר, אם גילוי דעתה של התובעת שהיא חפצה בפינוי המקרקעין במכתב הדרישה מחודש נובמבר 2006.

48. זאת לדעת, במקרים חריגים בלבד תוכר רשות כבלתי הדירה. התנאים לכך הם רשות מפורשת ולא רשות מכללא; השקעה ניכרת במקרקעין; רשות מפורשת שניתנה לאותה השקעה במקרקעין. (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי). בענייננו אל התקיים אף לא אחד מן התנאים. מעולם לא ניתנה לנתבעת רשות מפורשת להחזיק במקרקעין החורגים משטח החנות המקורי, וספק אם ניתנה לכך רשות מכללא; לא הוכחה השקעה ניכרת במקרקעין; ככל שבוצעה השקעה במקרקעין הרי שהיא בוצעה ללא רשות של התובעת כלל ותוך הפרת חוקי התכנון והבניה. בנסיבות אלה אין מקום לדבר על רשות בלתי הדירה.

49. האם יש מקום להתנות את ביטול הרשות בתנאים, או לפצות את הנתבעת בגין ביטול הרשות? – גם לשאלה זו יש להשיב בשלילה. התובעת נהנתה משך עשרות שנים משימוש שלא כדין במקרקעי ציבור, ללא תמורה. הנתבעת הרחיבה את שטח החנות המקורי עד כדי פי 5, ובנתה במקרקעין מבנים שלא כדין. עם ביטול הרשות – ככל שהייתה כזו – על הנתבעת לפנות את המקרקעין ולהחזיר את החזקה בהם לתובעת ללא תנאי. בפרשת ח'יר נ' לידאי נקבע כי יש מקרים בהם מתן פיצויים יהיה נוגד את תחושת הצדק. דומני שמקרה זה בא בכלל מקרים שכאלה. הנתבעת מתעשרת על חשבון הציבור ומנהלת על מקרקעי הציבור עסק המגלגל מיליוני ₪ בשנה, והכל ללא תמורה וללא תשלום. אין כל הצדקה לשלם לנתבעת דבר כנגד פינוי המקרקעין.

דמי שימוש ראויים:
50. התביעה כוללת דרישה לתשלום דמי שימוש ראויים בסך 426,942 ₪ עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. את תביעתה תומכת התובעת בחוות דעת מומחה מטעמה. הנתבעת טוענת שאין מקום לחייב אותה בתשלום כלל, ובוודאי לא בסכומים הנקובים בחוות דעת המומחה מטעם התובעת ובכתב התביעה.

51. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים אני רואה לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים מיום 2/11/2006 ואילך. במועד זה הודיעה התובעת לנתבעת כי עליה לפנות את המקרקעין. ממועד זה ואילך, לא יכולה עוד הנתבעת לטעון להחזקה במקרקעין כבת רשות חינם. משגילתה התובעת את דעתה כי היא חפצה בפינוי המקרקעין, ומשבחרה הנתבעת להוסיף ולהחזיק בהם, על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים. (ראו תוצאה דומה בת"א 22774-01-10 עיריית רמת השרון נ' סמיה, כב' הש' האפט).

52. אשר לגובה דמי השימוש הראויים, לא מצאתי סיבה וטעם שלא לקבל את חוות דעת המומחה מטעם התובעת. הנתבעת לא הגישה חוות דעת מומחה מטעמה, ואני מוצא את חוות דעת המומחה מטעם התובעת סבירה ומנומקת כהלכה.

53. אשר על כן תשלם הנתבעת לתובעת דמי שימוש ראויים שיחושבו לפי הפירוט הבא:
א. עבור החנות המקורית תשלם הנתבעת לתובעת סך של 1,784 ₪ לחודש לחודשים נובמבר – דצמבר 2006, ו-1,900 ₪ לחודש מחודש ינואר 2007 ועד לחודש נובמבר 2010.

ב. עבור השטחים החורגים משטח החנות המקורית תשלם הנתבעת לתובעת סך של 2,876 ₪ לחודש לחודשים נובמבר – דצמבר 2006, ו-3,501 ₪ לחודש מחודש ינואר 2007 ועד לחודש נובמבר 2010.

54. סכום דמי השימוש הראויים נקבע עד ליום הגשת התביעה. אין בכך כדי לגרוע מזכויות התובעת לדרוש דמי שימוש ראויים עבור התקופה שלאחר הגשת התביעה, ואינה עניין לתביעה שלפני.

סוף דבר
55. הנתבעת תפנה את המקרקעין, כתאורם בפתח פסק הדין ובתרשים המודד דרור בן נתן, ותמסור את החזקה בהם לתובעת כשהמקרקעין פנויים מכל אדם וריקים מכל חפץ ששייך לנתבעת. בהתחשב בחזקה רבת השנים במקרקעין ניתנת לנתבעת שהות להתארגנות כך שהפינוי יבוצע עד ליום 25/7/2013 בשעה 13:00.

56. הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

א. דמי שימוש ראויים עבור החנות המקורית בסך של 1,784 ₪ לחודש לחודשים נובמבר – דצמבר 2006, ו-1,900 ₪ לחודש מחודש ינואר 2007 ועד לחודש נובמבר 2010. סכומים אלה יחושבו בערכם הנומינלי ליום הגשת התביעה, 10/11/2010, ומיום זה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ב. דמי שימוש ראויים עבור השטחים החורגים משטח החנות המקורית בסך של 2,876 ₪ לחודש לחודשים נובמבר – דצמבר 2006, ו-3,501 ₪ לחודש מחודש ינואר 2007 ועד לחודש נובמבר 2010. סכומים אלה יחושבו בערכם הנומינלי ליום הגשת התביעה, 10/11/2010, ומיום זה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ג. אגרות משפט כפי ששולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן (5,337 ₪ מיום 10/11/2010, ו-5 ,493 ₪ מיום 9/1/2012).

ד. הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪, כשסכוממים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

התשלום ישולם תוך 30 יום.

ניתן היום, ז' ניסן תשע"ג, 18 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.