הדפסה

עירית רמת גן נ' אזוגי

בפני
כב' השופטת חנה קלוגמן

התובעת:

עיריית רמת גן
באמצעות ב"כ עו"ד רון חמד או קרן דלויה או אילנית רגב

נגד

הנתבעים:

  1. משה אזוגי
  2. מנהטן אירועים בע"מ

באמצעות ב"כ עו"ד יעקב סקרבניק

פסק דין

בפניי תביעה שהוגשה בגין חוב ארנונה עסקי בגין תקופה שמיום 01/12/2006 ועד ליום 15/08/2007 עבור נכס המצוי ברמת גן (להלן: "הנכס").

רקע עובדתי:
התביעה הוגשה בגין חובות ארנונה, אשר לטענת העירייה, הנתבעים חבים בהם כמחזיקים בנכס המצוי בתחום שיפוטה, ברחוב ז'בוטינסקי 1 ברמת גן.
התביעה הוגשה ע"י עיריית רמת גן (להלן: "התובעת" או "העירייה") בתחילה כנגד הנתבע 1 בלבד (להלן: "הנתבע" או "מר אזוגי"). בהמשך תיקנה העירייה את כתב התביעה וצירפה את הנתבעת 2 כנתבעת נוספת בתיק (להלן: "הנתבעת" או "חברת מנהטן").

הצדדים:
התובעת הינה עיירת רמת גן אשר בתחום שיפוטה מצוי הנכס . הנתבע הינו מנהל ובעלים של הנתבעת, המפעילה מסעדת אירועים בנכס ברח' ז'בוטינסקי ברמת גן, המצוי בתחום שיפוטה של התובעת.

תמצית טענות התובעת:
לטענת התובעת, הנתבעים חבים בחוב נשוא התביעה ביחד ולחוד. לטענתה, הנתבע היה רשום ברישומי העירייה כמחזיק בלעדי בנכס בכל תקופת התביעה, מיום 01/12/2006 ועד ליום 15/08/2007 (להלן: "תקופת התביעה"). כמו כן, לא רק שהנתבע היה רשום כמחזיק בנכס, אלא שהנתבע החזיק בנכס בפועל.

כמו כן, הנתבעת הגישה כתב הגנה, אולם לא הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה ולפיכך דין טענותיה להידחות על הסף (סעיף 33 לסיכומים) . בנוסף, הנתבעת אינה חולקת על עצם קיום החוב, אלא היא טוענת כי יש לפטור אותה מתשלום הארנונה בתקופת התביעה בשל הפרעה לשימוש סביר בנכס או לקזז כנגד החוב את נזקיה. התובעת טוענת לעניין זה כי אין כל קשר בין תשלום הארנונה כ"מס" שחובה לשלמו, לבין ההפרעה לשימוש הסביר בנכס. כמו כן, לא ניתן לטעון טענת קיזוז כנגד חיובי ארנונה.

תמצית טענות הנתבע:
לטענת הנתבע, יש לדחות את התביעה כנגדו בהעדר עילה. תכתובות שונות ורישיון לניהול עסק שניתן ע"י עיריית רמת גן נרשם על שם מנהטן מסעדות. לטענתו, המקום התנהל על שם הנתבעת שהייתה המחזיקה בנכס בהתאם להסכם שכירות שהוצג. החיוב לכאורה אם קיים צריך שיחול על הנתבעת, חברת מנהטן. כמו כן, לא התקיימו "הנסיבות המיוחדות" ע"פ סעיף 119 לפקודת מס הכנסה ולפיכך לא ניתן לגבות את חוב הארנונה מהנתבע.

טענות חברת מנהטן (הנתבעת):
לטענת הנתבעת, בחודש אוקטובר 2005 החלה העירייה, באמצעות קבלנים מטעמה, בבניית גשר להולכי רגל, החוצה ממעל את כביש ז'בוטינסקי. העירייה החלה בעבודות הבנייה ללא כל הודעה מוקדמת כאשר הובטח שהעבודות יסתיימו תוך חודשיים, אך למעשה הם הסתיימו לאחר יותר משנתיים.

לצורך בניית הגשר נסגר שטח נרחב בחזית המסעדה, במרחק 2 מ' מדלתות הכניסה למסעדה. השטח גודר וסומן בשלטים של "סכנה כאן בונים". במהלך כל חודשי בניית הגשר ולמעלה משנתיים, אזור הכניסה ממנו מגיעים הלקוחות היה חסום, מוסתר, עמוס במכונות ובכלי רכב וחומרי בניין. חול, לכלוך ואבק חדרו לתוך המסעדה, התנפצו שני חלונות קיר גדולים בחזית המסעדה כתוצאה מעבודות הקידוחים.

אתר הבנייה שהוקם ע"י העירייה גרם לנזקים כספיים כבדים לחברת מנהטן, המפורטים בסעיף 40 בכתב ההגנה שהוגש מטעמה. כמו כן, מעלה הנתבעת טענת קיזוז לפיה היא זכאית לקזז מכל סכום המגיע לעירייה את הנזקים שנגרמו לה במעשיה ובמחדליה של העירייה וכן בשל הפסקת ההתקשרות עימה למתן שירותים ציבוריים כנדרש ע"פ דין.

דיון והכרעה:
המסגרת הנורמטיבית:
ישנה פסיקה ענפה בכל הנוגע לנושא החיוב בארנונה מטעם הרשויות המקומיות, נושא זה נידון והתפרש פעמים רבות ע"י בתי המשפט בארץ.

לעניין סמכות העירייה לקבוע את שיעורי הארנונה נאמר בערעור אזרחי 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון, (ניתן ביום 03/02/1999 ) מפי כב' הש' שטרסברג-כהן:

"אכן, הסמכות לקבוע את שיעורי הארנונה נתונה לעירייה על-פי דין, ובידיה שיקול-דעת נרחב לקבוע את המבחנים שעל-פיהם ייקבעו חיובי הארנונה, שכן היא מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר, את היקף השירותים העירוניים הנצרכים על-ידי תושביה ואת יכולתם של בעלי הנכסים לשאת בחיובי המס (בג"ץ 1355/93 ועד מעקב לענין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים [9] וכן בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא [10], בעמ' 803). עם זאת, סמכות העירייה לקבוע תעריפי ארנונה ומבחנים להטלתה, כפופה - ככל סמכות מינהלית אחרת - למגבלות הסבירות, לשוויון ולכללי יסוד נוספים המנחים את אופן הפעלת שיקול-דעתה של רשות מנהלית".

לעניין החובה הכללית לתשלום ארנונה והטלתה על המחזיק בנכס, נאמר בערעור אזרחי 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, (ניתן ביום 06/02/2002) (להלן: "פסק דין טכנולוגיה מתקדמת") מפי כב' הש' אנגלרד כך:

"החובה לשלם ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס. כך נקבע בסעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן - חוק ההסדרים). רשות מקומית המבקשת לגבות ארנונה צריכה לברר את זהותו המדויקת של המחזיק בנכס. את דרישת התשלום עליה להפנות לאישיות המשפטית המחזיקה בנכס".

האפשרות לערער על החלטות הרשות המקומית בדבר תשלום ארנונה ואופן הגשת הערר נקבעה בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו- 1976 (להלן: "חוק הערר").

לעניין זה נאמר בפסק דין טכנולוגיה מתקדמת כך:

"העמדה העקרונית-מסורתית של הפסיקה שדנה בחוק הערר הייתה כי "טענות, אשר ניתן להעלות בהשגה, אין לעוררן בהתגוננות מפני תביעת העירייה לתשלום הארנונה. אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסוימת להשיג על החלטות העירייה בנוגע לחיוב בארנונה" (ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו [1], בעמ' 773-772). ובמקום אחר פסק הנשיא שמגר:

"לא למותר להוסיף, כי לגבי חיובי הארנונה, שעליהם חל החוק, אין עוד אפשרות לפנות לבית המשפט המחוזי בעתירה לסעד הצהרתי. בית-משפט זה פסק לא אחת, כי משנקבעו בחוק הליכים מיוחדים להשגה ולערר ומועדים להגשתם, אין הנישום יכול להיזקק עוד להליכי התביעה הרגילים. הסדרים מיוחדים אלה הם ממצים וחוסמים את דרכי התקיפה הכלליות, להן נזקקו נישומים עובר לקביעת ההסדר המיוחד..." (ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח-תקוה [2], בעמ' 782).

בפרשת בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא [3] חזר בית-משפט זה על הכלל שלפיו, כאשר קובע המחוקק מפורשות דרך ייחודית לע רעור או השגה על החלטה כלשהי - מנהלית או שיפוטית, אזי על המערערת לפנות ולילך בדרך זו. עם זאת פסקו שופטי הרוב באותה פרשה - כנגד דעתו החולקת של חברי השופט אור - כי בית-המשפט יפסוק כעניין שבגררא גם בשאלות שמקומן במסלול ההשגה המינהלית, וזאת בהתחשב בהסכמת הצדדים שכך ייעשה.

בחודש יוני 1994 תוקן חוק הערר (חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (תיקון מס' 4), תשנ"ד-1994). לחוק הערר התווסף סעיף 3(ג), אשר זו לשונו:

"על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה".

הוראה זו נועדה "...להקל על האזרח את 'מנעמי הביורוקרטיה' שבה הוא צריך לצעוד בנושא הארנונות..." (ד"כ 138 (תשנ"ד) 8784; ישיבה מיום 28.6.1994). יש להעיר, כי כיוון שההוראה עוסקת בסדרי דין יש לה תחולה אקטיבית, דהיינו היא חלה על הליכים תלויים ועומדים ועל הליכים חדשים גם אם עילות התביעה התגבשו לפני תיקון החוק. השווה ע"א 1130/90 הנ"ל [2], בעמ' 781".

בעקבות תיקון חוק הערר ביוני 1994 באמצעותו התווסף סעיף 3(ג) לחוק, נדרש בית המשפט העליון לסוגיה מתי ובאילו מקרים יש להתיר העלאת השגה בדבר תשלום ארנונה כאשר לא הוגש ערר תוך המועד הקבוע בחוק.

לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בפסק דין טכנולוגיה מתקדמת ואלו הם:

"נמצא כי משנת 1994 ואילך דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה. מי שחויב בתשלום ארנונה ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית-המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה. פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול-דעתו של בית-המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המנהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המנהליים-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות. דברים ברוח זו נפסקו בפרשת ע"א 6971/93 עיריית רמת-גן נ' קרשין [4], הגם שלא נכללה בו התייחסות מפורשת לסעיף 3(ג). וכך אומר בית-המשפט, מפי חברתי השופטת שטרסברג-כהן:

"הייתי מוסיפה ואומרת, כי גם כאשר פתוחה בפני נישום דרך ההשגה, יש שלא תיסגר בפניו דרך הפנייה לבית המשפט. לבית המשפט נתונה הסמכות לדון בתובענה גם כאשר המחוקק קבע מסלול אחר לטפל בעניין, אלא שבית המשפט לא יפעיל סמכות זו כדבר שבשגרה, כאשר פתוחה בפני התובע דרך אחרת. לא בהכרח מוציאה דרך ההשגה את האפשרות לפנות לבית-משפט, במיוחד כאשר מדובר בנושאים בעלי חשיבות עקרונית או בהבטחה שלטונית נטענת, כפי המקרה שלפנינו..." (שם, בעמ' 481).

מן הכלל אל הפרט:
בפניי ניצבת השאלה האם הייתה חזקה בנכס ביחד ולחוד ע"י הנתבעים?

לטענת העירייה, הנתבע היה רשום בכל תקופת התביעה כמחזיק בנכס, כעולה מרישומיה עליהם העידה העדה מטעם העירייה. כמו כן, מחקירתו של הנתבע הוכח כי לא רק שהוא היה רשום כמחזיק בנכס, אלא שהוא החזיק בנכס בפועל. זאת, לטענתה, ניתן ללמוד מכך שהפעילות העסקית בנכס נעשתה על בסיס רישיון העסק שהוצא על שמו של הנתבע, וכן מהשימוש הרב בחברות שונות וערבוב הנכסים הפרטיים של הנתבע לנכסי החברות השונות, וכן מהסכם המכר (למכירת הנתבעת) בין הנתבע לבין מר אברהם און.

מנגד, טוען הנתבע כי מתוך הסכמי שכירות היסטוריים שהוגשו מטעמו בין בעלי הנכס לבין חברות שונות מיום 15/06/1996 ועד תום תקופת התביעה, ניתן ללמוד כי הוא לא היה המחזיק בנכס באופן אישי. כמו כן, העדה מטעם העירייה לא ידעה דבר על נסיבות רישומו כמחזיק, ולא ידעה על תוכן הנהלים שקדמו לתקופת עבודתה, ויש לכך השלכה על משקל עדותה לעניין זה.

מעיון בכתבי הטענות, בתצהירים והנספחים שצורפו להם וכן מתוך העדויות מטעם הצדדים, אני קובעת כי הנתבעים החזיקו בנכס ביחד ולחוד ולהלן טעמיי:

מעיון בתצהיר עדות ראשית של העדה מטעם העירייה, מר מרינה גורדון, המשמשת מנהלת יחידת הוצאה לפועל במחלקת הגבייה בעירייה (להלן: "הגב' גורדון"), מציינת הגב' גורדון כי בהתאם לרשום בפנקסי העירייה, הנתבע, מר אזוגי, החזיק בנכס לכל המאוחר החל משנת 1990 ועד ליום 15/08/2007. עוד צוין, כי הרישומים במערכת המידע הממוחשבת הנוכחית של העירייה מתחילים משנת 1990 ואילך (סע' 5 לתצהיר עדות).

מחקירתו של מר אזוגי עולה, כי החל להחזיק בנכס, באמצעות חברות שונות, כבר בשנת 1986. בתצהיר עדות משלים מטעמו מצהיר מר אזוגי וצירף העתקים של הסכמי שכירות ע"מ להוכיח כי לא החזיק באופן אישי בנכס אלא באמצעות חברות שהיו בשליטתו ואשר רק הן חתומות על הסכמי השכירות עם בעלת הנכס.

לעניין זה אני מקבלת את גרסת העירייה, כי מר אזוגי, אשר היה רשום במשך כ- 20 שנה כמחזיק בנכס בפנקסיה, ועד להגשת בקשת הרשות להתגונן נשוא תביעה זו, לא טען בפני העירייה כי אינו מחזיק בנכס, זאת למרות ההודעות הרבות שקיבל לתשלום ארנונה לכתובת ביתו האישית ברח' תרצה בר"ג, ואשר כולן יצאו על שמו (ולא על שם חברת מנהטן).

לעניין זה מעידה הגב' גורדון כך:
"ש. הוא היה שוכר של המקום?
ת. הוא היה רשום כמחזיק.
ש. על סמך (צריך להוסיף "מה"- ח.ק.) רשום כמחזיק?
ת. לא ידוע לי, מפנקסי העירייה הוא היה רשום כמחזיק עוד משנות 90".
(עמ' 13, ש' 8-11).

ובהמשך:
"ש. הנתבע צירף לתצהירו הסכמי שכירות שמתייחסים למסעדה זו משנת 86, לכם יש העתקים מהם רישומים כתוצאה מזה שהציגו זאת בפניכם יש לכם אינדיקציה?
ת. לא. מעולם לא קיבלנו שום הסכם שכירות".
(עמ' 15, ש' 4-6).

ובהמשך, לעניין כתובת ביתו הפרטית של מר אזוגי אליה נשלחו ההודעות לתשלום ארנונה:
"ש. מאיפה לקחתם את הדואר ששלחתם לרחוב תרצה ברמת גן?
ת. הכתובת בפנקסי העירייה הייתה רשומה כבר בשנות 90 וזאת על פי בקשה".
(עמ' 16, ש' 19-20).

לא זו אף זו, במשך כל השנים לא הוגשה מטעם מר אזוגי כל השגה בהתאם לסעיף 3(א) לחוק הערר, בטענה כי אינו מחזיק בנכס, או כי יש לשלוח את הדרישה לתשלום ארנונה לכתובת העסק (סע' 3(א)(3) או סע' 3(א)(1) בהתאמה).

משעבר המועד הקבוע בחוק הערר להגשת השגה על החיוב בארנונה, הדרך בה הוא יכול לעתור לבית המשפט בנושא זה הינה בהתאם לסע' 3(ג), וזאת כאשר מדובר במקרה בעל חשיבות ציבורית או בנושאים עקרוניים כפי שניתן ללמוד מהפסיקה. במקרה דנן מדובר במקרה עובדתי- טכני שכן הכתובת אליה נשלחו הודעות התשלום הייתה כתובתו האישית של הנתבע ולא כתובת בית העסק. משכך, היה עליו לפנות בדרך הקבועה בחוק הערר לעניין זה.

למעלה מן הצורך ואף לגופו של עניין יש לקבל את טענת העירייה לעניין ההחזקה בנכס. כאמור, בתצהירו המשלים טוען מר אזוגי כי הפעיל את העסק מהנכס באמצעות ארבע חברות שונות שהיו בשליטתו וזאת החל משנת 1986. החל מאוקטובר 2001 ועד אוגוסט 2007 החזיקה בנכס לטענתו חברת מנהטן, אשר הייתה בשליטתו הבלעדית של הנתבע (עד שהפכה חדלת פירעון). לחיזוק טענתו צירף מר אזוגי את הסכם השכירות בין חברת מנהטן (כשוכרת) לבין המשכיר (נספח ד' לתצהיר עדות מטעם הנתבע).

אולם, למרות שהסכם השכירות (נספח ד') הוצג בפני בית המשפט, אף לא אחד מהסכמי השכירות של ארבע החברות הללו אל מול המשכיר, הוצג לעירייה, כפי שהעידה הגב' גורדון. לא זו אף זו, מתוך עדותו של מר אזוגי ניתן להבין כי הוא הלך עם ההסכם הראשון מיום 16/02/1986 לפיו חברת ד.מ.מ. השקעות בע"מ הייתה המחזיקה בנכס, אל מחלקת רישוי עסקים בעירייה.

לעניין זה העיד מר אזוגי כך:

"ש. חברת מנהטן מסעדות בעמ קיבלה רישיון לעסק כי הפעילה את המסעדה באותה עת?
ת. המקום היה בבעלותנו באחזקתנו משהו 20 שנה, במהלך השנים השתנו הרכבים משפחתיים במקום, בעיקרון השם והרישיון זה היה מנהטן רשת מסעדות... הלכנו עם החברה שהייתה קיימת, כי כדי לפתוח עסק חייב הסכם שכירות אז הלכנו עם ההסכם הראשון אחרי זה התגלגל החברות אבל לא שונה בעירייה (הדגשה שלי- ח.ק.) .
ש. שפתחת העסק לצורך תשלום ארנונה, אתה באיזה שלב הודעת לעירייה שמי שמחזיק השוכר מטעם המחזיק זה אחת החברות?
ת. כן. בפעם הראשונה הלכנו עם חברה מסוימת הצגנו יש לי כל ההסכמים מול בעל הנכס, היינו עם הסכם השכירות, לא פתחתי את כל נושא העירייה, היא אומרת אין קשר בין רישוי עסקים עירייה זה דבר אחד".
(עמ' 18 ש' 23-30, עמ' 19 ש' 1-3 בהתאמה).

הווה אומר, ע"מ לקבל רישיון עסק ניגש מר אזוגי למחלקת רישוי עסקים בעירייה עם הסכם השכירות, אולם בעירייה מחלקות רבות ושונות והיה על מר אזוגי להציג ולמסור העתק מהסכמי השכירות הרלבנטיים למחלקה המתאימה בעירייה הגובה את תשלומי הארנונה, אולם הוא לא עשה כן.

לעניין זה דעתי עם דעת כב' הש' פרוקצ'יה כפי שבאה לידי ביטוי בבר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (ניתן ביום 17/04/2008 ) ואשר אליה הפנתה התובעת בסיכומיה:

"לאור דברים אלה, נראה לי כי אין ללכת בדרך פרשנית המטילה על העירייה, בשם חובת ההגינות מכוח הדין הכללי, לפקח על שינויים בתמונת מצב המחזיקים בנכסים שבתחומה, לצורך בירור זהות הנישום לצרכי ארנונה. לשם כך הוטלה על המחזיק הרשום חובת הודעה שעליו לקיים. גם נסיבות מצטברות של מעבר הזמן, גובה החוב שהצטבר, או אף ידיעה אפשרית בפועל של מחלקות אחרות בעירייה על עובדת השינוי בחזקה בנכס, אינן גורעות מחובת ההודעה החלה על המחזיק, ואינן מעבירות נטל בדיקה לשכם הרשות הציבורית, אשר אי עמידה בו עשוי לפטור את המחזיק, שהפר את חובת ההודעה, מחובת תשלום ארנונה. מדובר במצב שבו החובה חלה על המחזיק, ועליו בלבד, ואין הוא יכול לתרץ את מחדלו בחובת ההגינות הכללית החלה על הרשות הציבורית כלפי אזרחיה, הנדרשת, על פי הטענה, לחלצו מהפרת חובתו".

לא זו אף זו, מעיון בהעתק מרישיון לניהול עסק (נספח א' לבקשת רשות להגן) ניתן לראות, כי רישיון העסק הוצא על שם מנהטן רשת מסעדות בע"מ ועל שמו של מר אזוגי. יש לציין, כי מנהטן רשת מסעדות בע"מ הינה חברה השונה מהנתבעת, ובכך מודה אף מר אזוגי (ראו פרוטוקול עמ' 18, ש' 19-22).

בשולי הדברים יש לציין כי הסכם השכירות של הנתבעת עם בעל הנכס לא הוצג בבקשת רשות להגן, אלא הועלה לראשונה בתצהיר עדות מטעם הנתבע. כמו כן, הסכמי השכירות ההיסטוריים של יתר החברות צורפו בשלב התצהיר המשלים מטעם הנתבע. כלומר, הסכמי השכירות האמורים לא הוצגו בהזדמנות הראשונה ויש לתת לכך משקל בעת שבוחנים את טענות ההגנה של הנתבע.

מעדותו של מר אזוגי עולה כי לטענתו הנכס החליף בעלים מספר פעמים והוחזק על ידי חברות שונות, יתכן ומסיבה זו רשום הוא כמחזיק ומכל מקום עליו היה לבדוק ולדאוג לשינוי רישום המחזיק במשרדי העירייה ומשלא עשה זאת ולא ערך בדיקה של הרישום אין הוא יכול לגלגל חובה זו על העירייה.

לאור האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעים החזיקו בנכס ביחד ולחוד, אולם זאת עד מועד התחלת בניית גשר ז'בוטינסקי באמצעות העירייה. כעת נשאלת השאלה האם הם עדיין יש לראותם כמחזיקים בפועל במהלך התקופה בה העירייה בנתה את הגשר ?

התשובה לשאלה זו הינה שלילית.

בתחילה יש להבהיר, כי בהתאם להסכמת הצדדים והחלטת כב' הרשם אלמוג, לנתבע ניתנה האפשרות להתגונן רק בסע' 3-10 לתצהירו (ראה פרט' מיום 25/11/2008). הנתבעת התווספה בשלב מאוחר יותר בתיק זה כך שלא חלות עליה המגבלות הנובעות מהסכמה זו.

ביום 14/02/2011 הוגש תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים, לפיו בשל עבודות בנייה שבוצעו בסמוך לנכס נשוא התביעה יש לפטור אותם מתשלום ארנונה במהלך תקופת התביעה בשל הפרעה לשימוש סביר בנכס. כמו כן הועלתה טענת קיזוז.

מנגד מציינת העירייה, כי אין כל קשר בין תשלום הארנונה לבין ההפרעה לשימוש הסביר בנכס, שכן תשלום הארנונה הינו "מס" שחובה לשלמו. לעניין טענת הקיזוז, היא טוענת כי לא ניתן לטעון טענת קיזוז כנגד חיובי ארנונה וכי הטענה נטענה בעלמא מבלי שביססה את הקשר בין הנזקים שנגרמו לכאורה לבין בניית גשר ז'בוטינסקי.

לעניין זה אני קובעת, כי לאחר שהחלה בניית הגשר, ולמעשה משך כל תקופת התביעה, הנתבעים לא יכלו להחזיק בנכס ומשכך אין הם עונים על ההגדרה של "מחזיקים בנכס". להלן ארחיב את דבריי:

במהלך חודש אוקטובר 2005 החלה העירייה באמצעות קבלנים מטעמה בבניית גשר להולכי רגל, החוצה ממעל את כביש ז'בוטינסקי (להלן: "גשר ז'בוטינסקי" או "הגשר"). הנתבעת פורשת את השפעות בניית הגשר על מחזור העסקים במסעדה, הן בכתב ההגנה מטעמה והן בתצהירי העדות הראשית.

ביום 25/07/2006 הוגשה בקשה מטעם הנתבעת בפני העירייה לקבלת פטור מתשלום ארנונה (נספח ג' לתצהיר עדות מטעם הנתבעים). ביום 06/12/2006 התקבל מענה ממנהלת מחלקת הגבייה והארנונה בעירייה, כי אין בסמכות מנהל הארנונה רשות לדון בבקשות מעין אלו וכי הדרך הפתוחה בפני הנתבעים הינה להגיש ערר לועדת הערר ברחוב ביאליק (ראו נספח ג' לתצהיר עדות הנתבעים).

אמנם הנתבעים לא הגישו ערר כפי שהופנו ע"י מחלקת הגבייה בעירייה, אולם במקרה דנא מדובר בנושא אשר איננו עובדתי או טכני, אלא יש לראות בו נושא עקרוני בעל חשיבות ציבורית (כמפורט בהמשך). משכך ובהתאם לפסיקה, בית המשפט קונה סמכות לדון בטענה זו.

למעשה, טענת הנתבעת, כי חזית המסעדה הפכה לאתר בנייה מרעיש, עמוס בחומרי ופסולת בנייה ואשר בו התנהלה במשך כשנתיים פעילות בנייה אינטנסיבית מעל רחוב ז'בוטינסקי ברמת גן אשר הינו אחד מצירי התנועה העיקריים של העיר, וכל זאת במרחק מטרים ספורים מכניסת אורחים למסעדה- לא נסתרה.

הנתבעת הציגה דוחות כספיים לפיהם חלה ירידה בהכנסות החברה בשנים 2006 ו- 2007 , זאת ביחס לשנים קודמות 2003 ו- 2004 (נספחים ח' ו-ט' לתצהיר עדות מטעם הנתבעים).

ביום 13/08/2007 הנתבע מכר את חברת מנהטן למר אברהם און (נספח ה' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים), זאת עקב התמעטות הביקוש לקיום אירועים במסעדה ולחצים מבעל הנכס לתשלום שכר הדירה.

למעשה, לאחר 20 שנות פעילות בנכס וצבירת מוניטין רבת שנים, נאלץ מר אזוגי למכור את חברת מנהטן כשנתיים לאחר שהחלה הבנייה של הגשר. לא נתן להתעלם מכך כי סמיכות הזמנים בין בניית הגשר לבין מכירת החברה והירידה בהכנסות סמוך למועד הבנייה, מעיד על כך כי לא ניתן היה להחזיק בנכס.

לשאלת קיומו של מטרד ליחיד, כפי שמתייחסים לכך הנתבעים, סעיף 44 (א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח- 1968 קובע כי:

"מטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפוסים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש בשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם".

סעיף 44 דן ב"הפרעה של ממש", בתוארו את מידת המטרד ליחיד. מנוסח הוראת החוק עולה, כי ההפרעה צריכה להיות מוחשית ולא קלת ערך, מהותית ולא חולפת. וכן, מידתה של ההפרעה הממשית או קלת ערך נמדדת על פי אמת המידה של הזכות של הנפגע לשימוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם בהתחשב במיקומם וטיבם, ועל כך אומר כבוד השופט ברנזון בע"א 436/60 מאיר עזרי ואח' נ' ויקטור קליין ואח', פ"ד טו (2):

"אדם יוצר מטרד יחיד כאשר הוא פוגע במידה מהותית בשימוש הסביר של שכנו בנכסיו ובהפקת הנאה סבירה מהם...אין ולא יכול להיות סטנדרט אחד, אבסולוטי, של נוחות אישית ושל הנאה בנכסים, שכל אדם זכאי להם. המבחן הוא מבחן של סבירות והדעת נותנת שהסטנדרט משתנה עם הנסיבות. הזמן והמקום, טיב הנכסים והשימוש, כל אלה וכיוצא בהם הם גורמים בעלי חשיבות הקובעים את השימוש האפשרי בנכסים וההנאה, שאפשר להפיק מהם כדי ששכנך יוכל גם הוא לעשות שימוש מתאים בנכסיו הוא ולהפיק מהם הנאה ראויה...".

אמנם, כאמור לעיל, החזקה בנכס הייתה ביחד ולחוד של הנתבעים. כלומר מבחינת העירייה הנתבע היה המחזיק בפועל, אולם בתק ופה הרלבנטית לא ניתן היה להחזיק בנכס באופן מעשי, זאת בשל עבודות הבנייה הרבות שבוצעו מעל המסעדה ואשר בעטיים הנתבעים לא יכלו להפיק הנאה ראויה מהנכס.

בשלב זה ראוי לציין, כי בית המשפט לא יכול להגיע לתוצאה אבסורדית לפיה אותו גורם שמונע את השימוש והחזקה בנכס, יזכה בכספי הארנונה באותה תקופה - ומכאן גם החשיבות העקרונית כי בית המשפט הוא בעל הסמכות לדון בטענה מעין זו, כאשר מדובר בסוגיה בעל ת חשיבות צי בורית. יתכן ופרשנות טכנית משפטית למושג "מחזיק", דהיינו הרשום כמחזיק ברישומי העירייה, מובילה למסקנה כי הנתבע היה מחזיק בנכס, אך פרשנות מהותית למושג "מחזיק" מובילה אותי למסקנה כי לא ניתן היה להחזיק בנכס בתקופה הרלוונטית ולכן לא ניתן לחייב את הנתבע "כמחזיק". מצאתי כי מדובר במקרה יוצא דופן בו המניעות מהשימוש בנכס והחזקה בו הלכה למעשה נבעה ממעשה התובעת, הדורשת תשלום ארונונה מהנתבעים בגין היותם המחזיקים באותו נכס. גם אם פעולתה של התובעת הייתה מוצדקת ואף נבעה מחובותיה כלפי תושביה, הרי שבמקרים כאלו יש לבחון מתן הקלות בתשלום ארנונה לאותם תושבים בין פרטיים ובין בעלי עסקים הנפגעים מאותן פעולות מוצדקות ככל שיהיו . בתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג – 1993 (להלן: "תקנות הסדרים") נקבע בסע' 13 כי ניתן לקבוע ה נחה למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת של עד 6 חודשים בשיעור של עד 100% (סע'. 13 (א)(1)), אזי, קל וחומר שיש לנהוג כך כשהמניעות מהשימוש בנכס נובעת מפעולת העירייה עצמה . אמנם הדרך הנכונה של הנתבעים ה ייתה להגיש ערר כפי שהוצע להם על ידי העירייה לאחר שבקשתם לקבלת הנחה נדחתה, אך אין זה מונע מהם לטעון טענה זו כטענת הגנה בתביעה המוגשת כנגדם על ידי העירייה.
לאור הבחינה המהותית של המונח "מחזיק" ולאור מכלול הנסיבות שהובאו בפניי מצאתי שיש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים.

לא ניתן לסיים את פסק הדין מבלי להתייחס לקשיים הפרוצידורלים שליוו הליך זה ,ואף באו לידי ביטוי בסיומו כאשר הנתבעת אמנם הגישה תצהיר מטעמה על ידי הנתבע, אך לא הגישה סיכומים. גם במקרה זה מבחינה טכנית ולאור תקנה 160(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות") המחילה את תקנה מ57(2) על נתבע שלא הגיש סכומים, ניתן היה לקבל את התביעה כנגדה , אך שוב מבחינה מהותית קבלתי את הטענה שלא ניתן היה להחזיק בנכס ולכן לא היה "מחזיק" לחייב , ומאחר והוגשו סכומים על ידי הנתבע בחרתי להתייחס לטענות המהותיות ולהחיל את החלטתי לגבי הנתבע גם על הנתבעת ולדחות את התביעה גם כנגדה. (טענת התובעת בסכומים כי לא הוגש תצהיר מטעם הנתבעת אינה נכונה מאחר ותצהיר הוגש מטעם הנתבעים ביום 14.2.11).

לעניין טענת הקיזוז של הנתבעים אני מקבלת את טענת התובעת כל לא עלה בידם להוכיחה. מה גם שטענת הקיזוז נטענה באופן כללי מבלי שהנתבעים ביססו טענה זו כראוי כמו באמצעות חוות דעת מומחה אשר יכול היה להעריך את הנזקים שנגרמו למסעדה. אשר על כן, יש לדחות טענה זו.

סוף דבר:
הנתבעים היו המחזיקים ביחד ולחוד של הנכס ברח' ז'בוטינסקי ברמת גן בתקופה שעד תחילת בניית גשר ז'בוטינסקי. מרגע שהחלה בניית הגשר מטעם העירייה, לא ניתן היה להשתמש ולהחזיק בנכס נשוא התביעה בשל עבודות הבנייה הרבות שבוצעו מטרים ספורים מחזית המסעדה.

משכך ולאור האמור לעיל אני קובעת, כי במהלך התקופה הרלוונטית הנתבעים לא ענו על ההגדרה של "מחזיקים בנכס", ולפיכך התביעה נדחית.

לא מצאתי כי במקרה הנדון יהיה נכון לחייב את התובעת בהוצאות לאור הימשכות ההליכים עקב בקשות הנתבעים, גם אם בחלק ן היו מוצדקות ביותר , ולפיכך אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ' אייר תשע"ג, 30 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.