הדפסה

עזרן נ' אביעד ואח'

המערער:

מרדכי עזרן
ע"י ב"כ עוה"ד א' בר סימן טוב ושי פרץ

נגד

המשיבים:

1.דוד אביעד
2.אליהו כהן
3.מחה (שמחה) כהן
4.רבקה פיאמנטה
5.עיזבון המנוח שלמה פיאמנטה ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד צפורה ממן

פסק דין

ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בירושלים (כב' המפקחת יעל ענתבי-שרון) מיום 30.06.13 בתיק מס' 299/04. בפסק הדין נדחתה תביעתו של המערער לחייב את המשיבים לבצע יחד עימו את כל עבודות ייצוב וחיזוק מבנה דירתו, שבבית המשותף בו הם מתגוררים, וכן את כל שאר העבודות המפורטות בחוות דעת המהנדס שצורפה לכתב התביעה, המוערכות ביחד בסכום של 246,000 ש"ח.
בתמצית, נקבע בפסק הדין כי בין הצדדים התקיימה מערכת הסכמית לפיה נהג משטר של הפרדה, לפחות בכל הנוגע לשיפוץ ותחזוקה של כל דירה ודירה בבית המשותף, לרבות ליקויי ביסוס הנובעים מהרכוש המשותף. כן נקבע כי המערער היה שותף להסכמה זו וידע עליה, וכי המשיבים הסתמכו על דבר ההסכמה ושינו את מצבם לרעה, שכן השקיעו ממון בשיפוץ דירותיהם ותחזוקתם – שיפוץ אשר נדרש נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של הבית המשותף – מבלי לדרוש השתתפות מבעלי הדירות האחרים.

רקע
הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף המצוי ברחוב מקור חיים 13 א בירושלים, והידוע כגוש 30198 חלקה 44 ( להלן – הבית המשותף). כל אחד מהצדדים הוא הבעלים של תת חלקה מסוימת בבית המשותף, ולכל אחת מהחלקות צמוד חלק מסוים מהרכוש המשותף. הבית מורכב ממבנה עיקרי בן קומה אחת ובו 4 דירות, כאשר במהלך השנים נבנו תוספות בנייה על-ידי הבעלים. על-פי תכנית בניין ערים מספר 1718 החלה על הבית המשותף, מיועדת החלקה עליה הוא נמצא ל"בניין ציבורי".
הדירות בבית המשותף היו תחילה בבעלות רשות הפיתוח, ונוהלו עבורה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל באמצעות עמידר. המערער רכש את זכויות הדיירות המוגנת ביום 02.10.88, ובהמשך החזיק בדירתו מכוח חוזה שכירות בינו לבין עמידר. ביום 28.07.94 נחתם בין המערער לעמידר הסכם חכירה, במסגרתו רכש המערער את זכויות החכירה בתת חלקה 4 ללא זכויות בנייה. בסמוך לאחר מכן חתמו שאר הדיירים – שאף הם החזיקו בדירות קודם לכן מכוח חוזה שכירות – על חוזים דומים לרכישת זכויות החכירה.
ביום 31.03.97 ניתן צו לרישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. בצו הוגדר הבית כך: "בית מורכב ממבנה אחד בן קומה אחת ובו 5 יחידות". על פי הצו, יחידות אלה מורכבות מ-4 דירות ומחסן ( תת חלקה 5). רשות הפיתוח מונתה לשמש נציגות זמנית של הבית.
בשנת 1999 נחתמו הסכמי מכר בין דיירי הבית לבין עמידר, במסגרתם רכשו הדיירים בבית המשותף את זכויות הבעלות בדירותיהם. במסגרת אותם הסכמים הוצמדו לכל דירה שטחים מסוימים.
ביום 01.08.00 ניתן צו לתיקון צו רישום הבית המשותף. במסגרת הצו נקבע כי תת חלקה 5 ( המחסן) תבוטל, ובהתאם נקבעו ההצמדות של הרכוש המשותף לכל אחת מהדירות, ובכלל זה גגות וקרקעות. עוד נקבע בצו התיקון כי הכניסה הראשית לבית המשותף והמעבר, יסומנו במספר "0" כרכוש משותף ( להלן – המעבר המשותף).
לאחר השלמת המהלך של רכישת זכויות הבעלות בדירותיהם ובשטחים שהוצמדו להם, החל המערער, בשיתוף המשיבים, ליזום תכנית בניין עיר ( להלן – התב"ע) לבית המשותף. תכנית זו נועדה, בין היתר, לשנות את ייעוד הבית המשותף מ"בניין ציבורי" ל"מגורים".
המערער הוביל את המהלך לשינוי התב"ע, ולשם כך שכר ( יחד עם המשיבים) את שירותיו של האדריכל אליאס מסינס ( להלן – האדריכל מסינס). בין האדריכל לבין הצדדים נחתם ( ביום 14.12.99) זיכרון דברים, ובעקבות זאת הכין האדריכל תכניות לאישור תב"ע חדשה ולבנייה של מספר קומות.
בשנת 2002 הודיעו המשיבים 2-4 כי הם אינם מעוניינים להמשיך בהליך קידומה של התב"ע. בתגובה פנה המערער ( ביום 02.06.02) לאדריכל מסינס ולדיירי הבית במכתב, בו התרה בהם לבל ייסוגו מהליך הכנת התב"ע, תוך שהוא מבהיר כי אחרת יפנה לבית המשפט. עוד נכתב כי "כיום אני נמצא במצב של חוסר ברירה מאחר שהעירייה לא תיתן כל אישור לבצוע תיקונים ואו שינויים במבנה אם התב"ע לא תשונה ע"י כל הדיירים. תנאי זה נשאר גם לאחר שהצגתי אישור ממהנדס שחלק מהדירה שלי הוא מבנה מסוכן. אנו בית משותף ועל כולם חלה החובה להשתתף בשינוי הזה".
ביום 06.08.02 ביקר בדירתו של המערער מר דוד שטיינברג, מהנדס מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים. בהמשך נשלח למערער מכתב מטעם הממונה על מבנים מסוכנים שבמינהל לתכנון, הנדסה ובקרה בעיריית ירושלים. במכתב צוין כי בדירתו של המערער נמצאו סדקים בקירות ובתקרה, וכי יש " לאטום לעקוב אחר התפתחותם". הוער כי לא נמצאו סימנים המעידים על קיומה של סכנה המצדיקים את טיפול העירייה בנדון.
לאחר הדברים האלה חזרו הדיירים לשתף פעולה בהליך קידום התב"ע, אולם ביום 27.02.04 הודיעה המשיבה 4 באמצעות מכתב ( עליו חתמו גם המשיבים 1-2) כי אין היא מעוניינת להמשיך בהליך. הודעה זו הובילה לחליפת מכתבים בין המערער למשיבים. במכתב מיום 07.03.04 כתב המערער כי " לגבי העלויות החדשות כולל הנזקים שגרמתם לי - תשמעו מעורך הדין שלי. לצערי בחרתם בדרך הקשה – תקבלו אותה בדרך הקשה".
ביום 26.10.04 הוגשה התביעה, שפסק הדין בה הוא מושא ערעור זה. לתביעה צורפה חוות דעת מהנדס מטעם המערער, מר דני ענבר ( להלן – המהנדס ענבר), בה נכתב כי במבנה דירתו של המערער נמצאו נזקים הכוללים סדיקה משמעותית, שקיעות ורטיבות, וכי אומדן העלויות הכולל לתיקון הליקויים עומד על 246,000 ש"ח.
בכתב התביעה התבקשו הסעדים הבאים: לחייב את המשיבים לבצע את כל עבודות החיזוק והייצוב של מבנה דירת המערער, וכן את שאר העבודות המפורטות בחוות דעתו של המהנדס ענבר; לחייב את המשיבים 4 ו-5 לתקן את מקור הרטיבות החודרת מדירתם לדירת המערער, לרבות תיקון הנזקים בדירת המערער; להעתיק את מונה החשמל של דירת המערער לריכוז מוני החשמל של שאר הדירות בבית או לאפשר למערער להעתיקו; להחליף את השער הקיים או לאפשר למערער להחליפו ולהתקין שער תחתיו, ולחייב את המשיבים לשאת בהוצאות ובתשלומים הכרוכים בכך לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף; להוציא ולסלק את מצלמת הווידאו שהותקנה על קיר הבית; להורות למשיבים 4 ו-5 לפנות ולסלק את פרטי הריהוט והעציצים מהמעבר המשותף ולשמור על מעבר וגישה פנויים אל דירת המערער.

פסק הדין בערכאה קמא
המפקחת סקרה בפסק דינה את חוות דעתו של המהנדס ענבר, לרבות תיאור דירתו של המערער – מבנה חד קומתי שנבנה במספר שלבים כאשר המבנה המקורי הוא בניין אבן, לו נוספו בשלב מאוחר יותר תוספות בנייה. עוד ציינה המפקחת כי בחוות דעתו של המהנדס ענבר פורטו מספר ליקויים בדירתו של המערער, כאשר עולה מחוות הדעת כי בעיות הביסוס עליהן הצביע המהנדס, מצויות, בעיקרן, בתוספות הבנייה, באומרו כי אף המבנה המקורי לא בוסס כנדרש. עוד כתבה המפקחת, כי המלצת המהנדס הייתה ייצוב היסודות על-ידי קשירת קירות המבנה, וכי אומדן העלויות עומד על כ-246,000 ש"ח, הכוללים גם הוצאות עבור דיור חלופי, וכ-1,500 ש"ח נוספים עבור עלות תיקון הרטיבות בקיר המשותף. יוער כי המהנדס ענבר הבהיר כי מדובר באומדן בלבד, וכי ניתוח מדויק ניתן לקבל לאחר השלמת תכנון מפורט והכנת כתב כמויות ומפרט לביצוע.
במקביל סקרה המפקחת בפסק דינה את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיבים, המהנדס קיל ( להלן – המהנדס קיל), אשר ציין כי פרק הממצאים בחוות דעתו של המהנדס ענבר משקף נכוחה חלק מהמצב, אך הוא חלק על המקור והסיבות למצב שנוצר. המפקחת הביאה את דברי המהנדס קיל בחוות דעתו, לפיהם, מאחר שטרם הוכנה תכנית תיקונים, לא ניתן להתייחס לתחשיבים בחוות דעתו של המהנדס ענבר.
המפקחת קבעה בפסק הדין כי המשיבים לא העלו טענה משמעותית נגד חוות דעתו של המהנדס ענבר, ונראה כי הם מסכימים לממצאים המפורטים בה. לפיכך נקבע כי הוכחו הליקויים הנטענים על-ידי המערער כפי שאלה מופיעים בחוות דעתו של המהנדס ענבר, למעט נזקי הרטיבות בקיר הגובל עם דירתם של המשיבים 4-5. מסקנתה של המפקחת הייתה אפוא כי המחלוקת העיקרית איננה נוגעת לעצם קיומם של הליקויים, אלא למקור היווצרותם ולנושא האחריות.
המפקחת המשיכה וקבעה כי הליקויים הנובעים מבעיות ביסוס של הבית המשותף, בהיותם ליקויים הנובעים מהקרקע והמסד, הם ליקויים ברכוש המשותף. עוד המשיכה המפקחת וקבעה כי בהינתן שבתקנון המוסכם לא נקבעו הוראות פרטניות הסוטות מההוראות שבתקנון המצוי והחוק, הרי שלכאורה חלה על כלל הדיירים החובה להשתתף בתיקונים בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן – החוק). משכך, עברה המפקחת לבחון האם הייתה קיימת, כטענת המשיבים, הסכמה מכללא בדבר נשיאה בלעדית של כל בעל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הנוגע לתיקון דירתו, כך ככלל, וכך בפרט לגבי פגמים בדירה הנובעים מבעיות הביסוס של הבית.
המפקחת ציינה כי בהתאם לפסיקה ניתן להכיר בתוקפה של הסכמה בעל-פה בין בעלי דירות בבית משותף, הנוגעת לשימוש ברכוש המשותף, הגם שלא ניתן לה ביטוי רשמי בתקנון הבית המשותף ובספרי ההחלטות. עוד צוין כי כדי להכיר בתוקפה של הסכמה נוהגת, אשר לא נרשמה בתקנון, יש צורך כי תהיה זו הסכמה מפורשת וברורה, המוכחת בראיות מספיקות. כן נדרשת הוכחת הסתמכות על ההסכמה ושינוי מצב לרעה.
מכאן עברה המפקחת לבחינה עובדתית של ההסכמה הנטענת. לאחר שבחנה את כל החומר שהונח בפניה, קבעה המפקחת כי הסכמה כאמור אכן הוכחה, וכן הוכח שהצדדים הסתמכו על אותה הסכמה, וכי המשיבים שינוי מצבם לרעה בהתבסס עליה. זאת שכן השקיעו ממון בשיפוץ דירותיהם ותחזוקתם – שיפוץ אשר נדרש נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של הבית, והוא מבלי לדרוש השתתפות מבעלי הדירות האחרות.
את קביעותיה האמורות ביססה המפקחת על מספר אדנים: עדויותיהם של המשיבים; ביקור שנערך במקום בו התרשמה המפקחת כי דירותיהם של המשיבים משופצות ומתוחזקות ברמה גבוהה, כולל טיפול בסדק בקיר החיצוני של דירת המשיבים 2 ו-3; העדר הכחשה מצד המערער כי המשיבים האחרים שיקמו את דירותיהם באופן עצמאי, לרבות נשיאה בעלויות הכרוכות בכך, לפחות החל ממועד רכישת זכויות החכירה בדירותיהם; אישורו של המהנדס ענבר כי בהנחה שהמבנה המקורי נבנה באותו זמן, ואין הבדל בין סוגי הקרקע, ההשפעה על יתר הדירות צריכה להיות אחידה; העדר אחיזה של ממש לטענות המערער לפיהן ממועד רכישת הזכויות מעמידר הסכימו הצדדים כי הרכוש המשותף הרעוע יתוחזק במסגרת עבודות מכוח התב"ע החדשה; האופן בו בנוי הבית – מבנה בן קומה אחת המורכב מדירות שונות, כאשר לכל דירה כניסה נפרדת; בבית לא פעלה במשך כל השנים נציגות, לא התקיימו אסיפות דיירים ולא נגבו מיסים שוטפים בגין ניהול הרכוש המשותף ואחזקתו.
עוד קבעה המפקחת, כי התוצאה אליה הגיעה עולה בקנה אחד עם חובת השימוש בזכות בתום לב. המערער נהנה לאורך השנים מכך שלא התבקש לשאת בעלויות האחזקה והתיקון של דירות המשיבים. המפקחת קבעה כי עניין זה קשור בטבורו לטענה בדבר היעדר תום ליבו של המערער, וכי די בכך כדי לדחות את טענותיו.
למעלה מן הצורך, דנה המפקחת גם בהתנהלות המערער, בין היתר בהקשר למניעות שקמה לו מלהעלות את טענותיו. המפקחת ציינה כי המערער היה מודע למצבה הפיזי הרעוע של הדירה כבר בשנת 1994 ( עת נחתם הסכם החכירה), ולמרות זאת לא פנה למשיבים כדי להתריע על הצורך לבצע תיקונים ברכוש המשותף. המפקחת קבעה כי אף כאשר פנה בכתב למשיבים, לא הייתה זו פניה כנה ורצינית בה התבקש מהם לשאת במשותף בעלות התיקונים. גם טענת המערער, לפיה במסגרת התב"ע הסכימו המשיבים לתיקון הליקויים בדירתו, לא הוכחה. זאת שכן מהמסמכים אליהם הפנה המערער ( זיכרון דברים בין הצדדים לבין האדריכל מסינס מיום 14.12.99 וכן מכתב מבעלי הדירות לעמידר מיום 28.05.98), לא עולה דבר כאמור. המפקחת ציינה כי המערער לא נקט בפעולות להקטנת חלחול המים למבנה דירתו, אשר מחקירת המהנדס ענבר עולה כי הייתה לרטיבות מהאדמה השלכה ישירה על היווצרות סדקים וליקויים בדירתו, וכי מרבית הבעיות הם בתוספת הבניה שנבנתה על-ידו אשר נראה כי נעשתה ללא ביסוס מספק, וכי טענת המערער לפיה רעידת אדמה משנת 2004 החמירה את הליקויים נטענה בעלמא ולא הוכחה.
עוד נקבע בפסק הדין, כי אף אם הייתה נדחית טענת המשיבים בדבר ההסכמה מכללא, והיה צורך לקבוע את שיעור השתתפות המשיבים בהוצאות המערער, הרי שלא היה מקום לעשות כן. זאת הן משום שבמסגרת התביעה התבקש סעד הצהרתי שממילא אין מקום לתיתו שעה שבידי התובע אפשרות לתבוע את הסעד המהותי, הן משום שגם בחוות דעתו של המהנדס ענבר נקבע כי אומדן העלויות מתבסס על הערכה בלבד.
אשר לסעדים האחרים שהתבקשו במסגרת כתב התביעה הכריעה המפקחת כלהלן: המפקחת דחתה את בקשת המערער לחייב את המשיבים 4-5 לתקן את מקור הרטיבות החודרת מדירתם לדירתו ולשאת בהוצאות תיקון הנזקים בדירת המערער. טעמיה לכך היו: ראשית, בחוות הדעת של המהנדס ענבר לא צוין מקור הרטיבות וגם חקירתו מיום 29.09.05 לא שפכה אור על הסוגיה. שנית, גם בחוות הדעת האחרות לא נאמר כי מקור הרטיבות הוא דירתם של המשיבים 4-5. שלישית, בביקורים שנערכו במקום על-ידי המפקחים לא נמצאו סימני רטיבות ואף נראה היה כי המערער עושה שימוש במקום בו טען לקיומה של רטיבות, שכן הציב שם מחשב ומדפים עמוסי פריטים.
המפקחת דחתה גם את בקשת המערער לחייב את המשיבים 4-5 לסלק את פרטי הריהוט והעציצים אותם הניחו במעבר המשותף. המפקחת קבעה כי מהראיות שהוצגו בפניה עולה כי המשיבה 4 משתמשת במעבר שנים ארוכות, והוא אף היה סגור ומתוחם שנים רבות עד אשר המערער פתח את שער הכניסה שהיה חסום בצמחייה. עוד קבעה המפקחת כי ייעודו של המעבר המשותף הוא גישה של בעלי הדירות אל ביתם וכי הנחת עציצים בו הוא ללא ספק שימוש סביר, כל עוד אלה לא מונעים את השימוש במעבר. אשר להצבת הריהוט, קבעה המפקחת, לאחר ביקור שערכה במקום, כי אין מדובר בשימוש ייחודי שעושה המשיבה 4 במעבר. משכך נקבע כי במעבר יעשה שימוש של גישה מן הרחוב לדירות, כי ניתן יהא להציב בו עציצים כל עוד הם לא יחסמו את הגישה, וכי ניתן יהיה להותיר את השולחן וכסאות הפלסטיק המצויים במעבר המשותף, ובלבד שכל בעלי הדירות יוכלו לעשות בהם שימוש.
אשר להחלפת השער החיצוני בשער חדש, נקבע כי המערער לא הוכיח כי השער הקיים הוא במצב רעוע ובלתי יציב וכי יש צורך בהחלפתו, וכך גם התרשמה המפקחת מביקור שערכה במקום. משכך נקבע כי לא הוכח כי מדובר בהוצאות המהוות " החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, כלשון סעיף 58 לחוק.
המפקחת דחתה את בקשת המערער לאפשר לו להעתיק את מונה החשמל שבדירתו אל ריכוז מוני החשמל של יתר הדיירים. נקבע כי הטענה לפיה ההעברה נדרשת נוכח ביצוע עתידי של עבודות חיזוק לא בוססה בראיות. עוד נקבע כי טענת המערער לפיה העברת המונה תקל עליו איננה ברורה, וכי ממילא הדבר עשוי אך להגביר את החיכוכים בין הדיירים. עם זאת קבעה המפקחת כי ככל שישתנו הנסיבות ויבוצעו בדירת המערער עבודות לחיזוק יוכל לעתור שוב בעניין זה.
המערער תבע כי מצלמות שהותקנו על הקיר החיצוני של הבית, והמכוונת לדירתו, יוסרו. זאת משום שהתקנתן מהווה שימוש בלתי סביר המסב לו נזק ופוגע בפרטיותו. בעניין זה קבעה המפקחת כי עצם התקנת המצלמות אינה מהווה כשלעצמה פגיעה ברכוש המשותף. המפקחת דנה בשאלת האיזון שבין הפגיעה בפרטיות המערער לבין הפגיעה בביטחונו של המשיב 1, אשר טען כי המצלמה הותקנה כדי להגן על רכושו ועליו, בהיותו נכה. משכך קבעה המפקחת כי האיזון הנכון יהא הותרת המצלמות תוך הסטתן מחצרו של המערער. המפקחת ציינה כי אף המערער עצמו, על פי הודאתו, הציב מצלמות במעבר המשותף לכיוון דירתה של המשיבה 4, וכי גם עליו מוטל להסיט את המצלמה מדירתה.

דיון בטענות הצדדים והכרעה בהן
נוכח ריבוי טענות הצדדים ופרטיהן, לא ראיתי להקדים ולהציג את מכלול טענותיו של כל צד בנפרד, עובר לדיון, אלא הצגתן תיעשה במסגרת הדיון ובמשולב עימו – טענה המערער מול טענת המשיבים בכל אחת מהסוגיות שבמחלוקת, וההכרעה בהן. ואולם, בטרם אפנה לדיון זה, אתייחס תחילה ל"הערה המקדמית" מטעם המערער. נטען כי המפקחת נתנה את פסק דינה לאחר פרישתו של כב' המפקח הבכיר פנחס לוי, ובהסתמך על החומר הראייתי המצוי בתיק. כל העדים והראיות שהובאו נשמעו על-ידי המפקח לוי, למעט ביקור במקום שערכה המפקחת. מטעם זה, כך המערער, אין לערכאה הדיונית כל יתרון על בית המשפט שלערעור בכל הנוגע לשמיעת הראיות, קבילותן, משקלן וההתרשמות מן העדים.
חוק המקרקעין הביא בחשבון נסיבות בהן נבצר ממפקח ליתן פסק דין בענין בו החל בשמיעת הראיות, ומפקח אחר, שלא גבה את הראיות, נדרש לפסוק את הדין. לפיכך, נקבע בסעיף 75( ב) לחוק כלהלן:
התחיל מפקח לדון בסכסוך ונבצר ממנו לסיים את הדיון בו, ימשיך מפקח אחר בדיון מהשלב אליו הגיע קודמו, אולם רשאי הוא להרשות הבאת הראיות שנית, כולן או מקצתן.
הוראה זו חלה גם כאשר המפקח הראשון סיים את שמיעת הראיות בתיק, אך טרם כתב פסק דין (ראו והשוו ע"א 387/74 אברהם נ' בית מרגוע ומלונות היוזם בע"מ, פ"ד כט (1) 353, 356).
בענייננו, המערער לא ביקש להחזיר את התיק לערכאה קמא לשמיעה חוזרת של הראיות, אלא טען כי אין מניעה, לכאורה, להתערב בממצאים העובדתיים אותם קבעה המפקחת, מכיוון שלא היא שמעה את הראיות, ולכן לא רכשה יתרון על פני ערכאת הערעור. חרף טענה זו של המערער, אין בכך כדי לאיין את ההלכה שאין דרכו של בית משפט שלערעור להתערב בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים (ע"א 13/09 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית בת-ים (18.07.11) (להלן – עניין השקעות). אמנם ברור כי היתרון של הערכאה הדיונית טמון בהתרשמותה הבלתי אמצעית מהעדים. משכך, במצב הדברים המתואר, בית משפט שלערעור יראה עצמו חופשי יותר להתערבות בממצאים עובדתיים (ראו פסקה 8 בעניין השקעות וההפניות שם). עם זאת נקבע כך:
... גם אם לא היו בפני הערכאה הראשונה עדויות בעל פה, עשוי להיות לה יתרון מה בקביעת העובדות. קביעת העובדות והממצאים היא מעניינו של בית המשפט של הערכאה הראשונה היושב על המדוכה, בין היתר, לשם כך. חובתו לבחון כל ראיה וכל עדות בעיון רב, ולהכריע בהתבסס על כל אלו. לעומתו ערכאת הערעור מקיימת בדרך כלל דיון מסוג אחר. אין זה מתפקידה של ערכאת הערעור לערוך ניתוח והערכה של כל אחת מהעדויות לשם קביעת הממצאים העובדתיים, כפי שמחויב לעשות שופט של הערכאה הראשונה. תפקידה העיקרי של ערכאת הערעור הוא לבחון אם שגה בית המשפט במסקנות המשפטיות שהסיק מהעובדות שהיו לפניו. אין בכך כדי למנוע את התערבותה של ערכאת הערעור כאשר מתברר כי בית המשפט קמא שגה בקביעת העובדות לפי הראיות שהיו בפניו. אולם בהתחשב במגבלותיו של בית המשפט שלערעור בבחינת ראיות אלו, נוהג הוא להימנע מהתערבות בהכרעות העובדתיות, אלא אם כן על פני הדברים, נמצא כי הממצאים אינם מתיישבים עם הראיות, או שנפלה טעות עקרונית היורדת לשורש הדברים בהערכת העובדות שעלו מחומר הראיות, וכן כאשר המסקנה שהסיקה הערכאה הראשונה מן העובדות שהוכחו ומהראיות אינה עומדת במבחן ההגיון ( ע"א 5656/93 שמיר חברה לביטוח... בע"מ נ' מ. גביע בע"מ (25.06.97), בפסקה 5).
לכל האמור יש להוסיף כי המפקחת ערכה (ביום 25.11.12) ביקור בבית המשותף, שבסיומו הודיעו הצדדים כי הושגה ביניהם הסכמה לפיה ינסו לקדם את אישורה של התב"ע, ולפיכך ביקשו להקפיא את מתן פסק הדין עד להגשת הודעת עדכון בתום 3 חודשים. משלא הוגשה הודעה כאמור, קבעה המפקחת (בהחלטה מיום 27.02.13) כי "...יינתן פסק דין על יסוד החומר המצוי בתיק וכן בהתבסס על התרשמותי מהביקור שערכתי במקום. ככל שאחד הצדדים מתנגד לכך- יגיש בקשה בתוך 10 ימים". ביום 22.05.13 הודיעו הצדדים כי המשא ומתן שניהלו לא צלח, ומשכך התבקשה המפקחת ליתן את פסק הדין בתיק. מן האמור עולה, כי הצדדים, ובכלל זה המערער, הסכימו כי יינתן פסק דין על בסיס החומר הקיים בתיק, ועל בסיס הביקור במקום שערכה המפקחת עצמה, מבלי להביע התנגדות כלשהי, או לחלופין, לבקש כי הראיות – כולן או מקצתן – יובאו בפני המפקחת פעם נוספת, הגם שהדבר אפשרי על-פי הוראת סעיף 75(ב) לחוק המקרקעין.
מכל מקום, בעניין שלפנינו בחנתי את ממצאי הערכאה הראשונה ואת טענות הצדדים לגופן, ונחה דעתי כי הממצאים העובדתיים שאותם קבעה המפקחת מבוססים על חומר הראיות, ואין מקום לשנות ממרבית הקביעות אליהן הגיעה, כפי שאפרט בהמשך.

הסכמה מכללא על משטר הפרדה בהוצאות לאחזקת הרכוש המשותף
המערער טוען כי המפקחת טעתה בקביעתה כי בין דיירי הבית המשותף התקיימה מערכת הסכמית מחייבת לפיה כל צד נושא באופן אישי בתיקון הליקויים ברכוש המשותף שבתחום דירתו. לשיטתו, לא הובאו כל ראיות התומכות בקביעה זו, ואף בראיות שהוצגו לא היה כדי להוכיח את דבר קיומה של אותה הסכמה. נטען, כי מקום בו העלו המשיבים טענה בדבר קיומו של הסדר בעל-פה או מכללא, בניגוד למוסכם בתקנון, עבר נטל ההוכחה אליהם. נטען גם כי המפקחת כלל לא בחנה האם ההסכמה בין הדיירים הייתה הסכמה מפורשת וברורה המוכחת בראיות מספיקות, אלא הסתפקה בבדיקת קיומה של הסכמה מכללא. עוד נטען כי ממילא הסכמה מכללא עניינה במקרה בו היה הסכם בין הצדדים, אך הם שינו אותו בהתנהגותם. אלא שבענייננו, כך ב"כ המערער, לא היה כל הסכם בין הצדדים בעניין אחזקת הרכוש המשותף. בדיון שנערך בפניי ביום 23.09.14, הוסיף וטען ב"כ המערער כי למעשה היה על המשיבים להראות כי החל משנת 1999, מועד רכישת זכויות הבעלות בדירות, בוצעו עבודות ברכוש המשותף, שכן עד למועד זה, עמידר ורשות הפיתוח הם שהיו אחראים לאחזקת הרכוש המשותף. זאת, כך טען, לא עלה בידי המשיבים לעשות.
המשיבים טוענים, מנגד, כי הערעור אינו מגלה סיבה או טעם מיוחדים שיש בהם כדי להצדיק חריגה מכלל אי ההתערבות של ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים ובמהימנות עדים. עוד מבקשים הם כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו על פי תקנה 460( ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 וידחה את הערעור על-פי המתכונת הקבועה בו. לשיטתם של המשיבים, הערכאה הדיונית התמודדה באופן מקיף, יסודי, ממצה ומדויק עם טענות הצדדים. ממצאיה של הערכאה קמא מבוססים היטב בחומר הראיות ותומכים במסקנות המשפטיות, ופסק הדין אינו מגלה טעות שבדין.
המשיבים מפרטים את הממצאים שהתבררו בערכאה הדיונית, לגביהם הועדפה גרסתם על פני זו של המערער: קיימים ליקויים בדירת המערער בחלקי מבנה המוגדרים כרכוש משותף, כאשר בדירה קיימים גורמי סיכון שיצרו והחמירו את הליקויים באופן משמעותי; המערער רכש את זכויותיו בדירה לאחר שגר בה שנים קודם לכן וידע כי היא במצב רעוע; במשך כל הזמן לא פעל המערער להקטנת הנזק; המערער מיקד את פניותיו למשיבים בדרישה לשינוי תב"ע, במקום להתמקד בטיפול בליקויים; הפניה הראשונה למשיבים בדרישה להשתתפות בתיקון הליקויים הייתה בסמוך להגשת התביעה, וגם אז התמקדה פנייתו בשינוי התב"ע בעוד שהתיקונים הופיעו כעניין אגבי וכסנקציה שתחול על המשיבים ככל שלא ישתפו פעולה; דירתו המוזנחת של המערער לעומת דירותיהם המטופחות של המשיבים; משטר ההפרדה החל בבית המשותף עליו ידע המערער; מעולם לא התקיימו בבית מאפיינים של בית משותף, לא התקיימו אסיפות דיירים, דיונים או החלטות ברכוש המשותף; המערער פעל בחוסר תום לב כלפי המשיבים, שכן התביעה נועדה לקדם את שינוי התב"ע; התנהלות המערער לקתה בשיהוי חמור ויש רשלנות תורמת חמורה בהחמרת הנזקים, כך שממילא אין מקום לפסוק השתתפות באחזקת הרכוש המשותף לפי המפתח הרגיל; והמערער לא הוכיח נזק כספי ואף לא זכות לקבל סעד כספי.
בדיון שנערך בפניי, הוסיפה ב"כ המשיבים וטענה, כי בניגוד לטענת המערער, הרי שכבר בשנת 1994, מועד רכישת זכויות החכירה, הועברה האחריות למסד הבית לדיירים.
נקודת המוצא לדיון, כפי שקבעה המפקחת, ועליה הצדדים אינם חלוקים, היא כי הליקויים עליהם הצביע המערער קיימים, ומאחר שאלה נובעים מהקרקע והמסד, הרי שהם ליקויים ברכוש המשותף. משכך, לכאורה, חלה על הדיירים חובה להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. זאת בהתאם לסעיף 58 לחוק, המעגן את חובתם של בעלי דירות להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף לפי יחס שטח ריצפת דירתם אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, ובהעדר הסדרה של עניין זה בתקנון המוסכם.
חרף זאת, קבעה המפקחת, כי במקרה הנוכחי עמדו המשיבים בנטל המוטל עליהם להוכיח את טענתם כי בין הדיירים התקיימה מערכת הסכמית לפי נהג משטר של הפרדה, לפחות בכל הנוגע לשיפוץ והתחזוקה של כל דירה החל ממועד רכישת זכויות החכירה (1994), כי המערער ידע על הסכמה זו, וכי המשיבים הסתמכו עליה ושינו מצבם לרעה עת שיפצו את דירותיהם, שיפוץ הנדרש נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של הבית, וזאת מבלי לדרוש השתתפות מבעלי הדירות האחרות.
לא מצאתי שיש להתערב בקביעה זו.
המערער טען כי המפקחת שגתה באופן בו יישמה את ההלכה שנקבעה בע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 078 (להלן –עניין כליפא), לפיה הסכמה בעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות. עוד נטען על-ידו כי בע"א 6059/05 (י-ם) בן עזרא נ' נציגות הבית המשותף ברח' מן 1 (21.06.06) (להלן – עניין בן עזרא), אותו הזכירה המפקחת בפסק דינה, הובאו ראיות כבדות משקל לקיומה של הסכמה מכללא, בעוד שבענייננו לא פירטה המפקחת מהן אותן ראיות שהביאו אותה למסקנה כי בין הדיירים הייתה הסכמה מכללא בדבר משטר של הפרדה באחזקת הרכוש המשותף. אין בידי לקבל טענה זו.
המפקחת עמדה על המתווה שנפרש בעניין כליפא ובעניין בן עזרא וקבעה כי לצורך הכרה בתוקפה של הסכמה נוהגת, נדרש כי תהא זו הסכמה מפורשת וברורה המוכחת בראיות מספיקות, וכי נדרש גם להוכיח כי הייתה הסתמכות על ההסכמה ושינוי מצב לרעה. בהתייחסה לעניין בן עזרא הדגישה המפקחת כי שם התאפשרה הכרה ב"הסכמה מכללא" כמחייבת באשר לאופן נשיאה בהוצאות אחזקת הבית המשותף, אף אם היא סוטה מהחלוקה הקבועה בסעיף 58 לחוק. מכאן עברה המפקחת לבחינה עובדתית של טענת ההסכמה מכללא, וקבעה כי הסכמה כאמור התקיימה בין הצדדים, כי המערער ידע עליה, וכי המשיבים שינוי את מצבם לרעה בהסתמך עליה. טענת המערער כי המפקחת הסתפקה ב"הסכמה מכללא" מבלי לבדוק כי זו הוכחה בראיות של ממש, אינה ברורה נוכח הניתוח המקיף שנעשה בפסק הדין.
המפקחת התייחסה לתצהירי העדות הראשית שהגישו המשיבים, ולחקירות הנגדיות שנערכו להם. מגרסת המשיבים עולה כי אכן התקיים בין הצדדים משטר של הפרדה בהוצאות של אחזקת הרכוש המשותף. המשיבה 4, המתגוררת בדירה משנת 1959, הצהירה (בסעיף 5 לתצהירה) כי הבניין סבל מבעיות רטיבות ומבעיות הנובעות מ"תחזוקת בניין ישן", וכי כל אחת מהמשפחות טיפלה באופן קבוע בדירתה באופן עצמאי. כן הצהירה היא כי כל אחד מהשכנים ביצע עבודות תחזוקה נרחבות והשקיע כספים רבים בחלק הבניין בו מצויה דירתו, ומעולם לא הייתה פניה של משפחת אחת לאחרת בעניין זה. גם בסעיף 9(ב) לתצהיר ציינה המשיבה 4 כי הדיירים, ובכלל זה המערער, התייחסו לבית כ"בית מורכב" שבו חלוקת ההוצאות הקשורות באחזקת הבניין תיעשה על ידי כל אחד מהדיירים בנפרד. מאחר שבפועל היה זה המצב, כמצוין בסעיף 9(ג) לתצהירה, מעולם לא נוהלו פגישות כדי לדון ולקבל החלטות באשר לאחזקת הרכוש המשותף. המשיב 1, אשר רכש את דירתו בחודש יוני 2000, הצהיר כי בעת שקנה את הדירה הובהר לו על-ידי הבעלים הקודם כי מדובר בבית פרטי בו כל אחד מתחזק את דירתו ומבצע שיפוצים ללא כל תלות בדיירים האחרים. עוד הצהיר כי כך אף נהג בפועל. המשיב 2, אשר מתגורר בדירה מאז שנת 1961, הצהיר אף הוא כי יצק רצפה חדשה במקומות בהם הייתה רטיבות וביצע תיקוני צבע וטיח בכל פעם שהיו סדקים.
המפקחת קבעה כי עדויות אלה של המשיבים לא הופרכו, אלא שהמערער טוען כי התצהירים של המשיבים, עליהם הסתמכה המפקחת, נוסחו באופן אחיד, כללי וסתמי מבלי שהמצהירים התייחסו באופן פרטני לעבודות מסוימות שכביכול בוצעו לטענתם ברכוש המשותף שבתחום דירתם, ומבלי לגבות טענות אלא בראיות. יתרה מכך, אל מול גרסת המשיבים קיימת גרסת המערער שטוען כי לא הייתה כל הסכמה כאמור. לא מצאתי פגם בקביעת המפקחת לקבל את עדויות המשיבים, אולם אוסיף כי המפקחת לא הסתפקה אך בעדויותיהם, אלא פירטה ראיות נוספות אשר הביאו אותה לפסוק כשפסקה.
בפסק דינה דחתה המפקחת את טענת המשיבים לפיה חרף העובדה כי הבית נרשם כ"בית משותף", הרי שהוא מתאים להירשם כ"בית מורכב", ומשכך, בהתאם לאמור בסעיף 59 לחוק, על כל דייר לדאוג לתחומי דירתו בלבד, ובכלל זה לאחזקת חלקי המבנה המהווים את דירתו. טענה זו נדחתה, בין היתר, משום שבצו הרישום של הבית כבית משותף לא ניתנה כל התייחסות להפרדת ניהולו או להפך, וממילא הכרזה על הבית כ"בית מורכב" תחולתה מיום ההכרזה והלאה. עם זאת, קבעה המפקחת, כי "לבחינה מהותית של אופי הבית ישנה חשיבות בבחינת טענת הנתבעים בדבר קיומה של מערכת הסכמית רבת שנים..." (פסקה 99 לפסק הדין).
דברים אלה מקובלים עליי. בפועל, כפי שעולה מקביעותיה העובדתיות של המפקחת, אשר אף ערכה ביקור במקום, מדובר בבית בן קומה אחת, המורכב מדירות שונות המחוברות ביניהן בקיר משותף, כאשר בבית קיים מעבר משותף, אולם בפועל ברבות השנים נפרצו כניסות נפרדות לכל אחת מהדירות. אמנם, כפי שציינה המפקחת, חלק מהקירות, המרזבים ומתקני הביוב משותפים הם, אך הפרדת רוב המתקנים והכניסות מהווה ראיה התומכת בטענת המשיבים לפיה כל אחד מהדיירים ראה עצמו כבעל יחידה נפרדת ונשא בהוצאות אחזקתה. משכך לא מצאתי לקבל את טענות המערער (בסעיפים 32-33 לכתב הערעור) כנגד קביעות המפקחת במישור זה.
יתר על כן, המפקחת לא התעלמה מכך שהמשיב 2 אישר בחקירתו מיום 21.11.10 כי בשנת 1987 פנה לעמידר במכתב בו הלין כי אחד מהדיירים (בדירת המשיבה 4) סרב להשתתף בעלויות אחזקת המרזב. אלא שהמפקחת קבעה כי מדובר במרזב המשותף לדירתם של המשיב 2-3 והמשיבים 4-5, דהיינו, רכוש משותף ספציפי ופרטני לשתי דירות מסוימות ולא לכלל הבניין, וכי דווקא העובדה כי שני משיבים אלה נהגו לשאת בהוצאות אחזקת המרזב יחדיו, מבלי לדרוש מהדיירים האחרים השתתפות, מחזקת את הטענה בנוגע להפרדה בנשיאת ההוצאות של אחזקת הרכוש המשותף.
גם בטענת המערער, לפיה המפקחת התעלמה מדין ודברים שהיה בין המשיבים 2-5 לגבי השתתפות בהוצאות תיקון הגג, אין ממש. ראשית, המפקחת התייחסה לטענה זו של המערער בפסקה 116 לפסק דינה ודחתה אותה. שנית, בכתב הערעור שבפניי לא הפנה המערער למסמך כלשהו המעיד על דין ודברים כאמור באשר להשתתפות הדיירים כולם בהוצאות תיקון הגג. שלישית, גם ההפניות בסעיף 47(א) לסיכומי המערער בערכאה קמא אינן מלמדות על דין ודברים כאמור. המערער הפנה, בין היתר, לת/40 (אותו מכתב לעמידר משנת 1987 שהוזכר בפסקה לעיל), אולם מכתב זה לא עסק כלל בתיקון הגג.
ראיה נוספת התומכת בטענת המשיבים היא העובדה כי בבית המשותף לא פעלה נציגות, לא התקיימו אסיפות דיירים ולא נגבו מיסים שוטפים בגין אחזקת הרכוש המשותף. כך גם לכל דירה קיים מונה חשמל נפרד (פסקה 127 לפסק הדין). מדובר בראיה חשובה שעה שאין חולק כי מצבה הרעוע של דירת המערער היה ידוע לו כבר משנת 1994 (פסקה 135 לפסק הדין).
המערער טען בהקשר זה כי העובדה שלא התקיימו מפגשים פרטניים בין הדיירים לגבי ניהול הרכוש המשותף, אינה מעידה על קיומו של הסכם מפורש בדבר הפרדה באחזקת הרכוש המשותף. זאת משום שבין הצדדים התקיימו מפגשים לעניין קידום התב"ע, שנועדה, בין היתר, לשלב את הבניה העתידית עם ביצוע של חיזוקים ברכוש המשותף, וכי הסכמה זו מהווה "ראיה נחרצת" לכך שהצדדים הבינו כי עליהם לבצע תיקונים ברכוש המשותף, תוך נשיאה משותפת בעלויות. כדי לתמוך בטענה זו הפנה המערער למוצג 6, מכתב מטעם ההנדסאי גדעון כהן מיום 10.03.02. במכתב זה אין דבר וחצי דבר על הסכמת המשיבים לשאת במשותף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. יתרה מכך, בפסק דינה התייחסה המפקחת בהרחבה לטענה זו של המערער, ואף למכתבים נוספים אותם הציג כדי לתמוך בטענתו, וקבעה, בין היתר, כי מכתבים אלה נוגעים לדרישתו של המערער מהמשיבים להמשיך בהליך קידומה של התב"ע, תוך שהוא מבהיר כי אם לא יעשו כן יתבע אותם בגין הנזקים שנגרמו לו (פסקה 136 לפסק הדין).
המערער טוען כי המפקחת התעלמה מעדותה של המשיבה 4 (בפרוטוקול מיום 13.07.10 עמ' 6 שורות 15-16) ומהודאת המשיב 2 (בפרוטוקול מיום 21.11.10 עמ' 2 שורות 8-16), לפיהן בתקופת בעלותה של עמידר, עד לשנת 1999, היא זו שביצעה תיקונים ברכוש המשותף כבעלים. אלא, שהמפקחת לא התעלמה מטענה זו של המערער ונדרשה אליה בפיסקה 125 לפסק דינה, שם קבעה כי לאחר מועד רכישת זכויות החכירה (1994) ואף לאחר רכישת זכויות הבעלות (1999), המשיכה ההסכמה בדבר נשיאה עצמאית בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, וכי לא עלה מחומר הראיות כי מועדים אלה היוו נקודת מפנה כלשהי במערכת ההסכמית ששררה בין הצדדים. לא נמצאה לי עילה להתערב בקביעה זו.
המערער טען כי המפקחת טעתה עת קבעה כי בביקורים שנערכו בבית המשותף על-ידה ועל-ידי המפקח לוי, נמצא כי נערכו תיקונים ברכוש המשותף על-ידי כל דייר בעצמו. זאת משום שלדידו של המערער, בביקורים אלה ניתן היה, לכל היותר, להתרשם משיפוצים פנימיים שנערכו בדירות שאין להם קשר לתחזוקת הרכוש המשותף.
בדו"ח ביקור במקום שנערך ביום 26.01.11 על-ידי המפקח לוי, נכתב כי בתוך דירתו של המערער ישנם סדקים בקירות החיצוניים במבנה האבן, וכן סדקים בתקרה ובקירות נוספים. עוד נמצא כי בדירת המשיבים 2-3 קיים סדק שתוקן באופן לא מקצועי, וכן סדקים נוספים, וכי דירות המשיבים 2-3 והמשיבים 4-5 עברו שיפוצים שונים למניעת רטיבות, בניית קירות גבס וכיוצ"ב. בפרוטוקול ביקור במקום שנערך על-ידי המפקחת ביום 25.11.12 נכתב כי בדירת המערער נראו כמה סדקים, וכי נראה כי דירות המשיבים עברו שיפוץ ותחזוקה שוטפת, כאשר בדירת המשיבים 2-3 ניתן לראות סדק חיצוני אשר טופל, ככל הנראה, על-ידי סתימה חיצונית של הסדק בטיח.
המפקחת קבעה כי ממצאי הביקור מלמדים כי דירות המשיבים עברו שיפוץ ותחזוקה שוטפת כאשר כל אחד מהם נשא בעלויות הכרוכות בכך לבדו, מבלי לדרוש השתתפות בהוצאות אלה מיתר הדיירים, ובפרט כך מעת רכישת הזכויות בדירה מעמידר בשנת 1994, וכי המערער לא הכחיש זאת. לא מצאתי להתערב במסקנה זו משני מטעמים: ראשית, היא מבוססת על ביקור במקום שערכה המפקחת ועל התרשמותה הבלתי אמצעית ממבנה הבית המשותף. שנית, בחקירה הנגדית שנערכה (ביום 29.09.05) למהנדס ענבר, הוא ציין, בין היתר, כי "אף אחד מחלקי המבנה של התובע , שנבנו בתקופות שונות, אינו עומד בתקן הישראלי. אם זה לא נבנה עפ"י תקן, הרי הוא גם לא עומד בסטנדרטים מקצועיים" (עמ' 5 בשורות 5-7). עוד ציין המהנדס ענבר, כי "בהנחה שאין בעיות כאלה בדירות אחרות בבית, וזה נראה לי לא סביר, אז יכול להיות שיש שבר בקרקע שמשפיע רק על דירת התובע...בהנחה שאין הבדל בסוג הקרקע בבית הנדון, אזי ההנחה הקודמת לא יכולה להתקיים. אם המבנה המקורי נבנה באותו זמן אז ההשפעה צריכה להיות אחידה" (עמ' 6 בשורות 22-30). היינו, אף בהתאם לחוות דעתו של המהנדס ענבר מטעם המערער, אילולא היו המשיבים מתחזקים את דירותיהם, ההשפעה הייתה "צריכה להיות אחידה".
המערער גורס כי בניגוד לקביעת המפקחת הוא לא ידע על משטר ההפרדה, וכי זה מעולם לא נהג בבית. לחלופין נטען כי גם אם הוכח משטר של הפרדה, הרי שזה חל רק על אחזקה שוטפת של הרכוש המשותף ולא על ביצועי חיזוק של המבנה. כן גורס המערער, כי גם קביעת המפקחת במסגרתה יוחסה למערער התנהלות חסרת תום לב – שגויה, וכי למעשה המשיבים הם שנהגו בחוסר תום לב עת חזרו בהם מהסכמתם לקדם את הליכי התב"ע. המערער מלין גם על קביעת המפקחת לפיה הוא לא פנה במועד המתאים למשיבים בדרישה לתיקון הליקויים ולא פעל להקטנת הנזק. זאת משום שממילא עד לשנת 2004 לא חייבו הסדקים שנתגלו את תיקון או חיזוק המבנה. בדיון שנערך בפניי טען ב"כ המערער כי למפקחת אין סמכות לדון בפן הנזיקי (ראו בעמ' 10 שורות 21-24) וחרף זאת היא דנה בהתנהלות המערער במישור הקטנת הנזק.
אין בידי לקבל טענות אלה. המפקחת קבעה כממצא עובדתי כי דירות המשיבים נזקקו, ואף עברו בפועל, שיפוצים נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי של הבית. עוד נקבע כי המערער נהנה לאורך השנים מכך שלא התבקש לשאת בעלויות אלה, וכן כי קשה להתעלם מכך שתביעת המערער הוגשה על רקע אי הסכמת המשיבים להמשיך לקדם את התב"ע. אכן, עיון בפניותיו של המערער אל המשיבים שנעשו עובר להגשת התביעה, מתרכזות כולן בהליך אישור התב"ע ובטרוניות המערער כלפי המשיבים המסרבים להמשיך לקדמה.
המערער טען, כאמור, כי המפקחת התעלמה מכך שלפי תעודת עובד ציבור אשר הוגשה בתיק מאת המהנדס נוביקוב ממחלקת מבנים מסוכנים של עיריית ירושלים, עד לשנת 2004 הסדקים שנתגלו במבנה לא דרשו תיקון. עיון בתעודת הציבור מלמד כי בביתו של המערער נערך ביקור בשנת 2002 בו צוין כי בדירה התגלו סדקים שיש לאוטמם ולעקוב אחר התפתחותם. אלא שמהחומר שבפניי עולה כי המערער לא טרח כלל לאטום את אותם סדקים, אף אם אלה לא היוו באותה עת סכנה למבנה. במובן זה מקובלת עליי קביעת המפקחת בפסק דינה כי " לא מן הנמנע כי פנייה לנתבעים בסמוך למועד זה, וטיפול בסדקים באופן מיידי הייתה מצמצמת באופן משמעותי את הליקויים בדירת התובע כפי שתוארו בחוות דעת ענבר" (פסקה 138 לפסק הדין).
אתייחס גם לטענת המערער לפיה המפקחת חרגה מסמכותה עת דנה בתיק במישור הנזיקי. אכן, עיון בפסק הדין מלמד כי המפקחת קיימה דיון בהתנהלותו של המערער, ובפרט בעובדה כי הוא לא פנה למשיבים בבקשה לשאת בעלות התיקונים של הליקויים בדירתו, הגם שהיה מודע לקיומם כבר בעת שרכש את דירתו בשנת 1994, וחרף האמור בתעודת הציבור שנחתמה על-ידי המהנדס נוביקוב, שתוכנה תואר לעיל. אינני סבור כי המפקחת חרגה מסמכותה במישור זה: ראשית, בגוף פסק הדין (בפסקה 134) נכתב כי טענות נזיקיות אינן מצויות בסמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין. שנית, סוגיה זו של התנהלות המערער נדונה בהקשר למשקל שיש ליתן לה, בין היתר, מבחינת המניעות שקמה נגדו מלהעלות את טיעוניו. שלישית, המפקחת התייחסה לדברים אלה בבחינת "למעלה מן הצורך", שכן די היה בקיומה של הסכמה מכללא כדי לדחות את התובענה.
המערער גם חולק על קביעת המפקחת לפיה אף אם לא היה נקבע כי קיים משטר הפרדה, הרי שלא היה מקום לקבל את תביעתו משום שזו כללה אומדן בלבד. לטענת המערער, בעת הגשת התביעה לא ניתן היה לוודא באופן מלא מהן העלויות המדויקות של ביצוע התיקונים ומשכך התבקש צו עשה לחייב את המשיבים להשתתף בהוצאות התיקונים.
נוכח המסקנה אליה הגעתי, לפיה אין מקום להתערב בקביעתה של הערכאה קמא, ממילא אין צורך להכריע בטענה אחרונה זו של המערער. עם זאת, אציין, בבחינת למעלה מן הצורך, כי יש ממש בקביעת המפקחת בפסקה 152 לפסק הדין לפיה אין מקום ליתן סעד הצהרתי מקום בו ניתן לתבוע את הסעד המהותי.

נזקי הרטיבות הנטענים מדירת המשיבים 4-5 לדירת המערער
המערער טוען כי המפקחת שגתה עת דחתה את תביעתו לחייב את המשיבים 4-5 לתקן את מקור הרטיבות החודרת מדירתם לדירתו, לרבות תיקון הנזקים בדירת המערער שנאמדו על-ידי המהנדס ענבר בסכום של 1,500 ש"ח. נטען, כי בחוות דעת בעלי המקצוע קיימת התייחסות למקור הרטיבות הנובע מדירת המשיבה 4, וכי מראה עיניו של המפקח לוי, ומראה עיניה של המפקחת, אינם עדיפים על ממצאי חוות הדעת.
בפסק הדין נקבע כי חוות הדעת שהוגשו בתיק, ובכללם חוות דעתו של המהנדס ענבר מטעם המערער, לא הצביעו על מקור הרטיבות. עוד נכתב כי מהביקורים שנערכו במקום על-ידי המפקח לוי ועל ידי המפקחת לא נמצאו סימני רטיבות במקום הנטען, ואף נראה כי המערער עושה שימוש בקיר שנטען לגביו כי יש בו רטיבות. משכך נקבע כי המערער לא הוכיח את דבר קיומה של רטיבות, שמקורה בדירת המשיבים 4-5, והזקוקה לתיקון.
לא נמצאה לי כל עילה להתערב בקביעה זו בהיותה מבוססת על הראיות בתיק ועל הביקור שערכה המפקחת במקום.

השימוש במעבר המשותף
המערער טוען כי קביעת המפקחת לפיה המשיבה 4 יכולה להשאיר את הכיסאות והשולחנות במעבר המשותף – שגויה. השימוש הטבעי והראוי של המעבר הינו כשמו, ואין לעשות בו שימוש לאירוח, ודאי שלא מקום בו למשיבה 4 שתי חצרות פרטיות. מה גם שקביעת המפקחת לפיה כל הדיירים יוכלו לעשות שימוש בפרטי הריהוט, שהינם רכושה הפרטי של המשיבה 4, עשויים אך להגביר את החיכוך בין הדיירים. עוד נטען כי בפועל, המשיבה 4 ממשיכה לארח בני משפחה בתוך המעבר תוך גרימת רעש ומטרד למערער.
המשיבים טוענים כי המשיבה 4 עושה שימוש סביר בשטח המעבר המשותף. בדיון שנערך בפניי ציינה ב"כ המשיבים כי אין פסול באירוח שעושה המשיבה 4 במעבר המשותף וכי " אם היא יושבת פעם אחה"צ עם חברה, באמת אסון גדול. שום דבר לא מונע מעבר" (שם עמ' 13 שורות 14-15).
בפסק דינה ציינה המפקחת את שנקבע בהחלטתו של המפקח לוי, שניתנה ביום ביקורו בבית המשותף. בהחלטתו נקבע כי " במסגרת פסק הדין... יוחלט, בין היתר, מה השימוש המותר לבעלי הדירות בבית המשותף, לעשות במעבר ו/או השביל, שהוא רכוש משותף, וזאת על מנת לצמצם במידת האפשר את המחלוקות וסכסוכים שבין הצדדים".
כבר נפסק כי השימוש המותר ברכוש המשותף הוא שימוש רגיל וסביר, וזאת אף ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. שימוש כאמור הוא כזה התואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי כוונת בעלי הדירות, ואינו מונע שימוש כזה מבעלי הדירות האחרים.
המפקחת קבעה אפוא כי ייעודו של המעבר המשותף הוא " מטבע הדברים, גישה של בעלי הדירות מן הרחוב אל דירותיהם" (פסקה 178 לפסק הדין). לגופו של עניין קבעה המפקחת, לאחר שערכה ביקור במקום, כי השימוש אותו עושה המשיבה 4 במעבר המשותף במשך שנים אינו נופל בגדר שימוש ייחודי, כי המעבר אינו מגודר וכי קיימת גישה של כל בעלי הדירות אליו, וכי בנסיבות אלה " לא ניתן לומר כי הצבה של שולחן ומספר כסאות פלסטיק במעבר המשותף, באופן בו הם מוצבים, איננה תואמת את יעודו של המעבר" (שם, בפסקה 179).
אין בידי להסכים לקביעה זו, אף שהיא מתבססת גם על ביקור שערכה המפקחת בבית המשותף. כאמור, המעבר המשותף צריך להגשים את ייעודו הטבעי – מעבר. הצבת כיסאות ושולחן בשטח זה, בנסיבות המקרה שבפניי, אינה תואמת יעוד זה. יתרה מכך, קביעה לפיה כלל הדיירים יוכלו לעשות שימוש בפרטי הריהוט הנמצאים במעבר עשויה אך להגביר את החיכוכים ביניהם ולדרדר אף יותר את מערכת היחסים העכורה ממילא. דומה כי נוכח הטענה כי למשיבה 4 שתי חצרות נוספות בהן היא יכולה לעשות שימוש לצרכי אירוח, הסרת פרטי הריהוט מהמעבר המשותף לא תגרום לכל פגיעה ממשית בה.
נוכח כל האמור מצאתי שיש לקבל את הערעור בנקודה זו, כך שהמשיבה 4 תסיר את פרטי הריהוט מהמעבר המשותף, וזאת בתוך 30 יום מעת המצאת פסק דין זה לידי באת-כוחה.

העתקת מונה החשמל של המערער אל ריכוז מוני החשמל של כלל הדיירים
המערער טוען כי גם דחיית בקשתו להעתיק את מונה החשמל אל ריכוז מוני החשמל שגויה היא, הן משום שמיקומם המרכזי של מוני החשמל הוא רכוש משותף, הן משום שמונה החשמל ממוקם עתה בתוך דירתו, דבר המקשה על עובדי חברת החשמל לערוך קריאה חופשית של המונה. לשיטתו, העתקת מונה החשמל לא תגרום לחיכוכים בין הצדדים שכן עיקר השימוש במונה הוא על-ידי חברת החשמל. בערעור זה זנח המערער את טענתו בערכאה קמא, לפיה העתקת מונה החשמל נדרשת נוכח עבודות הביסוס והחיזוק של קירות דירתו.
המשיבים טוענים, מנגד, כי אין לשנות את הסטטוס קוו בעניין מיקום מונה החשמל, כפי שהיה קיים מאז שרכש המערער את דירתו ועד היום.
מצאתי כי יש לקבל את הערעור בנקודה זו. המפקחת ציינה בפסק דינה ( פסקה 193) כי בביקורה במקום נראה כי מוני החשמל של יתר הדירות נמצאים בתווך שבין הכניסה לדירת המשיבים 2-3, ודירת המשיבים 4-5, ואילו " מונה החשמל של התובע מצוי ממש בתוככי דירתו. לא מובן לי מדוע מתבקשת הסרת מונה החשמל בנסיבות אלו, דבר שעשוי אך להקשות על התובע, ונראה כי יש ממש בחשש הנתבעים כי העתקת מונה החשמל תביא אך להגברת החיכוך...". אלא שמיקומו של מונה החשמל בתוך דירתו של המערער היא אחת מהסיבות שהתבקשה העתקתו, שכן הדבר מקשה על קריאת המונה. משכך, בהינתן שהמיקום אליו מבקש המערער להעתיק את מונה החשמל נמנה על הרכוש המשותף, ומאחר שדומה כי השימוש העיקרי במונה נעשה על-ידי חברת החשמל, מצאתי שיש להיעתר לערעור בסוגיה זו.

הסטת מצלמת הווידאו שהתקין המערער
במסגרת פסק הדין קבעה המפקחת כי יש לדחות את בקשת המערער כי המשיבים יסלקו את מצלמות הוידאו שהתקינו על קיר הבית. עם זאת, נקבע כי על המשיבים להסיט את המצלמה הפונה לחצרו של המערער, כך שלא ניתן יהיה לראות באמצעותה את חצר המערער, וכי על המערער לנהוג באופן דומה במצלמה שהתקין ואשר פונה לכניסת דירתה של המשיבה 4.
המערער אינו מלין על דחיית תביעתו להסרת המצלמות, אולם טוען כי הקביעה לפיה עליו להסיט את המצלמה שהוא עצמו התקין ניתנה בחוסר סמכות. זאת משום שהמשיבים לא הגישו כל תביעה נפרדת או תביעה נגדית בעניין זה. המשיבים טענו, מנגד, כי בהתאם לקביעת המפקחת למערער אין זכות להתקין מצלמות על קירות ביתו באופן הפוגע בדיירים האחרים.
נראה כי קביעת המפקחת בעניין זה סבירה, ויש בה להפחית במידה מסוימת את החיכוכים בין הדיירים ולצמצם את הפגיעה בפרטיותם. לפיכך אני דוחה את הערעור בנקודה זו.

הערה לפני סיום
בתיק זה התקיימו ארבעה דיונים, שלושה מהם נסובו סביב ניסיונות להגיע לפשרה כדי לסיים את הסכסוך הארוך והמייגע בין הדיירים, ללא הצלחה. ברקע הדברים קיים גם פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בהליך שנקטה עיריית ירושלים נוכח מסוכנתו של הבניין. יש להביע תקווה כי הצדדים יצליחו לסיים את המחלוקות ביניהם לטובת כל הנוגעים בדבר.
כללו של דבר: הערעור נדחה פרט לאמור בסעיפים 64 ו-67 לעיל.
לאור התוצאות אליהן הגעתי בפסק דין זה, יישא המערער בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 6000 ש"ח. סכום זה ישולם מתוך הפיקדון, והיתרה – ככל שקיימת – תוחזר למערער.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' ניסן תשע"ה, 19 אפריל 2015, בהיעדר הצדדים.