הדפסה

עזבון המנוח םריד מוחמד חג'אחמד ז"ל ואח' נ' עזבון המנוח מוחמד חמדאן חאג' אחמד ואח'

בפני
כבוד השופטת אריקה פריאל

התובעים

  1. בריוו רייס לוטפי ת"ז XXXXXX056
  2. בידס סוהיל ת"ז XXXXXX201
  3. בריוו אנאר ת"ז XXXXXX285

על ידי בא כוחם עו"ד יואב סלומון

נגד

הנתבעים
1. עזבון המנוח עבד אלרחים מוחמד חמדאן חאג' אחמד ז"ל,
על ידי יורשיו:
2. אקבאל מוחמד חג' אחמד ת"ז XXXXXX041
3. מוחמד עבד אלרחים חג' אחמד ת"ז XXXXX585
4. הבה עבד אלרחים חג' אחמד ת"ז XXXXX109
5. סעיד עבד אלרחים חג' אחמד ת"ז XXXXX311
6. דאפר עבד אלרחים חג' אחמד ת"ז XXXXX508
7. מוחמד עבד אלרחים חג' אחמד ת"ז XXXXX585
8. סמיר מוחמד חמדאן חג' אחמד ת"ז XXXXX137
על ידי בא כוחם עו"ד תאופיק ביאדסי

9. אחמד עבד אלטיף מואסי ת"ז XXXX888
10. עאדל עבד אלטיף מואסי ת"ז XXXX890
11. עיזבון המנוח אסעד עבד אלטיף מואסי ז"ל שנשא בחייו ת"ז XXXX887, על ידי יורשיו:
(א) סמיח אסעד מואסי ת"ז XXXXXX116
(ב) מאהר אסעד מואסי ת"ז XXXXXX855
(ג) סמיר אסעד מואסי ת"ז XXXXXX121
על ידי בא כוחם עו"ד סאהר מוחסן

פסק דין

מבוא
1. נושא ההליך דנן פירוק שיתוף במקרקעין, אשר ההכרעה בו התעכבה בשל מחלוקת סביב סוגיית הבעלות. בדרכו הארוכה עבר ההליך שינויים שונים – נדחו תביעותיהם הקנייניות של מי שפתחו בהליך ש'יצאו מהתמונה' והתחלפו בעלי הדין והצטרפו חדשים שרכשו זכויות במקרקעין וגם הושגו הסדרים חלקיים שצמצמו את המחלוקת.

נתוני רקע
2. עסקינן בתובענה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 47 בגוש 8779 המצויים ביישוב באקה-אל-גרביה (להלן: החלקה או חלקה 47) ששטחה 4,828 מ"ר. על החלקה בנוי מבנה בשטח כ-200 מ"ר ובו ארבע יחידות דיור (להלן: הבניין) , שבו התגוררו המנוח עבד אלרחים מוחמד חמדאן חג' אחמד ז"ל (להלן: המנוח), שעיזבונו הוא הנתבע 1, אחד מאחיו ו בנו, הנתבע 3 (הרשום גם בתור נתבע 7) ואשר ייקרא להלן: מוחמד.

3. במועד הרלוונטי היתה החלקה רשומה על שמם של המנוח, שניים מאחיו ובנו מוחמד. מוחמד רכש מכונס נכסים שמונה לבקשת רשויות המס (מס רכוש) את זכויות דודו זוהיר חג' אחמד חמדאן בחלקה (25% ממנה - 1,207 מ"ר).

באותה עת החזיק המנוח בייפוי-כוח אשר הסמיך אותו לבצע פעולות בקשר לחלקה בשם אחיו.

הלכה למעשה היו אפוא למוחמד זכויות ברבע מהחלקה ולמנוח – בשלושה רבעים .

4. המנוח ומוחמד היו בעלים במשותף, ובהתאם להוראות סעיף 27 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) התפשטה בעלותם בכל אתר ואתר בחלקה ולאיש מהם לא היה חלק מסוים בה, ועד למועד ביצוע העסקה עם התובע 1 (להלן: בריוו) לא הושג הסכם שיתוף שיסדיר את זכות החזקה והשימוש בחלקה.

5. בריוו רכש מאת מוחמד את מלוא זכויותיו בחלקה. כן רכש מהמנוח חלק מזכויותיו בה ( לגרסתו - 161 מ"ר. היקף עסקה זו שנויה במחלוקת). בריוו מכר את אשר רכש (ממוחמד ומהמנוח) לגיסו, התובע 2, וגיסו מצדו מכר את מלוא זכויותיו לבנו של בריוו, אשר הוסף בתור תובע נוסף (תובע 3). מערכת היחסים הפנימית בין התובעים לבין עצמם אינה רלוונטית להכרעה, ולפיכך מטעמי נוחות תהא ההתייחסות בהמשך לבריוו בלבד.

לגרסת בריוו קנה ממוחמד את החלק הצפוני של החלקה וחלק יחסי מהבניין. נקודות אלה שנויות במחלוקת והן תוכרענה בהמשך.

6. הנתבעים 2 – 8 הם יורשי המנוח ולא נטלו חלק בעסקאות שבמחלוקת.

7. הנתבעים 9 – 11 (להלן: מואסי) רכשו מאת המנוח את זכויותיו בחלקה 47 (25% מהחלקה), כשבחוזה עמו התחייב המנוח למכור לו את החלק הצפוני של החלקה.

8. בין בעלי הדין נתגלעו חילוקי דעות בקשר לחלקה 47 ולחלקות נוספות שהיו נושא לעסקאות ביניהם. אין צורך לפרט את כל ההליכים שניהלו הצדדים (ואחרים). לענייננו רלוונטי ההליך שהתנהל בת"א 46339-02-10 של בית המשפט המחוזי בחיפה (להלן: ההליך במחוזי) אשר הסתיים בפשרה שפרטיה הרלוונטיים יובאו בהמשך. מואסי לא היה צד להליך במחוזי.

9. בעקבות הפשרה שהושגה בהליך במחוזי באה על סיומה המחלוקת בין בריוו לבין המנוח, מוחמד ושאר יורשי המנוח ואם כי התובענה נגדם לא נמחקה, בפועל חדלו להיות צד להליך דנן. המחלוקת הטעונה הכרעה נוגעת אפוא ליחסים בין בריוו לבין מואסי בלבד.

10. להשלמת התמונה ייאמר, כי זה כבר ניתן פסק-דין על סמך חומר הראיות שהיה בתיק בית המשפט. על פסק-הדין הוגש ערעור שנתקבל, והדיון הוחזר לשם שמיעת ראיות הצדדים.

11. ניסיונות לסיים את המחלוקת שנותרה מחוץ לכותלי בית המשפט עלו בתוהו, כך שאין מנוס מהכרעה שיפוטית. לאחר שהמחלוקת הצטמצמה נותרו להכרעה שלושה עניינים בלבד:
(א) זכותו של מי – בריוו אן מואסי - בחלק הצפוני של החלקה.
(ב) היקף הרכישה של בריוו מתוך חלקו של המנוח.
(ג) זכות בריוו על 25% מהבניין.

גרסת בריוו
12. בתמצית גרסת בריוו היא כי בי מים 20.2.94 ו-21.2.94 נכרתו חוזים בינו מצד אחד לבין מוחמד והמנוח מצד שני, ולפיהם רכש את מלוא זכויותיו של מוחמד בחלקה, שהם 25% משטח הּ לרבות החלק היחסי בבניין , ועוד 161 מ"ר ברוטו מתוך חלקו של המנוח. בהתאם לכך חלקו בחלקה מסתכם ב-1,368 מ"ר ברוטו, ולאחר הפקעה לצרכי ציבור – 1,207 מ"ר, קרי 25% מהחלקה נטו. ההסכמות הללו מצאו ביטוי בכתב.

13. כן ציין כי סוכם בינו לבין מוחמד והמנוח כי הוא – בריוו – יקבל את החלק הצפוני של החלקה. בדיעבד התברר שהמנוח מכר למואסי את זכויותיו בחלקה והתחייב למסור לו את החלק הצפוני. ואולם היות שהחוזה עמו קדם בחודש לחוזה עם מואסי, זכותו עדיפה על פני זו של האחרון.

גרסת מואסי
14. לגרסתו בחוזה מיום 20.3.94 רכש מהמנוח 1,100 מ"ר נטו בחלק הצפוני של החלקה. בעת העסקה לא היתה רשומה הערת אזהרה לזכות בריוו. זכותו על החלק הצפוני עדיפה אפוא.

15. יתרה מכך, לדעתו המסמכים עליהם סומך בריוו את ידיו מפוברקים, נושאים תאריכים שונים, כשכל תאריך הקודם למועד העסקה בינו לבין המנוח - פיקטיבי. לפיכך ביקש שלא להסתמך על המסמכים הללו וגם לדחות את עדות עו"ד מחאמיד סאלח (להלן: עו"ד סאלח), אשר הוזמן אמנם בתור עד על-ידו, ברם היה עורך-דינו של בריוו ועדותו נועדה לסייע לו ולרצותו. יתרה מכך, עו"ד סאלח הודה כי בחלק מהמסמכים רשם תאריך שונה ממועד עריכתם בפועל, כך שהוכחה חוסר אמינותו. כפועל יוצא ביקש מואסי לקבוע כי העסקה בינו לבין המנוח קדמה לעסקה בין בריוו לבין מוחמד, ולכן – עדיפה.
16. עוד הוסיף כי אפילו ייקבע שהמסמכים נערכו במועד הנטען (20.2.94 או 21.2.94) אין הדבר יכול לסייע לבריוו שכן החוזה בינו לבין מוחמד השתכלל כעבור שנה ממועד החתימה, עם פקיעת האופציה שקיבל מוחמד לחזור בו מהעסקה. אז גם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לזכות בריוו ( ואת זכויות הבעלות רשם רק כעבור שנה נוספת) .
עסקאות
עסקאות

17. כן סבור מואסי כי בריוו לא רכש זכויות בבניין שהרי ברוב המסמכים עליהם מתבסס בריוו אין זכר לבניין. כמו-כן הבניין אינו ממוקם בחלק הצפוני כך שטענת בריוו שרכש חלק זה אינה עולה בקנה אחד עם טענתו הנוספת, ולפיה רכש זכויות בבניין.

18. בנוגע לרכישת חלק מזכויות המנוח בחלקה טוען מואסי שלנוכח ריבוי הגרסאות בנוגע להיקף עסקה זו יש לקבוע שבריוו לא הוכיח את גרסתו, ולכן מלבד זכויותיו ברבע ברוטו ללא הבניין, אין לו זכויות נוספות בחלקה.

המסמכים הרלוונטיים להכרעה
19. העסקאות בין בריוו לבין מוחמד והמנוח קבלו ביטוי במסמכים שונים, ואלה הרלוונטיים להכרעה יפורטו במידת האפשר לפי סדר כרונולוגי. חלק ממסמכים אלה הוגשו הן על ידי בריוו והן על ידי מואסי (מתוך המסמכים שהציג עו"ד סאלח). לשם זיהויים בהמשך יוזכר סימון אחד בלבד.

20. כתב התחייבות ושטר התחייבות הנושא תאריך 19.1.94 חתום על ידי מוחמד (מוצג נ/10). לפי מסמך זה אישר מוחמד קבלת הלוואה על סך 20,000 דולר מאת בריוו. מוחמד הצהיר בו 'כי קיבלתי מאת המלווה [בריוו] את סכום ההלוואה הנ"ל תחת תנאי שעל פיו אני מתחייב להחזיר את סכום ההלוואה למלווה או לכל מי שיבוא מטעמו ובמקומו על פי הוראתו, לא יאוחר מיום 19/11/1994, (להלן תאריך הפרעון).'

להבטחת החזר ההלוואה התחייב מוחמד להעביר למלווה (בריוו) את זכויותיו בחלקה 25 בגוש 8778 (שאינה החלקה נושא ההליך דנן), ולהבטחת קיום התחייבות זו צוין כי הפקיד בידי עו"ד סאלח חוזה מכר חתום על ידו וללא ציון שם הקונה.

21. כתב התחייבות מיום 20.2.94 (מוצגים נ/11 ו-נ/12) חתום על ידי מוחמד, ולפיו התחייב למכור לבריוו את מלוא זכויותיו בחלקה - '1,000 מ"ר קרקע נטו אחרי כל הפקעה מתוך שטח החלקה ברוטו 4,828 מ"ר...'. במסמך אישר מוחמד שקיבל בתמורה 40,000 דולר. כן ציין כי על חלק מהחלקה בנוי הבניין, המשמש למגורי משפחת המוכר, כולל אביו (המנוח) ודודו זוהיר (סעיף 3).

לפי כתב ההתחייבות קיבל מוחמד אופציה לחזור בו מהעסקה, ובלבד שלא יאוחר מיום 20.2.95 יחזיר את התמורה שקיבל [לפי סעיף 5 לכתב ההתחייבות סוכם 'כי על אף האמור בסעיף 3 הנ"ל ניתנת לי בזאת ע"י הרוכש אופציה וזכות לחזור בי מקיום התחייבותי למכור לרוכש את זכותי בקרקע הנ"ל בתנאי אם ורק אחזיר לידיו את הסכום כולל הצמדה ורבית כדין עד ליום 20/02/95. (תקופת האופציה)].'

אם לא יעשה-כן, יהיה עו"ד סאלח רשאי להשתמש בייפוי הכוח שמסר מוחמד, להשלים את העסקה ולהעביר על שמו של בריוו 1,000 מ"ר נטו אחרי הפקעות שהם '..25% מכלל שטח החלקה ברוטו'.

בתת-סעיף 7ה התחייב מוחמד כי בריוו יקבל את החלק הצפון-מערבי של החלקה - 'להסרת הספק מוסכם בזאת כי מיקום המכר הינו ה,1,000 מ"ר קרקע יהיו בפינת המגרש (השטח) הצפוני מערבית סמוך לכביש המוביל לגת ולכביש באקה אלשרקיה.'

גם בסעיף 9 לכתב ההתחייבות חזר מוחמד והצהיר כי 'אני מוכר את השטח של 1,000 מ"ר נטו כאמור כשהם מפוזרים בהסכמת כל הבעלים בחלקה, כולל אבי מר עבד אלרחים ושהוא המחזיק העיקרי בשטח ובעל רשות וסמכות לחתום ולהחייב על החלקה והמיקום המוסכם להלן: מיקום ה,1,000 מ"ר נטו יהיה בפינה הצפונית מערבית של המגרש (הקרקע) וסמוך לכביש המוביל לגת ולכביש המוביל לבאקה אלשרקיה.'

המנוח הוסיף את חתימתו על כתב ההתחייבות. תחת חתימתו צוין בזו הלשון – 'אני החתום עבד אלרחים חג אחמד בשמי ובשם מיפה כוחי מאשר ומסכים לאמור בסעיף 09 לעיל כולל מיקום של ה,1,000 מ"ר נטו.'

חתימות המנוח ומוחמד אומתו על ידי עו"ד סאלח.

22. חוזה ללא תאריך שעל אחד מהעתקיו (מוצג נ/14) הוסיף עו"ד סאלח אישור מיום 20.2.94 בזו הלשון - 'הנני לאשר שהעתק זה נאמן למקור'.

העתק נוסף של החוזה נושא תאריך 21.2.94 וגם בו אישור עו"ד סאלח, הפעם מיום 21.2.94, ולפיו ההעתק נאמן למקור (מוצג נ/15).

העתק נוסף נושא תאריך 8.4.95 (מוצגים נ/8 ו-נ/17) ועותק ממנו הוגש ביום 17.5.95 לרשויות המס.

על כל העתקי החוזים חתומים בריוו בתור קונה, מוחמד כמוכר והמנוח בתור ערב.

לפי החוזה הצהיר מוחמד בסעיף 1ד 'כי הוא הבעלים החוקיים של 1/4 חלק בנכס = 1,207 מ"ר, על פי כל דין וכי הוא זכאי ורשאי למכור אותם לרוכש וכי אין כל מניעה חוקית, משפחתית וכו" למכור אותם לרוכש'; בסעיף 1ז 'כי מתחייב בזאת למכור לרוכש את מלוא זכותו בנכס, בכפוף לתנאי הסכם זה'.

כן נאמר בסעיף 4 (בעמוד 3 לחוזה, לפי הנוסח במוצג נ/14) 'כי מר עבד אלרחים חג אחמד ת"ז XXXX100 [המנוח] ושהוא בעלים של 25% מכלל שטח הנכס והמחזיק בבית המגורים שקיים ובנוי על החלקה הנ"ל, חותם על הסכם זה בתור מי שמתחייב וערב שהמוכר יקיים את המכר במלואו בכפוף להסכם זה וכל התחייבות שהמוכר התחייב בה כלפי הרוכש וכן מתחייב וערב כי המיקום של החלק שרכש אותו הרוכש מהמוכר בנכס יהיה אך ורק אותו מיקום שעליו התחייב המוכר כלפי הרוכש. '

בנוסח החוזה הנושא תאריך 21.2.94 (מוצג נ/15) נוסח סעיף 4 בעמוד 3 מעט שונה – בנוגע למיקום השטח שרכש בריוו צוין כדלקמן – 'ומיקום הנכס שהרוכש רכש מהמוכר על פי הסכם זה יהיה כמסומן במפה תשריט A לרבות הגודל והחתום על ידי המוכר ואביו מר עבד .'

23. תשריט החלקה המכונה 'תשריט A' הנושא תאריך 21.2.94 (מוצג נ/3) ו עליו סומנה בקווים אלכסוניים תת-חלקה 47/1 שהיא 'שטח חלק זה הינו 1.150 ד' נטו לאחר כל ההפקעות. חלק זה הוא חלקו של הרוכש [בריוו].' הבניין מסומן מחוץ לחלקו של בריוו. בתחתית המסמך הוספה הצהרתם והתחייבותם של המנוח ושל מוחמד (להלן: התוספת לתשריט) למכור לבריוו את מלוא זכויותיו של מוחמד בחלקה ומתוך חלקו של המנוח 161/4828 חלקים ברוטו ללא הבניין. יוצא אפוא כי מוחמד והמנוח התחייבו למכור לבריוו 1,150 מ"ר נטו 'מלבד החלק היחסי היינו 25% המגיעים לרוכש במבנה. את חלקו של הרוכש במבנה ימסר לידיו ולחזקתו ושימושו מייד עם הפינוי ולא יאוחר מתום חמש שנים מהיום' (ראה סעיף 5 לתוספת לתשריט).

עוד צוין בסעיף 8 לתוספת לתשריט כי 'תשריט זה מבטל כל תשריט אחר, ותשריט זה הוא הקובע והמחייב את עבד [המנוח], מוחמד והרוכש [בריוו], לכל דבר וענין.'

24. תשריט החלקה (אשר הוגש הן כמוצג נ/1 והן כמוצג נ/7). בחלקה הצפוני של החלקה הוגדר שטח בקווים אלכסוניים ובסמוך לגבול ו סומן הבניין. גם לתשריט זה הוספה תוספת הכוללת את הצהרת הבעלים (המנוח ומוחמד) וחתימתם. מסמך זה אינו נושא תאריך ברם ברי כי נערך ונחתם לאחר 21.2.94, שכן נאמר מפורשות כי החתימה היא לאחר קריאת כתב ההתחייבות מיום 20.2.94 בעיון וכי החתימה על 'תשריט A מהווה אישור והסכמה כי מיקום וגודל החלק שהרוכש [בריוו] רכש על פי כתב ההתחייבות הנ"ל, מאת מוחמד בחלקה 47 גוש 8779 בתוספת 150 מ"ר מחלקי בחלקה הנ"ל..'. כאמור, תשריט A (מוצג נ/3) נושא תאריך 21.2.94.

בהמשך גם נאמר כי השטח שרכש בריוו הוא 1,357 מ"ר ברוטו שהם 1,124 מ"ר נטו, תוך הסכמה שהבניין שייבנה יוקם בגבול החלקה (קו אפס) '..מול בית המגורים שלנו כיום..'.

25. סיכום דברים בין המנוח לבין בריוו ונושא תאריך 21.2.94 חתום על ידם (מוצג נ/19), ולפיו ההלוואה בסך 20,000 דולר שקיבל מוחמד ביום 19.1.94 תהפוך לתמורה בעבור 161 מ"ר ברוטו מתוך חלקו של המנוח בחלקה 47. 161 מ"ר אלה '.. יהוו כשטח משלים ונוסף לרבע השטח של החלקה ..שאותו רכש ברייוו ממוחמד ע"פ הסכם מיום אתמול 20/02/1994 וההסכם מיום 21/02/1994, ולפי כך ברייוו רכש ממוחמד ועבד ביחד 1,368 מ"ר ברוטו לפני הפקעות, כלומר 1,207 מ"ר נטו לאחר הפקעות.'

בהמשך גם צוינה התחייבותם של מוחמד והמנוח יחד ולחוד לקיים את ההתחייבות בנוגע למיקום החלק שרכש בריוו בחלקה.

26. בקשה הנושאת תאריך 21.2.95 לרישום הערת אזהרה לזכות בריוו על סמך כתב ההתחייבות מיום 20.2.94 (מוצג נ/16).

27. שטר מכר של העסקה בין מוחמד לבין בריוו, ולפיו מכר מוחמד 25% מהחלקה ( מוצג נ/2). ביום 28.4.98 נרשמה העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

28. תרשומות שערך עו"ד סאלח לשלוש פגישות שהתקיימו ביום 20.2.94 וביום 21.2.94 בנוגע לעסקאות המפורטות לעיל (מוצג נ/13).

תוכן תרשומות אלה תואם את גרסתם של בריוו ושל עו"ד סאלח בנוגע להשתלשלות העניינים: סוכם שמוחמד ימכור לבריוו את מלוא זכויותיו בחלקה שאז סברו שהן 1,000 מ"ר נטו לאחר הפקעות לצרכי ציבור. כדי להבטיח עסקה זו נערכו המסמכים השונים (תשריט, כתב התחייבות , ייפוי-כוח בלתי חוזר, חוזה). לאחר הכנת המסמכים הללו, תשלום התמורה וחתימה על המסמכים העלה בריוו את נושא ההלוואה ש נתן למוחמד. הסתבר שמוחמד מכר את החלקה שנועדה לשמש בטוחה להחזר ההלוואה, ולכן הציע בריוו כי המנוח יעביר אליו חלק מזכויותיו בחלקה כך שבסופו של דבר יקבל 25% נטו, ובכך תסולק ההלוואה. המנוח ביקש שהות לשקול את ההצעה ולהיוועץ עם עורך-דינו. כעבור יום הודיע על הסכמתו, ואז הוכנו המסמכים הנוספים ונחתמו, ובכך הסתיימה עסקת המכר.

29. בידי מואסי חוזה מכר מיום 20.3.94 שנכרת בינו לבין המנוח, ולפיו רכש ממנו 1,100 מ"ר נטו שמיקומם בחלק הצפוני של החלקה.

עדות עו"ד סאלח
30. במועד הרלוונטי שימש עו"ד סאלח פרקליטו של בריוו וידע שהלה מעונין לקנות קרקעות. היות שהכיר את המנוח וידע שבבעלותו קרקעות שמעונין למכרן, הפגיש בינו לבין בריוו.

31. אף כי היה עורך-דינו של בריוו, שימש בעסקה נושא המחלוקת גם עורך-דין של המנוח.

32. בהליך דנן הוזמן עו"ד סאלח למתן עדות על ידי מואסי. בעדותו חיזק עו"ד סאלח את גרסת בריוו, ולכן ביקש מואסי שלא לקבלה ולקבוע כי אין לתת אמון בה. בריוו מצדו סבור שמשהוזמן העד על-ידו, אין מואסי רשאי לבקש שלא לקבל את עדותו אך משום שלא תאמה לציפיותיו.

33. עדותו של עו"ד סאלח לא היתה נוחה למואסי. עו"ד סאלח אישר את גרסת בריוו בנוגע למועד ביצוע העסקה, נתן הסבר לתאריכים השונים במסמכים ולסתירות העולות מהם. עו"ד סאלח העיד אפוא בניגוד לציפיותיו של מואסי, כך שמבחינתו מדובר בעד מאכזב. הגם שמואסי לא ביקש להכריז עליו 'עד עוין', אין הוא כבול לעדותו.
'כאשר עד מאכזב את הצד שקרא לו להעיד - והדברים אמורים לא רק לגבי החקירה הראשית, אלא גם לגבי החקירה החוזרת – אין הצד הקורא "כבול" לעדותו של העד, ורשאי הוא (בין שביקש להכריז על העד כ"עד עוין" ובין אם לאו) "להתנכר" לעדותו, להשמיע עדים אחרים באותה סוגיה שבה איכזב אותו העד, ולבקש מבית-המשפט לדחות דבריו של העד המאכזב ולבכר על פניהם את דברי העדים האחרים.'

ראה בספרו של י' קדמי 'על הראיות הדין בראי הפסיקה' מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע -2009 חלק רביעי, בעמוד 1938.נ

34. עדותו של עו"ד סאלח אינה אפוא 'כזה ראה וקדש' אלא יש לבחנה לאורן של הראיות האחרות – לרבות הראיות שהוגשו באמצעותו – ואת מידת השתלבותה בהן.

35. עו"ד סאלח פירט בעדותו את השתלשלות העניינים שהביאו לחתימת המסמכים השונים ולרישום תאריכים שונים, החל ממסמך ההלוואה מיום 19.1.94 וכלה בחוזה שנחתם כביכול ביום 8.4.95. ריבוי המסמכים כמו גם השוני ביניהם משקפים את תהליך התגבשות העסקה והשינויים שחלו במהלכו.

36. עו"ד סאלח הסביר את פשר התאריכים השונים במסמכים – לדבריו העסקת המכר נעשתה בחודש פברואר 1994 – ביום 20.2.94 הושגה ההסכמה בין בריוו לבין מוחמד והמנוח בדבר מכירת חלקו של מוחמד בחלקה ושהחלק הנמכר יהיה חלקהּ הצפוני של החלקה . לאחר עריכת תשריט ובעקבות דרישתו של בריוו, בחן המנוח את האפשרות להעביר אליו גם חלק מזכויותיו וכך לסלק את ההלוואה שקיבל מוחמד ביום 19.1.94. לאחר שנתן את הסכמתו לעסקה זו, נחתמו מסמכים נוספים.

37. הוא גם הסביר את פשר התאריך 8.4.95 שנרשם באחד מעותקי החוזה - לדבריו מסיבות התלויות בו – בעו"ד סאלח – לא דיווח על העסקה במועד לשלטונות המס. כאשר גילה את מחדלו פנה למנוח וביקש את הסכמתו לרשום בחוזה תאריך מאוחר וכך למנוע את חיוב בריוו בקנס, והמנוח הסכים. מאחר שהחזיק במשרדו עותקים חתומים של החוזה ללא ציון תאריך, מילא את הפרט החסר ורשם 8.4.95 כמועד כריתת החוזה כביכול. מיד לאחר מכן דיווח על העסקה לשלטונות המס.

לגרסתו, בשל היקף עסקיו של בריוו והמשמעות הכלכלית של הייצוג מבחינתו בחר שלא לגלות ל בריוו את מחדלו , פן יחליט הלה להפסיק את ההתקשרות עמו ולפנות לעורך-דין אחר. עו"ד סאלח גם הוסיף כי זה שנים, מאז הוסמכה רעיית בריוו לעסוק בעריכת-דין, חדל לייצגו.

38. לכאורה הפער בין התמורה בעבור רכישת רבע חלקה ממוחמד לבין התמורה ששילם בריוו בעבור 161 מ"ר מתוך חלקו של המנוח, אינו סביר . בריוו שילם למוחמד 40,000 דולר תמורת 25% מהחלקה (דהיינו בעבור דונם ורבע בקירוב ) ובעבור 161 מ"ר ברוטו הסכים לראות את ההלוואה בסך 20,000 דולר כמסולקת.

בעניין זה העיד עו"ד סאלח כי שווי העסקה נרשם לפי רצון הצדדים תוך ציון כי 'אתה מודע יותר מכל אחד לבעיה במגזר שלנו' (עמוד 150 שורה 32). מדברים אלה משתמע שהתמורה הנקובה בחוזה (40,000 דולר) אינה משקפת את המחיר האמִתי של העסקה. עוד הוסיף כי כל צד היה מעונין להעלות על הכתב את אשר מהותי מבחינתו – בריוו חפץ להבטיח כי בסופו של דבר יקבל 25% נטו משטח החלקה (קרי 25% לאחר ההפקעה לצרכי ציבור) והמנוח – כי ההלוואה שקיבל מוחמד תסולק.

39. כמסתבר על החלקה היה רשום שעבוד לטובת צד שלישי. לפי הסברו של עו"ד סאלח, סמך על המנוח ועל יושרו, ולכן לא עניין אותו רישום זה, מה גם שהיה ידוע לו שרישום השעבוד פורמלי גרידא.

הסכם הפשרה בהליך במחוזי
40. במסגרת ההליך במחוזי, שבו היה בריוו התובע שכנגד, הושגה פשרה אשר קיבלה תוקף של פסק-דין חלקי ביום 30.3.14, ולפיה הסכים מוחמד (ואחרים) כי המנוח מכר לבריוו 161 מ"ר מהחלקה (161/4828 חלקים ממנה) וכי סיכום הדברים הנזכר בסעיף 25 דלעיל, החוזה הנושא תאריך 21.2.94 הנזכר בסעיף 22 דלעיל ותשריט A תקפים ומחייבים את הצדדים ( בתשריט A מוסדרים שלוש הנקודות במחלוקת - מיקום חלקו של בריוו, היקף השטח שרכש מאת המנוח וזכותו של בריוו על החלק היחסי של מוחמד בבניין).

41. בהמשך ניתן תוקף של פסק-דין להסכם פשרה כולל ובו אישרו הצדדים את ההסכמות שבאו לידי ביטוי בפסק-הדין החלקי.

42. כאמור, מואסי לא היה צד להליך במחוזי, ולכן הסכמות בין מוחמד לבין בריוו אינן מחייבות אותו.
1.
בחינת הראיות
43. מבחינת כלל הראיות עולה ש תוכן המסמכים אינו אחיד - בחלקם מוזכר הבניין במפורש ובחלק מהם אין לו זכר. כמו-כן בעותקים השונים של החוזה תאריך עריכתו אינו זהה. גם שטח החלק שנמכר (בין על ידי מוחמד ובין על ידי המנוח) משתנה ממסמך למסמך.

44. יתרה מכך, עדותו של עו"ד סאלח מעוררת תהיות רבות הן בנוגע לאופן עריכת המסמכים והן בנוגע להודאתו בדבר רישום כוזב באחד מעותקי החוזה לצורך הגשתו לשלטונות המס.

45. לוּ הקפידו בריוו ומוחמד והמנוח באמצעות עו"ד סאלח לערוך מסמכים שישקפו את העובדות לאשורן תוך ציון השינויים שחלו במהלך המשא ומתן שנמשך גם לאחר חתימה על חוזים וכתבי התחייבות היתה נחסכת התדיינות ממושכת.

46. עם זאת ראוי לזכור כי מכירת מלוא זכויותיו של מוחמד לבריוו היא בגדר עובדה מוגמרת וגם העברת חלק מזכויות המנוח לידיו אינה שנויה למעשה במחלוקת. הפערים ברישום השטח הנמכר מאבדים אפוא משמעות, שהרי למוחמד היו זכויות ב-25% מהחלקה השווים 1,207 מ"ר ברוטו, וזה החלק שבריוו קנה ממנו.

מי זכאי לחלק הצפוני של החלקה
47. מואסי העלה טענה מקדמית, ולפיה בריוו ויתר על תביעתו לקבל את החלק הצפוני של החלקה כך שלדעתו מתייתר הצורך להכריע במחלוקת זו גופה.

48. בטענתו זו מתבסס מואסי על תוכן ההודעה מיום 10.9.12 שהגיש בא כוח בריוו לבית המשפט, ואשר כותרתה 'הודעה מטעם התובעים (מקודם הנתבעים 12, 13) בדבר הסרת מחלוקות ובקשה לקביעת סדרי דיון' ובגופה נאמר '..כי [התובעים - בריוו] יהיו מוכנים לקבל שחלקם בחלקה לא יהיה הצפוני ביותר אלא שחלקם יהיה מדרום לבניין הבנוי על החלקה, ובסמיכות לו, וזאת על-מנת לייתר את הצורך בדיון ממושך ולהביא את המחלוקת לכלל גמר בהקדם.'

49. לכאורה אפוא הצדק עם מואסי. ואולם, בהמשך הבקשה צוין חד-משמעית '..כי בקשתם [של בריוו] מיועדת לפשט את הדיון ולהחישו. היא אינה מהווה ויתור על טענות או הודאה בטענות הנתבעים...ולכן, אם מאיזו סיבה שהיא הנתבעים יתנגדו לבקשה זו ובסופו של יום יוחלט להמשיך את שמיעת הראיות - הרי שהתובעים שומרים על כל טענותיהם והם יפרשו אותן במלואן...'.

50. ברי אפוא כי עסקינן בהצעה מצדו של בריוו הכוללת ויתור על תביעתו בקשר לחלק הצפוני והסכמה לקבל את חלקה הדרומי של חלקה 47, ובלבד ש הצד שכנגד (מואסי) יוותר על הבאת ראיות וכך '..לייתר את הצורך בדיון ממושך ולהביא את המחלוקת לכלל גמר בהקדם.'

51. עו"ד ביאדסי, בא כוח מואסי (דאז), דחה את ההצעה ואף ציין בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי מכיוון שהמחלוקת 'העובדתית והמשפטית בעניין היקף ומהות זכויותיו של התובעים בחלקה 47, נותרו בעינם, אין מנוס אלא לשמוע המשך הראיות לעניין היקף זכויות התובעים, לרבות לעניין טענותיהם לחלק שרכש התובע מזכויות המנוח, ולעניין החלק שלטענתם רכשו במבנה.'

52. דחיית ההצעה על ידי הניצע מביאה לפקיעת הצעה [ראה סעיף 4 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973] (להלן: חוק החוזים).

53. במקרה דנן דחה מואסי את ההצעה, ההצעה פקעה ועם פקיעתה ממילא אין ויתור.

54. אמנם נכון, בהודעתו ציין עו"ד ביאדסי כי אין מנוס משמיעת ראיות לעניין היקף זכויות התובעים, 'לרבות לעניין טענותיהם לחלק שרכש התובע מזכויות המנוח, ולעניין החלק שלטענתם רכשו במבנה' בלא שציין במפורש שיש להביא ראיות בנוגע למיקום החלק הנרכש.

ואולם המילה 'לרבות' נועדה להבהיר כי שני הנושאים שהזכיר נכללים בגדר המחלוקת הטעונה הכרעה מבלי לפגוע בצורך לדון בשאר המחלוקות הקשורות להיקף זכויות התובעים, שמיקום התת-חלקה הוא חלק מהן.

55. לפיכך גם השאלה מי זכאי לחלק הצפוני של החלקה נותרה להכרעה.

56. נרמז לעיל כי עדותו של עו"ד סאלח בעייתית שהרי הודה ברישום פרט כוזב בחוזה - תאריך ביצוע עסקת המכר - כדי להציג בפני שלטונות המס מצג ולפיו העסקה בוצעה במועד מאוחר יותר וכך לזכות בטובת הנאה בדמות אי-חיוב בקנס בגין הדיווח באיחור.

57. חרף בעייתיות זו וחרף הסתירות שנתגלו במסמכים השונים כפי שפורט לעיל, אין חולק כי ביום 21.2.95 הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה לזכות בריוו, לה צורף כתב ההתחייבות מיום 20.2.94. עובדה זו תומכת במסקנה שחוזה המכר אכן נכרת ביום 20.2.94, כגרסתו של בריוו, שהרי בהיעדר ראיה כי בריוו או עו"ד סאלח ידעו על העסקה בין המנוח לבין מואסי לא היתה סיבה לצרף מסמך הנושא תאריך קודם למועד עריכתו.

58. יתרה מכך, מועד רישום הערת האזהרה מתיישב אף הוא עם המסקנה שעסקת המכר נכרתה ביום 20.2.94 – כפי שצוין בכתב ההתחייבות קיבל מוחמד אופציה למשך שנה (עד ליום 20.2.95) לחזור בו מעסקת המכר ולהחזיר את התמורה שקיבל בעבור זכויותיו בחלקה. העובדה שהבקשה לרישום הערת אזהרה הוגשה ביום 21.2.95 תומכת במסקנה שרושם ההערה (בריוו באמצעות עו"ד סאלח) המתין לחלוף תקופה האופציה ולהפיכת החוזה למוחלט כדי לרשום את ההערה. משמעות האופציה תדון בהמשך.

59. על כך יש להוסיף את הפשרה שהושגה בין בריוו לבין מוחמד (ואחרים מבני משפחתו) בהליך במחוזי אשר קיבלה תוקף של פסק דין, במסגרתה הודה מוחמד בביצוע העסקה במועד הנקוב (20.2.94) ובמכירת 25% מהחלקה (חלקו בה) ועוד 161 מ"ר להשלמת 25% נטו (לאחר ההפקעה לצרכי ציבור). אמנם נכון, בריוו שילם למוחמד (ולאחרים) כספים במסגרת פשרה זו ברם אין חולק שהמחלוקת שנדונה בהליך במחוזי היתה רחבת היקף וכללה חלקות נוספות מלבד החלקה דנן. התשלום אינו מעיד אפוא על ניסיון 'לקנות' את הסכמת מוחמד לדרישתו של בריוו.

60. זאת ועוד יש ממש בטענת בא כוח בריוו, ולפיה הודאתו של עו"ד סאלח ב רישום תאריך כוזב מתיישבת עם המסקנה שיש אמת בדבריו. לא זו בלבד שלא בנקל ימסור עורך-דין עדות המטילה דופי במקצועיותו או ביושרו, אלא שבמקרה דנן זה שנים חדל עו"ד סאלח לשמש עורך-דינו של בריוו, כך שבעת מסירת העדות לא היה לו עניין או צורך לרצותו.

61. יתרה מכך, טענתו של מואסי כי המסמכים השונים הנושאים תאריך פברואר 1994 מזויפים נותרה כאמירה בעלמא ללא תימוכין בחומר הראיות .

62. אני קובעת אפוא כי העסקה בין מוחמד לבין בריוו בוצעה ביום 20.2.94 וכי ביום 21.2.94 נחתם סיכום הדברים המשקף את ההסכמה בין בריוו לבין המנוח בנוגע לתוספת שטח שהלה מכר לו.
63. מואסי טען כי קיומה של האופציה הנזכרת בסעיף 5 לכתב ההתחייבות מיום 20.2.94 מביאה למסקנה שהחוזה בין בריוו לבין מוחמד השתכלל רק כעבור שנה ממועד החתימה על כתב ההתחייבות. כאמור, בסעיף 5 התחייב מוחמד 'כי על אף האמור בסעיף 3 הנ"ל ניתנת לי בזאת ע"י הרוכש אופציה וזכות לחזור בי מקיום התחייבותי למכור לרוכש את זכותי בקרקע הנ"ל בתנאי אם ורק אחזיר לידיו את הסכום כולל הצמדה ורבית כדין עד ליום 20/02/95. (תקופת האופציה).'

64. כתב ההתחייבות אינה התחייבות חד-צדדית של מוחמד, לה צורפה הסכמת המנוח. המסמך משקף את מפגש הרצונות של בריוו ושל מוחמד והמנוח , לקנות את מלוא זכויותיו של מוחמד בחלקה מזה ולמכור זכויות אלה מזה. בין הצדדים סוכמה התמורה בעבור המכר, ששולמה. לצד ההסכמות הללו קיבל מוחמד זכות לחזור בו מהמכר, ובלבד שיחזיר לידי בריוו לא יאוחר מיום 20.2.95 את התמורה (40,000 דולר) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

65. אופציה זו להחזיר את הגלגל אחורנית מלמדת על קיומו של חוזה על-תנאי מפסיק כאמור בסעיף 27 לחוק החוזים. ' תנאי מפסיק הוא תנאי שבהתקיימותו חדל החוזה' (ג' שלו 'דיני חוזים' מהדורה שניה, דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים תשנ"ה, בעמוד 334).

66. חוזה על-תנאי הוא חוזה התלוי בתנאי, קרי, '..אירוע בלתי-ודאי, חיצוני לחוזה, המתנה את החוזה. שתי דרישות עיקריות טמונות אפוא בהגדרת תנאי: דרישת חוסר-הוודאות ודרישת החיצוניות.' (שם, בעמוד 329).
דרישת החיצוניות של התנאי מתבטא בכך '..שהתנאי לא יהיה תלוי רק בהתנהגות לצדדים לחוזה.' (שם).
67. במקרה דנן תלוי התנאי בהתנהגות אחד הצדדים לחוזה - מוחמד - שלו בלבד הזכות להחליט אם להחזיר את התמורה ולחזור מעסקת המכר, כך שניתן היה לומר כי אין עסקינן בחוזה על-תנאי.
עם זאת יתכן כי פעולה של אחד הצדדים לחוזה יהיה בבחינת תנאי. 'תנאי כזה, הנתון בידי צד לחוזה, נקרא בלטינית condicio potestativa, ובאנגלית potestative condition. תנאי פוטסטטיבי יאיין את החוזה אם הוא מתייחס לפעולה שרירותית, כלומר: לפעולה שהמתקשר יעשה רק כדי לקיים את התנאי. למשל: התניית החוזה בתנאי "אם ארצה". תנאי כזה מרוקן את החיוב החוזי מתוכנו, באשר הוא משאיר את שאלת ביצועו לשרירות-רצונו של צד לחוזה. לעומת זאת, תנאי פוטסטטיבי אפשרי הוא, למשל, התנאי "אם אעבור לגור באילת" או "אם אנשא במשך השנה הקרובה"...' (שם, בעמודים 329 - 330).
68. במקרה דנן אין מדובר בתנאי שרירותי המרוקן את החוזה מתוכנו, אלא בתנאי המותיר את החוזה תקף ברם אם יתקיים יחדול החוזה להתקיים.

69. יודגש כי חוזה על-תנאי (מתלה או מפסיק) הוא חוזה שלם מרגע כריתתו. כאשר עסקינן בחוזה על-תנאי מפסיק הרי שבתקופת הביניים (ממועד כריתת החוזה ועד למועד קיומו או או קיומו של התנאי) הוא 'חוזה תקף לכל דבר ועניין... [ה]יוצר זכויות וחובות מוחלטות מיד עם כריתתו.' (שם, בעמוד 342).

70. על יסוד האמור לעיל ניתן לקבוע אפוא כי החוזה בין בריוו לבין מוחמד, אשר נכרת ביום 20.2.94, קדם לחוזה בין מואסי לבין המנוח, שנכרת ביום 20.3.94.

71. הגם שנקבע כי העסקה בין בריוו לבין מוחמד קדמה לעסקה בין מואסי לבין המנוח, אין די בכך כדי להכריע במחלוקת דנן.

שני החוזים - בין בריוו לבין מוחמד ובין מואסי לבין המנוח - אינם בגדר עסקאות נוגדות, שהרי הן למנוח והן למוחמד היו זכויות בחלקה ואיש מהם לא מכר יותר מכפי חלקו בחלקה. לפיכך הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין אינה יכולה לסייע בהכרעה.

למעלה מן הצורך ייאמר כי לוּ דובר בעסקאות נוגדות היתה חשיבות למועד רישום הערת האזהרה לזכותו של בריוו (כאמור נרשמה כעבור שנה ממועד כריתת החוזה, קרי, כשהחוזה הפך למוחלט, לאחר כריתת החוזה בין מואסי לבין המנוח) וכך גם העובדה שמואסי נמנע, מטעמיו הוא, מלרשום הערת אזהרה בסמוך לאחר כריתת החוזה בינו לבין המנוח.

במאמר מוסגר ייאמר כי לא היתה מניעה לרשום את הערת האזהרה מיד עם כריתת החוזה הן בשל אופיו של חוזה על-תנאי, שהוא שלם עם כריתתו, והן מכוח הוראת סעיף 126 לחוק המקרקעין.

72. השאלה הטעונה הכרעה היא אם היו מוחמד או המנוח רשאים להעביר לצד שלישי - בריוו או מואסי - חלק מסוים מהחלקה. נאמר לעיל, כי המנוח ומוחמד היו בעלים משותפים של החלקה, כשהמנוח ייצג את הרוב שכן היה בעלים של רבע והחזיק בייפויי-כוח מטעם הבעלים של שני רבעים נוספים.

73. לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין בעלותם של המנוח ושל מוחמד התפשטה '..בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים מהם', ומצב זה נשמר עד לכריתת החוזה עם בריוו.

74. המצב השתנה עם כריתת חוזה המכר בין מוחמד לבין בריוו. או אז הסכימו המנוח ומוחמד שהאחרון ימכור לבריוו את החלק הצפוני של החלקה. הסכמה זו בין כל הבעלים של החלקה היא בגדר 'הסכם שיתוף' לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין. בהתאם להסכם השיתוף הסדירו הבעלים המשותפים (מוחמד והמנוח בשמו ובשם יתר הבעלים) את דרך ניהול החלקה והשימוש בה. אין חולק כי הסכם זה לא נרשם, כך שאינו מחייב צדדים שלישיים, במקרה זה את מואסי (ואם יטען הטוען כי רישום הערת אזהרה על סמך כתב ההתחייבות שכלל את ההסכמה למכור לבריוו את החלק הצפוני היא בבחינת רישום הסכם השיתוף אין לכך נפקות, שהרי הערת האזהרה נרשמה לאחר העסקה בין מואסי לבין המנוח).

75. חרף אי-רישום הסכם השיתוף משני טעמים לא היה המנוח רשאי למכור למואסי חלק מסוים מהחלקה:

האחד, שלפי התחייבותו כלפי מוחמד (בשמו ובשם יתר הבעלים) הוסדרה דרך ניהול החלקה והשימוש בה, ובמסגרת זו הוסכם כי החלק הצפוני יוקצה לו, למוחמד, שהעביר זכות זו לבריוו. ביחסים בין הבעלים המשותפים לבין עצמם היה המנוח כבול בהסכמתו, כך שלא היה רשאי להעביר לצד שלישי זכות לא לו.

השני, כי הגם שהמנוח ייצג את הבעלים של רוב החלקים (שלושה רבעים) לא היה רשאי לבצע עסקה בחלקה תוך פגיעה בזכויות המיעוט. לפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין יכולים בעלי רוב החלקים במקרקעין '..לקבוע כל דבר בנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם'.

מכירת חלק מסוים של החלקה אינה דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין או לשימוש הרגיל בהם. לפיכך המנוח לא היה רשאי לעשות פעולה במקרקעין ולקבוע לבדו מהו החלק המסור לחזקתו ולשימושו ולבצע עסקה המקנה זכות בחלק מסוים לצד שלישי. למותר לציין כי אין ראיה שמוחמד ידע על העסקה עם מואסי כך שממילא לא יכול היה להתנגד לה.

76. יוצא אפוא כי זכותו של בריוו, שהחוזה בינו לבין מוחמד נכרת בידיעת המנוח ובהסכמתו המפורשת בשמו ובשם שאר הבעלים המשותפים, עדיפה על פני זכותו של מואסי.

במסגרת פירוק השיתוף זכאי אפוא בריוו לקבל את החלק הצפוני של החלקה.

זכות בריוו על חלק יחסי של הבניין
77. לפי תשריט A קנה בריוו את החלק היחסי של מוחמד בבניין. מלבד מסמך זה, שתוקפו הוזכר במסמכים אחרים ואושר במסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בהליך במחוזי, אין זכר למכר חלק יחסי מהבניין. כאמור הסכמה זו אינה מחייבת את מואסי.
78. אף כי יש לתמוה על אי-אזכור מכר הבניין בכתב ההתחייבות (שעל-פיו נרשמה הערת אזהרה) או בחוזה עצמו ניתן היה לומר כי כוונת הצדדים משתמעת הן מתוכן תשריט A שהוזכר באחד מהנוסחים של החוזה מיום 21.2.94 והן מהעובדה שבסיכום הדברים עם המנוח צוין מפורשות כי החלק הנרכש אינו כולל את הבניין.

79. יתרה מכך, לפי סעיף 12 לחוק המקרקעין 'הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, נטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אחר.'

לכאורה נכלל אפוא הבניין - המחובר - בבעלות על הקרקע ולכאורה זכאי היה בריוו לחלק ממנו.

80. ואולם בהתאם לסעיף 13 לחוק המקרקעין 'עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכול כשאין בחוק הוראה אחרת.'

קעין
קעין
נקבע לעיל כי בריוו קנה חלק מסוים של חלקה (החלק הצפוני). בחלק הצפוני אין בניין. היות שלפי הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין לא ניתן לבצע עסקה במקרקעין הכוללת את המחוברים ללא הקרקע שעליה הם בנויים, הרי שעסקה המקנה לבריוו זכות בבניין שאינו מצוי בחלק שקנה אינה בת תוקף .

81. ההסתמכות על הוראות סעיף 12 לחוק המקרקעין אפשרית רק אם רכש בריוו חלק בלתי מסוים במקרקעין ברכם אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם הטענה – שנתקבלה – כי רכש את החלק הצפוני של החלקה.

82. התוצאה היא אפוא כי אין לבריוו זכויות בבניין.

היקף הרכישה מהמנוח
83. נאמר לעיל כי בריוו היה מעוניין לקבל 25% מהחלקה נטו (וגם להבטיח כי יזכה בהשבת ההלוואה שנתן למוחמד) וכך נולדה העסקה עם המנוח . שטח החלקה הוא 4828 מ"ר ורבע ממנה הם 1207 מ"ר. אין חולק כי מהחלקה הופקע (או יופקע) חלק לצורכי ציבור, כשלפי החישוב, שלא נסתר , השטח שיופקע מחלקו של בריוו מסתכם ב-161 מ"ר. לולא רכש חלק מחלקו של המנוח בחלקה היה זכאי ל-1046 מ"ר נטו (שטח המתיישב עם הנקוב בכתב ההתחייבות - 1,000 מ"ר).
84. בשל אובדן הבטוחה שקיבל להבטחת החזר ההלוואה שנתן למוחמד הסכים לקבל השלמה מתוך חלקו של המנוח, כך שבסופו של דבר יקבל 1,207 מ"ר נטו. לפיכך רכש מאת מוחמד והמנוח יחדיו 1,368 מ"ר, ולאחר ההפקעה יוותרו בידיו 1,207 מ"ר.

85. אמנם נכון הצדדים לעסקה נקבו מפעם לפעם בהיקף עסקה שונה (פעם 161 מ"ר, פעם 147 מ"ר ופעם 150 מ"ר) ברם סתירות אלה מעידות מן הסתם על חוסר ודאות בנוגע להיקף ההפקעה. כוונת הצדדים כפי שעולה מחומר הראיות היתה שבריוו יזכה ברבע מהחלקה נטו, קרי לאחר ההפקעה, וכוונתם זו מתיישבת עם עסקה בהיקף 161 מ"ר.

העובדה שעסקת המכר בין המנוח לבין בריוו לא דווחה לשלטונות המס ולא נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אינה יכולה להיות לבריוו בעוכריו, שהרי גם מואסי העיד כי הדבר מיותר בשל הפקעת אותו חלק מהחלקה.

86. בריוו זכאי אפוא ל-161/4828 חלקים נוספים מהחלקה, גם הם בחלקהּ הצפוני.

סוף דבר
87. על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי זכותו של בריוו לחלק הצפוני של החלקה עדיפה על פני זכותו של מואסי וכי הוא זכאי ל-161/4828 חלקים נוספים מהחלקה, כך שבסופו של דבר חלקו נטו (לאחר ההפקעה) יהיה 1,207 מ"ר.

כן אני קובעת כי אין לבריוו זכויות בבניין.

ככל שיהיה צורך בכך המודד גרזוזי יתקן את תכנית החלוקה בהתאם ולפי שטח הנכון של החלקה לפי מפת המדידה שהכין . התכנית המעודכנת תוגש לבית המשפט.

בנסיבות איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ג סיוון תשע"ה, 10 יוני 2015, בהעדר הצדדים.