הדפסה

ע"א 7991/07 שמעון רפאלי נ. רזין שמואל ו30 אח'

פסק-דין בתיק ע"א 7991/07
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 7991/07

בפני:
כבוד השופטת מ' נאור

כבוד השופט א' רובינשטיין

כבוד השופט ס' ג'ובראן

המערערים:
1. שמעון רפאלי

2. לי מעון בע"מ

3. מיכאל ברקת

נ ג ד

המשיבים:
שמואל רזין ו-30 אח'

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 28.6.07 בת.א. 1589/99 שניתן על ידי כבוד השופטת מיכאלה שידלובסקי-אור

תאריך הישיבה:
א' בטבת התשע"א
(8.12.2010)

בשם המערערים 1-2:
עו"ד ניר בחרי

בשם המערער 3:
עו"ד אלי מרדכי

בשם המשיבים:
עו"ד יוסי לחיאני; עו"ד יעקב לוי

פסק-דין

השופט ס' ג'ובראן:

ערעור על פסק דינו (המשלים) של בית המשפט המחוזי בירושלים בת.א. 1589/99 (כבוד השופטת מ' שידלובסקי-אור), מיום 28.6.2007, במסגרתו נמצאו המערערים אחראים לנזק שנגרם למשיבים בשל עיכוב רישום זכויותיהם בדירות שמכרו להם המערערים, ומסירתן באיחור.

רקע עובדתי ודיוני

1. המערערת 2, חברת לי-מעון בע"מ (להלן: החברה), הקימה בתחילת שנות ה-90 פרויקט בניה בירושלים, לפי הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: הפרויקט). המערער 1, מר שמעון רפאלי (להלן: רפאלי), שימש אז, כמו היום, כמנהל החברה ובעל מניות בה. המערער 3, מר מיכאל ברקת (להלן: ברקת), שימש בתקופה הרלוונטית לערעור זה, כבעל תפקיד בחברה, במסגרתו אין חולק כי שיווק דירות בפרויקט, ליווה את הרוכשים בשלבי העסקה, חתם על מכתבים בשם החברה ועוד. המשיבים כולם הם רוכשי דירות בפרויקט אשר סבלו לטענתם מנזקים שונים שגרמו להם המערערים.

2 המשיבים התקשרו בהסכמי מכר עם המערערת 2 בין השנים 1992 ל-1996, לרכישת דירות בפרויקט. לטענת המשיבים, עובר לשנת 1996 – הם גילו כי על הפרויקט מוטל עיקול, אשר לא הובא לידיעתם במהלך המשא ומתן ובעת כריתת הסכמי המכר. טענה נוספת אותה העלו המשיבים נבעה מאיחור במסירת הדירות והפיצוי המגיע להם לשיטתם עקב כך, בהתאם לחוזה בין הצדדים. לפיכך, תבעו המשיבים את המערערים עקב נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהאמור. ראוי לציין כי טענות נוספות שהעלו המשיבים נדונו בפסק דין חלקי שניתן בבית המשפט המחוזי, ושעליו בחרו המערערים שלא לערער.

3. כאמור, ביום 28.6.2007, קיבל בית המשפט המחוזי את טענות המשיבים. בכל הנוגע לעיכוב ברישום הזכויות של המשיבים בדירות בעקבות העיקול שהוטל על הפרויקט נקבע כי החברה באמצעות מנהליה ידעה על הטלת העיקול מספר ימים לאחר הטלתו, ועל אף זאת לא ציינה את דבר העיקול בהסכמי המכר שנערכו עם המשיבים, ואף לא ציינו זאת בעל פה. עוד נקבע כי בכל הקשור לידיעת המשיבים אודות העיקול מקובלות על בית המשפט עדויות המשיבים כי הדבר לא הודע להם. בנוסף נקבע כי לא יכול להיות ספק כי הפועלים מטעם החברה הבינו את חשיבות המידע בדבר העיקול לרוכשי הדירות, וזאת בשל החשש שעיקול שכזה עלול למנוע או לעכב את העברת הזכויות אל הרוכשים. על כן נקבע כי בנסיבות אלו המערערים, ככל מוכר הגון וישר, היו צריכים להביא מידע זה לידיעת הקונים – המשיבים. בית המשפט המחוזי קבע כי ניתן לבסס את החובה להבאת המידע אודות העיקול על האדנים המשפטיים הבאים: פסיקותיו של בית משפט זה; סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הדן בהטעיה ; חוק המכר, תשכ"ח-1698, ובייחוד סעיף 18(ב) הדן בפגם בזכות; סעיף 12 לחוק החוזים העוסק בחובה לנהל משא ומתן בתום לב ובדרך המקובלת, ואף נקבע כי ניתן לגזור את החובה במקרה דנן מעוולת התרמית הקבועה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין. אשר על כן נקבע כי יש להטיל אחריות על החברה בגין אי גילוי העיקול והעיכוב ברישום זכויות המשיבים בדירות.

4. בנוסף לאחריות החברה ביקשו המשיבים להטיל אחריות אישית על מנהלי החברה ועובדיה אשר הסתירו מהם את העיקול שנרשם על הפרויקט. בכל הנוגע לרפאלי וברקת נקבע כי התנהגותם במשא ומתן לקראת החתימה על חוזי המכר נגועה בחוסר תום לב בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים. נקבע כי בהתאם להלכות של בית משפט זה ניתן להטיל עליהם אחריות אישית, שכן הם פעלו כנציגי החברה בקיום המשא ומתן עם המשיבים, ובהיותם מעורבים באופן ישיר וממשי במשא ומתן קיימת להם חובה אישית לנהוג בתום לב כצד למשא ומתן. עוד נקבע כי בענייננו רובץ אשם אישי סובייקטיבי על רפאלי וברקת. נקבע כי הם ידעו על העיקול ומשמעותו ועל אף זאת לא גילו זאת למשיבים ובכך נהגו בחוסר תום לב, ואף בהטעיה ותרמית. כמו כן, צויין כי אף אם היה נקבע שאין מדובר בהעלמה מכוונת של מידע, היה מקום לקבוע כי הוכחה במקרה דנן עוולת הרשלנות, ומכל מקום היה ניתן להטיל על רפאלי וברקת אחריות אישית. לשם השלמת התמונה יצוין כי בית המשפט המחוזי לא הטיל אחריות אישית על עדינה רפאלי אשר לא נטלה כל חלק בניהול המשא ומתן עם המשיבים, ומכאן נקבע כי לא ניתן לייחס לה אחריות אישית בהתאם לפסיקותיו של בית משפט זה.

5. בית המשפט המחוזי קבע כי הנזק בגין אי רישום זכויות המשיבים בדירות במשך 12 שנים הינו 50,000 ש"ח לכל משפחה. נקבע כי אי רישום הזכויות בדירות אותן רכשו המשיבים במיטב כספם בוודאי גרם להם לנדודי שינה. בנוסף במשך תקופה זאת הדיירים היו מוגבלים בעריכת דיספוזיציות בדירות וברור הוא שקונה פוטנציאלי יירתע מעסקה במקרקעין שגורלם לוט בערפל. בסיכומו של דבר נקבע כי בכל הנוגע לעיכוב ברישום הזכויות, החברה רפאלי וברקת חייבים, כאמור ביחד ולחוד, לשלם לכל משפחת רוכשים סך של 50,000 ש"ח.

6. בית המשפט המחוזי קיבל את טענות המשיבים גם בכל לאיחור במסירת הדירות. נקבע כי סעיף 7.1 להסכמי המכר קבע את מועד מסירת הדירות לרוכשים, כאשר השוני בין ההסכמים של המשיבים השונים היה התאריך המדויק של מסירת הדירה. המערערים טענו כי בהתאם לסעיף 7.15 להסכמי המכר אין להטיל עליהם אחריות לעיכוב במסירת הדירות, שכן העיכוב נגרם בשל גורמים שאינם תלויים במוכר. בית המשפט המחוזי בחן את החלופות המצויות בסעיף 7.15 ודחה את טענות המערערים כי העיכוב נגרם בשל גורמים חיצוניים ובלתי תלויים. בכל הנוגע לטענה כי העירייה ביטלה את היתר הבניה לפרויקט נקבע כי האשם בסוגיה זו רובץ לפתחה של החברה אשר בנתה בניגוד להיתר הבניה שניתן לה, ומכל מקום לא הוכח כי לא הייתה הצדקה לביטול היתר הבניה. על כן נקבע כי הפסקת עבודות הבניה אינן נעוצות בסיבות אובייקטיביות אשר אינן בשליטת החברה, אלא בגורמים הקשורים לחברה, אשר פעלה בניגוד להיתר, ומכאן שלא עומדת לה טענת הגנה בהסתמך על סעיף 7.15. בכל הנוגע לטענה כי העיכוב נוצר עקב המצב הביטחוני והקושי לגייס עובדים בעקבות סגרים שהוטלו על שטחי הרשות הפלסטינאית, נקבע כי גם בטענה זו אין ממש. נקבע כי אין רלוונטיות לסגרים שהוטלו, שכן ממילא בתקופה בה הוטלו הסגרים המשמעותיים והממושכים לא היה בידי החברה היתרי בניה, ומכאן שגם אם היו פועלים זמינים לא היה ניתן להמשיך בבניה. עוד נקבע כי המערערים לא ביססו את טענתם זו על עובדות וראיות ממשיות ולא פירטו אילו עובדים היו חסרים במדויק ואלו פעולות נעשו על מנת למצוא תחליף לאותם עובדים, מלבד אמירה כללית כי החברה השקיעה זמן בגיוס עובדים זרים. בנוסף נטען על ידי המערערים כי יש לחשב את תקופת האיחור מתום סיום 3 חודשי ארכת החסד ולא מהיום בו התחייבו למסור את הדירה בהתאם לחוזה. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי בהתאם להלכות של בית משפט זה לא תקוזז תקופת החסד אם לבסוף האיחור היה מעבר לתקופה זו, ומכאן שהפיצוי ייעשה לפי האיחור בפועל.

7. בכל הנוגע לשיעור הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה נקבע כי סעיף 7.2 להסכמי המכר קובע פיצוי מוסכם של שכר דירה ריאלי לדירה דומה אותו תשלם החברה במקרה של איחור במסירה. בהתאם לכך, ובהתאם לסכומים שנקבעו בחלק מהחוזים, בחן בית המשפט את האיחור בפועל שנגרם לכל משפחה ומשפחה ופסק בהתאם את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה, וזאת על ידי הכפלת מספר חודשי האיחור בשכר הדירה החודשי הריאלי, בהתאם לדירה אותה רכשה המשפחה ובהתאם לחוזה המכר. בנוסף נקבע כי החברה רפאלי וברקת ישלמו ביחד ולחוד פיצוי למשיבים בגין נזק לא ממוני שנגרם עקב האיחור במסירת הדירות. חלק מהמשפחות קיבלו סך של 15,000 ש"ח וחלק קיבלו סך של 40,000 ש"ח.

8. בסיכומו של דבר טענות המשיבים התקבלו והמערערים חויבו לשלם פיצוי הן לאור העיכוב ברישום הזכויות נוכח העיקול שהוטל על הפרויקט – תוך הטלת אחריות אישית על רפאלי וברקת – והן לאור האיחור במסירת הדירות.

מכאן הערעור שלפנינו.

טענות הצדדים

9. המערערים טוענים כי שגה בית המשפט המחוזי בפסק דינו הן עובדתית והן משפטית. לטענתם טעה בית המשפט כאשר דחה את טענתם ללא כל נימוק בדבר מעשה בית דין ביחס למשפחות בלטיאנסקי ונחמיה אשר ניהלו כנגדם הליכים משפטיים שנסתיימו בפסק דין חלוט מבלי שקיבלו היתר לפיצול סעדים. עוד נטען כי נפלה טעות בידי בית המשפט אשר השווה בין השעבוד לטובת הבנק המלווה שנרשם בהסכמי המכר לבין העיקול. לטענתם אין לגזור גזרה שווה בין העיקול לבין השעבוד לטובת הבנק. כמו כן, לשיטתם טעה בית המשפט המחוזי כאשר לא נימק מדוע אינו מקבל את הסבריו של עורך הדין פולמן ביחס לעובדה כי העיקול לא צוין בהסכמי המכר. בנוסף נטען כי שגה בית המשפט כאשר קבע, שוב ללא כל ביסוס, כי המשיבים לא ידעו אודות העיקול. בנוסף נטען כי אחיו של ברקת רכש דירה בפרויקט ועובדה זו למעשה שומטת את הקרקע תחת טענת הולכת השולל והסתרת העיקול. בנוסף נטען כי רפאלי כלל לא היה שותף למשא ומתן, וגם בנקודה זו שגה בית המשפט המחוזי בקביעותיו. יתר על כן, בפן המשפטי טוענים רפאלי וברקת כי בהתאם לפסיקותיו של בית משפט זה לא היה מקום להטיל עליהם אחריות אישית. כמו כן, לטענתם שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע סכום פיצוי אחיד בסך 50,000 ש"ח לכל משפחה בגין העיכוב ברישום, וזאת למרות שלא הוכח כל נזק בראיות אובייקטיביות, ובטח שלא ניתן לומר כי הנזק הוא אחיד לכל משפחה ומשפחה. בכל הנוגע לאחריות שהוטלה עליהם בגין האיחור במסירת הדירות נטען כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי האשמה רובצת לפתחם, וכן שגה בפרשנותו את חוזה המכר בין הצדדים. הם מדגישים כי הסגרים שהיו באותה תקופה השפיעו בצורה ישירה על העיכוב בביצוע עבודות הבניה, וזאת ללא קשר לצו ההפסקה השיפוטי. בנוסף הם טוענים כי שגה בית המשפט בפרשנותו את הסעיף בדבר תקופת החסד הנתונה להם, וכי בהתאם לחוזי המכר אין מקום לתשלום הפיצוי בגין תקופה זו. המערערים גם משיגים על סכום דמי השכירות הריאליים שנפסקו על ידי בית המשפט המחוזי.

10. ברקת הדגיש בסיכומיו את הסוגיה בדבר חיובו האישי בתשלום פיצוי בגין העיכוב ברישום זכויות המשיבים עקב העיקול שהוטל על הנכס. לטענתו תפקידו הזוטר בחברה בתקופה הרלוונטית ופסיקותיו של בית משפט זה מחייבים את ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בכל הנוגע לחיובו האישי. כמו כן, ברקת מפנה לפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים במקרה אחר בו נדחתה תביעה אישית נגד ברקת, תוך שנקבע כי ברקת היה אך שלוחו של רפאלי ותפקידו בחברה היה מינורי אל מול רפאלי אשר היה המחליט היחידי. בנוסף הוא טוען כי כל החוזים נוסחו על ידי עורך הדין של החברה, אשר סבר כי מדובר בעקול זמני שאינו משמעותי, ומכאן שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי שגוי לחלוטין. לשיטתו פסק הדין למעשה מטיל אחריות על עובד צעיר וזוטר בחברה ללא כל רקע משפטי ומקצועי, בזמן שהוא ממלא את הוראות שניתנו לו על ידי הבעלים של החברה ועורך דינה. לטענתו אין לקבל תוצאה מרחיקת לכת שכזו, אשר מתעלמת מראיות ועדויות רבות. יתרה מכך, הוא שב ומדגיש כי אחיו רכש דירה בפרויקט וחתם על החוזה הסטנדרטי ומובן שלא היה מקום ליחס לו כוונה להסתיר את רישום העיקול על הפרויקט. בסיכומו של דבר טוען ברקת כי פסק הדין מנוגד להלכות של בית משפט זה ומנוגד לכל היגיון וצדק, שכן הוא מטיל עליו אחריות אישית, למעשים שאין הוא אחראי להם, בשעה שלאור מצבה של החברה הוא זה שלבסוף יישא בכל האחריות, יפסיד את כל רכושו רק על מנת לפצות את המשיבים על עוגמת נפש זמנית שנגרמה להם.

11. המשיבים כמובן סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הן מבחינה עובדתית והן מבחינה משפטית. המשיבים מדגישים כי נקבע כקביעה עובדתית ומבוססת על ידי בית המשפט המחוזי כי ברקת ורפאלי ידעו על קיומו של העיקול, על חשיבותו והשפעתו ועל אף זאת לא סיפרו עליו לרוכשי הדירות. לטענתם קביעה עובדתית זו, שאין מקום להתערב בה, מחייבת את המסקנה המובאת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. עוד הם טוענים כי שתיקתם של המערערים אודות העיקול היא למעשה העברת הסיכון הטמון בעיקול על כתפיהם, והפרה בוטה של חובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח הדין והפסיקה. בנוסף הם מדגישים כי בניגוד לטענותיו של ברקת, הוא היה בעל תפקיד מרכזי בחברה, אשר פעל באופן אישי מולם והטעה אותם בניגוד להוראות הדין. בנוסף דוחים המשיבים גם את שאר טענותיהם של המערערים, ומדגישים כי אם היו אחראים נוספים לנזקים שנגרמו להם, אזי הם היו צריכים המערערים לשלוח הודעות צד ג', ומשלא עשו כן מובן שאין לפטור אותם מאחריות. עוד נטען כי המערערים מנסים להגניב ראיות בערעור, וזאת ללא קבלת כל רשות מבית המשפט. בסיכומו של דבר טוענים המשיבים כי אין מקום להתערבותה של ערכאת ערעור בפסק דינו המבוסס והמנומק של בית המשפט המחוזי.

12. בסיכומי תשובתם טוענים המערערים כי בפני בית המשפט המחוזי לא הוכח כי ברקת ידע על מהותו וטיבו של העיקול מעבר לעצתו המקצועית של עורך הדין פולמן. בנוסף הם מדגישים כי ברקת לא טיפל בהיבטים החוזיים ולא ניסח את הסכמי המכר עם המשיבים, ותפקידו הסתכם בפן השיווקי-עסקי בלבד, ולא בהיבט המשפטי קנייני, לא כל שכן בעניין שעבודים ועיקולים.

אישור בדבר המשך ניהול ההליך

13. בדיון הראשון שנערך בערעור זה, ביום 12.10.2009, נמסר לבית המשפט כי החברה נמצאת בהליכי פירוק ורפאלי נמצא בהליכי פשיטת רגל. בעקבות כך, בהחלטה מיום 12.10.2009, ביקשנו את התייחסותו של כונס הנכסים הרשמי להליך זה. לאחר התייחסותו של כונס הנכסים הרשמי - אשר היה סבור כי כתנאי להמשך הדיון בערעור, יש צורך לקבל את אישור של בית המשפט המחוזי הדן בהליך פשיטת הרגל ובהליך הפירוק – עתרו המנהלים המיוחדים לבית המשפט המחוזי בו מתנהלים הליכי חדלות הפירעון וביקשו היתר להמשיך בניהול הליך זה.

14. ביום 24.3.2010 אישר בית המשפט המחוזי בירושלים (פש"ר 6072-09, כבוד השופט ד' מינץ) את המשך ניהול ההליך, נוכח הסכמת המנהלים המיוחדים, ובלבד שלא יהא בניהול ההליכים כדי להשפיע על קופת הפירוק.

דיון

15. במרכזו של הליך זה נמצא פרויקט מגורים שהתחלתו בכוונות טובות מצד כל הצדדים וסיומו למרבה הצער במפח נפש ונזקים כלכלים לא מבוטלים לכל הנוגעים בדבר. מקבל אני את עמדת המערערים כי גם הם נפגעו בצורה קשה בעקבות מקבץ הבעיות שנתגלו בפרויקט, אולם מובן הדבר כי אין בנזקים שנגרמו להם, בין אם באשמתם ובין אם לאו, כדי לפטור אותם מאחריות לנזקי המשיבים, אם אכן ימצא כי בהתאם לדין האחריות מוטלת על כתפיהם.

16. בהליך זה העוסק בנזקים נרחבים שנגרמו בפרויקט מגורים שבנייתו החלה לפני קרוב לעשרים שנה, חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי. "כידוע, תושבי ישראל רוכשים בדרך כלל את הדירות המשמשות למגוריהם. רוב הרוכשים משקיעים בקניית הדירה את כל חסכונותיהם, ואף מוסיפים ונוטלים הלוואות לצורך הרכישה. ברוב המקרים נרכשת הדירה עוד לפני הקמת הבניין שבו נמצאת הדירה" (ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח(6) 400, 409 (2004)). על החשיבות הרבה של בית המגורים בחיי הפרט בישראל ועל הגישה המיוחדת לנושא זה עמד בית משפט זה בע"א 148/77 רוט נ' ישופה בניה בע"מ , פ"ד לג(1) 617, 624 (1979):

"הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלנו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם. אך נדוש יהיה אם נחזור ונזכיר בהקשר זה כי עניין רכישת הבעלות בדירה אינו אלא היבט אחד של נושא מורכב יותר - הוא נושא הדיור - אשר אין להפריז בחומרת השלכותיו החברתיות ובפרט של הקשיים הנולדים עקב הפערים בין ההיצע והביקוש ועוד יותר מכך, עקב הפערים בין הרצוי והדרוש לבין המצוי ובר ההשגה. אך מובן כי למימדים המיוחדים של הנושא ולחיוניותו השלכה ישירה על היקף הפיקוח החקיקתי הדרוש ואף במידה לא פחותה על מידת הפיקוח השיפוטי המתחייבת ועל הצורך למדוד את התופעה באמות מידה מיוחדות, המבטאות כראוי את האינטרס הציבורי הטמון בנושא שלפנינו ושאינן ישימות דווקא ביחסי מסחר כפשוטן".

מציאות זו מחייבת את כל העוסקים בתחום הדיור, החל מאיש השיווק והמכירות, המשך בעורכי הדין ובנותני האשראי, וכלה ביזם הפרויקט ובקבלן המבצע לנהוג במשנה זהירות ובהתאם להוראות החוק, לבל יגרם לרכושי הדירות ולהם נזק, אשר בסופו של דבר עלול להתגלגל לציבור בכללותו. דברים אלו מקבלים משנה תוקף בימים אלו בהם אנו עדים לעליה במחירי הנדל"ן, להתפתחותם של שיטות מימון ורכישה חדשות ומורכבות בתחום זה, דוגמת "קבוצה הרכישה" על צורותיהם והתאגדויותיהם השונות, וזאת לצד תוכנית ממשלתית להאצת הבניה למגורים (ראו החלטת ממשלה מספר 2982 של מיום 13.03.2011). אשר על כן, טוב יעשו כל העוסקים בתחום הבניה אם יקפידו כי מקרים מעין אלו, שנתגלו בהליך זה, לא יחזרו על עצמם. עם מעט יותר תשומת לב, שכל ישר והגינות בטוחני כי ניתן למנוע נזקים כלכליים ונפשיים משמעותיים והליכים משפטיים ארוכים ומסורבלים.

17. במקרה דנן הוטלה אחריות על המערערים לנזקי המשיבים בגין שני נושאים. ראשית, בית המשפט המחוזי הטיל אחריות על החברה ואחריות אישית על האורגנים שלה, רפאלי וברקת, בגין העיכוב ברישום זכויות המשיבים בדירות, וזאת נוכח העיקול אשר היה מוטל על הפרויקט. נקבע כי המערערים הסתירו את העיקול מרוכשי הדירות, וזאת למרות החובות המוטלות בדין לגלות להם אודות העיקול שרבץ על הפרויקט לפני רכישת הדירות (להלן: העיכוב ברישום הזכויות). שנית, הוטלה אחריות על המערערים לנזקים שנגרמו למשיבים בעקבות האיחור במסירת הדירות (להלן: האיחור במסירת הדירות). להלן נדון בטענות הצדדים בכל הנוגע לראשי נזק אלו.

העיכוב ברישום הזכויות

18. אין חולק כי על הפרויקט הוטל עיקול לפני רכישת הדירות על ידי המשיבים. בית המשפט המחוזי חייב את החברה, ואת רפאלי וברקת באופן אישי לנזקים שנגרמו למשיבים נוכח העובדה כי לא יכלו לרשום את זכויותיהם בדירות שרכשו במשך שנים רבות בעקבות העיקול שרבץ על הפרויקט. ראשית, יש לבחון האם הייתה קיימת חובה לגלות לרוכשים אודות העיקול שרבץ על הפרויקט לפני רכישת הדירות על ידם. שנית, יש לבחון האם בנסיבות העניין יש מקום להטלת חבות אישית על רפאלי וברקת, או שמא החבות לנזקי המשיבים היא אך ורק על החברה.

19. בכל הנוגע לחובת הגילוי בדבר העיקול לרוכשי הדירות מסכים אני למסקנתו של בית המשפט המחוזי כי בנסיבות העניין הייתה קיימת חובה אקטיבית לידע את רוכשי הדירות כי על הפרויקט רובץ עיקול, אשר הוטל לפני שהם רכשו את הדירות בפרויקט. "חובת גילוי כללית מופיעה בדברי חקיקה רבים והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי ב'עמדת נחיתות אינפורמטיבית' ... חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום חוזי" (ע"א 7298/00 סמואל נ' חממי, פסקה 48 (טרם פורסם, 4.9.2007)). סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". כאמור, גילוי מובהק של תום לב בניהול משא ומתן הוא פעמים רבות גילוי אקטיבי של עובדות כאשר "על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 149-150 (2005) (להלן: שלו). ראו גם נילי כהן "דפוסי החוזים ותום לב במשא ומתן: בין הכלל הפורמאלי לעקרונות הצדק" הפרקליט ל"ז 13 (תשמ"ז); עלי בוקשפן המהפכה החברתית במשפט העסקי 257 (2007)). בע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין בע"מ נ' פינק, פ"ד מד(1) 226, 232 (1990) נקבע כי "העדר גילוי המתחייב בין צדדים למשא ומתן, בעיקר כשצד אחד נסמך על דברי רעהו ופועל על פיו ­הינו מקרה קלאסי הנופל בגדר סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי)". עמד על כך בית משפט זה בד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 696-697 (1983) (להלן: דיון נוסף פנידר):

"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה ... כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד... אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש'רשע היה יושב ושותק' ... אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב ... יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי... חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העיסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12".

סעיף 12 מטיל חובה ערכית על צד המנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. זו חובה של הגינות בין צדדים למשא ומתן. מובן הוא שאין צד למשא ומתן, ובטח לא כאשר מדובר במשא ומתן עסקי, צריך לוותר על האינטרסים שלו עצמו. תום הלב דורש דאגה לאינטרס העצמי תוך התנהגות הוגנת המכבדת גם את הצפייה וההסתמכות של הצד השני. מבחן תום הלב מציב אמת מידה של "אדם לאדם – אדם", כפי שציין הנשיא א' ברק:

"תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. בכך שונה עקרון תום-הלב מעקרון הנאמנות (החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור ... עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם" (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 279 (1999)).

20. כפי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי ניתן למצוא בדין מקורות חובה נוספים, לצד סעיף 12 לחוק החוזים, המחייבים את גילוי קיומו של העיקול טרם כריתת חוזי המכר. כך לדוגמא סעיף 18(ב) לחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובע "על המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע, או שהיה עליו לדעת עליה, לפני מסירת הממכר". חובה זו חלה על המוכר, בענייננו החברה, על כל תביעת זכות על הפרויקט, גם אם לטעמה מדובר בתביעת זכות בלתי צודקת או "מפוקפקת", כפי שנטען בהליך זה (ראו מיגל דויטש דיני חוזים מיוחדים כרך ראשון 127 (2008)). כמו כן, את חובת הגילוי ניתן גם לגזור מסעיף 15 לחוק החוזים אשר מגדיר הטעיה - לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

21. מכל מקום נראה כי במקרה דנן הטלתו של העיקול על הפרויקט והסכנות הטמונות בקיומו במשך שנים רבות חייב גילויו לרוכשי הדירות טרם החתימה על חוזי המכר. אי ידוע הרוכשים על קיומו של העיקול שרבץ על הפרויקט תקופה שאינה מבוטלת לפני שנרכשו הדירות מהווה הפרה של חובת הגילוי המוטלת על המוכר על פי דין בנסיבותיו של מקרה זה.

22. הטיעון העיקרי בפי המערערים ובייחוד בפיו של ברקת הוא שאין מקום לחיובם האישי בחבות אשר חלה על מוכרת הדירות, קרי החברה. רפאלי וברקת למעשה טוענים כי הם עומדים מאחורי מסך ההתאגדות של החברה החתומה על חוזי המכר ואין מקום לחיובים האישי לאור תורת האישיות המשפטית הנפרדת. אין לקבל טענה זו. במקרה דנן האחריות על רפאלי וברקת לא הייתה מכוח הרמת מסך ההתאגדות. הרמת מסך לא מהווה מקור עצמאי לאחריות אישית. בהרמת מסך האחריות המקורית היא של החברה עצמה, כאשר בתנאים מסוימים ניתן להרחיב את מעגל היריבות ולהטיל אחריות גם על בעלי מניות בחברה (ראו אירית חביב סגל דיני חברות 281, 341 (2007) (להלן: חביב סגל); סעיף 6 לחוק החברות, תשנ"ט-1999). לשם חיובם האישי של רפאלי וברקת, השתמש בית המשפט המחוזי בקונסטרוקציה המשפטית של מודל האחריות האישית של נושאי משרה (ראו חביב-סגל, עמ' 342, וכן יחיאל בהט חברות החוק החדש והדין העשור השני 129, 186 (מהדורה 11, 2009)). בהתאם למודל זה הנהוג במשפטנו "פעולתו העוולתית של האורגן מקימה אפוא אחריות אישית כפולה. ראשית, אחריות אישית של החברה. שנית, אחריות אישית של האורגן. ודוק: אין בכך שום סתירה לעקרון היסוד בדבר האישיות המשפטית הנפרדת של החברה (או כל תאגיד אחר). הוא שנאמר: החברה – לחוד, והאורגן – לחוד. לפיכך, פירעון החבות הנזיקית של החברה ייעשה אך ורק ממקורותיה של החברה. אין להיפרע מהאורגן את חבותה הנזיקית של החברה. הוא הדין באשר לחבות האורגן. חבותו היא אישית" (ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח(5) 661, 697 (1994) (להלן: פרשת צוק אור)). נושא משרה בתאגיד אינו יכול להסתתר מאחורי האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד, מקום בו ביצע הוא עצמו מעשה המנוגד להוראות הדין החלות עליו כלפי אדם אחר (ראו ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 266 (1981); ע"א 2792/03 יצהרי נ' טל אימפורט (מוצרי היער) בע"מ, פס' 7 לפסק הדין (טרם פורסם, 14.12.2006)). עמד על האחריות האישית של נושא משרה בחברה, אשר מנהל משא ומתן שלא בתום לב לקראת כריתתו של חוזה, בית משפט זה בע"א 230/80 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לה(2) 713, 725-726 (1981) (להלן: ערעור אזרחי פנידר):

"אין מקום להבחין, לעניין תחולתו העקרונית של סעיף 12לחוק החוזים, בין שלוח סתם, המנהל משא ומתן, לבין מנהל, המשמש כאורגן של חברה, המנהל משא ומתן. תורת האורגנים, אשר פותחה במאה העשרים, באה בעיקרה לאפשר הטלת אחריות אישית על תאגיד, תוך ייחוס מחשבות ופעולות האורגן לתאגיד. אין בתורה זו, בדרך כלל, כדי לשחרר את האורגן מאחריות אישית, במקום שמתקיימים יסודותיה של משבצת אחריות. אין מנהל של חברה משוחרר מאחריות בנזיקין או בפלילים, רק משום שהוא משמש כאורגן של החברה. על-כן נראה לי, כי עצם העובדה, שמנהל המשא והמתן אינו שלוח סתם אלא אורגן דווקא, אין בו כדי למנוע את תחולתו של סעיף 12לחוק החוזים".

אם כן, מודל האחריות האישית קובע כי לנושא משרה בחברה אין חסינות להפרת חובה בדין שביצע באופן אישי אך משום שהינו אורגן של החברה. פעולותיו של נושא המשרה ייבחנו כפעולותיו של כל אדם פרטי אחר, והוא יהיה חייב בהתאם לכללים הקובעים חבות זו (ראו ע"א 8133/03 יצחק נ' לוטם, פ"ד נט(3) 66, 74-77 (2004)). בענייננו "שלוח, המנהל בשם שולחו הגלוי משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה עם צד שלישי, חייב - יחד עם שולחו - לנהוג כלפי הצד השלישי בדרך מקובלת ובתום-לב. משלא עמד בחובתו זו, תוטל על השלוח אחריות לפי סעיף 12 לחוק, וזאת ... גם אם הצד לחוזה הוא השולח ולא השלוח" (דיון נוסף פנידר, עמ' 704. ראו גם ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705, 729-726 (1994); ע"א 10362/03 א. ברזני שירותים בע"מ נ' אחים בן רחמים (צפון) בע"מ (טרם פורסם, 20.10.2009); ע"א 313/08 נשאשיבי נ' רינראוי (טרם פורסם, 1.8.2010); ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, פ"ד נח(2) 53, 58 (2003) (להלן: פרשת מכנס)). בשולי הדברים יוער כי ראוי להעדיף את מודל האחריות האישית על פני מודל הרמת המסך במקרים בהם רוצים לבחון הטלת אחריות על בעלי מניות בחברה. יש לבחון בראש ובראשונה שימוש במודל האחריות האישית ורק לאחר מכן פניה למודל הרמת המסך (ראו חביב-סגל, עמ' 344; אירית חביב-סגל "מגמות חדשות בהלכות הרמת המסך", עיוני משפט י"ז 197 (תשנ"ב); אבי זילברפלד אחריות אישית בתאגיד והרמת מסך דין, פסיקה ופרקטיקה כרך ב' 585 (2004), וכן פסק דיני בע"א 393/08 שגיא נ' שגיא נ' כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, פסקה 16 (טרם פורסם, 23.2.2010)). עמדתי על כך גם בע"א 9916/02 אהרן נ' שולדר חברה לבניה בע"מ, פס' 42 (לא פורסם, 5.2.2004):

"אחריות אישית הינה תופעה נורמטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה. אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו. הרמת מסך היא תרופה. מהותה של התרופה – התעלמות מהאישיות המשפטית של החברה ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה. יש להדגיש, כי האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה. הרמת המסך מכרסמת באותו עיקרון על-ידי התעלמותה ממנו. יתרונה של האחריות האישית הינו בהצלחתה 'להרחיב את מעגל היריבויות ולתרום לפיתוחם של סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת'" (ראו גם פרשת צוק אור, עמ' 700. ראו גם גישתו של הנשיא ברק בע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ (טרם פורסם, 16.10.2005)).

23. במקרה דנן האחריות לגילוי העיקול שרבץ על הפרויקט לרוכשי הדירות מוטלת הן על החברה והן על רפאלי וברקת מכוח מודל האחריות האישית כפי שנקבע בערעור אזרחי פנידר ובדיון נוסף פנידר. חובת תום הלב הטילה על רפאלי וברקת חובה "לגלות לצד השני, כי הנכס אינו שייך עדיין למוכר, או כי לפלוני יש בו זכות כלשהי. מידע זה חשוב הוא למתקשר השני, שכן יש לו השפעה ישירה על שיקוליו, אם להתקשר בחוזה ובאלו תנאים להתקשר בו" (ערעור אזרחי פנידר, עמ' 726. ראו גם בכל הנוגע לתחולת סעיף 12 לחוק החוזים על מכר דירה איל זמיר חוק מכר (דירות), תשל"ג-1973 762 (2002)). בחובה זו לא עמדו רפאלי וברקת ורובץ עליהם אשם אישי (ראו פרשת מכנס, עמ' 58). הם לא גילו את אוזנם של המשיבים, כי על הפרויקט קיים עיקול, ובכך הפרו את החובה לנהל משא ומתן בתום לב ובדרך המקובלת. מובן הדבר שהמידע אודות העיקול הינו חשוב ביותר לרוכשי הדירות ויש לו השפעה מהותית על שיקוליהם. כך לדוגמא העידה אטי פליק:

"ש: אני מבין שאילו ידעת שיש עיקול לא היית קונה את הדירה.
ת: איזו שאלה. אף אחד לא יתקרב לנכס שיש עליו עיקול. זה כספים שלנו, חסכונות, ירושה, הכל נשפך לתוך הבור הזה שקוראים לו הדירה ברמת שרת". (פרוטוקול מיום 8.1.2004, עמ' 61).

ראיה נוספת לחשיבות היידוע בדבר העיקול הוא חוזה המכר שנערך עם ג'נט יעקב ביום 22.2.1996 בו צוין מפורשות בסעיף 3.4 לחוזה דבר הטלת העיקול על הפרויקט, ועולה השאלה מדוע עובדה חשובה זו לא הובאה לידיעת שאר רוכשי הדירות. נראה כי המערערים לא הצליחו להסביר מדוע החרישו בדבר העיקול, והם ניסו לתלות את האשמה בעורך דינם ובגורמים אחרים, אך כפי שציינתי, גם אם קיימת אשמה על גורמים נוספים (ראוי לציין כי הודעות צד ג' לא הוגשו), ואיני מביע כל עמדה בעניין, אזי אין בכך כדי לפטור את המערערים מחובתם כלפי רוכשי הדירות.

24. אשר על כן, מקובלות עלי קביעותיו ומסקנותיו של בית המשפט המחוזי בדבר הטלת אחריות על החברה והטלת אחריות אישית על רפאלי וברקת בכל הנוגע לנזקים שנגרמו בגין העיכוב ברישום זכויות המשיבים בדירות, וזאת נוכח העיקול אשר היה מוטל על הפרויקט. לא מצאתי כל ביסוס להתערב בקביעותיו המשפטיות והעובדתיות של בית המשפט המחוזי בסוגיה זו. גם באשר לסכום הפיצוי לא מצאתי כל בסיס להתערבותה של ערכאת ערעור בסכום שנפסק. אכן "חובת תום-הלב אינה מטילה חובה מוסרית בלבד. זוהי חובה משפטית, אשר 'סנקציה' בצדה" (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 298 (2002)). לא מצאתי בטיעוני המערערים כל בסיס להתערבות בסכום הפיצוי שנפסק לאור הפרת חובת תום הלב, והעיכוב המשמעותי ביותר ברישום זכויות הרוכשים נוכח קיומו של העיקול (השוו ע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 438-439 (1993) (להלן: פרשת אהרן) שם דובר על סעיף פיצוי מוסכם אך ניתן להקיש גם לענייננו, וכן ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 308-312 (2009)). בעיכוב כה משמעותי ברישום הזכויות יש כדי לגרום נזק לרוכשי הדירות, כפי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי. הרי "קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב" (ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319, 328 (1986)). בנוסף לכך חוסר הודאות בדבר רישום הזכויות חשף את הרוכשים לסיכונים שונים וגרם להם לנזקים שאינם ממוניים, כפי שצוין על ידי בית המשפט המחוזי, והרי "מדוע לא יזכה אדם, שסבל מאירוע כאמור, לפיצויי על האכזבה, החששות, הרוגז והתסכול שנגרמו לו, במסגרת התשתית המשפטית שנוצרה בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970" (ע"א 49/83 קסלר נ' מאירוב, פ"ד מא(2) 547, 552 (1978)). מכל מקום לא מצאתי בסיס להתערבותה של ערכאת ערעור בסכום הפיצוי שנפסק על ידי הערכאה הדיונית.

25. לא ניתן להכחיש כי טענותיהם של המערערים, ובייחוד טענותיו של ברקת הינן שובות לב, בכל הנוגע למצב הדברים נכון להיום. נראה כי לאור הליכי חדלות הפירעון המתנהלים כנגד החברה ורפאלי נטל משמעותי ייפול על כתפיו של ברקת, אשר נטען כי הוא היה אך "עובד זוטר" של החברה בתקופה הרלוונטית. אולם, עם כל הצער שבדבר, אין בטענות אלו כדי לפטור אותו מאחריות להפרת חובת תום הלב שהוא עצמו ביצע. האחריות שהוטלה על ברקת אינה קשורה למעמדו בחברה או לשאלה האם הוא אורגן של החברה או לאו. עובד זוטר או עובד בכיר. האחריות המוטלת עליו נובעת ממעשיו שלו כצד למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. בית המשפט המחוזי קבע כי ברקת הפר את חובת תום הלב כצד למשא ומתן ולא גילה לרוכשי הדירות אודות העיקול שרבץ על הפרויקט. אשמתו האישית של ברקת היא אשר מטילה עליו יחד עם רפאלי והחברה את האחריות לפיצוי המשיבים, ולא מעמדו בחברה. מכאן שכל טענה והפניה לפסיקה בה נקבע כי ברקת לא היה בעל מעמד מרכזי בחברה אינה מעלה ואינה מורידה לענייננו. נקבע על ידי בית המשפט המחוזי כי ברקת כצד למשא ומתן הפר את החובות המוטלות עליו. כאמור, לא מצאתי כל בסיס להתערב בקביעות אלו, ולכן עליו ביחד עם האחרים לשאת באחריות למעשיו. כמו כן, לא מצאתי ממש בטענה כי אחיו של ברקת רכש דירה בפרויקט. אין בכך כדי לפטור אותו מחובתו לגלות אודות העיקול לשאר הרוכשים.

האיחור במסירת הדירות

26. הנושא השני בגדרו הוטלה אחריות לנזקים שנגרמו למשיבים הוא האיחור במסירת הדירות. בחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו ולא מצאתי כל בסיס להתערב בקביעותיו המבוססות והמנומקות של בית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי בחן את סעיף 7.15 לחוזי המכר וקבע כי האחריות לעיכוב במסירת הדירות מוטלת על המוכר ולא עומדת לחברה טענות הגנה. כאמור אין בטיעוני המערערים כל בסיס להתערב בקביעות אלו, שכן אף לטעמי הפסקת עבודות הבניה אינן נעוצות אך ורק בסיבות חיצוניות-אובייקטיביות וקיים אשם בנושא זה גם על החברה. עוד ברצוני להדגיש כי:

"ראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו ... אכן, אין פלא בדבר שהוראת הסיכול בחוק התרופות - והיא בסעיף 18 לחוק - נתפרשה בצמצום, והרי דוקטרינת חלוקת הסיכונים היא שהביאה לצמצום גדר תחולתה" (פרשת אהרן, עמ' 437).

בחוזי המכר קיימת התחייבות למועד מסירת הדירה לרוכשים. בסיכון שבאי מימוש ההתחייבות חייב לשאת מי שנטל על עצמו סיכון, כמובן בכפוף להוראות ספציפיות שבהסכם בין הצדדים ולהוראות הסיכול שבדין (ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3) 350, 356 (1992)). כאמור לטעמי לא הצליחו המערערים לערער את קביעותיו המבוססות של בית המשפט המחוזי, ואין בהוראות הספציפיות שבחוזה המכר כדי להקנות פטור במקרה דנן, משום שלא הוכח כי מדובר בגורמים שאינם תלויים במוכר או מחוץ לשליטתו. אשר על כן דין הערעור להידחות בסוגיה זו.

27. כמו כן, אין בידי לקבל את הטענות בדבר מניין תקופת האיחור והארכת החסד שניתנה למוכר במקרה דנן. בית המשפט המחוזי ביסס את קביעתו בדבר חישוב הפיצוי מיום האיחור בפועל בהתאם לחוזה בין הצדדים וההלכה הפסוקה. סעיף 7.1 לחוזה המכר קובע:

"... על אף האמור בחוזה זה, איחור של עד 3 (שלושה) חודשים בהשלמת הדירה וגם/או במסירתה, מכל סיבה שהיא, וכן איחור שהוסכם עליו במפורש בחוזה זה ... לא יחשב כלל כהפרה של חוזה זה ולא יקים לקונה כל זכות וגם/או עילת תביעה".

במקרה דנן תקופת האיחור עלתה על שלושת החודשים הקבועים בסעיף 7.1. השאלה היא האם חישוב הפיצוי הוא מיום האיחור בפועל או שמא חישוב הפיצוי מתחיל שלושה חודשים לאחר יום האיחור בפועל. המערערים טוענים כי על פי סעיף 7.1 הקונה מוותר על זכות הפיצוי בגין אותם שלושת החודשים, אפילו היה האיחור גדול יותר. אין בידי לקבל טיעון זה ועצם העובדה כי כתוב בסעיף שאיחור של עד שלושה חודשים לא יקים לקונה כל זכות וגם/או עילת תביעה אינה שוללת את הפיצוי אם האיחור היה גדול יותר. כאמור כתוב כי סעיף זה מתייחס לאיחור של עד שלושה חודשים. משמעות הדברים הינה כי אם איחרה החברה למסור את הדירה בתוך תקופת שלושת החודשים המהווים "ארכת חסד", לא תקום לרוכשי הדירות כל עילת תביעה או זכות אחרת. יחד עם זאת, בחוזה לא נאמר, כי במקרה שהאיחור במסירת יהיה גדול מ"ארכת החסד" - הקונים מותרים על פיצוי אף בגין תקופת שלושת החודשים. החוזה מדבר רק על תקופת החסד וזה גם הגיונם של דברים, שכן אם המוכרת אף איחרה מעבר לתקופת החסד מדוע היא תהיה פטורה מפיצוי בגין אותה תקופה, אם לא הוסכם אחרת בין הצדדים. בע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799, 806 (2003), עליו הסתמך בית המשפט המחוזי, קבעתי:

"הלכה היא כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם כי איחור של תקופה מסוימת לא ייחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת".

דברים אלו נכונים גם למקרה דנן, שכן כאמור אין בחוזה בין הצדדים משום קביעה כי איחור מעבר לתקופת החסד מבטל את זכותם של הקונים לפיצוי בגין אותה תקופה. כך למשל לא כתוב בחוזה בין הצדדים כי לא תהיה בידי הקונים זכות תביעה "גם אם מועד המסירה ידחה מעבר לפרק הזמן האמור" (השוו ע"א (חיפה) 734/08 אבירד אחזקות 1998 בע"מ נ' טאבור אפרת (טרם פורסם, 11.5.2009)). אשר על כן, לא מצאתי כל בסיס להתערב בקביעותיו של בית המשפט המחוזי בסוגיה זו.

28. אף ביתר טענותיהם של המערערים – בין אם מדובר בטענה למעשה בית דין ובין מדובר בטענותיהם בנוגע לסכום הפיצוי – לא מצאתי כל ממש, ובסיכומו של דבר נראה כי הממצאים העובדתיים והמסקנות המשפטיות אליהם הגיע בית המשפט המחוזי, מעוגנים כדבעי בחומר הראיות, בהוראות הדין ובהלכה הפסוקה.

סוף דבר

29. מן הטעמים שבוארו לעיל הייתי מציע לחבריי לדחות את הערעור, ולחייב את המערערים בשכר טרחת עורכי דינם של המשיבים בסכום של 30,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופטת מ' נאור:
אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

השופט א' רובינשטיין:

א. מסכים אני לחוות דעתו המקיפה של חברי השופט ג'ובראן. כפי שציין חברי, הטלת האחריות על רפאלי וברקת מיוסדת על אחריותם האישית כלפי המשיבים (השוו סעיף 54 לחוק החברות, תשנ"ט - 1999); ולא על מודל של הרמת מסך - שעניינו ייחוס חובות של החברה לבעלי מניותיה (ראו סעיף 6 לחוק החברות). בהקשר זה:

"השאלה היא, ככלל, האם ביצע בעל התפקיד בתאגיד, באופן אישי, את יסודות העילה המקימה חבות. שאם התשובה לכך היא בחיוב, לא ישמש המעטה התאגידי אצטלה לבעל התפקיד להתכסות בה..." (ע"א 2273/02 חברת פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח(2) 36, 42 - השופטת חיות).

ב. חברי השופט ג'ובראן מציין (בפסקה 22 לחוות דעתו), "כי ראוי להעדיף את מודל האחריות האישית על פני מודל הרמת המסך, במקרים בהם רוצים לבחון הטלת אחריות על בעלי מניות בחברה" (ראו גם דבריו בע"א 393/08 שגיא נ' כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (לא פורסם) פסקה 16). ואכן, בית משפט זה עמד בעבר על היתרונות היחסיים של מודל האחריות האישית על פני מודל הרמת המסך:

"יתרונה של האחריות האישית הינו הרחבת מעגל היריבויות מבלי לפגוע בעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת" (ע"א 8133/03 יצחק נ' לוטם שיווק בע"מ, פ"ד נט(3) 66, 75 - השופטת ארבל).

מודל האחריות האישית מאפשר "ליתן תוקף לעקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, ובה-בעת להימנע ממתן חסינות לאורגן המבצע עוולות נזיקיות (או עבירות פליליות)" (רע"א 7875/06 זלץ נ' הכשרת היישוב חברה לביטוח בע"מ (לא פורסם) פסקה 12 - המשנה לנשיאה ריבלין).

ג. ואולם, אבקש להדגיש, כי לשיטתי אין לאפשר לעצם קיומו של מודל האחריות האישית ליצור "אפקט מצנן" בכל הנוגע לאפשרות השימוש במודל של הרמת מסך באותם מקרים העומדים בתנאי החוק - אשר אין לכחד כי הם נוקשים (בעניין זה ראו עמדתי (בדעת מיעוט) ברע"א 4263/04 קיבוץ משמר העמק נ' אפרוחי הצפון (לא פורסם); ד' טייכמן, "צדק, הגינות ויעילות בדיני חברות: הערות בעקבות ע"א 4263/04", משפטים מ' (תשע"א) 701; כן ראו (אף כאן בדעת מיעוט) ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה (לא פורסם)). כשלעצמי סבורני, כי אין לאפשר למודל משפטי אחד לדחוק את רגליו של האחר; שכן גם אם במקרים מסוימים ניתן יהיה לעשות שימוש בשני המודלים, ככלל נועדו הם להתמודד עם מצבים שונים ולשרת תכליות שונות:
"אחריות אישית הינה תופעה נורמאטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה. אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו. ענייננו באחריות אישית בדיני הנזיקין... הרמת מסך היא תרופה. מהותה של התרופה - התעלמות מהאישיות המשפטית של החברה ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה" (ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח(5) 661, 700 - הנשיא שמגר).

ד. מודל האחריות האישית מיוסד בדיני הנזיקין הרגילים (ובמקרים מסוימים גם במקורות חובה אחרים מן המשפט האזרחי הפרטי), בתפיסה "האינדיבידואליסטית... לפיה כל אדם בחטאו יישא" (עניין יצחק, עמוד 75 - השופטת ארבל). מודל זה בא לשלול את האפשרות של מעוול "להסתתר מאחורי אישיותה המשפטית של חברה" (ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 256 - השופט, כתארו אז, שמגר; ראו גם רע"א 2991/07 אקו"ם, אגודת קומפוזיטורים, מחברים ומו"לים למוסיקה בישראל בע"מ נ' קפוצ'ין עסקי מזון בע"מ (לא פורסם) פסקה י"ז); וכדברי הנשיא שמגר:

"חבות זו איננה נובעת מהרמת המסך. היא איננה מעוגנת בהוראה ספציפית. היא נובעת מן העיקרון הכללי והיסודי על פיו אדם אשר ביצע עוולה, לרבות אורגן, חייב לשאת בתוצאות המשפטיות הנובעות מהתנהגות זו" (ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705, 743).

ה. ומנגד "תכליתה של הרמת המסך הינה למנוע שימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת של החברה" (רע"א 9795/05 ליכטנזון תקשורת שיווקית בע"מ נ' מיבר (לא פורסם) פסקה 6 - השופטת ארבל); ככלל היא נועדה להתמודד עם מקרים של ניצול האישיות המשפטית הנפרדת של החברה לרעה:

"הרמת המסך מכוונת כנגד בעלי המניות, המבקשים לנצל את תורת האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד למטרה לא כשרה, כגון הפקת טובות הנאה לעצמם בדרך של מרמה, כשהם מבקשים להסתתר מאחורי המסך החוצץ ולהינצל מחמת תביעתם של הניזוקים או 'משבט זעמו' של החוק" (רע"א 1158/04 א.מ.השבחת נכסים בע"מ ואח' נ' רם דר חברה לבניין בע"מ (לא פורסם) - השופט ג'ובראן; ראו גם ע"א 4606/90 תל מר בע"מ נ' מוברמן, פ"ד מו(5) 353, 362; ע"א 9916/02 בן מעש נ' שולדר חברה לבניה בע"מ (לא פורסם)).

ו. עיונית, שני המודלים קיימים זה בצד זה. מעשית, במקרים רבים רק אחד משניהם יהיה ישים על פי נסיבות המקרה ותכליתו של המודל המשפטי; אם כי יהיו מקרים בהם תתאפשר בחירה בין שניהם. ואולם, לא הוספתי דברים אלה אלא כדי לומר, כי באותם מקרים - שכאמור אינם שכיחים - בהם מאפשר המחוקק הרמת מסך, יש לשקול את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמודלים; וזאת, לדידי, מבלי לקבוע בכורה מעיקרא למודל זה או אחר; חרב האחריות האישית וחרב הרמת המסך נתונות בנדניהן ליום פקודה שבו עלולות הן להתהפך מעל ראשו של מעוול או רמאי, הכל לפי הנסיבות.

ש ו פ ט

לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן.

ניתן היום, ח' בניסן התשע"א (12.4.2011).

ש ו פ ט ת
ש ו פ ט
ש ו פ ט

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07079910_H21.doc שצ
מרכז מידע, טל' 077-XXXX333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il