הדפסה

סלוניקי אמנו ואח' נ' ומשה ואח'

בפני
כב' השופט עידו כפכפי

תובעות

  1. אסתר סלוניקי אמנו
  2. שלומית מרים אוזנה (אמנו)
  3. דגנית אמנו שלו
  4. דורית ראובן
  5. אילנית בן עזרא (אמנו)
  6. מאירה אמנו

ע"י ב"כ עו"ד ליאור דובדבני

נגד

נתבעים

  1. עמותת בית מאיר ומשה
  2. חיים אלמקייס
  3. שלום אברג'ל
  4. אהרון אסייג
  5. יוסף בן נון זיתוני

ע"י ב"כ עו"ד שי ניסים אלמקייס

פסק דין

האם זכאיות התובעות להשיב לחזקתן דירת מגורים שהוסבה בהסכמת ן לבית כנסת , ומשמשת את הנתבעים כארבעים שנים?

רקע וטענות הצדדים
1. התובעת 1 הינה אלמנתו של המנוח מאיר אמנו ז"ל (להלן: המנוח) , אשר נפטר ביום 14.7.1970 בעת שירותו הצבאי והוא בן כ- 34 שנים בלבד. התובעות 2-5 הן בנות המנוח והיורשות, בחלקים שווים, את מחצית עזבונו. התובעת 1 יורשת מחצית מהעזבון מכח צו ירושה מיום 6.9.1971.

ביום 22.12.1964 רכשו התובעת 1 והמנוח מ"עמידר" - החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ , דירה בת 1.5 חדרים ברחוב לוחמי הגטאות/שיבת ציון 141/1, שכונת גבעת ציון, אשקלון ( שם הרחוב אינו ברור שכן בעלי הדין מכנים את אותה דירה באופן שונה ואף במסמכים שהוגשו יש שוני, מדובר בדירה שמספרה בעמידר היה 1240/1, בגוש 1225 חלק מחלקות 1 ו- 6 , להלן: הדירה). כשנה לאחר פטירת המנוח נתנה התובעת 1 רשות לעשות שימוש בדירה כבית כנסת להנצחת שמו של בעלה המנוח.

2. לטענת התובעות ניתנה לנתבעים זכות של ברי רשות בדירה, בכפוף לשימוש בה כבית כנסת שיקרא על שם המנוח. מאחר והמגרשים באזור הדירה נרכשו מעמידר על ידי אמלוני נכסים בע"מ (להלן: ה קבלן), הזדמנה לתובעות האפשרות למכור את הדירה בתמורה ראויה. התובעות עותרות לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, מאחר שהרשות שניתנה הסתיימה עם מתן ההודעה לנתבעים.

3. הנתבעים טוענים כי לתובעות אין עוד זכויות בדירה ומנצלות הן, בחוסר תום לב , את העובדה כי מחמת טעות ברישום לא הועברו הזכויות בדירה. הנתבעים מייצגים את בית הכנסת ומתפלליו והנתבעת 1 הינה עמותה שהוקמה לצורך תחזוקת בית הכנסת. לטענתם, הדירה עברה לבעלות בית הכנסת בראשית שנות השבעים של המאה הקודמת בתמורה לכיסוי חובות של התובעת 1 וחובות נוספים שרבצו על הנכס. נטען כי נערך מסמך בכתב בו ויתרה התובעת 1 על זכויותיה בדירה והעבירה את החזקה בה לנתבע 2 לטובת כלל המתפללים. לשיטתם, למרות העדרו של הסכם ניתן ללמוד על ההענקה בכך כי פעלו מייד להכשרת הדירה כבית כנסת והשקיעו במשך השנים כספים רבים בהשבחתו ותחזוקת ו. הנתבעים מכחישים מעמדם כברי רשות וטוענים כי הנכס "הועבר לרשותם הבלעדית" לפני למעלה מארבעים שנים כנגד תמורה ראויה שקיבלו התובעות. לשיטתם העבירה התובעת 1 את זכויותיה ללא אפשרות לחזור בה מהעברה זו.

ההליכים בין הצדדים החלו עת נודע לנתבעים אודות מגעים בין הקבלן לתובעת 1 בנוגע לרכישת הדירה. הנתבעים פנו לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בה"פ 25050-12-11 בבקשה לסעד זמני, טרם הגשת תביעה, במטרה להורות לתובעת 1 ולקבלן להמנע מכל פעולה ביחס לדירה. כסעד עיקרי התכוונו הנתבעים לעתור להצהרה לפיה הדירה הינה בבעלותם לטובת כלל מתפללי בית הכנסת. בדיון מיום 19.12.11, ככל הנראה מחמת העדר מסמכים מטעם הנתבעים (המבקשים שם) התומכים בטיעוניהם, נמחקה התובענה בהמלצת בית המשפט. סמוך לאחר מכן הוגשה התובענה שבפני במסגרתה מעלים הנתבעים טענות הגנה הזהות במהותו לעילת בקשתם שנמחקה בבית המשפט המחוזי מחמת העדר ראיות.

דיון והכרעה
זכויות התובעות בדירה
4. התובעות הוכיחו כי הזכויות בדירה רשומות על שמן. ראשית הוצג הסכם רכישת הדירה מעמידר משנת 1964. לכתב התביעה צורף נסח רישום המקרקעין אולם כל שניתן ללמוד ממנו הוא כי הקרקע בבעלות רשות הפיתוח. מח מת חוסר במסמכים, זומנה לעדות נציגת עמיגור אשר צרפה את המסמכים שחלקם נותרו ברשות עמיגור וחלקם אותרו אצל גופים אחרים דוגמת הסוכנות היהודית. העדה הבהירה כי עמיגור קיבלה בשנת 1970 אחריות לרישום הזכויות בנכס. חברת האם של עמיגור, הסוכנות היהודית לא"י מכרה את השטח עליו הדירה לקבלן בהסכם מיום 23.8.09. לפיכך הבהירה העדה כי באופן רשמי אין עוד חובה על עמיגור לנהל את הרישום לאחר מכירה הנכסים בהסכם. העדה ציינה כי מבדיקה ברישומי עמיגור הממוחשבים עולה כי אין יתרת חוב בנוגע לדירה אולם לא יכלה למסור פרטים אודות מועד התשלומים וזהות המשלם.

מהמסמכים שהוגשו מעמיגור עולה כי ביום 1.12.02 ניתן לעו"ד אבי אברמוביץ, אשר ייצג את התובעת 1, אישור זכויות ממנו עולה כי רשומה עם בעלה המנוח, כבעלי זכויות בדירה. מהאישור עולה כי מדובר בדירה בשטח של 32.1 מ"ר המשמשת כבית כנסת. צויין קיומה של משכנתא בסך 0.4 ₪ לבנק טפחות והערה כי קיימת תוספת בניה. ביום 5.9.05 פנתה עמיגור לעו"ד אברמוביץ לצורך השלמת העברת הזכויות ליורשים. מסיבה שלא הובהרה לא הושלם הליך זה אולם נציגת עמיגור הבהירה כי מדובר בתופעה רווחת. לכתב התביעה צורף אישור נוסף מעמיגור, שניתן ביום 10.1.12 המציין קיומו של צו ירושה בתיק הנכס. (יוער כי למרות טענות הנתבעים, לא הוכח מניע פסול מצד עמיגור להעלמת מסמכים או הצגת עמדה התומכת בטענת התובעות. המכירה לקבלן הושלמה ובפועל אין לעמיגור עוד טענות ביחס לנכס).

מהמסמכים שהוגשו עלה בידי התובעות להוכיח כי הזכויות בדירה, שנרכשה על ידי התובעת 1 והמנוח, נותרו בבעלותה. שעה שהבעלים מבקש לסלק ידו של המחזיק, עובר הנטל למחזיק להוכיח כי יש לו זכויות הדירה המונעות את סילוק ידו.

טיב זכויות הנתבעים בדירה
5. טענת הנתבעים הינה כי בפועל ויתרה התובעת 1 על זכויותיה בדירה לצמיתות, לטובת הקמת בית כנסת שינציח את שם בעלה המנוח. למרות שמדובר בטענה כבדת משקל לויתור על זכויות קנייניות של התובעת ובנותיה (הערה לעניין זכויות הבנות תידון להלן) הראיות שבידי הנתבעים דלות ומסתמכות על רסיסי מידע, השערות ומסקנות חסרות בסיס עובדתי.

ראשית, אין בפי הנתבעים גרסה סדורה לעסקה שבוצעה מול התובעת 1. הנתבע 2, מר חיים אלמקייס ממקימי בית הכנסת ומי שעמו נערכה לכאורה ה"עסקה", פירט את מהות העסקה בסעיף 4 לתצהירו. אין בתצהיר מועד ביצוע של העסקה או פרטיה. כל שנטען הוא כי סמוך לעזיבת הדירה ביקשה התובעת 1 להעבירה לנתבע 2 וחברים נוספים כדי שיוקם בית כנסת. נטען כי בתמורה ביקשה שיסייעו לה ויטפלו בעניינים הכספיים של הדירה לרבות פרעון חוב ומשכנתא. בחקירתו הבהיר כי לא המתפללים לא סייעו כלכלית לתובעת 1 אלא היה חוב משכנתא, ששיעורו לא ידוע, אותו שילמה המועצה הדתית. כשנדרש להבהיר האם נערך הסכם בכתב מול התובעת 1 השיב כי לא זכור לו שרשמה, אולם לטענתו צריך להיות מסמך שהיא מרשה ונותנת את המבנה (עמ' 22, ש' 17).
לתמיכה בטענה כי הוקנו זכויות קניין בדירה נסמכים הנתבעים על העובדה כי סמוך לאחר קבלת החזקה בה החלו בעבודות שיפוץ נרחבות ואף עלה בידם לאתר מקצת מהקבלות ההיסטוריות משנת 1972. מוכן אני לקבל את גרסת העד כי הקבלות שצורפו נוגעות להסבת הדירה לבית כנסת, אולם לא מצאתי כי עובדה זו מחזקת את גרסת העברת הבעלות. לכל היותר עולה כי ניתנה למייסדי בית הכנסת זכות לעשות בדירה שימוש וכי פעלו הם בהתאם לזכות שניתנה וביצעו התאמות ב דירה להסבתה לשימוש כבית כנסת.

6. גם יתר עדויות חברי בית הכנסת לא הוסיפו תשתית עובדתית. מיכאל אלמקייס, אחיו של הנתבע 2 ומי שהעיד כי היה חבר של המנוח, טען בתצהירו כי למיטב זכרונו הדירה הועברה בתמורה ראויה וללא כל דרישה של התובעת 1 במשך 40 שנים. בעדותו לא ידע לציין אם נערך בזמנו הסכם עם התובעת 1. לא מצאתי כי גרסתו מעלה או מורידה וממילא משתמשים הנתבעים במונח עמום ביחס לזכויותיהם בדירה. לא ברור מה טיבה של "העברת" דירה והמונח מתיישב יותר עם זכות שימוש מאשר ם העברת בעלות. יתר עדות העד ביחס לשיחה שניהל עם התובעת 1 אינה בעלת משקל להוכחת טיעוני הנתבעים.

7. להוכחת גרסת הנתבעים כי ניתנה תמורה לתובעת 1 העיד מר עמרם אברג'ל אשר כיהן במועדים הנדונים כראש המועצה הדתית באשקלון. בתצהירו נטען כי רבצו חובות על הבית ואושרה השתתפות מטעם המועצה הדתית בסילוק החובות . העד אף הצהיר כי חלק מהכספים הועברו ישירות לתובעת 1, אולם בפתח עדותו הסתייג מטענה זו. נטען כי בוצעו הליכים שונים, ומסמכים בכתב כדי לרשום את בית הכנסת על שם המועצה הדתית, פעולה הגוררת פטור מתשלומי חובה שונים על הדירה. לטענתו הדירה היתה רשומה על שם המועצה הדתית אצל עמיגור ובעירייה אולם בגין שריפת ארכיון המועצה הדתית לא אותרו מסמכים.

מחקירתו עלה כי מעמד העדות לא היה נוח לו שכן להבנתו הדירה שייכת למשפחה אולם המתפללים השקיעו, ושולמו חובות. העד טען כי שולמו ת שלומים של עמיגור או עמידר וכן פיגור בתשלומי המשכנתא אולם לא ידע לפרט את סכומי התמיכה שאישרה המועצה. אף לא נערך נסיון לפנות להנהלת חשבונות חיצונית של המועצה לאיתור המסמכים. העד הבהיר כי המסמכים שנערכו היו בין וועד בית הכנסת למועצה הדתית ולא זכור לו מסמך עליו חתמה התובעת 1.

8. בחקירת התובעת 1 אישרה היא כי הגיע אליה הנתבע 2 עם אחרים וניתנה להם הרשות לעשות שימוש בדירה כבית כנסת. לטענתה לא היתה כוונה לוותר על זכויותיה וזכויות הבנות. התובעת 1 לא זכרה כי נערך מסמך בכתב בנוגע להסכמתה אולם אישרה כי בפועל לא טיפלה בתשלומי הדירה שכן בעלה המנוח טיפל בהכל והיא נותרה עם הבנות ובהריון. עוד השתמע מחקירתה כי היתה מודעת לכך כי שולמו תשלומי משכנתא בגין הדירה אולם טענה כי מדובר בפרוטות, לא ביקשה כי ישולמו בתמורה לשימוש ולא שיערה כי יטענו כי התשלום מהווה ויתור על זכויות קניין בדירה.

9. מהאמור לעיל עולה כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי הוקנו להם זכויות בעלות בדירה. לא הוכח מה היה טיב העסקה בעל פה עם התובעת 1. התנהגות הצדדים יכולה ללמד על הסכמה לשימוש ארוך שנים בדירה אולם לא מצאתי כי ניתן להסיק קיומה של עסקה להעברת הזכויות. חסר ראייתי זה הוביל את הנתבעים למשוך תביעתם לבית המשפט המחוזי. אין זה סביר כי אותה תשתית ראייתית אשר לא היה בה די לקבלת סעד חיובי, תספיק לנתבעים לצורך קבלת סעד שלילי המונע את סילוק ידם מהדירה.

לא מצאתי כי שברי הראיות שהוצגו די בהם כדי להתגבר על דרישת הכתב המהותית לצורך ביצוע עסקה במקרקעין. התובעת 1 לא הציגה ראיות אודות תשלומים לעמידר וצרפה שוברי תשלום בבנק לאומי מטעם אפרידר חברה לשכון ולפתוח אשקלון בע"מ משנת 1976, אשר לא ברור הקשר בינם לדירה. מנגד, רישום הזכויות נותר על שמה ולא מצאתי בסיס עובדתי לניתוח הנתבעים של הסכם הרכישה המקורי מעמידר. בפי הנתבעים לא נטען באופן מפורש כי שילמו את יתרת התמורה לעמידר ולא הוכח כלל כי עשו כן ומה שיעור התשלומים בו נשאו. בין הסכם המכר לפטירת המנוח חלפו כשש שנים והדעת נותנת כי לו היתה נותרת יתרת חוב משמעותית על הדירה היה ננקט על ידי עמידר הליך מתאים. בכתב ההגנה אין טענות ביחס להסכם המכר והטענות לעניין זה מהוות הרחבת חזית.

הוא הדין ביחס לתשלומי המשכנתא הנטענים. הנתבעים לא ניסו לשחזר מבנק טפחות נתונים אודות סכום המשכנתא לסילוק. לא הובאו ראיות בדבר שיעור התשלומים הנטען בהם נשאה המועצה הדתית במקום התובעת 1 ואין בראיות שהוצגו כדי להשלים החסר בעסקת המכר שלא נערכה בכתב.

10. אכן, ההלכה הכירה במקרים חריגים בעסקה במקרקעין גם ללא שנערך הסכם בכתב, אולם
זאת כאשר "זעקת ההגינות" עולה מנסיבות המקרה ומונעת ממי שנהג בחוסר תום לב להסתמך על העדרו של מסמך בכתב, (ראה, ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, 21.3.11). לא מצאתי כי הוכח חוסר תום לב בהתנהגות התובעת 1, ודאי שלא עולה "זעקת הגינות" מדרישת אלמנה ויתומות להשיב להן את הדירה שהועברה לנתבעים כדי שיעשו בה שימוש כבית כנסת על שם בעלה המנוח. בניגוד למשתמע מטענות הנתבעים, לא מצאתי פסול ברצון התובעת 1 להפיק רווח ממכירת הדירה לרווחתה ורווחת בנותיה.

גם אם שולמו תשלומים מסויימים במקום התובעת 1 והמנוח, הדבר יכל לנבוע מהוקרת תודה של הנתבעים על זכות השימוש בדירה או אף כתמורה מסויימת לשימוש בה. לא הוכח כי תשלומים כאמור היוו תמורה, ודאי שלא תמורה ראויה, להסכם מכר בין הצדדים.

הפעולות שבוצעו לרישום הדירה כבית כנסת אינן מעידות על העברת בעלות. ניתן להשכיר או להתיר שימוש בדירה כבית כנסת, בכפוף לחוקי התכנון והבניה (עניין שלא הובהר במקרה הנדון אם השימוש מותר לפי התוכנית החלה על המקרקעין) ללא העברת בעלות. הרישום כבית כנסת נועד, בהתאם לעדויות הנתבעים, להעניק פטור מארנונה ותשלומים נוספים. עצם רישום כבית כנסת, כפי שעולה מ אישור עמיגור הנ"ל משנת 2002, אינו מעיד על העברת הבעלות.

אשר על כן עולה כי מעמד ם של הנתבעים בדירה הינו של בר רשות.

11. לאור מסקנתי הנ"ל מצאתי מקום לשתי הערות בנושאים שלא נטענו על ידי הצדדים ואשר אין בהם כדי לשנות ממסקנתי אשר התבססה על הטענות והראיות שהעלו הצדדים. לכאורה, גם אם היתה מוכחת הענקת זכות לנתבעים לא היתה תקפה היא לגבי רבע מהדירה, בה זכויות לבנות מכח צו ירושה. לפי סעיף 20(1) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב – 1962, נדרש אישור בית משפט לצורך העברת זכויות של קטי ן בדירה. ללא האישור אין תוקף לטענה כי הוקנו מלוא הזכויות בדירה לחברי בית הכנסת.

טענות הנתבעים להקניית זכויות בדירה מתאימות יותר לטענת הקדש מאשר להעברת זכויות. הנתבעים לא העלו טענה מעין זו ואף התנהגותם ואי מילוי חובות הדין ביחס לקיומו ורישומו של הקדש מעידות כי לא נערך הקדש. (לאפשרות הכרה בהקדש ללא מסמך בכתב ראה ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל, 23.10.12).

הרשות שניתנה להשתמש בדירה והזכות להפסיקה
12. מקביעתי כי מעמד הנתבעים בדירה הוא של ברי רשות, להשתמש בה כבית כנסת הנושא את שמו של המנוח, נגזרת זכותן של התובעות לבטל את הרשיון שניתן. הנתבעים בחרו בקו טיעון אחר אשר גרס כי הוענקו להם זכויות, שטיבן לא הובהר, בדירה. טיעון זה שולל את זכותם לטעון כי ניתנה רשות בלתי הדירה להשתמש בדירה ודי בטעם זה כדי להצדיק סילוק ידם מהדירה.

מטענות הנתבעים עולה כי סבורים כי נוכח השקעתם בדירה אין לתובעות זכות לבטל את הרשיון שניתן להם לעשות בה שימוש. אין בידי לקבל טענתם, הגם שלא נטענה במפורש ואף לא נטען כי מבקשים פיצוי על השקעותיהם. ככלל, רשיון שניתן לתקופת זמן בלתי מוגבלת ניתן לביטול בהתאם לרצונו של בעל המקרקעין.

עמד על מורכבות העניין כב' השופט י' אנגלרד בע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, 25.11.02, פסקה 12:
"האמת ניתנת להיאמר: מוסד הרישיון במקרקעין כולו מעורר בעיות סבוכות בדבר מהותו לאחר חקיקתם של חוק המקרקעין, תשכ"ט-‎1969, ושל חוק השכירות והשאילה, תשל"א-‎1971. בעיות אלה נבחנו במאמר מאלף של נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) ‎24. ברי, כי בכוחו של הרישיון להעניק זכות אישית בלבד - להבדיל מזכות קניינית במקרקעין. ואמנם, הסכסוך בפנינו הוא בין הצדדים הישירים, דהיינו, בין נותן הרשות לבין בר-הרישיון. גבולות ההגנה שתוענק לבר-הרשות תלויים בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. כאמור, מקובלת עליי המסקנה כי במקרה הנדון הרשות מכללא שניתנה לבעלי החברה להשתמש במקרקעין היא בתמורה. אולם, בנסיבות המקרה הנדון אין כל בסיס לרעיון כי הרשות שניתנה היא בלתי הדירה, וזאת בהנחה - מבלי להביע דעה כלשהי בדבר נכונותה - כי מוסד של רשיון (אישי) בלתי-הדיר קיים בשיטת המשפט הישראלי. ...
זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות"

מהפסיקה עולה כי גם כאשר דובר על השקעות ניכרות בקרקע, כאשר הבעלים מבקש קניינו לא הוכר המעמד של רשיון בלתי הדיר (השווה, רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943 (2003), ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל , 21.3.07, רע"א 5312/12 שלום נ' כרסנטי, 30.10.13).

13. במקרה הנדון שיקולי הצדק אינם מצדיקים לקבוע כי מדובר ברשיון שאינו ניתן לביטול. מדובר באלמנה שהעניקה, עת הטראומה היתה טריה, זכות שימוש בדירה, שלא שימשה אותה אז למגורים , כבית כנסת. אך טבעי הוא כי הנתבעים נדרשו להשקיע להסבת השימוש בדירה, אולם עצם ההשקעה אינה מקימה זכות שימוש לעולם. העובדה כי היום הדירה נחוצה לתובעות מטעמים כלכליים, מהווה טעם מספיק כדי לאפשר להן לבטל את הרשיון שניתן בעבר. חלוף השנים בלבד מקנה לתובעת 1 את הזכות להפסיק את השימוש לו ניתן היתר ואשר מבחינתה אינו חיוני עוד. לתובעת 1 זכות לדבוק בחיים על פני הנצחת זכר בעלה המנוח בדרך של ייחוד השימוש בדירה כבית כנסת. התרשמתי כי התובעות מכירות תודה על הנצחת שמו של המנוח וראוי כי הנתבעים יכירו תודה על שנות השימוש הרבות שהעניקו להם את הזכות להנציח את שמו של המנוח תוך כדי שימוש בדירה כבית כנסת גם לרווחתם. העובדה כי הקבלן סירב להקצות לנתבעים מקום חלופי לבית כנסת, מאחר וטען כי כבר הוקצה במיזם מקום לבית כנסת אחר, אין בה כדי לשלול את מתן הסעד, גם אם מבחינה הלכתית ראוי להקים בית כנסת חלופי. אשר על כן, שעה שבוטל הרשיון על הנתבעים לסלק ידם מהדירה.

סוף דבר
14. אני מורה על סילוק ידם של הנתבעים מהדירה ו השבתה לידי התובעות פנויה מכל אדם וחפץ.

בנסיבות העניין ומאחר והדירה משמשת כבית כנסת במשך שנים ארוכות, יבוצע הפינוי עד ליום 1.12.2014, ט' כסלו תשע"ה.

הנתבעים ישאו בהוצאות התובעות ובשכר טרחת עו"ד בסך 8,000 ₪.

ניתן היום, ד' חשוון ה' חשוון תשע"ה, 28 אוקטובר 29 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.