הדפסה

סגל נ' מנשרוב ואח'

בפני
כב' השופט יעקב שינמן

תובעים

פרנק סגל
ע"י ב"כ עוה"ד יאיר אשכולי ו/או אלי הלם

נגד

נתבעים

1.ללי מנשרוב
ע"י ב"כ עוה"ד חיה רינון ו/או אלכסנדר רינון

2.מישורים חברה לפיתוח בע"מ
3.גיל דב בלוטרייך
4.דני הרצוג
ע"י ב"כ עוה"ד הורוביץ, אבן, אוזן ושות'

5.רפאל מוזס
ע"י ב"כ עוה"ד נשיץ, ברנדס ושות'

פסק דין

עניינה של תובענה זו בתביעה לקבלת פיצוי כספי, בגין קרקע חקלאית שנקנתה ולימים ייעודה שונה.
בתביעה זו מבקש התובע להשית את האחריות לנזקיו על מי שמכר לו את הקרקע, על מי שתיווך בינו לבין המוכר וכן על מי שייצג אותו בהליך המכירה.
תמצית העובדות הרלוונטיות:

ביום 23.4.97 רכש מר פרנק סגל ( להלן: "התובע"), אזרח דרום אפריקה, זכויות חכירה בקרקע חקלאית באזור רעננה בשטח של 1.9 דונם שהיו בבעלות מר שם טוב ( להלן: "העסקה הראשונה"), ובעבור הרכישה שילם כ-32,710$ (שלושים ושניים אלף, שבע מאות ועשרה דולר) לדונם. על העסקה חתם אחיו של התובע לאון סגל ( להלן: "לאון" או " אחיו של התובע") בשמו של התובע ובהרשאתו.

עסקה זו נעשתה בשיטה של קבוצת רוכשים ביוזמת הנתבעת 2, מישורים חברה לפיתוח בע"מ ( להלן: "חברת מישורים") שבראשה עמדו הנתבע 3, מר גיל בלוטרייך ( להלן: "בלוטרייך") והנתבע 4 מר דני הרצוג ( להלן: "הרצוג").

למניעת ספק, לגבי עסקה זו אין לתובע כל דרישה, אך היא חשובה להבנת הרקע, לקניית הקרקע בעסקה השנייה.
ביום 28.5.199 7- כחודש ימים לאחר שהעסקה הראשונה נחתמה, נחתם בין התובע לבין הגברת ללי מנשרוב ( להלן: "הנתבעת") הסכם למכירת קרקע חקלאית ברעננה בשטח של כ-5.35 דונם, מקרקעין אלו צמודים למקרקעין נשוא העסקה הראשונה ( להלן: "העסקה השנייה" או " ההסכם") והם מסומנים במנהל מקרקעי ישראל ( להלן: "המנהל") כמגרש 9 בחלקה 3 בגוש 7652 ( להלן: "המקרקעין").

על העסקה חתם אחיו של התובע לאון סגל ( להלן: "לאון" או " אחיו של התובע") בשמו של התובע ובהרשאתו (התובע ביחד עם לאון יקראו להלן: "האחים").

בעסקה זו שימשה חברת מישורים כמתווכת.

סכום המכירה המוצהר של העסקה השנייה עמד על סך של 171,000 $(מאה שבעים ואחד אלף דולר) שהם כ-32,000$ (שלושים ושניים אלף דולר) לדונם ( התובע טוען כי המחיר הנ"ל היה המחיר המדווח בעוד שבפועל שולם בגין העסקה השנייה סך של 345,000$).
התובע יוצג בשתי העסקאות ע"י הנתבע 5, עו"ד רפאל מוזס ( להלן: "עו"ד מוזס").

מכיוון שהמדובר בקרקע חקלאית חתם התובע עם המנהל על הסכמי חכירה.
בהסכמים אלו, בסעיף 15, הייתה הוראה ולפיה שינוי ביעוד המקרקעין מקנה למנהל את הזכות לבטל לאלתר את ההסכם.

בשנת 2002 ניתן פסק דין בעניין " עמותת שיח חדש" (בג"ץ 244/00 עמותת " שיח חדש" ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח' ( פורסם בנבו, 29.8.2002)) (להלן: "הקשת המזרחית").
לטענת התובע, משמעות פסק דין זה, ביטול, הוראות החלטה 727 אשר קבעה פיצוי לחוכרי קרקע חקלאית של המנהל במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.
הפיצוי האמור היה בשיעור של כ-27%-29% מערך המקרקעין לאחר ההפקעה.

בשנת 2005, המקרקעין נרשמו על שמו של התובע.
ביום 30.10.2006 הופקדה תכנית רע/2015 בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז ( להלן: "התכנית").
על פי התכנית שונה ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים והמקרקעין מסומנים כעת כגוש חלקה 306/7652.

ביום 29.10.2012 הוחלט במנהל כי לאחר שינוי הייעוד יפוצו בעלי המקרקעין בסך של 12,700 ₪ ( שנים עשר אלף ושבע מאות שקלים) בעבור כל דונם שעליו גידול שלחין, אולם פיצוי זה כפוף לעמידה בשורה של קריטריונים, והתובע סבור כי עקב כך, יבקש המנהל, מכח ס' 15 לחוזה החכירה, להחזיר את הקרקע לידיו ולפצות את התובע בסכום המזערי, למרות שעד כה לא קיבל התובע הודעה שכזו מהמנהל.
טענות הצדדים:

טענות התובע:

בשנת 1997 ביקש התובע לרכוש לו ולמשפחתו קרקע ברעננה עליה יוכל בבוא היום לבנות מספר בתים. הרצוג, אשר הכיר את התובע מעסקה קודמת בה רכש קרקע פרטית ברעננה הציג בפני התובע את המקרקעין תוך שהוא מציין כי בבוא היום המקרקעין יופשרו, הערך שלהם יעלה במאות אחוזים והתובע יוכל לבנות עליהם בתי מגורים רבים.
הרצוג ידע כי התובע מעוניין לרכוש קרקע למגורים ושהיה ברור לשני הצדדים כי אין בכוונת התובע לעסוק בחקלאות.
קודם לרכישת המקרקעין המליץ הרצוג לתובע ולאחיו לאון ( התובע ואחיו יכונו להלן: "האחים סגל"), להיעזר בשירותיו המשפטיים של עו"ד מוזס כאדם הבקיא מאוד ברכישת אדמות חקלאיות ברעננה. ביום 28.5.1997 נחתם בין התובע לבין הנתבעת הסכם למכירת המקרקעין בסכום של 345,000$ ( שלוש מאות ארבעים וחמשה אלף דולר) אולם ימים ספורים טרם החתימה הודיעו הנתבעים לתובע כי בהסכם יירשם סכום של 171,200$ ( מאה שבעים ואחד אלף ומאתיים דולר) בלבד בעוד שיתרת הסכום תועבר לחשבון בנק על שם איוון הרצוג, הוא הנתבע 4 אשר ניסה להסוות את זהותו, בבנק קרדיט סוויס בשוויץ.
ביום 30.10.2006 וכפי שציפו הצדדים להסכם, הופקדה תכנית רע/2015 בוועדה המחוזית מרכז כאשר על פי הוראות התכנית, ייעוד הקרקע החקלאית שונה למגורים. לאחר הפקדת התכנית, ועל פי סעיף 15 להסכם החכירה עם המנהל, עם שינוי ייעוד המקרקעין נדרש התובע להשיב את המקרקעין חזרה לידי המנהל. על כך שחוזה החכירה לא יוארך ניתן ללמוד מעדותה של עו"ד כרמית שלום נציגת המנהל ולפיהם בהתאם לישיבת צוות מיום 19 בינואר החוזה לא יוארך ( עמוד 16 שורה 9 לפרוטוקול).
התובע לא קיבל כל פיצוי עבור אי-הארכת ההסכם. ולפי החלטת המנהל בעניין ( החלטה 1259) הוא ככל הנראה אינו זכאי לפיצויים שמעניק המנהל. במצב העובדתי כיום לתובע אין כל זכות חכירה במקרקעין והוא אינו זכאי לפיצוי. התובע הפסיד את כל השקעתו ונגרמו לו נזקים בדמות הפסד השקעתו החלופית.
אחריות הנתבעת עולה מסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 ( להלן: "חוק המכר") העוסק באי-התאמה. לפי סעיף זה, המוכר לא עמד בחיוביו החוזיים אם הממכר עונה על אחד מהתנאים שמפורטים בסעיף המשנה של סעיף 11. אין ספק כי המקרקעין שנמכרו אינם מתאימים למה שסוכם בין הצדדים ו/או שלמקרקעין אין את התכונות הדרושות לשימוש הרגיל בהם או למטרה המשתמעת מן ההסכם. קיימת הסכמה בין כלל הצדדים בעניינינו כי מטרת הקנייה לא הייתה גידולים חקלאיים אלא פוטנציאל שינוי היעוד. פוטנציאל זה הוא למעשה מה שרכש התובע מן הנתבעת.
גם אם הנתבעת פעלה בתום לב הרי שלפי הפסיקה אי התאמה איננה מותנית ביסוד של אשמה ואין חשיבות לשאלת תום ליבה של הנתבעת או להיעדר רשלנות מצדה ( רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום פ"ד נג(3) 516) (להלן: "עניין שטרית" או " פסק דין שטרית"), זאת כאשר הממכר חסר את התכונה היחידה המהותית ביותר שלו ואשר מעניקה לו שווי כלשהו.
אחריות הנתבעת נובעת מהעובדה שהיא זו אשר חתומה על חוזה המכר. לפי סעיף 11(3) מדובר בהסכם מכר שהמטרה המשתמעת שלו היא למכור מקרקעין שיש בהם פוטנציאל שינוי ייעוד. בנוסף, סעיף 18 לחוק המכר מחייב את המוכר למסור את הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול, או זכויות אחרות של צד שלישי. אין מחלוקת כי הנתבעת מכרה את המקרקעין כשצמודה אליהם זכותו של צד ג', הלוא הוא המנהל, ליטול אותם חזרה לידיו במקרה של שינוי ייעוד. ודוק, גם סעיף זה חל על הנתבעת אף אם פעלה בתום לב.
לגבי הנתבעים 2–4 יש לציין כי אף שעולה מחומר הראיות כי מעורבותו של הרצוג בייזום ובכריתת העסקה השנייה הייתה משמעותית יותר מהנתבעים האחרים, אין מקום לעשות הפרדה ביניהם מבחינת האחריות לנזקי התובע.
במכתב עו"ד מוזס ללשכת עוה"ד נכתב כי בשתי העסקאות הייתה קשורה חברת מישורים בין כמארגנת קבוצת הרוכשים בעסקה הראשונה ובין כיוצרת הקשר בעסקה השנייה. במכתבו של עו"ד פאר לעו"ד מוזס מיום 14.7.1999 נכתב כי העסקה התבצעה באמצעות ה"ה הרצוג ובלוטרייך. בנסיבות אלו הן לפי דיני השותפות והן לפי דיני הנזיקין יש לראות בנתבעים 2–4 כמעוולים במשותף ו/או אחראיים במשותף לנזקי התובע.
לנתבעים 2–4 אחריות הן לפי דיני החוזים והן לפי דיני הנזיקין. את האחריות הנזיקית ניתן לחלק לשניים: ראשית, אחריותם כפי שיצרו מצג שווא רשלני. שנית, אחריותם לפי עוולת התרמית שבפקודת הנזיקין ( נוסח חדש), התשכ"ח-1968 ( להלן: "פקודת הנזיקין").
אין חולק כי הנתבעים 2–4 חבים בחובת זהירות כללית ומושגית כלפי התובע. חובה זו מוכרת הן בפסיקה והן בהתבסס על סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"). גם לפי גרסתם העובדתית של הנתבעים, קרי שהם הסבירו לתובע כי במקרה של שינוי ייעוד המנהל נוטל את המקרקעין בחזרה לבעלותו, הרי שהרצוג אמר לתובע ולאחיו כי המנהל נוהג להעניק פיצוי במקרה של שינוי ייעוד. כאמור לעיל, כיום אנו יודעים כי אמירה זו אינה נכונה וכי בעסקה זו המנהל לא מעניק לתובע שום פיצוי.
סעיף 8( ב) לחוק המתווכים קובע כי במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. אין ספק כי בעניינינו פעלו הנתבעים בחוסר סבירות מוחלטת. אפילו לשיטת הנתבעים, העובדה שהם הציגו לתובע כי במקרה של שינוי ייעוד המנהל יפצה אותם בהענקת זכויות בניה חלקיות במקרקעין יש בכך משום רשלנות.
לתוצאה דומה ניתן להגיע גם באמצעות ניתוח העוולה של יצירת מצג שווא רשלני, עילה שצומחת מעוולת הרשלנות הכללית שבסעיף 35 לפקודת הנזיקין. עת העיד הרצוג כי אמר לרוכשים, שביחס לקרקע מנהל נהוג לתת אחוז פיצוי בדמות של כ- 27%–29% בעת שינוי ייעוד (עמ' 84 שורות 7–10 לפרוטוקול), ניתן לראות בנקל כי יסודות עוולת מצג שווא רשלני מתקיימים גם לפי גרסת הרצוג עצמו. מדובר במצג שאינו נכון והרצוג היה צריך לצפות כי הדבר ישפיע על התובע.
במציאות הרצוג ויתר הנתבעים לא רק התרשלו אלא הוליכו את התובע שולל בכוונה ומתוך מניעים פסולים. הנתבעים רימו את התובע ויסודות עוולת התרמית מתקיימים כאן. סעיף 56 לפקודת הנזיקין מגדיר את עוולת התרמית כ"היצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא אכפת למציג אם אמת היא אוכזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו".

למעשה התרמית מספר " טביעות אצבע" בעניינינו.
הראשונה: מתייחסת למעשה הממכר עצמו. בעת הרכישה כבר היה ברור שהיא אינה שווה דבר.
השנייה: היא חוסר אמינותו של הרצוג. מלבד האחים סגל, התייצבו להעיד שני רוכשים נוספים, מר יחזקאל צורף ומר מאיר מרציאנו. עדים אלו מעידים באופן דומה כי מעולם לא נאמר להם שבמקרה של שינוי ייעוד הם יידרשו להשיב את המקרקעין למנהל. ההפך, נאמר להם שאם יהיה שינוי ייעוד הם " ירוויחו מיליונים".
השלישית: היא זהות הצדדים. ככל שפערי הידע והמומחיות בין הצדדים לעסקה גדול יותר כך גוברים הסיכויים כי אין מדובר בטעות הדדית או ברשלנות גרידא. אילו היה מדובר בעסקה בה היו מעורבים רק הנתבעת והתובע לא הייתה מועלית טענת התרמית. לא אלו פני הדברים שעה שהמדובר בתובע אזרח זר שאינו דובר את השפה ומהצד השני נתבעים שהם מומחים בשיווק קרקע חקלאית. במקרה זה הסיכוי כי הנתבעים לא הכירו את הוראות החלטה 727 נמוך מאוד.
הרביעית: נוגעת לאחיו של הרצוג מר יעקב הרצוג אשר נמצא בין רשימת רוכשי המקרקעין של העסקה הראשונה. הדבר נועד לגרום לרוכשים האחרים לתת אמונם בעסקה. אלא שיעקב הרצוג בניגוד לתובע ולאחרים מכר את המקרקעין מיד לאחר רכישתם.
החמישית: היא הרווח הכספי של הנתבעים. בהסכם המכר הופיע סכום של 171,200$. מתצהיר הנתבעת ובעלה ידוע כי הם קיבלו בדיוק סכום זה. עד למועד זה לא ברור מה היה השכר של הנתבעים.
מלבד אחריותם הנזיקית של הנתבעים לנזקי התובע, חלה עליהם במקביל גם אחריות חוזית. בין התובע לנתבעים ישנו הסכם לאספקת שירותים, שבניגוד לחוק המתווכים לא הוחתם התובע עליו בכתב. על הסכם זה חלים דיני החוזים האוסרים על הנתבעים, בין היתר, להטעות את התובע או לנהוג ביחסים עמו בחוסר תום לב.
טוענים הנתבעים 2–4 כי בשנת 1997 בעת עריכת ההסכם הייתה קיימת במנהל החלטה 727 ולפיה, על אף סעיף 15 לחוזה החכירה, רכישת קרקע חקלאית אשר עוברת תהליך של שינוי ייעוד למגורים מניבה לחוכרים רווח כלכלי נאה. לטענת התובעים ביטול ההחלטה על ידי בית המשפט בפרשת הקשת המזרחית הוא אירוע שלא ניתן היה לצפות אותו. לחיזוק טענתם הנתבעים הביאו את חוות דעתו של השמאי מר נאור בינדר. עם זאת, טענה זו היא חסרת כל בסיס שכן כבר במועד כריתת ההסכם היה ברור כי החלטה 727 לא חלה על התובע. בעדותו גם מר בינדר טען כי למעשה במועד כריתת ההסכם ההחלטה לא חלה על התובע ( עמ' 100 שורה 3 לפרוטוקול). למען השלמת התמונה יצוין כי גם בית המשפט העליון קבע לא מכבר כי החלטה 727 לא חלה על מי שרכש מקרקעין לאחר המועד הקובע ( ע"א 7531/10 ש.א.נ.ל ייזום ופיתוח בע"מ נ' ממ"י ( פורסם בנבו, 12.2.2012).
רבות נכתב על חובת האמון, ההגינות והדרישות המקצועיות מעורך דין המייצג את לקוחו. חובתו של עורך הדין איננה שלא להטעות בשיקול דעתו, אלא החובה היא לשקול כמיטב יכולתו וידיעתו. בכך כשל עו"ד מוזס.
עו"ד מוזס הוא מי שהתובע מינה להיות " קצין הבטיחות" של העסקה. מי שצריך היה להזהיר את התובע, בכתב, "ברחל בתך הקטנה", מפני חתימה על הסכם זה.
גם אם נניח כי עו"ד מוזס אכן אמר, לפי עדותו, לתובע כי " תחול הפרקטיקה של החלטה 727" , עת שברור כי עו"ד מוזס לא הזהיר במפורש את התובע מפני כניסה לעסקה זאת, יש לחייבו באחריות לנזקי התובע. אין מחלוקת כי הסכם המכר עליו חתם התובע הוא הסכם רע ומסוכן. התובע רכש קרקע חקלאית במאות אלפי דולר מתוך צפייה שיעוד הקרקע ישתנה. אם התובע היה יודע כי במקרה של שינוי ייעוד הקרקע תחזור למנהל ללא פיצוי הוא לא היה נכנס להסכם. עו"ד מוזס צריך היה לייעץ ולהזהיר את התובע לפי המצב המשפטי הקיים בפועל, ולא להתחשב ב"פרקטיקות", "נוהג" או הכרעות רנדומליות אחרות שאינן מעוגנות במסמכים משפטיים מחייבים.
גם אם רוצה עורך הדין להעניק ייעוץ משפטי בעסקת מקרקעין השונה מהמציאות המשפטית השוררת – עליו לתת על כך הודעה מפורשת בכתב ללקוח בה הוא מסביר כי המצב המשפטי הוא אחד אך ייתכן וניתן יהיה לקבל אחרת.
מעדויותיהם של האחים סגל, מר צורף ומר מרציאנו עולה בבירור כי עו"ד מוזס מעולם לא הסביר להם על סעיף 15 להסכם החכירה, וזאת בניגוד לעדותו בבית המשפט. בתצהירו טען עו"ד מוזס כי הסביר לתובע על תחולת החלטה 727 ( סעיף 31 לתצהיר). בחקירתו הנגדית אמר שהוא לא טען כי ההחלטה חלה או שלא חלה ( עמ' 114 בשורה 12 לפרוטוקול).
בחקירתו הנגדית אמר עו"ד מוזס כי " לדעתי אני הסברתי את העניין של סעיף 15 ואמרתי שהמנהל לדעתי ייתן להם פיצוי" (עמ' 183 בשורה 17 לפרוטוקול). אם זו דעתו המקצועית של עו"ד מוזס שהוא מסר לתובע, ואם דעה זו התבררה כחסרת בסיס כאשר המנהל בפועל לא נתן לתובע כל פיצוי, ומכיוון שעמדה זו של עו"ד מוזס מנוגדת להחלטה 727 ומכיוון שהמדובר בנתון מהותי בהתקשרות התובע בעסקה זו, ומכיוון שנגרמו לתובע נזקים הרי שהתקיימו כל יסודות התביעה.

את רשלנותו של עו"ד מוזס יש לבחון גם על רקע עובדת היותו עורך דינם הקבוע של הנתבעים 2–4. לא ניתן להתעלם מכך שלוּ היה עושה עבודתו נאמנה והי מזהיר את התובע הוא לא היה חותם על העסקה והיא לא הייתה יוצאת לפועל מה שהיה מסב לנתבעים הפסדים רבים. מעבר לכך יש להוסיף כי מעיון בהסכם שערך עו"ד מוזס בעבור התובע עולים ליקויים חמורים היוצרים מסך ערפל על תכונות הממכר. ההסכם ערוך בצורה לאקונית וקצרה ולא מצורף אליו כנספח הסכם החכירה הכולל את המגבלה על פי סעיף 15. יתרה מכך, עו"ד מוזס אף נמנע מלמסור לתובע עותק מתורגם לאנגלית של ההסכם ובכך שלל ממנו את האפשרות לבחון את מהות ההתקשרות. לרשלנות זו ניתן להוסיף את העובדה שעו"ד מוזס נמנע מלטפל ברישום הזכויות בממכר על שם התובע ורק לאחר שנים ארוכות, ולאחר שהורשע בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, פעל לבצע את התחייבותו כלפי לקוחו כאשר התובע נאלץ לשכור את שרותיו של עו"ד מטעמו להשלמת פעולות אלה.
באשר לרכיב הנזק, העוולות הנזיקיות של רשלנות, מצג שווא רשלני ותרמית הן דרך המלך בהליך זה. אולם יש לזכור כי הנתבעים כולם הפרו גם חובות חוזיות עם התובע. אין עוררין על כך שהפיצויים המקובלים בתביעות נזיקיות הינם בהתאם לאינטרס ההסתמכות. חלק בלתי נפרד מההגנה על אינטרס זה הוא הגנה על הפסד שיכול להיגרם מאבדן הזדמנויות אלטרנטיביות. מצג שווא רשלני או מעשה תרמית מעניקים לנפגע שהסתמך על מצג השווא את הפיצוי בגובה הרווח שיכול היה לצמוח לו מהשקעתו החלופית. כבר נפסק בעבר כי מקום שבו מתן הפיצוי לנפגע במצב דברים שבו אבדן ההזדמנות האלטרנטיבית הוא תוצאה של הסתמכות סבירה על מצג השווא או על מעשה התרמית, הדין מכיר בזכותו של הנפגע לקבל מהמעוול סעדים שיתנו ביטוי ושיגנו על אינטרס ההסתמכות שלו ( רע"א 378/96 וינבלט נ' משה בורנשטיין בע"מ פ"ד נד(3) (2000)).
נזקי ההסתמכות שנגרמו לתובע כתוצאה מהסתמכותו על מצג השווא הרשלני ו/או כתוצאה מהתרמית הם הכספים אותם היה מרוויח אילו היה רוכש קרקע חקלאית פרטית שהייתה עוברת הליכי שינוי ייעוד.
אילו לא היה רוכש התובע את המקרקעין הוא היה רוכש קרקע חקלאית בבעלות פרטית. זאת ניתן ללמוד מכך שעד לאותה רכישה הקפיד התובע לרכוש רק קרקע חקלאית פרטית. היה זה בעידודם של הנתבעים שהבטיחו לו כי אין הבדל מהותי בין קרקע מנהל לפרטית שגרמו לו לרכוש את המקרקעין. גם מעדותו של הרצוג ניתן ללמוד כי כל הקרקעות שנהג התובע לרכוש עד לאותה עסקה היו בבעלות פרטית ( עמ' 74 בשורה 4 לפרוטוקול).

פיצויי הסתמכות המושתתים על הרווח בעסקה החלופית הוכרו גם בתביעות רשלנות מקצועית של עורכי דין. נקבע כי זכותו של נפגע מרשלנות מקצועית של עו"ד להוכיח את השקעתו החלופית אילולא הסתמך על מצג השווא הרשלני. נקבע כי אמת המידה לבחינת ההשקעה החלופית היא זו של " האדם הרציונאלי" השואף למקסם את רווחיו.
לבית משפט זה הוגשה חוות דעתו של השמאי מר בנימין אסודי מיום 23.2.2011. לפי חוות דעת זו אילו היה רוכש התובע קרקע חקלאית פרטית רווחיו בגינה היו בסך של 10,000,000 ₪ ( עשרה מיליון שקלים). בנוסף, לפי חוות הדעת הפיצוי שמגיע כיום לתובע עומד על סך של 41,000 ₪ ( ארבעים ואחד אלף שקלים). גם הנתבעים הגישו מטעמם חוות דעת שמאית של השמאי מר נאור בינדר. יש לבכר את חוות דעתו של מר אסודי על פני זו של מר בינדר. במהלך ההליך התברר כי מר בינדר אינו מודע להחלטות אשר חלות על הקרקע וכך הוא חישב לתוך שווי הקרקע את החלטה 727 מבלי שידע כי זו אינה חלה על המקרקעין.
לחלופין, יש לפסוק לנתבעים את הפיצוי שהיו מקבלים אילו תכנית 727 הייתה חלה, כלומר 27% משווי הקרקע הפרטית לבנייה.
לגבי טענת ההתיישנות הרי שהנתבעים מושתקים מלטעון להתיישנות שעה שהם טוענים במקביל כי התביעה מוקדמת ושהנזק עוד לא התגבש בה. כיצד יכול עו"ד מוזס להעלות טענה זו כאשר הוא זה שהיה צריך להפנות את תשומת ליבו של התובע לכך שעומדת לו עילת תביעה ולתת בידו את אותו קצה חוט של עילת תביעה. לא רק שהוא לא עשה זאת אלא שהוא עשה בדיוק ההפך. אפילו הבין התובע מה המשמעות של התצהיר משנת 2000 עליו חתם לעניין משמעות סעיף 15 בהסכם החכירה, עדיין, לפי מה שהוא הבין מעו"ד מוזס, הוא לא היה צריך לדאוג משום שהמנהל ישלם לו פיצויים מכובדים. בנסיבות אלו התובע לא ידע ולא יכול היה לדעת על עילת התביעה.
בנוסף, יש לזכור כי מסמכי העסקה נמסרו לתובע 8 שנים לאחר החתימה על ההסכם, כך גם עולה מעדותו של עו"ד מוזס. התובע נאלץ לפנות ללשכת עורכי הדין אשר הרשיע את עו"ד מוזס באי מתן המסמכים אשר נמסרו לתובע רק בשנת 2005. מכל מקום, סעיף 7 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע כי מקום שבו עילת התובענה בתרמית או אונאה מצד הנתבע תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע יסודות התרמית.
תיתכנה דעות שונות לגבי מועד התרחשות הנזק. אולם לא יכול להיות ספק כי הוא לא ארע לפני שנת 2006 עת הופקדה התכנית לשינוי ייעוד הקרקע.

עוד טוענים הנתבעים כי הנזק טרם התגבש שכן המנהל טרם נטל באופן רשמי את המקרקעין. בסיכומיו של עו"ד מוזס מובא פס"ד בעניין גלעד ( ה"פ ( ת"א) 1111/03 גלעד נ' הוועדה לתכנון ולבנייה ( פורסם בנבו, 3.4.2006)) ולפיו נדרשת פעולה אקטיבית של המנהל לצורך סיום הסכם חכירה. אולם להבדיל מפרשת גלעד הסכם החכירה של התובע הסתיים באוגוסט 2011 והמנהל לא חידש אותו. נציגת המנהל אף העידה כי הסכם החכירה לא יחודש ( עמ' 16 בשורה 9 לפרוטוקול). הנתבעים טוענים בעלמא כי אין החלטה סופית של המנהל על השבת המקרקעין. אולם, הנתבעים לא מביאים ראיות לתמיכה בגרסתם.
הנתבעים הקדישו חלקים נרחבים של סיכומים לסוגיית מהימנותם של האחים סגל. נקודה זו איננה חשובה שכן כפי שהוכח לעיל גם אם מאמצים את הגרסה העובדתית של הנתבעים יש לראות בהם כאחראיים לנזקי התובע.
הנתבעים טוענים כי עסקה 727 אינה רלוונטית לדיון זה אך טענת ההגנה המרכזית של הנתבעים הייתה שהם הסבירו לתובע שיהיה פיצוי חלקי בעבור המקרקעין, והדבר עלה הן בעדותו של הרצוג והן בעדותו של עו"ד מוזס.
טוענים הנתבעים 2–4 כי במסגרת הסדר פשרה שנחתם עם התובע קיימת " תניית ויתור" גורפת החלה בגין " כל עילה ידועה ושאינה ידועה" ושנוכח תנייה זו התובע אינו יכול להגיש התביעה ויש לדחותה. טענה זו יש לדחות ממספר טעמים: ראשית, הסכם הפשרה ותניית הוויתור הכלולה בו מתייחסים לשני הליכים משפטיים בעסקה שכונתה עסקת " בית הלוי". את תניית הוויתור יש לפרש כך שהיא חלה על עסקה זו ולא על כל מערכת היחסים והעסקאות בין הצדדים. ההלכה היא כי קיימת חזקה פרשנית לפיה כוונת הצדדים לא הייתה לשלול את זכות הגישה לערכאות ( ת"א ( מחוזי ת"א) 2667/00 מרון נ' גלובס ואח' ( פורסם בנבו, 7.10.2007)). שנית, מדובר בחוסר תום לב. הנתבעים ידעו במועד החתימה על הסדר הפשרה, שיבוא יום והתובע יגלה כי היה קורבן לעוקץ בעסקת הקרקעות ברעננה. הדבר תלוי בעיתוי שינוי הייעוד של המקרקעין. מטעם זה בחרו הנתבעים לכלול תניית ויתור כזאת ועל כן יש לבטלה. שלישית, לתניית ויתור גורפת אין כל נפקות משפטית שכן היא נוגדת את תקנת הציבור ועל כן יש לבטלה. לפי מה שנטען על ידי הנתבעים התובע לא יוכל לעולם לתבוע אותם מכל עילה שהיא. זוהי הגבלה מוחלטת, קטגורית של התובע לפנות לערכאות משפטיות וככזו יש לבטלה ( ע"א 1480/04 מליבו ישראל בע"מ נ' מדינת ישראל תק-על 2006 3) .

אין נפקות לאי הגשת תביעה לגבי העסקה הראשונה וכמו כן אין קשר ואין נפקות לפסק דין הררי אשר הובא בסיכומיו של עו"ד מוזס. בעניין הררי נדונה תביעה של אדם שטען שהוא הבעלים של קרקע. טענה זו סתרה טענות אחרות שלו, לרבות בהליכים משפטיים קודמים וראיות נוספות מהן עלה כי מדובר בחכירה בלבד.
לעניין הנזק, בג"ץ הקשת המזרחית אינו מבטל את הקשר הסיבתי בין הרשלנות לנזק. מדובר בטענה שגויה. הקביעות בפסק הדין אינן רלוונטיות להליך הנוכחי מכיוון שבפרשה דנן מלכתחילה לא הייתה להחלטה 727 תחולה.
יש לדחות את פרשנות עו"ד מוזס לפסק הדין בעניין זלסקי לעיל. טוען עו"ד מוזס כי לפי פסק הדין זכאי התובע לקבל פיצויי הסתמכות בלבד ולא פיצויי ציפייה. טענה זו איננה מדויקת וכפי שנטען לעיל הרי שנקבע כי יש להעניק פיצוי בגין אבדן הזדמנות במקרה של מצג רשלני. יתרה מזאת, הטענה למצג רשלני היא חלופית לטענתו העיקרית של התובע לכך שבוצעה כלפיו עוולת תרמית. מפרשת זלסקי עולה כי בעוולת התרמית אין התובע מוגבל לפיצויי הסתמכות בלבד.

טענות הנתבעת 1:

יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת על הסף או לחלופין לגופו של עניין.
גם בשלב בו לא היה ספק שהתובע, גילה קיומן של הוראות סעיף 15 להסכם החכירה וההוראות המפורטות בדבר הסיכון שה מנהל ידרוש לקבל את הקרקע בעת שינוי ייעוד, התובע ביקש ורצה להמשיך בעיסקה ו להיות בעל הזכויות של המקרקעין שנרכשו.
התובע מייחס לנתבעת את " תרגיל העוקץ" המתוחכם נשוא כתב התביעה מכוח דיני השליחות וחוסר תום הלב במשא ומתן כאשר הוא מייחס לה את המעשים או המחדלים שנעשו על ידי הנתבעים 2–4 בטענה שהיו שלוחיה. הנתבעים 2–4 לא היו שלוחיה ואין לנתבעת כל קשר למעשים או מחדלים שנעשו על ידם באם וככל שנעשו כאלו. עו"ד מוזס היה בא כוחו של התובע ובוודאי שלא היה שלוחה של הנתבעת.
לא קיימת יריבות בין התובע לנתבעת.
גם הקשר בין התובע לבין עו"ד מוזס נעשה על ידי הרצוג.
הנתבעת רכשה את המקרקעין ביחד עם מר יאיר גפני ומר מאיר שם טוב. הרכישה בוצעה בהשפעת מר גפני, שהינו ידיד הבעל, ואשר רכש יחד עם מר שם טוב 3/4 מהמקרקעין והנתבעת רכשה את ה-1/4 הנותר. לאחר כשנה הודיעו השותפים לרכישה לבעל כי הם מכרו את חלקם במקרקעין. מר גפני הודיע לבעל כי יש קונה המעוניין לרכוש את הזכויות של אשתו במקרקעין. נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד מוזס עליו נאמר כי הוא מייצג את הקונה – התובע. בפגישה נכחו בעלה של הנתבעת ומר גפני, התובע לא היה נוכח בפגישה וכן לא מי מהנתבעים האחרים.
התובע או אחיו לאון לא טרחו ליצור קשר עם הנתבעת בכל שלב שהוא. איש לא פנה אליה בקשר עם המקרקעין וביקש לקבל ממנה מידע על אודותיהם והאפשרויות לנצלם. מי שרכש את המקרקעין לא עשה כן על סמך מידע שקיבל מהנתבעת וכן מי שהציג בפניהם את המקרקעין ושידלם לרכוש אותם אינה הנתבעת או מי מטעמה. הנתבעת אף שילמה את המיסים והתשלומים שהושתו עליה והמציאה את כל האישורים הנדרשים להשלמת העסקה.
התובע היה מיוצג על ידי עו"ד מוזס אשר הכיר היטב את המקרקעין. הסכם החכירה, הסכם חלוקת הקרקע שנערך בשעתו על ידי עו"ד פאר בין הנתבעת לבין מר גפני ומר שם טוב ותשריט החלוקה, כל אלו היו בידי עו"ד מוזס והיו חלק בלתי נפרד מהסכמי המכר בשתי העסקאות. יתרה מכך, בחוזה המכר עצמו מצהיר התובע כי ראה את המגרש ובדק את האספקטים המשפטיים והתכנוניים המתייחסים לממכר, את חוזה החכירה ואת הזכויות הנובעות מהם ומצא אותם מתאימים למטרותיו.
הנכס שנמכר על ידי הנתבעת אינו שונה מן הנכס שעליו חתם התובע בתצהיר. מהות הנכס עולה בצורה חד-משמעית מההסכם על נספחיו. בעת ההתקשרות לא ידעה הנתבעת ואף לא יכלה לדעת על אודות סיפור המעשה של התובע.
בהסכם לא מופיע כי הייתה לתובע כוונה משתמעת. בסיכומיו מבקש התובע, תוך הרחבת חזית אסורה, לייחס לנתבעת רשלנות. אפילו מכתב התביעה עולה מפורשות כי המסמכים שעליהם הסתמך התובע היו בידי שלוחיו, הנתבעים 2–5.
לסיכום, לנתבעת לא מיוחסים מצגי שווא או תרמית, אין לה כל קשר לנזקים שנגרמו לתובע ככל שייקבע כי נגרמו נזקים כאמור. ודוק, בא כוח התובע בסיכומיו מתייחס לטענותיו כנגד הנתבעים ומייחס לעו"ד מוזס מעשי רשלנות ולהרצוג מעשי תרמית.
לעניין טענות הסף כגון התיישנות ושינוי מצטרפת הנתבעת לטענות יתר הנתבעים ככל שאלו מתאימים לגרסתה.
טענות הנתבעים 2–4 :

יש לדחות את התביעה על הסף וכן לגופו של עניין. בבסיס כתב תביעתו, ובשונה מסיכומיו, טוען התובע כי הנתבעים רקמו יחד מזימה במסגרתה לא נאמר לו שבעסקה השנייה הוא רוכש קרקע חקלאית של המנהל שלגביה קיים תנאי שמאפשר למנהל ליטול אותה חזרה במקרה של שינוי ייעוד. התובע טען כי הנתבעים הטעו אותו לחשוב שמדובר בקרקע שזהה בתכונותיה לקרקע בבעלות פרטית ולכן הוא תובע פיצוי כספי שיעמיד אותו במצב כאילו רכש הוא קרקע פרטית שנלקחה ממנו.
התובע ואחיו הם אנשי עסקים מיומנים אשר עוסקים בין השקעותיהם גם בהשקעות ספקולטיביות בנדל"ן גם קודם לעסקה השנייה.
העסקה השנייה היא למעשה עסקת המשך לעסקה ספקולטיבית אחרת שביצעו האחים סגל, במסגרתה נרכשו זכויות חכירה באותה חלקה נשוא עניינינו, העסקה הראשונה חשובה במיוחד לעניינינו בעיקר משום שהמדובר למעשה ברכישה באותה חלקה בדיוק, במחיר דומה לעסקה השנייה ואשר לגביה אין לאחים סגל כל טענה כנגד הנתבעים. בעסקה הראשונה רכש התובע את הזכויות ביחד עם עוד עשרה רוכשים ישראלים אחרים שרכשו אותה גם הם לצרכי השקעה ואף הם מעולם לא התלוננו שנפל פגם ברכישה ולא הגישו כל תביעה בנדון. גם לאחר שתוקן כתב התביעה לא נכללה בו כל טענה בדבר העסקה הראשונה וזאת על אף שהתובע ידע שהנתבעים רואים בעסקה הראשונה משום התחלתה של העסקה הנדונה.
כחודש וחצי לאחר העסקה הראשונה נודע שהנתבעת מבקשת למכור את חלקה במקרקעין. הרצוג, בשם חברת גילדן, הציע את הקרקע לאחים סגל וחזר על הסבריו בנוגע למקרקעין, בשים לב שהמדובר במעין עסקת המשך לעסקה הראשונה. העסקה השנייה נחתמה במחיר של 32,000$ לדונם, זה המחיר שנרשם בחוזה, זה המחיר שדווח לרשויות המס.
התובע לא הצליח להביא הסבר משכנע כיצד הסכים לפי גרסתו לשלם מחיר כפול מהמחיר ששילם בעסקה הראשונה והוא אף לא הציג ראיה כלשהי בדבר סכום כלשהו ששולם על ידו. מכאן שהמחיר בעסקאות הראשונה והשנייה תואם למחיר השוק עבור אדמת מנהל.
הן מר צורף, הן מר מרציאנו חתמו על תצהירי העברה למנהל. הרצוג אף נדרש במפורש להסביר לסגל את מחירה " הזול" של העסקה הראשונה אל מול מחיר עסקה קודמת של קרקע חקלאית פרטית שנעשו באותו אזור (32,000$ לדונם בקרקע חקלאית למול כ-82,000$ לדונם בקרקע פרטית). בניגוד לטענת התובע הרצוג לא הבטיח שהקרקע דומה לקרקע פרטית – נהפוך הוא. הרצוג נדרש לספק לאחים סגל הסבר לכך שהקרקע בעסקה הראשונה סמוכה לקרקע הקודמת שרכשו ובכל זאת נמכרת בשליש מחיר ( עמוד 205, שורה 13 וכן עמוד 207 שורה 1 לפרוטוקול). מאפייניה המיוחדים של הקרקע הם ההסבר לשוני האמור. הסברים אלו ניתנו גם כאשר התכוונו להתקשר בעסקה השנייה.
מעבר לכך האחים סגל גם ידעו את כל ההיבטים הרלוונטיים מתוך מסמכי העסקאות עצמם, בשני חוזים הם הצהירו כי " ראו את המגרש ובדקו את האספקטים המשפטיים והתכנוניים המתייחסים לממכר, לחוזה החכירה, ולזכויות הנובעות מהם". ביום 10.5.2000 חתם התובע על שני תצהירים למנהל ובהם הצהרה מפורשת שידוע לו על זכותו של המנהל לבטל את החוזה אם ישתנה ייעוד הקרקע וכי במקרה כזה הוא יפוצה רק בגובה השווי של זכויותיו בקרקע חקלאית.
גרסתו העובדתית של התובע בדבר אי-ידיעתו עומדת בסתירה חזיתית לתצהירים שעליהם חתם. התובע גם חתם על הסכם שיתוף ובו הצהרה " שלא הובטח כי קיימת היום או תהיה קיימת בעתיד תכנית לשנות את ייעוד הקרקע".

יש לדחות את הטענה לפיה האחים לא הבינו על מה חתמו או לא הבינו את השפה העברית.
לא יכולה לקום יריבות בין הצדדים מקום בו התובע עצמו מודה שלא רכש כלל את המקרקעין. כידוע צד ג' אינו יכול לתבוע בגין מערכת יחסים אשר ארעה בין שני צדדים אחרים ( בש"פ ( חיפה) 13311/07 הורוביץ נ' ע.ס.נ מרכז אספקה ושיווק, תק-מח 2008(2) 8225). דברים אלו נכונים במיוחד לנוכח הודאתו של לאון כי גורם שלישי עלום הוא ששילם את תמורת העסקה, כלומר מדובר בנזק של צד ג' אלמוני.
גם אם התובע היה התובע הנכון הרי שלא הוכחה עילת תביעה כנגד הנתבעים 2–3 , מישוריך ובלוטרייך. הרצוג העיד שהחברה בה הועסק ושתיווכה בעסקה הייתה בכלל גילדן ולא מישורים. גם עו"ד מוזס העיד שאין לו ידיעה אישית בדבר מעורבותה של מישורים ( עמוד 331 שורה 14 וכן עמוד 370 שורות 14–17 לפרוטוקול). הדברים נכונים גם לגבי בלוטרייך אשר לא נשמעה כל טענה מפי האחים סגל שכלל היה מעורב בעניין. היעדר יריבות בין הצדדים לתביעה משמש, כשלעצמו, עילה לדחיית התביעה אף על הסף.
יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות ולמצער מחמת שיהוי ניכר בהגשתה.
בשנת 2002 תבעו האחים סגל את בלוטרייך והרצוג בטענות זהות לתביעה דנן ולכן היה טבעי כי באותו מעמד יבררו משמעות חתימתם על העיסקה השנייה.
לחלופי חילופין יש לראות בנסיבות אלו משום הגשת התביעה תוך שיהוי ניכר, אשר כשלעצמו מאפשר את דחייתה מכיוון שהנתבעים שינו בינתיים מצבם לרעה ( ע"א 6805/99 תלמוד תורה נ' הוועדה המקומית, פ"ד נז(5) 433 (2003)). שינוי זה ארע, בין היתר, נוכח הסכמת הנתבעים להגיע עם התובע להסכם פשרה בתביעת בית הלוי. פשרה זו כללה תניית ויתור גורפת בגין כל עילה ידועה ושאינה ידועה.
טענה נוספת לכך שיש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים 2–4 היא ניתוק הקשר הסיבתי בינם לבין הנזק. אין מחלוקת כי עו"ד מוזס הבקיא במקרקעין ייצג את התובע לאחר המעורבות המיוחסת לנתבעים 2–4. התובע העיד כי עו"ד מוזס אמר לו במפורש שהוא יכול לסמוך על שירותיו ועל מחלקתו לכל הצרכים וכי הוא סמך עליו. עו"ד מוזס חזר והעיד על ההסברים המפורטים אותם מסר לסגל במסגרת שתי פגישות שונות. עו"ד מוזס בעדותו גם הסכים כי מתפקידו של עו"ד להפנות את לקוחו לסיכונים של עסקה באופן מפורש וציין כי כך נהג בעניינינו ( עמוד 313 שורות 9–17 לפרוטוקול). גם הרצוג העיד כי נכח בפגישה של לאון עם עו"ד מוזס בה קיבל את כל ההסברים הרלוונטיים לסעיף 15. מכאן שיש בהתנהגותו, הראויה, של עו"ד מוזס משום גורם שמנתק את הקשר הסיבתי בין הנזק לנתבעים 2–4. להבדיל מעו"ד מוזס, על הרצוג, אשר שימש אך כמתווך בעסקה, לא חלה חובה להסביר את היבטיה המשפטיים של העסקה שאף לא היו ידועים להרצוג בעת חתימת ההסכם.
כן יש לראות בשינויי הגרסה התכופים של התובע כמעידים על מופרכות התביעה. עיון בכתב התביעה מעלה כי טענות התובע התייחסו לכך שחשב, לכאורה, שרכש קרקע פרטית במאפייניה וכי שילם בגינה סכום אשר עולה על הסכום שננקב בחוזה הרכישה. לאחר מכן התמקד התובע בטענות לגבי החלטה 727 של המנהל שכן לפתע טענתו הייתה שקיימת חשיבות מבחינתו לפיצוי שיקבל וזאת כאשר טענתו המקורית הייתה שהקרקע מיועדת למגורים לו ולצאצאיו.
לחלופין יש לדחות את התביעה שכן היא מוקדמת ולא נגרם לתובע כל נזק כי המנהל טרם לקח את הקרקע. במועד הגשת התביעה ואף במועד הגשת כתב התביעה המתוקן (2011) המנהל טרם הורה על סיום חוזה החכירה והשבת המקרקעין לידיו. לא רק שלא הובאה ראיה כי המנהל אכן פעל לפי סעיף 15 אלא שהובאו ראיות הפוכות וסותרות. הוכח כי בחודש דצמבר של שנת 2011 הודיע המנהל לתובע שבהיעדר מניעה יישלחו אליו חוזים חדשים לחתימה וכי כל עוד התכנית לא שינתה את ייעוד השטח שבנדון, הקרקע אינה נדרשת למנהל. כפי שנקבע בפסיקה, אין חשיבות לאירועים המאוחרים לכתב התביעה, ועל בית המשפט לבחון את העובדות הרלוונטיות כהווייתן במועד הגשת כתב התביעה ( ת"א ( ת"א) 34599-07-11 לאלו נ' בר נהור ( פורסם בנבו, 10.9.2012)). גם השינויים שהתרחשו לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן אינם מייצרים את הנזק הנטען על ידי התובע, נציגת המנהל הגברת שלום הודתה שטרם התקבלה החלטה על נטילת הקרקע לפי סעיף 15 וכי טרם התכנסה וועדת מנכ"לים אשר דרושה לצורך החלטה בדבר נטילת קרקע כאמור ( עמוד 9 שורות 9–11, עמוד 12 שורה 23 וכן עמוד 13 שורה 6 לפרוטוקול).
יתרה מכך, גם אם ייטול לבסוף המנהל את הקרקע הרי שזה ייעשה בין היתר לאור התערבות התובע שכן לאחר שהבין את הקושי בתביעתו, ועל אף טענותיו כנגד זכות המנהל לקחת את המקרקעין, החל הוא להפציר במנהל להודיע שבכוונתו ליטול את המקרקעין ( עמוד 14 שורות 3–4 לפרוטוקול). גם בעצם העובדה שהתובע בחר שלא לבטל את העסקה השנייה, ולהותיר בידיו את המקרקעין, יש כדי להצביע על כך שאין הוא בטוח בנטילת המקרקעין על ידי המנהל.
באשר לטענות התובע לעניין הנזק הרי שכלל לא הוכח כיצד היה נוהג אלמלא היה רוכש את הקרקע דנן. בנוסף, בחוות הדעת ובעדות השמאי אסודי נפלו פגמים רבים וביניהם התייחסות לתכנית רע/2015 כאל עובדה מוגמרת ולא רק כאל תכנית שאך הופקדה ועוד. השמאי גם עצם את עיניו מלבדוק את העסקאות שנערכו במתחמים סמוכים למקרקעין. מחקירתו עולה כי לו היה בודק מתחמים אלו היה מוצא מחירים הנמוכים כדי מחצית. ברור שאין ליתן לחוות הדעת מטעם אסודי כל משקל, שכן היא מגמתית באופן ברור. בנסיבות דומות מצא בית המשפט המחוזי בתל אביב לקבוע ביחס לחוות דעתו של השמאי אסודי כי היא אינה מקצועית, אינה נסמכת על עובדות וכל כולה אמירות סתמיות ללא ביסוס ראייתי ( ת"א ( ת"א) 1503/96 רובינשטיין נ' עיריית חולון, תק-מח 2002(4) 19236).
טענות הנתבע 5 :

עו"ד מוזס מצטרף לטענות הנתבעים 1–4 כל עוד אלו עולים בקנה אחד עם גרסתו. בנוסף מבקש עו"ד מוזס להוסיף מספר דברים, לפיהם אין היגיון ברכישת 5.3 דונם לצרכי מגורים לכאורה כאשר לתובע שלושה ילדים בלבד שאחד מהם מתגורר באוסטרליה, השני בדרום אפריקה והשלישי ממילא מתגורר זה מכבר ברעננה ( עמוד 76 שורות 18–20 לפרוטוקול).
כאשר הבין התובע שעניין זה בעוכריו לפתע לא זכר לגביו דבר. כך טען התובע כי אין לו את ההסכם, הוא אינו זוכר מה צורף להסכם והוא אף אינו זוכר כמה שילם בעסקה זו ( עמוד 86 שורות 24–26, עמוד 87 שורות 15–17 וכן עמוד 88 שורה 1 לפרוטוקול). אם בעסקה הראשונה התובע לא זוכר דבר הרי שאי אפשר להסתמך על טענותיו לעניין העסקה השנייה שהתרחשה כעבור חודש וחצי בלבד מתום העסקה הראשונה.

חוסר תום ליבו וחוסר האמינות עוברים כחוט השני גם בכל הנוגע ללאון, אשר גם עדותו רצופה התחמקויות וסתירות ומביאה לכך כי לא ניתן לקבל אף את גרסתו. כך, למשל, הוא טוען במהלך עדותו כי קנה את המקרקעין מבלוטרייך והרצוג מה שסותר את תצהירו. עוד ניתן להפנות לסתירות הרבות ולנאומים שניתנו במהלך עדותו ( עמוד 116 שורות 19–24 לפרוטוקול). כמובן שהאירוע אשר מצביע מעל לכל ספק, כי המדובר באדם חסר תום לב, הוא הטענה כי מעבר לסכום הרכישה שבחוזה המכר שולמו להרצוג סכומים נוספים אשר נתבעו גם בהליך אחר ובתביעה קודמת בין הצדדים. רק לאחר שהבין שנתפס בקלקלתו הודה כי הגיש מסמכים שלא שייכים לתביעה זו ( עמוד 125 שורה 7 לפרוטוקול).
באשר לטענת ההתיישנות, לשיטת התובע, עו"ד מוזס התרשל בכך שלכאורה לא הסביר לתובע את משמעות רכישת קרקע מנהל חקלאית על ידו. הסבר זה אמור היה להינתן עובר לחתימת התובע על חוזה המכר ביום 28.5.1997. לפיכך, עילת התביעה כנגד עו"ד מוזס נולדה לכל המאוחר ביום 28.5.1997 מעל ל-13 שנים לפני יום הגשת התביעה ומכאן שהתביעה התיישנה.
גם הטענה כי נסיבות המקרה " התגלו" לתובע מאוחר לכאורה אין בה כדי למנוע את התיישנות התביעה מכיוון שכאשר מדובר בעוולת נזיקין המתבססת על נזק, כבעניינינו, מועד גילוי הנזק מוכרע על פי האמור בסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין הקובע כי התביעה תתיישן אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק. המבחן לצורך הפעלת סעיף זה הוא מבחן האדם הסביר, קרי באילו נסיבות היה האדם הסביר מגיש תביעה על בסיס הנזק שהתגלה ( ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה פ"ד לח(4) 554, 559). כמפורט לעיל התובע ידע היטב מה הוא רוכש, מה משמעות רכישת קרקע מנהל שיעודה שונה ואף ידע על קיומו של סעיף 15 ו"הנזק" לו הוא טוען כבר במועד חתימת החוזה. בכל מקרה לא יכול להיות חולק כי ביום 10.5.2000 בעת שהתובע חתם על תצהירי המנהל ידע את כל העובדות הרלוונטיות לרבות " הנזק". מכיוון שהתובענה הוגשה ביום 14.6.2010 לא רק שחלפו 7 שנים אלא שחלפו מעל לעשר שנים והתובענה התיישנה אף לפי סעיף 89(2). ודוק, הלכה היא כי גילוי הנזק אין פירושו גיבושו אלא די כי קיימת ראיה לסימני הנזק ( ע"א 2206/08 סיגמן נ' דובק(פורסם בנבו, 11.7.2010)).
ככל שהתובע יטען כי " הגילוי המאוחר" נוגע לקשר סיבתי או התרשלות הרי שיחולו הוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות לפיו המועד המאוחר ביותר להגשת התביעה הוא שבע שנים מהיום שבו ניתן היה לעמוד על קיום היסודות העובדתיים ההכרחיים לניזוק, בכח או בפועל.

הנזק שלו טוען התובע הוא ספקולטיבי.
גם אם נכיר בכך שנגרם לתובע נזק הרי שיש לבחון אותו נכון למועד רכישת הקרקע.
לחלופין, אם ייקבע שיש לקבל את תביעתו של התובע הרי שהתובע ידע מה הוא רוכש כך שעסקינן בסיכון מרצון או באשם תורם של 100%.
לחילופי חילופין, יש לפסוק לטובת התובע פיצוי בסכום של השבת התמורה בקיזוז כל טובת הנאה שתהיה לתובע. יש לזכור שהמחיר שאותו שילם התובע היה מחיר שוק. הלכה היא כי תובע בתביעת נזיקין זכאי לפיצויי הסתמכות בלבד וכי אף בבחינת האחריות החוזית במקרה דנן הרי שאין בה כדי לשנות את התרופה שמגיעה לתובע ( עניין זלסקי לעיל).
דיון והכרעה:
אקדים ואומר כבר עתה, כי בכוונתי לדחות תביעה זו על כל רבדיה וכנגד כל הנתבעים.
החלטתי לדחות את התביעה, בעיקר, משום שמצאתי את עדותם של האחים סגל, כעדות שלא ניתן להשתית עליה את גרסתם.
כפי שעוד יפורט, התובע לא הצליח להוכיח תביעתו, ובמהלך שמיעת העדויות התגלו סתירות ותמיהות בגרסת התובע, שנותרו ללא מענה או הסבר מניח את הדעת .
לא רק שהתובע לא הצליח להוכיח גרסתו אלא שהסתבר כי מנגד, הוצגה ע"י הנתבעים גרסה מהימנה שנתמכה בראיות ובעדויות על פיהן יש להעדיף את גרסתם הסותרת על פני זו של התובע.
התובע בנסותו להעלות כל טענה אפשרית כדי שיתאפשר לו לקבל פיצויי ( כמי שירה את חץ הפיצויים ומנסה לצייר את העילות והנתבעים סביב החץ), הציג גרסאות שונות המעידות כשלעצמן על מופרכות התביעה.
עיון בכתב התביעה מעלה, כי טענות התובע התבססו על כך, שסבר והבין ( כך לטענתו): שרכש קרקע פרטית במאפייניה וכי שילם בגינה סכום אשר עולה על הסכום שננקב בחוזה הרכישה. משנוכח כי דרך זו מייצרת לו קשיים ראייתיים ולוגים, התמקד התובע בטענות לגבי החלטה 727 של המנהל וטענתו התמקדה, מעת זו, בטיעון- שהייתה חשיבות מבחינתו לפיצוי שיקבל (זאת כאשר טענתו המקורית הייתה שהקרקע מיועדת למגורים לו ולצאצאיו ולא כאמצעי לקבלת פיצוי).
לטעמי החלטה 727 כלל לא רלוונטית לעניינינו אך בכל מקרה, החלטת בית המשפט העליון בבג"ץ הקשת המזרחית אשר ביטלה בין היתר את החלטה 727, התקבלה שנים רבות לאחר הרכישה, וממילא ניתקה כל קשר סיבתי אפשרי בין כל מצב נטען הנוגע להחלטה 727 לבין כל נזק אפשרי.
ברור שמי מהצדדים לא יכול היה לצפות את החלטת בית המשפט העליון, בעת החתימה על ההסכם . כמו כן חשוב גם לזכור כי גם לאחר ביטול החלטה 727 ובג"ץ הקשת המזרחית עדיין מתנהל לו סחר בקרקעות חקלאיות, כפי שהעיד למשל השמאי בינדר ובוודאי שלא ניתן לומר שמי שלא צפה את החלטת בית המשפט העליון בפסק דין הקשת המזרחית, כחמש שנים קודם לנתינתו, הטעה או התרשל.
לא הוכחה: הטעיה, תרמית או מצג שווא, לא הוכחה רשלנות של מי מהנתבעים.
התובע ואחיו הם אנשי עסקים מיומנים אשר עוסקים בין השקעותיהם גם בהשקעות בנדל"ן וניתן לומר אף נדל"ן ספקולטיבי.
מהעדויות ששמעתי ומהראיות שהוצגו לי עולה המסקנה, כי לא ניתן לקבל את טענת התובע כי הוא לא ידע מה תכונות המקרקעין שהוא רכש ועל אודות הוראות סעיף 15 להסכם החכירה.
מבין אותן עסקאות שביצעו בארץ, גם קודם לעסקה השנייה, רכשו האחים, ממר הרצוג רק קרקע אחת לצרכי מגורים.
מלבד אותה רכישה בודדת, יתר העסקאות כללו רכישת מקרקעין לצרכי השקעה ובהם:
רכישת 2.4 דונם ברעננה בידיעה שהמדובר בקרקע חקלאית ( שאף נותרה בייעוד זה);
רכישת קרקע בחדרה בידיעה שלא ניתן לבנות עליהם.;
האחים איגדו חלק מעסקאות הנדל"ן בחברת אחוזת בוני השרון 1997 שמטרותיה " לרכוש ו/או להשקיע ו/או למכור ו/או להשכיר ו/או לפתח קרקעות בישראל". החברה רכשה קרקע בשטח של כ-34.6 דונם בעבור 693,000$ ( שש מאות תשעים ושלושה אלף דולר) לצורך שיווקה ומכירתה כחלקות קטנות.
בעסקת בית הלוי הנ"ל ( שנזכרה בס' 40 לעיל ) קיבלו האחים סגל חוות דעת שמאית ובה יודעו על הסיכונים בעת רכישת קרקעות חקלאיות. על סיכונים אלו חזר השמאי מטעם התובע מר אסודי בעדותו.

התובע ואחיו ( שחתם על ההסכם בשמו), ידעו היטב והבינו על מה הם חותמים כשחתמו על חוזה הרכישה בעסקה השנייה בשנת 1997.
ככל שהיה מתעורר ספק לעניין הידיעה של התובע או של אחיו, בעת החתימה על ההסכם ( ולא מתעורר כזה), הרי שהצהרות התובע, בתצהיר שחתם למנהל מקרקעי ישראל ובהסכם ובנספחיו , אינם מותירים ספק, כי לא הובטחה לתובע כל הבטחה, שהקרקע שרכש אכן תופשר לבניה ותיוותר בידיו.
הטיעון שנטען ע"י התובע לפיו מה שנמכר לתובע היה " פוטנציאל לשינוי ייעוד" לא הוכח והוא סותר מפורשות את חתימתו של התובע על חוזה המכר ואף כאמור את חתימתו על התצהיר למנהל. התובע ניסה לטעון כי החתימה על התצהיר איננה חתימתו אך טענה זו הופרכה על ידי גרפולוגית מומחית – הגברת איה שוחט – אשר קבעה חד-משמעית כי החתימה חתימת התובע היא.
המצגים המטעים לכאורה שיצרו הנתבעים לטענת התובע ושגרמו להטעיה, הם אותם מסמכים שהיו בידי התובע עצמו כאשר חתם על העסקה הראשונה, משמע כולם היו בידיו, כבר קודם לחתימה על העסקה השנייה.
הגב' מנשרוב, מר צורף ומר מרציאנו, אישרו כולם בעדותם, שלחוזים צורפו הסכמי החכירה כנספחים כאשר בהסכמי החכירה עצמם מוזכר סעיף 15 המתאר את זכויות המנהל במקרה של שינוי ייעוד.
האחים סגל קיבלו הסברים מפורטים ומלאים בדבר טיב המקרקעין וכל המשמעויות הנובעות מהעסקה. בכל מקרה הם גם קראו את מסמכי העסקה. הרצוג העיד, ועדותו הייתה מהימנה ולא נסתרה, שכבר בעת העסקה הראשונה ( לגביה אין לתובע כל טענה) קיבלו כל הרוכשים, לרבות האחים סגל, את כל ההסברים הרלוונטיים למקרקעי המנהל, משמעויות שינוי ייעודה של הקרקע, כך שברור כי בעת העסקה השנייה ידעו מה אופי הקרקע הנרכשת והסיכון שיהיה צורך להשיבה למנהל.
אין ספק בעיני, כי האחים יודעים ומבינים את השפה העברית, אך גם אם לא כך הדבר, אינו מועיל להם בכלל, ובפרט כשהסתבר שהם אנשי עסקים שביצעו עסקאות מקרקעין רבות בארץ בטרם החתימה על העסקה דנא. גם מי שאינו דובר את השפה מוחזק כמי שקרא את המסמך שעליו חתם. יתר על כן, על אדם שאינו יודע את השפה מוטלת החובה להביא לידיעת עצמו את תוכן המסמך שעליו חתם ( ע"א 2119/94 לנדאו נ' וין, פ"ד מט(2) 77 (1995); גבריאלה שלו " טעות בחתימה – האמנם ' לא נעשה דבר" משפטים יא 501–510 (1981)).
כאמור, בעניינינו הוכח, שהאחים קוראים ומבינים את השפה העברית וביחוד לאון שחתם על החוזה, גר בישראל למן שנת 1977, ואף הודה שיודע לקרוא עברית ( עמוד 109 שורה 17, עמוד 110 שורות 2–8 לפרוטוקול).
בלוטרייך, הרצוג ואף עו"ד מוזס העידו כולם כי דיברו באותה העת עם האחים בעברית ( עמוד 260 שורות 7–9, עמוד 262 שורות 11–16 ועמוד 215 שורות 6–8 לפרוטוקול). הרצוג אף העיד כי בעסקה השנייה החוזה הועבר לבקשת לאון, גם לעיון בתו עורכת דין במקצועה, וגם לאון עצמו הודה שכך נהג מפעם לפעם. הדברים אושרו גם בחקירת עו"ד מוזס ( עמוד 111 שורות 24–25, עמוד 215 שורות 7–15 לפרוטוקול).
מהאמור עולה כי האחים ידעו בפועל והבינו את הכתוב בחוזה ובחוזה החכירה, הם זכו לקבל את כל ההסברים הנדרשים, הן מהרצוג, הן מהמסמכים הרלוונטיים והן מעו"ד מוזס, ובכל מקרה הם מוחזקים כיודעים את האמור בחוזה עליו חתמו.
יש עוד להאיר בעניין זה (ואולי להעיר) , כי כלל לא ברור, מי מהאחים אכן רכש את הקרקע.
איני רואה חשיבות וצורך להכריע בשאלה זו, אך יש גם בה, כדי להקרין ולשפוך אור על עניין מהימנות גרסתם. התובע נאלץ להודות בחקירתו שאינו התובע הנכון שכן לא הוא רכש כלל את המקרקעין אלא אחיו לאון ( עמוד 93 שורה 16–27 לפרוטוקול). בהמשך לכך אף אישר התובע, שלא היה מעורב בכל דרך שהיא בעסקה השנייה וכי לא דיבר כלל עם הנתבעים ( עמוד 88 שורה 23 וכן עמוד 94 שורות 17–22 לפרוטוקול).
בתצהיר שחתם התובע כאמור, בתחילת שנות ה-2000 והיה מיועד להגשה והוגש למנהל, אישר כי ידוע לו, שיהיה עליו להחזיר את המקרקעין למנהל לאחר שינוי היעוד.
למרות שלכאורה הצהרה זו עומדת בניגוד ובסתירה להסכם הנטען ע"י התובע, בחר התובע שלא להוציא הודעת ביטול לנתבעת על ההסכם שנחתם מיום 28.5.199 7 אלא המשיך בהליכים לביצוע רישום הזכויות במקרקעין על שמו (תוך הגשת תלונות ללשכת עורכי הדין כנגד עו"ד מוזס).
בפועל, עד למועד הגשת התביעה לא הודיע התובע הודעת ביטול של ההסכם והוא מנסה " לפסוח על שני הסעיפים". מחד דורש לקבל מהנתבעים כספו בחזרה בתוספת פיצויים אך מאידך משאיר לעצמו את האופציה להתמודד למול המנהל בקשר לאפשרות שהקרקע תוחזר למנהל והפיצוי שיקבל בגינה.
העסקה השנייה- הרלוונטית לענייננו, הינה המשך לעסקה הראשונה- לגביה אין לתובע כל טענה. מחיר המכירה של דונם בעסקה השנייה כמופיע בהסכם, כמעט זהה למחיר של דונם בעסקה הראשונה.
התובע לא הצליח להוכיח טענתו, כי שולמה תמורה נוספת מעבר לזו הנקובה בחוזה שנערך בקשר לעסקה השנייה, ולכן יש להתייחס למחיר שננקב בהסכם, כמחיר ששולם בפועל גם בגין העסקה השנייה.

הוכח שהתובע תבע בהליך אחר, את אותו הסכום שטוען ששולם " בייתר" כהלוואה שניתנה, והוא דרש השבתה (בגינה הגיעו הצדדים להסכם פשרה). העסקה השנייה נחתמה במחיר של 32,000$ לדונם, זה המחיר שנרשם בחוזה, זה המחיר שדווח לרשויות המס וזוהי התמורה שקיבלה הנתבעת בהעדר ראיה אחרת. לא רק שלא הוכחה התמורה הנוספת ששולמה לכאורה, אלא שהסתבר כאמור כי מחיר זה זהה כמעט לחלוטין למחיר ששולם בעסקה הראשונה שנחתמה רק זמן קצר קודם לכן, והדבר אף אושר על ידי יתר הרוכשים בעסקה הראשונה.
אין חולק כי במחיר (32,000$ לדונם) שננקב בעסקה השנייה, נמוך משמעותית ממחיר קרקע פרטית מקבילה בסמוך. נתון זה מספק הוכחה שהאחים סגל ידעו מראש שהמחיר הנמוך משקף סיכון מסוים.
התובע, שהבין שהמחיר ששילם, סותר את גרסתו, ניסה לטעון טענה שאינה סדורה ולא סבירה כאמור , בדבר תשלום נוסף משמעותי, ששולם לכאורה על ידו בקשר לעסקה השנייה, מעבר לסכום הנקוב בהסכם.
אין בידי לקבל טענה זו מהסיבה שהיא לא הוכחה ובמקרים מסוימים נסתרה ע"י התובע ואחיו עצמם.
כך לדוגמא, בטיוטות כתב התביעה שנשלחה לנתבעים צוין סך של 116,630$ ( מאה ושישה עשר אלף שש מאות ושלושים דולר) אשר נטען כי שולם מעבר למחירה הנקוב של העסקה. בחקירתו ציין לאון כי סכום העסקה היה 350,000$ ( שלוש מאות וחמישים אלף דולר) אך לא ידע מדוע לא נרשם סכום זה בטיוטת כתב התביעה. לאון גם התקשה להסביר היכן אישור התשלום הנטען בסך 116,630$ בשים לב שסכום זה נתבע, על ידם בתביעה נפרדת כהחזר הלוואה וניתן לגביו כתב ויתור. לאון טען שהטעות תוקנה בכתב התביעה (להבדיל מהטיוטא) , וכי סך העסקה השתנה מ- 350,000$ להיות 345,000$ ( שלוש מאות ארבעים וחמישה אלף דולר). הפער אומנם אינו משמעותי אך חוסר הדיוק והשינוי בגרסאות גם כאן, מצביע על חוסר האפשרות לסמוך ולהשתית על בסיס עדויות אלו, קביעה עובדתית המתיישבת עם גרסת התובע.
ייתר על כן, בתצהיר העדות הראשית מטעם לאון נוצרה שוב גרסה חדשה ולפיה יש להתעלם מהסך של 151,775 $ ( מאה חמישים ואחד אלף שבע מאות שבעים וחמישה דולר) שהיווה חלק מהתמורה ששולמה לכאורה הגם שסכום זה צוין בכתב התביעה. כשהבין לאון שעליו ליתן פירוט ולצרף אסמכתאות לסכום זה, נמנע מלפרט את ההעברות הנטענות " מסיבות מוניטריות" כלשונו ( סעיף 9.2 לתצהירו של לאון). לאון שנדרש להתייצב לעדותו עם האישור הנוגע לתשלום 171,000$ לא עשה כן ( עמוד 120 בשורות 14–20 לפרוטוקול) ובסופו של דבר לא ידע להסביר כיצד שולמו אותם 345,000$ נטענים והודה כי אין לו כל ראיה לתשלום. בעדותו הודה לאון כי לא הוא או אחיו שילמו את התמורה אלא גורם שלישי, הוא ששילם לכאורה את כספי התמורה ( עמוד 128 שורה 6 וכן עמוד 130 שורה 7 לפרוטוקול) ולכן גם מטעם זה עדותו נמצאה כעדות שלא " מכלי ראשון" והינה עדות שמיעה או סברה.
התובע לא הצליח להציג הסבר משכנע, כיצד הסכים לפי גרסתו, לשלם מחיר כפול מהמחיר ששילם בעסקה הראשונה למרות שמדובר בקרקע דומה ובעסקאות סמוכות מבחינת לוח הזמנים והמיקום וגם מכאן עולה המסקנה שהמחיר בעסקאות הראשונה והשנייה תואם למחיר השוק עבור אדמת מנהל.
התובע ואחיו לאון הגישו כאמור כנגד הנתבעים שלוש תביעות. אחת מהן בקשר לעסקה בסכומי כסף שאותם טען לאון כי הלווה להרצוג על סך של 80,000$ ( שמונים אלף דולר), 151,775$ (מאה חמישים ואחד אלף שבע מאות שבעים וחמישה דולר) ו-36,630$ (שלושים ושישה אלף שש מאות ושלושים דולר). חלק מסכומים אלו נטען ע"י התובע בהליך דנן, כי שימשו לתשלום עבור המקרקעין. כך למשל נטען בטיוטת כתב התביעה כמפורט לעיל, כי הועבר להרצוג סך של 116,630 $ והרי זה צירוף מדויק, של שניים מהסכומים לעיל – 36,630$ בצירוף 80,000$. כאמור לאחר מכן שונה הסכום לסך של 151,775$ סכום אשר הופיע בשלמותו גם בתביעה ההיא.
לאון הודה שהעביר לבא כוחו את נספח ב1 לטיוטת כתב התביעה- אישור על העברת סך 116,630$ כדי שיכלול זאת בתביעה דנן, כפי שאכן נעשה ( עמוד 122 שורות 24–26 לפרוטוקול). מכאן שברור כי הטענות הכספיות נשוא תביעה זו קשורות בטבורן להסכמי הלוואה וללא קשר לתמורה העודפת ששולמה לכאורה בעסקה השנייה.

התובע בתביעתו פירט עילות תביעה רבות הקימות לו לטעמו ( ראו בין היתר העילות המפורטות בטענות התובע בסעיפים 13,16,17,18,19 ו-20 לעיל בהיבטי חוק המכר, חוק המתווכים, חוק החוזים, פקודת הנזיקין) ותבע כל נתבע אפשרי לטעמו, ומתקבל הרושם שהתובע בחר להציב לו מטרה, לזכות בתביעתו לקבלת הפיצוי הנתבע , וכל האמצעים להשגתה כשרים ובכלל זה " כל המרבה בעילות ובנתבעים הרי זה משובח".
התובע בחר לתבוע בתביעתו כל מי שקשור לעסקה אפילו בעקיפין ומבלי שתהיה לו עילה ברורה כנגדו מתוך הנחה, שלגבי אחד מהנתבעים קרוב לוודאי שתמצא עילה, שתאפשר לו להשיג מטרתו לקבלת הסכום הנתבע.

כך למשל במהלך הליך ההוכחות התברר, מעבר לכל ספק כי הנתבעת ובעלה הם אזרחים מן השורה שאינם עוסקים בענייני מקרקעין וזו העסקה הראשונה שנעשתה על ידם וגם זו נעשתה בהשפעת הידיד מר גפני. הנתבעת ובעלה לא הכירו את הנתבעים 2–4 ואף לא את הנתבע 5. היכרותם מסתכמת בכך שבעלה של הנתבעת נפגש עם עו"ד מוזס פעם אחת כדי לתאם את פרטי העסקה ולאחר מכן הנתבעת ובעלה נפגשו אתו בפעם השנייה כדי לחתום על החוזה.
התובע טען בתביעתו, כי הנתבעים 4-2 היו שלוחיה של הנתבעת 1, אך לטענה זו אין כל ביסוס. הנתבעת ו/או בעלה מעולם לא מינו את הנתבעים 4-2 להיות שלוחיהם. גם בסעיף 9 לכתב התביעה נאמר כי מי שהראה לתובע את המקרקעין הוא הנתבע 4 – הרצוג, הוא זה שתיאר לו את הקרקע כקרקע חקלאית אשר בבוא היום תופשר לבנייה ( סעיף 9.1 לכתב התביעה) והתובע סמך ובטח בו ( סעיף 9.2 לכתב התביעה). עוד נאמר שם כי הרצוג היה זה אשר לכאורה אמר לתובע כי אין הבדל בין קרקע מנהל לבין קרקע פרטית ( סעיף 10 לכתב התביעה) מכאן לא ניתן להבין כיצד התובע משייך לנתבעת 1 חבות כלפיו בין בהצגת מצגי שווא ובין מכל עילה אחרת הקשורה במישרין או בעקיפין לאלמנט ההטעיה.

התובע מבקש להשתית את האחריות לנזקיו, בהם אדון בהמשך, על הנתבעים כולם או חלקם, בתור מי שמכרו לו את המקרקעין בין היתר בהתבסס על סעיף 11 לחוק המכר.
אביא את סעיף 11 כלשונו:
אי התאמה
11 המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.

טוען התובע כי לאור סעיף 11(2) לעיל הרי שקיימת אי-התאמה בין הממכר לחוזה שכן הנכס שונה ממה שהוסכם עליו. לטענתו, מוסכם על כל הצדדים כי מה שנרכש לא היה המקרקעין כי אם פוטנציאל שינוי הייעוד של המקרקעין. עוד טוען התובע כי לאור הוראות סעיף 11(3) לעיל הרי שהמדובר בהסכם מכר שהמטרה המשתמעת שלו היא למכור מקרקעין שיש בהם פוטנציאל של שינוי ייעוד. בנוסף, טוען התובע שגם סעיף 11(5) עומד לזכותו שכן המדובר בנכס שאינו מתאים למה שהוסכם בין הצדדים.
טענה זו אין בכוונתי לקבל. ראשית, אין בעיניי חולק כי מה שהוסכם עליו בין הצדדים הוא ממכר של מקרקעין ולא ממכר של פוטנציאל שינוי יעוד הקרקע. גם עיון בחוזה המכר בין הצדדים מעלה כי כוונתם הייתה ממכר של המקרקעין וכי אין כל התייחסות לעניין פוטנציאל שינוי הייעוד. שנית, טוען התובע כי ניתן ללמוד מעדותו של בעלה של הנתבעת, שהיה ברור לשני הצדדים כי המקרקעין נקנו לשם מטרה אחת והיא - הפשרה. אינני רואה מדוע מבקש התובע להקיש מכך שהנתבעת ובעלה קנו את הקרקע מתוך רצון שהיא תופשר לכך שהיה ברור לשני הצדדים שמה שנקנה היה פוטנציאל שינוי הייעוד. אמינה בעיניי עדותם של הנתבעת ובעלה כי הם כאמור אינם עוסקים בנדל"ן ומכאן שלא סביר בעיניי כי אכן התכוונו בני הזוג למכור פוטנציאל שינוי ייעוד אלא מקרקעין כפי שגם עשו.
מקשה התובע וטוען כי לפי פסיקת בית המשפט העליון בעניין שטרית- רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום (הנ"ל), גם אם פעלה המוכרת בתום לב הרי שאין לכך נפקות לעניין סעיף 11 לחוק המכר מכיוון שלא נדרש להפעלתו אשם. גם טענה זו אין בכוונתי לקבל ולו משום שאין בעיניי נפקות לפסק הדין שטרית, לעניינינו.
בעניין שטרית דובר על הפרת הבטחה של מוכרים לרוכשים באשר להיקף ההפקעה המתוכננת במקרקעין ובאפשרויות הבנייה על המקרקעין. עוד נדונה שם שאלת הנפקות של תניית ויתור חוזית בין הצדדים לגבי תביעות על יסוד אי-התאמה. וכדברי כב' השופט אנגלרד:
"נקודת המוצא של הדיון כולו חייבת להיות העובדה – שעליה אין חולקין – כי המוכרים הפרו את חוזה המכר, בשל קיומה של אי-התאמה. אי-ההתאמה נובעת מן הפער בין ההצהרה של המוכרים, שלפיה השטח נטו של הממכר הוא 756  מ"ר – הצהרה שהפכה לתניה בחוזה מכוח סעיף 1 לחוזה – לבין המציאות, שבה השטח נטו הוא 555 מ"ר בלבד. ההפרש בגודל השטח הוא מעל לרבע מלגו וכשליש מלבר. זוהי הפרה מהותית ביותר. כידוע, עקרונית, אחריותו של המוכר להפרת חוזה אינה מותנית בשיטתנו ביסוד של אשמה כלשהי. לכן, במסגרת הקביעה של הפרת חוזה המכר בגין אי-התאמה, אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום-לב או בהיעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התניה החוזית, אשר במקרה שלנו, נוגעת לגודל שטח הנטו של הממכר"(רע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום , פ"ד נג (3) 516).
כאמור, בעניין שטרית, ובשונה מעניינינו, אי-ההתאמה נבעה מכך שהשטח בפועל היה שונה מהשטח שאותו הבטיח המוכר לרוכש. שם דובר על הבטחה של המוכרת לקונים כי השטח שנרכש יופקע על ידי המנהל בהיקף קטן יותר ממה שהופקע בפועל. עוד הובטח שם שניתן יהיה לבנות על החלקה שני בתים בעוד שבפועל ניתן היה לבנות שם רק בית אחד לאחר ההפקעה. התביעה נסבה סביב דרישת הקונים לקיזוז הפסדם מסכום הרכישה אל מול טענת התובעת כי קיימת בין הצדדים תניית ויתור. בעניינו, פרט לעובדה שהמדובר במכר של מקרקעין, נראה כי אין כל דמיון ומכאן שלא ניתן לגזור גזירה שווה לנדון דנן. בעניינינו הנתבעת כלל לא ניהלה משא ומתן עם הרוכשים ושני הצדדים אף העידו כי הם מעולם לא נפגשו ומעולם לא דיברו האחד עם השנייה.
ודוק, העובדה שבתביעתו מבקש התובע פיצוי בגין המקרקעין בטענת אי-התאמה אך הוא אינו מבקש את ביטול העסקה מעידה בעיניי על מידה מסוימת של חוסר תום לב מצד התובע. נראה שהתובע מנסה כאמור כבר לעיל, לאחוז בחבל משני קצותיו, מחד הוא טוען כי קיימת אי-התאמה בין המקרקעין לבין מה שהוא התכוון לקנות אך מאידך הוא אינו מבקש לבטל את העסקה אלא לקבל פיצוי ובנוסף להשאיר את המקרקעין אצלו ולמעלה מן הצורך לא אתפלא אם ינסה לנהל " מאבק" משפטי עם המנהל לגבי נטילת הקרקע ממנו ו/או לעניין גובה הפיצוי שיקבל מהמנהל, ככל שיחליט המנהל בפועל לטול אותה.

טענה נוספת של התובע היא שאין חולק על כך שהתובעת מכרה את המקרקעין כשצמודה להם זכותו של צד שלישי, המנהל. המסקנה המתבקשת מכך, אליבא דדעתו של התובע, היא שהמוכרת הפרה את חובתה כלפיו מכוח סעיף 18 לחוק המכר. אביא את הסעיף כלשונו:
פגם בזכות
18. (א) המוכר חייב למסור את הממכר כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי.
(ב) על המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע, או שהיה עליו לדעת עליה, לפני מסירת הממכר.

לעניין סעיף 18 נקבע בעבר על ידי כב' השופט אשר כי:
"רק ידיעה ממשית של הקונה תספיק כדי להוציא את תחולת הסעיף 18, ורשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, אין די בה כדי להציל את המוכר מהשפעת קיומה של זכות צד ג' על תוקף החוזה (והשווה ביחס לסעיף 12 את דברי השופט ויתקון ב-ע"א 531/75, [1]). אין אני רואה טעם להגביל את תחולתם של סעיף 18 (1) ואף של סעיף 3 הנ"ל בחוזה לזכויות צד שלישי שמקורן במשפט הפרטי בלבד. בימינו חשיבותן של הגבלות תכנוניות ואחרות הנובעות מהוראות הדין הציבורי הן שכיחות ובעלות חשיבות כלכלית לא פחות מאשר זכויות הנובעות מחיובים שבשטח המשפט הפרטי. כאשר זכות ההפקעה היא עדיין כולה בכוח בלבד, דהיינו הכוח הגלום בחוק, בסעיפיו המאפשרים עריכת תכניות שעמן זכויות של הפקעה, כי אז אין זו עדיין זכות צד שלישי הפוגמת בממכר. אבל זכות קיימת של ועדת תכנון ובניה להפקיע חלקה או חלק ממשי ממנה או למנוע בניה על חלק ממשי ממנה, היא זכות צד שלישי לענין זה, ממש כמו, למשל, זכות קניה מוקדמת הרובצת על הממכר על-פי חוזה קודם בין המוכר לבין צד שלישי" ( ע"א 838/75 חיים ספקטורנ'יוסף צרפתי, פ"ד לב (1) 231).

אם כן, זכותו של המנהל אכן נחשבת לזכות צד שלישי לעניין סעיף 18 לחוק המכר. עם זאת, אין בכוונתי לקבל את טענתו של התובע לעניין זה משום שזכויות המנהל במקרקעין לא הוסתרו מעיניו של התובע והערה על אודותם הופיע בחוזה המכר בצורה ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים. הנתבעת עמדה במחויבותה לפי הוראות סעיף 18( ב) ומכאן שלא ניתן לטעון כנגדה כי הפרה את הוראות סעיף 18( א). יתרה מכך, לו הייתי מוצא לנכון לקבל את טענתו של התובע הרי שהמשמעות של קבלת טענה כאמור היא שלא ניתן יהיה, הלכה למעשה, לסחור כלל באדמות מנהל שכן לעולם לא ניתן למכור את המקרקעין כשהוא נקי מזכויותיו של המנהל, ובהכרח כל עסקה כאמור הייתה מפרה את הוראות סעיף 18 לחוק המכר.

לאור האמור לעיל הרי שלטעמי די באמור לעיל, כדי לדחות את התביעה של התובע כנגד הנתבעים ומשהגעתי למסקנה זו מתייתר הצורך לדון בטענות ההגנה האחרות שהועלו על ידי הנתבעים אך למעלה מן הצורך , ועל מנת שלא ימצא "פטור בלא כלום" אוסיף מספר הערות והארות לעניין הטעמים הנוספים בגינם יש לדחות את התביעה.
כאמור, כבר בשנת 2002 תבעו האחים סגל את בלוטרייך והרצוג בטענות ועילות כמעט זהות לתביעה דנן בגין קרקעות אחרות שרכשו. חזקה שנוכח אותה תביעה, סגל בחנו גם את העסקה השנייה והתייעצו לגביה גם עם גורמים נוספים. לכל הפחות, היה מצופה מהם להתחיל את הבירורים הנטענים לאחר שקיבלו משמאי מטעמם בחודש יוני 2002 חוות דעת אשר התייחסה לקרקעות החקלאיות כאל " פיתוי וחלום" ו"כחתול בשק".
את תביעתו מבקש התובע לבסס גם על עוולות מתחום דיני הנזיקין וכן על עוולות מתחום דיני החוזים. טוען התובע כי הנתבעים יצרו כלפיו מצג שווא רשלני.
על עוולה זו קבע השופט אור כי:
"כשבוחנים קיומה של עילה בשל התרשלות בהיצג רשלני [...] יש לבחון: האם הוכח היצג של עובדות; האם ההיצג לא היה מהימן, ובזהירות ושקידה ראויות היה על מציג העובדות לדעת, שההיצג אינו מבוסס; האם היה עליו לצפות, כי הצד האחר למשא ומתן יסתמך על דבריו ויפעל על פיהם, ואם יפעל כך עלול להיגרם נזק פיסי לגוף או לרכוש או נזק כלכלי לאחר; האם בפועל הסתמך האחר על ההיצג הרשלני וכתוצאה מכך נגרם לו נזק" (הדגשה – י.ש)(ע"א 790/81 american microsystems inc נ' אלביט מחשבים בע"מ , לט (2) 785).
בעניינינו טוען התובע כי הסתמך על דבריו של הרצוג אשר הבטיח לו כי בעבור הקרקע יקבל פיצוי רב אם וכאשר זו תופשר לבנייה והקרקע תצטרך להיות מוחזרת למנהל. לפי פרשנותו של התובע, משהוחלט לשנות את ייעוד הקרקע לבנייה נגרם לו נזק.
כדי לבסס את תביעתו היה על התובע להוכיח כי הוצג לו מצג שווא וכי הוא לא היה מודע לקיומו של סעיף 15 ולמשמעותו.
בפסיקה עקבית נקבעה החזקה כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות לכך שהבין את תוכנו ונתן הסכמתו לאמור בו ( ראו ע"א467/64 שוורץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); ע"א6799/02 משולם נ' בנק המזרחי המאוחד, פ"ד נח(2) 145 (2003); ע"א8800/04שטיינר נ' בנק המזרחי ( פורסם בנבו, 11.11.2004); ע"א6055/04לנדאו נ' בל"ל ( פורסם בנבו, 12.7.2006)). חזקה זו מתעצמת, שעה שהמדובר במסמכים מהותיים כגון שטרי שיעבוד ומשכנתא ( ראו לדוגמא ע"א1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2) 559 (1997); ע"א6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 375 (2002)). על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה ( ראו ע"א84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60, 91 (1983); ע"א624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497, 503 (1990)).
כפי שהוכח, בשנת 2000 חתם התובע על תצהיר למנהל ובו אישר כי קרא היטב את חוזה החכירה ואת תנאי החכירה והינו מצהיר כי ידוע לו שהקרקע הינה קרקע חקלאית ולשימוש חקלאי והכול כמפורט בחוזה החכירה. כן הוא הצהיר כי ידוע לו שאם ישונה ייעוד הקרקע יהיה המנהל רשאי לבטל את חוזה החכירה ולשלם לו רק את השווי של זכויותיו בקרקע כקרקע חקלאית בשיעור שייקבע על ידי ועדת הפיצויים שליד המנהל שמונתה על ידי שר החקלאות.
בעניינינו לא עמד התובע בנטל הראיה והשכנוע הנדרשים כדי לסתור את החזקה כי הוא ידע על מה הוא חותם. כאמור לעיל, עדותם של האחים סגל איננה עדות עליה ניתן להשתית גרסתם ועל כן אני בוחר להעדיף את העדות של הנתבעים 2–5. לדעתי לתובע הוסבר על אודות קיומו של סעיף 15 לחוזה החכירה במספר הזדמנויות והוא אף הבין את המשמעות האופרטיבית של אותו סעיף.

גם אם היו מוכחות העילות ( ואלו לא הוכחו), לא הצליח התובע להוכיח נזק.
אינני מקבל את פרשנותו של התובע לעניין הנזק.
הנזק לו טוען התובע הוא ספקולטיבי. בפסיקה נקבע כי על מצגי שווא רשלניים חל העיקרון לפיו הניזוק זכאי לפיצוי אשר יעמיד אותו במקום שבו היה, לו המצג היה אמתי ( ע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית, פ"ד נא(1) (1997)). התובע מנסה בעניינינו לקבל פיצוי כאילו המצג הלכאורי שהוצג לו היה אמתי ואינו תובע כל נזק חלופי. בכל מקרה הנזק גם טומן בחובו הנחות ספקולטיביות שלא הוכחו. היה על התובע להוכיח כי רכש קרקע לכאורה פרטית, והרי הוא טוען שהוא ידע שהוא רוכש קרקע מנהל, עוד היה עליו להוכיח כי לכאורה הוא יכול היה לקנות בסכום זה קרקע פרטית בגודל זהה וזאת כאשר הוכח כי בעבר בעבור קרקע פרטית שילם התובע פי 3 על כל דונם קרקע. היה עליו גם להוכיח כי אותה קרקע פרטית הייתה עוברת לכאורה שינוי ייעוד, וזאת כאשר הוכח על פי חוות דעתו של השמאי אסודי עוד בשנת 2002 כי הסיכוי לשינוי כאמור נמוך מאוד עד אפסי. ולבסוף היה על התובע להוכיח כי הוא היה בונה על קרקע זו בתים למגורים לו ולילדיו.
גם אם נכיר בכך שנגרם לתובע נזק הרי שיש לבחון אותו נכון למועד רכישת הקרקע. במועד זה נהג המנהל להעניק פיצויים בהסתמך על החלטה 727 , וחוכר כדוגמת התובע אשר שילם את התמורה שאותה שילם התובע ורכש קרקע חקלאית שהופשרה לבנייה, עשה עסקה טובה עם תשואה נאה בצדה. ולראיה, בשנת 2007 נמכר דונם מהעסקה הראשונה במחיר של 800,000 ₪ ( שמונה מאות אלף שקלים). ויודגש, עסקה זו היא עסקת השוואה הדומה לעסקה דנן ולכן היחידה שלכאורה רלוונטית ( עמוד 27 שורות 23–24 לפרוטוקול).
את הבחינה של שאלת הנזק בעניינינו צריך לחלק לשלושה מישורים:
ראשית, היה על התובע להוכיח כאמור כי נגרם לו נזק בכך שהופקעה ממנו זכות החכירה מבלי שקיבל עליה פיצוי; שנית, היה על התובע להראות כי תביעתו איננה מוקדמת וכי הוא מיצה את ההליכים מול המנהל קודם להגשת תביעה זו. משמעות מיצוי ההליכים היא למעשה חובת הקטנת הנזק מכוח סעיף 14 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים ( תרופות)"); שלישית, היה על התובע להראות כי הייתה קיימת לו אפשרות השקעה אלטרנטיבית שאבדה לו.
לעניין הרובד הראשון של הנזק, טוען התובע כי זכות החכירה לא חודשה ולמעשה היא הופקעה ממנו מבלי שהוא קיבל פיצוי כלשהו. טענה זו אין בכוונתי לקבל ולו משום שהיא לא הוכחה. מעדותה של הגברת שלום, נציגת המנהל, עולה שנכון לשנת 2011 ואפילו נכון לשנת 2012 טרם התקבלה החלטה במנהל אם להפעיל את סעיף 15 להסכם החכירה. כדין להבין זאת יש להידרש לחקירתה של הגברת שלום. מתוך עמוד 11 לפרוטוקול מיום 15.2.2012:
עו"ד אלון: [...] כתבתם אבל ממש לא מזמן, ב-1 לדצמבר: "במידה ולא תהיה מניעה כלשהיא יישלחו אליכם חוזים לחתימה"
ת: נכון.
עו"ד אלון: יש לי שאלה: מה השתנה מאז?
ת: במועד שנכתב המכתב לא הייתה לנו עדיין חוות דעת תכנוניות ולא ידענו על התכנית שעתידה לשנות [...] ולא ידענו שהקרקע עתידה לשנות את ייעודה. ולכן כתבנו שבמידה ולא תהיה מניעה כלשהיא – שבמקרה הזה תכנית שמשנה את ייעודה – הבקשה שלהם תועלה לוועדת עסקאות לאישור.
עו"ד אלון: אז הכול תלוי באותה חוות דעת תכנונית שהתקבלה עכשיו?
ת: לא רק בחוות דעת תכנונית; גם אם אין מניעה משפטית כלשהיא, אם אין בעיה מבחינת פיקוח, בעיה בשטח, מבחינת מיפוי, מבחינת מחלקת גזברות, אם יש בעיה כספית, אם יש חובות, למשל.
ש: [...] כל זה קרה כמובן לאחר יוני 10'. [...] אפילו יותר, לאחר ה-1 בדצמבר 11'. זה נכון?
ת: נכון.
ובעמוד 12:
ש: אני רואה שאצלך יש איזה מין תרשים.
ת: כן, אבל זה מסמך פנימי שלנו.
ש: [...] יש תרשים בעצם, תרשים זרימה, איך בעצם מגיעים מההתחלה עד הסוף בנטילת הקרקע?
ת: [...] זה תרשים שנעשה לצורך אישי בלבד על מנת שאני אוכל להבין את הדברים מאחר ואני לא עוסקת בתחום הזה.
ש: [...] האם ועדת המנכ"לים שאמורה להתכנס וטרם התכנסה היא אחד השלבים באותו תרשים?
ת: כן.

משמעות הדברים היא, שבניגוד לטענתו של התובע ולפיה זכות החכירה הופקעה ממנו, המציאות היא שהחלטה סופית ורשמית בדבר טרם התקבלה ומכאן שזכות החכירה טרם נלקחה ממנו ולא יכולה להילקח ממנו בשלב זה גם לפי עדות נציגת המנהל שכן למצער ועדת המנכלי"ם טרם התכנסה והחליטה על נטילת זכות התובע במקרה זה. אם כך, הרי שלא נגרם לתובע כל נזק ומכאן שברור הוא שהוא לא זכאי לכל פיצוי.
הרובד השני של הנזק, מתייחס לכך שלא הוכח שתביעתו של התובע איננה מוקדמת ושהוא מיצה את ההליכים מול המנהל קודם לתביעה זו. מהתנהלות התובע נראה כפי שכבר נאמר, כי בחר לתבוע את הנתבעים במקום לנסות ולעמוד על זכויותיו מול המנהל ו"לפסוח על שני הסעיפים" כפי שכבר נאמר. אף זאת ניתן ללמוד מעדותה של הגברת שלום. בעמוד 13 לפרוטוקול:
עו"ד אלון: [...] כל המנהלה שתיארת שאירעה בסוף חודש ינואר 2010, האם בעצם היא קשורה ללחץ שהפעיל התובע באמצעות באי-כוחו?
ת: לחץ? מאיזו בחינה?
ש: אנחנו נתקלנו במכתבים, במיילים – מה קורה? למה אתם לא לוקחים את הקרקע? – האם זה קשור לזה?
ת: אני לא יכולה לומר אם זה קשור ללחץ. אני יכולה לומר שזה קשור לפניות שהוגשו למנהל.
אף מחומר הראיות עולה, כי למרות שהתובע הגיש את תביעתו במהלך שנת 2010, במהלך שנת 2011 הוא עדיין לא סיים את תחלופת המכתבים מול המנהל בנושא חידוש חוזה החכירה וכי נכון ליום 13.12.2011 המנהל טרם גיבש החלטתו האם להאריך את חוזה החכירה ( מוצג נ/2). המשמעות היא שבמועד הגשת התביעה התובע טרם מיצה את ההליכים שהיו פתוחים בפניו מול המנהל ובמקום זאת העדיף להגיש את התביעה הנ"ל. נפקות העניין היא שלו היה מתגבש עד למועד זה נזק, הרי שבאי-מיצוי הליכים אלו לא עמד התובע בחובת הקטנת הנזק שעומדת לו מכוח סעיף 14 לחוק החוזים ( תרופות).
הרובד השלישי של הנזק מתייחסת לטענתו של התובע ולפיה נגרם לו נזק בצורת אבדן השקעה חלופית. טוען התובע כי לו היה רוכש קרקע פרטית במקום קרקע חקלאית אם זו הייתה מופשרת לבנייה הוא היה מרוויח 10,000,000 ₪. טענה זו מבוססת בין היתר על חוות דעתו השמאית של מר אסודי. גם טענה זו אין בכוונתי לקבל, משום שבדומה ליתר הטענות שהועלו בתביעה, גם טענה זו לא הוכחה. מחומר הראיות עולה כי לא הייתה קיימת כלל אפשרות השקעה אלטרנטיבית כפי שנטענה.
כדי להוכיח קיומה של השקעה חלופית היה על התובע להראות כי באותו סכום שבו נרכשה הקרקע בעסקה השנייה, דהיינו בסך של 171,000$, יכול היה התובע לרכוש קרקע פרטית באותו אזור באותו היקף של שטח, ושזו הייתה מופשרת לבנייה. כאמור לעיל, אפילו מחוות דעתו של מר אסודי מטעם התובע אנו למדים כי הסיכוי שקרקע בבעלות פרטית תופשר באזור זה היא אפסית. יתרה מכך, הוכח שבעסקה קודמת שבה נרכשה על ידי האחים סגל קרקע פרטית, עלות העסקה עמדה על מעל ל-80,000$ לדונם, משמע סכום אשר עולה על סכום העסקה בעניינינו (32,000$) כמעט פי שלושה. מהאמור לעיל עולה שגם את הטענה בדבר נזק שנגרם כתוצאה מאובדן השקעה חלופית יש לדחות.
היה מקום לדחות את התביעה גם בעילת ההתיישנות, אילו לא הייתה נדחית מהטעמים האחרים.
הסכם המכר עם הנתבעת נחתם ביום 28.5.1997, דהינו כ-13 שנים לפני מועד הגשת התביעה. כאמור לעיל, האחים סגל מוחזקים כמי שמודעים ומסכימים לתוכן המסמכים שעליהם חתמו ולכן כל העובדות הנדרשות לצורך ביסוס תביעתם, ובכלל זה הוראה 15 להסכם החכירה, הובאו לידיעתם בשנת 1997. לפי הוראות סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 תביעה שאינה במקרקעין מתיישנת לאחר 7 שנים ומכאן שתביעה זו התיישנה.
גם אם הייתי קובע כי העילה והנזק הנובע ממנה התגלו לתובע רק בעת שחתם על התצהיר למנהל, היינו ביום 10.5.2000, המשמעות היא שעדיין התביעה התיישנה שכן זו הוגשה רק כעבור 10 שנים מיום החתימה על התצהיר ולא בתוך 7 שנים כהוראת החוק. האמור נכון לידיעת התובע בפועל, ובכל מקרה לידיעתו בכוח.
מניין תקופת ההתיישנות מתחיל מהמועד בו יכול היה התובע לברר את העובדות הנדרשות לביסוס עילתו. די שבפועל יכול היה לברר. אם התרשל או מכל טעם אחר נמנע מלערוך את הבירור, אין לו אלא להלין על עצמו, למעט אותם המקרים שבהם הדין קבע מועד אחר לתחילת מניין תקופת ההתיישנות ( ע"א 4381/08 קופת חולים כללית נ' מוסקוביץ, תק-על 2012(1) 577 ; דנ"א 956/12 מוסקוביץ נ' בית חולים ברזילי, תק-על 2012(1) 4253). נדרשת בדיקה זהירה של העובדות על מנת שלא להרחיב ביתר את תקופת ההתיישנות ( ע"א 7805/02 הלפרט נ' אסותא מרכזים רפואיים, פ"ד נח(6) 847 (2004)).
בענייננו, התובע בכתב תביעתו טען שהחל לכאורה את הבירורים בחודש אוקטובר 2006 עת הופקדה תכנית רע/2015. עוד הוא טען כי ציפה שהליכי שינוי הייעוד יקרמו עור וגידים ( סעיף 14.1 – 14.2 לכתב התביעה המתוקן). אולם, לא ברור מה הקשר דווקא למועד הפקדת התכנית ומדוע לא בדק את הדברים קודם לכן.
עצם הציפייה והמודעות לשינוי התוכנית מעלים כי התובע המתין לכאורה לאותו שינוי ייעוד ולכן היה רק סביר ומצופה ממנו שיבדוק את זכויותיו קודם להפקדת התכנית. אם הוא כה ציפה לכך, הרי שהפקדת התכנית לא שינתה דבר ואין בה כשלעצמה כדי להוות אירוע המחייב התייעצות. גם לשיטת התובע עצמו אותם בירורים התמצו בהתייעצות עם עו"ד, התייעצות אשר לית מאן דפליג שהיה יכול לעשות בכל שלב מאז 1997 ולא להמתין להפקדה שנעשתה כ-9 שנים מאוחר יותר. בפסיקה נקבע כי די בחשד על מנת שישמש כ"קצה חוט" לבירורים אותם על התובע לעשות ( רע"א 901/07 מדינת ישראל נ' גיא-ליפל, תק-על 2010(3) 3696).

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל התביעה על כל רבדיה וכנגד כל הנתבעים, נדחית.
התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 90,000 ₪,
(1/3 לנתבעת1, 1/3 לנתבעים 2-4, 1/3 לנתבעת 5).
הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 יום מהיום וממועד זה ואילך יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ט סיוון תשע"ד, 17 יוני 2014, בהעדר הצדדים.