הדפסה

נועם ושני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' ארצי ואח'

בפני
כב' השופט עידו כפכפי

תובעת

נועם ושני השקעות ונדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אורנה כלב

נגד

נתבעים

1.יאיר ארצי
2.שושנה ארצי
ע"י ב"כ עו"ד יוסי גמליאל

פסק דין

1. האם על הנתבעים להשיב לתובעת חלק מהתמורה שקיבלו מ מכירת משרד לתובעת, נוכח פער בין גודל המשרד המוצהר בהסכם לבין גודלו בפועל?

רקע וטענות הצדדים
2. ביום 27.3.11 נערך הסכם מכר במסגרתו מכרו הנתבעים לתובעת משרד מספר 101 בבנין הידוע בשם " אשקלון סנטר", ברחוב הגדוד העברי 10 באשקלון (להלן – ההסכם) . בהגדרות ההסכם צויין כי נמכר משרד בקומה הראשונה בשטח של 56.7 מ"ר ברוטו, כאשר העתק תשריט המשרד צורף להסכם וסומן. עו"ד ירון יטיב הוגדר כבא כח הצדדים ו תמורת המכר נקבעה על סך של 270,000 ₪ בצירוף מע"מ.

לאחר שהתובעת קיבלה חזקה בנכס התברר לה כי שטחו קטן מהמוצהר בהסכם ופנתה היא לעו"ד יטיב אשר ערך בין הצדדים הסכם נוסף ביום 19.12.11 . הסכם זה נועד להסדיר את המחלוקת סביב שטח המשרד, ( להלן – ההסכם המאוחר).

בהסכם המאוחר הוצהר כי התגלעו מחלוקות בקשר לשטחו של הנכס הואיל והמוכר התבסס על התשריט שצורף להסכם המכר והוסכם כי ימונה מודד מוסכם אשר יקבע את שטח המשרד, ולמדידת הנטו יש להוסיף 20.45 אחוז ברוטו קומתי מלמעלה. הוסכם שהכרעת המודד תהיה סופית ומכרעת וככל שיהיה הפרש בין המוצהר בחוזה ובין המדידה בפועל ישיב המוכר לרוכש את החלק היחסי בהתאם לתמורה שנקבעה בהסכם לפי המפתח של התמורה בהסכם למ"ר. מטעם הנתבעים חתם רק הנתבע על ההסכם המאוחר.

עו"ד יטיב פנה למודד אבנר שיאון אשר ערך מדידה ומצא כי שטח המשרד נטו הינו 37.31 מ"ר. התובעת פנתה לנתבע להשבת חלק מהתמורה ששולמה בהתאם לתוצאות המדידה ומאחר וסירב הוגשה התביעה במסגרתה עותרת התובעת להשבת התמורה בהתאם להסכם המאוחר, פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם והוצאות.

3. בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי בהסכם הצהירה התובעת כי בדקה ובחנה את הנכס ולא תהיה לה כל טענה בנוגע לאי התאמה, ולכן מנועה היא מלבקש השבה חלקית של התמורה.
נטען כי הנתבעים הסכימו לפנים משורת הדין לחתום על ההסכם המאוחר אולם מאחר והתובעת ביצעה מדידה לא מוסכמת והילכה עליהם אימים, מסרבים הם לשלם הואיל והשבת חלק מהתמורה לתובעת מהווה עשיית עושר מצידה. עוד נטען כי התובעת מדדה את הנכס טרם הסכם המכר ולכן אינה זכאית לפיצוי.

יוער כי בחקירת הנתבעים ובסיכומיהם הועלו טענות אשר זכרן לא בא בכתב ההגנה או בתצהירים. נטען כי הנתבעת אינה מחוייבת להסכם המאוחר מאחר ולא חתמה עליו ובנוסף נטען כי אין תוקף משפטי להסכם המאוחר המבוסס על נתונים שגויים הואיל והנתבע לא הצהיר על גודל ההסכם ולמעשה " אין כל יריבות בין הצדדים אם משום שקיימת אחריות שיורית של עורך ההסכם ואם משום שבהסכם המאוחר הונחו נתונים עובדתיים שגויים שאין בהם כדי לחייב את הנתבע ".

דיון והכרעה
4. יש בסיס לטענות ב"כ התובעת כי בסיכומי הנתבעים הרחיבו באופן בוטה את חזית המחלוקת. בע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, 16.2.04, פיסקה 13, נפסק כי לא תמיד ניתן להעלות טענות משפטיות אשר לא נטענו במפורש בכתבי הטענות:
"הכלל של שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון. אולם, כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה ( ע"א 271/75 שושן נ' שושן, פד"י ל(1), 473, 476; ע"א 776/86 עודה נ' מנהל מס ערך מוסף, פד"י מד (4) 652, 658). המערערת לא הוסיפה עובדות, אלא טענה למשמעותן המשפטית-פרשנית בלבד, ולכן אין למנוע ממנה העלאת טענה זו ( השוו ע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל נ' עיריית מעלה אדומים, פד"י נו(5) 779, 789), במיוחד לאור העובדה כי לצדדים הייתה הזדמנות להתמודד איתה והם עשו כך."

הטענה כי ההסכם המאוחר חסר תוקף משפטי, לא נטענה כלל בכתב ההגנה, כך גם הטענה להעדר תוקפו מחמת אי חתימת הנתבעת. מדובר בשינוי מהותי של חזית המחלוקת המשפטית המערבת נתונים עובדתיים ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה. יוער כי ממילא לא הונחה תשתית עובדתית המאפשרת לנתבע להתכחש לחתימתו על ההסכם המאוחר. לא נטען או הוכח כי הוטעה בעת שחתם על ההסכם, באופן המאפשר את ביטולו בניגוד להלכה הפסוקה לפיה אדם מודע לתוכנם של מסמכים עליהם חתם. כן לא הוכחה עילת ביטול אחרת לרבות הטענה המרומזת לכפייה בטענה כי מנהל התובעת הילך אימים על הנתבע.

הניסיון לייחס רשלנות לעו"ד יטיב אין מקומו להתברר בגדרו של הליך זה וממילא טענת הרשלנות כלפי עו"ד אשר ייצג את שני הצדדים להסכם המכר אינה מהווה הגנה כנגד הצד להסכם המאוחר שלא הוכח כי הטעה את הנתבע כדי שיחתום על ההסכם. טענת רשלנות כלפי עורך הדין שערך את ההסכם המאוחר אינה יכולה להתברר בהליך בו עורך הדין אינו בעל דין. גם הטענה כי הנתבע לא היה מוסמך לייצג את הנתבעת בחתימתו על ההסכם המאוחר, חייבה הנחת תשתית עובדתית לבירור הטענה האם פעל על דעתה כשלוח עת חתם על ההסכם המאוחר. לא ניתן בסיכומים להוסיף טענות אלו ולפיכך אין הן מהוות הגנה כנגד התביעה.

לכאורה די בקביעה זו כדי לחייב את הנתבעים מכח ההסכם המאוחר להשבת חלק מהתמורה ששולמה להם, יחד עם זאת אבחן לגופן את טענותיהן העובדתיות שנמצאו כחסרות יסוד.

אופן קביעת התמורה בהסכם
5. עו"ד יטיב העיד על נסיבות עריכת ההסכם וההסכם המאוחר. בניגוד לטענת הנתבעים כי עו"ד יטיב ייצג בעסקה רק את התובעת, מדובר בעורך דינה של החברה המשכנת של הבניין הבקיא בכל החוזים שנכרתים בו. למרות שאין חולק כי התובעת רכשה בשנת 2010 את כל המשרדים בקומה החמישית בבניין, לא הוכח קשר פסול בינה לבין עו"ד יטיב באופן שלא יכל לייצג את שני הצדדים בעסקה. התרשמתי כי העיד את העובדות לאשורן, ללא התחכמות או פרשנות מעוותת לנסיבות הברורות העולות מהמסמכים עצמם. עדותו הינה העדות היחידה של מי שאינו מעוניין בתוצאות ההליך וככזו בעלת משקל מכריע בבחינת גרסאות הצדדים.

עו"ד יטיב הבהיר כי במעמד ההסכם הציג לצדדים את תשריט הבניין שהיה במשרדו והצדדים אישרו האמור בו ומכח האמור בו נרשם שטח המשרד בהסכם. בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם כי בהסכם לא הסתמכו הצדדים על התשריט , בכתב הגנתם דווקא טענו כי נסמכו על התשריט מיום 14.11.95. התשריט צורף להסכם ובו מופיע שטח המשרד - 56.7 מ"ר ברוטו הוא השטח שנרשם בהסכם. באשר לסכום ההסכם, הבהיר כי הצדדים קבעו את המחיר אולם כל עסקאות המכר של משרדים בבניין נעשות על בסיס חישוב גודל המשרד "פר מטר". מנהל התובעת, אייל אביטן, העיד כי אמנם המשא ומתן היה בסכומים סופיים, אולם בבסיסו עמדה ההבנה כי שטח המשרד בתשריט משקף את גודלו, ועל בסיס חישובים שערך הסכים לקנות במחיר הסופי. עדותו יחד עם עדות עו"ד יטיב מטה את הכף לעבר העדפת גרסתו על פני גרסת הנתבע כי המחיר נקבע ללא קשר להצהרה בהסכם ביחס לגודל המשרד.

ממילא חתימת הנתבע על ההסכם המאוחר בו הצהיר כי בסיס ההתקשרות היתה חישוב למ"ר, שומטת את הקרקע תחת טענתו כי הגודל בהסכם לא היווה בסיס למחיר בו. אף הטענה כי הגודל פורט בהגדרות ההסכם ולא בחלק של הצהרות המוכר אין בה כדי להושיע את הנתבעים. שעה שבהגדרות הסכם מכר נקבע גודל הממכר, המוכר אינו יכול לטעון כי לא מדובר בהצהרה מטעמו.

מהאמור לעיל עולה כי המחיר בהסכם של 270,000 ₪, משקף מחיר למ"ר, לפני מע"מ, של 4,761 ₪ לכל מ"ר.

6. די בעריכת ההסכם המאוחר כדי למנוע בעד הנתבעים מלטעון כי התובעת רכשה את הנכס במצבו ומנועה היתה מלדרוש השבה של התמורה. (התניה בסעיף 4.1 להסכם אינה פוטרת את הנתבע, המוכר, מחובת תום הלב ואיסור הטעיה, השווה פש"ר (ת"א) 1202/02 תדיר גן (מתכת) בע"מ נ' רו"ח אלי שפלר, 3.3.03, ובנסיבות העניין נסמכה התובעת בטעות על התשריט שהוצג במעמד ההסכם).

מעבר לנדרש, התובעת הוכיחה כי נסמכה על התשריט המוצהר אשר הנתבע בעת עריכת ההסכם, לכל הפחות ידע או היה עליו לדעת כי אינו משקף את שטח הברוטו הנכון של ה משרד. בפי הנתבע לא היו הסברים למסמכים שהוצגו מהם עולה כי בהסכם מכוחו רכש הוא את המשרד ביום 10.11.98 תמורת 257,000 ₪, ובהצהרה למס שבח, הוצהר שטח המשרד בגודל של 43 מ"ר, לפי גודל זה שילם במשך השנים דמי ניהול ואף ארנונה נקבעה על גודל דומה של 40 מ"ר . עולה כי לכל הפחות היה על הנתבע לדעת שהתובעת טועה בחתימתה על ההסכם המצהיר על משרד בגודל של 56.7 מ"ר. לא בכדי הסכים הנתבע לחתום על ההסכם המאוחר. עדותו כי עשה כן כי לא רצה להשלים עם מצב בו התובעת טוענת שרימה אותה, רחוקה מלשקף נכונות אמיתית להשבת חלק מהתמורה, נוכח התנהלותו לאחר מכן.

ההסכם המאוחר וגודל המשרד
7. בפועל הנתבע טוען כי התובעת ידעה טרם ההסכם המאוחר את גודל הנכס האמיתי ולכן אין תוקף להסכם המאוחר. לשיטתו, אינו חייב להשיב חלק מהתמורה אם ידעה התובעת כי ההצהרה בהסכם אינה אמת. הטענה מנוגדת לעדותו של עו"ד יטיב בדבר ההסכמה המאוחרת. ההסכם המאוחר נשלח לנתבע, הוא תיקן בכתב ידו את אופן ביצוע המדידה והחזיר את ההסכם חתום. עדות הנתבע בכל הנוגע לנסיבות החתימה היתה מהוססת וסירב בפועל להשיב לשאלות מהותיות. עו"ד יטיב הבהיר כי פנה למודד שיאון בתיאום עם הצדדים מאחר וממילא יש רק שני משרדי מדידות באשקלון. לאחר ביצוע המדידה שלח עו"ד יטיב ביום 4.1.12 מכתב לנתבע (ת/1) בו ביקש מהנתבע לפעול להשבת כספים לתו בעת בהתאם לתוצאות המדידה. הנתבע קיבל את המכתב והשיב ביום 9.1.02 כי מסכים לשלם 30,000 ש"ח, ללא כל הסבר לחישוב הסכום, לחילופין ביקש לבטל את החוזה. יוער כי לא ננקט כל הליך לביטול מחמת פגם בכריתה. במכתב הנתבע לא הלין על תוקף ההסכם המאוחר או על זהות המודד ולפיכך כל טענותיו בהליך זה עלו ללא בסיס לצורך יצירת טענות הגנה יש מאין.

גם הטענה לידיעת התובעת אודות גודלו האמיתי של המשרד טרם ההסכם וההסכם המאוחר וקשירת קשר עם המודד, לא הוכחה. לשיטת הנתבעים, התובעת ידעה את גודלו האמיתי של המשרד, חתמה על הצהרה שגוייה למרות שמדדה את המשרד בפועל ובחלוף מספר חודשים ערכה הסכם בהטעיית הנתבע להשיב לה חלק מהתמורה. לא מצאתי בסיס או הגיון לייחס פעולה מתוכננת ומתוחכמת כאמור למנהל התובעת.

לגופו של עניין הטענה נסמכה על התשריט שנשלח לנתבע על ידי עו"ד יטיב ממשרד שיאון שמוספר כמספר עבודה 8750 מ תאריך 2.3.11. הנתבעים כמוצאי שלל רב, טענו כי התאריך מעיד על מדידת המשרד ט רם הסכם המכר ותפרו, בתפרים גסים, גרסה עובדתית לפיה מנהל התובעת ביקר במשרד ומדד אותו טרם ההסכם. הנתבעת הצהירה כי ש יחזרה את האירועים ונזכרה כי מנהל התובעת ביקש טרם ההסכם למדוד את המשרד וכי הפקידה במשרד סיפרה לה כי טרם ההסכם נמדד המשרד על ידי התובעת. הפקידה, חנה דזבסר, הצהירה באופן כוללני כי "לפני שנתיים לערך" טרם ההסכם הגיע מנהל התובעת עם אדם נוסף ובהתאם לאישורה מדד את המשרד. מחקירות הנתבעים והעדה עלו סתירות מהותיות בגרסה אשר מלכתחילה אינה מפורטת באופן שניתן לתת בה אמון. הפקידה הצהירה באופן מהוסס, כמי שקפאה שד, והתרשמתי כי לא ששה להעיד את שהתבקשה. הנתבע העיד כי נודע לו על המדידה רק לאחר שקיבל את התשריט ודיבר עם עורך דינו ואז החל לשחזר. הפקידה העידה כי תחילה הגיע מנהל התובעת ואחר כך המודד וכי הודיעה לנתבע ביום המדידה על ביצועה. הנתבעת העידה כי עדכנה את בעלה כי התובעת ביקשה למדוד את הנכס. לא מצאתי כי ניתן לתת אמון בגרסת הנתבעים .
מנגד הבהירו המודד שביצע את המדידה ומנהל המשרד, מר שיאון, את הטעות בתאריך בתשריט. המודד אסף פרץ הבהיר כי ביקר במשרד פעם אחת ביום 25.12.11. מר שיאון הבהיר כי קיים פגישה עם הצדדים ובאי כוחם והסביר כי ביקר במקום פעם אחת וככל הנראה נפלה טעות הקלדה בתאריך הראשוני. לא מצאתי מקום לפקפק במהימנות המודדים, אשר אין להם עניין בהליך, כי התשריט היחידי שביצעו היה ביום 2.1.12, מספר עבודה 8750-A הכוללת טבלה של השטחים שנמדדו. המסמך שהגיע לנתבעים הינו טיוטא שערכה המשרטטת במשרד אשר בטעות הקלידה תאריך שגוי. כל שינוי במסמך מוסיף לו אות ולא מצאתי בסיס לטענה כי המדידה בוצעה בפועל ביום 2.3.11. מר שיאון הבהיר גם את יתר הטענות כנגד המדידה ושוכנעתי כי נמדד המשרד הנדון במועד שהוצהר על ידי המודד.

לאור האמור לעיל, אין יסוד גם לטענתם החלופית של הנתבעים כי התובעת ידעה מבעוד מועד את גודל המשרד ולכן אין תוקף להסכם המאוחר.

8. אשר לפערי הגדלים בפועל, השוואה פשוטה של גדלים הפכה בידי ב"כ הצדדים לטענות סותרות ל לא הסבר מפורט . בכתב התביעה נטען לחסר של 13.7 מ"ר מאחר והמדידה מובילה לברוטו של 43 מ"ר המהווים 65,277 ₪, יוער כי לא נתבע המע"מ. הנתבע טען בכתב הגנתו כי לפי החישוב חסרים לכל היותר 9.59 מ"ר. בפועל בסיכומי התובעת מגיעה היא לתוצאה הקרובה לחישוב בכתב ההגנה, גם אם בדרך מסורבלת.

הצדדים מסכימים כי שיטת החישוב הינה הוספת 20.45 ברוטו קומתי "מלמעלה". עו"ד יטיב הסביר בעדותו כי הכוונה למדידת שטח ברוטו של הקומה וממנו מפחיתים אחוז מכל משרד לצורך הגעה לנטו. בהסכם המאוחר סוכם כי יש להוסיף ברוטו קומתי "מלמעלה" בשיעור 20.45% והצדדים מסכימים כי החישוב הינו הפחתת 20.45% מהברוטו של המשרד. כדי לחלץ את נתן הברוטו מתוך מדידת נטו של 37.31 מ"ר, יש לבצע הכפלה במקדם הה פוך – 1.2570 (1/1-0.2045). לפיכך עולה כי שטח הברוטו שנמכר בפועל הינו 46.90 מ"ר, חסר של 9.8 מ"ר מהמוצהר. חסר זה במכפלת המפתח שעולה מההסכם למ"ר בשיעור 4761 ₪, הינו 46,658 ₪ לפני מע"מ.

סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית לפי ההסכם המאוחר תוך 7 ימים מיום קבלת תשריט המדידה, אשר נמסר לנתבע ביום 4.1.12. מאחר ולא נתבע מע"מ בגין ראש נזק זה בכתב התביעה ומההסכם המאוחר לא ניתן להבין האם יש להוסיף מע"מ לסכום שיושב, והצדדים לא טענו לעניין זה בתצהיריהם או בסיכומיהם, למעט טענת התובעת כי הסכום הינו לפני מע"מ, לא מצאתי כי יש להוסיף מע"מ לסכום זה.

הטענות בסיכומי הנתבעים כי ההשבה יוצרת חוסר הגיון כלכלי אינן עילה למניעת ההשבה אלא לכל היותר טעות בכדאיות העסקה המאוחרת שאינה עילה לביטולה. הטענות אף לא הוכחו לגופו של עניין על ידי ממצאים מדוייקים ושומות. בפועל עולה, לאחר ההשבה, כי התובעת רכשה משרד בגודל ברוטו של 46.90 מ"ר תמורת 223,342 ₪ , סכום המשקף מפתח של 4,762 ₪ למטר. לא הוכח כי מדובר במחיר לא סביר למועד מכירת המשרד וממילא תנודות מחירים מושפעות מגורמים רבים שלא הוכחו במקרה דנן.

פיצוי מוסכם ונזקים עקיפים
9. לא מצאתי כי בנוסף להשבת חלק התמורה זכאית התובעת לפיצוי מוסכם. סעיף 14.1 להסכם לא קבע את סעיף ההגדרות כסעיף שהפרתו יסודית. גם אם ההצהרה עצמה מהווה הפרה, הסעד שעוגן בהסכם המאוחר של השבה יחסית של התמורה ששולמה לנתבעים הינו סעד מספיק בנסיבות העניין ואין להוסיף עליו פיצויים.

בסיכומיה זנחה התובעת דרישתה בתביעה להוצאות כלליות ודרשה רק את הוצאות המודד שגובו בחשבונית בסך 1740 ₪ מיום 3.1.12 והוצאות ההליך.

סוף דבר
10. לאור האמור לעיל אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 46,658 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11.1.2012. בנוסף ישאו בהוצאות התובעת בגין המדידה בסך 1,740 ₪ וכן בהוצאות שכר העדים והאגרה.
כל הסכומים נושאים הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלום ההוצאות או פסיקתן.

למרות שהתקבלה התביעה רק בחלקה מצאתי לחייב את הנתבעים במלוא האגרות בהן נשאה התובעת נוכח התנהלותם הדיונית אשר האריכה ההליך שלא לצורך בטענות סרק כנגד ההסכם המאוחר.

נוכח התנהלות זו, ישאו בנוסף בשכר טרחת ב"כ התובעת בסך 10,000 ₪.

ניתן היום, כ"ג כסלו תשע"ד, 26 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.