הדפסה

משק פטר בע"מ נ' ו.מ.לתכנון ובניה זמורה רחובות ואח'

בפני
כבוד ה שופטת יהודית שיצר

העותרת

משק פטר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד פישלר

נגד

המשיבים

1.ו.מ.לתכנון ובניה זמורה רחובות
ע"י ב"כ עו"ד גלס
4.גרנד האוז בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד וייסמן ושיף

פסק דין

1. בפני עתירה להורות על ביטולה של תכנית זמ/מק/4/572, ככל שנוגעת לחלקה 232 בגוש 4586 .

רקע עובדתי בתמצית

2. העותרת משק פטר בע"מ ( להלן: "משק פטר") היתה חוכרת רשומה של חלקה 38 בגוש 4586. ייעוד הקרקע היה חקלאי. בתחום הקרקע קיימת בריכת אגירה ובאר מים (להלן: "הבאר").
למשק פטר היה רישיון הפקה ואספקת מים מס' 3583 משנת 1964. משק פטר ובעלי חלקה נוספים יזמו את תכנית זמ/במ/572 לשינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית וכן בוצע איחוד וחלוקה ( להלן גם: "תכנית זמ/572"). כתוצאה מכך השטח עליו נמצאת הבריכה הפך לחלקה 229 והשטח שעליו הבאר הפך לחלקה 232. בהתאם לתכנית זמ/במ/572 יעודה של חלקה 232 הוא שצ"פ ( שטח ציבורי פתוח) וחלקה זו כיום בבעלות המועצה המקומית גדרה.
ב- 12.12.96 מכרו משק פטר והבעלים את זכויותיהם בחלקות למערערת גרנדהאוז בע"מ ( להלן: "גרנדהאוז"). במקביל נערך גם הסכם בין גרנד האוז ובנימין פויכטונגר שהיה מיחידי משק פטר ( להלן: " פויכטונגר"). הסכם זה התייחס להפעלת הבאר.
בשנת 1998 החלה גרנדהאוז בביצוע עבודות שונות וזאת תוך גיבוש הסכמות עם פויכטונגר. מאוחר יותר התגלעו מחלוקות בין הצדדים ביחס להסכמות אלה.

מכאן החלה שורה ארוכה של סכסוכים והתדיינויות בין הצדדים באשר להפעלת מתקני המים, שהתנהלו בערכאות שונות וניתן לומר שהדיו נשפכה כמים רבים.
כדי לא להלאות בתיאור כל ההליכים אסכם את הרלבנטיים שבהם: עת"מ 1297/03 בו ניתן פסק דינה המשלים של כב' סג"נ קובו ( לאחר שבהוראת ביהמ"ש העליון גרנדהאוז צורפה להליך), שעיקרו במסקנה שלמשק פטר יש מעמד, מכוח ההחזקה ברישיון הפעלה ואספקת מים וכי תכנית זמ/במ/572/א בטלה היות ואושרה מבלי שלמשק פטר ניתנה זכות טיעון בהיותה מחזיקה בזכויות במתקני המים. על פסק דין זה הוגשו ערעורים לביהמ"ש העליון בעע"מ 7492/08.
ביהמ"ש העליון, כב' הנשיא גרוניס, הגיע למסקנה כי למעשה המחלוקת האמיתית היא המחלוקת בין משק פטר לגרנדהאוז ביחס לזכויות הקנייניות והחוזיות בחלקות ומתקני המים, שאלות שאין ביהמ"ש המנהלי מתערב בהן במסגרת תפקידו. אשר למסקנות התכנוניות של כב' השו' קובו, באלה לא התערב ביהמ"ש העליון.
משום מה, לכל אורך הדרך נמנעו משק פטר וגרנדהאוז מבירור המחלוקת האזרחית לגופה, דבר שהיה בו, כנראה, כדי לייתר לפחות חלק מההליכים המנהליים. בהקשר זה יצוין, שהמשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, זמורה ( להלן: "הועדה המקומית") הביעה עמדתה שאין לה למעשה אינטרס בהליכים מהבחינה התכנונית מנהלית.

תוך כדי ניהול ההליכים בבתי המשפט המנהליים השונים, גרנדהאוז לא הסתפקה בהם ובמקביל המשיכה והגישה תכנית נוספת שבגינה התנהל הליך נפרד בעת"מ 1989/06. כמו כן הגישה גרנדהאוז תכנית שינויים חדשה זמ/מק/572/ 4 (להלן גם: "תכנית זמ/572/ 4"), היא התכנית אליה מתייחסת העתירה דנן. תכנית זו הופקדה ב- 21.4.05 וביום 30.10.06 פורסם ברשומות דבר אישורה. לגירסת העותרת לא הודע לה דבר הפקדת תכנית זו והיא לא זומנה לדיון בוועדה המקומית והעלימו ממנה כי לתכנית זאת יש השלכות גם על הבאר.

עשיתי מאמצים רבים להגיע להסדר בין הצדדים, שלכל אורך הדרך נראה קרוב ביותר ובר מימוש. הוועדה המקומית אף היא ניסתה לסייע, אלא שבסופו של דבר כל הפתרונות המעשיים שהועלו לא צלחו. זאת למרות שמשק פטר הבהירה שמצידה היא מוכנה להסתפק במציאת פתרון למיקומו של אשפתון וחניה, שמיקומם הנוכחי מפריעים לדעתה לאפשרותה להשמיש את הבאר גם להפקת מים לשתיה, בהתאם לדרישות חוק המים, תשי"ט-1959 ( להלן: "חוק המים"), ותקנות בריאות העם ( תנאים תברואיים לקידוח מי שתיה) התשנ"ד-1995 (להלן: " תקנות הבריאות").

3. נימוקי העותרת לביטול התכנית החדשה הם:
הודעה על הפקדת או אישור התכנית החדשה לא פורסמה כך שמן הפרסום שנעשה לא ניתן היה לדעת כי התכנית חלה על חלקת הבאר;

העותרת לא יודעה על דבר הכנת התכנית או קידומה או על כוונה לפגוע בחלקת הבאר באמצעות התכנית בניגוד להתחייבויות המשיבים בפני בית המשפט;

התכנית החדשה אושרה בניגוד לחוק המים – תוך שהיא " מעלימה" את קיומה של הבאר;

התכנית החדשה אושרה על ידי הוועדה המקומית " זמורה" (להלן: "הועדה המקומית") – על אף שאישור כאמור אינו בסמכותה;

התכנית נוגדת לתכנית מתאר מקומית קיימת ותקפה;

התכנית אושרה תוך כדי הליכים משפטיים ובניגוד לפסק דין שניתן בעניינה של העותרת – בעת"מ 1297/03 ( להלן: "העתירה הראשונה").

4. גרנדהאוז התמקדה בטענות מקדמיות שרובן כבר הועלו בפני כב' השופטת קובו. גרנדהאוז התבססה בטיעוניה בעיקר על העמדה כי למשק פטר אין זכויות להפקת מים מהבאר ובמיוחד בשל ההסכם הנ"ל עם פויכטונגר מ- 12.2.1996.
מיותר לדון במסלול טענות זה בפירוט בהינתן פסק דינו הברור והנחרץ של כב' הנשיא גרוניס מיום 27.6.11 בו הוא קובע:

"ההכרעה הדרושה בענייננו היא בשאלה החוזית קניינית ביחס לזכויות בחלקות ובמתקני המים. ברי, כי אין מקום להכריע בשאלה זו בגדרי הדין בעתירה המנהלית".

משום מה שני הצדדים לסכסוך האזרחי, נמנעים מהכרעה בסכסוך זה, שהיה בה, בלי ספק, כדי לייתר התדיינויות רבות, ולפתור את אי הבהירות בנוגע למצבם המשפטי של שני צדדים אלה.

5. נותרה איפוא רק המחלוקת המרכזית לגבי פגמים שנפלו באישור תכנית זמ/מק/572/ 4 ובהליכי אישורה.
עיון בטענות העותרת מלמד שהיא סבורה שהתכנית החדשה משנה את ייעוד החלקה. היא מתבססת על נספח התנועה ( שהוא חלק ממסמכי התכנית) שממנו היא מסיקה כי חלקת הבאר הפכה למגרש חניה אשפתון פינת משחקים ומעברים, ללא אזכור של הבאר.

בתשובת גרנדהאוז לא מצאתי התייחסות ישירה לנקודה זו, והיא ממוקדת יותר סביב ההיבטים של הזכויות החוזיות קנייניות.
הועדה המקומית כבר בתשובתה לעתירה טענה כי רוב השימושים הנזכרים בנספח התנועה מותרים בשטח ציבורי פתוח ( שצ"פ) כפי שנקבע בסעיף 14 ח' לתקנות תכנית זמ/572. כמו כן עפ"י סעיף 11 לתקנון התכנית, במקרה של סתירה בין מסמכי התכנית, גובר תקנון התכנית על נספח התנועה.
זאת ועוד, למרות השגותיה אין הוועדה מתנגדת כי בימ"ש יקבע כי :

"אין לעשות שימוש בשטח זה, שימוש שאינו תואם לתכליות שנקבעו בתכנית זמ/572".

מתוך הסברי הצדדים במהלך הדיונים בפני אף למדתי, כי הבעייתיות שהתעוררה מבחינתה של העותרת היא כי בשל התכנית לא ישמר מרחק מתאים ולא יתאפשר איטום דיפון ועמידה בכל הדרישות של רשויות המים והבריאות, כדי לאפשר השמשת הבאר לאספקת מי שתיה ( זאת אם בכלל רשויות המים אכן תהיינה מעוניינות במתן רישיון להפקת מי שתיה מהבאר ששימשה בזמנו לחקלאות). קושי זה נוצר, כפי שהבינותי מטיעוני והסברי הצדדים, כיוון שגרנדהאוז לא בנתה בדיוק בהתאם להיתר הבניה התקף שהוצא לה, ובפועל מיקום האשפתון וחלק מהחניות אינם בהתאם לתכנית הבניה המאושרת ( אשר תאמה את התכנית המקורית זמ/572). בינתיים הדירות שנבנו על החלקות נמכרו ואוכלסו.

6. בנסיבות אלה, אף אם נפלו פגמים באישור התכנית, בכך שלעותרת לא הודע עליה ולא ניתנה לה הזדמנות להביע עמדתה, אין בהכרח צורך בביטולה המוחלט, אלא די בפתרון יחסי שיעשה צדק בין הצדדים בנסיבות העניין, כפי שעלו בפני. זאת בהתאם לפסיקה המרובה והמפורטת שהתגבשה במהלך השנים באשר לעשיית שימוש בעיקרון הבטלות היחסית.

עיקרון זה הפך לכלי המאפשר מדיניות משפטית של איזונים ופתרונות המגשימים את תכלית ההליך השיפוטי והמנהלי בכל מקרה לגופו. (ראו: עע"מ 469/03 השרון שירות טקסי בע"מ נ' הממונה על תכנון תחבורה ציבורית ואח', פ"ד נח(3) 729 742; רע"פ 2413/99 גיספן נ' התובע הצבאי הראשי, פ"ד נה(4) 673; בג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון נ' עירית ירושלים ואח').

במקרה דנן יעשה איזון ראוי בכך שלא תבוטל התכנית כולה, אך היא תהיה כפופה לתכליות שנקבעו בתכנית זמ/572, אשר מתייחסת גם לבאר.

סיכום

7. אשר על כן, אני קובעת כי תכנית זמ/572/ 4 אינה מזכירה את הבאר, אך היא כפופה לתכליות שנקבעו בתכנית זמ/572, אשר מתייחסת לבאר, וכל קביעותיה של תכנית זמ/572 ככל שהן נוגעות לבאר – שרירות ותקפות.
המשיבה 1 תישא בהוצאות העותרת בסך 10,000 ₪, (בהתחשב בהתנהלותה הקונסטרוקטיבית), והמשיבה 2 תישא בהוצאות העותרת בסך 30,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סד"א.

ניתן היום, י"א אלול תשע"ה, 26 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.

המזכירות תודיע לצדדים.