הדפסה

מרקוביץ ואח' נ' ליננברג ואח'

בפני
כבוד ה שופטת לימור ביבי

תובעים

1.מרק איליי מרקוביץ נושא דרכון בריטי 094323927
2.ג'נט מרקוביץ נושאת דרכון בריטי מספר 094421221
באמצעות ב"כ עוה"ד אוריאל גניהר ונחמי מייזליש

נגד

נתבעים

1.דן ליננברג
2.מיכאל פרי
3.אריה אריאלי
4.אייל לשם
באמצעות ב"כ עוה"ד רוברט פישמן ותמיר פלג

פסק דין

מבוא- העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת :
במוקד הדיון בתביעה בפני דירת מגורים, אשר אינה אלא ארבע דירות אשר אוחדו, אשר מספריהן קודם לביצוע רישום הבית המשותף היו : C404, C405,C406 ו – C411, בקומה הרביעית בבניין ברחוב רמת ים 1 בהרצליה, אשר עתידה להיות רשומה כתת חלקה 89 בחלקה 1406 בגוש 6668 ואשר אליה צמודות 5 מרפסות לא מקורות שמספריהם קכז, קכח, קכט, קל, קלא, כן חמשה מקומות חנייה אשר מספריהם: תלב, תלג, תלד, תלה, רמ, כן, ארבעה מחסנים שמספריהם רצד, רצה, רצו, רצז וכן, מעלית פרטית אשר מספרה: קלה ואשר הזכויות בה נרכשו על ידי הנתבעים בהתאם להסכם מיום 26/6/08 אשר אושר בצו ראש ההוצאה לפועל מיום 23/11/08 (להלן: "הדירה" או "הבניין"). אין חולק כי הרוכשים הראשונים של הזכויות בדירות, אשר זכויותיהם הועברו לנתבעים הינם נורה ודניאל לגזיאל על פי הסכם מיום 28/11/00 עם החברות הקבלניות (הסכם זה יכונה להלן: "עסקת היסוד").

אין חולק כי בזמנים הרלוונטיים לתביעה, טרם נרשם הבניין כבית משותף וכי על רישום הבית המשותף הופקד משרד עורכי דין המבורגר-עברון, אשר מטעמו טיפלה ברישום הבית המשותף עו"ד מיכל מנדלסון.

אין חולק כי התובעים הינם בני זוג תושבי הממלכה המאוחדת אשר תכננו לעלות ארצה ולשם כך ביקשו לרכוש דירת מגורים בהרצליה פיתוח.

אין חולק כי ביום 15/1/09 נחתם בין הנתבעים לבין התובעים הסכם במסגרתו נמכרו זכויות הנתבעים בדירה לתובעים (להלן: "הסכם המכר"). לאור חשיבות הדברים לדיון בפני, הנני מוצאת להדגיש מספר נקודות העולות מהסכם המכר:

א. במסגרת הסכם המכר לא צויין שטחה הכולל של הדירה. יחד עם זאת, אין חולק כי בהואיל הראשון לאחר תיאור הדירה נקבע כי הינו :"בהתאם לאישור הזכויות של הבעלים הרשומים על הקרקע המצ"ב כנספח א'2 ובהתאם לנסח מלשכת רישום המקרקעין מיום 12/10/2008 המצ"ב כנספח א'3, וכן, אישור הזכויות על שם הנאמן והבעלים מאת עורכי הדין המבורגר עברון המנהלים את רישום הזכויות ורשום הבניין ובעליו אצל לשכת רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים (להלן: "החברה המשכנת) המצ"ב כנספח א'4. " (ההדגשות במקור ל.ב. )

ב. בהואיל החמישי להסכם נקבע:
"והואיל : והקונה מעוניין לרכוש זכויות הבעלים בממכר וכן, בחלק היחסי ברכוש המשותף, הכול כמפורט בהסכם זה ובנספחיו- מצ"ב מסומן כנספח ד' נוסח תקנון הבית המשותף כפי שהועבר למוכרים מאת עוה"ד המבורגר עברון וכן תשריט בית משותף של הממכר . " (ההדגשות במקור ל.ב. )

ג. במסגרת סעיף4 להסכם המכר הדן ב:"בדיקת הזכויות" נקבע כי:
"4.1 הקונה מצהיר ומאשר כי במקביל ובהסתמך על הצהרות המוכר בממכר, כי בדק את טיב הזכויות של המוכר בממכר אצל חברת הניהול ואצל החברה המשכנת.
כמו כן, מאשר הקונה כי המוכר הביא לידיעתו כי הדירות נמכרו למוכר ע"י כונס הנכסים כיחידות מאוחדות פיזית ליחידה אחת.
4.2 הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי הוא רוכש את הזכויות בממכר ובבניין שבו הוא נמצא במצבם כיום (AS IS) ובהסתמך על הבדיקות אשר ביצע, ככל שביצע ובהסתמך על נכונות הצהרות המוכר כאמור לעיל.
4.3 הקונה מצהיר ומאשר בזה כי בכפוף ובהסתמך על נכונות הצהרות המוכר ראה ובדק אישית ו/או באמצעות מומחים מטעמו, את הממכר הן מבחינת מצבו הפיזי והן מבחינת מצבו הרישומי אצל לשכת רישום המקרקעין והרשות המקומית, התאמתו לסטנדרט הבניה וביצע את המדידות הפיזיות בממכר, הליקויים הקיימים בו ( בדיקה שטחית בעין בלתי מזויינת באמצעות מהנדס) ומצא כל זאת מתאים לו , לצרכיו ולמטרותיו והוא מוותר בזאת על כל טענה מחמת אי התאמה ו/או מום בנכס ו/או בבניין ו/או מכל בחינה אחרת והכל להוציא מום נסתר ו/או מום מהותי- אף אם לא היה נסתר אך לא צויין על ידי המוכר.
למען הסר ספק יודגש כי הצהרות הקונה בהסכם זה מותנה וכפוף ראשית כל לנכונות ודיוק הצהרות המוכר".
יובהר, כבר בשלב זה, כי המחלוקת המרכזית אשר התגלעה בין הצדדים ואשר עליה נסבה התביעה בפני, נוגעת לשאלה האם הממכר נשוא הסכם המכר כולל גם מסדרון אשר צמוד לדירה פיזית ואשר נמשך ממעלית פרטית – אשר אין חולק כי הינה חלק מהממכר - אל פתח הדירה (להלן: "המסדרון"). בהתאמה למחלוקת כאמור תפורטנה להלן העובדות הרלוונטיות הנוספות אשר אינן שנויות במחלוקת.

אין חולק כי קודם לחתימה על הסכם המכר ראה התובע 1 את הדירה מספר פעמים. עוד אין חולק כי פיזית, גם בעת ביקור התובע 1 בנכס, הופרד שטח הדירה משטח המסדרון על ידי קיר, דהיינו- אין חולק כי בעת שביקר התובע 1 בדירה קודם לחתימה על הסכם המכר, המסדרון היה מופרד פיזית מהדירה.

אין חולק כי ביום 13/1/09, נערכה פגישה במשרד עו"ד המבורגר-עברון, אשר על קורותיה נכתבו תילי תילים על ידי הצדדים ואשר בה נכחו – התובע 1, עו"ד אייל עברון (להלן: "עו"ד עברון") , עו"ד מיכל מנדלסון (להלן: "עו"ד מנדלסון") ועו"ד אהרון וולק (להלן: "עו"ד וולק"). אין חולק כי במסגרת פגישה זו הוצג בפני התובע 1 ובפני עו"ד וולק תשריט הדירה שהינו חלק מתשריט אשר יועד לשם רישום הבית המשותף. עוד אין חולק כי בתשריט אשר הוצג כאמור נכלל המסדרון כחלק מהדירה.
אציין כי הצדדים חלוקים בשאלה – מה אירע באותה פגישה לאחר הצגת אותו תשריט ואולם, אין חולק כי – לכל הפחות- בתחילה הוצג תשריט כאמור (להלן: "הפגישה במשרד עו"ד המבורגר").
הנני מוצאת להוסיף ולציין כי אין חולק שתשריט זה הינו תשריט שגוי באשר אין חולק כי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה ואף אינו יכול להיכלל בשטח הדירה (בהקשר זה ראו האמור בסעיף 2 לסיכומי התובעים).

אין חולק כי לאחר הפגישה אשר התקיימה במשרד המבורגר התקיים משא ומתן נוסף בין הצדדים בכל הנוגע לתמורה החוזית, במסגרתו הופחת סך 200,000 ₪ מסכום התמורה החוזית ולאחר מכן, ביום 15/1/09 נחתם בין הצדדים הסכם המכר.

אין חולק כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 21/4/09 וזאת, כנגד תשלום מלוא התמורה למוכרים.

הליכים נוספים או מקבילים אשר התנהלו באשר להסכם המכר:
הנני מוצאת להקדים ולציין כי התובעים ניהלו עוד שני הליכים מקבילים הנוגעים להסכם המכר, שניהם הסתיימו עוד קודם למתן פסק דין זה –

א. ה"פ 28777-09-09 – תובענה במסגרת המרצת פתיחה, אשר הוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבעים דנא וכן, כנגד עו"ד עברון לבית משפט השלום בתל אביב בחודש ספטמבר 2009 – במסגרתה עתרו לפסק דין הצהרתי לפיו עו"ד עברון אינו רשאי לסיים את תפקידו כנאמן בהתאם להוראות ההסכם ולהעביר לנתבעים את הכספים המוחזקים בידיו הנאמנות, הואיל וטרם הועברו למשרד עו"ד המבורגר כלל המסמכים הנדרשים לשם ביצוע העברת הזכויות בדירה על שמם של התובעים.

בדיון אשר התקיים ביום 8/4/10 בפני כבוד השופט י' אטדגי, במסגרת תביעה זו, ביקשה ב"כ התובעים למחוק את התובענה ללא צו להוצאות, תוך שציינה כי התובעים נאלצו לפנות לבית המשפט בגלל התנהגות הנאמן וכי רק לאחר פנייה כאמור לבית המשפט קיבלו את המסמכים אשר נדרשו להם וזאת, באיחור ניכר.
לאור האמור, נמחקה תביעה זה ללא צו להוצאות.

ב. ת"א 6173-11-09 – תובענה כספית אשר הוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבעים דנא בנובמבר 2009, במסגרתה עתרו התובעים לשיפויים בגין נזקים (ובפרט נזקי רטיבות) אשר התגלו בדירה וכן, לפסיקת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם לאור הפרתו על ידי הנתבעים, הפרה אשר מצאה ביטויה במחדל הנתבעים מהמצאת מסמכים אשר נדרשו לצורך העברת הזכויות בדירה לתובעים.

בתביעה זו ניתן ביום 9/6/14 פסק דין על ידי כבוד השופט אבינור, במסגרתו נדחתה התביעה וזאת, ב"קצירת האומר", הואיל ונקבע על ידי בית המשפט בתביעה הנסבה על נזקי הרטיבות- כי התובעים רכשו את הדירה AS IS ולאחר שבדקו אותה היטב לרבות באמצעות מומחים מטעמם ולפיכך, ככל שטעו בעניין קיומה של רטיבות מסויימת בדירה עליהם לשאת בעלותה של טעות זו , שכן כך קובעת חלוקת הסיכונים החוזית שבהסכם"(סעיף 105 לפסק הדין). עוד קבע בית המשפט כי לא הוכח שהנתבעים ידעו על כל בעיית רטיבות ונזילות בדירה במועד מכירתה על ידם וממילא משכך, לא הטעו וקל וחומר לא רימו, את התובעים בנושא זה. בנסיבות אלו- דחה בית המשפט את התביעה הנסבה על נזקי הרטיבות.

בנושא סוגיית המסמכים קבע בית המשפט כי בהינתן שאין חולק שעובר להגשת התביעה כבר נמסרו המסמכים וכי הטענה המועלית על ידי התובעים נסבה רק על כך שאלו הומצאו באיחור ובהינתן שהטענות הנסבות על האיחור הנטען נטענו באופן כללי ומבלי שהובאו בפני בית המשפט ראיות קונקרטיות באשר למועד המצאתו של כל מסמך ומסמך – הרי שגם דין התביעה לעניין זה- דחייה (ראה סעיף 112 לפסק הדין).

התביעה השלישית, בין הצדדים בתיק, הינה התביעה בפני, במסגרתה טוענים התובעים כי הנתבעים התחייבו כלפיהם לכלול את המסדרון בדירה אשר נמכרה להם והואיל ואין חולק כי הפרו התחייבותם זו וכי אין אפשרות לאכוף התחייבותם האמורה - לשיפויים בגין נזקיהם הנובעים מהפרה זו.
טענות הצדדים ב"קצירת האומר" -
לטענת התובעים הוצג להם על ידי הנתבעים מצג ובהתאם לו הדירה נשוא הסכם המכר כוללת גם את המסדרון ושטחה הכולל הינו 284.40 מ"ר. לטענתם, במסגרת הפגישה אשר התקיימה במשרד עו"ד המבורגר, נתמך המצג כאמור מפורשות בתשריט אשר הוצג בפני התובע 1 ועו"ד וולק, בו מופיע המסדרון כחלק מהדירה. לטענת התובעים, לא זו בלבד שלא נטען כלפיהם במסגרת אותה פגישה כי מקור הרישום בתשריט הינו טעות, אלא שעו"ד עברון- מטעם התובעים- אף חתם על התשריט כאות לאמיתותו. עוד טוענים התובעים כי התשריט ובו מופיע המסדרון כחלק מהדירה צורף להסכם המכר והוא נספח ד' המוזכר במסגרת ההואיל החמישי להסכם אשר צוטט בסעיף 4(ג) לעיל. זאת ועוד, לטענתם צורף להסכם גם תקנון הבית המשותף ובו טבלת השטחים במסגרתה צויין שטח הדירה כנטען על ידם – דהיינו- 284.40 מ"ר.

לטענת התובעים, הנתבעים הפרו התחייבותם, עת נמסרה להם דירה בשטח של 243 מ"ר. עוד טוענים התובעים כי אין חולק שלא ניתן לאכוף את התחייבותם של הנתבעים לכלול את שטח המסדרון בשטח הדירה (ראו סעיף 2 לסיכומיהם) ומשכך, לטענתם, הינם זכאים לשיפוי בגין הנזק אשר נגרם להם כפועל יוצא מהפרת התחייבותם של הנתבעים- העומד על סך כולל של 1,370,000 ₪ לפי פירוט כדלקמן:
א. בגין הפגיעה הנובעת מהפסד השטח סך 990,000 ₪ (26,500 ₪ למ"ר נטו X 41.4 מ"ר X 90%).
ב. בגין פגיעה תכנונית הנובעת מכך שהואיל ונגרע שטח המסדרון, רוחב הדירה צר יותר, באופן הפוגם בתחושת המרחב ומקטין את אפשרות הניצול והתכנון בשטח הסלון והמטבח- סך 190,000 ₪ (שהינו 2.5% משווי הנכס לפי שווי של 284.4 מ"ר X 26,500 ₪ ) .
ג. נזק הנובע מכך שהמעלית הפרטית אינה נפתחת אל תוך הדירה אלא אל המסדרון – סך 190,000 ₪.

הנתבעים מנגד טוענים כי לא הוצג לתובעים כל מצג ובהתאם לו המסדרון מהווה חלק מהדירה. בהקשר זה מוסיפים הנתבעים וטוענים כי בהתאם לעסקת היסוד וכן, להסכם הרכישה במסגרתו הם רכשו את הדירה, לא נכלל המסדרון בשטח הדירה והואיל והם מכרו את הזכויות בדירה לפי הקבוע בעסקת היסוד, כעולה מהאמור בהסכם ובאישור הזכויות אשר צורף לו, הרי שלא הציגו כל מצג ולא מכרו אלא את אשר היה להם- דהיינו את הדירה בלא המסדרון.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי מידע כאמור נמסר לתובעים באופן מפורש על ידי הנתבעים כמו גם על ידי המתווך אשר הראה לתובעים את הדירה.

זאת ועוד, לטענת הנתבעים, התובעים בחנו את מצבה הפיזי של הדירה וביקרו בה מספר פעמים קודם לחתימה על הסכם המכר וראו בעין כי המסדרון מופרד פיזית מהדירה ומשכך, כי אינו מהווה חלק ממנה.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הפגישה במשרד המבורגר נקבעה כחלק מהליך רישום הבית המשותף וזאת, על מנת שהדיירים יזהו את הדירות אשר מיוחדות להם במסגרת צו הבתים המשותפים ויעירו הערותיהם לתשריט. לטענת, הנתבעים, אמנם במסגרת הפגישה במשרד המבורגר, הבחין התובע 1 כי בתשריט רישום הבית המשותף נכלל המסדרון כחלק משטח הדירה, האיר תשומת לבה של עו"ד מיכל מנדלסון לאמור וזו הבהירה לו מפורשות כי מקור הרישום בתשריט הינו בטעות. עוד מכחישים הנתבעים מכל וכל הטענה ולפיה עו"ד עברון חתם על התשריט המוטעה אשר הוצג לתובעים באותו מעמד. יתרה מכך, לטענת הנתבעים ככל שאמנם חתם עו"ד עברון על התשריט הרי שחתימתו זו אינה מחייבת את הנתבעים באשר עו"ד עברון לא ייצגם ומשכך- כל טענה של התובעים המושתתת על חתימה זו, על התובעים להפנות לעו"ד עברון.

זאת אף זאת, לטענת הנתבעים, טענת התובעים ובהתאם לה במסגרת הפגישה הובהר כי המסדרון מהווה חלק מן הדירה אינה עולה בקנה אחד עם ניהול מו"מ לאחר הפגישה במשרד עו"ד המבורגר וזאת, הואיל והדעת נותנת שמי שהתווסף לשטח דירתו, שטח כה משמעותי, לא ינהל מו"מ על מנת להפחית את התמורה החוזית וההיפך- לא יעלה על הדעת שהנתבעים היו מסכימים להפחתת התמורה החוזית בנסיבות אלו.

זאת ועוד, הנתבעים מכחישים מכל וכל הטענה ולפיה התשריט השגוי צורף להסכם המכר ולטענתם, התשריט אשר צורף להסכם המכר ואשר נזכר בהואיל החמישי הוא התשריט אשר צורף לעסקת המקור, דהיינו, תשריט אשר אינו כולל את שטח המסדרון. זאת אף זאת, לטענת הנתבעים להסכם המכר לא צורף תקנון הבית המשותף ויתרה מכך, גם לו צורף הרי שממילא התקנון אינו כולל טבלת שטחים ומשכך, מוכחשת טענת התובעים ולפיה צורפה להסכם המכר טבלת שטחים ובה נזכר כי שטח הדירה הינו 284.40 מ"ר.

הנתבעים טוענים עוד שהתובעים הצהירו, במסגרת הסכם המכר, כי ערכו בדיקות הן במשרדי החברה המשכנת והן ברשות המקומית ומשכך, שומה כי בחנו בין היתר את היתר הבניה ממנו עולה כי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה וכן, את מסמכי עסקת היסוד מהם עולה האמור. הנתבעים טוענים בהקשר זה כי ככל שלא ביצעו התובעים את הבדיקות כאמור, הרי שאין להם להלין אלא על עצמם ולשאת בתוצאות מחדלם והצהרתם, אשר אינה נכונה, כפי שהובאה במסגרת הסכם המכר. זאת ועוד, הנתבעים טוענים כי התובעים רכשו את הדירה במצבה AS IS דהיינו, כאשר ראו כי המסדרון מופרד פיזית מהדירה וכן לא עתרו לכל הבהרה בהסכם המכר ובהתאם לה- כטענתם- המסדרון מהווה חלק מהדירה. לטענת הנתבעים יש ללמוד מן האמור על כך שבהתאם להסכם המכר המסדרון אינו מהווה חלק מהדירה.

לאור האמור, לטענת הנתבעים דין התביעה להידחות.

דיון והכרעה:
בדיונים אשר התקיימו בפני העידו - מטעם התובעים: התובע 1, עו"ד אהרון וולק והשמאית סער קינן ומטעם הנתבעים: עו"ד אייל לשם, עו"ד אייל עברון, עו"ד מיכל מנדלסון ומר לארי גרינבלו. אציין כי מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת על ידי השמאי והמהנדס מאיר ברכה ואולם, התובעים ויתרו על חקירתו של עד זה וזאת, תוך שהם מודיעים כי אין באי חקירתו בכדי להוות הודייה כלשהי באמור בה.

כאמור השאלה במיקוד הדיון, הינה האם הוסכם בין הצדדים כי המסדרון המוביל מהמעלית הפרטית לכניסה לדירה, נכלל בדירה.

אקדים אחרית לראשית, לאחר שבחנתי את העדויות ושקלתי את הראיות כפי שהוצגו בפני, הנני סבורה כי בשאלה שבמחלוקת נוטה מאזן ההסתברויות לכיוון גרסת הנתבעים ומשכך, כי דין התביעה להידחות.

אפתח ואציין כי הואיל והתקשרותם של הצדדים הינה חוזית, הרי שנקודת המוצא לדיון הינה ההסכם בין הצדדים ופרשנותו.

נושא פרשנות הסכמים העסיק ומעסיק את הפסיקה במשך שנים רבות. במאמר מוסגר אציין כי נושא זה אף העסיק את המחוקק והראייה- שני התיקונים היחידים בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") נסבים על תיקון סעיף 25 לחוק העוסק בפרשנותו של הסכם.

במסגרת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ פ"ד מט(2) 265, (להלן: " פסק דין אפרופים"), קבע בית המשפט העליון, מפי כב' הנשיא דאז פרופ' א.ברק:

"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשימם. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו. שאלה זו תתבהר רק בסיומו של התהליך הפרשני."

בפסק דין אפרופים נקבע על ידי בית המשפט העליון כי מכלול יחסי הצדדים כפוף לפרשנותו של בית המשפט וכי גם מקום בו החוזה פשוט וברור על פניו, עדיין מוטלת על בית המשפט החובה לבחון את אומד דעתם של הצדדים ובמידת הצורך בהתאם לנסיבות ליתן לאומד דעתם, עדיפות גם על הכתובים.
דהיינו – במסגרת בחינת המוסכם בין הצדדים, נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסק דין אפרופים, כי לא תינתן בהכרח עדיפות ללשון ההסכם אל מול הנסיבות החיצוניות.

לאורך מספר שנים שלטה המגמה הפרשנית אשר הותוותה במסגרת פסק דין אפרופים בכיפה ואולם, זאת לא בלא ביקורת. כך, בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006), הביעו הן כבוד השופט חשין והן כבוד השופט גרוניס (כתוארו אז) ביקורתם וחששם מפני הפרשנות בהתאם להלכת אפרופים ובלשונו של כבוד השופט גרוניס:
"מעורבות היתר של בתי המשפט בפרשנות חוזים צופנת בחובה פגיעה בוודאות המשפטית... האזהרה מפני הפיכתו של בית המשפט למעין 'צד' לחוזה, ומפני שִכְתוּב החוזה על ידי בית המשפט, ראוי לה שתהדהד מבית המשפט בקרית שמונה ועד זה שבאילת" (שם, בעמודים 92-91).
(ראו גם הביקורת אשר הובעה על ידי כבוד השופט דנציגר בע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.2008)וכן בע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סקסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.2008)

בעקבות הדברים האלה, הובאה סוגיה זו של פרשנות חוזים לפִתחה של הכנסת, וזו חוקקה בינואר 2011 את תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 אשר תיקן את נוסחו של סעיף 25(א) לחוק החוזים ולאחר התיקון לשונו העדכנית קובעת:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
לאחר ולאור תיקון סעיף 25 (א), עת נדרש בית המשפט העליון לסוגיית פרשנות הסכם וליישוב בין נוסחו העדכני של סעיף 25 עם הלכת אפרופים, חיווה כבוד השופט סולברג בע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום (06.06.2013) (בעמוד 9 ואילך לפסק הדין) דעתו, לאחר סקירת גישותיהם השונות של שופטי העליון בסוגיה ודעתו כדלקמן הינה כדעתי:
"התערבותו של המחוקק לא הביאה עד כה את הבעיה הנדונה על פתרונה, ועדיין לא יושרו ההדורים. מחלוקת נטושה בין שופטים ומלומדים מה הייתה תכלית התיקון והאם הושגה. יש הסבורים כי תכלית התיקון היתה לעגן את הלכת אפרופים, לפיה בעת פרשנות חוזה יש להתחקות אחר אומד הדעת של הצדדים, כפי שהוא משתמע הן מלשון החוזה הן מנסיבות העניין. לדידם, אין היררכיה בין שניים אלה, והתהליך הפרשני יוסיף להעשות באמצעותם במקביל (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לביטוח בע"מ, פסקה 28 לפסק דינו של השופט ריבלין [פורסם בנבו] (26.2.2012); איל זמיר "אפרופים עדיין כאן" עורך הדין 11 98 (2011); רון דרור "לשכת עורכי הדין היא החומה של בית המשפט – ראיון חגיגי עם נשיא בית המשפט העליון (בדימוס) אהרן ברק עורך הדין 11 28 (2011)). לעומת זאת, היו שטענו כי התיקון מאיין את הרטוריקה של הלכת אפרופים. לשיטתם, המחוקק ביקש להעניק משקל בכורה ללשון החוזה. התיקון החקיקתי נועד להבהיר כי מקום שלשון החוזה ברורה, אין צורך להיזקק לנסיבות חיצוניות (ראו למשל: נילי כהן "הניסוח בעייתי, התכלית ברורה" עורך הדין 11 102 (2011); גבריאלה שלו ואפי צמח "דין פירוש החוזה – על מחלוקת פוסקים והסכמת הצדדים" קרית המשפט י 1, 16 (2012)). השופט ריבלין גרס כאמור כי החקיקה מאמצת "... את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות" (שם, בעניין המוסד לביטוח לאומי; כמותו גם השופט ג'ובראן נאמן שם לגישתו בעניין מגדלי הירקות; ועליהם חלק השופט הנדל במקצת, ועמד על ה"שילוב שבין גמישות בקבלת ראיות להוכחת הנסיבות החיצוניות לחוזה, לבין מתן עמדת בכורה ללשונו המפורשת של החוזה" (פסקה 8)). לעומתם הביע השופט דנציגר את דעתו כי התיקון מבטא עמדה נורמטיבית שונה מהלכת אפרופים, "עמדה הנותנת משקל מכריע ללשון החוזה אך אינה שוללת פניה לנסיבות החיצוניות לצורך פרשנותו מקום בו הלשון החוזית אינה ברורה" (ע"א 11039/07 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אבנר אגוד לביטוח נפגעי רכב בע"מ, פסקה 3 [פורסם בנבו] (6.7.2011)). ודוק: אליבא דשופט דנציגר יש להעניק משקל מכריע ללשון, ואילו לפי גישתו של השופט ריבלין יש להעניק ללשון משקל משמעותי. בין לבין נשמעו גישות נוספות מפי שופטים ומלומדים, דגשים וגווני-ביניים.
19. גבי דידי, המחלוקת בין הגישות השונות איננה 'כצעקתה'. המטוטלת נעה מן הדגש על הלשון, אל עבר הנסיבות; בהמשך כרכה אותם יחדיו; וכעת שוב עולה קמעא משקלה של הלשון. דרך הכלל היא כי לצורך פרשנות חוזים "אחוז בזה (בלשון) וגם מזה (נסיבות העניין) אל תנח את ידך". ברם, לטעמי, ההיסטוריה החקיקתית, לשון סעיף 25(א) הנ"ל לחוק החוזים, ומדיניות משפטית ראויה, מחייבים גם זאת: ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, עד כי, לעיתים, נדירות, תזכה הלשון למעמד בלעדי. (ההדגשה שלי ל.ב.)
מן הכלל אל הפרט –
במקרה בפני עיון בהסכם המכר מעלה כי זה אינו קובע קביעות ברורות הנסבות על הכללת המסדרון נשוא התביעה במסגרת הדירה- כך, המסדרון אינו מוזכר כשטח המוצמד לדירה ויתרה מכך, במסגרת ההסכם לא נקבו הצדדים בשטח הדירה ומשכך, אף לא ניתן ללמוד תשובה לשאלת הכללת המסדרון אף בשל העדר נתון זה. לאור האמור הרי שנדרשים אנו לנסיבות החיצוניות על מנת להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים.
אציין כי נתתי דעתי לטענותיהם ההדדיות של הצדדים אשר מגייסים – כל אחד - את לשון ההסכם בתמיכה לטענותיו כך -
מחד, התובעים אשר בהתאם לטענותיהם, ניתן ללמוד על צירוף המסדרון לשטח הדירה מתוך קביעת ההסכם בהואיל החמישי שלו (אשר נוסחו הובא בסעיף 4(ב) לפסק הדין לעיל) ולפיה צורפו להסכם תשריט הבית המשותף ותקנון וכי להסכם צורפו מסמכים אלו בנוסח כפי שהוצג על ידם- דהיינו המכליל את המסדרון בתוך הדירה
ומאידך- הנתבעים אשר בהתאם לטענותיהם – ניתן ללמוד מהוראת ההסכם ולפיה הזכויות הינן בהתאם לאישור הזכויות המכפיף את הממכר לעסקת היסוד וכן, עם ההוראה (אשר הובאה במסגרת סעיף 4(ג) לפסק הדין לעיל) ובהתאם לה נרכשה הדירה as is בשילוב עם כך שפיזית המסדרון לא הוצמד לדירה וכן, לא נקבע בהיתר הבנייה כמו גם בהסכם הרכישה של הנתבעים שהינו נכלל בדירה- כי ההסכם מלמד על כך שהמסדרון לא נכלל בשטח הדירה.
אלא, שהנני סבורה כי דווקא טענות הצדדים ולפיהן - עינינו הרואות- ניתן לגייס לשונו של ההסכם בכדי לתמוך בטענה זו מחד ובטענה זו מאידך – מלמדות על חוסר בהירותו של ההסכם וההידרשות לנסיבות החיצוניות לשם פרשנותו.
כפי שפתחתי וציינתי, הנני סבורה כי במכלול, יש בנסיבות החיצוניות כפי שהובאו וכפי שהוכחו בכדי להטות את מאזן ההסתברויות לכיוון גרסת הנתבעים ומשכך, כי דין התביעה להידחות והכל כפי שיפורט להלן.
הנני מוצאת לפתוח ולציין כי חיזוק לטענת הנתבעים ובהתאם לה, במסגרת הפגישה במשרד עו"ד המבורגר גילה התובע כי קיימת לכאורה טעות בתשריט אשר הוצג לו באשר המסדרון נכלל בשטח הדירה והאיר תשומת ליבה של עו"ד מנדלסון לאמור תוך שזה הבהירה לו כי מדובר בטעות – ניתן למצוא בעדויות אשר הוגשו מטעמם של התובעים.

כך, לעניין זה, עיון הן בתצהיר התובע 1 והן בתצהירו של עו"ד וולק מעלה כי אלו לא מצהירים במילה וחצי מילה כי, קודם לפגישה במשרד המבורגר, הוצג להם מצג על ידי מי מהנתבעים ובהתאם לו המסדרון נכלל בשטח הדירה. אלא, שבשני התצהירים שותקים המצהירים בנוגע למצג אשר הוצג קודם לאותה פגישה בכל הנוגע למסדרון. לאמור יש להוסיף כי אין חולק שטרם קיום אותה פגישה ביקר התובע 1 מספר פעמים בדירה (ראו עדותו בפרוטוקול הדיון מיום 15/1/14 בעמוד 76 שורות 2-4) וכי בעת ביקוריו ראה שהמסדרון אינו נכלל בשטח הדירה.
לעניין זה במסגרת סעיף 16.1 הצהיר התובע 1 כי:
"כאשר ביקרתי בדירה היה אומנם קיר בין המסדרון לחדרים, אך המסדרון נושק לכל אורך הדירה ומוביל אליה בלבד. בהתאם לתשריט שהוצג בפני גם המסדרון היה חלק מן הממכר ונמצא בתוך המסגרת שתחמה את הממכר ולא יכולתי להעלות בדעתי שמישהו אחר יהיה זכאי לעשות שימוש במה שעל פניו ניראה כחלק מן הדירה".
דהיינו, מתוך תצהירו של התובע נמצאתי למדה כי המצג היחיד אשר הוצג לו על ידי הנתבעים- אף לדידו- הוצג במסגרת התשריט ולא קודם לכן ויתרה מכך, שפיזית בשטח המצג היה הפוך באשר המסדרון הופרד בקיר מהדירה.

זאת ועוד, חיזוק נוסף לכך שלא הוצג לתובעים קודם לפגישה במשרד המבורגר מצג ולפיו המסדרון נכלל בשטח הדירה ניתן למצוא בעדותו של המתווך לארי גרינבלו אשר הצהיר כי הוא הציג לתובע 1 את הדירה ולעניין זה הצהיר בסעיף 6 לתצהירו כי:
"במהלך ביקוריהם המסדרון מעולם לא הוצג כחלק מהדירה ולא נאמר שהמעלית הפרטית תפתח לתוך הדירה. הדבר אף לא נדון ולא עלתה כל שאלה או פניה מצד התובע, האדריכל או המתווכת מטעם התובעים, לעניין המסדרון או המעלית".

מן האמור נובע כי קודם לפגישה במשרד המבורגר לא זו בלבד שלא הוצג לתובעים מצג ולפיו המסדרון נכלל בשטח הדירה אלא, שמתוך מצבה הפיזי של הדירה –דהיינו העובדה אשר פיזית המסדרון לא נכלל בשטחה במועד ביקורו של התובע 1 בדירה- ניתן היה ללמוד ברורות כי המסדרון אינו מהווה חלק מהדירה.

בהינתן שכך, כפי שפתחתי וציינתי- ברי כי באותו מועד עת התחוור לתובע 1, בהתאם לתשריט אשר הוצג לו כי המסדרון נכלל בשטח הדירה- הוא ידע שהתשריט אינו תואם את המצב בשטח ומשכך, שונה מהמצג אשר הוצג לו קודם לאותה פגישה. כיוון שכך, הנני נותנת אמון בטענות הנתבעים ובהתאם להן, באותו מעמד האיר התובע 1 תשומת לבם של הנוכחים לדבר חוסר ההתאמה בין התשריט לבין המצג הקיים בשטח.

השאלה העולה מכך, הינה איזה מצג הוצג לתובע 1 לאחר שהוארה תשומת לבם של הנוכחים להערתו זו והנני סבורה כי, לעניין זה, תומכות הנסיבות בטענות הנתבעים ובהתאם להן המצג אשר הוצג הינו כי התשריט הינו מוטעה וכי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה.

כך, ראשית, אין בידי לקבל לעניין זה טענת התובעים ובהתאם לה, באותו מעמד אישר עו"ד עברון הכללת המסדרון בשטח הדירה ואף חתם על התשריט אשר מכליל המסדרון כאמור. בהקשר זה, לא היה בידי הנתבעים להציג בפני בית המשפט תשריט החתום על ידי עו"ד עברון, אלא שכל שהיה בידיהם הוא תשריט אשר אינו חתום. הנני סבורה כי בהינתן שהילך הפגישה היה כפי שנקבע על ידי לעיל- הרי ששומה על התובעים כי היו דורשים לקבל לידיהם תשריט חתום וזאת על מנת שתהיה בידיהם הראייה למצג אשר הוצג בפניהם- אשר כאמור נוגד המצג המוקדם אשר היה להם קודם לאותה פגישה.

במאמר מוסגר אציין כי הואיל ואינני סבורה שהתשריט אמנם נחתם על ידי עו"ד עברון ממילא אינני נדרשת לשאלה האם בחתימתו כאמור ייצג עו"ד עברון את הנתבעים אם לאו.

זאת ועוד, הנני סבורה כי טענת התובעים ולפיה הוצג להם מצג במסגרת אותה פגישה ולפיו המסדרון נכלל בשטח הדירה, אינה עולה עם שורת ההיגיון, באשר לכאורה אין כל תמריץ ( incentive ) והצדקה למי מן הנוכחים להציג מצג זה.

כך, בהינתן שאמנם במסגרת הפגישה במשרד המבורגר האיר התובע 1 תשומת לבם של הנוכחים לחוסר ההתאמה בין המצב הפיזי לבין התשריט אשר הוצג וזאת, כפי שנקבע על ידי לעיל, הדעת נותנת כי באותו מעמד נבחנה הסוגיה. בהקשר לבדיקה כאמור, הרי שאין חולק בין הצדדים שהיתר הבנייה אינו מכליל המסדרון בשטח הדירה וכן, כי במסגרת עסקת המקור ותשריט אשר צורף לה לא נכלל שטח המסדרון בשטח הדירה. בנסיבות אלו, מדוע יציג מי מן הנוכחים שאינו בעל עניין בחתימה על הסכם המכר, מצג שנוגד האמור, במיוחד בהינתן שהובהר בנוסף שהמצג אינו תואם את המצב בשטח ?!

יתרה מכך, הנני סבורה כי חיזוק נוסף לאמור ניתן למצוא בהמשך המשא ומתן כפי שנוהל על ידי התובעים ובכלל זה הפחתת סך 200,000 ₪, במסגרת אותו משא ומתן מהתמורה החוזית לאחר הפגישה במשרד עו"ד המבורגר. בהקשר זה, בהינתן שבהתאם לקביעתי לעיל, קודם לאותה פגישה סברו התובעים כי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה ובהינתן שלטענת התובעים (עליה יעיד סכום התביעה) הכללת המסדרון בשטח הדירה יש בה בכדי להשביח את הדירה אשר הינם רוכשים באופן ניכר- הדעת נותנת כי לאחר גילוי – כטענתם- ולפיו, הדירה שווה הרבה יותר משסברו, התובעים יקפצו כמוצאי שלל רב ויאמצו את התמורה החוזית. אלא, שבניגוד לסברה זו העולה עם השכל הישר, התובעים כאמור ניהלו מו"מ במסגרתו הופחתה התמורה החוזית, מו"מ אשר יש בו בכדי לתמוך בכך שלא הוצג בפניהם מצג כנטען על ידם, במסגרת הפגישה במשרד עו"ד המבורגר.

זאת אף זאת, לא ניתן להתעלם מהתנהלות התובעים לאחר שגילו לטענתם כי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה. בהקשר זה, העיד התובע 1 כי עוד קודם למסירת החזקה בדירה גילה כי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה כך, בסעיף 16.13 לתצהירו מאשר התובע כי כבר בעת שקיבל את תוכנית השיפוצים לדירה (אשר הוצגה ותאריכה – 1/4/09 - קודם לתאריך מסירת החזקה) היה מודע לטענת הנתבעים ובהתאם לה המסדרון אינו חלק מהממכר.

במאמר מוסגר הנני מוצאת לציין כי עדותו זו עומדת בסתירה לתצהירו אשר בהתאם לקבוע בסעיף 14 בו, נודע לתובעים דבר חוסר ההתאמה רק לאחר ששולמה מלוא תמורת הדירה.

אלא, שעל אף שכאמור, מתוך הראיות עולה כי התובעים ידעו על כך שהמסדרון אינו נכלל בשטח הדירה, לא הוצגו בפני על ידם כל מסמך או טענה ולפיהם, בזמן אמת כפרו התובעים בגילוי זה וטענו כנגדו.

מחדלם של התובעים מגילוי דעתם ולפיה חוסר התאמה כביכול זה, מהווה הפרה של המוסכם בין הצדדים, חל ביתר שאת בהינתן שהתובעים קיבלו חזקה בדירה ואף שילמו את יתרת התמורה בהתאם להסכם בלא כל טענה ו/או סייג. יתרה מכך, התובעים ערכו בדירה שיפוץ רחב היקף וזאת, מבלי להכליל את שטח המסדרון בשטח הדירה והגם שכך, לא העלו כל טענה באותם מועדים ולפיה המסדרון נכלל בשטח הדירה וכן, לא עיכבו סיום השיפוץ עד להכרעה בנושא.
מחדלם של התובעים מהעלאת הטענות בזמן אמת, עת היתה בידיהם יתרת התמורה החוזית ויתרה מכך, שינוי מצבם לרעה על ידי השלמת השיפוץ בלא להכליל את שטח המסדרון בדירה- יש בהם בכדי לחזק הטענה ובהתאם לה לא הוצג בפניהם מצג כפי שנטען על ידם.

זאת ועוד, מחדלם של התובעים מהעלאת טענות הנוגעות למסדרון נמשך, באופן מפתיע, גם אל ההליכים המשפטיים הקודמים אשר נקטו התובעים כנגד הנתבעים דנא, במסגרתם לא טענו התובעים בעת הגשת כתבי הטענות, במילה וחצי מילה,כי קיימת להם טענה בנוגע להפרת ההסכם גם בנוגע למסדרון. הנני מוצאת להדגיש, בהקשר זה, כי התביעה אשר הוגשה לבית המשפט השלום בהרצליה נסבה על הפרת ההסכם בגין אי המצאת מסמכים לשם רישום הזכויות על שמם של התובעים ובגין אי התאמה לאור קיומן של נזילות ולמרות זאת, לא זו בלבד שהתובעים לא תבעו במסגרתה סעדים הנובעים מהפרה נטענת של ההסכם הנובעת מאי התאמה הנוגעת למסדרון, אלא שאף לא ציינו במילה או בחצי מילה כי קיימת להם טענה כלשהי בנושא זה. הנני מוצאת להוסיף ולציין כי במסגרת אותה תביעה עתרו התובעים לפיצול סעדים תוך שהינם טוענים כי נודע להם על כך שהמסדרון אינו נכלל בדירה רק בשיחת טלפון המאוחרת למועד בו הגישו את התביעה (5/11/09). בהקשר זה, יצויין כי טענתם זו של התובעים התבררה כבלתי נכונה ולכאורה משכך, היה מקום לבחון מה המשמעות הנודעת להחלטה אשר התבססה על מצגם השגוי כאמור. יחד עם זאת, אינני נדרשת להכרעה בסוגייה זו הואיל וממילא לטעמי דין התביעה להידחות לגופה.

מן המרוכז עולה כי התובעים שתקו לאורך זמן ולא העלו כל טענה הנסבה על הכללת המסדרון בדירה והנני סבורה כי שתיקתם זו, במיוחד בנסיבות כפי שפורטו, יש בה בכדי לפגוע במהימנות גרסתם ובהתאם לה סברו כי המסדרון נכלל בדירה.

לאמור יש להוסיף כי חיזוק לכך שהמסדרון לא נכלל בשטח הדירה ניתן למצוא גם בחוות דעת שמאית אשר הוצאה על ידי שמאי מטעם התובעים קודם לרכישת הדירה וזאת, על מנת לקבל משכנתא ואשר עיון בה מעלה כי עולה ברורות מחוות דעת זו כי המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה באשר במסגרת חוות הדעת שטח הדירה הנקוב הינו 245 מ"ר.

בהקשר לחוות דעת זו, טענו התובעים כי לא קיבלו את חוות הדעת לידיהם וככל שקיבלו אותה לא עיינו בה. בהקשר לטענתם זו של התובעים הרי שספק בעיני באם אמנם לא עיינו בחוות הדעת באשר הדעת נותנת כי מקום בו נערכת בעבור אדם חוות דעת הוא מעיין בה ויחד עם זאת, הואיל וממילא גם בלא ראייה זו הנני סבורה כי המאזן נוטה לכיוון גרסת הנתבעים- אינני מוצאת לקבוע מסמרות בנושא.

אציין כי נתתי דעתי לטענת התובעים, אשר הובאה לעיל ובהתאם לה להסכם המכר צורף התשריט אשר צורף על ידם כנספח ב' לתצהיר התובע וכי ניתן ללמוד על כך ניתן ללמוד מכך, שהסכם המכר מפנה כאמור לתשריט "רישום הבית המשותף" ואינו מפנה ל"תשריט" סתם או ל"תשריט עסקת היסוד". בהקשר לטענה זו, הרי שתחילה אינני סבורה כי התובעים הוכיחו שאמנם- כטענתם - להסכם המכר צורף התשריט הנטען על ידם. כך, אין חולק כי התשריט הנטען- או תשריט כלשהו- לא נחתם על ידי החותמים על הסכם המכר. בהקשר זה אינני מוצאת כי העדר חתימה על התשריט המוצג הינו חזות הכל באשר, אין חולק כי הנספחים להסכם המכר או לפחות חלקם לא נחתמו על ידי הצדדים (ראו עדות עו"ד וולק אשר לא נסתרה בעמוד 17 לפרוטוקול הדיון מיום 15/1/14 שורות 15-16) .
יחד עם זאת, עוד אין חולק כי במעמד החתימה על הסכם המכר לא צורפו להסכם המכר כלל נספחיו (ראו לעניין זה מסמך אשר הוצא על ידי עו"ד וולק בדרישה להשלמת נספחים אשר הוגש וסומן כנ/2).

בנסיבות אלו, אינני מוצאת כי מכך שהסכם המכר הפנה ל"תשריט הבית המשותף" ניתן ללמוד שהתשריט אשר צורף או היה אמור להיות מצורף להסכם הינו דווקא התשריט הנטען על ידי התובעים ויכול שהצדדים לא צירפו תשריט כלשהו להסכם אלא רק קבעו כי זה מהווה נספח- כפי שעשו באשר לנספחים נוספים.

זאת ועוד, הנני מוצאת לציין כי גם לו סברתי שיש בהוראת ההסכם האמורה בכדי להוות תימוכין הנעוץ בלשון ההסכם לטענת התובעים, הרי שראשית הנני סבורה כי במכלול הראיות אין בראייה זו בכדי להטות את הכף לאור הנסיבות כפי שפורטו על ידי.
יתרה מכך, גם ככל שיש תימוכין לטענת התובעים בלשון ההסכם הרי שכפי שפתחתי וציינתי- יש בלשון ההסכם גם בכדי לחזק טענות הנתבעים ומשכך, לא די באמור. לעניין זה, במסגרת ההסכם נקבע כי הדירה נרכשת AS IS ובהינתן שפיזית המסדרון לא נכלל במסגרת הדירה הרי שיש בכך חיזוק לטענת הנתבעים ולפיה המסדרון לא נכלל בדירה בהתאם להסכם. זאת ועוד, במסגרת ההסכם הצהירו התובעים כי בדקו את המסמכים הנוגעים לדירה ברשות המקומית וככל שעשו כן – הרי שאין חולק שבהתאם להיתר הבנייה המסדרון אינו נכלל בשטח הדירה ומשכך, גם באמור יש בכדי לתמוך בטענת הנתבעים. זאת אף זאת, במסגרת אישור הזכויות אשר צורף להסכם נקבע מפורשות כי ההסכם כפוף לעסקת היסוד דהיינו, לעסקה במסגרתה רכשו הנתבעים את זכויותיהם. בהקשר זה, אין חולק כי במסגרת עסקת היסוד לא רכשו הנתבעים את המסדרון ובהינתן שכך, הרי שגם בכך יש בכדי לתמוך טענת הנתבעים ובהתאם לה הנספחים להסכם תומכים בטענתם ולפיה המסדרון לא נכלל במסגרת הממכר לפי הסכם המכר.
לאור כל האמור, הרי שלא די בכך שקיים תימוכין לטענת התובעים באיזה מהוראות ההסכם באשר, כפי שפורט קיימים תימוכין מנגד לטענות הנתבעים.

זאת ועוד, הוסיפו התובעים וטענו כי ניתן ללמוד על צירוף המסדרון לדירה מהוראת ההסכם ובהתאם לה המעלית הינה פרטית ובהינתן שאין חולק כי המסדרון מוביל פיזית מהמעלית הפרטית לפתח הדירה ואינו משרת כל דירה מלבד דירת הנתבעים. לאחר שבחנתי את הטענה אינני מוצאת כי גם בטענה זו יש בכדי להטות את הכף בהינתן שפרשנות המינוח "מעלית פרטית" עולה גם בקנה אחד עם מצב דברים (כפי שהינו היום ) ולפיו המעלית משרתת רק את דירת התובעים הואיל והיא עולה ישירות מהחניון לקומה ארבע בה מצוייה דירת התובעים בלבד. זאת ועוד, הניחה דעתי הסיבה אשר הוצגה על ידי הנתבעים לכך שקיימת מעלית פרטית לדירת התובעים – ואשר לא נסתרה על ידי התובעים – והיא כי האדם אשר מלכתחילה יועדה לו הדירה היה נכה (מר לגזיאל) ומשכך, נדרש למעלית העולה ישירות לקומת מגוריו. כך או כך, בהינתן שקיים הסבר לקיומה של המעלית העולה ישירות לדירה ובהינתן שפירוש למינוח "מעלית פרטית" אינו דווקא מעלית אשר מגיעה לתוך הדירה אלא שהמינוח עולה בקנה אחד גם עם מעלית העולה ישירות אל הדירה וצמודה לה במובן המשפטי ( דהיינו בהצמדה הרשומה בפנקסי רישום המקרקעין) – לא מצאתי כי יש באמור בכדי לתמוך דווקא בטענות התובעים.

בנוסף, באשר לטענת התובעים ולפיה חיזוק לטענתם ניתן למצוא גם מתוך כך שבמסגרת ההסכם נקבע כי מצורף תקנון הבית המשותף ולעניין זה, לטענתם, במסגרת התקנון היה קבוע שטח הדירה – הרי שגם טענה זו אין בידי לקבל וזאת, הואיל וטענתם של התובעים ולפיה במסגרת התקנון נכלל שטח הדירה לא הוכחה ויתרה מכך, נסתרה בעדויות עו"ד וולק מטעם התובעים אשר העיד בעמוד 25 שורות 4-5 כי :
"היה תשריט והיה שטחים, אז כנראה שזה לא התקנון".
דהיינו, הובהר כי בתקנון לא נכללו שטחים ומשכך, ממילא לא ניתן ללמוד דבר מצירופו להסכם המכר, ככל שצורף.
בשולי הדברים הנני מוצאת להתייחס לטענת התובעים ובהתאם לה יש ללמוד חזקה ראייתית שלילית הפועלת כנגד גרסתם של הנתבעים ממחדלם מהעדת מתמחה אשר נכח בפגישה במשרד עו"ד המבורגר. בהקשר זה הנני מוצאת לציין תחילה, כי דבר נוכחות המתמחה האמור, לא עלה בעדויות התובעים אשר לא טענו לנוכחותו במילה וחצי מילה ובכך, להלכה ולמעשה הביעו עמדתם באשר לחשיבותו (ורוצה לומר – העדר חשיבותו) של עד זה. זאת ועוד, גם ככל שמתמחה הראה לנוכחים את התשריט השגוי הרי שהאמור אינו שנוי במחלוקת, אלא שהשאלה במחלוקת הינה מה ארע לאחר הצגת התשריט כאמור- ולעניין זה העידה עו"ד מנדלסון באופן ישיר. זאת אף זאת, כנגד מחדלם זה של הנתבעים, ככל שהינו קיים, עומד מחדל התובעים מהבאת עדותה של השרטטת אשר ביקרה בנכס טרם רכישת הדירה ואשר ערכה את תוכנית השיפוץ ללא הכללת המסדרון ואשר עדותה רלוונטית לעניין המצג אשר הוצג לתובע 1 בהקשר למסדרון. בנסיבות אלו- לכל היותר הנני סבורה כי מחדליהם ההדדיים של הצדדים מתקזזים אלו מול אלו.

לאור האמור והמפורט הנני קובעת כי לא הוסכם בין הצדדים ששטח המסדרון נכלל בשטח הדירה ומשכך, כי דין התביעה להידחות.

סוף דבר -
אשר על כן – התביעה נדחית. התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 50,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג אלול תשע"ה, 07 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.