הדפסה

מונה דבסי נ' מוחמד אשרף סלאח רשדי חלואני ואח'

בפני
כב' השופטת דורית פיינשטיין

תובע:
קליר מונה דבסי
ע"י ב"כ עו"ד רמי קסל

נגד

נתבעים:
1.מוחמד אשרף סלאח רשדי חלואני
2.נגאתי סלאח רשדי חלואני
ע"י ב"כ עו"ד אהרון גבע

פסק דין

1. בפני תביעה ותביעה שכנגד. התובעת עותרת לאכיפת הסכם רכישה של דירה, ולפיצוי בגין הפרתו. הנתבעים, בתביעה שכנגד, טוענים כי התובעת היא שהפרה את ההסכם עימם והיא שנותרה חייבת סכומים שונים בגין תוספות בניה. כמו כן, טוענים הנתבעים כי על התובעת לפצותם בגין הפרת ההסכם.

רקע עובדתי:
ביום 5.10.08 חתמה התובעת על הסכם לרכישת דירה מהנתבע 1. הדירה מצויה בקומה השביעית בבניין דירות בן 7 קומות בכפר עקב, הידועה גם כחלקה מספר 83 גוש 8 (להלן: "הדירה", ו"ההסכם הראשון").

בהסכם הראשון, הנתבע 1 הצהיר כי הוא הבעלים של הדירה, ושל קומת הקרקע בבניין. ההסכם כולל תיאור של הבניין לרבות קיומם של מחסנים בקומת הקרקע. התובעת התחייבה לשלם 95,000$ והנתבע 1 התחייב למסור את הדירה עד ליום 31.12.09 כשהיא "מוכנה וגמורה, יחד עם בית מהמדרגות, המעלית, צבע האבנים, מים, חשמל, כשהם מוכנים ללא שום דיחוי". על פי ההסכם הראשון התשלומים נחלקו באופן הבא: 20,000$ במועד החתימה על ההסכם, 20,000$ עד ליום 5.11.08 והיתרה בסך 55,000 ב-28 תשלומים חודשיים, כמפורט בהסכם. על יתר חיובי הצדדים אעמוד בהמשך הדברים. הנתבע 2 הוא שחתם על ההסכם בפועל.

ביום 30.12.08 נחתם הסכם נוסף בין התובעת לבין הנתבע 1 כאשר על פי הסכם זה התובעת התחייבה לשלם 85,000$ בלבד ומועד המסירה נדחה בחודש ליום 30.1.09 (להלן: "ההסכם השני"). בהסכם זה נקבע כי התובעת כבר שילמה 25,000 $ ועליה לשלם 20,000$ נוספים ביום 3.1.09, ואת היתרה בסך 20,000$ במועד העברת הדירה לידה. הנתבע 1 התחייב במסגרת הסכם זה לתקן את כל התיקונים הנחוצים בדירה וזאת בשל איכות ירודה בגימור. גם על הסכם זה הנתבע 2 הוא שחתם בפועל.

אין חולק כי התובעת שילמה סך של 85,000$ בגין הדירה, אף כי קיימת מחלוקת אם פריסת התשלומים בפועל הייתה בהתאם להסכם השני. התובעת קיבלה את הדירה לחזקתה, במועד ששנוי במחלוקת, אך הנתבעים לא העבירו לידה ייפוי כוח המאשר את העברת הדירה לבעלותה. העתק ייפויי הכוח בסופו של יום צורף לסיכומי הנתבעים, ויש לקוות כי המקור הועבר לידי התובעת.

הנתבע 2 הוא אחיו של הנתבע 1, חלקים אחרים של המקרקעין והבניין היו בבעלותו, והוא שניהל את המשא ומתן עם התובעת ובעלה, והוא היחיד שהעיד מטעם שני הנתבעים. הנתבע 2 הוא שחתם על ההסכמים, לדבריו בשמו של הנתבע 1. התובעת טוענת כי הנתבע 2 הוא הבעלים למעשה של כל הקרקע.

המחלוקות:
הבעלות על המחסן בבניין - התובעת טוענת כי הנתבעים התחייבו בפניה שהדירה כוללת גם במחסן בבניין, והיא אכן עשתה שימוש במחסן זה, עד שפונתה ממנו באקט חד צדדי. הנתבעים טוענים כי המחסן לא היה חלק מהדירה, כי אין לו זכר בהסכם, והם התירו לתובעת להשתמש בו בלבד.

מועד מסירת הדירה - באיזה מועד נמסרה הדירה לתובעת, ובאילו נסיבות והאם הנתבעים הם שהפרו את התחייבותם על פי ההסכם.

ייפוי הכוח - התובעת טוענת כי בניגוד למוסכם בין הצדדים היא לא קיבלה ייפוי כוח המאשר את בעלותה בדירה. הנתבעים מודים בטענה זו, אך טוענים שלא העבירו את ייפוי הכוח בשל העובדה שהתובעת לא שילמה את מלוא התמורה בגין תוספות לדירה, ולא השלימה את התשלומים לדירה עצמה במועד.
התביעה שכנגד – האם התובעת נותרה חייבת כספים לנתבעים בגין תוספות לדירה? בנוגע לרוב התוספות תובעת טוענת כי הן לא בוצעו כלל או לא בוצעו על פי דרישתה. בכל הנוגע להוספת חלונות חשמליים וצבע מיוחד, התובעת טוענת כי ביקשה תוספות אלו, אך גם שילמה עבורן.

דיון והכרעה:
האם התובעת רכשה את המחסן:
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ושמעתי את עדויותיהם, הרי שאני קובעת כי התובעת לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה כי רכשה את המחסן. ההסכם הראשון שערכו הצדדים הוא הסכם מפורט הכולל הן התייחסות לעבודות הגימור בבניין כולו, והן התייחסות לעבודות הגימור בדירה, לרבות פרטי המטבח שיותקן וההכנה לחלונות החשמליים. ההסכם אינו מזכיר מכירה של מחסן, וההתייחסות היחידה למחסנים הינה בתיאור הכללי של הבניין.

בניגוד לנטען על ידי התובעת בסיכומיה, הרי שהנטל חל עליה להוכיח טענותיה שעה שהיא מעוניינת לסתור מסמך כתוב. אף כי התובעת, בעלה והמהנדס העידו במשתמע כי התובעת רכשה גם את המחסן, הרי שבפועל מהעדויות של כולם עולה כי הנתבע 2 אמר לה שהיא יכולה להשתמש במחסן לאחסון מיכלי מים, למשל. עדויות אלו מעידות כי לא הייתה כוונה להעביר את המחסן לבעלותה, אלא רק לאפשר לה שימוש בו.

גם בהסכם השני, אשר שינה את התמורה בגין הדירה, את מועדי התשלום ואת מועד המסירה, לא הוזכר כלל המחסן. דהיינו, חרף שינויים מהותיים בהסכם, התובעת לא עמדה על כך שההסכם השני יקבע במפורש שהמחסן עובר לבעלותה.

התובעת העידה כי היא עצמה התקינה את הדלת במחסן, דבר המעיד גם הוא, כי הנתבעים לא התכוונו להעביר את המחסן לבעלותה, אלא אך התכוונו לאפשר לה שימוש בו.

התובעת טענה בסיכומיה כי הנתבעים הפרו באופן שיטתי את הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) תשל"ד -1974. לטענת התובעת הפרה זו הופכת את נטל הראיה, ומחייבת את הנתבעים להוכיח מהו הנכס שנמכר. אין בידי לקבל טענה זו, ואסביר. אילו הייתה מחלוקת בדבר איזו דירה בבניין נמכרה, מה גודלה או תיאורה, הרי שהנטל אכן היה רובץ לפתחם של הנתבעים, שכן הם שניסחו את החוזה, והם לא צירפו לו תשריט. אך הטענה היא שהנתבעים מכרו גם מחסן, ומכירתו נכללה בהסכם המכר, אף שהדבר לא צוין במפורש או נרמז כלל. זו טענה שחורגת מכל פרשנות מילולית של ההסכם ועל התובעת הנטל להוכיח כי אכן כך הוסכם. כאמור דלעיל, התובעת לא הרימה נטל זה.

על כן אני דוחה את דרישת התובעת כי הנתבעים יעבירו לה את זכויות הבעלות במחסן.

מועד המסירה:
התובעת טענה בכתב התביעה שהוגש ביום 25.11.09 כי הדירה נמסרה לידה רק ביום 5.10.08 ואז לא כללה מוני מים או חשמל פרטיים לדירה. ברי כי עסקינן בטעות דפוס בכתב התביעה, שכן ההסכם השני נחתם רק ביום 30.12.08 ועל פיו התחייבו הנתבעים למסור את הדירה ביום 30.1.09.

בכתב התשובה לתביעה שכנגד אכן שינתה התובעת את תאריך המסירה, וטענה כי הדירה נמסרה לידה ביום 19.7.09.לטענתה במועד זה עדיין היו בידי הנתבעים מפתחות לדירה, שכן הם השלימו עבודות בדירה, והם אפילו הוציאו את ארונות המטבח, כדי להפעיל לחץ על התובעת.

התובעת טוענה כי אף שקיבלה לידה את החזקה בדירה בשנת 2009 הרי שהחיבורים למונה החשמל ומונה המים חוברו רק בחודש מרץ 2010, ועל כן יש לראות במועד זה את מועד המסירה כדין. התובעת טוענת כי בהסכם היה תנאי מתלה המחייב את הנתבעים להתקין מונים, שכן התובעת נזקקה לחשבונות מים וחשמל לצורך הצגתם לרשויות, כדי לקבל אישור לאיחוד משפחות.

הנתבעים לעומת זאת טוענים כי מסרו את הדירה במועד, אלא שאז התובעת ביקשה לבצע עבודות נוספות בדירה, והם השלימו אותן רק בחודש אפריל 2009. לא הוצג בפני כל פרוטוקול בדבר ביצוע המסירה של הדירה, ולא הוצג בפני הסכם תוספות. יחד עם זאת, התובעת הודתה בכתב התשובה לתביעה שכנגד כי ביקשה מהנתבעים להתקין תריסים חשמליים, ביקשה צבע מיוחד, ואף שילמה בגין תוספות אלו בנפרד.

לאחר שבחנתי את הגרסאות והטענות השונות של התובעת, כמו גם את הסתירות בעדות הנתבע 2 הרי שאני קובעת כי הדירה נמסרה כפי שטענו הנתבעים בחודש אפריל 2009. התובעת עצמה הודתה כי עיכבה את התשלום האחרון על פי ההסכם השני, עד לחודש זה, שכן היא לא קיבלה את החזקה בדירה. במשתמע תומך הדבר בגרסת הנתבעים שהם אכן העבירו את החזקה באותו מועד ואז קיבלו את התשלום האחרון. ככל שהתובעת לא הייתה מרוצה מהדירה במועד מסירתה, הרי שהייתה יכולה להמשיך ולעכב את התשלום. מובן כי הנתבעים עצמם לא היו מוסרים את הדירה אלמלא קיבלו את מלוא התמורה בגינה.

על כן אני קובעת כי הדירה נמסרה בחודש אפריל 2009, ולפיכך הדירה נמסרה מאוחר מהמועד שנקבע בהסכם השני. בנוסף, אני קובעת כי העיכוב היה בשל התנהלות הנתבעים ולא בשל דרישה לתוספות על ידי התובעת. התובעת כאמור הודתה כי ביקשה תריסים חשמליים וצבע מיוחד, אך לא הודתה ביתר התוספות להם טענו הנתבעים, וגירסתה אמינה עלי ועדיפה על גירסת הנתבעים. הוספת תריסים חשמליים וצבע בחלק מהדירה, איננה דורשת שלושה חודשי עבודה, ועל כן אני קובעת כי העיכובים היו באחריות הנתבעים. אוסיף לכך שבהסכם השני צוין במפורש כי הדירה דורשת עוד השלמות ותיקונים, בשל איכות ירודה של הגימור, ומכאן שכחודשיים לפני מועד המסירה המשוער ידעו הנתבעים כי עליהם להשקיע בדירה במיוחד לצורך השלמתה.

כאמור דלעיל, התובעת טענה שיש לראות את מועד המסירה האמיתי של הדירה כמועד שבו היא חוברה למונים, שכן רק ממועד זה הייתה יכולה לשלם חשבונות ולהציג אותם בפני הרשויות. אין בידי לקבל טענה זו. אמנם הנתבע 2 הודה כי ידע שהתובעת זקוקה לדירה לצורך איחוד משפחות, אך אין לקבוע שההסכם כלל תנאי מתלה שמסירה תהווה מסירה רק עם התקנת מונים חוקיים, וכל מסירה ללא מונים אלו תיחשב כאיחור. לתנאי מתלה כאמור אין זכר בהסכם.

ההסכם עצמו אכן מחייב את הנתבעים לדאוג לחשמל ומים עד לבניין ולדאוג להתקנת מונים. הנתבעים טענו כי לא יכלו להתקין מונים מכל מיני טעמים שונים ומשונים: אין להתקין מונה מים כאשר הבניין לא מאוכלס, או לא ניתן להתקין מונים ללא טופס 4 וטופס 4 לא יינתן ללא היתר בניה.

כיום, בחלוף 3 שנים ממועד התקנת המונים ברי כי בטענות אלו אין ממש. בפועל הותקנו מוני מים וחשמל ולבניין עצמו עדיין אין היתר. כפי שהתברר מחקירתו הנגדית של הנתבע 2 הוא לא היה יכול להתקין מונים בשל חובות, ועל כן התובעים נאלצו להתקין אותם על חשבונם. דבר זה בוודאי מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים, אך אין בו כדי לשנות מקביעתי שהדירה נמסרה כבר בחודש אפריל 2009, שכן במועד זה היו מים בדירה והיה חשמל, אך החיבורים הללו היו בלתי חוקיים.

ייפוי הכוח:
היות ועסקינן במקרקעין לא מוסדרים הרי שהעברת הזכויות בדירה אמורה להיעשות באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת התובעת. אין חולק כי התובעת שילמה בגין הדירה את מלוא התמורה שהוסכמה בהסכם השני, וכי בהתאם להסכם הראשון הנתבע 1 היה צריך להעביר לידה ייפוי כוח.

הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי ערכו שיפוצים בדירה, לבקשת התובעת, והיא נותרה חייבת כ-30,000 ₪. עוד טוענים הנתבעים כי התובעת לא שילמה את התשלומים בגין הדירה, על פי המועדים שהוסכמו בהסכם השני, ועל כן הם לא העבירו את ייפוי הכוח לידה.

בחקירה הנגדית של הנתבע 2 התברר כי הוא עצמו, ולא אחיו הנתבע 1, הורה שלא להעביר לידי התובעת את ייפוי הכוח, שכן היא פנתה לעיריית ירושלים והתלוננה על חריגות הבניה בבנין, ועל כך שהדירה טרם חוברה למונה חשמל ומים נפרד.

כלומר, הנתבע 2 הודה בחקירתו הנגדית כי הוא אכן היה המוציא והמביא בעסקה, וכי הוא שאחראי לעוולה של "גרם הפרת חוזה", שכן כפי שאפרט להלן, הנתבעים הם שהפרו את ההסכם, ולא התובעת.

ראשית, אפתח ואומר כי מתן ייפוי הכוח היה מותנה בהשלמת התשלומים בגין הדירה, ולא הותנה בתשלומים אחרים. כלומר, בחודש אפריל 2009 כאשר הנתבעים מסרו לתובעת את הדירה, וקיבלו מידה את מלוא התמורה בגינה, היה עליהם להעביר לתובעת גם את ייפוי הכוח.

הנתבעים טוענים כי בשל העובדה שהנתבעת איחרה בביצוע התשלומים על פי ההסכם השני, הרי שההנחה שקיבלה מכוח הסכם זה בטלה והיא עדיין חייבת להם 10,000 $. משכך, טוענים הנתבעים כי הם היו רשאים לעכב את מתן ייפוי הכוח. בטענה זו אין ממש וטוב היה אלמלא נטענה כלל. ההסכם השני דוחה את מועד המסירה, משנה את חלוקת התשלומים ומקנה לתובעת הנחה של 10,000$. אין בהסכם כל תנאי הקובע כי איחור בתשלום יחייב את התובעת בתשלום מלוא התמורה על פי ההסכם הראשון.

יתר על כן, וכפי שקבעתי דלעיל, האיחור במסירה נגרם כתוצאה ממחדלי הנתבעים ולא כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי התובעת, ברגע שהנתבעים מסרו לידי התובעת את הדירה, הם קיבלו את מלוא התמורה, וזאת חרף העובדה שהמטבח בדירה טרם הושלם, המונים עוד לא הותקנו, והמעלית לא עבדה כלל.

על כן העובדה שהנתבעים לא העבירו את ייפוי הכוח מששילמה התובעת את מלוא התמורה עבור הדירה מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

בנקודה זו אבקש לסטות לרגע מן הדיון ולציין כי על פי המסמכים והעדויות שהוצגו בפני הנתבע 2 היה הקבלן של המבנה, הוא שגרם להפרות השונות של ההסכם עם התובעת, והוא אף פעל בשם אחיו ללא ייפוי כוח, ותוך מצג שהוא הבעלים של הדירה. מכאן שאין לדחות את התביעה נגדו, וכל חיוב שיוטל על מי מהנתבעים יוטל עליהם ביחד ולחוד.

התביעה שכנגד:
כאמור לעיל, התביעה לפיצוי בסך 10,000$ מכוח אי עמידה במועדי התשלומים שנקבעו בהסכם השני, נדחית.

בנוסף, הנתבעים טוענים כי לבקשת התובעת הוסיפו תוספות שונות לדירה. התובעת הודתה בשתי תוספות בלבד, האחת של צבע והשנייה של תריסים חשמליים. לטענת התובעת היא שילמה בגין תוספות אלו, אך משלא הציגה כל קבלה על כך, הרי שהיא לא הרימה את הנטל להוכחת טענת פרעתי ויש לחייבה בגין תוספות אלו.

בכל הנוגע ליתר התוספות להם טוענים הנתבעים הרי שאלו נדחות.

הנתבעים טוענים כי התקינו פרגולה במרפסת הפונה לחזית, לבקשת התובעת. התובעת טוענת כי הדירה נמכרה לה עם הפרגולה, שכן הפרגולה הייתה חלק מהעיצוב הכולל של הבניין. כפי שעולה מהתמונות שהוצגו בפני, הפרגולה הינה אכן חלק מעיצוב חזית הבניין, ופרגולה אחת הותקנה במרפסת של דירת התובעת, ופרגולה זהה, וסימטרית, הותקנה בדירה השנייה בקומה השביעית. יתר על כן, בהתאם לסעיף 7 (2) להסכם התובעת התחייבה "שלא להוסיף מתקנים או מבנים ... או לשנות את המראה החיצוני של הבניין". מכאן גם ניתן להסיק שהפרגולה שצצה לה בשתי דירות בקומה השביעית, היא תולדה של תכנון אדריכלי או הנדסי של הנתבעים, ולא על פי דרישתה של התובעת.

אוסיף ואציין כי הנתבעים לא הציגו כל ראיה לכך שהם אכן רכשו כלים סניטריים תוצרת חוץ, התקינו חשמל תלת פאזי או התקינו לווין. דווקא התובעת היא שהציגה חשבוניות בדבר תשלום לחשמלאי לצורך הכנה לחיבור לחברת החשמל.

על כן אני קובעת כי עיקרה של התביעה שכנגד להדחות, ועל התובעת לשלם לנתבעים רק בגין התריסים החשמליים והצבע המיוחד, סך של 5,900 ₪. מובן כי סכומים אלו יקוזזו מהסכומים שעל הנתבעים לשלם לתובעת.

הסעדים המגיעים לתובעת:
ראשית אפתח ואומר כי על הנתבעים להמציא את ייפוי הכוח המקורי, ככל שלא המציאו אותו עד היום לידי התובעת, וזאת בתוך 7 ימים.

שנית, התביעה להעברת המחסן לידי התובעת נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעת סך של 2,500 ₪ בגין עלות תיקוני החשמל וחיבור מונה החשמל, וזאת בהתאם לקבלות שהוצגו בפני. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום לחשמלאי ועד לפירעון החוב בפועל.

התובעת דורשת פיצוי בסך 8,500 $ כפיצוי מוסכם, וזאת נוכח הפרות ההסכם על ידי הנתבעים. אף כי ההסכם בין הצדדים אינו מציין מה יהא הפיצוי המוסכם היה ומי מהם יפר אותו, הרי שעל פי הוראות ס' 10 לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 הצד שהחוזה עימו הופר זכאי לפיצוי (עא 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ , לה (2) 800).

.בעניינינו, הנתבעים הפרו את ההסכם כאשר לא מסרו את ייפוי הכוח במועד, וכאשר לא התקינו את מוני החשמל והמים כדין, ואיחרו בהתקנת המעלית. הנתבעים גם הפרו את ההסכם בכך שאיחרו במסירה במסירת הדירה לחזקת התובעת. ההפרות הללו הינן חמורות, ובוודאי שאי מסירת ייפוי הכוח היא הפרה יסודית, וכל ההפרות היו עלולות לגרום לתובעת ולבני משפחתה לנזק עצום. מכאן, ובשים לב לעוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מהפרות אלו, לטרחה ולהוצאות שהתובעת הוציאה, הרי שאני מורה כי הנתבעים יפצו את התובעת בסך של 25,000 ₪ סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

בפסיקת פיצויי זה התייחסתי גם לכך שהתובעת דורשת שכר דירה בגין התקופה של האיחור במסירת הדירה. ההסכם עצמו לא קבע פיצוי מוסכם, גם בעניין זה, אך התובעת הציגה הסכם שכירות בגין דירה בכפר עקב וזאת בשכר חודשי של 1,000$. על אף שההסכם הוצג בפני התובעת ובעלה לא יכלו להציג כל ראיה אחרת לכך שאכן שכרו את הדירה או התגוררו בה. יש לתמוה על כך שהתובעת לא יכלה להציג חשבונות חשמל ומים, שכן אלו היו חיוניים לשיטתה, לצורך הוכחת איחוד משפחות. מהחקירה הנגדית של בעלה של התובעת הסתבר כי הם התגוררו, לפחות חלק מן התקופה, בבית חמותו, והציגו בפני הרשויות את תשלומי הארנונה בבית זה. משכך אף כי בוודאי נגרם לתובעת נזק כתוצאה מהאיחור במסירה, הרי שלא שוכנעתי כי אכן שכרה דירה בסכום הנטען על ידה. משכך, הפיצוי בגין שכר הדירה, נכלל בפיצויי הגלוב לי שנפסק על ידי.
מסכומים אלו יש לקזז את התשלומים שהתובעת חבה לנתבעים כמפורט בפסק הדין וזאת בסך של 5,900 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.4.09 ועד התשלום בפועל.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי ולכך שניתן היה להסדיר את נושא ייפוי הכוח כבר בשנת 2009 עת נמסרה הדירה, או לכל המאוחר בעת שהוגשה התביעה, הרי שהנתבעים ישאו בהוצאות התובעת בסך 5,000 ₪ ובשכר טרחת בא כוחה בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ.

ניתן היום, כ"א אלול תשע"ג, 27 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.