הדפסה

מול הים אילת (1978) בע"מ נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח'

בפני
כב' השופטת רות אבידע

העותרים

מול הים אילת (1978) בע"מ, חברות 510791270
ע"י ב"כ עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן ועו"ד מרדכי גדנסקי

ועד פעולה של סוחרים במע"ר אילת ואחרים
ע"י ב"כ עו"ד משה שיפמן ועו"ד יונתן אדלסון
נגד

המשיבים

1.ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה
2.הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום
3.יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום
ע"י ב"כ עו"ד אורית קרץ ועו"ד יערה קליינברגר

4.הועדה המקומית לתו"ב אילת
ע"י ב"כ עו"ד רון צין ועו"ד ניצן זמרן

5.חברת בר גיל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד כרמית רבי

6.אלי טל
ע"י ב"כ עו"ד איילת חוטה

פסק דין

1. העותרים בשתי העתירות שאוחדו, מול הים אילת (1978) בע"מ ( להלן: " מול הים") וועד פעולה של סוחרים במע"ר אילת ואח' (להלן: "וועד פעולה") עתרו כנגד החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ( להלן: "וועדת העררים") מיום 14.4.15, נדחו העררים שהעותרים הגישו כנגד החלטת הועדה המחוזית לתו"ב מחוז דרום והותירו אותה על כנה. הועדה המחוזית החליטה בהחלטה, מושא החלטת ועדת העררים, לאשר את התוכנית מספר 32/102/03/2 – מרכז חברת בר גיל – אילת ( להלן: "התוכנית") בכפוף לתיקונים, כפי שפורט בהחלטה. מרכז חברת בר גיל אילת הינו מרכז מסחרי – קניון, עם מרכז תחבורתי אשר נועד להחליף את התחנה המרכזית הקיימת באילת בקצה המערבי של המע"ר.
עתירת העותרים היא לביטול התוכנית.

2. את התוכנית יזמה המשיבה חברת בר גיל בע"מ ( להלן: "חברת בר גיל") לפני למעלה משש שנים. מטרתה של התוכנית כמפורט בתקנונה הינה "הקמת מרכז מסחרי הכולל תחנה מרכזית, תחנת תדלוק וחניון". הוועדה המקומית לתו"ב אילת, אחת המשיבות ( להלן: "הוועדה המקומית") דנה בתוכנית ביום 22.11.09 והחליטה על הפקדתה בפני הוועדה המחוזית בכפוף לתיקונה על פי הערות מינהל ההנדסה. הוועדה המחוזית לאחר דיון בתוכנית החליטה להורות על הפקדתה, וביום 27.10.11 פורסמה בעיתונות הודעה על הפקדת התוכנית. בעקבות הפרסום הוגשו שלוש התנגדויות לתוכנית, שתיים של העותרות, ואחת של מר אלי טל, אחד המשיבים בעתירות ( להלן: "מר טל"). מר טל הינו בעליה של שתי חנויות באילת, האחת במרכז השלום והשנייה בקניון מול הים.
הוועדה המחוזית קיימה מספר דיונים בעניינה של התוכנית וקיבלה לעיונה חוות דעת כלכליות מהצדדים וממומחית שהוועדה מינתה. לאחר שהוועדה המחוזית קיימה מספר דיונים – דיונים פנימיים ודיונים בנוכחות הצדדים, החליטה הוועדה המחוזית ביום 24.3.14 לדחות את ההתנגדויות שהוגשו כנגד התוכנית, תוך שקבעה כי התוכנית תאושר בכפוף למספר תיקונים כמפורט בהחלטתה.

3. על החלטת הוועדה המחוזית הגישו העותרים ערר לוועדת העררים, אשר שמעה את טיעוניהם, כאמור בהחלטתה, במשך יום תמים. ביום 14.4.15 ניתנה ההחלטה מושא העתירה ע"י וועדת העררים.

4. העותרים לא השלימו עם החלטת הועדה, ומכאן העתירה בענייננו.

5. אתייחס להלן לטענות שהעלו העותרים והמשיבים בכתבי הטענות ובמהלך הדיון בבית המשפט. בשל עמדתם המשותפת של העותרים ומר טל, בהתייחסותי לטענותיהם אסתפק בציון כי המדובר בטענות העותרים מבלי לנקוב בזהות העותר המסוים או מר טל, שהעלה את הטענה ( להלן: העותרים ומר טל יכונו " העותרים" אלא אם ייכתב אחרת). גם לגבי כלל המשיבים, חוץ ממר טל, אתייחס להלן כאל " המשיבים" אלא אם ייכתב אחרת.

טענה בדבר כשל משפטי בשל כך שהעררים שהעותרים הגישו לוועדת העררים נדונו יחד עם הערר שהגישה – חברת בר גיל

6. העותרים הגישו עררים לוועדת העררים, לאחר שקיבלו אישור כנדרש להגשתם מיו"ר הוועדה המחוזית. לאחר חלוף המועד הקבוע בחוק תכנון ובנייה לפניה ליו"ר הוועדה המחוזית לשם קבלת רשות להגשת ערר לוועדת העררים, ולאחר שנודע לה כי העותרים הגישו עררים על החלטת הועדה המחוזית, פנתה חברת בר גיל ליו"ר הוועדה המחוזית וביקשה רשות להגשת ערר. יו"ר הוועדה המחוזית החליט, מבלי שפנה לקבל את תגובת העותרים, ליתן לחברת בר גיל רשות לערור למועצה הארצית, בנימוק "...מכיוון שניתנה רשות ערר למועצה הארצית למתנגדים לתוכנית, והיא צפויה לידון ממילא בפני וועדת העררים, אין מניעה בנסיבות אלה, לפרוס בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית את כל מגוון העמדות שעמדו בפני וועדת המשנה להתנגדויות...".
לאחר קבלת הרשות להגשת ערר הגישה חברת בר גיל ערר לוועדת העררים, והדיון בערר שהגישה אוחד עם הדיון בעררים שהעותרים הגישו. העותרים תקפו בפני ועדת העררים את חוקיות החלטת יו"ר הוועדה המחוזית וביקשו לדחות את הערר שחברת בר גיל הגישה על הסף.

7. ועדת העררים החליטה להתייחס לטענת הסף שהעלו העותרים בהחלטתה בסוף הדיון ושמעה את שלושת העררים במסגרת דיון אחד. בהחלטתה, מושא העתירה, קבעה ועדת העררים כי מאחר ותחום סמכותה נקבע במסגרת סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, ומאחר ולא הוקנתה לוועדה, במסגרת סעיף זה סמכות לשמיעת עררים על החלטות יו"ר הוועדה המחוזית, אין זה מסמכותה לדחות את הערר שהגישה חברת בר גיל מהנימוקים שהועלו על ידי העותרים. לפיכך, החליטה הוועדה לדחות את בקשות העותרים לסילוק על הסף של הערר של חברת בר גיל.

8. לטענת העותרים, טעתה וועדת העררים בהחלטתה, שכן לגרסתם החלטתו של יו"ר הוועדה המחוזית לוקה ב"אי חוקיות ברורה ומפורשת" ולפיכך, יש לראות את הגשת הערר כבטלה. זאת ועוד, לטענת העותרים יש לפרש את גדר סמכותם של גופי הערר ככוללת אף את הסמכות "להחליט אם יש בידם סמכות לדון ולהכריע בסוגיה מסויימת". העותרים הסתמכו על האמור ברע"א 2425/99 עיריית רעננה נ. י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4), 481 עמ' 490-495.
עוד טענו העותרים, שמאחר שוועדת העררים כשלה בכך שלא ביטלה את הערר של חברת בר גיל, יש להורות על ביטול החלטתה ולהחזיר את הדיון לוועדת העררים על מנת שתידון בפני מותב אחר.

9. העותרים ראו חשיבות בביטול הערר שהגישה חברת בר גיל, מאחר שלטענתן, העובדה שערר מטעם חברת בר גיל היה תלוי ועומד, היתה בה כדי להשפיע על החלטת וועדת העררים באשר לגופם של העררים – השפעה שלטענת העותרים היתה השפעה בלתי הוגנת, ובלשון בא כוח מול הים, "יודגש כי התוצאה הפסולה של קיום הדיון לגופו בערר מס' 65/14 (הערר שהגישה חברת בר גיל ר.א.) במקרה דנן הביא לכשל חמור של עיוות הדיונים, השיקולים וההכרעות בעררים האחרים, ובין היתר בכך שהמשיבה 1 (וועדת העררים ר.א.) ניסתה לכל אורכם ורוחבם של הדיון והחלטתה להשוות את שלושת העררים, 'לאזן' בין העררים של המתנגדים, לבין ' הערר' הפסול".

10. אכן, כפי שאף ציינה וועדת העררים, החלטת יו"ר הוועדה המחוזית "מוקשית" היא. תרופתם של העותרים היתה הגשת עתירה כנגד ההחלטה לבית משפט זה. איני מקבלת את טענת העותרים כי לוועדת העררים היתה סמכות לסילוק על הסף של הערר. אילו היתה לה סמכות כאמור, הרי שמשמעות הדבר היתה שיש סמכות מקבילה לבית משפט לעניינים מנהליים ולוועדת העררים, מצב משפטי שאינו רצוי. מקובלת עלי ההנמקה של ועדת העררים באשר להעדר סמכותה למחיקת הערר שהגישה חברת בר גיל, היינו, בעיקר, שסמכותה של וועדת העררים נקבעה ונתחמה בסעיף 110 לחוק התכנון והבנייה.
המחוקק לא מצא להקנות לוועדת העררים את הסמכות לקבוע באלו עררים תדון ואלו תסלק על הסף, בין היתר מהטעם שתחלוק על החלטת יו"ר הוועדה המחוזית בדבר העניין הציבורי שיש בהחלטת הועדה המחוזית ואשר בעטיו ראוי להביאה לדיון בפני המועצה הארצית.

11. אוסיף שאף אם טעיתי באשר לגדר סמכותה של וועדת העררים והיתה לה סמכות, כטענת העותרים, לסלק על הסף את הערר שחברת בר גיל הגישה, עדיין איני שותפה לדעת העותרים באשר לפגיעה המהותית, שלטענתם נגרמה להם מכך שנשמע הערר. כך או כך, בין אם הוגש ערר על ידי חברת בר גיל ובין אילו לא הוגש, שומה היה על וועדת העררים לשמוע את חברת בר גיל, אם לא כעוררת, כמשיבה. מוועדת העררים נדרשת מלאכת האיזונים בין האינטרסים השונים המוצגים בפניה, ואין זה מעלה או מוריד אם הוצגו במסגרת עררים או כמשיבים.

12. לנוכח האמור, נדחית טענת העותרים באשר לכשל משפטי בהחלטת הועדה על שלא מחקה על הסף את הערר של חברת בר גיל, וכי בשל כך שהערר לא נמחק נגרם עיוות דין שפגע בעותרים, המצדיק את ביטול החלטת ועדת העררים.
טענת העותרים בדבר " היפוך סדר התכנון הסטטוטורי"
13. העותרים הזכירו בטיעוניהם את ההיררכיה התכנונית הקיימת ועמדו על הפסול שיש בתכנון נקודתי חלף תכנון לפי הסדר תכנוני סטטוטורי. לטענת העותרים, בהעדר תוכנית מתאר, מאושרת בעיר אילת , חדשות לבקרים, צצות תוכניות נקודתיות באופן בלתי מבוקר, כך שיש תוספת בלתי מבוקרת של עשרות אלפי מטרים רבועים של תוכניות נקודתיות המיועדות לשטחי מסחר. לטענת העותרים, האמור בהחלטה מושא העתירות בדבר הצורך בתוכנית מתאר והעדפתה על פני אישור תוכניות נקודתיות, היה בבחינת "מס שפתיים בלבד".

14. בהתייחסה לטענות העותרים באשר לצורך להמתין עם אישור התוכנית עד אישורה של תוכנית מתאר אילת, ציינה וועדת העררים "...בשורה ארוכה של פסקי דין נוסח הכלל לפיו תכנון עדיף ומיטבי הוא זה ההולך מן הכלל אל הפרט; תכנון מקיף לוקח בחשבון מערכת שיקולים מגוונת ורחבה ומשקף מבחר אינטרסים, תכליות וצרכים, מתוך ראיה עתידית, כשעל בסיסו ובהתאם לעקרונותיו, נגזרות לאחר מכן התוכניות הנקודתיות או החלקיות".
יחד עם זאת, ציינה הועדה, כי בענייננו תוכנית המתאר אילת או תוכנית כוללנית כמשמעותה בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה "אינו נראה באופק". עוד, ובהמשך, ציינה הועדה כי "מכל מקום, התוכנית תואמת את תוכנית המתאר המתגבשת, מצויה בתחום המסומן בתוכנית כמע"ר ותואמת את השימושים שנקבעו בה, ביניהם – תחבורה".

15. העותרים תקפו אף את הסיפא המצוטטת לעיל בטענה שמקום שטרם נולדה תוכנית מתאר, אין לומר, כי התוכנית תואמת את תוכנית המתאר המתגבשת. איני רואה עין בעין לעניין זה עם העותרים. כפי שציינה הועדה, בהכנת תוכנית מתאר אילת עוסקות הוועדות מזה שנים והתוכנית אכן מתגבשת כאשר, מן הסתם, ייעשה ניסיון להתאימה גם למצב בשטח. במקום בו אמור לקום מרכז חברת בר גיל, קיימת מזה שנים רבות התחנה המרכזית באילת ואין כוונה על פי התוכנית המתגבשת לשנות את מיקומה.

16. לטענת העותרים, ניתן בענייננו לחכות עם אישור התוכנית, שהיא תוכנית נקודתית, עד אשר תושלם הכנת תוכנית המתאר והיא תעבור את כל ההליכים הנדרשים עד אשר לבסוף תאושר.
העותרים אף הזכירו בטעוניהם, בתמיכה לצורך להמתין עם אישור התוכנית, עד לאישור תוכנית המתאר, את התוכניות להעתקת שדה התעופה באילת והקמת תחנת רכבת.
דא עקא, כטענת המשיבים באשר לתוכנית, נסיבות החיים אינן מאפשרות להמתין עד אשר תאושר תוכנית המתאר. בהחלטתה כתבה הוועדה כי "מאחר ותוכנית מתאר חדשה לעיר אילת טרם הופקדה, הרי שהליכי אישורה עלולים לארוך עוד שנים ארוכות. משמעות הדבר איננה רק בקיבוע המפגע התחבורתי הנובע מהותרת תחנת הסעה מרכזית מיושנת ומוזנחת במרכז העיר, אלא בגזרת שיממון וקיפאון את תחומי המע"ר כולו, תוך הנצחת ההזנחה המתמשכת בו, עליה מתריעים פרנסי העיר מזה כעשור ולגביה לא נעשה דבר עד היום". איש לא חלק על היות תחנת ההסעה המרכזית באילת, והנמצאת במרכז העיר, מיושנת ומוזנחת. יתר על כן, לנוכח הצפי של וועדת העררים כי אישור תוכנית המתאר עלול לארוך עוד שנים ארוכות, הרי שמטבע הדברים במהלכן יחולו שינויים – כגון, כטענת העותרים העתקת שדה התעופה ובניית תחנת רכבת. בביצוע שינויים אלה יהיה צורך להתחשב בקיומה של התוכנית. לפיכך, לאור האמור בהחלטת וועדת העררים בעניין המתנה לתוכנית מתאר, אין לומר כי ההחלטה לאשר את התוכנית עוד בטרם תאושר תוכנית מתאר חדשה לעיר אילת, הינה בלתי סבירה.
אשר על כן, נדחית טענת העותרים כי ראוי לחכות עם אישור התוכנית עד לאישור תוכנית המתאר. לאילת.

טענת העותרים בדבר העדפה פסולה של היזם בשל כך שהוענקו לו שטחים על חשבון זכויות הציבור
17. לטענת העותרים, ועדת העררים אישרה להעביר "בלא דין ליזם הפרטי דנן כאחד דונם משטח ציבורי שייעודו ' דרך' ו"שצ"פ'". להבהרת הטענה הפנו באי כוח העותרים לשני תשריטים ( נספח 2 בעתירת מול הים).
עוד בטרם אתייחס לתשריטים, אציין כי השצ"פ, שלגביו נטען כי הוא נגרע שלא כדין על פי התוכנית והועבר לחברת גיל, מצוי בתוך שטחה של חברת בר גיל שרכשה אותו מנצב"א, (חברת הנכסים של אגד), שחברת בר גיל רכשה ממנה את הקרקע. שטח זה, שעל פי התוכנית ייעודו היה שצ"פ ועתה ייעודו שונה ומעולם לא הופקע על ידי עיריית אילת.
עיון בתשריטים מלמד, כי לצורך הקמת המרכז התחבורתי מסחרי, שונה שטח השצ"פ באופן שישתלב עם מבנה המרכז. נקבע בהחלטת וועדת העררים כי שטח השצ"פ תוכנן כך שאף ישתלב עם שטח השצ"פ האמור להיות מוקם ליד בניין העירייה שיבנה במגרש הצמוד לקניון. עיון בטבלת השטחים מלמד כי משטח השצ"פ הקיים הופחתו כ-385 מ"ר, זאת על פי החלטת הועדה המחוזית. ב"כ הועדה המקומית הודיע כי מרשתו גם אם בתחילה הביעה התנגדות, עתה תומכת בהחלטה.

18. שטח נוסף אשר לגביו הלינו העותרים כי נגרע מהשטח הציבורי הוא כ-600 מ"ר שנגרעו מרחוב הפתן שהוצר. על פי התוכנית, כניסת הרכב הציבורי לתוך המרכז - הקניון אמורה להיות דרך רחוב פתן והוועדה המחוזית מצאה, מסיבות תכנוניות, לאשר את השינוי האמור.

19. משעסקינן בשאלה תכנונית, ומשוועדות התכנון, הועדה המחוזית וועדת העררים מצאו לאמץ את התוכנית, לא מצאתי עילה להתערב בשיקול דעתן.

טענת העותרים כי ההחלטה מושא העתירה לוקה בחוסר סבירות קיצונית, משהיא נעדרת תשתית מקצועית מבחינה כלכלית.
20. לטענת העותרים, ההחלטה לאישור התוכנית לוקה בחוסר סבירות קיצונית, משהיא נעדרת ביסוס מקצועי ועובדתי ומבלי שנבדקו ההשלכות הכלכליות של התוכנית על המע"ר ועל העיר אילת בכלל. נטען על ידי העותרים כי אישור התוכנית יש בה משום "פגיעה חמורה, בלתי מידתית ובלתי סבירה בצורכי הציבור של העיר אילת ע"י " מסחור" הקרקע של התחנה המרכזית – העדפת אינטרס פרטי על חשבון צרכי העתיד של העיר" – כטענת מול הים.

21. מלכתחילה הוגשה תוכנית לקניון בהיקף של כ-35,000 מ"ר שטחים למסחר. לאחר דיונים בוועדה המחוזית, העמידה הועדה את כלל השטחים למסחר על 15,000 מ"ר. לטענת העותרים באילת ובארץ בכלל אין קניון בשטח של 15,000 מ"ר. העותרים טענו כי לכל היותר די היה בקניון בשטח של 6,000-10,000 מ"ר כפי שבשנת 2013 הסתמן שזו תהיה התוכנית.
לועדה המחוזית, הוגשו מספר חוות דעת - חוות דעת מטעם העותרת מול הים, שתי חוות דעת מטעם חברת חברת בר גיל, חוות דעת של המומחית מטעם הועדה המחוזית הגב' רות פרידמן, וחוות דעת של צ'מנסקי שחר משנת 2005 שנערכה לבקשת עיריית אילת ודוח אביב משנת 2008.

22. במסגרת טיעוניהם של העותרים בפני ועדת העררים ביקשו העותרים כי הועדה תמנה מומחה אשר יגיש לועדה חוות דעת באשר לפן הכלכלי של התוכנית והשלכותיה על העסקים באילת. העותרים נימקו את בקשתם זו בטענה כי התוכנית חסרה ביסוס עובדתי ומקצועי בפן הכלכלי.
וועדת העררים אמנם קיבלה ולו חלקית את טענות העותרים בדבר הביקורת שהיתה להם כנגד חוות הדעת של הגב' רות פרידמן, ואולם, דחתה את בקשתם למינוי מומחה נוסף שייתן חוות דעת בתחום הכלכלי, תוך שנימקה את הדחייה בכך כי "חוות דעת נוספת לא תשרת את המטרה ולא תבהיר את הסוגיה, אלא תוביל, יש להניח, להליכים רבים ומייגעים כאשר מלכתחילה, כפי שהבהרנו תרומתם מוגבלת...".
לעניין חוות דעתה של הגב' פרידמן, אוסיף, כי לטענת וועד הפעולה חוות דעתה ניתנה לאחר שהופנו כלפיה איומים מטעם ראש העיר ומומחה מטעם חברת בר גיל. הגב' פרידמן אישרה שאוימה ואולם אין לומר כי איומים אלה השליכו על האמור בחוות דעתה. זאת ועוד, וועדת העררים, כאמור, קיבלה טיעוני העותרים, ולו בחלקם, נגד חוות הדעת של הגב' פרידמן בקובעה שחוות הדעת "...לא חפה מבעיות ולא היתה נהירה עד תום", ולכן לא השתיתה את החלטתה על חוות דעתה.

משעמדה בפני וועדת העררים אסופת חוות הדעת שהוגשו לוועדה המחוזית כאשר היו באסופה חוות דעת שהוגשו מטעם הצדדים, חוות דעת שהוגשה מטעם המומחית שהוועדה מינתה, וחוות דעת שהוזמנו ע"י הוועדה המקומית לפני מספר שנים, לא מצאתי כי החלטתה של וועדת העררים שלא להזמין חוות דעת נוספת לוקה בחוסר סבירות המצדיקה התערבות בית משפט זה.

23. לטענת העותרים "ישנה רוויה עצומה בשטחי המסחר באילת", ולכן "להוספה המסיבית של שטחי המסחר, יש השלכות כלכליות קשות על החוסן הכלכלי של העיר ותושביה, על סקטור המסחר, על נצילות תשתיות והשקעות ועל המרקם החברתי בטווח הקצר והארוך". על פי חוות דעת שעמדה בפני הוועדה, ושנערכה ע"י צ'מנסקי-שחר בעקבות הזמנת חוות דעתם ע"י עיריית אילת עוד בשנת 2005, ניתן להקצות 10,000 מ"ר נוספים למסחר במע"ר, כאשר לדעתם יהיה בכך מינוף כלכלי והתפתחותי למע"ר. העותרים טענו כי באישור תוכניות נקודתיות שונות, בין היתר הזכירו " תוכנית המשביר" שאושרה לאחרונה, מוצה השטח המסחרי שניתן היה להוסיף למע"ר, ואף הוספו שטחים מסחריים מעל ומעבר לתחזיות בדבר היתכנות הוספת שטחי מסחר למע"ר. מנגד, טענו המשיבים כי לא כך הם פני הדברים, תוך שהם מסתמכים, בין היתר, על חוות דעתה של הגב' רות פרידמן ממנה עולה " ...מן הנתונים על תפקוד שטחי המסחר בעיר ( נספח 2) עולה כי במרכז העיר חל צמצום בשיעור המלאי הריק, כנראה משום שלא היתה בו תוספת שטחי מסחר, כך שנראה שיש חוסר היצע זמין לשטחי מסחר במע"ר; לעומת זאת חלה ירידה במחירי השכירות, המעידה על המשך מצבו המדורדר".
24. הטענות האמורות הועלו ע"י העותרים גם בפני וועדת העררים. בהתייחסה לטענות אלה קבעה הוועדה "לא השתכנענו מקריאת חוות הדעת והטיעונים בפנינו, כי העיר אילת, אף לא המע"ר בלבד לצורך העניין, ניצבים בפני קטסטרופה כלכלית שתוביל לקריסה קולוסלית של עסקים בהם, היה ותאושר תוכנית, כפי שניסו העוררים לטעון בפנינו. אין לכך כל עיגון בחוות הדעת הכלכליות ואף לא במציאות התכנונית המוכרת לנו בערים אחרות".

25. ב"כ וועד פעולה הטיב לתאר את חששם של שולחיו מפני מימוש התוכנית. התשובה לחשש האמור ניתנה ע"י וועדת העררים שציינה "השאיפה הינה כי בעקבות הקמת הקניון ישתנה אופיו של המסחר הקיים בשדרות התמרים, שהיום מאופיין במסחר דל ותחתיו תקומנה חנויות חדשות ואיכותיות, שתצענה ממכרן לקהל הקונים החדש שיגיע למע"ר, ממכר השונה מזה שבקניון ויכול בהחלט להתקיים – ואף לשגשג – לצידו".
העותרים הלינו על כי החלטת וועדת הערר, בין היתר, מסתמכת על "שאיפה" ולא על מסקנות ותחזיות המבוססות על תשתית עובדתית. מטבע הדברים כאשר עסקינן בחיזוי העתיד לצד אסופת נתונים עובדתיים וניתוחם על מנת שניתן יהיה, ככל שרק ניתן, לצפות את שיקרה, יש גם שאיפות ותקוות, כאשר, כמובן, ראוי שתהיינה מבוססות על עובדות ותחקירים שנעשו. בענייננו, כעולה מהחלטת וועדת העררים " השאיפה" שהביעה הוועדה התבססה על התשתית שהיתה מונחה בפני הוועדה, ושכללה, כאמור, מספר חוות דעת.

26. אוסיף, כי גם הוועדה המחוזית התייחסה להשלכות התוכנית על המסחר במע"ר, תוך שציינה בדחותה את טענות העותרים "הניסיון מלמד כי לא בנקל מקודם תכנון כולל למע"ר, דבר אשר לאורך שנים ארוכות יצר קבעון תכנוני והתדרדרות מתמשכת בחוזקו של המע"ר מול אזורים אחרים. כאמור, מדובר – לטעמה של הוועדה – ב"תוכנית עוגן", אשר יכולה לייצר מנוף לפיתוחו של המע"ר ומוקד משיכה דרוש לתיירים, מחד, ואשר משתלבת ביתר מגמות הפיתוח במע"ר ובראשה – תוכנית מתאר אילת המקודמת במקביל.. ".

27. מטעם וועד פעולה הוגשה לוועדה המחוזית ולוועדת הערר חוות דעת של האדריכלית אסנת פוסט אשר בעבר היתה אדריכלית העיר אילת במשך כשנה, ומהנדסת העיר אילת במשך שש שנים. דעתה של האדריכלית פוסט היתה כי התוכנית לא תתרום לשיקומו המסחרי של המע"ר וכי מן הראוי כי מוסדות התכנון ישקלו שוב את התוכנית בשאלת תרומתה לעיר. את הסתייגותה מהתוכנית הסבירה האדריכלית פוסט בכך שמדובר בתוכנית בה שטחי המסחר שאושרו, 15,000 מ"ר, הינם משמעותיים, וכי המדובר במבנה אטום. לדעתה של האדריכלית פוסט הוראות התוכנית כי החנויות תהיינה פתוחות לחזית "הינו ניסיון מלאכותי בלבד" בשל אופי המבנה המתוכנן. וועדת העררים היתה מודעת לאמור בחוות דעתה של האדריכלית פוסט, אולם בסופו של דבר לא מצאה לאמצה. כאן המקום להוסיף שלמרות הטענות בדבר היות המבנה המתוכנן על פי התוכנית אטום לרחוב, על פי החלטת הוועדה המחוזית " חזיתות החנויות הפונות לשד' התמרים ולרח' חטיבת הנגב ייפתחו לכיוון הרחוב, כך שהגישה אליהן תהיה גם ישירות ממפלס הרחוב".

28. בטעוניו תקף וועד הפעולה, בין היתר, את קביעת וועדת העררים כי בשל האקלים החם באילת "קשה לצפות לתנועה ערה של קונים ומטיילים בין שני חלקי העיר כאשר הפעילות המסחרית נעשית לאורך רחוב קניות בלבד ובמהלך שעות היום החמות". לטענת וועד הפעולה קביעה כזו לא היה לה מקום בשים לב לאופי החיים באילת כאשר תושביה יוצאים לרחובותיה ועורכים בהם את קניותיהם.
גם אם לא היה ביסוס עובדתי לקביעה האמורה הרי שהוועדה מיד הסבירה בהמשך למצוטט לעיל כי הקניון יהווה מפלט " ... ולו זמני מן החום..." והעיקר " ויאפשר לו להיות מוקד משיכה לתיירים, כפי שבקשה המדיניות התכנונית להשיג, לכתחילה" – היינו שהקניון ימשוך למע"ר תיירים ויעורר את המע"ר ממצבו המידרדר כפי שתואר בחוות הדעת ובהחלטות הוועדות.

29. עוד טען וועד הפעולה כי בשנים האחרונות מספר התושבים לא גדל בצורה משמעותית באילת ואף לא נבנו בה מלונות חדשים. לפיכך, גם בשל כך, אישור התוכנית יביא כלייה על המסחר בעיר. לעניין טענה זו הפנה מר טל בטענותיו לחוות הדעת של הגב' רות לובנטל שנושאה "הערכות לגבי הצורך בשטחי מסחר בעיר אילת, מצב קיים וחיזוי לשנת היעד של תוכנית המתאר" שנטען כי צורפה לתשובת הוועדה המחוזית לוועדת העררים. מר טל ציטט מתוך חוות הדעת את סעיף 8 "לפי ההערכות של עיריית אילת סך שטחי המסחר בעיר לכל הצרכים מגיעים כיום לסדר גודל של כ-200 אלף מ"ר, דהיינו, כ-40 אלף מ"ר מעל לנדרש לעיר על פי הפרמטרים המוכרים, שאף הם גבוהים למדי. ככל הנראה כוללים מספרים אלה גם תוכניות מאושרות שטרם מומשו." יחד עם זאת מן הראוי לקרוא פיסקה זו עם האמור בסעיף 11 "לפי תוכנית המתאר יגיעו שטחי המסחר בעיר בשנת היעד לכ-400 אלף מ"ר, מעל ומעבר לשטחי המסחר הנדרשים לה על פי התכנון הפרמטרים המקובלים, גם כאשר מביאים בחשבון רזרבה תכנונית של כ-50% מעל לתחזיות האמורות". אמנם שלדעת גב' לובנטל שטחי המסחר המתוכננים בתוכנית המתאר הם מעבר לנדרש, עולה מחוות דעתה שעל פי תוכנית המתאר הצפי הוא של הגדלת שטחי המסחר בעיר עד כדי הכפלתם.

30. וועדת הערר היתה ערה לטיעוני העותרים בדבר האסון הכלכלי שאישור התוכנית עלול להמיט עליהם, ואף לכך שאין לשלול את האפשרות שלא חסרים שטחי מסחר בעיר ובמע"ר יחד עם זאת, מצאה הוועדה לאשר התוכנית תוך שציינה "לטעמנו, קיימים נימוקים תכנונים כבדי משקל להקמת המרכז התחבורתי הנתמך במסחר בהיקף משמעותי, גם לו הוכח כי פרוגרמאתית לא נמצא מחסור של ממש באזורי מסחר אחרים בעיר". הוועדה פרטה את הנימוקים התכנוניים שמצאה – הצורך בתחנה חדשה והחיאת המע"ר.

31. לנוכח מגוון חוות הדעת הכלכליות שעמדו בפני הוועדה המחוזית, ולאחר מכן בפני וועדת העררים, איני שותפה לדעתם של העותרים כי ההחלטות שהתקבלו נעדרות תשתית עובדתית וחיזוי מקצועי. בנסיבות המדובר בהחלטות, של הוועדה המחוזית אשר אומצה ע"י וועדת העררים שהן סבירות, ולכן, אין עילה להתערב בהן. שלושת וועדות התכנון – הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית וועדת העררים באופן ברור תמכו בתוכנית לאחר בדיקתה ממכלול של זויות ולאחר שהגיעו למסקנה כי יש בה כדי לקדם את המע"ר ואת העיר אילת בכלל. זאת ועוד, ככל שטענות העותרים מתייחסות לסוגיות מובהקות של תכנון – כגון חוות הדעת של האדריכלית פוסט, הלכה היא שבית המשפט ימנע מלהתערב בסוגיות אלו.

טענת העותרים כי התוכנית אושרה ללא בחינה תחבורתית כנדרש ומבלי שבוססה על תשתית מקצועית כמתחייב.
32. לטענת העותרים התוכנית אושרה "בלא תשתית מקצועית תוך ויתור על הדרישות שבהנחיות משרד התחבורה עצמו, להכנת " בה"ת- בחינת התכנות תחבורתית" לכל תחום העיר או למצער לתחום המע"ר".
העותרות ציינו כי עוד בתחילת ההליך לאישור התוכנית הביע מהנדס הוועדה המקומית את דאגתו מבעיות התנועה שהתוכנית מעוררת. נטען שכבר כיום יש עומס תחבורתי באזור התוכנית, ולכן, היה על הוועדה המחוזית להזמין בה"ת.

33. בהחלטת וועדת העררים סקרה הוועדה את ההליכים שהתקיימו באשר לפן התחבורתי של התוכנית ושקדמו לאישורה בוועדה המחוזית. כעולה מסקירת וועדת העררים, נושא התחבורה עלה מספר פעמים בוועדה המחוזית. בסופו של יום, מי שהיה יועץ התנועה של לשכת התכנון הבהיר כי אם המפקח על התעבורה יסבור שאין צורך בבה"ת אז דעתו תכריע. המפקח על התעבורה, אשר זומן לוועדה המחוזית, היה בדעה כי אין צורך בבה"ת, ועומסי התחבורה הצפויים יהיו סבירים. הוועדה המחוזית אימצה את דברי המפקח על התעבורה, ובעקבותיה גם וועדת העררים קבעה כי הפתרון התחבורתי שניתן בתוכנית הינו פתרון ראוי.
בנסיבות אלו, לנוכח חוות דעת מקצועית, ומשמדובר בסוגיה תכנונית, לא מצאתי מקום להתערבות בהחלטת וועדת העררים שאף ציינה " כי נספח התנועה איננו מסמך מחייב, אלא מנחה בלבד ושומה על עיריית אילת והוועדה המקומית לבחון בכל רגע נתון הסדרי תנועה מיטביים ולערוב תוכניות תנועה מפורטות טרם הוצאת היתרים". יצויין, כי בין התנאים למתן היתר בניה בתוכנית מצינו תנאי שעניינו "אישור תוכניות תנועה מפורטות ע"י רשויות התמרור המוסמכות", ותנאי לאכלוס ( טופס 4), הינו ביצוע התוכניות בפועל.

לטענת העותרים התוכנית לוקה ב"חוסר מידתיות בהקצאת זכויות גורפת בלא קביעת שלבי ביצוע"
34. לטענת העותרים ראוי היה לקבוע שלביות ברורה בהוראות ביצוע תוכנית ובכך לצמצם את הסיכונים, שלדעת העותרים יש באישור התוכנית. גם טענה זו עלתה בפני וועדת העררים, אשר מצאה לדחות את הטענה מהטעם שהשלביות שהוצעה על ידי העותרים ..." אינה נכונה ואיננה תואמת את ההיגיון שביצירת כדאיות כלכלית וודאות מינימלית שניתנת ליזם ואף תכנונית היא לא ישימה עת מדובר בפרויקט מן הסוג הנדון."
העותרים לא פירטו כיצד, לדעתם, ניתן לבצע את התוכנית בשלביות. לא מצאתי שהחלטת הוועדה כי תכנונית השלביות אינה ישימה הינה בלתי סבירה. אין ללמוד מכך שהוועדה ציינה כי בעתיד ניתן יהיה לשקול להגדיל את שטחי המסחר כי ניתן היה להורות על שלביות בביצוע התוכנית לנוכח הקביעה כי שלביות תכנונית אינה ישימה במקרה זה.
לא מצאתי כי החלטת הוועדה בעניין זה לוקה בחוסר סבירות.

סוף דבר
35. אשר על כן, העתירה נדחית.

36. בנסיבות, בעיקר מאחר ונחה דעתי כי חששם של העותרים, בעיקר וועד פעולה מפני הצפוי מהתוכנית הינו חשש אמיתי, היה ראוי לאפשר להם למצות את יומם בבית המשפט ולכן אין צו להוצאות.

37. מזכירות בית המשפט מתבקשת לשלוח עותק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' טבת תשע"ו, 15 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.