הדפסה

מדינת ישראל נ' אכראם

לפני:
כבוד ה שופט גיא הימן

התובעת:

רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל ועמידר

נגד

הנתבעת:
אכראם חמאד

בשם התובעת: עו"ד רותם גלעדי; עו"ד רפאל בן מרדכי
בשם הנתבעת: עו"ד רן אורן (מטעם הלשכה לסיוע משפטי)

פסק-דין
1. תביעה זו יש כל מקום לקבל וכך אני עושה. צר לי על שהנתבעת לא השכילה לייתר את הצורך בשמיעתן של ראיות עד תומן ובהכרעה שיפוטית. צר לי על שהוחמצו, בשל עמדתה, הזדמנויות חוזרות ונשנות לסיומה של הפרשה בהסכמה. כשהנתבעת היא עיוורת, בת 77 שנים , במצב כלכלי רעוע, אין לה טענות טובות להגנתה ו כל תצהיריה נסתרים מניה-וביה, מוטב, לכל הפחות, שלא לה קל ראש באפשרות לפתרון מוסכם.

2. בתאריך 28.7.2009 רכשה הנתבעת מהתובעת את הדירה, שבה היא מתגוררת והתגוררה עוד קודם לכן, בקומת הקרקע של בנין-המגורים ברחוב נבטים מס' 4 בתל אביב-יפו. ההסכם כלל תנאי ייחודי: נקבע בו באורח, שאין מפורש הימנו, כי שביל בן 22 מטרים רבועים , שבו פוסעים הנתבעת ובני-ביתה אל פתח דירתם, אך מצוי במגרשים-תכנוניים אחרים שבבעלות התובעת וממילא לא הוכיחה הנתבעת שום זכות מוּכּרת בו, איננו חלק מן הממכר. "ידוע לקונים", נכתב בסעיף 11 רישא להסכם-המכר, "כי 22 מ'ר הנמצא במערב החלקה לא נכלל במימכר..." (נספח ב' לכתב-התביעה).

לבה של התובעת לא גס בנתבעת. היא לא התעלמה מן השימוש, שעושה הנתבעת באותו שביל. היא הסכימה להשכיר לה את שטחו, בסכום סמלי של שקל אחד לשנה. שני סייגים היו להסכמה זו: האחד כי הסכם-השכירות ייעשה לשנה, גם אם יתחדש כמו-מעצמו מעת לעת; ו השני כי הזכות להשתמש בשביל תפוג, ללא כל ערעור מצד הנתבעת, לפי הודעה שתשגר אליה התובעת ( שם, שם). בפרט כיוונה התובעת, אף כי היא לא הגבילה את עצמה לכך, כי ביום מן הימים יבשילו המגרשים-התכנוניים הסמו כים, שכאמור אותו שביל הוא חלק מהם, לשיווק לרוכשים עתידיים.

3. העת הגיעה, וביום 17.12.2012 הודיעה הנתבעת לתובעת כי עליה לחדול משימוש בשביל. דא עקא, שהנתבעת מיאנה לעשות כן. התובעת נאלצה, אפוא, להגיש את תביעתה זו שבפנַי . נתבקש בה סילוק-ידה של הנתבעת מאותם 22 מטרים רבועים של שביל, והעמדתם לרשות התובעת כשהם פנויים. כל זה לא נעשה אלא לאחר שניתנה לנתבעת הזדמנות לעזוב מרצונה , אך לשווא. במרוצת ההליך, ותוך שהיא מטה אוזן להערותיו של בית-המשפט, גילתה התובעת נכונות לבחון אפשרות להשתתף בהוצאות, שתיגרמנה לנתבעת בשל השינוי, וא פילו נכונות להסכים לפינוי במועד רחוק למדי, שיאפשר התארגנות מספקת.

4. על נכונותה זו של התובעת יש לעמוד במיוחד היות שלנתבעת, כפי שנתברר בעת שמיעתן של הראיות , אין כל מגן מפני ה של תובענה זו. להגנתה היא טענה, ראשית, כי התנהלותה של התובעת לקתה בכך, שמעולם לא נקשר בין הצדדים הסכם-השכירות המובטח. אך מה בזאת? אין פירושם של דברים אלא שהנתבעת עשתה, ללא מקור נורמטיבי תקף, שימוש-חינם בשטח שנִטַּל מחזקתה. אם כוח אצור, עוד, באותה טענה, הרי הוא באִיוּן תוקפו של הסכם-המכר, על כרעיו וקרביו, מחמת הפרה. לא לכך, ודאי, כיוונה הנתבעת אשר אִם על זכותה להשתמש בשביל היא מיאנה לוותר – "אני אמות ולא אפנה" (פרוטוקול, בעמ' 24, ש' 17) – מקל וחומר שאת הבעלות בדירה לא ביקשה היא לשים לאַל.

אך עיקר ההגנה נסוב על שלוש: ראשית כי גורמי-התובעת הבטיחו לנתבעת כי תוכל להשתמש בשביל עד אחרון ימיה, יה י מה שיה י; שנית כי השביל אינו משמש אך למעֲבר, אלא בקרקע תחתיו טמונות תשתיות הדירה ונדרשת גישה אליהן; ושלישית כי אם יימנע מן הנתבעת אותו מעבר היא תיוותר, פשוטו כמשמעו, ברחוב, שכן אין לה גישה אחרת לדירתה. כל שלוש הטענות הללו, שגובו בתצהירי הם של הנתבעת ו של בנה ובחוות-דעתה של אדריכלית-מומחית, התבררו כנטולות יסוד. הן קרסו אל הארץ בקול גדול, בצוותא-חדא עם התצהירים אשר, למען הנימוס, ייאמר כי הם לא כללו עשרה קבין של אמת, אף לא שניים.

5. כל ראיה לקיומה של הבטחה לשימוש-עַד בשביל – לא הונחה בפניו של בית-המשפט. כך בראיות חיצוניות. כך בעדויותיהם של עדי-ההגנה. "היה ברור לי", כתבה הנתבעת בתצהירה, "שאין להם כוונה לגזול ממני את האפשרות לעשות שימוש בשביל הגישה כל עוד אני בחיים" (פסקה 6.5 לתצהיר). אולם דומה כי אם רושם כזה נוצר, לא היה יסודו אלא במשאלת-לבה של הנתבעת. דבר בהסכם-המכר לא הצביע על הבטחה שכזו. הנתבעת עצמה, בחקירתה הנגדית, הודתה כי לא פגשה מעולם באיש מבין נציגי הנתבעת, ובהסכם-המכר טיפל עבורה בנה. כך היא העידה:

"ש.

ת.
ש.
ת.
ש.
ת.
למעשה הבן שלך הוא זה שליווה אותך בפגישות בעמידר וניהל הכל בעמידר?
כן, לא הייתי בכל נקודה.
מי שדיבר עם עמידר זה הבן שלך?
כן.
אבל לא דיברת עם עמידר?
לא ראיתי. לא דיברתי עם מישהו מעמידר אי פעם" (פרוטוקול, מעמ' 27, ש' 26 ).

אמת, איש לא הבטיח באוזני הנתבעת – ומסמך בכתובים גם הוא אינו בנמצא – כי קנויה לה זכות-עולם להחזיק בשביל. אם סברת כי את החסר השלימה עדותו של הבן, אדיב חמאד, נמצאת טועה. מר חמאד העיד, אמנם, כי "' עמידר' הבטיח לי מע ֲבר לאמא שלי שיישאר מעֲבר להרבה שנים קדימה על זה שעושים שכירות והבטיח לי שזה יישאר הרבה שנים קדימה כל עוד שאמא שלי בחיים והסכם השכירות יתחדש אוטומטית" (עמ' 21 , ש' 13-10 ). אך, משנשאל כיצד זה לא אוזכרה אותה הבטחה – להבדיל מהנחה סובייקטיבית שאין מקורה אלא בינו לבין עצמו – בתצהיר עדותו הראשית, הייתה תשובתו של הבן : "אמנם זה לא כתוב אבל.. ההבטחות שדיבר איתנו עמידר.. אני לא עורך דין" (שם, בש' 18 ). על אף שבתצהיר נקב מר חמאד בשמו המדויק של נציג "עמידר", שלפי הטענה עמד עמו בקשר עובר לקשירתו ש ל הסכם-המכר, בחקירה הנגדית התברר כי אותו אדם כלל לא היה שותף לאותם מגעים וכי העד איננו יודע לזהות נציגים בשמותיהם: " היה בלבול בשמות. לא זכרתי מי מהם. היה אחד בעסקה ואחר כך עזב. לא יודע שמות" (עמ' 22, בש' 11 ו-23).

חקירתם הנגדית של נציגי התובעת, בידי בא-כוחה של הנתבעת, לא העלתה מסקנה אחרת. הנה כי כן, אפילו סברו הנתבעת ובנה כי השכירות בַּשביל תוארך משנה לשנה עד אחרון ימיה של הראשונה, לא היה מקורה של סברה זו במצג כלשהו מצד הנתבעת, שהוכח לבית-משפט זה . אדרבה, העובדה שהסכם-המכר קבע מפורשות כי לתובעת אפשרות להפסיק את השכירות בכל עת ומכל סיבה שהיא , חותרת תחת הטענה – שנותרה בעלמא – כי הובטח שימוש-של-תמיד.

6. אשר לתשתיות, שיש חשש כי י יוותרו מחוץ להישג-ידה של הנתבעת, אומר את אלו השלוש: ראשית, לכל יותר יכׂל הדבר להצמיח טענה בדבר היותו של הסכם-המכר – מקפח. טענה כזו לא העלתה הנתבעת בשום שלב. שנית, ספק בעיני אם בקיומן ש ל תשתיות כאמור יש להקנות לנתבעת זכות להחזיק בשטחו של השביל. תיתכנה תשתיות, המצויות בתחומיו של אחד ומשמשות את ה אחֵר. על הגישה לאלו, במקרה של צורך, אין הדין עונה בזיקת-הנאה של קבע במקרקעין ובו הן מצויות. שלישית, ממילא לא הוכח לבית-המשפט כי תשתיות פרטיות, השייכות לנתבעת, מצויות מתחת לשביל. הנתבעת לא חסכה, לכאורה. היא דאגה להניח בפניו של בית-המשפט את חוות-דעתה של מומחית לדבר. המומחית מטעמה, אדריכלית ברברה צור, חיוותה את דעתה בכתובים כי "מתחת לשביל עובר כל הביוב של הבית. כל צינורות המים והגז עוברים לאורכו וניקוז הגג עובר מתחתיו" (נספח ו' לתצהירי ההגנה). בעדותה הסבירה המומחית כי היא הסתמכה על תכנית ביוב משנת 1958 – היינו, לפני קרוב לששים שנה – שמצאה בארכיון העירוני. כשנשאלה אם זהו המצב גם היום, השיבה: "אני האמנתי שזה קיים[,] אחרת איך אפשר לנקז את השירותים[?]" (עמ' 26 , ש' 18 ). "ומה באשר לצנרות המים והגז", הוסיף והקשה באוזניה בא-כוחה המלומד של התובעת, "אני חיפשתי ולא מצאתי בכל המסמכים שלך עדות לכך" ( עמ' 25, ש' 27-26 ). השאלה – במקומה, היות שחוות-דעת ה של הגב' צור לא כללה שום אסמכתא לענינים אלה של מים ושל גז, אף לא לניקוז מן הגג. על כך השיבה המומחית: "אני ראיתי". "ראית בעיניים שלך", היא נשאלה אז ברחל בתך הקטנה, "את צינורות המים והגז עוברים תחת השביל?". "הביוב...", השיבה ( שם, בש' 30-28).

מבלי למעט מכבודו של איש, אוסיף ואומר כי חוות-דעתה של מומחית זו נתערערה, עוד, לנוכח דברים מפורשים שכתבה בה לאמור: "הכניסה לדירה היא דרך השביל. ללא השביל הצמוד לא ניתן לעשות שימוש סביר בדירה". מה שהחמיצה המומחית, ומקשה על התרשמות חיובית מן האמור בחוות-דעתה, היא העובדה הפשוטה כי לדירה, באורח גלוי לעין וגם בתשריט שבתוכנית-הבנין (נספח ג' לתצהירי התובעת), כניסה נוספת. דרך-הגישה אל זו אינה עוברת, מכול וכול, בשביל המדובר. בכך אעסוק עתה.

7. ברוב כישרון הותיר בא-כוחה של התובעת לסיומה של חקירתו הנגדית של מר חמאד סוגיה אחרונה-יחידה, כאילו הייתה נחבאת אל הכלים:

"ש.

ת.
ש.

ת.

ש.
ת.
ש.
ת.
ש.
ת.

ש.

ת.
אתם אמרת[ם] שלדירה הזו כניסה יחידה של אמך היא דרך השביל [,] אותו שטח שאמך נתבעה לפנות [ו]בגלל שזו הכניסה היחידה אתם מתעקשים שלא לפנות את זה.
כן.
אני מציג בפניך שוב את התשריט, יש כניסה נוספת לבית הזה, שנמצאת בתוך הבית עצמו דרך חדר המדרגות?
זה של השכן. חדר מדרגות משותף לנו ולשכן. הכניסה הזו שייכת לחדר מדרגות ששייך גם לשכן.
יש מחדר המדרגות כניסה לדירה של אמך?
כן.
זאת אומרת שיש לדירה שלכם כניסה נוספת?
זה חדר מדרגות. כן יש כניסה לחדר מדרגות.
מאיפה מגיעים לחדר המדרגות מבחוץ?
יש כניסה פה לחדר מדרגות. הכניסה הזו שעוברת מהרחוב לשביל לחדר מדרגות. הכניסה הזו היא מהצד השני.
[בית-המשפט:] כשאתם כותבים ש[ללא] 22 מ'ר מהחלקה הצמודה [השביל] היא לא תוכל להיכנס הביתה, סימן שלא הראתם שיש כניסה נוספת?
יש כניסה נוספת שהיא דרך חדר המדרגות המשותף עם השכן. אם נפנה את השביל הזה אז ניכנס מאחור בחדר המדרגות...". (עמ' 23 , ש' 19-2 ).

דברים אלה אישרה, במלים שאין מפורשות מהן ומעוררות מחשבה נוגה בדבר מהימנותם של עדי-ההגנה, הנתבעת , בעדותה המקובצת להלן :

"ש.
ת.
ש.
ת.
ש.
ת.
ש.

ת.
ש.
ת.
זה נכון שלבית שלך יש 2 כניסות?
כן.
ותמיד היו 2 כניסות?
כן.
את יודעת מה כתוב בתצהיר[ך] והכל שם אמת?
בטח שהכול אמת.
את אמרת הרגע בתשובה לשאלה שלי שיש ותמיד היו שתי כניסות לביתך. אבל בתצהיר שלך כתבת שיש כניסה אחת איך זה ייתכן?
אז הוא [בא-כוחה של הנתבעת ] כנראה לא ידע.
זה כתוב גם בתצהיר של הבן שלך, הוא לא ידע גם?
כנראה שהוא לא קרא את זה" (עמ' 27 , ש' 25-2 ).

"בסופו של דבר", נשאל בנה של הנתבעת בחקירתו, "ההבדל [בין שתי הכניסות הוא] שבִּמְקום שהיא [הנתבעת] יוצאת לרחוב נבטים היא יוצאת לרחוב החיטה?". בתשובה, בלתי משכנעת בעליל, הוא השיב: "[בכניסה השנייה נכנסים] מאחור בחדר המדרגות בסיבוב ואמי לא רואה וזה לא קל בשבילה. זה אפשרי אבל לאמא שלי זה קשה מאוד" (עמ' 23 , ש' 21-19 ).

צר לי, אך שמיעתן של העדויות וקריאתם של התצהירים אינן מותירות מקום אלא למסקנה כי מה שנטען בהגנת הנתבעת – לא היה נאמן לאמת. בניסיון לגבור על הוראותיו המפורשות של הסכם בכתב, בכוונה להקל מחסרים ראיתיים יסודיים, במאמץ לעקוף מושכלות-יסוד בדיני-החוזים ובדיני-הקנין נמצא לה, לנתבעת, "קלף מנצח ". כי איזו ערכאה בת-דעת, זולת אולי בכתביו של קישון, תחסום את דרך הכניסה היחידה של אדם אל מעונו וכמו-תצווה עליו בכך לבוא אל הבית בדרך האוויר או בתת-הקרקע? מה שנדרש, אפוא, הוא להסתיר מבית-המשפט כי מטעמיה-שלה , שאין יסודם במצבה הבריאותי כי אם בכוחה לנצל כרצונה את שטח-הפ ְּנים של הנכס – " אי אפשר להיכנס דרך חדר המדרגות כי זה דרך חדר השינה של הבן שלי" (עמ' 24 , ש' 21-20 ) – גמרה הנתבעת בדעתה שלא לעשות שימוש בחדר-המדרגות המשותף של הבנין, ותחת זאת לחצוב לה תוואי-גישה חדש, העובר במקרקעיו של אחר . הלה, לוותר על זכותו הקנינית נדרש בשל כך , זאת ולא פחות. מה נותר מחובת תום הלב, בזכות במקרקעין ובכלל, לאחר הדברים הללו, לא אדע.

8. התובענה מתקבלת. לא יאוחר מיום 1.8.2015 יחדלו הנתבעת וכל הקשור בה, לרבות בנה הגר עמה, משימוש כלשהו – כולל למעֲבר – בשטח בן 22 המטרים הרבועים נושא-התובענה , בגוש מס' 7428, חלקה מס' 6 ומופיע בתשריט נספח ג' לכתב-התביעה. מאותו מועד ואילך נאסר עליהם להציג את כף רגלם במקרקעין אלה בלא רשות מפורשת של בעליהם.

נסיבותיה האישיות של הנתבעת – לרבות מצבה הבריאותי, גילה ומצבה הכלכלי שחיי ֵב הסתייעות בעורך-דין ציבורי – נשקלו, שקול-היטב, לאורכו של ההליך הזה. בית-המשפט נקט כל מאמץ על מנת להימנע מהגעה לרגע, שבו יימצא כי יש לדחות את עמדת הנתבעת. כך במהלך קדמי-המשפט, כך בעיצומה של שמיעת הראיות. הנתבעת נותרה איתנה בעמדתה, שכאמור התבררה כמשוללת-יסוד. היא הסבה לתובעת, שפנייה לבית-המשפט נותרה לה מוצא יחיד, הוצאות ממשיות. אלו הן הוצאותיו של הציבור. אלו הן הוצאותיהם של רבים, המשוועים למשאב המצומצם שעליו הופקדה התובעת. אלו הן הוצאות, שהסבה הנתבעת לתובעת אך משום הביטחון כי בית-המשפט לא יאטום את לבו מפניהן של נסיבותיה האישיות. אותן נסיבות, כמו ההבנה כי כשלים בהגנה אין להניח לפתחה של הנתבעת לבדה, הן שהובילוני לחייב ה ב פחות מעשירית ההוצאות, שבהן היה נושא ברגיל בעל-דין ועמדתו נדחית במלואה.

בתוך 30 ימים תשלם הנתבעת לתובעת מקצת שכר-טרחתו של עורך-דין, בסך 4,500 ש"ח. סכום זה כולל מע"מ. איחור יצרף הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ט סיוון תשע"ה, 16 יוני 2015, שלא במעמד הצדדים.