הדפסה

לירון ואח' נ' אביוב ואח'

בפני
כב' השופט ארז יקואל – סגן הנשיאה

התובעים

  1. טוביה לירון
  2. מרדכי אליאב
  3. שרה-רות אליאב
  4. תרצה אליאב
  5. יוסף יהושע אליאב
  6. מיכל אליאב
  7. שמואל שגיא
  8. אליהו בר-און

על-ידי ב"כ עו"ד ב' כהן

נגד

הנתבעים

  1. מרגלית אביוב
  2. אליהו אביוב

על-ידי ב"כ עו"ד ש' עומסי

פסק-דין

1. התובעים עותרים לפינוי הנתבעים מנכס בעיר ראשון-לציון, בעיקר משום פקיעת תכליתו של הסכם השכירות הרלוונטי , עם הפסקת הפעל ת מוסך בנכס לפני כ-12 שנים. מנגד, טוענים הנתבעים לזכותם להמשיך ולהחזיק בנכס, תוך שמבוקש, בהל יך אחר, שינוי ייעודה של השכירות לשם הקמת עסק חדש.

במסגרת תובענה זו, נדרש בית המשפט לקביעת ממצאים ביחס למיהות בעל זכות הדיירות המוגנת ולבחינת עילות הפינוי הנטענות כנגד הנתבעים .

רקע עובדתי ודיוני

2. התובעים הנם יורשים ורוכשים של הזכויות במקרקעין בשטח של 807 מ"ר, המצוי ים במרכז העיר ראשון-לציון, ברחוב הרצל 66 והידוע ים כגוש 3934, חלקה 71 (להלן: " הנכס").

3. ביום 1.12.1945, נחתם הסכם שכירות בין בעלי הזכויות בנכס דאז, ה"ה יצחק צאוזמר ומרדכי אורשביץ ז"ל, לבין השוכר, מר פנחס אביוב ז"ל (להלן: "השוכר" ו" הסכם השכירות" בהתאמה). בהסכם השכירות תוארה מטרת השכירות: "לגרז לתיקון אוטומובילים", דהיינו, למוסך למכונאות רכב, "מוסך אביוב" שמו (להלן: " המוסך").
עד לשנת 1948 הוארך הסכם השכירות משנה לשנה. אין מחלוקת שלאחר מכן, הפכה השכירות לזכות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק") וכי השוכר היה לדייר מוגן.

4. בשנת 2000 נפטר השוכר. עוד לפני כן, בשנת 1986 לערך, הוגדר האזור בו מצוי הנכס כאזור מסחר, מגורים ומשרדים. מאז שנת 1993, פעל המוסך ללא אישורים מתאימים והשוכר אף הועמד לדין פלילי בשל הפעלת עסק ללא רישיון.

לאחר פטירת השוכר המשיך בנו, הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") להפעיל את המוסך במשך כשנתיים. בחודש מאי 2002 או בסמוך לכך, חדל הנתבע מהפעלת המוסך, לאחר שקיבל התראה שאם לא יפעל להשגת האישורים הנדרשים תנקוט כלפיו העירייה בסנקציות.

5. בחודש יולי 2002, הגישו התובעים כנגד הנתבעים תובענה להעלאת דמי השכירות לסכום של 2,500$ לחודש, מכוח סעיף 52 לחוק. בפסק-דין מיום 30.4.03, נדחתה תובענה זו ונקבע כי התובעים לא הוכיחו שהשוכר לא שילם דמי מפתח. לפיכך, נפסק כי לא ניתן לקבוע שתקרת דמי השכירות הקבועה בדין אינה חלה [ת"א (ראשל"צ) 4045/02] (להלן: " ההליך הקודם").

6. לאחר מכן, בין השנים 2003-2007, שימש הנכס כחניון בתשלום, פעילות שהופסקה מחמת סירוב התובעים.

7. בשנת 2008 התקיים בין הצדדים משא ומתן שעניינו תשלום פיצוי לנתבעים כנגד ויתור על זכות הדיירות המוגנת ומכירת הזכויות בנכס לחברה הכלכלית לראשון-לציון. ניסיון זה לא צלח והמהלך לא הבשיל לכריתת הסכם.

8. פניות הנתבע לעירייה, בבקשה לאפשר הפעלת עסק אחר בנכס, הובילו להסכמתו הנטענת של מהנדס העיר להסבת הנכס לטובת הפעלת בית-קפה או מסעדה. לצורך כך, נדרשה הסכמת התובעים אך אלו מיאנו להסכים לשינוי הייעוד המבוקש. בעקבות סירוב זה, הגישו הנתבעים בחודש יוני 2011 תובענה לסעד הצהרתי לבית-הדין לשכירות, לשם שינוי ייעוד השכירות (22067-06-11). מיד לאחר-מכן, הוגשה התובענה דנן.

9. בהחלטה מיום 21.5.12, נקבע כי נוכח שלא ניתן לאחד את התובענות, לאור שמיעתן בבתי משפט שונים, תישמע תחילה התובענה למתן סעד הצהרתי לשינוי ייעוד השכירות. ברם, ביום 11.7.13, לאחר שנשמעה עדותו של הנתבע שם, נמחקה התובענה נוכח שהסוגיה נותרה תיאורטית בהעדר חפיפה בין הסעדים המבוקשים לבין ביצוע פעולות מול ועדות התכנון והבנייה.
נקבע שככל שהנתבעים (התובעים שם) יבקשו להגיש תובענה חדשה, הם יישאו בהוצאות התובעים בסכום של 12,000 ₪. תובענה חדשה כאמור אכן הוגשה לאחרונה לבית-דין לשכירות, לפיה מתבקש שינוי מטרת השכירות, כך שיוקם בנכס בית-קפה או מסעדה (13816-08-14). לא התבקשתי לעיכוב הליכים בתיק זה שהסתיימה שמיעתו, עד ל מתן הכרעה בתיק 13816-08-14.

מצב הדברים כיום הוא שהתובעים מבקשים לפנות את הנתבעים בגין עילות שונות, בראשן פקיעת תכליתו של הסכם השכירות לפני כ-12 שנים, עת הסתיימה הפעלת המוסך בנכס ומנגד, ניבט רצונם של הנתבעים להמשיך ולהחזיק בנכס תוך שינו י ייעוד השכירות וביצוע שינוי רדיקאלי בו לשם הקמת עסק חדש.

10. בין לבין התקיימו בין הצדדים מספר ניסיונות גישור, הן על-ידי בית המשפט והן באמצעות מגשרים חיצוניים, אך הם לא נשאו פרי ואין מנוס ממתן הכרעה בהתאם להוראות הדין, לראיות ולמכלול נסיבות העניין.

11. מטעם התובעים העיד התובע 7, עו"ד שמואל שגיא ומטעם הנתבעים העידו הנתבע ויועץ המס, מר עמית יעקב.

תמצית טענות הצדדים

12. ארבע עילות פינוי בפי התובעים, המגיעות לגישתם כדי הפרת הסכם השכירות. הראשונה, נטישת הנכס בשנת 2002 משום הפסקת ניהול המוסך במושכר, בהתאם להוראת סעיף 26 לחוק. השנייה, השכרת הנכס לאחרים לצורך הפעלת חניון. השלישית, הפקת רווח בלתי הוגן כתוצאה מהשכרת הנכס בהתאם להוראת סעיף 131(6) לחוק. הרביעית, שיפוץ גג המבנה והפרת הוראת סעיף 131(2) לחוק.

בנוסף, טענו התובעים כי יש להדרש לשאלה מיהות בעל זכות הדיירות המוגנת בנכס . לשיטת התובעים, בעלת הזכויות היא הנתבעת 1 בלבד, כששני הנתבעים או הנתבע לבדו , אינם יכולים להיחשב לבעלי הזכות, בשל סתירה פנימית של תנאי הסכם השכירות והוראת סעיף 23 לחוק. עוד טענו התובעים כי הסכם השכירות התייחס רק למבנה שגודלו כ-140 מ"ר, להבדיל מהמגרש שגודלו 807 מ"ר עליו השתלטו הנתבעים שלא כדין.

13. לטענת הנתבעים, מושתקים התובעים מלטעון לעצם זכותו של הנתבע בנכס , נוכח פסק-הדין מיום 30.4.03 שניתן בהליך הקודם, המהווה מעשה בית-דין ביחס לזהות בעל הזכות בנכס, הוא הנתבע. כבר אז, כך נטען, היה ידוע לתובעים שהמניעה להמשך הפעלת המוסך היא בעטיה של עיריית ראשון-לציון, אשר אינה מאפשרת להפעילו. למרות זאת, כך נטען, הודו התובעים בכך שהנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס ולפיכך, הם מושתקים מלטעון כנגד עצם הזכות וכנגד הפעלת חניון או שינוי ייעודה של השכירות, מהלכים שנמנעים מחמת העדר שיתוף פעולה מצד התובעים. מובהר כי התובעים אינם רשאים לטעון טענות סותרות המשתנות בהתאם לצורך, כדי עתירה להגדלת דמי השכירות , שלאחריה מוכחש עצם הזכות .

בנוסף, נטען כי הנכס כולל את כל השטח ולא אך את המבנה שבו , שכן דמי השכירות שולמו בעד השטח כולו. הנתבעים מדגישים כי המשיכו להחזיק בנכס במשך כל השנים ולשאת בתשלום דמי שכירות, ארנונה, מים וחשמל וכן לבצע עבודות תחזוקה וניקיון, כשהתובעים אינם מביעים כל התנגדות או מחאה.

דיון והכרעה

14. לאחר עיון בטענות הצדדים והתרשמות מראיותיהם וממכלול נסיבות העניין, שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה.

מעמד הנתבעים בנכס

15. טענת הנתבעים, שלפיה פסק-הדין שניתן בהליך הקודם מהווה מעשה בית-דין בשאלת עצם זכותו של הנתבע כדייר מוגן, אינה מדויקת. לשיטתם, פסק-הדין בהליך הקודם קבע, פוזיטיבית , שהנתבע הוא דייר מוגן בנכס. אל ו אינם פני הדברים וגם אם ייאמר אחרת, נותרה היכולת בידי התובעים לטעון מלפניי בדבר זהות בעל הזכות בנכס .

אכן, צודקים הנתבעים כי התובעים טענו בהליך הקודם שהנתבע הוא בעל הזכות בנכס (ר' סעיף 2 לכתב התביעה בת"א 4045/02 " הנתבע מחזיק בנכס כדייר מוגן"). אולם, בפסק-דינו לא נדרש בית המשפט בהליך הקודם לסוגיה ולא קבע ממצא לגביה. הטענה לא התקבלה, לא נדחתה והיא כלל אינה נזכרת בפסק-הדין.

הנימוק העיקרי לדחיית טענת הנתבעים בהקשר זה, נעוץ בכך שהסעד לו עתרו התובעים, הוא הגדלת דמי השכירות, לא ניתן להם ותביעתם נדחתה. מכאן שלא צמחה לתובעים הנאה כלשהי כתוצאה מנקיטת עמדתם שלפיה הנתבע הוא בעל הזכות בנכס. הנאה כלשהי, גם חלקית, מהווה תנאי לכך שהטענה תחסה תחת מעשה בית-דין, אשר יהווה מחסום מפני העלאת טענה סותרת. לפיכך, דחיתי את הטענה בדבר מעשה בית-דין [ר' רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, נט(6) 625; רע"א 8297/12 הפניקס הישראלי לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי ( 16.7.13)].

גם את יתרת טענות הנתבעים שלפיהן פסק-הדין בהליך הקודם מהווה מעשה בית-דין שבגינו מושתקים התובעים להעלות טענות פינוי, מצאתי לדחות. הדיון שהתנהל בהליך הקודם בשנת 2002, בשעה שהמוסך עדיין פעל בנכס, נגע לשאלת תשלום דמי-המפתח בלבד וממצא נקבע מטעם בית המשפט אך ורק ביחס לכך.

עילות הפינוי הנטענות בהליך דנא, התגבשו רק לאחר ניהול ההליך הקודם, כדוגמת אלו הנוגעות להפעלת החניון ועילת הנטישה. לפיכך, הגישה לפיה היה על התובעים להעלות את טענותיהם בהזדמנות הראשונה, אינה יכולה להתקבל. לא נדירים המקרים בהם נדונה סוגיה אחת ביחס לדיירות מוגנת ולאחר שינוי נסיבות, נדונה סוגיה אחרת, ש עילתה נולדה בשלב מאוחר יותר. זהו טבען של טענות הפינוי ודוגמאות בהלכה הפסוקה קיימות למכביר [ר' לדוגמא ע"א 440/82 זהר נ' סרוג'י, פ"ד לח(4) 744; רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן, מיום 18.12.13].

16. אבחן כעת מה היה המצב העובדתי ערב פטירתו של השוכר ולמי הועברה זכות הדיירות המוגנת בנכס , לאלמנתו – הנתבעת או לבנו - הנתבע.

17. הזכות לדיירות מוגנת עוברת פעם אחת בירושה ליורש קרוב יחיד והוא ייחשב ל"דייר נגזר". זכותו היא מכוח החוק ולא מכוח הסכם, להבדיל מזכותו של הדייר המקורי. בדין טוענים התובעים שהנתבעים אינם יכולים להיחשב, שניהם יחד, כדיירים נגזרים, אלא רק אחד מהם.

הוראת סעיף 23 לחוק קובעת, כי:

שנפטר
שנפטר
"(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו".

18. העובדה שהדייר המקורי – השוכר, הותיר אחריו אלמנה, אינה מעידה כי הזכות תעבור אליה באופן אוטומטי לפי ס"ק (א) הנ"ל . הפרשנות שהוענקה בפסיקה לתיבה "באין בן-זוג" שבס"ק (ב) הנ"ל , אינה מכוונת דווקא לפטירתו של בן-הזוג, אלא לאי-עמידתו של בן-הזוג בתנאי החוק. הוראות אלו מהוות ביטוי לרצון המחוקק להגן על מי שממשיכים לפעול בעסקו של הדייר המקורי. אפשר אפוא שיוותר בן-זוג, וזכות הדיירות המוגנת תעבור בכל זאת לבן או ליורש אחר שממלאים אחר הוראות החוק.
19. בנסיבות דכאן, לא היתה לאלמנה - הנתבעת כל נגיעה לנכס או ל מוסך לפני פטירת בן-זוגה -השוכר ולפיכך , הגנת החוק לאחר פטירתו אינה ניתנת לה [ר' ע"א 440/64 פאוזי למם נ' נג'לה אל-כורי ואח', פ"ד יט(1) 483, 485 מול האות ד'; ע"א (ת"א) 581/84 שמיר נ' קלמוביץ, פ"ד תשמ"ו(1) 102; ספרו של ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון מרץ 2014, עמ' 290 (2)].

20. מטעמים אלו ו בהתאם להוראת 23 (ב) לחוק , קבעתי כי זכות הדיירות המוגנת הנגזרת בנכס עברה לנתבע, בנו של השוכר הדייר המקורי. במאמר מוסגר אציין כי קביעה זו הולמת גם את הפרשנות שהעניקו הצדדים למצב העובדתי כפי ששרר (ר' פרו' עמ' 23 שו' 28; סעיף 2 לכתב התביעה בהליך הקודם).

זכות "הדייר הנדחה", "הדור השלישי", הממתין לתורו לאחד פטירתו של הדייר הנגזר, הקבועה בהוראת סעיף 27 לחוק, מהווה חריג לכלל של הו רשת הזכות פעם אחת בלבד ואינה רלוונטית לענייננו.

21. הנתבע טען, לראשונה בסיכומיו, כי יש להחשיבו כדייר מקורי בנכס. סברתי כי אין צורך לדון בטענה זו נוכח מועד העלאתה. אך אציין כי לא ניתן לאמצה בנסיבות שבהן הנתבע אינו צד להסכם השכירות והחל לעבוד במוסך שבנכס כ-22 שנים לאחר כריתת הסכם השכירות . הנסיבות כאן שונות בתכלית מאלו שבפסק-דינו של בית משפט השלום כהפניית הנתבע, שם נבחנה זכות של דייר נדחה [תא (י-ם) 22181/00 אלעלמי נ' אלדין ואח' (18.8.05)].

22. משנקבע שהנתבע הוא היורש הזכאי לקבל את זכות הדיירות המוגנת בהתאם לסדר הקדימויות שבסעיף 23 לחוק, יש לברר האם ממלא היורש אחר התנאים הקבועים בהוראת סעיף 26 לחוק , שזהו לשונה:

"לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו".

הנתבע לא הוסיף לנהל בנכס את העסק שניהל השוכר הוא המו סך.

23. סברתי כי מכלול הראיות מלמד שתנאי סעיף 26 אינם מתמלאים בעניין שמלפניי.

24. הגנת הדין על "הדור השני" צומצמה והותנתה בתנאים שנועדו להגשמת התכלית הסוציאלית שעמדה ביסוד חקיקת החוק ונועדה ליתן הגנה לדייר, לבל יימצא עצמו נעדר יכולת לנהל עסק בגין דרישות שרירותיות של בעלי נכסים [ר' ע"א 440/82 זהר נ' סרוג'י, פ"ד לח(4) 744].

25. פניות נציגי העירייה לשוכר אודות שינוי ייעוד האזור בו מצוי הנכס החלו כבר בשנת 1986. מאז ועד לשנת 1993 התקיימו בין העירייה לשוכר מגעים סביב סוגיה זו וביחס לרוב התקופה, הוארך רישיון לניהול המוסך בנכס משנה לשנה. מאז שנת 1993 הופעל המוסך ללא רישיון עסק (ר' נספח י"ג לתצהיר הנתבע - רישיון אחרון לניהול עסק עד לשנת 1993).

בשנת 2002 נערך בעסק דו"ח ביקורת. ממצאיו העלו שעל הנתבע להגיש בקשה חדשה לקבלת רישיון לניהול עסק (ר' נספח ט"ו לתצהיר הנתבע). הנתבע לא פעל בזו הדרך. לשיטתו, לא פנה בבקשה לחדש את רישיון העסק לאחר שנמסר לו בעל-פה כי לא יקבל רישיון נוסף . לפיכך ומאחר ונדרש לבצע השקעות בסכומים של מאות אלפי ₪ בכדי להכשיר את המוסך, נאלץ לסגרו ( ר' סעיף 8 לסיכומי הנתבעים ). לא נסתרה טענת התובעים לפיה הנתבע סגר את המוסך על-דעת עצמו, בעיקר בשל העדר רווחיות. יצוין, שמספר ימים לאחר שפנה עו"ד שגיא לנתבע בשנת 2004 כאמור, פנה האחרון למחלקת עסקים בעירייה , בפנייה סתמית ולאקונית אשר נערכה בכתב-יד וככל הנראה לא זכתה להתייחסות, בבקשה לקבלת רישיון לניהול עסק (ר' מכתבו מיום 26.9.04, נספח כ"ב לתצהירו). התנהלות זו אינה מגבשת ולו במעט, את הנטל החל על הנתבעים להראות ניסיון מטעמם להסדיר רישיון עסק לנכס.

26. גם אם אלך כברת דרך לקראת הנתבעים, משמע הפסקת פעילות המוסך נכפתה עליהם באופן מסוים, אין בכך כדי להוות מזור לטענות התובעים.

בנכס לא פועל המוסך שלשמו נכרת הסכם השכירות משנת 2002, מזה כ-12 שנים. ב מהלך השנים 2003-2007 הפעיל הנתבע בנכס חניון. במהלך 7 השנים האחרונות ניצב הנכס, בלב אזור המסחר שבעיר , כאבן שאין לה הופכין.

די בתקופה זו, שבמהלכה לא ביצע הנתבע כל פעילות שהיא בנכס , אף לא מעטה או חלקית, כדי שיתאיין התנאי "מוסיף לנהל במושכר" הקבוע בסעיף 26 לחוק.

27. לתיבה "את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו" שבסעיף 26 לחוק יש ליתן פרשנות פרקטית ולא תיאורטית. על הדייר הנגזר לנהל בנכס עסק שהדייר המקורי ניהל בפועל. המבחן אינו איזה עסק יכול היה הדייר המקורי לנהל בנכס מכוח הסכם השכירות, שכן, כאמור, המחוקק א יבחן בין מעמדו של הדייר הנגזר לזה של הדייר המקורי.

זכותו של הדייר הנגזר נשענת על הוראות סעיפים 23(ב) ו-26 לחוק. התנאים הקבועים בהם, הם אלו המגדירים את מרחב הפעולה . מכאן, ש השאלה האם חניון נכנס בגדרי מטרת השכירות המקורית, אם לאו, אינה רלוונטית. המסגרת הנורמטיבית שמכוחה נשאבים תנאים והוראות לזכותו של הדייר הנגזר , היא הוראות הדין ולא הסכם השכירות. ככל שאין סתירה, ניתן, בשלב שני, לפנות גם להוראותיו של הסכם השכירות [ר' ע"א 440/82 הנ"ל בעמ' 749 מול האות ו והשוו ה ל ע"א 127/77 מלכה קפה נ' לוי, פ"ד לא (3) 455].

על בסיס זה, דחיתי את טענת הנתבע , לפיה עומדת לו הזכות להפעיל בנכס כל עסק שהוא וכלשון סעיף 58 לסיכומיו: "לנתבעים ישנה זכות להפעלת כל עסק במושכר ובלבד שנזקו למושכר לא יהא יתיר על הנזק הפוטנציאלי הנגרם ממוסך לתיקון מכוניות". בנסיבות עניינו, לנתבע עומדת הזכות לנהל בנכס את אותו העסק שהדייר המקורי ניהל בו ותו לא.

28. לשאלה האם המניעה לעסוק בעיסוק נובעת מהנתבע או מסיבות שאינן בשליטתו, נודעת חשיבות מעטה, אם בכלל, למול עצם הפסקת העיסוק ונפסק בהקשר זה , כי: " תהא עילת העדר פעילות עסקית אשר תהא" (ר' ע"א 581/84 הנ"ל).

29. להשלמת נימוקי פסק הדין ובבחינת למעלה מן הצורך, מ הראיות שהוצגו עולה כי הפעלת המוסך או כל עסק אחר בנכס אינה דרושה לנתבע ל שם קיומו. מדו"ח חוקר פרטי שהגישו התובעים (ר' נספח 7 לתצהיר עו"ד שגיא), עולה כי הנתבע ואשתו הם בעלי הזכויות בנכס ששטחו 626 מ"ר בראשון-לציון, המשמש להם, ככל הנראה, כבית המגורים והוא נקי משעבודים או עיקולים. בנוסף, על-שם הנתבע ושני אחיו רשומות הזכויות בנכס דו-קומתי הנמצא ברחוב רוטשילד במרכז העיר ראשון-לציון, המניב תשואה מ-9 דירות ו-5 חנויות והוא נקי משעבודים או עיקולים. עיסוקו של הנתבע מאז סגירת המוסך הוא בניהול נכסיו ( ר' פרו' עמ' 22 ש ו' 5-13). הנתבעת 1, ילידת 1929, מתגוררת במסגרת דיור מוגן ודירתה מושכרת. הכנסותיה השנתיות מהשכרת נכסים בשנים 2003-2007 עומדות על סכום של כ-600,000 ₪ (ר' נספח א' לתצהירו של מר יעקב; פרו' עמ' 21 ש ו' 10).

30. שינוי ייעודה של השכירות על-ידי בית המשפט במקרה שהבעלים מתנגד לכך מובילה לפגיעה קשה בזכותו של האחרון ולפיכך, ההתערבות ת יעשה במשורה ובצמצום, רק במקרים שבהם הדבר נדרש לקיומו של הדייר. דומה כי אין אלו הנסיבות שבענייננו, לטוב ולרע וגם אם היה פועל הנתבע במרץ ובדייקנות לשינוי ייעודה של השכירות, לא ברור כיצד היה במהלך זה כדי להועיל לו לנוכח הנתק רב השנים בינו לבין ניהול עסק בנכס והבהירות שנוצרה במהלך הדיון ביחס למצבו הכלכלי של הנתבע, כך שהנכס אינו נדרש לקיומו, בין כמוסך ובין כחניון ובין כבית קפה [ר' ע"א 344/89 סימן טוב נ' עיזבון עמאר, פ"ד מה(1) 361].

אכן, הפניתי את הנתבעים לבחון אפשרות להוצאת התנהלותם מגדר התיאורטיה לז ו המעשי ת בכל הקשור למהלכי התכנון אליהם הפנו. בעיקר כך, על מנת שיועמדו מלפני הצדדים כל הנתונים הנדרשים לשם המשא ומתן שקיימו וגם על מנת לבחון את עוצמת מהלכי התכנון בגדר הגנת הנתבעים ובכור ההיתוך הראייתי של המשפט עצמו.

אולם, אף שהתנהלותם התכנונית של הנתבעים מראה ניצנים של חריגה מ גדר התאוריה, עדיין אין בהתנהלותם את הנדרש, הן כדי לייצר את ההמשכיות המתבקשת בין העסק החדש ככוונתם לבין המוסך והן כדי לקשור את העסק החדש ככוונתם לצרכי קיומם.

31. החוק נחקק כחוק סוציאלי. התמורות שחלו הובילו לשינוי המציאות הכלכלית והחברתית, כך שהדייר המוגן כבר אינו בהכרח חסר הכל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה נוצרה המגמה הנוהגת, המצמצמת את הוראותיו של החוק, על-מנת שלא תיווצר "שרשרת אינסופית של דיירות מוגנת". כבר נקבע כי:

"המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוי לא אחת בפסיקתנו... רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר" [ר' רע"א 1406/10 מודרן בילדינגס הולדינגס ואח' נ' לנקרי, מיום 28.4.10].

דברים אלו מתחדדים, עת עסקינן בבית עסק להבדיל מ בית מגורים [ר' ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159] ו כבר נפסק כי יש לנקוט במדיניות שיפוטית זהירה ומאופקת, שתמזער את הפגיעה הפוטנציאלית בזכות הקניין של בעלי הנכס [ר' רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר, מיום 17.9.06 והאסמכתאות שם; רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 394, בעמ' 408 מול האות ו' ביחס לדירת מגורים ו מבחינת קל וחומר ביחס לעסק].

החוק נועד ליתן מענה לצרכי בני משפחה שנסמכו על עבודתו של הדייר המוגן, לבל יוותרו ללא מקור פרנסה. במצב הדברים כפי שהוכח, אין הנתבע זכאי עוד להגנת החוק. הנתבע נהנה מהגנתו כל עוד ומילא אחר התנאים הקבועים בהוראת סעיף 26 שבו וכל עוד לא קמה עילת פינוי אחרת. הגנה זו אבדה לנתבע, עת חדל לנהל בנכס את העסק שניהל המנוח (ר' ע"א 440/82 לעיל). שימוש בנכס לצורכי אחסון אינו מעלה או מוריד מכך.

צירופם של תכלית החוק, הפרשנות המצמצמת של הוראותיו אליה אני מחויב ומכלול נסיבות העניין, מוליכים למסקנה שלפיה אין הצדקה להמשיך ולשמר את זכותו של הנתבע כדייר מוגן נגזר בנכס.

32. בבחינת למעלה מן הצורך, הרי שעל דרך של פרשנות מצומצמת של הוראות החוק, יכול וניתן היה לראות בנתבע כמי שנטש את הנכס לאור תקופות זמן ממושכות בהן לא הופעל עסק בנכס. אך לצד זאת, מקובלת עלי הטענה שלא היתה כוונת נטישה, כפי שניתן ללמוד מתשלום החשבונות, דמי-השכירות וטענות אודות ביצוע אחזקה שוטפת של הנכס . אלו לא נסתרו על-ידי התובעים כמי שנושאים בנטל לשכנע שהדייר נטש את הנכס לחלוטין, על-מנת לא לשוב אליו. גם בכך אין כדי להועיל לנתבע בהליך שמלפניי, מאחר שאינו ממלא אחר תנאי סעיף 26 לחוק ו אינו זכאי עוד להחזיק בנכס כדייר מוגן .

33. נוכח התוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי צורך בבירור טענות הפינוי האחרות לרבות אלה הנגזרות מתנאי סעיף 26 לחוק, לפיהן השכיר הנתבע את הנכס לאחר והפיק מכך רווח בלתי הוגן. מעבר לצורך ומבלי לקבע מסמרות שבעובדה , לא הוצג בדל ראיה בהקשרים אלו (ר' פרו' עמ' 12 ש ו' 12). התייתר גם הצורך בבירור גודלו של הנכס המושכר.

34. אין בידי לקבל את טענת הנתבע, שלפיה התובעים לא מחו על הפרת תנאי השכירות ולא התנגדו לאופי הפעילות בנכס (ר' סעיף 27 לתצהירו וסעיפים 5 ו-7 לסיכומיו). טענה זו סותרת את טענתו המקבילה, הנטענת באותה נשימה, בדבר סירוב התובעים להפעיל חניון בנכס ולחתום על שינוי ייעוד (ר' סעיפים 18, 20, ו-27 לתצהירו וסעיף 70 לסיכומיו). מחאת התובעים ביחס להפעלת חניון בנכס הוכחה כדבעי ולא ניתן לקבל את טענת ההשתק שמעלים הנתבעים בנושא (ר' טענות הנתבעים בכתב ההגנה בהליך הקודם). עו"ד שגיא, פנה בימים 14.9.04 ו- 11.12.07 לנתבע והתריע שהנכס נטוש במשך תקופה ארוכה באופן המקים עילת פינוי (ר' נספחים כ' ו-כ"ה לתצהיר הנתבע; פרו' עמ' 16 שו' 9). גם עצם הצורך בהגשת התובענה בתיק 22067-06-11 מעיד על הסירוב לשנות את ייעוד השכירות.

התנהלות התובעים לאורך השנים תמוהה אמנם, אך אין בה כדי לפגוע בגרעין הקשה של טענותיהם המהותיות.

לא נעלמו מעיני טענותיהם המשתמעות של הנתבעים , לפיהן השלימו התובעים עם המצב העובדתי הקיים בכך שלא נמנעו מקבלת דמי שכירות. קבלת דמי שכירות אינה מהווה, כשלעצמה, הסכמה להפרת הסכם השכירות או ויתור על טענות הפינוי ולא מתקיימים התנאים להקמת מחסום השתק ומניעות מלפני התובעים . הלכה פסוקה היא שאין לזקוף קבלת דמי שכירות לחובתו של בעל-הבית וכי כל מקרה נאמד כפי נסיבותיו הייחודיות [השווה ע"א 683/82 דויטש נ' עיזבון א פרל ז"ל, פ"ד לח(2) 729, 735].

35. בשולי הדברים, אציין כי התנהלות הנתבע מותירה את הרושם כי הוא מבקש לאחוז את החבל משני קצותיו. מחד-גיסא, הוא נמנע מביצוע השקעות בנכס לצורך המשך הפעלתו כמוסך ומאידך-גיסא, הוא מבקש להמשיך ולהחזיק בו מכוח זכות נטענת לדיירות מוגנת. גם רצון לקבל פיצוי או החזר השקעות כשלעצמו, אינו מהווה עילה להמשך ההחזקה בנכס (השווה לסעיף 9 ב ע"א 581/84 לעיל).

סוף דבר

36. לאור המקובץ, קיבלתי את התביעה ואני מורה לנתבעים לפנות את הנכס הידוע כגוש 3934, חלקה 71, בתוך 30 יום מיום מתן פסק-הדין.

הנתבע יישא בהוצאות התובעים בסכום של 25,000 ₪, אשר ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק-הדין, שאם לא כן, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין ממועד מתן פסק-הדין ועד יום התשלום המלא בפועל. במכלול השיקולים בשאלת ההוצאות, התייחסתי לתוצאת ההליך, להתנהלותם הדיונית של הצדדים,להיקף סיכומי הנתבעים ולאיחור במועד הגשתם.

זכות ערעור כדין.

לידיעת הצדדים.

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ד, 17 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.