הדפסה

כרמלי ואח' נ' עוז ואח'

בפני
כב' השופטת אספרנצה אלון

התובעים
1.ליעוז כרמלי
2.עדי ויקטוריה נאוי כרמלי

נגד

הנתבעים
1.חיים מנדל עוז
2.ירדנה עוז

נגד

צד ג'
דוד שלי, עו"ד

פסק דין

תביעה כספית שהגישו תובעים, רוכשי דירה, כנגד המוכרים, לתשלום הפיצוי המוסכם בגין איחור של 6 חודשים בהמצאת היתר בנייה וכן עלות תיקון נזקי רטיבות בגין איטום לקוי בדירה; תביעה שכנגד שהגישו המוכרים לתשלום הפיצוי החוזי המוסכם, בגין איחור של 3 חודשים בתשלום 5% מיתרת התמורה ושווי המזגן שנותר בדירה. הודעת צד ג' שהגישו נגד עורך הדין שערך את הסכם המכר עבור שניהם ולטענתם, הפר את חובת הזהירות והנאמנות כלפיהם - בתמצית, זה עניינו של פסק הדין.

למען הנוחות התובעים והנתבעים שכנגד - יקראו: " הרוכשים", הנתבעים, התובעים שכנגד, ושולחי ההודעה לצד שלישי – יקראו: "המוכרים", הצד השלישי, עוה"ד דוד שלי, שערך את ההסכם עבור שני הצדדים, ייקרא : "עוה"ד".

1. העובדות
המוכרים היו בעליה של דירת מגורים בבית משותף ישן ברח' שרת 9, קרית טבעון, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בגוש 11394 חלקה 422/1 (להלן: " הדירה"). בשנת 2004, חמש שנים טרם מכירתה הרחיבו המוכרים משמעותית את הדירה משטח של 48.2 מ"ר לכ- 100 מ"ר והפכוה לדירה דו מפלסית. תוספת הבנייה הייתה בחריגה מההיתר; כנגד המוכרים הוגש כתב אישום, הם נקנסו ונדרשו לתקן את הסטיות/החריגות ולהגיש תוכנית מתוקנת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ביום 24.5.09, מכרו המוכרים את הדירה לרוכשים. בהסכם הצהירו המוכרים על תוספת הבניה וכן על החריגה מההיתר והתחייבו כלפי הרוכשים להמציא את היתר הבנייה תוך 7 חודשים ממועד החתימה על ההסכם (ה'הואיל' השני להסכם וסעיף 3 להסכם). הקונים הצהירו כי הם ראו ובדקו את הדירה ואת הרכוש המשותף, בראיית קונים, ומצאו אותה מתאימה לצורכיהם וכן הצהירו כי הם מוותרים על כל טענה ו/או טענת אי התאמה ו/או פגם, למעט עניין ההיתר/לגליזציה של תוספת הבנייה (סעיף 5 להסכם). תמורת הדירה הועמדה על סך של 680,000 ₪ (סעיף 8 להסכם), מתוכם סך של 100,000 ₪ יופקד בנאמנות עוה"ד עד שהמוכרים ימציאו אישורים – מס שבח, רשות מקומית ומנהל מקרקעי ישראל (סעיף 10 ו- 12 להסכם). מועד מסירת החזקה בדירה נקבע ליום 27.10.09 (סעיף 16 להסכם). הוסכם כי הפיצוי החוזי בגין הפרה יסודית יעמוד על סך של 70,000 ש"ח (סעיף 20 להסכם), לא הוגדר מהי הפרה יסודית.

כשלושה שבועות טרם מועד המסירה שהוסכם בחוזה, ביקשו הרוכשים להקדים את מסירת החזקה. המוכרים שעזבו הדירה כחודש לפני כן, הסכימו. החזקה נמסרה לרוכשים בשבת, 10.10.09 (במקום 27.10.09, המועד עליו הוסכם בהסכם). במועד מסירה זה ערכו הצדדים פרוטוקול בכתב יד:
"אנו מאשרים שבתאריך 10.10.09 נמסרו לנו מפתחות הדירה ברח' משה שרת 9/1, ק.טבעון, למרות שטרם שולם לנו כל כספי הדירה, והרוכשים מתחייבים לדאוג לתשלום המלא, לאחר קבלת כל האישורים" וכן נרשמו מוני החשמל והמים. (להלן:"הפרוטוקול").

למחרת יום א', 11.10.09, מפקידים הרוכשים אצל עוה"ד סכום של 80,000 ₪ במקום סך של 100,000 ₪ וכן שיק פקדון על סך 80,000 ₪ נוספים.

הרוכשים מבחינים בעובש וריח טחב בדירה, הם פונים לעוה"ד מתלוננים בפניו על כך ועל כי המוכרים לא פינו את הדירה והמחסן כנדרש; עוה"ד מתאם פגישה "מרובעת" בין הצדדים ליום 19.11.09, בבוקר הפגישה מבטלים המוכרים את בואם לפגישה.

ביום 24.12.09, שלחו הרוכשים מכתב לעוה"ד וטענו כי במועד קבלת החזקה נחשפו לנקודות עובש בקירות, המוכר השיב להם: "הבית היה סגור הרבה זמן, הוא לא נשם ולכן גדלו על הקיר פטריות". לטענת הרוכשים גם לאחר סיוד הדירה ונקיונה העובש התפשט בקירות ובציוד הבית וריח הטחב התחזק. המוכרים לא פינו את הדירה מכל תכולתה ולא המציאו את האישורים שהתחייבו להם בהסכם, ולפיכך, ביקשו הרוכשים מעוה"ד שלא להעביר למוכרים כספים עד הודעה חדשה, למכתבם צרפו הרוכשים תמונות להמחשת נזקי הרטיבות.

2. ההליך
ביום 10.01.10 הגישו הרוכשים תביעה כספית/חוזית כנגד המוכרים ע"ס 236,172 ₪. לטענתם, המוכרים הסתירו מהם ליקויי רטיבות ואיטום הקיימים בדירה. עלות התיקונים מוערכת, על פי חוו"ד מומחה מטעמם, בסך של 141,172 ₪, התובעים עותרים גם לפיצוי החוזי המוסכם בגין איחור של חצי שנה בהמצאת היתר הבנייה לתוספת הבנייה (70,000 ₪), פיצוי בגין עוגמת נפש (15,000 ₪) ועלות דיור חלופי (10,000 ₪).

המוכרים הגישו כתב הגנה ושללו טענות הרוכשים. כן הגישו כתב תביעה שכנגד ע"ס 75,200 ₪; בגין איחור בתשלום התמורה, המזכה אותם, לטענתם, בפיצוי החוזי המוסכם (70,000 ₪), הפרש ארנונה שנשאו בו (200 ₪) ועלות מזגן שהושאר בדירה (5,000 ₪). כן הגישו הודעת צד ג' כנגד עוה"ד כאשר לטענתם הפר עוה"ד את חובת הזהירות והנאמנות, שעה שלא הקצה הסיכונים בין הצדדים באופן סביר והגיוני, ולפיכך טענו כי עליו לפצותם בגין כל ההפסדים וההוצאות שייגרמו להם.

התביעה התבררה בפני כב' השופט שמעון שר, אשר לבקשת הצדדים מינה את המומחה מר רפאל גיל כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). המומחה בדק ומצא מספר ליקויים בדירה, שעלות תיקונם הוערכה על ידו בסך של 53,700 ₪, ללא מע"מ. המומחה העיר כי ככל שיבוצעו התיקונים באמצעות קבלנים מזדמנים, תעלה העלות ב-30%+ (חוות הדעת מיום 3.3.11, להלן: "חווה"ד"). למומחה נשלחו שאלות הבהרה ואיש לא ביקש לזמנו לחקירה.

כב' השופט שר פרש מתפקידו והתיק הועבר להמשך שמיעה בפניי. בישיבת ההוכחות נחקרו התובעת 1, הנתבע 1 ועוה"ד. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב וכעת ניתן פסק דיני.

3. טענות הרוכשים:

3.1 לטענת הרוכשים, הם ביקשו להקדים את קבלת החזקה בדירה ליום 10.10.09 על מנת לנקות, לצבוע ולהכין את הדירה לכניסתם. המוכרים הסכימו להקדמת מועד המסירה מאחר ופינו הדירה כחודש ימים קודם לכן.
במעמד מסירת החזקה רשם המוכר בכתב ידו כי השלמת התמורה תיעשה רק לאחר קבלת כל האישורים – משמע גם קבלת היתר הבנייה, אשר בסופו של דבר הומצא רק בחודש יוני 2010, קרי, שישה חודשים לאחר המועד שהתחייבו בהסכם.
במועד המסירה שונו תנאי ההסכם באופן שנדחה תשלום יתרת התמורה עד להשגת כל האישורים לרבות קבלת ההיתר.

3.2 לטענת הרוכשים, המוכרים הסתירו את מצבה הגרוע של הדירה בכל הקשור לרטיבות ואיטום, ניהלו עמם מו"מ שלא בתום לב והטעו אותם (סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973).

3.3 לעניין נזקי האיטום המומחה המליץ על תיקון בשני שלבים: בשלב הראשון המליץ המומחה להתקין בידוד תרמי על פני הגג השטוח החדש שמעל התוספת, כשעלות תיקון זה הינה 8,900 ₪. בשלב השני, רק לאחר ביצוע השלב הראשון וככל שיתברר כי עיבוי נוצר גם בקירות הקומה התחתונה, יש לבצע בידוד תרמי גם בקירות החוץ של הקומה התחתונה - עלות תיקון שלב זה הינה 17,300 ₪.

באשר לכלל הליקויים בדירה העריך המומחה את עלות תיקונם בסך של 53,200 ₪, בצירוף מע"מ; המומחה קבע כי יש להוסיף לכך תוספת של 30%, מאחר והרוכשים אינם קבלני בנייה, וכן תוספת של 10% עבור פיקוח הנדסי; סך כל התיקונים - 80,613 ₪. ככל שנחשב גם את ביצוע השלב השני, הסכום מגיע לכדי סך של 119,805 ₪, נכון ליום חוות הדעת – מרץ 2011. לכך יש להוסיף, סך של 19,345 ₪ בהתאם לקבלות שצרפו הרוכשים - תשלום ששילמו הרוכשים לאחר ביקור המומחה, למניעת המשך הרטיבות.

3.4 לטענת הרוכשים, יש לדחות את התביעה שכנגד שהגישו המוכרים כנגדם, בהיותה חסרת עילה, ואשר הוגשה בחוסר תום-לב ורק כדי להוות משקל נגד לתביעתם, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. הרוכשים לא איחרו בתשלום, אלא שילמו בהתאם למוסכם בין הצדדים כי התמורה תשולם רק לאחר קבלת כל האישורים.

3.5 טענת המוכרים כי הם לא שילמו את מלוא התמורה במועד מופרכת לחלוטין, שכן פרוטוקול המסירה מציין את הסכמת הצדדים כי התשלום המלא ייעשה לאחר קבלת כל האישורים. המוכרים היו צריכים לבנות קיר גבס בכניסה למטבח, עם דלת, וכן להתקין מבנה גבס מתחת לכיור המטבח, וזאת לצורך קבלת היתר הבנייה. נגד המוכרים ניתן גזר דין בינואר 2007 המחייב אותם להסדיר את חריגות הבנייה, קרי שנתיים וחצי קודם להסכם המכר. המוכרים לא הסדירו קבלת ההיתר, ולא טיפלו בהסדרתו אלא רק ביוני 2010. יש לדחות את טענת המוכרים כי פעלו במרץ ובשקידה להשגת ההיתר, המוכרים טרחו לבצע את הנדרש רק כשלושה חודשים לאחר שהרוכשים גרו בדירה. מכאן שהרוכשים היו אמורים להשלים את תשלום יתרת התמורה רק לאחר קבלת ההיתר, קרי יוני 2010.

3.6 באשר למזגן, מדובר במזגן שאינו חדש, המוכרים ויתרו עליו וכעת אינם זכאים לקבלו. לטענתם, המוכרים הבטיחו להם להשאיר את תנור האפייה ומדיח הכלים, ולא עמדו בהבטחה זו. לטענת הרוכשים, אין ליתן אמון במוכרים. גרסתם נשללה ע"י עוה"ד שהעיד ונחקר, והם נמצאו לא אמינים.

3.7 אשר על כן, טוענים הרוכשים כי יש לקבל את תביעתם – לפסוק לטובתם את שווי ביצוע הליקויים כהערכת המומחה, יש לפצותם בגין רכיב הרטיבות בסך של 119,805 ₪, וכן בסך של 70,000 ₪ בגין ההפרה היסודית של ההסכם, ללא צורך בהוכחת נזק, ובסך של 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה להם בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

4. טענות המוכרים:

4.1 הסכם המכר בין הצדדים הוא הסכם מכר לרכישת דירה יד שנייה ישנה מאנשים פרטיים. הרוכשים רכשו מהמוכרים דירה ישנה בשיכון ישן. במסגרת ההסכם הוצהר כי הרוכשים ראו את הדירה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם (as is), והם מוותרים על כל טענה מכל מין וסוג שהוא בנוגע למצבה (סעיף 5 להסכם). הרוכשים ראו את הדירה על כרעיה וקרביה, היא מצאה חן בעיניהם, התמורה ותנאי התשלום היו מקובלים עליהם וכך נסגרה העסקה. המוכרים אינם "מוכר", כמשמעות הביטוי בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. הם לא התחייבו למסור דירה בהתאם לתקן, תקנה או כל סטנדרט אחר.

4.2 הרוכשים לא הוכיחו כי הוטעו על ידי המוכרים. אין עסקינן בתביעת רוכש דירה כנגד קבלן. קיומם של פגמים כאלה או אחרים בדירה אין בהם די. במיוחד תוספת הבנייה ה"חדשה" הייתה בת 5-6 שנים במועד רכישת הדירה, ובת כ-8 שנים במועד בו נבדקה על ידי המומחה. ליקויי רטיבות יכולים להיווצר, או להפוך לגלויים לעין, "בין חורף", בייחוד בדירות ישנות שכאלה. עצם העובדה שהמומחה מצא ליקויי רטיבות בחורף 2011, או בחורף 2010, לא מלמדת כלל כי היו קיימים גם בחורף 2009, ובוודאי לא בהיקף המדובר, לעניין זה די בעדות התובעת, עמ' 12 לפרוטוקול.

4.3 הרוכשים לא הביאו כל אינדיקציה לכך שהמוכרים ידעו על הפגם ו/או שנמנעו במכוון לגלותו. לא בוצעה צביעה חדשה של כל הדירה בצבע אחיד, עובר למכירתה. המוכרים לא הציגו לרוכשים שום מצג בנוגע למצב הדירה. לרוכשים לא הייתה כל מניעה לקחת בעל מקצוע ולבצע בדיקה מקיפה בדירה, לרבות איתור ליקויי רטיבות פוטנציאליים. בתביעתם זו מנסים הרוכשים לגלגל עלויות שיפוץ של דירה ישנה ומוזנחת אל עבר המוכרים. עובדה היא כי הרוכשים לא פעלו לביטול הסכם המכר.

4.4 יש לדחות את התביעה בנוגע לליקויי הבנייה, שכן מדובר ברכישת דירה יד שנייה ישנה במחיר שוק, פחות או יותר, דירה הזקוקה לשיפוץ בכל מקרה, כך גם לגרסת הרוכשים; מדובר בסיכון מודע שלקחו הרוכשים, לא הייתה כאן כל הטעיה של המוכרים, לא הוכח שהפגם היה קיים במועד הרלוונטי ולחילופין נותק כל קשר סיבתי בין ההטעיה הנטענת לבין ההתקשרות בחוזה. הרוכשים התרשלו רשלנות רבתי, בכך שלא הסתייעו במומחה לשם בדיקת הדירה לחילופין, יש בהתנהלותם אשם תורם מכריע.

4.5 חוות דעת המומחה אינה רלוונטית בכל הקשור לתקנים, לסטנדרטים המקצועיים ולתקנות, שכן אין מדובר בדירה שנרכשה מקבלן. העניין היחיד הרלוונטי הוא סוגיית הרטיבות. לעניין זה המומחה מצטט תקנות התכנון והבנייה לגבי הדרישות לאיטום תרמי. דרישות אלו לא מחייבות אנשים פרטיים, מדובר בתוספת בנייה שנבנתה כ-8 שנים לפני ביקור המומחה, ואיש לא התחייב לסטנדרט בנייה שכזה, לא כלפי המוכרים ובוודאי לא כלפי הרוכשים. זאת ועוד, לרוכשים היה כל הזמן שבעולם לבצע את שלב א', ולעתור לזימון המומחה לביקור חוזר בדירה. הם לא עשו כן, ומשכך לא הוכח כלל שיש לבצע גם את שלב ב' לתיקון בעלות של 17,300 ₪, שהרי אין בפנינו חוות דעת משלימה.

4.6 יש לדחות את טענת עוגמת הנפש ועלות הדיור החלופי שלא הוכחו, אף לא לכאורה.

4.7 סוגיית הלגליזציה וסעיף 3 להסכם המכר – המוכרים לא הפרו את הסכם המכר, ובוודאי שלא הפרה יסודית. הרוכשים ידעו כי נדרשת לגליזציה של תוספת הבנייה, וגם ידעו בדיוק מה צריך לבצע פיזית – בניית מחיצת גבס בגובה של 60 ס"מ מתחת לכיור במטבח, עבודה של מספר שעות בלבד. המוכרים ביקשו להימנע מבנייה זו, שהיא מסורבלת ולא פרקטית. המוכרים האמינו באמת ובתמים כי ניתן יהיה לבטל דרישה זו, ולצורך כך היו בקשר עם המתכננת מטעמם ועם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. מי שהיה מרוויח מביטול בניה זו היו הרוכשים.

המוכרים לא התחייבו להמציא היתר בנייה כחוק תוך שבעה חודשים ויהי מה. הם התחייבו להשתדלות גרידא. מטעם זה הם התחייבו להמציא היתר בנייה ו/או אפשרויות אחרות. מטעם זה נוסחה התחייבותם ב – "ו/או" – אין מדובר בחיובים מצטברים אלא בחיוב חלופי. אין לפרש את פרק הזמן של שבעה חודשים כמועד להשגת ההיתר דווקא.

4.8 הרוכשים סיכלו את קיום ההתחייבות במועדה או קיומה בסמוך לאחר מכן; המועד שנקצב להמצאת ההיתר ו/או ביצוע העבודות הנדרשות הוא שבעה חודשים מיום החתימה (29.12.09) על ההסכם, היינו, חודשיים מאוחר יותר למסירת החזקה בדירה, (27.10.2009). היה על הרוכשים לשתף פעולה עם המוכרים ולאפשר הוצאת ההיתר. מדובר בהתחייבות חוזית ובתום לב של צד לחוזה, אלא שהרוכשים סיכלו זאת, לא אפשרו הקמת קיר הגבס וביקורת של מפקח הועדה המקומית. עוד בנובמבר 2009 ברור היה שניתן להשלים את הטעון השלמה תוך מספר ימים, קרי בתוך המועד שנקצב בהסכם. היו שיחות רבות עם הרוכשים, אך הרוכשים שהשליכו מסוגיית הליקויים הנטענים לסוגיית הקיר לא אפשרו ביצוע העבודה הנדרשת, ומכאן שהרוכשים פעלו בחוסר תום לב קיצוני.

4.9 האיחור בהמצאת ההיתר אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. אין חולק כי הסכם המכר לא קבע מהי הפרה יסודית שלו, כך בכוונת מכוון לדעת עורכו, עוה"ד. עוה"ד עצמו סבור שאין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם (ראה עדותו, עמ' 36 לפרו', שורות 12-32). ההיתר הושג תוך 13 חודשים ולא שבעה חודשים. ברור שאין מדובר בהפרה יסודית, שכן סוגיית הזמן לא הייתה קרדינלית כלל ועיקר מבחינת הרוכשים. העיקר מבחינתם היה שיתקבל היתר הבנייה. לרוכשים לא נגרם כל נזק מאותה הפרה, ואין הם יודעים להצביע על נזק כלשהו. המוכרים הסכימו למסור את הנכס בתחילת חודש אוקטובר, חודשיים לפני המועד האחרון לביצוע ההתחייבות. לא הייתה להם שום סיבה להאמין שהרוכשים ימנעו מהם לבצע את קיר הגבס בהמשך, או שהם יעמדו על "סטופר" לגבי השגת ההיתר עד ליום 24.12.09. אם הייתה הסכמה והתחשבות להקדמת המסירה – מדוע שלא תהיה הסכמה נגדית לדחיית מועד השגת ההיתר? בכל אופן המוכרים טוענים כי סכום הפיצוי המוסכם הינו 70,000 ₪. סכום זה אינו סביר ובית המשפט מוסמך במסגרת הוראות סעיף 15(א) לחוק התרופות להפחית דרסטית את סכום הפיצוי.

4.10 התביעה שכנגד - הרוכשים עשו דין לעצמם ובמקום להפקיד בנאמנות אצל עוה"ד 100,000 ₪, הם שילמו בפועל רק 80,000 ₪ והפקידו שיק "ביטחון" ע"ס 80,000 ₪ נוספים. שיק הביטחון מעולם לא נפרע. רק ביום 7.1.10, כשלושה חודשים לאחר מסירת החזקה בדירה, טרחו הרוכשים לשלם לעוה"ד סכום נוסף של 20,000 ₪, וביום 3.2.10 שילמו סכום נוסף של 12,116 ₪.

יש לדחות את טענת הרוכשים כי תשלום מלוא התמורה הותנה בהשגת היתר בנייה. כנגד מסירת החזקה בדירה היה על הרוכשים לשלם את מלוא התמורה החוזית בפועל, כך סעיף 8(ג) להסכם וסעיפים 10 ו-12 להסכם. מעולם לא הותנה בביצוע התשלום בפועל לנתבעים בקבלת היתר בנייה. לעניין זה ראה עדות עוה"ד. פרוטוקול המסירה אינו מגלם הסכמות שונות מהסכם המכר. פרוטוקול המסירה נוסח על ידי המוכרים, מפרט את פירוט רישום מוני החשמל והמים, ואין בו דבר וחצי דבר בעניין הפקדת העירבון אצל עוה"ד. לו היה הדבר מוסכם על הצדדים – חזקה שפרוטוקול המסירה היה משקף גם הסכמות אלה. התובעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם באי תשלום התמורה, חרף קבלת החזקה בדירה לידיהם. מן המפורסמות הוא שתשלום התמורה החוזית הוא ביסודות הסכם המכר. אין התחייבות יסודית ממנה. הרוכשים עיכבו במשך חודשים סך של 32,000 ₪, המהווים כחמישה אחוז מסכום התמורה הכוללת, ומכאן שהמוכרים זכאים לפיצוי החוזי המוסכם בסך של 70,000 ₪.

4.11 המזגן – המוכרים השאירו מרצונם הטוב והחופשי, עת יחסיהם עם הרוכשים היו תקינים, מזגן חדש בין שנה בלבד. המוכרים רשאים היו ליטול את המזגן עמם. משהתערערו היחסים והסתבר למוכרים כי הרוכשים מתחמקים מתשלום התמורה, הם דרשו להוציא את המזגן מהדירה, כפי זכותם. אלא שהרוכשים מיאנו לאפשר הוצאת המזגן. שווי הפיצוי מוערך בסך של 5,000 ₪.
כן זכאים המוכרים להפרש ארנונה ששולם על ידם ביתר בסך של 200 ₪.

4.12 הודעת צד ג' כנגד עוה"ד – ככל שתתקבל התביעה העיקרית כנגדם, זכאים המוכרים לשיפוי מלא מעוה"ד, אשר הפר את חובת הנאמנות והזהירות כלפיהם. הסכם המכר צריך היה לשקף כי הדירה נמכרת as is, ולהסיר מהמוכרים כל אחריות למצבה, לרבות בשל ליקויים שלא היו גלויים לעין אותה עת. הסכם המכר היה צריך להבהיר כי הרוכשים לוקחים על עצמם את מלוא הסיכונים בנוגע למצב הדירה. ככל שבית המשפט לא יסיר מהמוכרים את האחריות למצב הנמכר, לרבות בשל פגמים נסתרים בו כגון רטיבות, הרי שמדובר ברשלנות עוה"ד.

עוה"ד ידע שנדרשת לגליזציה של תוספת הבנייה. הוא גם ידע שבעת שנחתם הסכם המכר, טרם הוגשו תכניות השינויים לועדה. למרות שעוה"ד הודה כי הליך שכזה יכול לקחת שנה, הוא קצב בהסכם פרק זמן של שבעה חודשים בלבד. הערכות המוכרים למועד שצפוי להינתן היתר, אינן רלוונטיות כלל. לכל ידוע כי עלולים להיווצר עיכובים בלתי צפויים. על עוה"ד היה לנקוב בהסכם מועד שהמוכרים יכולים לעמוד בו (שנה עד שנה וחצי), במיוחד שהרוכשים היו מודאגים ממצב בו לא יתקבל היתר כלל ולא המועד בו יתקבל. היה על עוה"ד לוודא שהמוכרים לא יהיו מחויבים בפיצוי החוזי המוסכם עקב אותה "הפרה" ולנסח באופן ברור על מנת שהצדדים יכלכלו צעדיהם, בהתאם.

5. טענות עוה"ד – צד ג':
5.1 יש לדחות הודעת צד ג' כנגדו. המוכרים הציגו בפניו תוכנית מתוקנת וטענו כי דרושה רק חתימת הוועדה להיתר שיושג תוך "חודשיים-שלושה", המוכרים הציגו בפניו רק חלק מגזר הדין, לפיו חויבו לשלם קנס של 2,000 ₪ ולא את הכרעת הדין. עוה"ד הסיק כי הצהרת המוכרת כי "הכל מוכן להגשה" ותוך חודשיים יתקבל ההיתר – הייתה הגיונית וסבירה בהתחשב בכך שגזר הדין ניתן ב- 2007 ובד"כ ניתנת אורכה של שנה – שלוש להשגת ההיתר או הסרת החריגה.

5.2 המוכרים היו להוטים לחתום על הסכם המכר. לבקשתם, נשלחה טיוטת הסכם עוד במוצ"ש, פרט להארכת המועד לקבלת ההיתר, בנימוק "שעדיין לא הוקמה ועדה" – לא הייתה להם כל הערה. עוה"ד התרשם כי ניתן לקבל היתר על החריגה, ובלבד שהמוכרים יפעלו בזריזות ובכנות בהתאם להנחיות ועדת בניית ערים מקומית. המועד לקבלת ההיתר נקבע בין הצדדים ולא הוכתב ע"י עוה"ד. בהסכם הושאר מקום ריק. טענת המוכרים כי היה על עוה"ד לנסח את ההסכם באופן שתישלל לחלוטין זכותם וזכאותם של הרוכשים לבוא בתביעות כלשהן למוכרים בנוגע לליקויי בנייה היא דרישה הזויה.
טענת המוכרים כי העיכוב נובע מכך שהועדה לא התכנסה, היא טענה שאינה נכונה בעליל וזאת משום שניתן היתר בנייה בחודשים מאי-יולי 2009 ללקוח אחר. המוכרים לא זימנו לעדות את גב' אורלי מהמועצה שציינו בעדותם, ולא הציגו כל הוכחה אחרת לתמיכה בטענתם.

5.3 חקירתו הנגדית של המוכר העלתה כי המוכרים נמנעו מלגלות עובדות מהותיות שהיה עליהם לגלות לעוה"ד ולרוכשים, בטרם נחתם ההסכם. המוכרים לא הזכירו ולא ברמז את העובדה כי תוספת הבנייה לא נעשתה על ידי בעלי מקצוע מיומנים וקבלן רשום, ובעיקר לא ציינו כי עבודות האיטום הושלמו על ידי הנתבע בעצמו, מאחר והקבלן הראשון ברח והקבלן השני לא השלים העבודה, עמ' 33, שורות 13-18 לפרוט'). לו היו המוכרים מספרים לעוה"ד מראש עובדה זו, סביר שלא היה נוטל על עצמו את עריכת ההסכם, שכן תוספות בנייה חובבניות ואיטום לא מקצועי הם מקור בלתי פוסק לסכסוכים. המוכרים היו חייבים לספר זאת לרוכשים, אשר האמינו כי התוספת נבנתה ע"י קבלן מוסמך ובפיקוח הנדסי נאות.

5.4 המוכרים ידעו בעת חתימת ההסכם כי ליקויי הבנייה היו קיימים, מאחר והתוספת נבנתה ברשלנות רבתי על ידי עובדים לא מיומנים, לרבות המוכר עצמו. לדעת המוכרים, היה על עוה"ד לנסח הסכם מכר המסיר מהם כל אחריות למצבה של הדירה וכי עוה"ד צריך לשמש להם כיסוי והגנה כנגד כל תביעה בשל פגם שידעו עליו ולא גילוהו, או שהיו צריכים לדעת על קיומו ולא גילו אותו - טענה זו אין לקבלה, על אחת כמה וכמה שעוה"ד ייצג את שני הצדדים.

5.5 המוכרים נהגו כלפיו בחוסר תום לב משווע, הם סירבו להגיע לפגישת גישור ובכך גרמו לסכסוך מיותר. הם הסתירו מעוה"ד מידע מהותי, עוה"ד עשה הרבה מעבר למה שעו"ד סביר היה עושה, ובין היתר שילם מכיסו את החוב למועצה בסך 200 ש"ח, שאיש מהצדדים לא ראה לנכון להשיב לו. לאור האמור, יש לדחות את התביעה כנגדו ולחייב המוכרים בהוצאות הולמות בשל בזבוז הזמן הרב שנגרם לו, עוגמת הנפש הרבה והסבל המתמשך.

דיון והכרעה
6. האיחור בהמצאת ההיתר
המוכרים המציאו את היתר הבנייה ביום 24.6.2010, בעוד שבהסכם התחייבו להמציאו עד ליום 24.12.09, היינו, באיחור של 6 חודשים.
הצדדים נחלקו ביניהם בשאלה, האם המצאת ההיתר הינה בגדר "השתדלות" בלבד של המוכרים או "בהתחייבות" המזכה בפיצוי המוסכם. כן נחלקו בשאלה מי סיכל המצאת ההיתר במועד.
סעיף 3 להסכם קובע, כדלקמן:
"המוכרים מצהירים כי לפני מספר שנים הם בנו תוספת לדירתם וערכו בה שינויים ובגמר הבנייה התגלה כי קימת חריגה מההיתר שניתן להם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה והם החלו בהליכי לגליזציה של תוספת הבניה ו/או של השינויים בדירה הנמצאים בסטייה מההיתר והם מתחייבים להמציא למוכרים היתר בניה כחוק מהוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או להתאים את תוספת הבניה ו/או את השינויים בדירה ו/או לערוך בהם את התיקונים הדרושים על מנת שהם יתאימו לדרישות הוועדה וכל זאת לא יאוחר מ-7 חודשים ממועד החתימה על הסכם זה".

ראשית, אני קובעת כי המוכרים התחייבו כלפי הרוכשים להמציא את היתר הבנייה במועד עליו הוסכם. אני דוחה את גרסת המוכרים כי היה מדובר בהשתדלות בלבד. אך טבעי הוא כי כל קונה יתמקד בחריגות בנייה, שהרי אם לא ניתן יהיה להכשירן יש הכרח בהריסת החלק הבנוי בחריגה ולכך משמעויות כלכליות מהותיות.
גם בענייננו היתר הבניה היה מיסודות ההתקשרות בין הצדדים עובר למו"מ ביניהם וכלה בהסכם. עוה"ד הדגיש בתצהירו כי הרוכשים התמקדו בעניין ההיתר - "כרמלי נפגשו איתי וסיפרו לי שהדירה מצאה חן בעיניהם ואף הגיעו להסכם בעניין התשלומים והפינוי. אך מה שהטריד אותם זה עניין ההיתר. הנתבעים אמרו להם שצריך לבצע התאמות בתוך הבית בניית קיר גבס ואף הראו להם היכן..." (סעיף 14 לתצהירו) וכן ראה סעיף 15 לתצהירו: "...הנתבעים היו להוטים מאוד למכור את הדירה ומאידך התובעים התאהבו בדירה, אם כי הם חששו מהחריגה וחששו להיכנס לדירה שיבוצעו בה לאחר מכן עבודות." וכן ראה גם סעיפים 17 ו-18 לתצהיר עוה"ד.
עוד מציין עוה"ד בתצהירו כי קודם לרוכשים התעניינה בדירה קונה פוטנציאלית אולם משנודע לה כי נעשתה בדירה תוספת בנייה בחריגה, "היא נרתעה וירדה מהנושא" (סעיף 13 לתצהירו). כך גם השיב בחקירתו הנגדית: -
ת. זה היה תנאי שלהם – של הקונים. לפני שנגשה אלי נטע ארז, המתווכת ואמרה לי שיש קשיים במכירת הדירה בגלל היתר הבניה. היא מיקדה הכל בהיתר הבניה. לכן זו הנקודה המרכזית. כשאני ביקרתי בדירה והבנתי מה הבעיה הסכמתי. מה פתאום שיתחילו לבנות להם (לקונים) בתוך הבית? איפה נשמע דבר כזה? אני עדיין לא חושב שזו הפרה יסודית. (עמ' 36 ש' 8-11 לפרוט').

המועד להמצאת ההיתר - המועד שהוסכם – תוך 7 חודשים מיום חתימת ההסכם –קרי, 24.12.09, הוא מועד גובש והוסכם על יסוד המצג אותו הציגו המוכרים, כי ההיתר הינו בהישג יד. עוה"ד מפרט בתצהירו כי המוכרים הצהירו בפניו כי אין כל מניעה לקבלת ההיתר ולכל היותר זה יומצא תוך "חודש-חודשיים", ראה סעיפים 16, 17, 21, 22 ו-24 לתצהירו.

המניעה להמצאת ההיתר במועד – לא מצאתי כי הייתה מניעה עניינית להמצאת ההיתר במועד. המוכרים לא פרטו כל מהלך ו/או פניה שעשו מיום חתימת ההסכם ועד לחודש פברואר 2010. עוה"ד בתצהירו מפרט את פניותיו הרבות למוכרים על מנת שיזדרזו בהמצאת ההיתר, ראה סעיפים 36, 37, 38, 39, 40, 50, 51 לתצהירו. בתשובה לחקירה הנגדית של ב"כ התובעים, חזר ואישר עובדה זו (עמ' 38 ש' 32 ועמ' 39 ש' 1-5). עוה"ד הסיק כי המוכרים לא פעלו להשגת ההיתר מאחר והיו שקועים בעסקה "קאופמן-ברנד", דירה שרכשו ומכרו תוך פרק זמן קצר ברווח ניכר בתקופה הרלוונטית, ראה סעיפים 27 עד 35 וסעיף 61 לתצהירו.
בסעיף 10.4 לתצהירו, מצהיר המוכר "פעלנו במלוא המרץ והשקידה להנפקת היתר הבנייה, כולל אחרי הגשת התביעה ע"י כרמלי...". אך פרט לאמירה כללית זו, המוכר אינו מציין באלו פעולות נקט וכן בחרו המוכרים שלא להעיד את עורכי התוכניות מטעמם (המהנדס ו/או האדריכלית) ואף לא זימנו לעדות את נציגת הוועדה עימה היו בקשר, לטענתם. אני קובעת כי המוכר לא פעל כפי שצד סביר ותם לב לחוזה אמור היה לפועל.

האם הרוכשים עיכבו השגת ההיתר ? - המוכרים טוענים כי הרוכשים מנעו ביצוע עבודות בתוך הדירה, עבודות שהיו תנאי לקבלת ההיתר. המוכרים צרפו פניות ותכתובות בין ב"כ הצדדים לתיאום המועד בו יגיעו בעלי מקצוע מטעמם לבניית קיר הגבס בדירה שהייתה אז בחזקת הרוכשים. מתוך התכתובות עולה, כי פניית המוכרים לעניין זה החלה רק בפברואר 2010, קרי, כחודשיים לאחר המועד בו היה עליהם להמציא את ההיתר (12/09).
ראה פניית עוה"ד לרוכשים מיום 15.2.2010 – "חיים פנה אלי בטלפון ומסר לי כי הוא נדרש ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, להשלים עבודה מסוימת על מנת לקבל את ההיתר. כן מסר כי העבודה כרוכה בחצי יום עבודה. אבקשכם לתאם ביניכם ישירות את מועד ביצוע העבודה על מנת לאפשר לו לקבל את ההיתר".
ב"כ המוכרים פונה לראשונה לעו"ד דן גור, שהיה אז ב"כ הרוכשים, רק ב-22.2.10, וביום 1.3.10 מאשר עו"ד גור את ביצוע העבודות. בהמשך - 8.3.10 ו- 18.4.10 מתנהלת תכתובת בין ב"כ הצדדים באשר לתיאום מועד הביצוע.
מתוך התכתובות עולה כי הרוכשים מצידם לא נזעקו מיד לפניית המוכרים, וכן מעדותו של עוה"ד: -
"ש. והם השליכו מסוגיית הליקויים גם לעניין קיר הגבס, הם לא רצו לשמוע מעוז.
ת. כן, היה נתק מוחלט. ולכן הצעתי פגישה משותפת, בדירה, ללבן את הדברים, לגשר, לגמור את הסיפור הזה". (עמוד 38, ש' 26-28 לפרוט').

מכאן, שאני אומדת את "תרומתם" של הרוכשים לעיכוב בבנייה בתוך הדירה שהיה תנאי לקבלת ההיתר, בכ-חודש ימים מתוך ששת חודשי האיחור.

האם איחור זה מהווה הפרה יסודית ?
הפרה יסודית הינה הפרה המזכה את הנפגע בביטול החוזה לאלתר "ושניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה". ראה ספרה של גבריאלה שליו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 547 – 556.
סעיף 20 להסכם אינו מגדיר מהי הפרה יסודית, כל שמגדיר הסעיף הוא שוויה של הפרה יסודית, 70,000 ₪.
"20. צד אשר יפר את החוזה הפרה יסודית מתחייב לשלם לצד הנפגע סך של 70,000 שקלים כפיצוי מוסכם מראש, ללא צורך בהוכחת נזק וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הצד הנפגע לאכוף את ההסכם ולקבל כל סעד אחר שהוא זכאי לו על פי דין".
עוה"ד הצהיר כי בעיניו הפרה יסודית (סעיף 24 לתצהירו) "ליעוז כרמלי... שאל אותי מה יקרה אם משפחת עוז לא ישיגו בכלל היתר – אמרתי להם שאז זו תהיה הפרה יסודית". באשר לאיחור בהמצאת ההיתר טען עוה"ד כי זו אינה הפרה יסודית: "... אני עדיין לא חושב שזו הפרה יסודית" עמ' 36 ש' 11 לפרוט'):
"ש. אני חולק על הטענה של כרמלי שהאיחור הזה מהווה הפרה יסודית, אבל..
ת. אני מסכים איתך". (עמ' 36 ש' 20-21 לפרוט' ).

לעדותו של עוה"ד יש משמעות, שכן הוא זה שערך את ההסכם והוא זה שאומד דעתם של הצדדים היה ידוע לו. מכאן, שאני קובעת שאיחור של 5 חודשים בהמצאת היתר הבניה, לאחר שייחסתי לרוכשים "אשם תורם" של חודש ימים, אינו מהווה הפרה יסודית ומשכך, אינו מזכה בפיצוי המוסכם.

7. האיחור בתשלום
על הרוכשים היה להפקיד בנאמנות עוה"ד סך של 100,000 ₪. בפועל הופקד סך של 80,000 ₪ וכן מסרו לעוה"ד שיק בטחון ע"ס 80,000 ₪ נוספים, וביקשו שלא להפקידו. ביום 7.1.10 הפקידו הרוכשים סך נוסף של 20,000 ₪ לנאמנות עוה"ד, וזאת במקום ביום המסירה, היינו, 11.10.09, מדובר איפוא, באיחור של 3 חודשים פחות 4 ימים. אדגיש, כי מלוא התמורה שולמה למוכרים ומשהתקבל ההיתר הועברה לידם.
"10. מתוך התשלום האחרון יופקד סכום של 100,000 ₪, בידי עורך הדין, להבטחת ביצוע תשלומים שונים שיחולו ו/או עשויים לחול על המוכרים. הסכום יוחזר למוכרים לאחר קבלת ו/או המצאת כל האישורים הנדרשים על ידי המוכרים כמפורט בסעיף 12 להלן.
...
12. המוכרים מתחייבים להמציא לקונים את האישורים הבאים:
א. אישור על פטור ממס שבח ו/או על תשלומו
ב. אישור מהרשות המקומית על העדר חובות לרבות בגין היטל השבחה, ארנונה, מים, ביוב וכיו"ב. אגרת האישור תחול על המוכרים.
ג. אישור מהמינהל בדבר תשלום דמי הסכמה ו/או פטור ממנו. "

הרוכשים טוענים, כי בהתאם לפרוטוקול המסירה, הוסכם כי רק לאחר קבלת כל האישורים - שלושת האישורים שהתחייבו המוכרים בהסכם המכר והנדרשים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 12 להסכם) - אישורי מס שבח, רשות מקומית ומינהל מקרקעי ישראל – וכן היתר הבניה, תועבר יתרת התמורה למוכרים וכי הוסכם על הפקדה בת 80,000 ₪ במקום הסך של 100,000 ₪. לטענתם, הסכמה זו נעשתה על דעת עוה"ד ובהסכמתו. טענתם זו נסתרה ע"י עוה"ד: -
"ש. כרמלי טוענים שכל עניין ה 80 אש"ח בפועל או בפיקדון – זה נעשה בסמכות וברשות שלך.
ת. לא. לא מצא חן בעיני התוספת בתצהיר המשלים שבגיבוי שלי. אני לא נותן גיבויים ולא מתחנן כמו שרשום.
ש. סביר שאם היו הסכמות כאלו עם עוז היית מנסח אותן במסמך?
ת. כן. כמו בעניין המזגן. גם פה הייתה בעיה".) עמוד 38, ש' 8-12 לפרוט').

המוכרים טוענים כי לא נתנו הסכמתם לכך, אין בפרוטוקול המסירה אזכור להפקדת שיק בטחון במקום תשלום בפועל והם בוודאי שלא התכוונו להרע את תנאי ההסכם. לטענתם מדובר באיחור של 5% בתמורת הדירה, איחור המהווה הפרה יסודית של ההסכם ומזכה אותם בפיצוי החוזי המוסכם – 70,000 ₪.

היש לחייב הרוכשים בפיצוי למוכרים בגין איחור זה ? – לטעמי לא.
מחומר הראיות עולה כי המוכרים הסכימו בין במפורש ובין אם על דרך ההתנהגות לעיכוב ההפקדה בסך 20,000 ₪.
עוה"ד ציין כי בתצהירו כי הבנק עיכב סכום של 28,000 ₪ מסכום ההלוואה שהיו אמורים הרוכשים לקבל, וזאת מאחר וההיתר לא התקבל. שמאי מטעם הבנק העריך את שווי הדירה ללא ההיתר בסכום הנמוך ב-40,000 ₪ ממחיר המכירה (בסכום של 640,000 ₪ במקום 680,000 ₪) ראה סעיף 42 ו-43 לתצהירו. עוד הצהיר עוה"ד בסעיף 45 לתצהירו כי המוכרים נתנו הסכמתם למסירת החזקה לידי הרוכשים, כאשר הופקדו רק 95% מתמורת הדירה, כדלקמן:
"התקשרתי למשפחת עוז ושאלתי אותם אם הם מסכימים לאפשר לכרמלי להיכנס לדירה לפני תשלום מלוא התמורה ולפני המועד הקבוע בהסכם. הוספתי שאין שום חשש. הדירה היא עדיין שלהם והיא לא תרשם על שם הקונים כל עוד לא שלמו את מלוא התמורה. כן הסברתי להם שכל מסמכי העברה לרבות השטרות נמצאים אצלי ואני לא אעשה בהם שימוש עד מלוא התשלום. ... עוז הסכימו (וטוב שהסכימו) טענתם כעת של עוז שלחצתי עליהם והתחננתי היא אינה נוכנה ופשוט מגוחכת. הם היו רשאים לסרב..."

את הסכמת המוכרים לשינוי תנאי ההסכם ניתן להסיק גם מהתנהגותם הם לא שלחו כל פנייה בכתב ו/או בעל פה לא לעוה"ד ולא לרוכשים, וזאת עד לקבלת התביעה כנגדם. גם אם אצא מנקודת הנחה, כי הרוכשים נקלעו לחסרון כיס ולא היה באפשרותם לשלם עוד 20,000 ₪ ולהפקידם בנאמנות עוה"ד, לא ניתן לנתק את מחדלם של המוכרים להמציא את ההיתר, דבר שמנע מהבנק להעביר לידי הרוכשים את מלוא כספי ההלוואה. לכך יש להוסיף, כי מדובר ב-3% בלבד משווי העסקה ובאיחור של 3 חודשים בהפקדת הכספים בנאמנות עוה"ד וממילא לא היה סכום זה מועבר לידי המוכרים.
אשר על כן, הנני קובעת כי האיחור במסירה אינו מהווה הפרה יסודית ודוחה את עתירת המוכרים לפיצוי מוסכם.

8. רטיבות ואיטום
ראשית, אבהיר כי כל החלקים בחוות הדעת שעניינם ליקוים בשל סטייה ו/או בנייה ו/או תכנון לקוי
ו/או שלא בהתאם לתקן, אינם רלוונטיים לעניינו שכן, המוכרים הינם אנשים פרטיים שמכרו דירה
יד שניה לרוכשים ולא חלים עליהם הוראות חוק המכר. הרוכשים ידעו כי הם רוכשים דירת שיכון ישנה בסטנדרט בנייה שאיננו גבוה אשר עברה תוספת בנייה משמעותית (ראה סעיפים 11 ו-12 לתצהיר עוה"ד).

האם בעת מכירת הדירה היו ליקויי רטיבות בדירה, אם כן, האם הסתירו זאת המוכרים מהרוכשים.

בחנתי הראיות והתרשמתי ישירות מן הצדדים, הגעתי למסקנה כי במועד מכירת הדירה היו ליקויי רטיבות בדירה ואני שוללת טענת המוכרים כי מדובר בליקוים שנוצרו "בין חורף". עיון בתמונות שצרפו הרוכשים סמוך לקבלת החזקה, מחזקת טענתם. כך גם הסמיכות במועד תלונתם לבין מועד קבלת הדירה. עוה"ד הצהיר כי הרוכשים התלוננו על רטיבות בדירה סמוך לקבלתה.
"עם ירידת הגשמים הראשונים, חזקים במיוחד, החלו סכסוכים שהלכו והחריפו בין התובעים לנתבעים עד שהפסיקו לדבר זה עם זה. עדי התלוננה בפני ... על רטיבות בדירה, טחב ודרשה ממני לכתוב מכתב חריף למוכרים על מנת שיתקנו את הליקויים" (סעיף 52 וכן סעיפים 53 -55 לתצהירו).

המומחה מטעם הרוכשים ביקר בדירה ביום 27.12.09 והמומחה מטעם המוכרים ביום 20.3.10, שני המומחים הבחינו בסימני רטיבות. המקור לרטיבות, כך לפי קביעת מומחה בית המשפט, הינו באיטום לקוי של הגג שבתוספת הבנייה, לה אחראיים המוכרים. אך סביר הוא, כי ליקוי איטום בגג יביא לנזקי רטיבות כבר עם רדת הגשם הראשון, ולא ימתין ו/או יתגלה רק בחלוף 5 שנים מועד מכירת הדירה.

היקף הרטיבות - מתוך הראיות אני קובעת כי אין מדובר ברטיבות משמעותית. זאת אני מסיקה מתשובת התובעת בחקירתה הנגדית :-
"ש. עומדת לך אפשרות לבטל חוזה, לקבל את כל הכסף עד הגרוש האחרון כולל הפרשי ריבית והצמדה ועוד פיצוי, למה לא לעשות דבר כזה? למה לסבול 2 חורפים?
ת. קודם כל קנינו את הדירה בשביל לגור בה ורצינו לגור בה והיה ברור לנו שהנושא של הרטיבות הוא פתיר, זה לא משהו שהוא קטסטרופה שהוא ברמה שאי אפשר לחיות כל החיים, חשבנו שזה פתיר כשנתחיל הליך של שיפוץ ותיקונים נוכל לחיות ברווחה והחלטנו לעצור את הנשימה כדי שאחרי השיפוץ נחיה ברווחה.
ש. כמו לבלוע את הצפרדע בעניין המזוזות?
ת. בסוף כל השיקולים החלטנו שעם הקטסטרופה הנושא פתיר ואחרי שנפתור אותו נוכל לחיות בדירה ברווחה נפשית" (עמוד 20, ש' 9-17 לפרוט').
וכן מתשובת עוה"ד בחקירתו הנגדית:
ש. תאשר לי שבביקור הזה לא הבחנת בסימני רטיבות?
ת. לא. אני מוסמך בפיזיקה, אבל לא מהנדס.
ש. לעין רגילה?
ת. כמה שאני זוכר- לא היה טחב או ריח, כמו שקורה במקרים של רטיבות. לא הרחתי.
ש. אתה מסכים איתי שמנסיונך – אם יש, כמו שהתובעת טוענת בתצהירך פיצוצי צבע וכו'..." (עמוד 34, ש' 29-33 לפרוט')
"ת. זה מוגזם.
ש. הדברים הללו, ככל שהיו קיימים בביקורך-היית רואה?
ת. הייתי רואה, עליתי למעלה, הסתכלתי בדירה.
ש. אתה מסכים שככל שיש ליקויים חמורים כאלו...נניח שמאי זה כבר קיץ, נניח שיש ליקויים כאלו, הם לא יחלפו מעצמם אלא צריך לתקן?
ת. כן. היו לי מספר תיקים של ליקויי בניה של קבלנים. הביקור שלי היה במאי ולא הרחתי." (עמוד 35, ש' 1-6 לפרוט').

וכן מעלות התיקונים עפ"י הערכת המומחה – שלב ראשון 8,900 ₪ ושלב שני, 17,300 ₪ ומהעובדה
שהרוכשים לא ביצעו את התיקונים המוצעים ואף לא את השלב הראשון לתיקון. גם מהקבלות שצורפו לתצהיר המשלים של התובעת (נושא תאריך 12/12/13) לא ניתן ללמוד על ביצוע תיקונים אלו ולא הובאה כל עדות, לרבות של הקבלן המבצע, על ביצוע התיקונים. ניסיון החיים מלמד כי לו היה מדובר ברטיבות הפושה בכל חלקי הדירה והמונעת חיים סבירים בדירה, היו דואגים הרוכשים לביצוע התיקון או לכל הפחות את השלב הראשון מיד ו/או בסמוך לקבלת חוות דעת מומחה ביהמ"ש. מסקנה זו מתחזקת, נוכח העובדה כי שמאי הבנק למשכנתאות העריך את שווי הדירה במחיר העסקה.

האם זכאים הרוכשים לפיצוי כספי בגין נזקי הרטיבות ?

המוכרים הצהירו -
"5. הקונים מצהירים שהם ראו ובדקו את הדירה ואת הרכוש המשותף בראיית קונים ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם והם מוותרים על כל טענה ו/או טענת אי-התאמה ו/או פגם למעט האמור בסעיף 3 דלעיל".

הרוכשים הסתפקו בשני ביקורים בדירה "10 דקות כל פעם" (ש' 16, עמ' 14), ולא מצאו לנכון לבדוק את הדירה באמצעות בעלי מקצוע (ש' 26, עמ' 13 וש' 1 עמ' 14), שעה שידעו הם כי מדובר בדירת יד שנייה, שעברה שיפוץ ותוספות 5 שנים לפני הרכישה. למשמעות הצהרתם יש משקל. אין לרוקנה מכל תוכן. מדובר בסיכון שהרוכשים לקחו על עצמם, עת בחרו שלא לבדוק את הדירה באמצעות בעל מקצוע.ראה לעניין זה עא 8972/00 ארזה שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בעמ ואח', פ"ד נז(4) 817 וכן ראה גם את פסק דינו של כב' השופט א. קיסרי (מחוזי חיפה) בת"א 277/08, יאלי השש נ' חזני ואח' וכן פסק דינה של כבוד השופטת פוקס בת"א (מחוזי חיפה) 4425-04-11 אקדסמן נ' ירמנס (19.12.2013), אליהם הפנה ב"כ המוכרים .

אל מול התנהלות זו, עומדת התנהלות המוכרים, אשר לא ציינו כי עבודות האיטום בוצעו ע"י קבלנים לא מורשים ו/או שלא סיימו עבודתם, דבר שעלה רק מחקירתו הנגדית של המוכר, ראה עמ' 33 לפרוט' ש' 13 -29.
"הקבלן הראשון, אמרו לי שאין מה לתבוע אותו, סיים את התוספת וסגרתי איתו מחיר לגבי שאר הקומה למעלה, נתתי לו מקדמה, רבנו איתו בטלפון ואז הוא פשוט נעלם. היה עוד קבלן שעשה עוד עבודות צבע וכו'. את כל האיטום וכו', עשה הקבלן הראשון... אני עשיתי בנוסף מריחה של חומר על הגג". (ש' 23-29, עמ' 33).

מכוח חובת תום הלב, היה על המוכרים ליידע את הרוכשים כי איטום תוספת הגג נעשתה, ע"י הנתבע עצמו ו/או ע"י קבלנים שאינם מורשים ו/או שלא ביצעו העבודה עד תום. חובת הגילוי הינה אחת מביטוייו של עקרון תום הלב, הקבוע בסע' 12 ובסע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) וראה לעניין זה גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי הוצאת דין 2005, עמ' 317. פסה"ד המנחה בעניין זה רואה בחובה זו כחלה הן בשלב החוזי והן בשלב הטרום חוזי, שלב המשא ומתן. כך נקבע בע"א 3912/90 Eximin s. A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(ד) 64, עמ' 79:
"כאמור לעיל, אפשר שחובת הגילוי קמה כבר בשלב המשא ומתן, אך כל עוד לא קוימה, הרי החובה בעינה עומדת, ולפיכך אם לא קוימה גם בשלב החוזי עולה העדר תום הלב כדי הפרה. כך נפסק גם בע"א 144/87 (מדינת ישראל נ. אינג' פבר חברה לבניין, פד"י מד(778 ,769 (3):

"החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית. שאלת קיומה של חובה כזו וכן גבולותיה שונים, מטבע הדברים, ממקרה למקרה... חובת הגילוי בתקופה החוזית קיימת - או ליתר דיוק ממשיכה להתקיים - כל אימת שחובת הגילוי לא קוימה על ידי צד בשלב הטרום-חוזי, וחיוניות הגילוי ממשיכה להתקיים גם בשלב החוזי, ומידת החיוניות היא כזו, שמי שאינו מקיימה כמוהו כמי שנהג שלא בהגינות ושלא בדרך מקובלת ובתום לב"."

נוכח כל האמור, הגעתי למסקנה כי במקרה דנן, ראוי לחלק את האחריות בין הצדדים – הרוכשים התרשלו בבדיקתם את הדירה ואילו המוכרים הפרו את חובת תום הלב במחדלם לגלות עובדות רלוונטיות שהיו ידועות להם ורק להם. שני הצדדים אינם פטורים מאחריות, זה רשלן וזה חסר תום לב, האחריות על המוכרים היא בשיעור של 80%.

9. עלות תיקון הרטיבות
מומחה בית המשפט קבע כי יש לבצע בידוד הגג בשיטת הגג ההפוך ולהתקין טיח תרמי לאחר הסרת הטיח הרגיל ולביצוע פעולה זו יש לפעול בשני שלבים: בשלב הראשון יותקן בידוד תרמי על פני כל הגג השטוח החדש שמעל התוספת ויותקן בידוד תרמי על קירות חדר שינה של ההורים. עלות עבודה זו הוערכה ב-8,900 ₪. בשלב השני – ככל שיתפתח עיבוי גם בקירות הקומה התחתונה – יש להתקין בידוד תרמי גם על קירות החוץ של הקומה התחתונה. עלות זו של השלב השני, הוערכה ב-17,300 ₪ (עמ' 22-25 לחוות הדעת).

כאמור לעיל, מומחה ביהמ"ש קבע בחוות דעתו (עמ' 25), כי עלות התיקון בשלב הראשון הינה 8,900 ₪ בתוספת מע"מ. לעלות זו יש להוסיף 30% במידה והעבודה תבוצע ע"י קבלנים מזדמנים (עמ' 28 לחוו"ד) וכן 10% נוספים בגין פיקוח הנדסי (ראה תשובת המומחה לשאלות ההבהרה מיום 11.3.12).

חוות הדעת ניתנה ביום 3.3.2011 ומאז עברו מספר חורפים ולא נטען ע"י התובעים, גם לא בסיכומיהם, כי התגלו סימני עיבוי בקירות הקומה התחתונה ולכן, אין מקום לחייב בביצוע השלב השני של התיקון. הקבלות המאוחרות שצרפו הרוכשים אינם מלמדים על הוצאה שהוצאה בהכרח לטובת תיקון נזקי הרטיבות והרוכשים לא עמדו בנטל השכנוע. משכך, לא הוספתי הוצאה זו בחישוב.

אשר על כן עלות תיקון הרטיבות הינה – 8,900 + 8,900X30% + 8,900X10% = 12,460 ₪ (נכון ליום 3.3.11), הסכום נכון ליום מתן פסה"ד – 13,754 ₪. לסכום זה יש להוסיף מע"מ בשיעור של 18% ולכן, עלות התיקון של השלב הראשון נכון ליום מתן פסה"ד, הינה סך של 16,230 ₪.

מאחר וקבעתי כי יש לחלק האחריות בין הצדדים, אני קובעת כי על המוכרים לשאת ב-80% מעלות התיקון, היינו סך של 12,984 ₪.

10. המזגן
פנייתם הראשונה של המוכרים לקבלת המזגן, באה לאוויר העולם, רק בסיפא למכתב בא כוחם מיום 6.1.10: "זאת ועוד, ה"ה כרמלי מונעים ממרשי להוציא מזגן 3.4 כ"ס המותקן בדירה למרות שסוכם מראש כי הדירה נמכרת ללא המזגן". קרי, רק בחלוף 3 חודשים מיום מסירת החזקה 10.10.09, ולאחר שהמוכרים ידעו כי בדעת הרוכשים להגיש תביעה כנגדם, שהוגשה כאמור 4 ימים לאחר מכן. בהסכם המכר אמנם אין התייחסות למזגן, אך עוה"ד ציין בסעיף 19 לתצהירו כי המוכרים שהיו להוטים למכור את דירתם לרוכשים, הבטיחו לרוכשים כי ישאירו להם את המזגן.

המסקנה היא כי המוכרים ויתרו על המזגן ולפיכך, אני דוחה רכיב זה בתביעתם.
כן אני דוחה את הדרישה לחייב ב-200 ₪ בגין תשלום יתרת ארנונה, הדבר לא הוכח ומעבר לכך, מדובר בזוטי דברים.

11. הודעת צד ג'

הנני דוחה את הודעת צד ג' שהגישו המוכרים כנגד עוה"ד. לטענת המוכרים, עוה"ד התרשל כלפיהם ו/או הפר חובת נאמנות עת ניסח את ההסכם באופן שלא שמר עליהם מכל תביעה אפשרית, הן בעניין המועד להמצאת היתר הבנייה והן באשר להעדר אחריות מצדם להימצאות ליקויי בניה בדירה יד שניה - טענה זו אין לקבל.

שני הצדדים בחרו כי עורך דין אחד ייצג את שניהם. צד לחוזה אינו יכול לפטור עצמו מאחריות לביצוע תנאים בהסכם, במיוחד כאשר התנאים הינם סבירים והוגנים. לאחר שבחנתי הוראות ההסכם, עדויות הצדדים, והתנהלותם מצאתי כי עוה"ד לא הפר את חובת הנאמנות כלפי מי מהצדדים ויש לדחות ההודעה כנגדו.

12. כללי

כל טענה של מי מהצדדים שלא היתה התייחסות אליה בפסק דין זה יש לראותה כטענה שנדחתה ולא כטענה שנשתכחה. כל הטענות נבדקו בקפדנות אך לא היה מקום ולא היה ראוי להתעכב על כל אחת מהן למעט האמור בפסק הדין.

13. סוף דבר

13.1 התביעה העיקרית
ליקויי הרטיבות - הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 12,984 ₪ בגין ליקויי הרטיבות.
איחור בהמצאת ההיתר –על אף שקבעתי כי הנתבעים הינם האחראים העיקריים לעיכוב בהמצאת ההיתר, לא מצאתי כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ולכן ראש נזק זה נדחה.
עוגמת נפש – אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הסך של 15,000 ₪ בגין עגמת נפש. הנתבעים איחרו בהמצאת ההיתר ב-6 חודשים (פחות חודש שהפחתתי נוכח התנהגות התובעים). בגין מתח, אי וודאות באשר לקבלת ההיתר כמו גם אי הנוחות והמטרד בביצוע עבודות בנייה בתוך הדירה כאשר התובעים וילדיהם מתגוררים בה – כל אלו מחייבים את הנתבעים בפיצוי – גובה הפיצוי הנתבע הינו סביר בעיני ואני מחייבת את הנתבעים לשלם בו.
הוצאות משפט - אני מחייבת הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ וכן אגרת בית המשפט בגובה פסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלום האגרה ועד התשלום המלא בפועל.

13.2 תביעה שכנגד (איחור בתשלום, מזגן והפרש של 200 ₪) – נדחית.

13.3 הודעת צד ג' – נדחית.
הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לצד ג' הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.

הסכומים ישולמו ע"י הנתבעים תוך 30 יום ולא – יישאו ריבית והצמדה כחוק עד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ב' אב תשע"ד, 29 יולי 2014, בהעדר הצדדים.