הדפסה

כהן ואח' נ' ר.ס. סיטי ניהול בע"מ

בפני
כב' השופט אריאל ואגו

המערערים:

1.אסתר כהן
1.דוד עזרא כהן
ע"י ב"כ עו"ד א. כהן

נגד

המשיב:

ר.ס. סיטי ניהול בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י. פריד

פסק דין

זהו ערעור על החלטת כב' המפקח על רישום מקרקעין ( המפקח ש. הייזלר), מיום 10/8/14, שניתנה בבקשה שהגישו המערערים לסלק על הסף תביעה כספית שהמשיב הגיש נגדם.

עילת התביעה היתה חוב, בשל שירותי ניהול ואחזקה שקיבלו המערערים מהמשיב, באשר המערערים הם בעלי זכויות במשרד המצוי בבניין משרדים, שהוא בית משותף, ברח' הנרייטה סולד בבאר שבע.

ההחלטה – עניינה טענה שהעלו המערערים, ולפיה המשיב אינו בגדר "מתחזק" כהגדרתו בסעיף 71(ב) של חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, ( להלן: "החוק " ) , ועל כן אינו רשאי להביא הסכסוך להכרעת המפקח לפי סעיף 72(ג) של החוק.

כב' המפקח דחה טענת הסף דנן, וקבע, שהמשיב עונה להגדרת "מתחזק" של בניין המשרדים הנדון, וחייב המערערים בהוצאות המשיב בסכום של 5,000 ₪.

הערעור שלפני הוגש, הן על ההחלטה דנן, והן על כך, שלטענת המערערים , לא הכריע המפקח בטענת סף נוספת שהעלו, ולפיה - קיים מעשה בי-דין חלוט, בין הצדדים, בכך, שמותב אחר ( כב' המפקחת טלי להב), הכריע, בשעתו, שתביעה כגון זו צריכה להידון, מפן הסמכות העניינית, בבימ"ש השלום ולא בפני המפקח.
המפקח החליט להזקק תחילה לשאלת תאימות המשיב להגדרת "מתחזק", ובכך התמקדו ראיות וטיעוני הצדדים ,שבעקבותיהן ניתנה החלטתו, נשוא הערעור.
לפיכך, ומשטענת הסמכות, השעונה על מעשה בי-דין, לא בוררה ולא הוכרעה, עדיין, אין מקום להזקק לערעור בנקודה זו.
ככל שהמפקח יוסיף ויחליט בה- שמורות זכויות המערערים להשיג על ההחלטה, לפי הצורך.

בניין המשרדים הנדון ( להלן: "הבית" ) נרשם בפנקס הבתים המשותפים בשנת 2008. עפ"י העובדות שנקבעו בהחלטה, ה משיב מעניק שירותי החזקה וניהול לבית, מכח זכויות שהומחו לו מחברת "ריאלקו", אשר עימה חתמו בעלי הדירות על הסכם ניהול.

המערערים טענו, כי אין די בכך שבהסכמי הניהול מונה המשיב, או מי שהוא בא בנעליו, כמתחזק. לטעמם, יש צורך בהחלטה סדורה של בעלי הדירות, שתירשם בספר ההחלטות, לפי המנגנון בסעיף 71 של החוק. עוד טענו, כי אף אם הסכמי הניהול האנדיבדואל יים כוללים הסכמה למנוי חברה שתעניק שרותי ניהול ואחזקה לבית, הרי, אין לראות בכך הסכמה למנוי "מתחזק", מונח שאותה עת טרם עוגן בחקיקה בהקשר הנדון. לשיטה זו, מש"ריאלקו" לא יכלה להחשב כמתחזק, מכוח הסכם הניהול, אף לא ניתן היה לה להמחות זכות זו למשיב דכאן. אפילו ה ייתה הוראה בתקנון ש,ריאלקו" היא בגדר המתחזק, גם אז אין להכיר בהמחאת זכות ממנה למשיב, שיש בה להמחות את זכות ההחלטה של בעלי הדירות למנוי מתחזק.
עוד נטען, שהתקנון שנרשם, בעת רישום הבית המשותף, התקבל שלא כדין, ואין לו תוקף מחייב, ומכאן שחל התקנון המצוי, ולפיו- החלטה על מנוי מתחזק אמורה להתבצע ברוב של בעלי הדירות בבית.

המשיב טען, כי דין הסכמי הניהול, שעליהם חתמו הדיירים, ובהם קביעה כי שירותי ההחזקה והניהול ינתנו ע"י חברת ניהול, כדין החלטה למנוי מתחזק במובן ס' 71(ב)(1) של החוק. באי כוחו הפנו לפסיקה שניתנה ברוח זו, ולפיה , גם ניתן לראות בהוראת ההסכם, המאפשרת המחאת זכויות, כהחלטה העומדת בתנאי ס' 71(ב)(2) של החוק, ושוב אין צורך בהחלטה נפרדת וספציפית שתתקבל ע"י בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמודה לדירותיהם. משה סכמי הניהול עמדו בתוקפם גם בעת קבלת התיקון לחוק שהכניס את ההכרה במתחזק, יש ליישם ההסכמות הללו ולראותן כמנוי מתחזק אף כמשמעו לאחר התיקון. המשיב הפנה לכך, שהתקנון שנרשם הזכיר את הסכם הניהול, ונקבע בו, שהנשיאה בהוצאות ההחזק ה של הבית המשותף תהא לפי הוראותיו. מכאן- שמעמד המשיב מעוגן אף בתקנון, בדרך זו. עוד טען המשיב, שהדיירים לא פעלו לביטול התקנון, ובפועל קיבלו שירותי המשיב במשך כ- 13 שנה ובכך הביעו הסכמתם ההולכת ונמשכת להיותו מתחזק הבית.

בהחלטתו, נשוא הערעור, סקר כב' המפקח את ההיסטוריה החקיקתית ואת רקעו של תיקון מס' 24 לחוק, שהסדיר את מעמדו של המתחזק. נפסק, שעל פי הוראות סעיף 71(ב) של החוק, הישימות לבתים שכבר נרשמו כבית משותף או שמצויים בשלבי רישום ( כאשר קיים הסדר שונה המותאם למצב שבו הבית טרם נרשם ככזה), מנוי המתחזק צריך להיות מעוגן בתקנון, או, לחילופין, ניתן לבעלי הדירות לבחור מתחזק, ברוב הדרוש לשנוי תקנון, קרי- הדיירים ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

המפקח קבע, עובדתית, שתקנון הבית המשותף הרשום ביחס לבית שכאן קובע, במפורש, שחברת ניהול היא שתעניק שירותי הניהול וההחזקה, והיא זו שתפעל כנציגות הבית המשותף. הוכח, שבמועד רישום התקנון, המשיב הוא זה שהעניק שירותים אלה. מכאן- שהתקנון העניק למשיב מעמדו כמתחזק. מהעדויות שנשמעו בפני המפקח, עלה, שהדיירים לא קיבלו, למן אותו מועד, החלטה כדין על החלפת המשיב ומנויו לא בוטל.
נדחו, ברמה העובדתית והמשפטית, טענות המערערים על פגם, כביכול, בתקינות תוקפו של התקנון, כפי שנרשם. מכאן- שהוא שריר וקיים ובעל תוקף מחייב.

עוד, ומעבר לצריך, בהינתן קביעות אלה שלעיל, הוסיף וקבע המפקח, כי אף בכוחם של הסכמי הניהול, כפי שנוסחו ונחתמו, לעגן מעמד המשיב כמתחזק. כל בעלי הדירות חתמו על הסכמים, שבהם עוגן הסדר הניהול וההחזקה לבית, כפי שצוין לעיל. חברת הניהול, שמולה נחתמו ההסכמים , המחתה זכויותיה, כדין, וכמעוגן בהסכמים עצמם, למשיב. אין מדובר, כטענת המערערים, בהמחאת הזכות להחליט על מנוי המתחזק, כי אם בהמחאת הזכויות והחובות של המתחזק עצמו, מישות אחת לאחרת, הבאה בנעליו. כל עוד הדיירים לא הפעילו הכוח הנתון להם, עפ"י ס' 71(ב) (2) לחוק להחליף את המתחזק, ולפי המנגנון ששם, ההסכמות המקוריות מוסיפות לעמוד בתוקפן ולחייב.

המפקח הוסיף ונימק, מדוע אין לקבל טענת המערערים , על כי הסכמי הניהול, שנעשו עם "ריאלקו", ושהזכויות על פיהן הומחו למשיב, אינם יכולים להקנות מעמד מתחזק מ הטעם שנכרתו טרם כניסת התיקון הנ"ל לתוקפו. ליבת ההנמקה בכך, שבעת התיקון עמדו בתוקפם הסכמי הניהול, שמכוחם הוענקה למשיב רשות לפעול, הלכה למעשה, כמתחזק של הבית. על כן- עם כניסת התיקון לתוקף, ומשהדיירים לא בחרו לפעול לביטול ההסכמים או להחלפת הגוף המתחזק, הפך המשיב ל"מתחזק" כהגדרתו הפורמלית, תוך רציפות והמשכיות בפן המהותי והאופרטיבי.

טענת הסף דנן, שהעלו המערערים, נדחתה איפוא, ונקבע, שלמשיב מעמד של מתחזק, וממילא הוא רשאי היה להגיש התובענה שעניינה חיוב המערערים בגין חלקם היחסי בהשתתפות בהחזקת הרכוש המשותף.

דינו של הערעור, התוקף כל אחת מקביעות המפקח ונימוקיו, ואשר חוזר על אותן הטענות שהעלו המערערים בפניו, להידחות, תוך אימוץ הקביעות והנימוקים שניתנו בהחלטה, לפי תקנה 460 (ב) של תקסד"א- 1984.
הממצאים העובדתיים שביסוד ההחלטה נקבעו על סמך המסמכים, העדויות, והסכמות עובדתיות, בעניינים שלא היו במחלוקת, ושהונחו בפני המפקח. אין מקום להתערב בקביעות אלה כלשהו. הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית, שאליה הגיע המפקח הנכבד, ואין לגלות בהחלטתו טעות שבחוק.

ליבת החלטת כב' המפקח היתה בקביעה כי ההסדר התקנוני עיגן, הלכה למעשה, את מנוי המשיב כ"מתחזק", הגם שאותה עת ההגדרה הזו טרם עוגנה בתיקון החקיקתי. הקונסטרוקציה שלפיה יש לראות כיום במשיב "מתחזק" לכל דבר ועניין, משרתת היטב את התכלית החקיקתית, בעוד פרשנות אחרת, שלפיה היה צורך בפעולה נוספת ובהחלטת מנוי נפרדת וחדשה של הדיירים, אינה סבירה. כפי שקבע המפקח, ובצדק, המשיב מילא, מכח ההסכמים, פונקציה של מתחזק לכל דבר, לאורך השנים, גם שהכנוי הזה לא היה עדיין מעוגן בחוק. מהיבט זה – התיקון לחוק "אישרר" את מעמדו ועיגן את תוצרי ההסדר ההסכמי בהוראות חקוקות. מכאן- שנימוקי ההחלטה נכוחים.

הערעור נדחה.

המערערים ישאו בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד של המשיב בסכום של 7,500 ₪.

לצורך זה המזכירות תעביר למשיב, באמצעות בא-כוחו, את הערבון שהופקד ע"י המערערים.

ניתן היום, כ"א טבת תשע"ה, 12 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.