הדפסה

י. ליבנה בע"מ נ' ארפל אלומיניום בע"מ

בפני
כבוד ה שופטת הלית סילש

תובעת

י. ליבנה בע"מ

נגד

נתבעת

ארפל אלומיניום בע"מ

פסק דין

בפני תביעה במסגרתה עתרה התובעת למתן פסק דין הצהרתי, על פיו הסכם שכירות אשר נחתם בין הצדדים בחודש נובמבר 2010 ועניינו השכרת 765 מ"ר במרתף ברחוב ישראל זמורה באזור התעשייה בלוד, כמו גם 12 מקומות חנייה הצמודים למבנה (להלן: " הסכם השכירות"), תקף עד לשנת 2015, וכי הנתבעת הפרה את הוראות אותו הסכם הפרה יסודית עת שבחרה לעזוב קודם תום תקופת השכירות.

הוסיפה התובעת ועתרה כי בית המשפט יורה לנתבעת לשלם לידיה את יתרת תשלומי שכר הדירה וארנונה מכוח הוראותיו של הסכם השכירות, וזאת בהיקף כספי של 137,160.4 ₪.

לטענת הנתבעת, אין לראות בהסכם משנת 2010 כהסכם מחייב נוכח העובדה כי נחתם שלא על ידי מי שמוסמך היה לחתום בשמה ולחייבה , ותוך שהתובעת מודעת לכך, שכן בעליה והמצהיר מטעמה שימש במשך שנים נושא משרה ובעל עניין בנתבעת.

עוד טענה הנתבעת כי ממילא לא ניתן היה להתקשר בהסכם בנוסח הנטען וזאת שעה שהתובעת חולקת את הבעלות בנכס יחד עם צד שלישי- נכסי יוספה בע"מ, ומקום בו לא הוגדר במפורש החלק אשר אמור לשמש את הנתבעת. לשיטת הנתבעת עסקינן בחוזה שאינו מוגדר דיו מקום בו גם לא צורפו לו הנספחים הנזכרים בו אשר היו אמורים להגדיר את החלק המושכר , וממילא לא הייתה לתובעת הסמכות להתקשר בהסכם בהעדר אישורו של הבעלים הנוסף של הנכס.

אקדים ואציין כי הליך זה החל עת שהוגשה על ידי התובעת המרצת פתיחה במסגרתה עתרה אך למתן סעד הצהרתי על פיו הודעתה של הנתבעת בדבר סיום הסכם השכירות, מהווה הפרה יסודית של אותו הסכם.

בהמשך, ניתן ביום 28.4.13 תוקף של החלטה להסכמות הצדדים על פיהן יתוקן כתב התביעה ו ייווסף לו גם סעד כספי. עוד הוסכם בין הצדדים כי פסק הדין, יחייב את הצדדים גם ביחס לתקופה שלאחר תיקון כתב הטענות, וזאת בכפוף לכך שיהא מדובר בפסק דין חלוט.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בעדויות הצדדים ונתתי דעתי לסיכומים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה. טעמיי להלן.

רקע עובדתי

התובעת וחברת נכסי יוספה בע"מ (להלן: " נכסי יוספה"), הן בעלות הזכות להירשם, כבעלים במושע, בחלקים שווים ביניהן, בקומת המרתף העליונה על שטח של כ- 1,530 מ"ר, בבניין ברחוב ישראל זמורה באזור התעשייה הצפוני בלוד, כמו גם של 25 חניות הצמודות לבניין (להלן: " המושכר").

לצורך הנוחות, יכונו להלן התובעת וחברת נכסי יוספה ביחד כ-"משכירות".

ביום 22.1.2006, וככל הנראה בהמשך להסכמים קודמים, שכרה הנתבעת את המושכר משתי המשכירות. העתק הסכם השכירות צורף כנספח א' לתצהיר העדות הראשית של מנהל הנתבעת (להלן: " ההסכם הראשון"),

תקופת השכירות בהסכם הראשון הועמדה על 24 חודשים, וזאת החל מיום 1.1.2006 וכלה ביום 31.12.2008 (לעניין זה ראה סעיף 5.1 להסכם הראשון).
בנוסף, הותר לנתבעת בהתאם להוראות סעיף 5.2 להסכם הראשון, להביא את תקופת השכירות במושכר, לכלל סיום וזאת בהתראה של 180 ימים מראש .

בפועל, גם לאחר סיומה של תקופת השכירות על פי ההסכם הראשון, המשיכה הנתבעת להחזיק ולהשתמש במושכר בשלמותו , ככל הנראה תחת תנאי ההסכם הראשון.

הסכם השכירות נשוא הדיון בפני הוא הסכם אשר נחתם בחודש נובמבר 2010, ותוכנו כמו גם התנהלות הצדדים ביחס לחתימתו, היא זו אשר תידון להלן.

ביום 28.6.12, נשלח על ידי הנתבעת לתובעת מכתב בדבר הכוונה לסיים את השכירות, ככל שהיא נוגעת לקומת המרתף העליונה (להבדיל מהחניות), ביום 31.12.12, וזאת בהסתמך על סעיף 5.2 להסכם הראשון (אשר אפשר לה לסיים את השכירות לגבי המושכר או חלקו, בהתראה של 180 יום מראש)
(נספח ב' לתצהיר הנתבעת).

ביום 4.7.12, נשלח מכתב התשובה של התובעת, במסגרתו הביעה התנגדות וזאת נוכח הוראות סעיף 5.2 להסכם השכירות. (נספח ד' לתצהיר מנהל התובעת).

בין הצדדים התנהלה תכתובת נוספת במשך מספר חודשים, עד כי בסופו של יום, פינתה התובעת את קומת המרתף העליונה בסוף חודש דצמבר 2012, אך המשיכה להחזיק בחניות, משך כחודשיים נוספים, תוך שהיא משלמת דמי שכירות ב יחס לאלו, בהתאם להוראות הסכם השכירות.

יצוין כי הנתבעת המשיכה לעשות שימוש גם בחלקה של חברת נכסי יוספה בע"מ במושכר וזאת עד ליום 31.12.12.

המחלוקות בקליפת אגוז

השאלה המהותית אליה נדרשתי בתיק זה היא שאלת תקפותו של הסכם השכירות.
לשיטת התובעת מדובר בהסכם מחייב, ולטענת הנתבעת מדובר במסמך אשר לא נחתם כדבעי, אין בו כדי לחייבה וממילא לא ניתן לקיימו.

משכך ובהינתן יתר טענות הצדדים , נדרשתי לתת דעתי לסוגיות הבאות:
א. האם נחתם הסכם השכירות על ידי האורגנים המוסמכים לכך בנתבעת .
ב. משמעות דרך התנהלות הצדדים לאחר חתימתו של ההסכם, לעניין תקפותו.
ג. מסוימות ונספחים א' ו-ב' להסכם השכירות.
ד. השלכות סיום הסכם השכירות של הנתבעת עם נכסי יוספה.
ה. הפרת ההסכם על ידי הנתבעת ואשם תורם חוזי.
ז. הנזק , שיעורו וחובת הקטנתו.

הוראות הסכם השכירות
נוכח מהות הסכסוך וקודם שאדרש לסוגיות אשר במחלוקת כמפורט לעיל, מצאתי להפנות למספר סעיפים מתוך הסכם השכירות , אשר יש בהם כדי להשליך על ההכרעה בתיק זה וכמפורט להלן:

בהואיל הראשון של ההסכם מצוין במפורש כי המשכיר הינו בעל הזכות להירשם כבעל של 50% מהמושכר, כמפורט בתשריט המצורף כנספח א', ולרבות 12 חניות כמפורט בתשריט המצורף כנספח ב' להסכם.

בהואיל השלישי, צוין במפורש כי תקופת השכירות על פי ההסכם המקורי, הסתיימה.

בהואיל הרביעי מצוין כי הנתבעת מעוני ינת לשכור מהתובעת והתובעת מעוניינת להשכיר לנתבעת את אותם 50% מקומת המרתף ואת 12 מקומות החניה .

בסעיף 1.3 להסכם השכירות מאשרים הצדדים כי חתימתם על הסכם זה, מביאה לידי סיום הסכמים קודמים, באופן שהחל מאותו מועד, התחייבויות וזכויות הצדדים בקשר למושכר, יהיו בהתאם למפורט בהסכם זה.

בסעיף 4 להסכם השכירות , מצהירה הנתבעת כי בדקה את תכניות המושכר, ביקרה בו, וראתה או בדקה אותו ואת סביבתו והיא מכירה ויודעת את כל הפרטים המתייחסים אליו, אשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותה בהסכם זה. הנתבעת מוסיפה ומאשרת כי מצאה את כל אלה מתאימים לצרכיה, והיא מוותרת על כל טענה ביחס למושכר לרבות אי התאמה או טענה אחרת המתייחסת למושכר, מצבו הפיזי ואפשרויות השימוש בו כמו גם התקשרותה בהסכם.

בסעיף 5 להסכם השכירות קבעו הצדדים כי ההסכם הינו למשך 60 חודשים מיום 1.1.2011 וכן כי פינוי המושכר מכל סיבה שהיא, קודם לתום תקופת השכירות, לא תגרע מחובתה של הנתבעת להמשיך ולשלם למשכיר את מלוא דמי השכירות וכן לשלם את יתרת התשלומי ם וההוצאות אותם התחייבה לשלם מכוח הסכם זה ועל פי הוראותיו לרבות כל המיסים התשלומים וההיטלים לרשויות השונות עד לתום לתקופת השכירות, וזאת למעט בנסיבות של העמדת שוכר חלופי להנחת דעת התובעת. באותו סעיף נקבע גם כי הפרתו תהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

בסעיף 17.3 להסכם השכירות קבעו הצדדים כי הסכם זה ממצה בלעדית את כל המוסכם בין הצדדים, ואין להתחשב בכל משא ומתן שקדם לחתימתו או שהתקיים בד בבד עם חתימתו ובכל הצהרות מצגים התחייבויות או הסכמים שקדמו או שהיו תנאי לחתימתו של הסכם זה, וכל אלה בטלים ומבוטלים בזה.

השלכת זהות החותמים והתנהלות הצדדים על תוקפו של הסכם השכירות

מעדויות הצדדים עלה כי הסכם השכירות נחתם (מצידה של הנתבעת) על ידי המנכ"ל מר פרץ.
אין מחלוקת כי בעל השליטה בנתבעת, מר אריה נקש, אינו חתום על ההסכם השני.

לטענת הנתבעת הסכם השכירות נחתם, שלא בהרשאה ועל ידי מנכ"ל הנתבעת בלבד, בעוד התובעת ומנהלה מודעים היטב לכך שיש צורך בשתי חתימות לרבות חתימתו של מר נקש, אשר הינו הבעלים. הוסיפה הנתבעת וציינה כי מנהל התובעת, מר ליבנה, היה בעל עניין ונושא משרה בנתבעת, והיה מודע היטב לצורך בחתימתו של מר נקש, אך פעל בכוונת מכוון, על מנת שזה האחרון לא יעודכן בפרטי ההתקשרות המאוחרת.

בתמיכה לטענותיה, צירפה הנתבעת פרוטוקול ישיבת דירקטוריון של הנתבעת מיום 8.6.10, אשר עניינו עדכון זכויות החתימה בחברה (נספח ז' לתצהיר הנתבעת). מפרוטוקול זה עלה כי נדרשות שתי חתימות: האחת של מר נקש, והאחרת חתימתו של אחד מתוך קבוצת נושאי משרה, ביניהם המנכ"ל מר פרץ.

לא מצאתי לקבל טענותיה של הנתבעת ביחס להעדר תקפותו של הסכם השכירות, עקב ה עדר חתימתו של מר נקש וזאת ממספר טעמים אשר יפורטו להלן.

יש להתחיל ולציין כי הסכם השכירות לא נחתם על ידי אחרון השוליות בנתבעת כי עם על ידי מי שהיה באותה עת מנכ"ל הנתבעת. עוד עלה מעדותו של מר ליבנה כי במגעים לצורך ההתקשרות בהסכם השכירות היה מעורב גם מר לביא, איש הכספים בחברה.

מר אילן פרץ היווה באותה עת אורגן מהותי בחברה, אשר פעולותיו יכול וייראו בהן כפעולותיה של החברה מכוח הוראות סעיפים 46 ו- 47 לחוק החברות, התשנ"ט – 1999 (להלן: "חוק החברות").

מר נקש העיד כי בתפקידו כמנכ"ל ביצע אילן פרץ את הניהול השוטף, באופן עצמאי (ראה עמוד 28 שורות 1-2 לפרוטוקול הדיון).

אני ערה לעדותו של מר נקש על פיה תחום סמכויותיו של מר פרץ כמנכ"ל היה מוגבל וכי הוא לא היה מוסמך לחתום על הסכם שכירות, כמו גם על הסכם להארכת שכירות, ללא אישורו. ואולם, על מנת שימצא כי אין תוקף לאותה התחייבות, היה על הנתבעת להוסיף ולהוכיח כי מר ליבנה ידע או היה עליו לדעת על החריגה מאותה הרשאה כפי שיידון בהמשך .

הנתבעת לא הציגה פירוט רישומם של נושאי משרה ודירקטורים ברשם החברות;
דוחות או הודעות לרשות לניירות ערך (ביחס לחברה הציבורית) לא הוצגו, וממילא טען מר לבנה כי לא עיין ולא חתם על הדוחות המתייחסים לשנת 2010, היא השנה בה התקשרו הצדדים בהסכם השכירות.
אני ערה לדבריו באשר לדוחות לשנת 2009, ואולם הללו לכאורה אינם רלוונטיים, מקום בו ההתקשרות נשוא הדיון נעשתה אך בשלהי שנת 2010.

חשוב מכל אלו, הינה התנהלותה של הנתבעת לאחר חתימתו של הסכם השכירות.
הוכח בפני, ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעת שילמה את דמי השכירות לתובעת, בהתאם להוראותיו של הסכם השכירות, ועל אף שדמי השכירות היו גבוהים מאלו אשר נקבעו במסגרת ההסכם הראשון.

עוד הוכח בפני כי התשלום עבור דמי השכירות, נעשה באמצעות שיקים, אשר היו חתומים גם על ידי מר נקש עצמו. מר נקש, בתום לב, אישר עובדה זו , אך טען כי לא היה זה מתפקידו לבדוק כל תשלום ותשלום בהינתן היקף התשלומים להם הוא נדרש מידי חודש.
(לעניין זה ראה עדותו של מר נקש בעמוד 28 שורה 4 לפרוטוקול הדיון ובעמוד 30 שורות 13-18 לפרוטוקול הדיון).

מקום בו הנהלת החשבונות של הנתבעת, ובעליה, אישרו ושילמו את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות, וזאת במשך תקופה של למעלה משנה וחצי, ניתן לראותם כמי שנתנו הסכמתם לתוכנו של אותו הסכם כמו גם לתקפותו.

בסעיף 56(ב) לחוק החברות נקבע כי אישור החברה בדיעבד לפעולה בלא הרשאה או בחריגה מסמכות, יינתן בידי האורגן המוסמך לתת את ההרשאה.
בתשלום דמי השכירות על פי הוראות הסכם השכירות, הגבוהים מאלו הנקובים בהסכם הראשון, וכל זאת בחתימתו של מר נקש, יש כדי ללמד על אותו אישור בדיעבד.

גם מן העובדה כי הנתבעת מעולם לא דרשה לקבל את פער דמי השכירות בחזרה, גם לאחר שהחלו חילופי הדברים לעניין סיום תקופת השכירות, יש כדי ללמד על ידיעה והסכמה, ולו בדיעבד.
(לעניין זה ראה עמוד 32 שורות 19-28 לפרוטוקול הדיון).

אוסיף ואציין כי סוגיה זו של התקשרות בהסכם תוך חריגה מהרשאה הועלתה על ידי הנתבעת רק בשלבים מאוחרים של הסכסוך, ולא נמצאה לה אינדיקציה במסגרת התכתובת שהוחלפה בין הצדדים בחצי השני של שנת 2012. ככל שאכן מדובר היה בהתקשרות שאינה התקשרות של הנתבעת או מטעמה, ניתן היה לצפות כי טענה זו תמצא ביטוי מוקדם יותר.

הנתבעת הודיעה לתובעת כי תסכים להמשיך ולשכור את חלקה במושכר, בתנאים אשר פורטו במכתבה מיום 20.9.12. (לעניין זה ראה נספח ד' לתצהיר הנתבעת , וכן עדותו של מר נקש בעמוד 29 שורות 1-5 לפרוטוקול הדיון).

מר נקש לא נתן כל הסבר מניח את הדעת לכך שהטענה בדבר אי חוקיות ההסכם הועלתה לראשונה רק לאחר הגשת התביעה, וכ- 5-6 חודשים לאחר שהחלה ההתכתבות בין הצדדים, ומשנשאל על כך הוא השיב:
"יכול להיות שאמרתי לו. אני יודע איך אני עובד. בניירות אני צריך לראות. אין לי ספק שאמרו לו, אם לא אני אז מנהל הכספים"
(לעניין זה ראה עמוד 29 שורות 6-9, 14-22 לפרוטוקול הדיון).

נוכח דבריו אלו של מנהל הנתבעת אני מוצאת להוסיף ולהתייחס למשמעות אי זימונם של שני עדים, מנהל הכספים מר לביא, והמנכ"ל לשעבר מר פרץ.

מקום בו נטען על ידי התובעת כי המשא ומתן התנהל מול מר לביא, ולא נאמר דבר על ידי מר פרץ באשר לצורך בחתימתו של מר נקש, ומקום בו נטען על ידי הנתבעת כי מר ליבנה היה מודע לחובת החתמתו של מר נקש - ניתן היה לצפות כי הנתבעת תבקש לזמן לעדות את שני נושאי המשרה עמם הייתה התובעת בקשר, וזאת בתמיכה לטענותיה הנגדיות.
העדרם של עדים אלו, בלט מאוד, ובהינתן הלכתו של כב' בית המשפט העליון, עומד חוסר זה לחובתה של הנתבעת.
בשולי סוגיה זו אציין כי אני ערה לכך שמר פרץ, המנכ"ל, פוטר ומשכך, יכול ואינו בשליטת הנתבעת. עם זאת, לא הוגשה לעיוני כל בקשה לזימונו, והדעת נותנת כי ככל שסברה הנתבעת שיהא בעדותו כדי לסייע בידה, הייתה פונה בבקשה מתאימה.

יש להוסיף ולציין כי בפעולותיו של מר אילן פרץ, כמנכ"ל החברה הפועל בשמה, כמו גם התנהלותו של מר נקש לאחר מכן, כמפורט לעיל, היה כדי ליצור מצג של שליחות נחזית כלפי התובעת, אשר יש בו כדי למנוע מן הנתבעת להתכחש להסכם בו התקשרה.
ד"ר אירית חביב סגל, מתייחסת בספרה ליצירת השליחות הנחזית, תוך שהיא קובעת כדלקמן:

"המצג היוצר את השליחות הנחזית יכול להיווצר בדרכים שונות. כך, למשל, נהגים שהתקיימו במשך זמן מה בין הצדדים, מבלי שאף אחד מן הצדדים התרעם כנגד קיומם, יכולים לשמש כבסיס ליצירתו של מצג לצורך השליחות הנחזית... המצג יכול להיווצר גם מכוח קבלתה של החברה את התמורה שלה התחייב צד ג' על-פי החוזה, מבלי להגיב על כך בכל טענה שהיא בדבר היעדר תוקף לאותו ההסכם. כמו כן, המצג יכול להיווצר מכוח הצגתה של החברה את הפרט החותם על החוזה בשמה כנושא משרה שלה, או כמי שמורשה להתחייב בשמה. לבסוף, המצג יכול להיווצר גם מכוח פעולות שעושה הפרט עצמו בשמה של החברה, ומבלי שהחברה תתרעם על כך ותנקוט פעולות כלשהן להפסקת הפעולות הנעשות בחוסר סמכות".
(ד"ר אירית חביב סגל, דיני חברות, הוצאת Balance4 הפקות בע"מ בעמוד 127 )
לעניין זה ראה ר"ע 501/84 הסנה חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' רוטבן , פ"ד לט(1) 26; ע"א 1873/92 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' פנחס הספל פ"ד נו(6) 529; ת.א. (ת"א) 32082/00 תנופה שירותי כח אדם ואחזקות בע"מ נ' פרגוד פיתוח מוצרים בע"מ (פורסם בנבו); ע"ב 300621/96 יהודית זילברשטיין נ' ערב חדש (עתונות) אילת בע"מ ואח', פד"ע, כרך לה, תש"ס 2000.

עיון בפסיקה הנוגעת לענייננו מלמדת כי הערכאות השונות מצאו, במקרים המתאימים, להסתפק במצג שיצר האורגן החורג מן ההרשאה, כמצגה של החברה, ובלבד שהיא עצמה לא פעלה כנגד יצירת אותו המצג.
בהינתן העובדה כי מר פרץ חתם על ההסכם, ולא הוכח כי הודיע לתובעת שקיים צורך בחתימה נוספת, ובהינתן התנהלות מערך הכספים בנתבעת במשך למעלה משנה כמו גם חתימתו של מר נקש על השיקים, הרי גם מקום בו היה נמצא כי ההסכם נחתם שלא על ידי הגורם המוסמך לכך, יש לראות בהתנהלותה של הנתבעת כהרשאה בדיעבד או כזו המלמדת על סמכות נחזית.

לחילופין ונוכח הוראות סעיף 3 לחוק השליחות תשכ"ה 1965, יכול וניתן לראות את הסכם השכירות כזה המחייב את הנתבעת, בשל דיני השליחות.
שעה שיכולה להיווצר שליחות מכוח התנהגות, עד כדי יחסי שליחות מלאים, אין לומר עוד כי הפעולה נעשתה תוך חריגה מהרשאה, ומשכך, יכול ואין כלל צורך ביישומה של הוראות סעיף 56 לפקודת החברות.

ד"ר חביב סגל מציינת בספרה את הדברים הבאים :
"... התופעה המעניינת אשר עליה ראוי להצביע, בהקשר זה, היא הנטייה השיפוטית המסתמנת בפסיקה להרחיב הן את תחולתה של השליחות הנחזית, והן את תחולתה של השליחות מכוח התנהגות. נטייה שיפוטית זו היא כה חזקה, עד כי למעט מקרים קיצוניים ביותר, החברה תימצא כמעט תמיד אחראית לפעולות אורגניה, כאשר בית-המשפט אף אינו נכנס לבחינת ידיעתו של צד ג' על החריגה מן ההרשאה".
(ד"ר אירית חביב סגל, דיני חברות, הוצאת Balance4 הפקות בע"מ , בע' 131).

לאור כל האמור לעיל סבורה אני כי הנתבעת אינה יכולה להיאחז בטענות בדבר אי תקפותו של ההסכם נוכח חתימתו של המנכ"ל בלבד.

ידיעת התובעת

נוכח מסקנתי בדבר קיומה של הרשאה בדיעבד וסמכות נחזית, מתייתר הדיון בשאלת ידיעת התובעת (באמצעות מנהלה מר ליבנה) כי נדרשת חתימתו של מר נקש על הסכם השכירות.
עם זאת, ועל מנת שלא יימצא פסק דיני כחסר, מצאתי להתייחס גם לסוגיה זו.

אקדים ואציין כי מצאתי את עדותו של מר לבנה בפני כחסרה, מגמתית, וכזו אשר המשקל שניתן לתת לה, הוא מוגבל מאוד, וזאת מן הטעמים אשר יפורטו בהמשך.

עם זאת, נטל ההוכחה והבאת הראייה לעניין ידיעת התובעת בפועל, בזמנים הרלוונטיים להתקשרות בהסכם השכירות, מוטל היה על הנתבעת, ונטל זה לא הורם.

העובדה כי נחתם פרוטוקול זכויות חתימה בחודש יוני 2010, אינה מהווה ראייה לכך שהתובעת ידעה עליו. גרסתו של מר נקש על פיה הפרוטוקול הועבר לידי הבנקים או גורמים נוספים עמם עובדת הנתבעת, לא נתמכה בדבר וממילא אין בינה לבין ידיעת התובעת בפועל, דבר.
בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק החברות, רישומו או קיומו של מסמך בחברה או אצל הרשם, אין בו כשלעצמו משום ראיה לידיעת תוכנו.
חוק החברות, שולל אפוא את השימוש בדוקטרינת הידיעה הקונסטרוקטיבית, בכל הנוגע לידיעתו של צד אודות החריגה מסמכות, ומעדיף לבחון את ידיעתו, על פי קר יטריונים אובייקטיביים של סבירות.

במקרה הנדון נתתי דעתי לכך שמר ליבנה, מנהל התובעת, היה מעורב בענייניה ובניהולה של הנתבעת במשך שנים רבות, כמי שאף היה בעל עניין באותה חברה . העובדה כי מר ליבנה לא מצא לציין נתון זה במסגרת המרצת הפתיחה, מעוררת כשלעצמה חוסר נוחות.
ואולם, במסגרת שמיעת הראיות התברר כי באמצע שנת 2009 לערך, נרכשו מניות הנתבעת (כמו גם חברות אחרות בקבוצה) על ידי מר נקש.
לכאורה, מר ליבנה לא "נעלם" מהנתבעת או מהחברה הציבורית אשר מחזיקה בה מייד לאחר אותה רכישה , והקשר המשיך ברובד זה או אחר.
עם זאת, התברר גם כי עם כניסתו של מר נקש לחברה, בשנת 2009, חדל מר ליבנה מלמלא תפקיד רשמי בנתבעת וככל הנראה אף חדל מלשמש כחבר וכיו"ר הדירקטוריון זמן מה לאחר מכן.
(לעניין זה ראה עדותו של מר ליבנה בעמוד 18 שורות 30-31, עמוד 21 שורות 8-10 ועדות ו של מר נקש בעמוד 27 שורות 7-8 לפר וטוקול הדיון).

איני מתעלמת מכך שתשובותיו של מר ליבנה לעניין זכויות החתימה, היו חסרות ותמוהות.
ואולם על הנתבעת היה להוכיח כי בזמנים הרלוונטיים להתקשרות בהסכם השכירות, דהיינו בחלק השני של שנת 2010, ידע מר ליבנה בפועל, כי אין די בחתימתו של מנכ"ל החברה.

לעניין ידיעה בפועל זו לא הונחו בפני ראיות, בין אם על ידי תכתובת ובין אם בשל אי זימונם לעדות של מי שהיו בדין ודברים עם התובעת באותה עת, דהיינו מנהל הכספים מר לביא ומנכ"ל הנתבעת מר פרץ.

במסגרת הסיכומים הוסיפה הנתבעת וטענה כי בהיות מר ליבנה, נושא משרה בחברה, גם בשנת 2010, חייבה ההתקשרות עמו גם אישור דירקטוריון הנתבעת .
טענה זו לא נזכרה בכתב ההגנה המתוקן, ומשכך יש בה כדי הרחבת חזית אסורה.
יתרה מכך, הנתבעת לא הוכיחה כי מר ליבנה אכן היה נושא משרה בנתבעת באותה עת, ומר ליבנה עצמו הכחיש זאת מפורשות (ראה עמוד 19 שורות 18-25 לפרוטוקול הדיון).

הנתבעת טענה, באמצעות בא כוחה, כי בדוחות הכספיים לשנת 2010, שהוגשו לבורסה ולרשות לניירות ערך, מופיע מר ליבנה כנושא משרה בחברה הציבורית וכדירקטור בחברה הפרטית (עמוד 19 שורות 23-24 לפרוטוקול הדיון).
עם זאת, כפי שכבר פורט לעיל, ה"ה נקש וליבנה גם יחד העידו כי עם כניסתו של מר נקש לחברה, בשנת 2009, חדל מר ליבנה מלכהן כדירקטור בחברה.
(לעניין זה ראה עדותו של מר ליבנה בעמוד 18 שורות 30-31, עמוד 21 שורות 8-10 ועדות ו של מר נקש בעמוד 27 שורות 7-8 לפר וטוקול הדיון).

בהינתן האמור לעיל, ולאחר שנתתי דעתי לכל טענות הנתבעת, באתי לכלל מסקנה כי אילו היו טענות הנתבעת מתמצות בסוגיות של זכויות חתימה, הרשאה וחריגה מהרשאה, היה מקום לקבל את התביעה במלואה.
עם זאת, הנתבעת הוסיפה והפנתה את שימת הלב למצבת הזכויות במושכר, להעדרם של נספחים להסכם השכירות, ולסטאטוס העובדתי אליו נדרשה בשנת 2012. הללו ידונו להלן.

השלכת היקף זכויות התובעת במושכר על ההתקשרות בהסכם השכירות

אין מחלוקת כי לתובעת זכויות ב-50% מהמושכר, וכי מדובר בבעלות משותפת בלתי מסוימת (דהיינו במושע) וזאת יחד עם חב' נכסי יוספה בע"מ. למעשה, לתובעת מחצית בלתי מסוימת, בכל גרגיר במושכר.

על אף האמור לעיל, במסגרת ה-הואיל הראשון של הסכם השכירות נשוא תביעה זו, הוגדרו החלקים הפרטניים במרתף ובחנייה אשר יועמדו לרשות הנתבעת וזאת באמצעות נספחים א' ו-ב' להסכם השכירות.
נספחים אלו לא הוגשו כראייה בתיק, בין כנספח להסכם השכירות ובין באופן אחר.

מנהל התובעת מר לבנה נשאל ביחס לכך במסגרת חקירתו הנגדית וטען כ דלהלן :
"ש. נספחים א'-ב' המוזכרים בהסכם 2010 לא היו ולא קיימים.
ת.(מעיין) לא ידו ע מה זה הנספחים הללו. באמת שאיני זוכר להגיד איפה הם. אני בטוח שהם ישנם".
ש. כמה חניות יש סה"כ במושכר של התובעת ונכסי יוספה
ת. 25.
ש. איזה 12 רצית להשכיר
ת. אני חושב שזו טעות וצריך להיות 12 וחצי. לא יודע להגיד לך".
(לעניין זה ראה עמוד 18 שורות 10-16 לפרוטוקול הדיון).

באי הצגתם של נספחים א' ו-ב' להסכם השכירות יש משום חוסר מהותי, היורד לשורשו של עניין, עת שהתובעת לא יכולה הייתה להציג במסגרת ההתקשרות החוזית, ואף לא לאחריה, מהו אותו חלק אשר הושכר על ידה לנתבעת.

עדותו של מנהל התובעת כי הוא בטוח שהנספחים קיימים, נמצאה על ידי כבלתי סבירה וממילא הופרכה בהמשך החקירה.

יודגש כי טענות הנתבעת באשר להעדר המסוימות בהשכרת החלק במושכר, היו ידועות לכל אורך ניהול ההליך, והיוו נדבך מהותי בכתב הגנתה של הנתבעת.

בנסיבות אלו עיון בהסכם וטענה מצד מנהל התובעת כי אינו זוכר לומר היכן נמצאים אותם נספחים, היא לכל הפחות, תמוהה וממילא יש בה כדי לכרסם בטענות התובעת באשר לתקפותו של הסכם השכירות, והפרתו על ידי הנתבעת.

למעלה מכך, וחשוב מכך, בהמשך עדותו של מר לבנה עלה כי נספחים אלו מעולם לא היו קיימים, או ככל שהיו קיימים נערכו ללא הסכמת או ידיעת השותפה הנוספת, נכסי יוספה בע"מ.

מחקירתו הנגדית עלה כי מנהלי המשכירות (ה"ה עמק וליבנה) לא דנו מעולם באופן חלוקת השטח ולא ניסו להגיע להסכמות כלשהן. מר ליבנה עצמו, לא ידע להגדיר מהו החלק הפרטני במרתף אשר הושכר לנתבעת, וכמפורט להלן:

"ש. עד אז לא היה שיג ושיח בינך לבין עמק איך מחלקים את זה ביניכם.
ת. נכון. על מה אעשה אתו שיג ושיח? הצעתי לארפל אמרו שלא מתאים להם, מה אציע למוטי שאח"כ יגידו עוד פעם לא מתאים".
(לעניין זה ראה עמוד 23 שורות 15-18 לפרוטוקול הדיון; ההדגשה אינה במקור ה.ס.).

נהיר כי ככל שהייתה קיימת הסכמה בין המשכירות יכולה הייתה התובעת להצביע עליה ולהציגה בין באמצעות התשריטים אשר אמורים היו להיות נספח להסכם השכירות, ובין אם על דרך של ראייה אחרת.

זה המקום לציין כי מצאתי את כל גרסתו של מנהל התובעת, מר ליבנה, ביחס לסוגית החלוקה הפיזית של המושכר, כחסרה, וכזו אשר נמצאו ביחס אליה סתירות של ממש.

כך לדוגמא טען מר ליבנה בתחילת עדותו כי הוא בטוח כי נספחים א' ו-ב', אשר הינם תשריטי החלוקה של המרתף והחניות, קיימים בפועל.
(ראה לעניין זה עמוד 18 שורה 11 לפרוטוקול הדיון).
כאמור בהמשך, התברר כי כלל לא הוגדר החלק במרתף אשר הושכר לנתבעת.
(ראה לעניין זה עמוד 18 שורה 21 לפרוטוקול הדיון).
לא ברור כיצד נטען כי נערך תשריט חלוקה, אם מעולם לא הוגדרה אותה חלוקה.

מר ליבנה נשאל מספר רב של שאלות לעניין קיומו של סכסוך בין מנהל התובעת לבין מנהלה של חב' נכסי יוספה, וטען:
"לא חושב שהיינו במלחמה, בינואר 2009 אם איני טועה שותפי בכלל לא היה בארץ ולא עבד בארץ ולא הייתה מלחמה, גם קודם לכן לא היו מי יודע מה קשרים..."
(לעניין זה ראה עמוד 13 שורות 31-32 לפרוטוקול הדיון).

עם זאת, ממוצג נ/1 פסק דינו של כב' הרשם ברנר מבית המשפט המחוזי בתל-אביב, עולה תמונה עובדתית שונה לגמרי, המלמדת על סכסוכים כלכליים מהותיים בין מר ליבנה לבין מר מוטי עמק, לרבות הליכי בוררות, עיקולים, הליכי הוצאה לפועל וכיוצא באלו בהיקף כספי לא מבוטל .
בנסיבות אלו, יקשה עלי לאמץ את הגדרותיו של מר ליבנה לעניין טיבה של מערכת היחסים בין הצדדים.

במסגרת חקירתו הנגדית טען מר ליבנה כי מר מוטי עמק אינו הבעלים של חב' נכסי יוספה בע"מ (לעניין זה ראה עמוד 14 שורה 4 לפרוטוקול הדיון).
עם זאת, אישרו הצדדים כי הוא זה אשר חתם על הסכם השכירות הראשון, ומנספחי תצהיר הנתבעת עולה כי הוא זה אשר חתום על התכתובת בין הנתבעת לבין נכסי יוספה.
בהמשך חקירתו הנגדית אישר מר ליבנה את הדברים הבאים:
"התובעת היא חברה בבעלותי. מוטי עמק הציג עצמו כבעל או אחד הבעלים של נכסי יוספה בע"מ, קיבלתי את זה. האמנתי לו. (לעניין זה ראה עמוד 16 שורות 8-9 לפרוטוקול הדיון).

מהימנותו של עד אחת היא, ומקום בו נמצאו אי התאמות מהותיות בעדותו של מר ליבנה בפני, קיים קושי לתת לגרסתו , ומכאן לגרסת התובעת, משקל של ממש.

בהינתן כל אלו, לא אך שלא הוכח בפני כי הצדדים הגיעו להסכמה מוגדרת באשר לאותו חלק במושכר אשר יועמד לרשותה של הנתבעת באופן ייחודי על ידי התובעת, אלא כי ספק גדול בעיני באם יכולה הייתה כלל התובעת, באותה עת, להגיע להסכמות כלשהן עם מנהלה של חברת נכסי יוספה.

בסעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), נקבע כדלקמן:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

היטיב להסביר זאת כב' השופט כספי בע"א (חי) 144/79 עזבון המנוחים הרשקו נ' מנדלוביץ, פ"מ תש"מ (2) 145, 152:
"שותף במקרקעין המחזיק בהם, הרי הוא תמיד מחזיק גם בחלקו של שותפו, ואפילו הוא מחזיק רק בחלק מהמקרקעין, כי כאשר המקרקעין לא חולקו, הרי כל פרודה ופרודה בהם היא משותפת...".

סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
...
(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם".

מהוראות החוק והפסיקה עולה כי אין מניעה לבעל זכויות במקרקעין מלממש זכויותיו, לרבות לעניין השכרה, ובלבד שאותו שימוש יהא "שימוש סביר", וכי אין בו כדי למנוע מהשותפים האחרים לעשות שימוש מקביל.

השאלה מהו אותו "שימוש סביר" נדונה לא אחת בפסיקה, ודומה כי כל מקרה נבחן על בסיס עובדותיו הפרטניות. הגם שאין להורות, כי מלכתחילה הייתה התובעת מנועה מלהתקשר בהסכם שכירות עם צד שלישי, היה מקום להוסיף ולבחון, אם ניתנה הסכמתה של נכסי יוספה לכך, והאם יש באותה התקשרות כדי לפגוע או לגרוע מזכויותיה של השותפה, חב' נכסי יוספה, להתקשר בהסכם ביחס לחלקה.
(לעניין זה ראה לדוגמא בע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) )

יש לזכור כי במקרה דנן עסקינן בנכס מסחרי - קומת מרתף וחניות, אשר משך שנים, הושכרו ע"י שתי המשכירות לצדדים שלישיים. מהותו וטיבו של הנכס נשוא התביעה, השימוש שנעשה בו בעבר והמגמה הכללית, לאפשר לבעל המקרקעין להפיק מהם תועלת, מובילים למסקנה על פיה השכרת הנכס נשוא התביעה, על ידי אחד השותפים יכול ותהווה "שימו ש סביר", ובלבד שלא יהא בכך די למנוע שימוש דומה על ידי השותף האחר.

העמדה המקובלת בפסיקה, בעניין אפשרות השימוש על ידי השותף האחר, הינה כי אין צורך להידרש לשאלה תיאורטית אם שימוש מקביל על ידי כלל השותפים הינו אפשרי, אלא כי :
"די... בכך שהשותף המשתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בצוותא, כאשר רצונם בכך".
(לעניין זה ראה ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב (1) 49, 56; י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, נבו הוצאה לאור בע"מ, תשנ"ז – 1997, בעמוד 231-232).

עם זאת, מקום בו כל הבעלים המשותפים מבקשים לעשות שימוש בנכס, לא יוכל אחד מהם, לבחור בדרך שימוש כזו, שאינה מאפשרת להשתמש בנכס ביחד עמו.

בענייננו, יש לאבחן בין התקופה שקדמה ליום 31.12.12 לבין התקופה שלאחר מועד זה.

בכל הנוגע לתקופה שקדמה ליום 31.12.12, וכל עוד שכרה הנתבעת גם את חלקה של נכסי יוספה במושכר, לא היתה לכאורה מניעה, כי התובעת, תערוך הסכם שכירות נפרד, לגבי חלקה שלה וזאת אף מבלי להגדיר פיזית חלק מסוים במושכר.
באותה מידה יכולות היו הנתבעת ונכסי יוספה להגיע להסכמות כלכליות שונות באשר לתנאי השכירות. כל זאת, שעה שאין בהתקשרות האחת, כדי למנוע את זו האחרת.

למעשה, כל עוד המשיכה הנתבעת לשכור את יתרת המושכר גם מהשותפה האחרת, נכסי יוספה, לא הייתה משמעות מעשית או ביטוי חיצוני להעדרם של תשריטי החלוקה.

ואולם, מקום בו לא נחתם בין הנתבעת לבין נכסי יוספה הסכם שכירות חדש, ועת שהתברר כי התעוררו מחלוקות בין הנתבעת לבין נכסי יוספה אשר השליכו על אפשרות ההתקשרות בהסכם שכירות נוסף, ניתן היה לצפות כי התובעת תוכל להציג את אותם נספחים או לכל הפחות קיומה של הסכמה בינה לבין בעלת הזכויות האחרת, לעניין ייחוד השימוש בחלק זה או אחר במושכר.

זה גם המקום לציין כי מהתכתובת אשר צורפה על ידי מנהל הנתבעת, לתצהיר העדות הראשית מטעמו, עולה כי גם לאחר שהתעוררו המחלוקות בין הצדדים ועוד קודם להגשת התביעה, ביקשה הנתבעת כי התובעת תציג בפניה את הסכמת ה של חב' נכסי יוספה לחציית השטח והשכרת חלק מוגדר מהמושכר על ידי התובעת (ראה נספח ג'1 לתצהירו של מר נקש ונספח ה' לתצהיר התובעת).

התובעת לא טענה כי מכתב זה מהנתבעת לא התקבל בידיה, או כי הועברה על ידה הסכמתה של חב' נכסי יוספה בע"מ.
למעשה, ממכתב התשובה אשר נשלח לנתבעת על ידי התובעת עולה כי היא רואה באותה דרישה משום ניסיון לשנות את הסכם השכירות, ועל כן דרישתה של הנתבעת בעניין זה, נדחית.
באותו מכתב תשובה לא נזכרת, ולו ברמז, טענה כי כבר קיימת חלוקה פיזית מוסכמת ומוגדרת, וממילא זו לא הוצגה באותה עת או במסגרת הדיון בפני. (לעניין זה ראה נספח ו' לתצהירו של מר ליבנה).

במסגרת החקירה הנגדית נשאל מר ליבנה ביחס לכך והשיב כדלהלן:
"ש. מה רצית שיקרה מבחינת הפינוי. מה הם אמורים לפנות.
ת. החניות שלי.
ש. איזה מספרים.
ת. לא הגענו לזה בכלל .
ש. מה ביקשת.
ת. לא ביקשתי, לא פירטתי. אמרתי אם אינם יכולים או לא רוצים לשלם לי את המגיע לי...
ש. אני מחזיר אותך ל 2010 איזה חניות ואיזה חלק במרתף אתה אומר שאפנה.
ת. אף אחד לא ביקש את זה ממני להגדיר ולא הגדרתי.
ש. אתה יכול להגדיר.
ת. חניות בוודאי.
ש. 12 ספציפיות.
ת. אמרתי קודם, נכסי יוספה ועם עמק אני לא ביחסי חברות, אני יכול להביא אותו להסכמה זה שלי וזה שלך. זה לא הגיע לשלב הזה , נאמר לי במפורש אנו רוצים להישאר פה. ביקשתי שיעזבו, לא שאלו אותי איזה חלק , אמרו לי בצורה ברורה לא רוצים לעזור. מדובר על שנים. למה לי להתחיל לטפס על קירות שבכלל הם אינם.
ש. ב 20 ספטמבר 2012 אומרת לך הנתבעת איזה חלק אתה משכיר לנו.
ת. כשפנו אלי ודיברו רק על המחסן ולא על החניות, שאלו איזה חצי אמרתו בואו נלך... אמרתי שאחלק את זה בדיוק בחצי, חצי של נכסי יוספה וחצי שלי של י. ליבנה את החצי שלי תפנו, אמרו שזה לא מתאים להם. אמרו לי שיציעו אחרת מה מתאים לה. נתנו לי הצעה שזו בושה להראותה, שמפקיעים את החצי של נכסי יוספה, שאין לו אפשרות כניסה לנכס שלו. ... הנתבעת נתנה לי הצעה, אנו רוצים לשכור ממך את השטח הזה. הם ציירו מה הם רוצים. הם ציינו מה שלהם. השטחים של נכסי יוספה הוחרמו כי אין גישה אליהם. בשביל שאוכל להגיד זה שלי ולהשאיר להם, צריך ללכת לנכסי יוספה ולבקש להגדיר. איך אני יכול להגיד להם כזה דבר, המשמעות היא שהם מאבדים את כל רכושם..."
(ראה עמוד 22 שורות 18-32 ועמוד 23 שורות 1-7 לפרוטוקול הדיון).

מר נקש, מנהל הנתבעת, הבהיר, במסגרת הדיון שהתקיים ביום 27.2.13 לגבי המרתף, כי:
"... השטח הוא כ- 1,500 מ"ר. המרתף, זה שונה מהחניות, אינו מסומן, הוא שטח אחד עם כניסה אחת, עם שותפות של מוטי עמק, שותפו של המבקש... השטח הוא 1,500 מ"ר של שתי השותפויות... אחרי ההודעה על העזיבה, הודענו שאנו מוכנים להישאר אם יראו לנו איפה השטח. קודם לכן היינו בכל השטח. היינו אמורים לצאת מהשטח של מוטי"
(לעניין זה ראה עמוד 3 שורות 1-5 לפרוטוקול הדיון).

השכרת שטח מסחרי לחברה, לצורך ניהול עסקיה, דורשת, מטבע הדברים, מסירת חזקה ייחודית באותו השטח. דרישותיה של הנתבעת לתיחום השטח בנסיבות אלו , אינן בלתי סבירות.

מנהל התובעת טען במסגרת חקירתו הנגדית כי דרישות הנתבעת, מחודש ספטמבר 2012 לעניין ייחוד השימוש בחלק מהמושכר לא היו מאפשרות גישה לחלקה של נכסי יוספה, ועל כן לא ניתן היה להסכים לכך. (לעניין זה ראה עמוד 23 שורות 9-12 לפרוטוקול הדיון).

אקדים ואציין כי מכתב התשובה של התובעת לנתבעת לא כלל בחובו טענה זו, וחשוב מכך, התובעת מעולם לא הציגה חלופה מעשית לחלוקת הזכויות ( ולו תיאורטית) אשר הייתה מאפשרת גם לנכסי יוספה, להשכיר את חלקה במוש כר, בנפרד מהתובעת, ולא ברור גם כעת ושעה שאני נדרשת לפסק הדין, האם חלוקה כזו בכלל אפשרית.

מר ליבנה נשאל במסגרת חקירתו הנגדית האם לאחר עזיבת הנתבעת, הושכרו זכויות התובעת במושכר בנפרד מאלו של נכסי יוספה, ועלה מעדותו כי השטח במלואו הושכר לצד שלישי. גם בכך יש כדי לחזק את המסקנה כי אותה חלוקה נטענת, מעולם לא נעשתה ולא ברור אם בכלל הייתה אפשרית.
(לעניין זה ראה עמוד 23 שורות 18-21 לפרוטוקול הדיון).

קודם סיום הדיון בסוגיה זו אציין כי אני ערה לאבחנה אותה עשו מר ליבנה ומר נקש באשר לאפשרות ייחוד החניות (בניגוד לשטח המרתף). עובדתית, אין חולק כי הנתבעת אף המשיכה לעשות שימוש בחלק מהחניות גם לאחר שפינתה את שטח המרתף.
משכך, תיאורטית, דומה כי את החניות (בניגוד לשטח המרתף) ניתן היה לחלק בעין. ואולם, עת שעסקינן בבעלות משותפת במקרקעין, ניתן וראוי היה לצפות כי לכל הפחות תוצג הסכמה או הבנה בין התובעת לבין נכסי יוספה באשר לאותו שימוש, ואין די בקיומה של אפשרות תיאורטית ללא קבלת עמדתה של הבעלים הנוספים של המושכר.

בהינתן כל אלה, יש להורות כי מימוש וקיום בפועל של הסכם השכירות, לאחר תום תקופת השכירות שבין הנתבעת לנכסי יוספה, לא היה עוד אפשרי.

הפרת ההסכם על ידי הנתבעת

מקום בו נמצא כי המשך מימושו של הסכם השכירות לא היה עוד אפשרי, יש להוסיף ולבחון מה המשמעות שיש ליתן למסקנה זו לעניין חבותה של הנתבעת נוכח הוראותיו של הסכם השכירות .

במסגרת סיכומיה, טענה התובעת כי יש לראות את הנתבעת כמי שבחרה לסיים את הסכם השכירות עם נכסי יוספה, ובשל כך, כמי שהביאה את הצדדים לאותו מצב במסגרתו לא ניתן לייחד את השימוש ועל כן אין היא יכולה להסתייע בכך.

לא מצאתי לאמץ טענותיה אלו של התובעת במלואן, אלא כי אני מוצאת כי לשני הצדדים גם יחד תרומה של ממש להיווצרותו של המצב העובדתי במסגרתו לא ניתן היה עוד להמשיך ולקיים את הוראות הסכם השכירות.

אתחיל ואציין כי דומה כי בטענותיה דלעיל מבקשת התובעת לאחוז בחבל משני קצותיו.
מחד גיסא טוענת התובעת לחיובי הנתבעת מכוח הסכם השכירות שהוא נפרד ומאוחר להסכם הראשון וחב' נכסי יוספה אינה צד לו .
מאידך גיסא מבקשת התובעת בטענותיה אלו להחיל בפועל את חיובי הסכם השכירות, על חיובי הנתבעת במערך יחסיה עם נכסי יוספה.

חשוב מכך,
יש לזכור כי בבסיס הסכם השכירות עומדת הבנה והסכמה על פיה התובעת משכירה לנתבעת חלק מוגדר של המושכר, וזאת בהתאם לתשריטים המהווים חלק מהסכם השכירות.

ככל שנקודת מוצא זו הייתה מתבררת כנכונה, וככל שהיה בידי התובעת להציג הסכמה של נכסי יוספה לחלוקה פיזית של המושכר, לא הייתה להמשך או הפסקת ההתקשרות שבין הנתבעת לבין נכסי יוספה כל השלכה על הסכם השכירות.

בניגוד להסכם השכירות הראשון, אשר נחתם על ידי המשכירות במשותף מצד אחד, ועל ידי הנתבעת מן העבר השני, הסכם השכירות נשוא הליך זה נחתם במערך היחסים אשר בין התובעת לבין הנתבעת בלבד, ומכאן כי שני הצדדים ביקשו לקבוע מערך של חיובים וזכויות הנפרד מזה שבין הנתבעת לבין נכסי יוספה, ולכך יש משמעות והשלכות.

היה זה מנהל התובעת, מר ליבנה, אשר טען כי קודם להתקשרות בהסכם השכירות ובמסגרת שיחתו עם מנהל הכספים של הנתבעת מר אחרק, נאמרו הדברים הבאים:

"אמרתי שצריך לחתום על הסכם חדש, אני חושב שזה היה הוא, הוא אמר לי שמע אנו לא מנהלים עם עמק שום מגעים יש לנו אתו דיונים משפטיים, משהו כזה. אמרתי לו שאני לא נציג שלו ולא מייצג אותו לא בא כוחו ולא לדרוש מה שמגיע לו, אמרתי לו תעשה הסכם איתי. הוא בדק ואח"כ עשינו חוזה. אני חושב שהוא בדק"
(לעניין זה ראה עמוד 17 שורות 25-29 לפרוטוקול הדיון).

משכך, שני הצדדים היו מודעים בעת ההתקשרות בהסכם השכירות, כי קיימות מחלוקות בין הנתבעת לבין נכסי יוספה, המונעים התקשרות "משולשת" נוספת בין הצדדים, ועל כן במערך היחסים אשר בין הנתבעת לבין נכסי יוספה, נותר ההסכם הראשון, על כל המשתמע מכך לרבות זכותה של הנתבעת להודיע על רצונה להביא לסיום ההסכם בהודעה של 180 יום.

על אף ידיעה והבנה זו, לא מצא מי מן הצדדים לקבוע במסגרת הסכם השכירות, כי לא יותר לנתבעת להודיע לנכסי יוספה כי היא מבקשת שלא להמשיך בהתקשרות החוזית, או מה יעשה בין הצדדים במקרה כזה.

לפיכך, ומשהוכח כי התובעת לא ייחדה את השימוש במושכר, בהתאם להסכם השכירות, או בהתאם להסכמה אחרת בינה לבין נכסי יוספה, ומשהוכח כי גם פנייה נוספת בעניין זה קודם הגשת התביעה, וקודם פינוי המושכר, לא הביאה להצגתה של חלופה אשר תאפשר באופן מעשי שימוש הנתבעת במחצית מהמושכר, אין התובעת יכולה לתלות את כל יהבה בהחלטתה של הנתבעת לסיים את ההתקשרות עם חב' נכסי יוספה בע"מ.

מן העבר השני, איני יכולה להתעלם ממחדלי הנתבעת כמו גם מחלקה ביצירת המצב העובדתי במסגרתו הפך הסכם השכירות לכזה אשר לא ניתן לקיימו עד לתום התקופה הנקובה בו.

הנתבעת חתמה על הסכם, תוך שהיא מאשרת כי היא מודעת לכלל הנתונים הנוגעים למצבו של המושכר. היא עצמה ידעה, בין היתר, כי אמורים להיות מצורפים להסכם שני נספחים המלמדים על אותו חלק במושכר אליו מתייחס ההסכם. לא הוכח כי הנתבעת פנתה לתובעת ועתרה לקבלתם של אלו.

יש לזכור כי אין המדובר בשוכר אשר בא במגע לראשונה עם המשכירים והמושכר, ואינו מודע למערך היחסים בין בעלי הזכויות בו, אלא בשוכרת אשר כבר שהתה במושכר ועשתה בו שימוש במשך שנים, הכירה את מנהלי שתי החברות, ואף הייתה מודעת לקיומן של מחלוקות בינה לבין נכסי יוספה.

על אף פי כן, ועל בסיס כל הנתונים המפורטים לעיל, מצאה הנתבעת ליטול על עצמה התחייבות להיוותר במושכר למשך חמש שנים, ללא אפשרות יציאה מוקדמת ותוך שהתובעת מסתמכת על התחייבותה זו.

ויודגש, עיון בהסכם הראשון ובהסכם השכירות מלמד כי מדובר באותו בסיס הסכמי, למעט מספר הוראות מוגדרות אשר השתנו במערך היחסים אשר בין התובעת לבין הנתבעת.

משכך, הדעת נותנת כי קיומה של הוראה מפורשת וברורה, לעניין העדר יכולתה של הנתבעת להביא להפסקת הסכם השכירות (אלא תחת מציאת שוכר חלופי), נמצאה על ידי הצדדים כהוראה מהותית, אשר גם סביר כי ניתנה לה הדעת גם בעת קביעת שיעור דמי השכירות.

לא זו אף זו, הנתבעת פעלה בהתאם להוראות הסכם השכירות במשך כשנתיים, ונהיר כי היה בכך כדי לבסס את הסתמכותה של התובעת לעניין המשך קיומו.

הצדדים מצאו להוסיף ולקבוע, בשני סעיפים שונים בהסכם השכירות , כי הוראות הסכם זה גוברות על כל הסכם קודם, וכי כל הסכמה או הבנה קודמת לרבות הסכם קודם, בטל ים.

משנתתי דעתי לכלל הראיות ועדויות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את טענת מי מהצדדים על פיה הצד האחר, הוא-הוא, המפר הבלעדי של הסכם השכירות או כי מלוא האחריות לכך שלא ניתן היה להמשיך ולקיים את הוראות ההסכם, מוטלת לפתחו של אותו צד שכנגד.

למעשה עת שהנתבעת התקשרה בהסכם במסגרתו נטלה על עצמה התחייבות לקיים את הוראותיו למשך חמש שנים, אך מצאה לנכון לעזוב את המושכר לאחר כשנתיים בלבד, ומבלי שתביא שוכר חלופי תחתיה, יש להורות כי הנתבעת אכן הפרה את הוראות הסכם השכירות.
לצד קביעה זו, יש להוסיף ולהורות כי לתובעת תרומה מהותית לכך שהצדדים הגיעו לנקודה בה לא ניתן היה עוד לקיים אחר הוראות ההסכם, וזאת הן נוכח התנהלותה בשלב ההתקשרות והן נוכח התנהלותה לאחר שהחל הסכסוך וניתנה לה האפשרות להציג חלופה למימוש.

במסגרת ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ [פורסם בנבו], הכיר נשיא בית המשפט העליון דאז, כבוד השופט שמגר, בקיומו של אשם תורם חוזי וקבע כי במקרה שבו מדובר בשני צדדים שגרמו לנזק בהתנהגותם, חלוקת האחריות היא תוצאה מתבקשת.

עוד קבע כבוד הנשיא שמגר כי מקום בו שניים גרמו סיבתית לנזק, אין להעדיף את האחד על רעהו, אלא שראוי לחלק את האחריות ביניהם באופן שבו כל צד יישא בחלקו בנזק, כאשר חלוקה כזו מתיישבת גם עם הדרישה להקטנת הנזק, אלא שכאן מדובר ב"הקטנת נזק" בשלבים קודמים להפרה או בשלב ההפרה עצמו, וזאת באמצעות שימוש בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970.
בעניין זה ראה גם ת.א. 333/95 (חיפה) שוסטר נ' אוגרון ואח' (פורסם בנבו) , וכן ת.א. 11203/00 ז'ק מיטרני בע"מ נ' טכנו רייט(1993) בע"מ (פורסם בנבו) כון מאמרו של פרופ' אריאל פורת "הגנת אשם תורם למפר חוזה-אימתי?, עיוני משפט (יח) תשנ"ד,103)
אני ערה לעובדה כי מחדליה של התובעת לעניין ההתקשרות בין הצדדים, מקורם במידה רבה במצגים אשר הוצגו בעת ההתקשרות לעניין קיומה של חלוקה פיזית אפשרית של שטחי המרתף.

ואולם, בהתאם לפסיקתו של כב' בית המשפט העליון, סוגית חלוקת האחריות והאשם התורם החוזי, חלים הן ביחס לשלב המשא ומתן והן בעת בחינת קיומם של החיובים החוזיים לאחר חתימת ההסכם.

במסגרת ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי (פורסם בנבו- 27.8.12), קבע כב' בית המשפט העליון מפי כב' השופט מלצר כי במקרים מתאימים, תבחן סוגיית האשם התורם גם בעת בחינת הפרת חובת תום הלב, בשלב הטרום חוזי, עת שנמצא כי צד להסכם, יצר במחדלו, מצג שווא רשלני, והסב נזק לרעהו כתוצאה מכריתת ההסכם, בעוד הצד האחר לחוזה תרם ליצירת נזקיו שלו בכך שהתנהל אף הוא בדרך שיש בה משום אשם תורם.

במסגרת פסק הדין בעניין דוד דודאי הנזכר לעיל, הוסיף כב' ביתה משפט העליון ופסק כי קביעת שיעורי האחריות היחסית לנזק, תעשה בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, תוך שימוש במבחני עזר וכמפורט להלן:
"ניתן להיעזר במבחני עזר (שאינם ממצים), אשר יש להם זיקה לדינים קרובים, ולדוגמה: מידת אי-הסבירות בהתנהגותו של הניצג; יכולתו של הניצג לעמוד על הנדבכים השגויים במצג שהוצג לו – בעצמו; מידת מומחיותו וניסיונו של הניצג; סבירות ההסתמכות של הניצג על המצג; פער בין הצדדים בנגישות למקורות המידע הרלבנטי; התנהלות המציג (מכוונת, או רשלנית בלבד) תרומתו הסיבתית לנזק והנחותיו בשאלה האם הניצג יסמוך בלעדית על מצג-השווא ובצד כל אלה: שיקולי מדיניות משפטית"
(שם בעמוד 34).

בענייננו הייתה זו התובעת אשר פעלה לצורך חתימת הצדדים על הסכם השכירות החדש, עת שאין חולק כי הצדדים התנהלו על בסיס ההסכם הראשון במשך כשנתיים לאחר תום תקופתו, שעה שאין בידה הסכמה כלשהי לעניין חלוקת השימוש במושכר.

שני הצדדים הוסיפו ותרמו להיווצרות הנזק והעדר היכולת להמשיך ולקיים אחר הוראות הסכם השכירות, עת שהתובעת הציגה מצגי שווא לעניין קיומם של נספחי חלוקה ולא פעלה לצורך מימוש אותו מצג גם לאחר שהחל הסכסוך בין צדדים, ואילו הנתבעת נטלה על עצמה חיובים ברורים וחד משמעיים , עת שהיא מודעת למצב המשפטי והעובדתי המורכב ותוך שהיא בוחרת להביא את ההסכם עם חב' נכסי יוספה לכלל סיום, עת שהיא מודעת להשלכות אותה בחירה על מערך יחסיה עם התובעת.

משנתתי דעתי לכלל טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי התנהלות שני הצדדים הביאה לכך שאל ניתן היה עוד לקיים אחר התחייבויות הצדדים על פי ההסכם אך בהינתן הראיות והנתונים אשר הוצגו בפני יש לייחס לתובעת תרומה בשיעור של 75% לקרות אותם אירועים והיווצרותו של הנזק הנובע מכך, ואילו לנתבעת 25%.

הנזק קיומו, שיעורו וחובת הקטנתו

סוגיית הפיצוי הכספי נחלקה בכתב התביעה לשני רכיבים מרכזיים: דמי שכירות והשבת תשלומי ארנונה.

באשר לרכיב השבת תשלומי הארנונה, נזכר בכתב התביעה סכום כולל בגין חיוב דמי הארנונה, ולכאורה סכום זה כולל בחובו הן את המרתף והן את החניות. במסגרת סעיף 12 לתצהיר, קיימת הפנייה לכתב התביעה.

התובעת לא הציגה כל ראייה באשר להיקף התשלום אשר שולם על ידה בפועל בגין חיובי הארנונה, אם בכלל וביחס לאיזו תקופה.
במסגרת חקירתו הנגדית אישר מר ליבנה כי הוא דיווח לעירייה ביחס לתקופה מסוימת כי מדובר בנכס ריק, וכי הוא מצוי בהליכי ערר לעניין חיובי הארנונה. (לעניין זה ראה עמוד 24 שורות 23-29 לפרוטוקול הדיון).

בבואה של תובעת לעתור כי בית המשפט יורה לנתבעת לפצותה בגין ביצוע תשלום זה או אחר, עליה להוכיח לא אך את חבותה של הנתבעת לשלם את אותו סכום, אלא גם את שיעורו, כמו גם את העובדה כי התשלום ביחס אליו, בוצע בפועל.

ככל שהיו מוצגים נתונים כאמור, היה מקום להורות כי הנתבעת חבה כפי חלקה (כמפורט לעיל) . בהעדרם, אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום חיובי הארנונה וזאת ביחס לתקופה נשוא כתב התביעה.

באשר לדמי השכירות טענה התובעת במסגרת כתב התביעה כי שכר הדירה בגין החודשים דצמבר 2012 עד אפריל 2013 עומד על סך של 97,222.4 ₪ (סעיף 14 לכתב התביעה המתוקן). במסגרת התצהיר, מצאה התובעת להפנות לכתב התביעה.

במסגרת תצהיר העדות הראשית של מר נקש, מנהל הנתבעת נטען כי חלק מדמי השכירות שולמו, ומשכך, הסך הכולל של דמי השכירות עומד על סכום של 93,891 ₪. (לעניין זה ראה סעיף 42 לתצהירו של מר נקש).

בהסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות לחניות יעמוד על סך של 2,606 ₪ לחודש, ובעבור המרתף סך של 17,165 ₪ לחודש. כל זאת בתוספת מע"מ כדין. (ראה סעיף 6 להסכם השכירות נספח ב' לתצהיר הנתבעת).

בחקירות הנגדיות של הצדדים לא היה כדי להוסיף או לגרוע מן האמור בתצהירי העדות הראשית.

במסגרת הסיכומים טענה התובעת כי באשר לסכום התביעה, מקובל עליה הסכום הנקוב בתצהירו של מר נקש (לעניין זה ראה סעיף 19 לסיכומי התובעת).
במסגרת סיכומי הנתבעת, יוחדו טענותיה באשר להיקף החוב לשניים: העדר החבות הכוללת מכוח הוראות הסכם השכירות, ואי הצגתן של ראיות לעניין תשלומי הארנונה.

נוכח הכרעתי לעניין חיובי הארנונה, ומשנמצא כי שני הצדדים חולקים באחריות להיווצרותו של הנזק נשוא התביעה, יש להוסיף ולהורות כי על הנתבעת לשלם לתובעת 25% מסך הנזק שמקורו באובדן דמי השכירות, דהיינו סך של 23,473 ₪.

חובת הקטנת הנזק

לטענת הנתבעת, גם מקום בו יימצא כי הסכם השכירות בתוקף, והנתבעת הפרה את הוראותיו, לא יהא מקום לחייב אותה בנזקי התובעת עת שזו לא פעלה לצורך הקטנת נזקיה.

אקדים ואציין כי התביעה הכספית עניינה התקופה שבין מועד עזיבת המושכר ועד לחודש אפריל 2013. מדובר בתקופת זמן קצרה מאוד (בוודאי בהינתן העובדה כי עד לחודש פברואר המשיכה הנתבעת ושכרה את החניות).

עם זאת, ולמעלה מן הצורך אציין כי הנתבעת לא הוכיחה כי התובעת לא פעלה לצורך הקטנת נזקיה.

הנטל להוכיח, כי התובעת יכולה הייתה להקטין נזקיה, מוטל על הנתבעת, הטוענת כי התובעת לא עשתה די בעניין זה.
(לעניין זה ראה ע"א 462/81 שמחון נ' יוסף בכר חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד ל"ט(1) 701, 708).

סבירות האמצעים בהם נקט הנפגע להקטנת נזקיו, נבחנת על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.
(לעניין זה ראה ע"א 4606/90 מוברמן נ' תל מר בע"מ, פד"י מו(5) 353, 367).

בענייננו, משהודיעה הנתבעת לתובעת כי בכוונתה לפנות את המושכר, טרם תום תקופת השכירות, ואף עשתה כן בפועל, היה על התובעת לנסות ולמצוא שוכר חלופי תחתיה.
נקודת המוצא הינה כי בעל נכס מסחרי, לא יישב בחיבוק ידיים, אלא יפעל להשכרתו.
מר ליבנה העיד כי בסמוך לעזיבת המושכר על ידי הנתבעת, הוא פעל למציאת שוכר.

במסגרת תצהיר העדות הראשית נטען כי מנהל התובעת פנה לכשמונה מתווכים תוך ציון שמם ומספר הטלפון שלהם , אולם לא הצליח להשכיר את הנכס בתנאים שביקש.

בסופו של יום הושכר הנכס ביולי 2014, לקופת חולים (אך ללא החניות), שלא באמצעות מתווך (כאשר עוד בדיון שהתקיים בפני ביום 30.12.13, הבהיר ב"כ התובעת כי מתנהל מו"מ מתקדם בין הצדדים) (ראה עדותו של מר ליבנה בעמוד 23 שורה 18 – עמוד 24 שורה 22; עמוד 11 שורה 9, עמוד 10 שורות 12-13 לפרוטוקול הדיון).
עדותו של מר ליבנה, לעניין זה , לא נסתרה.

הנתבעת לא הוכיחה, כי בפני התובעת עמדו הצעות סבירות של שוכרים פוטנציאליים, אשר מעבר להצעה ראשונית עשויות היו להבשיל לכדי הסכם מחייב וכי סירובה של התובעת לקבל הצעות, שלא היו ראויות ו/או כלכליות לשיטתה, היה בלתי סביר בנסיבות העניין.

הנתבעת עצמה, לא מצאה לנכון לפעול לצורך איתור שוכר חלופי, על אף שמנגנון זה הוסכם מפורשות בהסכם השכירות, ומשכך לא הוצגו בפני ראיות על פיהן ניתן היה לכאורה להשכיר את המושכר באופן סביר.

בנסיבות אלה, לא מצאתי לאמץ את טענות הנתבעת לעניין הקטנת הנזק.

סוף דבר

משנתתי דעתי לכלל הראיות וטענות הצדדים יש להורות כי הסכם השכירות אינו עוד בתוקף, וכי האחריות להעדר היכולת לממשו, נחלקת בין הצדדים באופן שהתובעת נושאת באחריות בשיעור של 75% ואילו הנתבעת בשיעור של 25%.

עוד אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעת סך של 23,473 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (1.5.13) ועד התשלום המלא בפועל.

בהינתן מסקנות פסק הדין, איני מוצאת לעשות צו להוצאות.

המזכירות תשלח את עותק פסק הדין לצדדים באמצעות הדואר.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים.
ניתן היום, י"ח אלול תשע"ה, 02 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.