הדפסה

ישרזדה נ' לופסקו ואח'

בפני
כב' השופט עידו כפכפי

תובע

סימון ישרזדה
ע"י ב"כ עו"ד ניר דגן, עו"ד שלומי אוחנה

נגד

נתבעים

  1. חיים לופסקו
  2. שרגא לופסקו

ע"י ב"כ עו"ד ירון יטיב
3. חברת פאר באשקלון בע"מ
4. משה חג'ג'
5. ארלט יזמות בנין והשקעות בע"מ
נתבעים 4-5 ע"י ב"כ עו"ד אבנר הקר, עו"ד גילה פלנר

פסק דין

1. האם רכש התובע מהנתבעים 1-2 חלק מנכס שנמכר קודם לכן לנתבעים 4-5? האם יש לבטל את ההסכם ולהשיב התמורה לתובע בצירוף פיצויים בגין נזקיו או שמא זכויות התובע בחלק מהנכס עדיפות על פני זכויות הנתבעים 4-5 ויש לסלק ידם מהחלק האמור?

רקע וטענות הצדדים
2. בפינת הרחובות הגבורה והנשיא באשקלון שכן מבנה ישן בן שתי קומות הידוע כ"בניין פאר". השטח עליו נבנה המבנה היה שייך לעיריית אשקלון אשר מכרה אותו בשנת 1966 לחברת פאר אשקלון בע"מ, הנתבעת 3 (להלן: חברת פאר) , אשר הנתבעים 1-2 הינם בעלי מניותיה. השטח עליו נבנה המבנה היה ידוע כחלק מחלקה 53 בגוש 1942. השטח המקורי כלול היום, לאחר שינוי גבולות, במגרש גדול יותר המהווה את חלקה 197 בגוש 1931. רישום הזכויות במבנה נוהל בעיריית אשקלון.

ביום 28.7.09 נערך הסכם מכר בין חברת פאר, באמצעות הנתבעים 1-2, לבין הנתבעת 5 (להלן: ארלט) אשר הנתבע 4 הוא מנהלה ובעליה (להלן: הסכם ארלט) . בהסכם מכרה חברת פאר את מלוא זכויותיה במבנה אשר הוגדר בהסכם : "אולם, מבואה ומרתף שהכניסה אליו הינה מתוך המבואה".
מהמכר הוחרג: "חלק מהמרתף בשטח כ- 21 מ"ר שהכניסה אליו הינה מחוץ לאולם". צויין כי אישור זכויות מעיריית אשקלון מצורף להסכם ( אישור זה לא הוצג כראיה בתיק על ידי מי מהצדדים). לאחר רכישת הנכס לא פעלה ארלט במקום עד לאירועים שיפורטו להלן.

ביום 17.10.11 נערך ההסכם מושא התובענה בין הנתבעים 1-2 לתובע (להלן: ההסכם). הנתבעים 1-2 הצהירו כי הינם המחזיקים ומי שזכאים מכח צו ירושת לופסקו פרלה ז"ל (אמם המנוחה של הנתבעים 1-2) להירשם כבעלי זכויות בחנות מס' 2 בשטח של כ- 32 מ"ר (ההסכם מזכיר אישור זכויות מטעם עיריית אשקלון מיום 9.10.11 שאף הוא לא הוגש כראיה). למרות שההסכם מתייחס לגוש 1931 חלקה 195 , אינו מפנה לתשריט ולא מתאר, מעבר לאמור לעיל, את הממכר , אין מחלוקת כי מתייחס לנכס המצוי מתחת לנכס שנמכר לארלט והגובל בשטח שנמכר לה במרתף הבניין.

על פי ההסכם נמכרה חנות בשטח של 32 מ"ר. מתשריט קומת המרתף מתיק הבניין ההיסטורי (נ/1), אשר לטענת התובע הוצג לו במועד עריכת ההסכם, עולה כי הנכס מחולק בפועל לשני חלקים. חדר עיקרי בגודל של כ- 22 מ"ר ומאונך לו חדרון הכולל שירותים בגודל של כ- 9 מ"ר. המחלוקת נוגעת לשטח האמור בגודל של כ- 9 מ"ר (אשר יכונה להלן: השטח השנוי במחלוקת או שירותים ).
הנכס מצוי במפלס המרתף של הבניין בצידו הצפוני, העורפי לכניסה הראשית למבנה. לחדר העיקרי דלת יציאה לחצר בעורף המבנה , לכיוון צפון , ובתשריט מכונה הוא "דפוס פאר". בין החדר העיקרי לשירותים ישנו מעבר בתשריט. ממזרח לחדר העיקרי ישנו חדר נוסף / מחסן בגודל של כ- 13.5 מ"ר ובו דלת יציאה לחצר בעורף המבנה . נטען כי בעבר היתה בו מעלית משא לתוך אולם האירועים שפעל בקומה הראשונה. חדר השירותים חוצץ בפועל בין החדר הנ"ל בגודל של כ- 13.5 מ"ר לבין המקלט. כל החלקים הנ"ל המצויים מתחת לאולם מכונים בתשריט "מרתף" ויתרת הקומה מוגדרת כמקלט. המקלט אינו חלק מהנושאים הנדונים.

מהאמור לעיל עולה לכאורה כי חדר השירותים נמכר פעמיים, תחילה לארלט שכן מהמכר הוחרג מהמרתף שטח של "כ- 21 מ"ר". לאחר מכן נמכר חדר השירותים לתובע שכן באותו מרתף, ממנו הוחרגו 21 מ"ר בלבד מהעסקה הקודמת, נמכר שטח של 32 מ"ר לתובע.

להשלמת הרקע העובדתי, אשר משתנה תוך כדי ניהול ההליך, יובהר כי ביום 30.5.13 רכשה ארלט מעיריית אשקלון את יתרת הזכויות במגרש החדש. ביום 31.7.13 מכרה ארלט את מלוא זכויותיה לד.י.דוידי השקעות בנדל"ן בע"מ , אשר פועלת מכח היתרי בניה שהוצאו על שם ארלט, לבניית מבנה בן שש קומות, על המבנה הישן תוך חיזוקו ובנייה חדשה מעליו. למרות מכירת זכויותיה, ארלט לקחה על עצמה להמשיך את ניהול ההליך. בגין עבודות הבניה ניתן צו מניעה זמני שבירורו התייתר נוכח מציאת פתרון הנדסי חלופי.

טענות התובע
3. בפתח תביעתו עתר התובע לסעד הצהרתי לפיו ביטל כדין את הסכם המכר ביום 17.10.11 ולחילופין להורות על ביטול ההסכם, השבת התמורה ופיצויים בגין השקעותיו מהנתבעים 1-2. בסעיפים 34 – 49 לתביעה מפורטות העילות המשפטיות. לטענת התובע, הנתבעים 1-2 הטעו אותו מאחר והציגו מצג שווא לפיו השטח הנמכר הינו 32 מ"ר בעוד שלא היו ברשותם זכויות בשטח העולה על 21 מ"ר. נטען כי הנתבעים 1-2, פעם בכובעם כמנהלי הנתבעת 3, ופעם כאנשים פרטיים, ביצעו עסקה כפולה בחלק משטח הנכס ומכרוהו פעמיים בחוסר תום לב. בסעיף 37 לכתב התביעה נטען כי הנתבעים 1-2 ידעו כי הינם בעלי זכויות בשטח של 21 מ"ר בלבד נוכח ההחרגה בהסכם עם ארלט ומאחר ובחוזה המכר מכוחו רכשו זכויותיהם (רכישת אימם המנוחה מיוסף סוארי ), נרכש שטח של 21 מ"ר בלבד.

לחילופין נטען בסעיף 45 לתביעה, כי ככל ויתברר כי הנתבעים 1-3 לא עשו עסקה כפולה והיו לנתבעים 1-2 זכויות בנכס בשטח של 32 מ"ר, אזי יש להורות על סילוק ידם של הנתבעים 4-5 משטח השירותים אליו פלשו. לטענת התובע בפברואר 2012, לאחר שהשלים עבודות להתאמת הנכס לצרכיו לעסק של מכירת והתקנת אביזרי רכב ואזעקות, מצא כי הנתבעים 4-5 סגרו באמצעות קיר בטון את המעבר בין החלק העיקרי שרכש לשירותים באופן שהותיר לו חלק של 21 מ"ר בלבד.

לאור הטענות האמורות עתר התובע בסעיף 48 לסעדים מהנתבעים 1-3 שעיקרם השבת התמורה ופיצויים. לגבי התמורה נטען כי מעבר לסך של 240,000 ₪ שנרשם בהסכם כתמורת המכר, שולם סכום נוסף במזומן בסך של 120,000 ₪.

לחילופין עתר לסילוק ידם של הנתבעים 4-5 מהנכס וחיובם בפיצויים בגין מניעת השימוש בנכס והנזק שנגרם.

בסיכומי התובע הוסיף טענה חדשה, אשר נולדה לטענתו מהמסמכים שצירפו הנתבעים 4-5 לתגובה לצו המניעה. לשיטתו, באישור הזכויות לארלט שהפיקה העירייה ביום 5.9.10 מצויי ן רק כי חברת פאר מכרה לארלט זכויות באולם בקומה הראשונה, ולפיכך עולה כי לא היו לחברת פאר כל זכויות למכירה במרתף. לפיכך נטען כי בפועל לא יכלה ארלט לרכוש זכויות במרתף ויש לפנותה ממנו.

טענות הנתבעים 1-2
4. בכתב הגנתם הכחישו הנתבעים את הטענה כי ביצעו עסקה כפולה. לטענתם נפלה טעות סופר בהסכם המכר עם ארלט עת הוחרג שטח של 32 מ"ר ולא 21 מ"ר. לטענתם מטרתם ה ייתה להחריג את המרתף מהאולם, שכן כוונתם הייתה למכור את אולם האירועים ואת המחסן מצידו החיצוני של האולם ששימש בעבר את האולם (השטח הנוסף הנ"ל בגודל של 13.5 מ"ר). לשיטתם מאחר ולא ידעו את הגודל המדוייק של המחסן וביקשו לא למכור את השטח ששימש בעבר את "דפוס פאר" עולה כי השטח הנוסף, השירותים , נמכר בפועל לתובע. לטענתם, השטח של אמם המנוחה שנמכר לתובע היה אמנם בגודל של 32 מ"ר. טענה זו נשענת על אישור זכויות של עיריית אשקלון מיום 4.12.11 ובו מתוארת מכירת יחידה במרתף הבניין מיום 15.11.68 מחברת פאר ליוסף סוארי. עוד מתוארת מכירה מיום 31.10.87 מסוארי לאמם המנוחה. האישור מציין כי שטח הנכס לצורך חיוב בארנונה הוא כ- 34 מ"ר וכי האישור מחליף אישור קודם מיום 30.11.11. כן נסמכים הם על הסכם מיום 31.3.70 ממנו נחזה כי חברת פאר מכרה ליוסף סוארי חלק מהמרתף בשטח של 30.96 מ"ר "מתחת לחנות מס' 2 בקומת המרתף". למרות שהועלו טענות בשם חברת פאר, לא טרחו הנתבעים 1-2, מנהליה, להתגונן באופן רשמי בשמה.

נטען כי התובע אמנם קיבל 32 מ"ר אולם החליט לפלוש לשטחה של ארלט, פעולה שגרמה לנתבע 4 להשתלט על שטח שלא נמכר לו. כן הוכחשו באופן כללי ראשי הנזק, לרבות הטענה ביחס לתשלום במזומן.

בדיון ההוכחות ביום 1.7.14 הביעו הנתבעים 1-2 את הסכמתם לביטול ההסכם וביקשו לברר את השאלות הכספיות בלבד. עם זאת, בסיכומיהם טענו כי אין לבטל את ההסכם ועמדו על טענתם כי מכרו לתובע כדין שטח של 32 מ"ר.

טענות הנתבעים 4-5
5. הנתבעים 4-5 טענו מראשית ההליך כי אין עילה כנגדם מאחר והתובע ביטל את הסכם המכר ולכן אין לו מעמד לדרוש את פינויים. עוד הפנו להוראות הברורות בהסכם בין ארלט לחברת פאר וטענו כי לא נפלה כל טעות סופר בהסכם, אלא ההחרגה של 21 מ"ר נעשתה לאחר משא ומתן, בדיקת הנכס והעובדה כי במרתף היו בפועל שתי יחידות דומות בשטחן והוסכם כי הימנית (המערבית) נשארת בבעלות חברת פאר או מנהליה (הנתבעים 1-2).

עוד נטען כי ההליך מראש לא הוגש בסעד הראוי שכן היה על התובע ראשית לפנות בהליך שיצהיר על הגבולות הנכונים ולא לעתור לסעדים החלופיים שנתבעו. נטען כי מאחר וזכותם של התובעים בשטח השירותים קודמת בזמן, עדיפה היא מכח סעיף 9 לחוק המקרקעין על פני זכותו של התובע.

דיון והכרעה
האם השטח השנוי במחלוקת נמכר פעמיים והאם עדיפה זכות התובע בשטח זה
6. ניסוח הסעדים בכתב התביעה סירבל את בירור ההליך. כבר בראשית ההליך הבעתי ספק בדבר האפשרות להעתר לסעדים הנתבעים כנגד ארלט , למרות דחיית הבקשה לסילוק על הסף בהחלטה מיום 5.3.13.

בכתב התביעה הסכים התובע לטענת ארלט כי הנתבעים 1-3 מכרו פעמיים את שטח השירותים וזאת בהתבסס על ההסכמים שהיו בידו ועל חוות דעת השמאי מטעמו. בסיכומיו שינה התובע חזית טיעוניו וטען כי ארלט לא יכלה לרכוש כלל שטח במרתף שכן לחב רת פאר לא היו כלל זכויות במרתף. לא ניתן לקבל טענה זו אשר מהווה הרחבת חזית אסורה. לו סבר התובע כי אישור הזכויות שהציגה ארלט בתגובה לבקשה לצו מניעה מצריך תיקון התביעה היה עליו לעתור לתיקונה. לא ניתן לעשות שימוש במסמך זה, אשר בעלי הדין לא נחקרו אודותיו, ולהסיק ממנו מסקנות מרחיקות לכת להעדר כל זכויות לארלט במרתף.

גם לגופו של עניין אין יסוד לטענה. בהסכם ארלט מיום 28.7.09 הצהירה חברת פאר כי הממכר כולל אולם, מבואה ומרתף, למעט חלק מהמרתף בשטח של כ- 21 מ"ר. הנתבעים 1-2 הבהירו בעדותם כי היו לחברת פאר זכויות במרתף וכוונתם היתה למכור לארלט את מלוא הזכויות באולם ובמרתף שהיו לחברת פאר, להוציא את השטח ששימש בעבר את "דפוס פאר". לא הוגש כראיה אישור זכויות שהוצא במועד עריכת הסכם ארלט, אם הוצא . הנתבעים 1-2 צירפו אישור זכויות מיום 5.2.09 שניתן לחברת פאר ולפיו חברת פאר נותרה בעלת זכויות באולם בקומה השניה. הנתבע 1 הסביר בחקירתו (עמ' 54, ש' 5-6) כי העירייה ראתה עצמה שותפה לזכויות במרתף ובחלק מהמקלט ולכן לא רשמה חברת פאר את הזכויות בשטחים זולת האולם. התובעים נסמכים על אישור זכויות מיום 5.9.10 שהוציאה עיריית אשקלון לארלט וצורף לתגובה לבקשה לצו מניעה. האישור הנדון עוסק בזכויות באולם ומציין כי על פי הרשום בספרי העירייה מכרה חברת פאר לארלט את:
"זכויותיה באולם בקומה הראשונה (מעל קומת הקרקע) (להלן-האולם)"

על פניו האישור אינו מפורט דיו, לא מצורף לו תשריט ומנוגד להוראות הסכם ארלט שעל בסיסו ניתן האישור. לא ניתן לקרוא לתוך האישור את שאין בו ואין באישור הצהרה כי לחברת פאר לא היו כלל זכויות במרת ף. שעה שהטענה כי לארלט אין כלל זכויות במרתף לא נשמעה מפי המוכרת, חברת פאר, או בעליה, לא זכאי התובע שינק זכויותיו מאותם מוכרים להשמע בטענות אלו. לפיכך לא מצאתי כי אישור זה מאפשר לתובע לשלול את זכויותיה של ארלט במרתף. התובע לא יכול על סמך אישור זה לטעון כי יש לו בשירותים זכויות עדיפות על זכויות ארלט.
7. אין מחלוקת כי הסכם ארלט קדם בזמן להסכם עם התובע ומהשטח שנמכר בו במרתף הוחרג שטח בגודל של כ- 21 מ"ר. הסברי הנתבעים 1-2 כי מדובר בטעות סופר אינם משכנעים ואין בהם די כדי לסתור את ההוראות המפורשות בכתב, בהסכם שנוסח על ידי עורכי דין של הצדדים. הנתבע 4 הינו אדם ישיר , איש עסקים, אשר העיד כי אינו בקיא ברישומים ובאישורי זכויות, אולם נסמך על עורך דינו שערך את הבדיקות המתאימות. לפי עדותו, שלא נסתרה, טרם חתימה על הסכם ארלט בחן את הנכס. אמנם עיקר ההסכם עסק באולם בקומה הראשונה ולא נמדדו כלל שטחי הממכר, אולם להבנתו הוחרגה רק "היחידה הימנית" (עמ' 67, ש' 1-12) (מדובר ביחידה המערבית כאשר מביטים על המבנה מצפון לדרום, ע.כ). הנתבע 4 טען כי ראה מחסנון (עמ' 61) ומעדותו עלה כי לא ידע אם בעת שרכש את המבנה היה פתח בין השטח העיקרי לשירותים. מהעדויות והתשריט שהוגש, ואף מביקור במקום עת היו הקירות של השירותים הרוסים (עניין שיפורט להלן), עולה כי אכן היה פתח בין השטח העיקרי לשירותים. הנתבע 4 העיד כי לא יכל לראות את הפתח אולם הבין כי לא רכש את החלק הימני בשטח שצויין בהסכם. עוד הסביר הוא כי מאחר וביחידה השמאלית שרכש, נחסם המעבר להמשך המקלט על יד י חדר השירותים, רכש את היחידה השמאלית מתוך צפיית האפשרות ליצור מעבר למקלט.

אל מול גרסת הנתבע 4 וההוראות המפורשות בהסכם ארלט, גרסת הנתבעים 1-2 הינה כי נרשם בטעות בהסכם ארלט החרגה של 21 מ"ר ואמרו לנתבע 4 כי הנכס הסמוך למחסן בו פעלה מעלית אינו חלק מהממכר וסוכם כי "מה שלכם שלכם". ברי כי סיכום מעין זה אין בו כדי לסתור את הרשום במפורש בהסכם ארלט. בחקירתו הנגדית של הנתבע 1 (עמ' 56, ש' 1-9) ניתנה גרסה תמוהה, לטענת ה עד גילה את הטעות בגודל השטח שהוחרג מייד לאחר חתימת ההסכם ואמר לבא כוחו: "לכל אחד יש כשלים קטנים ואת המספר 21 אני אוהב". לטענתו למרות הטעות, לא הודיע לצדדים כי נפלה טעות מאחר ולא ראה בה עניין עקרוני הואיל והאמין כי שטח השירותים אינו חלק מהעסקה. קשה לתת אמון בגרסה זו.

8. גם הסברם החלופי של הנתבעים 1-2 הנסמך על ניתוח אישור זכויות והסכמי מכר היסטוריים, אינו חף מקשיים. ביחס להסכם המכר לתובע נסמכים הנתבעים 1-2 על אישור זכויות מיום 4.12.11, שנערך לאחר ההסכם , המתאר את גלגולי המכר כמפורט להלן:
ביום 15.11.68 מכרה חברת פאר ליוסף סוארי זכויותיה ביחידה במרתף.
ביום 31.10.87 מכר יוסף סוארי ללופסקו פרלה ז"ל את זכויותיו. (הנתבעים 1-2 ירשו זכויות אלו).
"שטח הנכס עפ"י הרישומים באגף ההכנסות בעירייה, לצורך חיוב בארנונה הוא כ- 34 מ"ר".
הנתבע 1 הבהיר כי אישור הזכויות ניתן להם לאחר ששילמו חוב ארנונה על הנכס מכח הסכם עם העירייה מיום 9.10.11 (נספח ח' לתצהירו) המתייחס למחסני עזר בשטח 34 מ"ר. (לא הובאו עדים מטעם העירייה להבהיר במפורש מהו הנכס בספרי העירייה אליו מתייחס הסכם זה).

הנתבעים 1-2 לא צירפו לתצהיריהם את ההסכם מיום 15.11.68 בו מכרה חברת פאר את הנכס ליוסף סוארי. הסכם זה צורף לתצהיר התובעים וממנו עולה כי נמכרה יחידה בשטח של 22.96 מ"ר הנמצאת מתחת לחנות מס' 2 בקומת המרתף של הבניין.

הנתבעים 1-2 נסמכים על הסכם אחר, אשר תאריכו רשום בכתב יד, אינו תואם לתאריך באישור הזכויות ולא צורף תיעוד כי דווח למיסוי מקרקעין. בהסכם זה מיום 31.3.70 (הנחזה להיות טיוטא של ההסכם ה רשמי מיום 15.11.68 מאחר וניסוחו זהה ומדובר על סכום מכר זהה ומפנה לזכרון דברים מיום 12.3.68 ) נמכרו לכאורה מחברת פאר ליוסף סוארי 30.96 מ"ר. המספר 30 נרשם בכתב יד ולא הוצג לעיוני מקורו של מסמך זה. עוד צוף הסכם מכר מיום 31.10.87 מסוארי יוסף ללופשקו פרלה ז"ל ובו מתואר הממכר כמבנה: "בת 22.96 ממ"ר הנמצאת מתחת לחנות מס' 2 בקומת המרתף".

בחקירתו הנגדית של הנתבע 1 העלה הוא גרסה חדשה באמצעותה ניסה להסביר כי מאישורי המיסוי וההסכמים עולה כי נערכו בפועל שני הסכמים אחד משנת 1968 ואחד משנת 1970 אשר השלים את מכר הזכויות לגודל המלא של 30.96 מ"ר. עוד נטען כי גם האם המנוחה רכשה את מלוא הנכס בשני הסכמים, אולם לא הוצג הסכם כאמור.

מכל האמור לעיל עולה כי למרות שניתן לקבל את גרסת הנתבעים 1-2 כי בפועל הנכס אשר שימש את "דפוס פאר" וסוארי היה בשטח של כ- 32 מ"ר, לא הוכח כי השטח האמור היה בבעלותה של אמם המנוחה. מהמסמכים עולה דווקא כי חברת פאר מכרה לסוארי שטח של 22.96 מ"ר התואם לשטח העיקרי שנמכר לתובע. רק הסכם זה מתועד באישור הזכויות של העירייה ולא הוצג הסכם אחר שדווח לעיריה או למס שבח. אין די בהפניית הנתבעים 1-2 לאישורי מס שבח המעידים על עסקה שדווחה ביום 31.3.70. שני האישורים שצורפו זהים, ולא עולה כי מתייחסים לשני הסכמים שונים. ההסכמים היחידים הנושאים חותמת של מיסוי מקרקעין הינם ההסכמים שדווחו בגין מכירת סוארי ללופסקו פרלה ז"ל והם ההסכם משנת 1968 והמכר משנת 1987.

לפיכך לא ניתן להסתמך על העתק הסכם עם תיקונים בכתב יד מיום 31.3.70 כמשקף את הזכויות שנמכרו לסוארי. הוצג רק הסכם אחד בו רכשה האם המנוחה חזרה את הנכס מסוארי ולא הוצגו ראיות לתמיכה בטענה כי השטח נמכר בשני הסכמים, בצירוף הסכם נפרד ביחס לחדר השירותים. בשני ההסכמים בין חברת פאר לסוארי, הרשמי והנוסף, מצויין כי הנכס הנמכר נמצא מתחת לחנות 2. אין חולק כי חנות 2 בקומה הראשונה אינה משתרעת מעל לחדר השירותים ועובדה זו מחזקת את המסקנה כי חלק זה לא נמכר בפועל לסוארי.

אשר על כן, גם אם נעשתה חלוקה בפועל של שטח המרתף באופן המופיע בתשריט וחלק של כ- 32 מ"ר נעשה בו שימוש כ"דפוס פאר" וחוייב בנפרד בארנונה, לא עולה כי מבחינה קניינית היתה למנוחה זכות במלוא הנכס. יש לזכור כי הנתבעים 1-2 , בעלי חברת פאר, עשו במרתף שימוש קטן בלבד לצרכי האולם בשטח שכונה "מחסן". אין מניעה כי יסכימו להצמיד לנכס הגובל בבעלות אמם שטח נוסף של חדר השירותים. אולם התנהגות זו בפועל לא יצרה זכויות קנייניות אשר שללו מחברת פאר בבוא היום למכור שטח זה לארלט. מכאן שהעובדה כי באישור הזכויות נרשם כי שטח הנכס הינו 34 מ"ר לצרכי ארנונה, אין בה כדי ליצור זכויות קנייניות בשטח בגודל זה. ממילא האישור מעלה תמיהות רבות. מצויין בו המונח "שטח לצורך חיוב בארנונה" אשר אינו מקובל באישורי זכויות, ואף לא הוצגו אישורים קודמים לנכס למרות הרשום בגוף האישור.

לפיכך עולה כי לארלט נמכר שטח במרתף הבניין למעט שטח בגודל של כ- 21 מ"ר המהווה בפועל את השטח העיקרי שנמכר לתובע, ללא חדר השירותים.

9. באשר להסכם המכר מול התובע, אין מחלוקת כי שני הצדדים הסכימו למכור לו שטח של 32 מ"ר הכולל את חדר השירותים. כאמור לעיל, מצאתי כי בעת שנערך הסכם המכר כבר נמכרה יחידת השירותים לארלט ובפועל לא הוכיחו הנתבעים 1-2 כי המכר הקודם נגוע בטעות או חוסר תום לב של ארלט. לא הוכח גם כי חברת פאר לא היתה רשאית למכור את חדר השירותים.

ניתן לבחון את שאלת העדיפות במשקפי עסקאות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין. אמנם המצב אינו זהה לנסיבות הקבועות בחוק שכן העסקה הראשונה הינה של חברת פאר והשנייה מטעם הנתבעים 1-2, אולם בפועל המכר המאוחר נעשה על ידי מנהלי חברת פאר ו העקרון שבחוק יפה לנסיבות העניין. הכלל הוא כי זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אלא אם יוכחו התנאים שנקבעו בחוק. במקרה הנדון לאור אופי הנכס ורישום הזכויות בו, שני הצדדים הסתמכו על אישורי זכויות שנרשמו בעירייה. כמפורט לעיל, קשה לקבל תמונה מלאה מאישורים אלו אשר לא גובו בתשריט חתום המבהיר את גבולות הנכס ש נרשם. מקביעתי לעיל עולה כי בפועל לא בוצעה עסקה נוגדת שכן חברת פאר מכרה זכויות שהיו לה בעוד שהנתבעים 1-2 מכרו זכויות בחדר השירותים שלא היו שלהם. גם אם מדובר בעסקאות נוגדות, לא נטען או הוכח כי חל החריג מכוחו ניתן לקבוע כי הקונה המאוחר עדיף מאחר והקונה הראשון נהג בחוסר תום לב, (השווה, דנ"א 1835/14 עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם נ' רבחי אחמד לחאם, 21.10.14). לא נטען כלפי ארלט והנתבע 4 כי נהגו בחוסר תום לב או ברשלנות באי רישום הערת אזהרה. ממילא המרשם התנהל אצל עיריית אשקלון, ועל טיבו עמדתי לעיל.

הנתבע 4 הצהיר כי לאחר המכר השכיר את היחידה השמאלית לגבי ביטון. לא הובאו ראיות נוספות מטעמו לשטח שהושכר ולשיעור בגינו חוייב השוכר בארנונה. בעדותו הבהיר כי במועדים בהם תפס התובע חזקה בנכס שהה הנתבע 4 במאסר אולם נוכח עבודות מחוץ לנכס שביצע התובע, נודע לו על חזקתו והבהיר לו כי בפועל נמכר לו שטח ששייך לארלט. בפועל אין יריבות ישירה בין ארלט לתובע והעובדה כי ארלט לא תפסה חזקה בשירותים טרם שרכש התובע זכויות בהם, לא מקנה לו בנסיבות העניין עדיפות בשטח זה. אשר על כן, עדיפה זכותה של ארלט בשטח השנוי במחלוקת, השירותים, על פני זכותו של התובע.

הסעדים הנובעים מעדיפות זכותה של ארלט
10. כאמור לעיל, הסעד העיקרי לו עתר התובע היה ביטול ההסכם מול הנתבעים 1-2. ביום 2.2.12 שלח ב"כ הקודם של התובע, אשר ייצגו בהסכם המכר, מכתב לב"כ הנתבעים 1-2 ובו התראה לפני ביטול ההסכם. לאחר שלא התקבלו תשובות לפניה נוספת לנתבעים כולם, נשלחה ביום 19.6.12 הודעה על ביטול ההסכם בטענה כי הנכס בשטח של כ- 21 מ"ר בלבד
בניגוד להסכם ותוך אי התאמה לממכר.

מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעים 4-5 כי מאחר ועד היום לא חזר בו התובע מהודעת הביטול ולאחר שהנתבעים 1-2 הסכימו לביטול, בפועל פקעו זכויותיו של התובע בנכס שרכש, ואין לו עוד כל מעמד לדרוש סילוק יד מהנכס או חלקו. מעבר להודעת הביטול, הנסיבות העובדתיות מקימות את עילת הטעות בסעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי) המקנה לתובע זכות לבטל את ההסכם. אמנם שוכנעתי כי הנתבעים 1-2 לא הטעו בכוונה את התובע, אולם היה עליהם לדעת כי חברת פאר מכרה כבר את שטח המרתף והחריגה ממנו רק 21 מ"ר. בנסיבות אלו, גם אם סברו הנתבעים 1-2 בכנות כי ארלט לא תטען לזכויות בשטח השנוי במחלוקת, היה עליהם לצפות את התקלה המשפטית ולוודא כי לא מ וכרים חלק מהנכס שנמכר קודם לכן לארלט.

נפקותה של הודעת הביטול הובהרה בספרה של גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי , תשס"ב, עמ' 361-362:
"זכות הביטול בשל פגם בכריתת החוזה היא זכות אוטונומית, המופעלת על ידי המתקשר באמצעות משלוח הודעת ביטול. רק במקרה אחד, הוא המקרה של טעות שאינה ידועה לצד השני (סעיף 14(ב)), טעונה זכות הביטול הכרעה שיפוטית קונסטיטוטיבית. אמנם יתכנו מקרים שבהם ייקרא בית המשפט להכריע גם בתוקפו של ביטול אוטונומי, אולם החלטה כזאת היא דקלרטיבית ורטרואקטיבית: ביטול החוזה נעשה והחוזה הפגום מופקע על ידי הודעת הביטול של המתקשר לצד השני"

שעה שהתובע לא בחר בתביעת אכיפה המצהירה על גבולות מגרשו, שהסמכות העניינית בה מסורה לבית המשפט המחוזי, אינו זכאי לחזור בו מהודעת הביטול ולתבוע במקביל את סילוק ידה של ארלט.

פועל יוצא הוא כי התובע ביטל כדין את ההסכם מחמת הפרתו על ידי הנתבעים 1-2. ההפרה מתבטאת באי גילוי העובדה כי חדר השירותים נמכר קודם לכן לארלט וכפועל יוצא, לא קיבל התובע את הנכס המוגדר בהסכם.

העילה כנגד הנתבעים 4-5
11. לאור קביעתי כי ההסכם בוטל כדין על ידי התובע ולא נפל פגם בהסכם המכר בין חברת ארלט לפאר, נותר התובע ללא עילת תביעה כנגד הנתבעים 4-5. העילה כנגדם התבססה על הטענה החלופית כי פלשו הם לנכס שנמכר לתובע. שעה שנדחתה טענה זו לא הציג התובע עילת תביעה כנגד הנתבעים 4-5 ודין תביעתו כנגדם להדחות.

יתרה מכך, תביעת הסילוק יד של התובע לא נתמכה כנדרש בתשריט המגדיר את גבולות הנכס שנמכר לו. מהעדויות עלה כי התובע קיבל חזקה סמוך לאחר הסכם המכר בסוף שנת 2011 והחל לבצע בו שיפוצים להתאמתו לעסק של אביזרי רכב. העבודות, שיפורטו להלן בנוגע לפיצויים בגין הפרת ההסכם, כללו גם עבודות בחצר הבניין בחזית הנכס הפונה לצפון. עוד אישר התובע כי בפועל שבר את קירות חדר השירותים אשר חצצו בין החלק שלא שנוי במחלוקת כי נמכר לארלט, לבין המקלט. לאחר שעשה כן, והדבר נודע הן לנתבע 4 ממאסרו והן לנתבע 2, סברו שניהם כי התובע מנסה להשתלט על חלקה של ארלט. כפועל יוצא פעל גם הנתבע 4 וכפעולת גמול, סגר את המעבר בין החלק העיקרי לחדר השירותים ושבר את קירות השירותים שבנה התובע . לטענת התובע קירות חדר השירותים היו רעועים ולכן הרס אותן ובנה אותם מחדש. הסבר זה אינו סביר שכן לא ביצע פעולה דומה ביחס ליתר קירות הממכר וייתכן ואמנם סבר כי מאחר והנכס לידו נטוש ופרוץ, ניתן לעשות בו כבתוך שלו , כפי שעשה מחוץ לנכס. מעדו ת התובע עולה כי בנה שנית את הקירות והנתבע 4 הרס אותם לאחר מכן. עניין זה חסר נפקות ממשית מאחר והתובע לא דרש בתביעתו מעבר לשטח שנמכר לו , אולם מעיד על חוסר תום לבו של התובע בנוגע לדרישה לסילוק יד.

אשר על כן, התביעה כנגד הנתבעים 4-5 נדחית.
הסעדים מהנתבעים 1-2 בגין ביטול הסכם המכר
שיעור ההשבה
12. עם ביטול ההסכם זכאי התובע להשבת התמורה. בין הצדדים מחלוקת בדבר שיעור התמורה מעבר לתמורה החוזית. לטענת התובע, טרם החתימה נתן לנתבעים 1-2 סך של 120,000 ש"ח במזומן. בתצהירו טען כי רכש את הנכס בשטח של 32 מ"ר תמורת סך של 360,000 ₪ מתוכו 120,000 ₪ שולמו במזומן. ההסכם קובע תמורה של 240,000 ₪ בצירוף מע"מ. הצדדים לא טענו לעניין המע"מ בכתבי הטענות ובראיותיהם, ואף לא הוצגו ראיות בנוגע לתשלומים שבוצעו לפי ההסכם. מהוראות ההסכם, סעיף 4, עולה כי הועבר סכום כולל של 240,000 ₪. הנתבעים 1-2 בתצהיריהם תומכים בסכום זה ולא טוענים כי לא שולם.

מעבר לסכום החוזי, טוען התובע כאמור כי שילם סכום נכבד של 120,000 ₪ במזומן לידי הנתבעים. בתצהירו לא פירט את אופן התשלום וכפועל יוצא בחקירתו הנגדית לב"כ הנתבעים 1-2 לא נשאל על עניין זה. בתשובותיו לב"כ הנתבעים 4-5 הבהיר כי אביו הביא לחנות התובע ביום ההסכם 120,000 ₪ במזומן כאשר 70,000 ₪ מתוכם כספי האב ו- 50,000 ₪ כסף שחבר הלווה לתובע. לשאלה כיצד היה מסודר הכסף השיב: " או 4 חבילות של 30,000 ₪ או 3 חבילות של 40,000 ₪" (עמ' 42, ש' 22).

מעבר לתצהיר התובע, הגיש הוא, סמוך לשמיעת הראיות , תצהירים מטעם אביו, הושנג ישרזדה ואחיו, מוריס. ניתן היתר לצירוף התצהירים באיחור נוכח הטענה כי לא הוגשו קודם לכן מתוך תקווה להסדרת המחלוקת ללא צורך בפגיעה בנתבעים 1-2. העדים טענו בתצהירם כי ביום 17.10.11 נכחו בפגישה בחנות התובע ברחוב הנשיא 97 אשקלון (סמוך לנכס הנמכר). בפגישה נכחו גם הנתבעים 1-2 והתובע. האב הצהיר כי ספר סך של 120,000 ₪ והעבירו לנתבעים 1-2. עוד הצהיר כי למרות שהתובע ביקש מהנתבעים לחתום כי קיבלו את הכסף במזומן, סירבו הם לעשות כן. תצהירו של מוריס זהה.

בחקירתו הנגדית של האב עמד על גרסתו ופירט לשאלה מה היה הסכום: "או 3 פעמים של 40,000 ₪ או 4 פעמים של 30,000 ₪". לשאלה כיצד לא ביקש אסמכתא השיב: "הם ביקשו איך שאני באמונה 120,000 ₪ מזומן וכשהלכתי לשם ספרתי כסף ונתתי לבן שלי והבן שלי נתן לחיים וחיים נתן לשרגא" (עמ' 29, ש' 28-31). עוד הבהיר כי מתוך הסכום נתן 70,000 ₪ והיתרה בנו, התובע, לווה מחברו. חקירתו של מוריס חזרה על אותם נתונים ודייק הוא אף בעובדה כי הכסף נמסר לחיים ומשם לשרגא. בתום חקירתו טען לפתע מוריס כי ברשותו הקלטה של הפגישה שהחלה לאחר שהנתבעים 1-2 סרבו לחתום.

בהחלטתי בדיון מיום 1.7.14 התרתי את הגשת ההקלטה על בסיס בקשה דחופה להתרת הגשתה אשר גובתה בתצהירו של מוריס ובתמלול. ביום 13.7.14 הודיע ב"כ התובעים כי ברשותו מכשיר הטלפון בו בוצעה ההקלטה וה נתבעים מוזמנים להאזין לו. ב"כ הנתבעים 1-2 ויתר על הזכות לבדוק את ההקלטה וטען באופן כללי כי קיים חשש כי זוייפה. מוריס נשאל על ידי בית המשפט בדיון ואישר כי ערך את ההקלטה וטען כי התמלול משקף את שאמרו הצדדים בפגישה.

מעבר לעדויות האמורות האזנתי להקלטה ומשקפת היא נאמנה את הצהרות עדי התובע, גם התמלול משקף את שנשמע בהקלטה. עולה מההקלטה כי התובע ומשפחתו מבקשים אישור על קבלת התשלום במזומן, ואף נשמע הסכום 120 פעם אחת. ה עדויות מטעם התובע היו מדוייקות גם בפרטים הנוגעים למי נמסר הכסף ומה מקורות המימון שלו. אמנם התובע לא פירט מראש כיצד אסף את הסך המזומן של 120,000 ₪ ואף לא צירף תיעוד ביחס למשיכות מהבנק, אולם די בראיות שהובאו כדי להוכיח כי אכן שולם סכום זה. בעניין חלוקת הסכום לחבילות, אכן נשמע מהעדויות כי מדובר בגרסה שתואמה מראש, אולם לא ניתן לשלול מהימנות הטענה, גם אם תיאמו העדים את תיאור חלוקת הכסף לחבילות.

אל מול ראיות אלו הכחישו הנתבעים בשפה רפה את הטענה כי קיבלו תשלום במזומן ואף בחקירתם לא היו נחרצים בטענה כי לא נשמע קולם בהקלטה. הנתבע 1 לקה בשכחה שעה שלא זכר כלל אם ירד לחנות התובע טרם חתימת ההסכם והשיב כי אינו יודע אם נשמע קולו בהקלטה. הנתבע 2 אישר כי ירדו לחנות התובע לפני החתימה ואף לא טרח להאזין להקלטה.

מכל האמור לעיל, ולאחר שמיעת ההקלטה ומכלול העדויות, מצאתי כי עלה בידי התובע להוכיח כי מעבר לסכום החוזי שילם סך נוסף במזומן של 120,000 ₪.

13. מעבר לראיות הישירות, הוצגו ראיות נסיבתיות התומכות בטענה כי שולם סכום במזומן אשר היה תנאי מצד הנתבעים 1-2 למכירת הנכס. ראשית, השמאי מטעם התובע הבהיר בחקירתו כי הסכום הנוסף משקף עסקה סבירה בנסיבות העניין. הנתבעים 1-2 לא הוכיחו מה שיעור המס ששולם מהעסקה ואיזה סכום נותר בידם, ולכן לא שללו את ההשערה כי ביקשו את הסכום במזומן כדי שישאר רווח בידם. בנוסף, הנתבע 4 הצהיר, ועדותו לא נסתרה ומהימנה עלי בנקודה זו, כי הציע לנתבעים 1-2 לרכוש את "היחידה הימנית" עת סבר כי גודלה 21 מ"ר, תמורת 260,000 ₪. אמנם לנתבע 4 היה עניין עסקי בכל המבנה, אולם עדות זו מחזקת את הטענה כי סכום כולל של 360,000 ₪ תמורת 32 מ"ר לא היווה סכום לא סביר, במיוחד שעה שהתובע סבר כי יוכל לעשות שימוש בחצר שמחוץ לנכס.

מאחר והנתבעים 1-2 לא הוכיחו מתי שולמה במדוייק התמורה החוזית, ישוערך סכום ההשבה ממועד החוזה. על הנתבעים 1-2 להשיב לתובע 360,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 17.10.11.

נזקי התובע
14. בתביעתו עתר התובע להשבת סכומים בהם נשא לצורך עריכת הסכם המכר והוצאות נוספות שנגרמו לו עקב התאמת הנכס למצבו. עוד עתר לפיצוי בגין דמי שכירות לעסקו הקיים מהמועד בו היה אמור לקבל חזקה, ינואר 2012 ועד להגשת התביעה. בנוסף עתר לפיצוי מוסכם ופיצויים בגין נזק לא ממוני. עיקר הנזקים נתמכו בחוות דעת השמאי אבי שלח והנספחים שצורפו לה.

מאחר והתובע נדרש להוצאות עורך דין ותשלום מס רכישה בגין ההסכם, זכאי הוא להשבת ההוצאות המיותרות בהן נשא בעטיים של הנתבעים 1-2. לא מצאתי כי נדרש הוא לתבוע את עורך דינו להשבת שכר הטרחה ששולם לו או להמתין להשבת הסכום משלטונות המס. אכן אין התובע רשאי להתעשר בגין מס הרכישה ולקבל השבתו פעמיים, לפיכך סכום ההשבה של סכום זה יוחזק בנאמנות אצל ב"כ התובע עד לקבלת השבה מרשויות המס. אשר על כן ישלמו הנתבעים 1-2 לתובע סך של 12,000 ₪ בגין מס הרכישה, (תשלום מיום 7.12.11 , נספח 1 לחוות הדעת). בנוסף ישלמו סך של 2,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בו נשא התובע לעריכת ההסכם ( תשלום מיום 25.12.11, נספח 11 לחוות הדעת). על ב"כ התובע לפנות לרשויות המס ולדווח על ביטול העסקה. ככל שי ושב מס הרכישה, יעביר את הסכום שיקבל מהנתבעים 1-2 בגין ראש נזק זה לידי הם, במידה וישלמו את מלוא חובם כלפי התובע עד למועד ההשבה. לא ור ניסוח התביעה ישאו סכומים אלו הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.

השקעות התובע בנכס וברישוי
15. התובע לא פירט בתצהירו את אופן עריכת השיפוצים בנכס ונסמך על חוות דעת השמאי אשר איגד את טענות התובע והמסמכים שהוגשו לעיון השמאי. התובע הסתפק בתיאור כללי לפיו סיים את פעולות התאמת הנכס בפברואר 2012. מחקירתו עלה כי אמנם לא המשיך בביצוע עבודות לאחר פרוץ הסכסוך עם הנתבע 4, אולם חלק מהעבודות שביצע היו בחצר הבניין לכיוון צפון. מדובר בעורף המבנה שהיה אז נטוש ומוזנח. התובע על דעת עצמו, מבלי לקבל את הסכמת יתר בעלי הזכויות במבנה, ומבלי שפנה לקבלת היתרי בנייה ביצע יציקה בחצר הסמוכה לנכס שלו ולנכס ארלט ואף בנה חומה במקום שסבר כי נמצא גבול המגרש. מפעולות התובע עולה כי סבר כי ניתנה לו הזכות עם הממכר לעשות בחצר הצמודה לו כבתוך שלו ולהשתמש בה כמרכז התקנות לרכבים. ממילא, לאחר מכירת המבנה ואישור תוכניות חדשות לא ניתן לעשות במקום שימוש מעין זה. גם במצב הקודם, לא ניתן לראות בהתנהגות התובע שימוש רגיל ברכוש משותף. לפיכך לא זכאי התובע לשיפוי בגין הוצאות שהוציא ביחס לחצר המבנה והעבודות שם.

עם זאת, בגין עבודות התאמת הנכס גופו וההוצאות הקשורות לקבלת רשיון עסק, זכאי התובע לשיפוי בגין הוצאותיו. לא נסתרה עדות התובע כי החשבוניות אשר צורפו לחוות דעת השמאי קשורות לעבודות בנכס. עם זאת, מחלקן קשה לחלץ את החלקים שאינם קשורים לעבודות מחוץ למבנה. לפיכך במקום בו אין הפרדה ברורה בין העלויות, יפעל הדבר לחובת התובע.

בחינת "ראש נזק 2 " בחוות הדעת השמאית מלמד כי העלויות בסעיפים א' עד ז' וסעיף יד, קשורות לעבודות מחוץ למבנה. מדובר בניקוי השטח החיצוני למבנה, פינויו מפסולת ועבודתו הנלוות ליציקה ובניית החומה ללא היתר. התובע כאמור אינו זכאי לשיפוי בגין הוצאות אלו. גם אם הבלוקים המוזכרים בסעיף ה' קשורים למבנה עצמו, בהעדר הצהרה ברורה מטעם התובע בדבר השימוש שנעשה בהם אין זכאות לשיפוי בגינם. כאמור, הטענה כי היה צורך לשבור ולבנות את קיר השירותים, לא נמצאה מהימנה בעיני.

אשר לעלויות המפורטות בסעיפים ח' עד יג', חלקן מגובות במסמכים וחלקן על בסיס הצהרת התובע. אמנם חלק מהסכומים עליהם הצהיר התובע לשמאי, כמו סך של 4,538 ₪ בגין חשמלאי, מדוייקים ולכאורה היו אמורים להשען על מסמך מפורש. עם זאת, השמאי בחן את ההוצאות עליהן הצהיר התובע ומצא אותן סבירות. חקירת התובע והשמאי לא שללה את הטענה כי העבודות המוצהרות בוצעו או את עלותן הנטענת. לפיכך מצאתי כי ניתן לאמץ את הערכת השמאי להוצאות אלו. אשר לעלויות המזגן, התובע אישר כי המזגן פורק והותקן בבית הוריו ובפועל דורש בגין עבודות אלו. לא מצאתי כי תאריך החשבונית (נספח 15) לחוות הדעת מעיד כי זה מועד ביצוע ההתקנה ועולה מנספח 16 כי עבודות ההכנה למזגן בוצעו עוד קודם לכן ביום 14.12.11. לפיכך בגין הוצאות הכרוכות במזגן אני מאשר סכום כולל של 2,000 ₪.

אשר על כן, בגין העלויות שפורטו ב"ראש נזק 2" לחוות דעת השמאי, מאשר אני סכום כולל של 25,572 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

בנוגע לסכומים שפורטו תחת "ראש נזק 3" בחוות דעת השמאי, מצאתי כי הוכח שהסכומים המפורטים, למעט הארנונה, נוגעים להוצאות הקשורות להסדרת הליכי הרישוי והשימוש בממכר ולכן זכאי התובע להחזר הוצאות אלו. אשר לארנונה, הוצג שובר בגין ארנונה לחודשים ספטמבר-אוקטובר 2011 לנכס הקיים של התובע בו מנהל את עסקו. לא הוסבר מדוע זכאי התובע לשיפוי בגין הוצאה זו אשר ממילא היה עליו לשאת בה.
לפיכך מאשר אני פיצוי בגין ראש נזק זה בסכום של 8,774 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

אשר על כן, הסכום הכולל לו זכאי התובע בגין החזר הוצאותיו בפרק זה עומד על סך של 34,346 ₪.

דמי שכירות
16. התובע עותר לשפותו בגין דמי השכירות ששילם לבעל הנכס בו הוא מפעיל את עסקו, מהמועד בו התכוון לעשות שימוש בנכס ועד להגשת התביעה. שעה שקבעתי כי התובע ביטל את ההסכם ביוני 2012 לכל המאוחר, וזכויותיו אינן עדיפות על פני זכויות ארלט, ממילא לא יכל להמשיך לעשות שימוש בנכס לייעוד לשמו נרכש. ממילא השימוש בחצר נעשה שלא כדין ועלה מהעדויות כי ללא שימוש זה אין לתובע עניין בשימוש בנכס (זאת מעבר לשאלה שלא הוכרעה האם השימוש החוקי המותר במרתף מאפשר שימוש מסחרי כפי שבוצע). שעה שהתובע עשה שימוש בעסקו ושילם שכירות, ועולה כי היה עליו לבטל את ההסכם כבר בפברואר 2012, אין הוא זכאי להחזר עלות דמי השכירות אשר שילם.

פיצויים מוסכמים ולא ממוניים
17. התובע עותר לפיצוי מוסכם בסך 24,000 ₪ בהתאם לסעיף 8 להסכם. מקבל אני את הטענה כי הנתבעים 1-2 הפרו את ההסכם בהפרה יסודית שעה שהנכס שהוגדר בהסכם לא הועבר לחזקת התובע נקי מזכויות וטענות צד שלישי. בפועל קבעתי כי לא הוכח כי הנתבעים 1-2 היו זכאים למכור את מלוא הזכויות שהוצהרו בהסכם המכר. עם זאת, פיצוי מוסכם נועד ככלל להחליף את הפיצוי בגין נזקים שיוכחו. לפי סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הפיצויים המוסכמים אינם גורעים מזכות הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14. לאור עקרון זה ונוכח ניסוח סעיף 8 להסכם, המעיד כי הפיצוי נועד לבוא במקום פיצויים שיוכחו, אין התובע זכאי לפיצוי המוסכם במצטבר לפיצוי שהוכח.

אשר לפיצוי בגין נזק לא ממוני, נסיבות העניין מצדיקות פיצוי בראש נזק זה. התובע התקשר בתום לב עם הנתבעים 1-2 במטרה להפעיל בנכס עסק לאביזרי רכב. על סמך מצג הנתבעים 1-2 נשא בעלויות מימון הנכס והוצאות נלוות לצורך התאמתו לצרכיו. עת עמד להפעיל את הנכס התבררה המחלוקת מול הנתבעים 4-5 ופועל ירדו השקעותיו ותוכניותיו של התובע לטמיון. בנסיבות אלו הסכום שנתבע בגין נזק לא ממוני, משקף את עוגמת הנפש שנגרמה מהתנהגות הנתבעים 1-2 והינו סכום סביר. אני מחייב את הנתבעים 1-2 לשלם לתובע פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני.

סוף דבר
18. אני מורה על ביטול הסכם המכר מיום 17.10.11 בין התובע לנתבעים 1-2.
הנתבעים 1-2 ישלמו לתובע סך של 360,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 17.10.11 (סכום המהווה השבת התמורה).

הנתבעים 1-2 ישלמו לתובע פיצויים בסכום כולל של 68,346 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.

הנתבעים 1-2 ישאו בהוצאות התובע, לרבות בגין אגרה ושכר השמאי מטעמו, ובשכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪.

מאחר והנתבעת 3 לא התגוננה, למרות שמנהלה ובעלי המניות בה ניהלו בנפרד את הגנתם, תשא הנתבעת 3, ביחד ולחוד עם הנתבעים 1-2 , בסכום פסק הדין שניתן כנגדם.

19. התביעה כנגד הנתבעים 4-5 נדחית. לאור התנהגות הנתבע 4 אשר פעל בדרך של סעד עצמי והרס קירות שבנה התובע וחסר המעבר לחדר השירותים, ונוכח פעולות הנתבעים 4-5, באמצעות החברה שרכשה המבנה, בכל הנוגע לעבודות מושא צו המניעה הזמני, אין צו להוצאות לטובת הנתבעים 4-5. קביעה זו מקפלת בתוכה שלילת הוצאות לטובת התובע במסגרת הדיון בצו המניעה.

ניתן היום, ח' כסלו תשע"ה, 30 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.