הדפסה

יקוטי ואח' נ' א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע"מ

בפני
כבוד ה שופט חננאל שרעבי

המבקשים

  1. דן יקוטי, ת"ז XXXXXX460
  2. רוחמה יקוטי, ת"ז XXXXXX580

ע"י ב"כ עוה"ד ציון רווה ו/או כרמית וובר-קסטלמן

נגד

המשיבה:

א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע"מ
ח.פ. 514449149

ע"י ב"כ עוה"ד הדס שלח - לוי

החלטה

1. בפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה בת"א 18700-01-13 (כב' השופטת אספרנצה אלון) מיום 19.4.2015, במסגרתו הורתה (בסעיף 5 לפסה"ד) כדלקמן:

"5. סוף דבר

5.1. אני מורה על פירוק השיתוף בעין בהתאם לתשריט החלוקה ובכפוף לאישור המפקחת על רישום המקרקעין, שהחלוקה בתשריט תואמת את חוק התכנון והבניה וכל חיקוק אחר שבנדון.

5.2. אני מחייבת את הנתבעים להשיב לתובעת את מלוא אגרת בית המשפט וכן מחייבת אותם לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק"

רקע ותוכן פסק הדין קמא

2. הצדדים הם בעלים במשותף במקרקעין בשד' קיי 12 בנהריה, המקרקעין ידועים כחלקה 76 בגוש 18174 (להלן: "המקרקעין").
המבקשים בעלים של שליש מהזכויות במקרקעין והמשיבה בעלים של שני שליש מהזכויות.

3. התביעה קמא עסקה בפירוק שיתוף במקרקעין שהגישה המשיבה.

4. יצויין כי בין הבעלים ההיסטוריים של המקרקעין נחתם הסכם שיתוף, שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין , במסגרתו הוסכם כדלקמן:

א. הבעלים חילקו את המקרקעין לשימוש ואחזקה בלעדי של כל אחד מהם בהתאם לתשריט חלוקה (להלן: "התשריט").

ב. זכויות הבנייה בחלקה (לרבות זכויות בנייה עתידיות והזכויות להקלות), התחלקו באופן יחסי בין החלקות על פי התשריט.

ג. כל צד רשאי לבנות בהיתר על חלקתו על פי התשריט, ובלבד שלא יהיה רשאי לבנות מבנה העולה על 2 קומות, אלא אם ניתן אישור מראש ובכתב של הצד האחר לכך.

ד. כל צד לא יבצע בנייה כלשהי בין החלקות באופן שהבנייה תבוצע במרחק הפחות מ- 3 מטר מהקו המפריד בין החלקות, על פי התשריט.

ה. באשר לפירוק שיתוף – הצדדים לא יהיו רשאים לתבוע פירוק של השיתוף על דרך מכירת המגרש כולו, ומכל מקום, לא יהיה צד רשאי לעתור לפירוק שיתוף כאמור בטרם חלפו 3 שנים בו הודיע על כל הצדדים האחרים בכוונתו לפרק את השיתוף.
גם אם יעתור מי מהצדדים לפירוק השיתוף במקרקעין, יעשה כן רק על ידי בקשה לפירוק שיתוף בעין, על פי הגבולות שבתשריט.
האמור לעיל, יחשב כמשאלותיהם הבלתי חוזרות של השותפים למקרקעין כמובנן בסעיף 43 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

5. כאמור הסכם השיתוף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, אך כל בעלים מקורי שמכר את חלקו במקרקעין דאג לצרף כנספח לחוזה הרכישה את הסכם השיתוף ולהחתים את הקונה עליו כנספח , וכך היה גם אצל הצדדים דנן.

6. כאמור המשיבה הגישה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין, כשלגירסתה החלוקה צריכה להיות בהתאם לתשריט שצורף להסכם השיתוף, היינו, חלוקה בהתאם להחזקה של כל צד במקרקעין.
חלוקה זו נתמכה בחוות דעת אדריכלית שציינה כי אין מניעה תכנונית לבצע זאת, ואף מהווה שיקוף המציאות הקיימת היום במקרקעין.
המשיבה גם טענה בכתב התביעה שהסכם השיתוף אינו מחייב אותה שכן הוא לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין.

7. מן העבר השני, המבקשים סבורים כי פירוק שיתוף במקרקעין כפוף לחובת תום הלב, ובמקרה דנן, תביעת פירוק השיתוף צריכה להיות כפופה לאמור בהסכם השיתוף, ובכלל זה למגבלות של הודעה 3 שנים מראש, על הרצון לפרק את השיתוף ומגבלת הבנייה של שתי קומות בלבד.
המבקשים אף ציינו כי בכל מקרה פירוק השיתוף צריך להיות על דרך של רישום בית משותף, תוך הצמדת שטח המקרקעין עפ"י התשריט לכל אגף בבית המשותף.
המבקשים אף ציינו כי למרות שהסכם השיתוף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, הרי משחתמה עליו המשיבה כנספח להסכם הרכישה, הוא חלק בלתי נפרד ממנו והיא כפופה לו. כך גם מחייבת חובת תום הלב.

8. השופטת קמא בפסק הדין קבעה כדלקמן:

א. משידעה המשיבה על הסכם השיתוף טרם רכשה את זכויותיה במקרקעין, יש לראותה כצד להסכם השיתוף בשל חובת תום הלב (סעיף 4.3 לפסק הדין).

ב. לאור העובדה כי הסכם השיתוף נחתם לפני 14 שנים, וכי המשיבה מחזיקה ב- 2/3 מהזכויות במקרקעין כ- 4 שנים (מיום 30.3.2011), הגישה בקשה להיתר בנייה לפני כ- 3 שנים והגישה את התביעה לפירוק שיתוף לפני למעלה משנתיים (חודש ינואר 2013), ולנוכח הרציונאל הקנייני והכלכלי בפירוק שיתוף במקרקעין, יש לומר כי המשיבה אינה מנועה מלעתור לפירוק השיתוף בשל דוקטרינת תום הלב ועקרון איסור שימוש לרעה בזכות, ויהיה נכון וצודק להורות על פירוק השיתוף במקרקעין (סעיף 4.4 לפסק הדין).

ג. באשר לאופן פירוק השיתוף:

טענת המבקשים כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף לא נסמכה בחוות דעת מומחה מטעמם, ופירוק כזה ימשיך ויכביד על השותפים דהיום, ואינו בבחינת משאלת השותפים (כהוראת סעיף 43 לחוק המקרקעין), לא המקוריים ואף לא הנוכחיים (עמ' 13 לפסה"ד, ש' 31-34).

פירוק השיתוף בעין בהתאם לתשריט, ובכפוף לאישור המפקחת על רישום המקרקעין כי הדבר אפשרי מבחינה תכנונית, היא הדרך הנכונה לפירוק השיתוף במקרקעין, שגם תהווה את משאלות השותפים לשמור על חלוקת המגרש וייחוד החלקות בהתאם לתשריט. החלוקה "הפנימית" שהיתה קיימת במשך שנים, תהפוך עם הפירוק לחלוקה "חיצונית" בדרך הפירוק דלעיל (עמ' 14 לפסה"ד, ש' 1-6).

ד. הוסיפה וציינה השופטת קמא בסעיף 4.6 לפסה"ד, כדלקמן:

"הצדדים הרחיבו בסיכומיהם לעניין תום הלב וטענות תכנוניות. כל אחד מהם טען כי הצד האחר פעל שלא בתום לב. כל הטענות נבדקו בקפדנות אך לא היה מקום ולא היה ראוי להתעכב על כל אחת מהן למעט האמור בפסק הדין.
אין בפסק דיני זה כדי למנוע או להתיר למי מהצדדים טענה במישור החוזי ו/או התכנוני (הגבלת גובה בניה – שתי קומות בלבד, רווח בניין, הקלות ועוד)".

ה. בסופו של דבר הורתה השופטת בסעיף 5 לפסק הדין, על פירוק השיתוף בעין, כמצוטט בסעיף 1 לעיל, תוך חיוב המבקשים בסכום הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

טענות המבקשים בבקשת עיכוב הביצוע

9. טוענים המבקשים בבקשת עיכוב הביצוע כי סיכויי הערעור טובים ומאזן הנוחות נופל לטובתם, ולכן ביקשו לעכב את ביצוע פסק הדין.
ציינו גם המבקשים, כי הגם שכותרת המסמך מיום 19.4.2015 נשוא בקשת רשות הערעור הוא "פסק דין", למעשה מדובר בהחלטת ביניים, שכן טרם הסתיימו כל פעולות העזר הכרוכות בפירוק השיתוף במקרקעין, דוגמת אישור המפקחת על רישום המקרקעין ו/או רשויות התכנון, את תשריט החלוקה.
לכן הוגשה בקשת רשות ערעור ולא ערעור.

10. עוד טוענים המבקשים כי נפלו טעויות משמעותיות בפסק הדין, שתמציתן כדלקמן:

א. בית המשפט קיבל את תביעת הפירוק ואופן הפירוק שנתבע, הגם שקבע כי המשיבה צד להסכם השיתוף, ובהתעלם מהעובדות הבאות:

(1) מעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף המהווה הפרה של הסכם השיתוף, ולכן המשיבה מנועה מלעשות כן.

(2) מהתנהלותה חסרת תום הלב של המשיבה ואת נסיונה להסתיר את עובדת ידיעתה על הסכם השיתוף טרם החתימה על הסכם הרכישה, ואת הפרתה את כל החלק המילולי בהסכם השיתוף.

(3) מחוסר תום הלב המובהק מצד המשיבה ומטרתה האמיתית מעצם הגשת התביעה לפירוק בדרך של חלוקה על פי התשריט, תוך התעלמות ממגבלת הבנייה ל-2 קומות בלבד.

ב. תמוהה קביעת בית המשפט קמא לפיה אין בפסק דינו כדי למנוע ממי מהצדדים טענה במישור החוזי, כאשר מישור זה היה בלבו של ההליך הנוכחי והיה על ביהמ"ש להכריע בכל הנוגע למחוייבויות החוזיות של הצדדים, כחלק מפירוק השיתוף.
אין אפשרות משפטית להעלות טענות חוזיות בפני מוסדות התכנון, הדנים אך ורק בעניינים תכנוניים.
לכן אם ביהמ"ש קמא הגיע למסקנה שהסכם השיתוף מחייב את המשיבה, היה עליו ליישם מסקנה זו גם בדרך של אופן פירוק השיתוף שימנע מהמשיבה התחמקות מקיום חיוביה החוזיים לפי הסכם השיתוף.

ג. אין בסיס משפטי למסקנת ביהמ"ש קמא לפיה יש צורך כביכול לקבלת אישור מפקח על רישום המקרקעין שהחלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה וכל חוק אחר.
חוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין נדרשת רק מקום שמדובר בפירוק על פי הסכם, או כאשר מדובר בפירוק בעין על דרך של רישום בית משותף, על פי סעיף 42(א) לחוק המקרקעין .
לעומת זאת, בדרך של פירוק השיתוף כפי שהורה ביהמ"ש (פירוק השיתוף בעין על פי צו ביהמ"ש), הרי טרם הוראה על פירוק בדרך זו, היה על ביהמ"ש להורות בהחלטת ביניים על מינוי מודד ולהורות לו לפעול לאישור התשריט על ידי רשויות התכנון, ולא ליתן פסק דין סופי המופנה למפקח על רישום המקרקעין.

ד. טעה ביהמ"ש קמא כשסבר שרישום בית משותף ימשיך ויכביד על השותפים דהיום ואינו בבחינת קיום משאלותיהם.

ה. טעה ביהמ"ש קמא כשסבר שחלוקה לפי התשריט הינה חלוקה אופטימלית המשקפת כביכול את המוסכם בין הצדדים.
דווקא דרך הפירוק של רישום בית משותף היא זו שתקיים את משאלות השותפים. חלוקה לאגפים, בצירוף הצמד ת שטחי קרקע בהתאם לתשריט לכל אגף, תהא מתאימה יותר.

ו. טעה ביהמ"ש כשהתעלם ממידע תכנוני מהוועדה המקומית (המהווה תעודה ציבורית) שהוצג לו, ולפיו חלוקה לפי תשריט, כפי שמציעה המשיבה, אינה אפשרית בהתאם לתוכניות הקיימות, שכן היא יוצרת מגרש קטן משטח מגרש מינימאלי על פי התוכניות החלות.

ז. טעה בית המשפט כשפסק הוצאות לחובת המבקשים, הגם שטענה עיקרית שטענו המבקשים, שהסכם השיתוף מחייב את המשיבה, התקבלה.
זאת ועוד, טעה בית המשפט כשהשית הוצאות במסגרת "פסק הדין", הגם שלמעשה מדובר ב"החלטת ביניים", שכן טרם התקבל אישור כי פירוק וחלוקה על פי התשריט הוא אפשרי, ויש אפשרות כי "פסק הדין" ישתנה.
את ההוצאות היה ראוי להטיל רק עם פסק הדין הסופי ועל פי תוצאותיו .

11. לאור כל אלה טוענים המבקשים כי יש להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין קמא עד להחלטה בבקשת רשות ערעור זאת.

תגובת המשיבה

12. המשיבה בתגובתה סבורה כי יש לדחות את בקשת עיכוב הביצוע תוך השתת הוצאות על המבקשים מהטעמים הבאים:

א. הערעור חסר סיכוי שכן הוא מבקש לתקוף הכרעות עובדתיות של ביהמ"ש קמא, נושא בו ממעטת ערכאת הערעור להתערב.
גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה, הרוצה לממש את זכותה הקניינית במקרקעין.

ב. מטרת הבקשה היא לדחות את הקץ ולגרום נזקים למשיבה, שאף נטלה הלוואה לצורך ב יצוע הבנייה על המקרקעין, והעיכוב גורם לה לנזקים כספיים ניכרים.

ג. למעשה המבקשים מסכימים לפירוק בעין של המקרקעין, אך מבקשים שהדבר יעשה על דרך של רישום בית משותף, אפשרות שנשללה על ידי השופטת קמא.
לכן, דרך הפירוק הנכונה היא – כפי שהורתה השופטת קמא, פירוק בעין בהתאם לסעיף 39(א) לחוק.

ד. כל טענות המבקשים להגבלת מועד, אופן ודרך הפירוק בהתאם להסכם השיתוף, דינם להידחות, שכן כאמור המבקשים מסכימים לפירוק בעין, רק רוצים שהדבר יעשה על דרך של רישום בית משותף, דרך שנשללה על ידי השופטת קמא.
במקרה דנן, כל המגבלות כבר אינן בתוקף, בהתאם לסעיף 37(ב) לחוקר המקרקעין הקובעת כדלקמן:

"היה בהסכם שיתוף תנייה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוששנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התנייה, ואם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

במקרה דנן, השופטת קמא סברה כי חלוף הזמן (מעבר ל- 3 שנים), שולל את מגבלת אפשרות פירוק השיתוף בהתאם להסכם השיתוף ואין מקום להתערב בבקשה זו.

ה. יש לסלק את הבקשה על הסף בהעדר תצהיר עובדתי מפורט ומדוייק.

תשובת המבקשים לתגובת המשיבה

13. בתשובתם חוזרים המבקשים על עיקרי בקשתם תוך הדגשה כדלקמן:

להסכם השיתוף שני חלקים, חלק גרפי (תשריט חלוקה) וחלק מילולי (בין היתר הגבלת בניית 2 קומות).
בית המשפט אימץ את החלק הגרפי של הסכם השיתוף, אך התעלם מהחלק המילולי, על אף שמדובר בשני חלקים של אותו הסכם.
בית המשפט קמא גם התעלם מהחלטת ועדת הערר (ערר על החלטת הוועדה המקומית), בה עמדה ועדת הערר על נקודה זו וציינה כי לא ניתן לבצע הפרדה מלאכותית של הוראות הסכם השיתוף.
לכן היה על ביהמ"ש להחיל במסגרת פסק הדין גם את ההוראות המילוליות של הסכם השיתוף.
באשר להוצאות שנפסקו – יש חשש שאם המבקשים ישלמו למשיבה את ההוצאות שנפסקו, לא יוכלו לקבל זאת חזרה ממנה, שכן מדובר בחברה בע"מ שלא הצביעה כי בבעלותה נכס אחר מלבד המקרקעין דנן, שהם גם משועבדים לטובת הבנק.
הציעו המבקשים כי יפקידו את כספי ההוצאות בנאמנות, אולם המשיבה סירבה גם לפתרון זה.
באשר לדרישת התצהיר – בהתאם לפסיקה אין צורך בתצהיר מפורט, שכן הראיות שאינן שנויות במחלוקת מצויות בפני בית המשפט , לכן די בתצהיר שהוגש.

דיון והכרעה

14. טרם שאדון בבקשה לעיכוב ביצוע אציין כי בגדרה אין רלוונטיות לשאלה אם פסק דינו של ביהמ"ש קמא הוא בגדר "פסק דין" או "החלטת ביניים", ובנדון אני מסכים עם האמור בסעיף 32 לתגובת המשיבה.
רלוונטיות לשאלה זו יכולה להיות בהחלטה בבקשת רשות הערעור עצמה, ושם אתייחס לשאלה זו.

15. ידועה הפסיקה באשר לעיכוב ביצוע של פסק דין, שתמציתה כדלקמן:

א. ניתן להורות על עיכוב ביצועו של פסק דין עד להכרעה בערעור, אם עלה בידי המבקש להראות כי סיכויו טובים ומאזן הנוחות נוטה לטובתו.

ב. לעניין זה, על המבקש להצביע על כך שבאם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, יהא זה מן הנמנע או קשה להשיב את המצב לקדמותו.

ג. אם פסק הדין נושא בקשת עיכוב הביצוע הינו פסק דין כספי, הנחת המוצא היא מאזן הנוחות נוטה לטובת הזוכה בפסק הדין.
ראה לעניין זה:
בע"מ 4099/14 פלוני ואח' נ' פלוני ואח'.
(החלטתו של כב' השופט דנציגר מיום 30.7.14, פורסמה במאגר נבו).

16. בחנתי היטב את טענות הצדדים הלכאוריות לצורך הבקשה לעיכוב ביצוע, וסבורני, וזאת אני אומר בזהירות ראוייה, כי סיכויי הערעור אינם קלושים, לנוכח טענות המבקשים בבקשתם, אותן תימצתתי לעיל.

17. במיוחד בולט הדבר לכאורה בהפרדה שעשתה השופטת קמא בין החלק התכנוני לחלק המילולי שבהסכם השיתוף.
אני מסכים כי בהתאם לסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, מגבלת זכות לדרוש פירוק שיתוף, לתקופה העולה ל-3 שנים, כפופה לשיקול דעתו של בית המשפט, שיכול בכל אופן להורות על פירוק השיתוף ככל שהדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
לכן על עצם ההחלטה על פירוק השיתוף, ואף פירוק בעין, כפי שקבעה השופטת קמא, סיכויי הערעור אינם גבוהים.

18. יחד עם זאת, יש חשיבות להוראות הסכם השיתוף בכל הקשור לתנאי פירוק השיתוף (מעבר לעצם ההחלטה על הפירוק).
בנושא זה, למבקשים לכאורה טענות שהיו ראויות להתברר בפני השופטת קמא, דוגמת מגבלת שתי הקומות, רווח בניין והקלות, כמפורט בהסכם השיתוף (וכמתומצת בסעיף 4 לעיל).
בנושאים אלה לכאורה, היה על השופטת קמא להכריע במחלוקת שבין הצדדים במסגרת פסק הדין , במיוחד כשקבעה כי המשיבה היא צד להסכם השיתוף, ולא להותיר זאת לעתיד [כפי שקבעה בסעיף 4.6 לפסה"ד המצוטט בסעיף 8(ד) לעיל].
לא מן הנמנע לכאורה כי אם השופטת קמא היתה מכריעה בשאלות אלה הנובעות מהסכם השיתוף החל לפי קביעתה על המשיבה, היתה קובעת דרך פירוק אחרת, דוגמת פירוק בעין על דרך של רישום בית משותף.

19. אמירותיי אלה נאמרות בזהירות ורק לצורך הבקשה לעיכוב פסק דין, כדי ללמד כי סיכויי הערעור (ככל שתינתן רשות ערעור), אינם קלושים.

20. בנסיבות אלה, מאזן הנוחות גם נוטה לטעמי לטובת המבקשים, על מנת שלא יווצר מצב סופי לעובדת דרך פירוק השיתוף במקרקעין בעין כהוראת השופטת קמא, טרם ליבון טענות אלה של המבקשים במסגרת בקשת רשות ערעור זאת.

21. משאלה הם פני הדברים, לכאורה יש להמתין עם תשלום ההוצאות ושכר הטרחה כפי שנפסקו בפסק הדין קמא, עד להחלטה בבקשת רשות הערעור, שמא תשתנה התוצאה.

22. לאור כל זאת, ובהתאם לפסיקה דלעיל, אני מורה כדלקמן:

א. על עיכוב ביצוע פסק הדין קמא עד להחלטה אחרת, או פסק דין, בבקשת רשות ערעור זאת, בכפוף להפקדת סכום של 40,000 ₪ במזומן, או בערבות בנקאית אוטונומטית, הצמודה למדד המחירים לצרכן, לא יאוחר מיום 16.6.15, להבטחת הוצאות ו/או נזקי המשיבה הנובעים מעיכוב ההליכים , אם ובמידה ותדחה בסופו של דבר בקשת רשות הערעור.
לא יופקד הסכום עד למועד הנ"ל, יפקע צו עיכוב ביצוע זה.

ב. הוצאות בקשה זו ילקחו בחשבון במסגרת ההחלטה או פסק הדין בבקשת רשות הערעור.

23. באשר לבקשת רשות הערעור עצמה – המבקשים הפקידו את הערבון שנקבע בבקשה זאת ביום 2.6.2015, ומשכך אני מורה למשיבה כדלקמן:

המשיבה תגיש תשובתה לבקשת רשות הערעור תוך 15 ימים מיום קבלתה.
המבקשים רשאים להשיב לתשובת המשיבה בתוך 10 ימים מיום קבלת תשובתה.
על נוסח התשובה מטעם המשיבה יחולו הוראותיה של תקנה 406(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.
התשובה תוגש במקביל, הן לבית משפט זה והן במישרין למבקשים.
בתשובה תיכלל התייחסות לאפשרות שבית המשפט יבקש לפעול על פי סמכותו לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

העדר תשובה במועד כמוה כאי התייצבות, על הכרוך בכך.
תזכורת מעקב – 15 ימים .

ניתנה היום, כ' סיוון תשע"ה, 07 יוני 2015, בהעדר הצדדים.