הדפסה

יעקובוב ואח' נ' משרד הבינוי והשיכון ואח'

  1. יעקובוב יעקב
  2. יעקובוב לודמילה
  3. לבנפלד ליאוניד
  4. תנעמי (לוי) אורה
  5. אמצ'סלבסקי מרק
  6. מנגשה סביסאבא
  7. רימר ולדימיר
  8. רימר שלה
  9. מולה שמעון
  10. בריסקין יכאל
  11. דוידוב ולנטינה
  12. קנדיבה אלכסנדר
  13. קנדיבה אירנה
  14. אליס דניאל
  15. אליס יהודית
  16. שניאור אירית
  17. סיסאי אסטטיקה
  18. סיסאי מרים
  19. חרלמוב אלה
  20. צריקר רעות ו – 4 קטינים (יורשי המנוחה יונה צריקר ז"ל)

הקטינים – באמצעות אפוטרופסותם עו"ד סיגל יוריסטה עצמון
21. ישעיהו שחר
22. ישעיהו לימור
23. נציגות הבית המשותף ברח' צפת 80, פתח תקווה
24. נציגות הבית המשותף ברח' צפת 90 , פתח תקווה
התובעים בת.א. 3661/02

  1. בן אשר דינה
  2. בן עמי אמנון
  3. צדוק ציון חיים
  4. צדוק ציון איילה
  5. מושייב אסיה
  6. טדלה סימון
  7. וונדיה אווקה
  8. וונדיה טדלה
  9. אלנתן סולומון
  10. דקל מישל
  11. דקל סיגלית
  12. קורלקר שמשון
  13. קורלקר חנה
  14. אבישייב ראיסה
  15. נוני יגאל
  16. נוני מרים
  17. נשיא גבריאל
  18. נשיא ענת
  19. בירנברג ויטלי
  20. בירנברג טטיאנה
  21. אילאייב זקונים
  22. אילאייב רוזה
  23. סבחת ראובן
  24. סבחת אפרת
  25. טל נח
  26. טל נורית
  27. רובין שושי
  28. נציגות הבית המשותף ברח' צפת 76, פתח תקווה

התובעים בת.א. 3662/02

  1. מתתיה בני
  2. סינילניקוב אורית
  3. שמידה שינטה
  4. דבי אסתר
  5. כהן זאב
  6. כהן נצחיה
  7. בנימין בריוחאי
  8. בנימין רוית
  9. שלום אלי
  10. שלום תהילה
  11. נציגות הבית המשותף ברח' צפת 96, פתח תקווה

התובעים בת.א. 3663/02

  1. מנגיסטו שושנה
  2. פולונסבקי יוליה
  3. שטייברוך גלינה
  4. ניקולייב אינה
  5. ממדוב לודמילה
  6. דסטה יעקב
  7. דסטה ברכה
  8. לב ליאוניד
  9. לב יקטרינה
  10. סנבטו גשאו
  11. סנבטו וורקנש
  12. אדגה (ביטאו) זיווה
  13. גרוסברג מרינה
  14. טובים עתניאל
  15. טובים עופרה
  16. קנדיבה בוריס
  17. קנדיבה ליאנה
  18. נציגות הבית המשותף רח' צפת 92, פתח תקווה

התובעים בת.א. 4563/05

  1. וילנר בוריס
  2. וילנר ילנה
  3. מלכה טובה
  4. קובל יורי
  5. קובל ז'אנה
  6. ברו מולה
  7. ברו דגנטו
  8. מוהאי יהודית
  9. ארקשבסקי נטליה
  10. אלמקייס אסתר
  11. אלמקייס דוד
  12. דנילקו פאינה
  13. פולובץ בלה

(יורשת המנוח בן ציון מנצ'יק ז"ל)
14. סער אברהם
15. סער תמר
16. טל שלמה
17. שירן אדרי
(יורשי המנוחה עפרה זהבי ז"ל)
18. אלקובי ציון חיים
19. ליפשיץ ישראל
20. שמעוני אסנת
21. קהלני רחל
התובעים בת.א. 4663/05
כולם ע"י ב"כ עו"ד קסטנבאום
נגד

הנתבעים:

  1. משרד הבינוי והשיכון
  2. מינהל מקרקעי ישראל

שניהם ע"י ב"כ עו"ד משרקי

3. עיריית פתח תקוה
ע"י ב"כ עו"ד ברכה

4. חלד חברה ממשלתית עירונית לשיקום ודיור
ע"י ב"כ עו"ד רצאבי

5. ח. מיתר לבניין בע"מ (תובעת שכנגד)
ע"י ב"כ עו"ד פרינץ

6. רוזן דוד ז"ל – נמחק

7. אלעזר מליחי – אדריכלים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ולדמן

8. בנק מזרחי טפחות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ניב

9. הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ספיבק

10. הפניקס הישראלי בע"מ (שולחת הודעת צד ג')
ע"י ב"כ עו"ד נשיץ, ברנדס ושות'

נגד
צד ג':
מנורה חברה לביטוח בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אטיאס – נווה

פסק דין (מתוקן)

כללי
חמש תביעות אשר הדיון בהן אוחד, ואשר עניינן תביעות דיירים המתגוררים בפרוייקט הידוע בשם "בנה דירתך" בשכונת עמישב, ברח' צפת בפתח תקווה (להלן: "הפרוייקט"), ונציגויות הבתים המשותפים בהם הם מתגוררים.
סכומי התביעות הינן כדלקמן:
ת.א. 3661/02 – 1,700,000 ₪;
ת.א. 3662/02 – 1,700,000 ₪;
ת.א. 3663/02 – 800,000 ₪;
ת.א. 4563/05 – 1,200,000 ₪;
ת.א. 4663/05 – 1,400,000 ₪;
כמו כן עומדות לדיון תביעות שכנגד שהגישה הנתבעת 5 כנגד התובעים, וכן הודעת צד שלישי, הכל כפי שיפורט להלן.
כבר בפתח הדברים אומר כי מצאתי לנכון לדחות את התביעות כנגד כלל הנתבעים למעט התביעות כנגד הנתבעים 5 ו – 7, אותן קיבלתי באופן חלקי בלבד. כמו כן מצאתי לנכון לדחות את התביעות שכנגד.

חלק א': העובדות שאין עליהן מחלוקת
התובעים הינם בעלים (או הזכאים להרשם כבעלים) של דירות המצויות בפרוייקט, וכן נציגויות בתים משותפים של בניינים המצויים בפרוייקט.
החלטה 761
ביום 2.5.1996 נתקבלה החלטה מס' 761 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (הנתבעת 2, להלן: "המינהל" – נספח 1א' לתצהירי התובעים), אשר אישרה את הקריטריונים לתוכנית "בנה דירתך".
תכלית התוכנית היתה לאפשר לאוכלוסיות מיוחדות כגון עולים חדשים, זוגות צעירים וחיילים משוחררים זכאי משרד הבינוי והשיכון (הנתבע 1, להלן: "משהב"ש") לבנות את דירתם הראשונה במחירים נמוכים ממחיר השוק.
השגת מטרה זו מתאפשרת על ידי צמצום הרווח היזמי של הבונה והעברת ההנחות בקרקע ישירות למשתכנים.
עוד נקבע בהחלטה כי משהבה"ש והמינהל ינהלו כגוף אחד את התוכנית שתתבצע בשטח, ברובה על ידי הרשות המקומית.
בסעיף 4.2 להחלטה נקבע:
"המשתכנים יחוייבו בדמי חכירה מהוונים על פי שטח הבניה העיקרי בפועל ובהתאם לתוכניות הבניה שאישרו רשויות התיכנון ולא על פי מלוא אפשרויות הניצול על פי התב"ע."
בהמשך נקבעו שיעורים מדורגים לדמי החכירה שישלמו המשתכנים, בהתאם לפרמטרים שונים.
בסעיף 5 להחלטה נקבעו עקרונות התוכנית. בסעיף 5.3 נקבע כי:
"הבניה תתבצע באמצעות קבלן מבצע שיבחר במכרז פומבי שיפורסם על ידי הרשות"
בסעיף 5.4 להחלטה נקבע כי:
"שטחי הדירות שתיבננה יהיו כדלקמן:
דירות בנות 3 חדרים: שטח עיקרי - 70 מ"ר ושטח מירבי 80-85 מ"ר;
דירות בנות 4 חדרים: שטח עיקרי - 85 מ"ר ושטח מירבי 95-100 מ"ר;
שטח עיקרי – כהגדרתו בתקנות מדידת שטחים (תיקון 42) ובתקנות התכנון והבניה.
שטח מירבי – כולל שטחים עיקריים ושטחי שירות כהגדרתם בחוק התיכנון והבניה ובתקנותיו, וכן כמפורט בהנחיות התכנון של משרד הבינוי והשיכון (מהדורת 95')"
ובסעיף 5.5 להחלטה נקבע:
"בגין הצמדה של כל שטח נוסף כגון גג או גינה, מעבר לשטח הדירה המתוכנן על פי ההנחיות, ישלם החוכר את מלוא המחיר (91%).
בהמשך להחלטה 761 פירסם המינהל את הוראה 07/09 מיום 2.5.1996 אשר עניינה נוהל תוכנית "בנה דירתך" (להלן: "נוהל בנה דירתך" – נספח 1ג' לתצהירי התובעים).
זכרון הדברים עם עיריית פתח תקווה
ביום 4.9.1996 נחתם הסכם בין משהב"ש והמינהל, לבין עיריית פתח תקווה (הנתבעת 4, להלן: "העירייה") על פיו יבנו 208 יח"ד (ב – 17 בניינים) בשכונת עמישב בפתח תקווה לזכאי משהב"ש, והכל בהתאם להחלטה 761 ונוהל בנה דירתך (להלן : "זכרון הדברים" - נספח 1ב' לתצהירי התובעים).
בזכרון הדברים נקבע כי העירייה תפרסם מכרז פומבי לקבלן מבצע, תפרסם את ההרשמה לפרוייקט בהתאם לנוהל התוכנית, ותבצע הגרלה בין הנרשמים.
לאחר חתימת זכרון הדברים מינתה העירייה את הנתבעת 4 (להלן: "חלד") להוציא את הפרוייקט מן הכוח אל הפועל. חלד הינה חברה ממשלתית – עירונית אשר מצויה מחציתה בבעלות משהב"ש ומחציתה בבעלות העירייה.
חלד בחרה את מינהלת הפרוייקט והעמידה בראשו את מר דוד רוזן ז"ל (להלן: "רוזן"), וזאת בהתאם להסכם מיום 4.2.1996 אשר נחתם בין חלד לבין רוזן (נספח 5 לתצהיר חלד). לטענת התובעים, רוזן בוטח על ידי הנתבעת 10 (להלן: "הפניקס") בביטוח אחריות מקצועית.
יצויין כי רוזן היה הנתבע 6 בתביעה זו. במהלך ניהול המשפט, ועוד טרם שמיעת עדותו, ואף טרם הגשת תצהירי עדות ראשית מטעמו, רוזן הלך לעולמו, והתובעים מחקו אותו כנתבע מכתב התביעה, ובחרו שלא לצרף את עיזבונו או יורשיו.
כמו כן חלד מינתה את הנתבעת 7 (להלן: "מליחי") כמתכנן ואדריכל הפרוייקט.
חלד פירסמה חוברת שיווק לפרוייקט אשר כותרתה "דירה נאותה – במחיר סביר" (נספח 2 לתצהירי התובעים), וערכה את ההגרלה בין הנרשמים (להלן: "חוברת השיווק").
לחוברת השיווק צורפו מסמכים שונים לרבות נוסח חוזה להזמנת שירותי בניה לחתימה בין הקבלן המבצע שאמור להיבחר לבין המשתכן, נוסח חוזה פיתוח עם המינהל, תכניות ותשריטים של 12 טיפוסים של דירות אשר סומנו באותיות "A" עד "L" בצירוף פירוט העלויות של כל דגם דירה, מפרטים טכניים של כל דגם, מפרט טכני מיוחד אשר על פיו אמורות להתבצע עבודות הקבלן המבצע .
כל משתכן אשר ביקש להשתתף בהגרלה חתם על כתב הסכמה, וכן על הצהרה כדלקמן:
"אנו מצהירים כי קראנו בעיון את נוהל ההרשמה וההגרלה, את חוברת השיווק ואת העדיפויות בהשתתפות בהגרלה כפי שנקבעו על ידי משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל וכיהבנו את האמור בנוהל זה"
כמו כן מסר כל משתכן צ'ק על סך של 3,000 ₪ כתשלום על חשבון הדירה, אם יזכה בהגרלה.
חלד ערכה מכרז כדין לבחירת הקבלן המבצע (נספח 7ה לתצהיר התובעים). ועדת המכרזים של חלד בחרה בחברה בשם אס. טי. נכסים בע"מ כזוכה במכרז, ואולם הנתבעת 5 (להלן: "מיתר"), אשר היתה אחת המשתתפות במכרז, עתרה בעניין זה לבית המשפט המחוזי. בית המשפט ביטל את החלטת ועדת המכרזים והצהיר על מיתר כזוכה.
עם בחירתה של מיתר כקבלן המבצע קיבלו הזוכים בהגרלה הודעות על זכייתם והופנו למיתר לצורך החתימה על הסכמים עימה.
מיתר בחרה בבנק טפחות למשכנתאות בע"מ כבנק המלווה של הפרוייקט. בנק זה היה באותה עת בנק למשכנתאות בלבד ולא היה בנק מסחרי, שניתן לפתוח בו חשבונות רגילים. לימים עניין זה השתנה וכיום הוא קרוי בנק מזרחי טפחות בע"מ, הוא הנתבע 8 (להלן: ""טפחות").
ביום 10.9.1996 נחתם בין מיתר לבין טפחות הסכם ליווי לפרוייקט (נספח 7ו' לתצהירי התובעים).
המערכת החוזית
לצורך קבלת הזכויות בדירתו, חתם כל משתכן על שני חוזים.
האחד – חוזה פיתוח עם המינהל (להלן: "חוזה הפיתוח"). בחוזה הפיתוח פורטו התשלומים שעל המשתכן לשלם למינהל בגין רכישת הזכויות בקרקע. כן פורטו בחוזה הפיתוח פרטי הדירה בה זכה המשתכן בהגרלה, וכן דמי החכירה שעליו לשלם, הכל בהתאם לעקרונות הקבועים בהחלטה 761.
בנוסף, חתם כל משתכן על חוזה הזמנת שירותי בניה עם מיתר (להלן: "חוזה הבניה"). בחוזה הבניה פורט הסכום שעל משתכן לשלם למיתר בגין שירותי הבניה של הדירה בה זכה בהגרלה, והכל בהתאם לטיפוס הדירה לה הוא זכאי.
לא במקרה הדגשנו כאן את האבחנה בין שני החוזים. עובדה זו הינה משמעותית ביותר וקריטית להמשך דיוננו. נבהיר שוב כי בניגוד למקובל, הקבלן דכאן, מיתר, לא מכר למשתכנים את "הדירה". המשתכנים רכשו את "הדירה" בשתי מערכות הסכמיות נפרדות, כאשר את הזכות במקרקעין של הדירה רכשו במישרין מהמינהל, ואילו את בניית הדירה רכשו במישרין מהקבלן. באופן זה נחסכו, מטבע הדברים, פערי ייזום גדולים, ובכך הוזלה הדירה למשתכן. עם זאת, היעדר האחריותיות הכוללת בשיטה זו, פתחה פתח למחלוקות רבות נוספות, כפי שמעיד תיק זה.
ביצוע תשלומי התמורה
בהתאם לסעיף 17.10 לנוהל בנה דירתך, על המשתכנים להפקיד את כספי התמורה בשני חשבונות נפרדים אשר ישועבדו לבנק המלווה.
בחשבון אחד ("חשבון משתכנים/בניה") יופקדו הכספים המיועדים לבניה. בהתאם להוראה זו, בחשבון זה יפקידו המשתכנים 80% מהתמורה עם חתימת החוזים עם המינהל והקבלן המבצע, והיתרה תופקד תוך 10 חודשים מיום חתימת החוזה עם הקבלן המבצע. כל התשלומים של הפרוייקט יבוצעו על ידי הבנק המלווה מתוך הכספים המופקדים בחשבון זה.
בחשבון השני ("חשבון משתכנים/הוצאות") יפקידו המשתכנים את מלוא סכום ההוצאות הנקובות בסעיף 16.1 לנוהל בנה דירתך, וזאת מיד עם חתימת החוזים עם המינהל והקבלן המבצע. המשתכן יחתום על הוראה לבנק למשכנתאות לביצוע הוראה זו.
המבוא לחוזה הבניה, וכן סעיף 10 לו מסדירים את הסכמת המשתכנים לפתיחת חשבונות אלה ולתשלום התמורה בדרך זו.
עם זכייתם בהגרלה וחתימת חוזי החכירה והבניה, הפקידו כל המשתכנים בידי רוזן יפויי כח לפתיחת חשבונות אלה. רוזן פתח שני חשבונות, בהם שימש כנאמן. חשבון משתכנים/בניה, שמספרו 114944 בבנק דיסקונט (להלן: "חשבון הבניה" ו – "דיסקונט" לפי העניין) וחשבון משתכנים/הוצאות שמספרו 409-078271 בנתבע 9, הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ (להלן: "חשבון ההוצאות" ו – "הבינלאומי", לפי העניין).
ליווי בנקאי
כאמור, מיתר בחרה בטפחות כבנק המלווה של הפרוייקט וחתמה עימו על הסכם ליווי.
ביום 16.9.1995 נחתם בין טפחות לבין רוזן הסכם שיעבוד על פיו שיעבד רוזן לזכות טפחות את החשבונות הנ"ל, וזאת להבטחת כספי המשתכנים, להבטחת התקשרויות טפחות עם מיתר, ולהבטחת ביצוע הפרוייקט.

בהתאם לסעיף 4 להסכם השיעבוד רוזן התחייב כי:
"זכות פעולה בחשבון הפרוייקט (שם כולל לחשבון הבניה וחשבון ההוצאות – הערה שלי, ר.א.) תהא אך ורק לבנק (טפחות – הערה שלי , ר.א.), כאילו לבנק עצמו בעל החשבון או מיופה הכח היחיד בו"
יצויין כי בהתאם לסעיף 10.4.3 לחוזה הבניה המשתכנים הסכימו כי:
"הבנק המלווה והוא בלבד ישלם מתוך החשבונות הנ"ל את התשלומים הן לקבלן והן לכיסוי ההוצאות האחרות בהתאם לחשבונות"
כמו כן, במועד הנ"ל, חתם רוזן על "הוראה בלתי חוזרת" המופנית לבינלאומי, אשר בו הודיע לבינלאומי כי שיעבד את חשבון ההוצאות לטפחות. בהתאם לכתב זה, טפחות רשאית לפעול בחשבון ההוצאות, ליתן הוראות לגביו, לקבל מידע בגינו ולמשוך מתוכו כל מה שיעמוד בו, וזאת ע"פ דרישה בכתב וללא צורך בהנמקה.
לסיכום: המערכת ההסכמית הנ"ל יצרה מנגנון על פיו:
לצורך הרכישה, המשתכנים קיבלו הלוואות המובטחות במשכנתא מטפחות.
סכומי ההלוואות שנטלו המשתכנים מטפחות, הופקדו על ידי טפחות בבנק דיסקונט או בבינלאומי, לפי תכליתן (בניה או הוצאות), ובהתאם להוראות רוזן.
חשבונות אלה שועבדו לטפחות, כך ששיחרור כל סכום לצדדים שלישיים מתוך החשבונות, בין אם למיתר בגין הבניה (מדיסקונט), ובין אם לגופים המפורטים בסעיף 16 לנוהל התוכנית בגין הוצאות (מהבינלאומי)– יכולה להתבצע רק בהסכמת רוזן וטפחות.
ביום 1.4.1997 מסר רוזן למיתר צו לתחילת עבודות בכלל הבניינים, למעט הבניינים ברח' צפת 94 ו – 96 (נספח 3י"ד לתצהיר התובעים). צו לתחילת העבודות לשני הבניינים האמורים נמסר ביום 1.9.1997 (נספח 4 לתצהיר מזרחי מטעם מיתר (להלן: "מזרחי").

חלק ב': התביעות
עילות התביעה הינן כדלקמן:
א. איחור במסירת הדירות
התובעים טוענים כי בהתאם לסעיף 8.1.2 לחוזה הבניה מועד המסירה נקבע ל – 20 חודשים ממועד תחילת העבודה. לטענתם מסירת החזקה היתה אמורה להיות בסוף חודש דצמבר 1998 עד תחילת ינואר 1999 כשבפועל טופסי 4 (לא לאיכלוס) ניתנו רק ביום 14.3.1999. הדירות עצמן היה ראויות למגורים זמן רב לאחר מכן ויש לראות אותן כאילו נמסרו באיחור של 12 חודשים לפחות.
ב. ליקויי בניה ותכנון
התובעים טוענים כי בדירות נפלו ליקויים רבים – הן ליקויי בניה והן ליקויי תכנון. לכתב התביעה צורפו חוו"ד הנדסית ושמאית המפרטת את הליקויים וירידת הערך שנפלו בדירות.
ג. שטחי דירות
חלק מהתובעים טוענים כי שטחי דירותיהם קטן מהשטחים המגיעים להם ואשר עבורם שילמו. נוכח האמורים הסכומים ששילמו בגין דמי חכירה למינהל שולמו ביתר עבור השטח הרשום בחוזה הפיצוח וחוזה החכירה ויש להשיב סכומים אלה.
ד. איחור ברישום הזכויות בדירות בלשכת רישום המקרקעין
התובעים טוענים כי לפי סעיף 11 לחוזה הבניה הדירות שרכשו אמורות היו להרשם כבית משותף והדירה אמורה היתה להירשם על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין תוך 12 חודשים ממועד סיום הליכי פרצלציה אשר אמורים היו להסתיים עד גמר הבניה. אלה טרם הסתיימו.
ה. קנסות מס רכישה
התובעים טוענים כי בגין אי תשלום מס רכישה במועד על ידי הנתבעים שהיו אחרים על ביצוע התשלומים חוייבו בקנסות.
ו. החזר כספים המופקדים בחשבון ההוצאות
בחשבון ההוצאות מצוי כרגע סכום של כ – 6 מיליון ₪. נוכח העובדה שהבניה הסתיימה, התובעים דורשים את השבתו לידיהם.

ז. תשלום כספים מחשבון הוצאות שלא כדין
התובעים טוענים כי רוזן הוציא מחשבון ההוצאות סכומים רבים אשר לא שימוש לצרכי הפרוייקט או לטובתו.
ח. שינוי במיקום הדירות בבנייני רח' צפת 94 ו - 96
חלק מהתובעים, המתגוררים בבניינים ברח' צפת 94 וצפת 96, טוענים כי מאחר ולא פונו פולשים מהמיקום המקורי שבו היו צריכים להיבנות דירותיהם, הרי שהבניינים, ובהם דירותיהם, נבנו במיקום שונה מהמיקום המקורי, באופן המפחית את ערך דירותיהם.
ט. עגמת נפש
לתובעים נגרמה עגמת נפש רבה נוכח הנזקים בפרוייקט והם זכאים לפיצוי בגינה.
אחריותם הנטענת של הנתבעים
לטענת התובעים:
הנתבעים 1- 4 אחראים כלפיהם בגין כל עילות התביעה הן מכח דיני החוזים והן מכח דיני הנזיקין.
מיתר אחראית כלפיהם בכל עילות התביעה למעט קנסות מס הרכישה והחזר כספים מחשבון הוצאות.
רוזן אחראי כלפיהם בגין כל עילות התביעה, במסגרת היותו המנהל ומפקח על הפרוייקט מטעם הנתבעות 1-4 ונאמן של המשתכנים בחשבון ההוצאות. מכאן גם אחריות הפניקס כמבטחתו בביטוח אחריות מקצועית.
מליחי אחראי כלפיהם, מכח היותה האדריכל שתכנן את הדירות, לליקויים שמקורם בתכנון הדירות וירידות ערך שמאיות הנובעות מתכנון לקוי.
טפחות והבינלאומי אחראי כלפיהם על סכומים שהוצאו מחשבון הוצאות שלא לצרכי הפרוייקט, ולהחזר כספים שנותרו בחשבון. כמו כן טפחות ערב לחיובי מיתר בהתאם לכתבי ערבות שמסרה לכל אחד מהמשתכנים.
הסעדים הנתבעים
התובעים עותרים בכתבי התביעה לסעדים כמפורט להלן:
בגין הליקויים ברכוש:
פיצוי כספי כמפורט בחוות הדעת לכל תובע.
פיצוי בגין הצורך לפנות את הדירה במהלך תיקון הליקויים – בשיעור אחיד של 2,000 ₪ לדירה וכן פיצוי בסך של 5,000 ₪ עבור פינוי תכולה.
פיצוי בגין ירידת ערך הכולל ירידת ערך בגין שטחים חסרים ובגין תיקונים עצמיים.
בגין היעדר השלמת הפיתוח הסביבתי:
פיצוי של 40,000 ₪ לכל דירה.
פיצוי בגין איחור במסירה:
סך בש"ח השווה ל – 500 דולר ארה"ב לחודש לדירה, ובסה"כ ש"ע ל - 6,000 דולר לדירה.
פיצוי בגין הפרת הסכם:
פיצוי מוסכם כקבוע בסעיף 14.2 להסכם הבניה בסך ש"ע ל – 5,000 דולר ארה"ב לדירה.
פיצוי בגין אי השלמת פרצלציה ורישום:
פיצוי בסך של 40,000 ₪ לכל דירה.
החזרי קנסות מס רכישה:
בהתאם לתובעים ספציפיים שנדרשו לשלם את הקנסות האמורים.
פיצוי בגין תוספות בניה שלא בוצעו:
לגבי תובעים ספציפיים לפי רשימה.
פיצוי בגין עגמת נפש:
בשיעור של 10% מסכום הפיצוי הכולל.
החזר כספים מחשבון הוצאות:
בשיעור של 7.21% מהכספים שנותרו בחשבון הוצאות, וכן החזר פרופורציוני לפי חלקה של כל דירה בפרוייקט לגבי כסים אשר לא הוצאו לטובת הפרוייקט.
מטעמי חיסכון באגרה העמידו התובעים את תביעתם על הסך של 100,000 ₪ לכל אחד מהם (נכון למועד הגשת כתב התביעה המקורי).

חלק ג': ההגנה, התביעה שכנגד והודעת הצד השלישי
כל הנתבעים כולם מכחישים את הנזקים הנטענים ואת שיעורם. כמו כן צירפו הנתבעים חוו"ד מומחה מטעמן. מעבר לכך לכל נתבעת טענות ספציפיות ומיוחדות לה, אשר עיקרן יובא להלן.
המדינה – המינהל ומשהב"ש
המדינה טוענת כי הרעיון הבסיסי במתכונת "בנה דירתך" היה מציאת פתרונות דיור בעלויות נמוכות יחסית, על דרך של רתימת העירייה לתפקיד היזם והיא זו שבחרה את הקבלן המבצע שנתן את שירותי הבניה למשתכנים. הוזלה נוספת בעליות נבעה מכך שניתנה לחלק מן המשתכנים הנחה הדמי החכירה.
במילים אחרות, הפרוייקט היה פרוייקט עירוני בניהול העירייה ובפיקוחה. משהב"ש מילא תפקיד של שדכן בלבד בין הרשות המקומית לבין המינהל, תוך בדיקת זכאותם של המשתכנים ובפיקוח על ההגרלה שנערכה. משהב"ש לא היה מעורב בביצוע הבניה או בניהולה. בחירת הקבלנים לבניית הפרוייקט היתה באחריות ובסמכות מלאה של העירייה שהיא זו שאחראית גם לפקח בפיקוח צמוד על הבניה, לדאוג לקצב הבניה ולפקח על הניהול הכספי של הפרוייקט, וכן גם קרו הדברים בפועל.
באשר למינהל, תפקידו היחידי של המינהל הינו הקצאת הקרקע המתוכננת לצרכי הבניה. המינהל, כמו משהב"ש, לא טיפל בתכנון או בפיקוח או בבחירת המתכננים או הקבלנים. המינהל גם לא הכתיב ולא פיקח על הפרוייקט ולא היה אמור לקחת ערבויות מקבלנים.
כל טענה בדבר שטחי הדירות אינה רלוונטית למינהל שכן הוא לא היה אמון בדרך כלשהיא על התכנון של שטחי הדירות או על הבינוי או על הפיקוח על שטחי הדירות. המינהל הקצה שטח לצורך הפרויקט וגבה דמי היוון. הא ותו לא.
העירייה
העירייה טוענת כי העבירה את כל החובות שקיבלה בהתאם לזכרון הדברים עליו חתמה עם המינהל ועם משהב"ש לחלד, כפי שהיתה רשאית לעשות. חלד היא שהיתה אחראית לכל השלבים הביצועיים של הפרוייקט לרבות בחירת המשתכנים ובחירת אנשי המקצוע. המשתכנים לא חתמו על חוזים מול העירייה ואין להם כל יריבות עימה. למעשה, המשתכנים היו בעלי הפרוייקט כאשר בניית הדירות נעשתה בבניה עצמית על ידם תוך הסתייעות בנאמן, הוא רוזן, והקבלן המבצע , היא מיתר.
העיריה לא חתמה על חוזה כלשהו עם התובעים, לא היתה מעורבת באלו מהתחייבויותיהם ההדדיות, ולא התחייבה לבצע דבר אשר היה קשור בעניין נושא התביעה. המקרקעין הנידונים אף לא היו בבעלות העירייה, וכל הקשר שלה לתביעה הינו בכך שהמקרקעין מצויים בתחום שיפוטה וכי מינתה את חלד לטפל בניהול הפרוייקט.
העירייה טוענת עוד כי בשים לב להיבטים הפרסונליים של המשתכנים, ועל מנת לסייע בידם, מצאה לנכון לוותר על גביית היטלי פיתוח בסך של 4.675 מיליון ₪. העירייה טוענת שהיא רשאית לקזז מכל סכום שייפסק כנגדה במסגרת תובענה זו את היטלי הפיתוח אותם נמנעה מלגבות.
חלד
חלד מאשרת כי היא זו שהעירייה הטילה עליה את שיווק הפרוייקט, עריכת ההגרלות ובחירת בעלי המקצוע בהתאם למכרז. מעבר לפעולות אלה לא היתה עליה כל אחריות אחרת שהיא. מתכננת הפרוייקט היתה מליחי, שהינה בבעלותו של האדריכל והמהנדס מר אליעזר מליחי, שהינו מומחה בתחום בניה ותכנון פרוייקטים , אשר נתן את שירותיו המקצועיים לפרוייקט. חלד לא בחרה את מליחי ולא היה לוה כל מעמד בבחירתו.
אין לתובעים כל הסכם שהוא עם חלד. כל החוזים נחתמו מול המינהל או מול מיתר, שזכתה להיות הקבלן המבצע של הפרוייקט, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט. לחלד לא היתה כל נגיעה לבניה, לתכנון או לניהול הכספים.
מיתר
מיתר טוענת כי ביצעה את עבודות הבניה והתשתית בהתאם לתוכניות הביצוע שנמסרו לה על ידי הנתבעות 1-4 ובהתאם להוראות שנמסרו לה על ידי הנתבעים 1-4 ובמיוחד בהתאם להוראות שניתנו לה על ידי רוזן אשר שימש בא כוחם ומיופה כוחם של התובעים, בין היתר, לצורך פיקוח על הפרוייקט.
רוזן מונה על ידי התובעים כמנהל ומפקח בלעדי לפרוייקט, ובהתאם להסכם בינו לבין התובעים ניתנו לו סמכויות רחבות ביותר ונקבע כי הינו:
"פועל בשמם ומטעמם וכי הם מסכימים לכל קביעותיו ו/או החלטותיו".
מיתר בנתה את הדירות בהתאם להסכמי הבניה עליהם חתמה עם התובעים. ההסכם הוכן על ידי הנתבעות 1-4 והיה חלק ממסמכי המכרז. לא היתה למיתר כל יד ורגל בתוכן הוראותיו או בנוסחן. ככל שקיים קוני כלשהו בין מפרט הדירות המופיע במסמכי המכרז לבין זה שמופיע בהסכמים החתומים – מחייב אלך ורק הנוסח הופיע בהסכמים החתומים.
מיתר מוסיפה וטוענת כי השליטה בכספים בחשבונות הבניה וההוצאות היתה ועודנה בידי טפחות. למיתר לא היתה כל אחריות או זכות משיכה בהם.
מיתר טוענת כי לא היה כל איחור במסירת הדירות. הדירות נמסרו לתובעים במועד, כשהן ראויות למגורים, ולאחר שנערך עימם פרוטוקול מסירה בדירה בנוכחות התובעים ורוזן. ככל שנמצאו ליקויים אלה תוקנו והתובעים חתמו על מסמך היעדר תביעות.
בחלוף שנת הבדק נערך סיור נוסף עם התובעים ונערך פרוטוקול שנת בדק אשר בו ציינו התובעים את הליקויים שבדירות, ואף אלה תוקנו.
מיתר טוענת כי חלק מהתובעים סירבו לאפשר עריכת פרוטוקול שנת בדק או לבצע את תיקוני שנת הבדק, ככל שנדרשו, בדירות אלו. לכן, לתובעים אלה אין להלין אלא על עצמם.
מיתר מוסיפה וטוענת כי למיטב ידיעתה הליכי הפרצלציה, שאינם באחריותה, טרם נסתיימו, ועל כן טרם הגיע המועד לרישום זכויות התובעים בדירות.
מליחי
מליחי טוען כי תכנן את הדירות, בהתאם להזמנת העירייה וחלד, במקצועיות ומיומנות בהתאם לדרישות וההנחיות המפורטות של מהשב"ש. הדירות עומדות בכל דרישות משהב"ש. מליחי התפטרה מתפקידה והסירה מעצמה כל אחריות לפרוייקט, עוד בעת שהפרוייקט היה בשלב השלד, וזאת מבלי לפגוע באחריותה לתכניות שערכה.
אין לתובעים כל הסכם עם מליחי ואין לו כל היכרות עימם א ו חובה כלשהי כלפיהם.
טפחות
טפחות טוענת כי חשבונות הבניה וההוצאות שועבדו לטובתו ונרשם משכון לזכותה בגין חשבונות אלה ברשם המשכונות. בנוסף לשני חשבונות אלה נפתח "חשבון משתכנים – הוצאות שכ"ט עו"ד". אין לטפחות, כגוף מממן בלבד כל ידיעה אחריות בכל הנוגע לבניה וביצועה או מערכת החוזים בין הצדדים.
באשר להוצאות כספים מהחשבונות – טפחות מנועה מלשלם סכום כלשהו מתוך החשבונות ללא שהוצגה לה אסמכתא מתאימה לתשלום ובלא אישור רוזן, מנהל הפרוייקט והמפקח הצמוד שלו. כל הסכומים ששולמו, שולמו כאמור כנגד הצגת אסמכתאות ובהסכמת או על פי דרישת רוזן.
ככל שנדרשים החזרי כספים כלשהן מותנים התשלום כל ההוצאות המתייחסות לפרוייקט ומותנה בקבל אישור מנהל הפרוייקט בדבר תשלום כל ההוצאות הנדרשות לצורך השלמת הדירות ורישומן על שם המשתכנים ועריכת חשבון מדוייק על ידו לבי הסכומים המגיעים לכל אחד מהמשתכנים.
כמו כן טפחות כופרת בטענה כי היא ערבה לחיובי הביצוע של מיתר.
הבינלאומי
הבינלאומי טוען כי אישר כל תשלום מהחשבון רק לאחר קבלת אישורה של טפחות, וכי לא בוצעה בחשבונות כל פעולה ללא הסכמתו ואישורו. כל הסכומים הוצאו לטובת הוצאות הפרוייקט, ועל כן אין התובעים זכאים להחזר כלשהו בגין משיכת כספם שעל פי הטענה - הוצאו לצרכים אחרים מצרכי הפרוייקט.
הפניקס
הפניקס טוענת כי חבותה נובעת בראש ובראשונה מחבותו של המבוטח - רוזן. מעת שרוזן נפטר והתובעים בחרו שלא למחוק אותו ואת עיזבונו מכתב התביעה – הרי שאין לתביעה כנגד הפניקס על מה שתסמוך.
זאת ועוד: הפניקס טוענת כי תקופת הביטוח בפוליסות הינו 1.7.2002 – 30.6.2003. על פי הפוליסות, תנאי לחבותה של הפניקס הינה כי התביעה נגד המבוטח הוגשה כנגדו לראשונה ונמסרה לפניקס בתוך תקופת הביטוח ומקרה הביטוח אירע בתוך תקופת הביטוח.
תביעה פירושה:
"קבלת מכתב מידע או מידע ממקור כלשהו על ידי המבוטח בדבר קרות מקרה הביטוח".
התביעות הנידונות נמסרו להפניקס לאחר ה – 30.6.2003 ועל כן אינן מכוסות בפוליסה.
עוד טוענת הפניקס כי המעשים והמחדלים המיוחסים לרוזן בתביעות חורגות ממקצועו של רוזן המבוטח בפוליסה והמוגדר "ניהול ופיקוח על עבודות הקמה וביצוע בתחום הנדסה בנאית בענף הבניה". כמו כן על טענות התובעים בדבר השימוש רעה בכספים חל הסייג בפוליסה אשר מחריג את חבותה של הפניקס בגין:
"הפסד הנובע מגניבת כספים, בטחונות או כל אחד מהם"
הודעת צד שלישי: הפניקס נ' מנורה
הפניקס הגישה הודעת צד שלישי כנגד צד ג', (להלן: "מנורה"). במסגרת זו טענה הפניקס כי מנורה ביטחה את אחריותו של רוזן כלפי הצד השלישי לרבות התובעים, בקשר לפרוייקט הנידון, במסגרת מספר פוליסות שהוציאה למיתר.
הפוליסות כוללות סעיף אחריות צולבת לפיו במקרה ששם המבוטח כולל יותר מגוף אחד, ייחשב כל אחד מהגופים למטרת הפוליסה כיחידה נפרדת והמילה "מבוטח" תיחשב כחלה על כל צד או גוף באותה צורה כאילו הוצאה פוליסה נפרדת לכל אחד מהצדדים הנזכרים.
לפיכך, ובמסגרת זו, ביטחה מנורה גם את חלד ואחריותה. הואיל וחלד מינתה את רוזן - הרי שחלד חבה גם בכל מעשה או מחדל שעשה רוזן, וזאת בהיותו עובד או שלוח שלה.
לכן, אחריותה השילוחית של חלד בגין פעילותו הנטענת של רוזן חלה במלואה על מנורה, ועל כן, על מנורה לשות את הפניקס בגין כל סכום שתחוייב בו.
מנורה טענה כי הפוליסות בהם ביטחה את חלד אינן חלות על האירועים הנידונים, ולחילופין כי קיים בטוח כפל בינה לבין הפניקס.
התביעות שכנגד: מיתר נ' התובעים
מיתר הגישה תביעות שכנגד בסכומים שונים כנגד התובעים.
טענות מיתר
הפרשי הצמדה וריבית בגין פיגור בתשלום
מיתר טוענת כי בהתאם להסכם הבניה היה על התובעים להפקיד 80% ממחיר הבניה בהתאם להסכם, בחשבון הבניה, ביום חתימת ההסכם. מיתר טוענת כי הנתבעים לא עשו כך, והפקידו את הסכומים במועדים שונים - בפיגור.
מיתר טוענת כי בהתאם לסעיף 14.4 להסכם הבניה חלים על תקופת הפיגור הפרשי הצמדה וריבית בשיעור שנתי של 6%.
חוב בגין ביצוע עבודות נוספות בפרוייקט
מיתר טוענת כי במהלך ביצוע הפרוייקט נבקשה על ידי רוזן לבצע עבודות נוספות שלא נכללו במפרט חוזי הבניה כדלקמן: פריצת פתחי גישה למערכות סולריות, הגדלת שטחי חזיתות כתוצאה מפיצול מגרש, ביצוע פתח שחרור עשן והסתרת צנרת סולארית, הוספת מד מים, ביצוע קו מים נוסף, החלפת שיטת ניקוז במרפסות, ביצוע תקרת בטון, הגדלת תיבות דואר ואינטרקום, הכנת דרך גישה לחוות הסוסים, החלפת קו מים ברחוב, ביצוע אספלט וביצוע מדרכה מחוץ לגבולות המגרש.
לטענת מיתר שווי העבודות הנוספות מגיע לכדי הסך של 541,228 ₪. הואיל ובפרוייקט 208 יח"ד, הרי שחובו של כל תובע למיתר מגיע לכדי הסך של 2,602 ש"ח בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.1.1999 ואילך.

טענות התובעים (ביחס לתביעות שכנגד)
פיגור בתשלום התמורה
התובעים טוענים כי מיתר לא חתמה על חוזי הבניה במועד הכתוב עליהם. הם חתמו על חוזי הבניה מול רוזן, אשר מילא את התאריך ומיתר חתמה על החוזים בשלב מאוחר יותר מועד חתימת מיתר על חוזי הבניה הוא המועד אשר ממנו מתחיל מירוץ הזמן לקביעת מועדי תשלום התמורה.
בהתאם לכך, התובעים עמדו במועדים שנקבעו בחוזי הבניה. הם קיבלו את החוזים החתומים על ידי מיתר מרוזן רק בחודש אפריל 1997 ומיד עם קבלת החוזים החתומים הפקידו את הסכומים הקבועים בהם בחשבון הבניה.
עוד טוענים התובעים שגם אם ייקבע כי מועדי חתימת חוזי הבניה הינם במועדים הנקובים בהם, הרי שממילא לא היו יכולים לעמוד בהתחייבויות להפקיד 80% מסכום התמורה במועד החתימה, שכן, בפועל המשכנתאות לא הוסדרו לפני החתימה על חוזי ה בניה. התובעים חתמו על הסכמי הבניה ובד בבד הופנו על ידי רוזן לטפחות לשם קבלת ההלוואה המובטחת במשכנתא. תהליך מתן ההלוואה ארך זמן רב ורק בסיומו יכלו התובעים להעביר, באמצעות טפחות, את סכום התמורה לחשבון הבניה.
עבודות נוספות
התובעים מפנים לסעיף 17.2 לחוזה הבניה אשר קובע כי כל שינוי לחוזה לא יחייב אלא אם נעשה בכתב ובחתימת שני הצדדים. מאחר הם לא חתמו על מסמך כזה הרי שאין למיתר עילת תביעת כנגדה בגין העבודות הנוספות.
נוסף לכך, מכרזי המכרז קובעים מפורשות כי המחיר הפאושלי שמציע הקבלן יכלול:
"השלמות תכנון, הוספת פרטי ביצוע, התאמות לצורת המגשר על ידי צוות המתכננים ובין על ידי נציגיו מטעמו הכל בתיאום עם מנהל הפרוייקט וע"פ הוראותיו."
העבודות הנוספות שתמורתן נתבעת – נכללת בגדר הוראה זו.
כמו כן, חלק מהעבודות הנוספות המהוות עילת התביעות שכנגד הוספו לעדכון למכרז כעבודות שעל הקבלן הזוכה לבצע.
כמו כן חלק מהעבודות שביצעה מיתר הינן עבודות במחוץ לתחומי המגרש אשר על הרשות המקומית לבצע. אם מיתר ביצעה אותן, הרי שהיא פעלה כמתנדבת ואין לה כל כל עילה בעניין זה כנגד התובעים. כמו כן התובעים מכחישים את סכום העבודות הנוספות הנטען, ואת עצם ביצוען.

חלק ד': חוות דעת המומחיות מטעם בית המשפט
בית המשפט מינה כמומחיות מטעם בית המשפט את שמאית המקרקעין, הגב' דברת אולפינר - שלף ואת מהנדסת הבניין והשמאית הגב' עדינה גרינברג, שתיהן ממשרד גרינברג – אולפינר (להלן: "אולפינר"). בית המשפט העמיד בפני אולפינר את השאלות הבאות:
האם נגרמו ליקויי בניה בדירות וברכוש המשותף, מהם ומה עלות תיקונם?
האם נגרמה ירידת ערך עקב קיומם של ליקויי בניה בדירה, אם קיימים, ואם נגרמה – מהי?
מהי ירידת הערך אשר נגרמה, אם נגרמה, עקב השוני בשטחי הדירות?
מהי ירידת הערך אשר נגרמה, אם נגרמה, עקב השינוי במיקום בניינים ברח' צפת 94 ו - 96?
מהי ירידת הערך שנגרמה, אם נגרמה, עקב אי רישום הדירות בפינקס הבתים המשותפים?
מהי ירידת הערך שנגרמה, אם נגרמה, עקב אי השלמת הפיתוח הסביבתי והליקויים בפיתוח הסביבתי?
ליקויי בניה בדירות וברכוש המשותף
אולפינר הגישה חוו"ד המתייחסת לכל דירה ודירה בנפרד וכן לכל נציגות בית משותף שהינה צד לתביעה. אולפינר פירטה בחוות דעתה את ליקויי הבניה שמצאה בכל דירה ובדירה, ואת הליקויים ברכוש המשותף.
בחוות דעתה השאירה אולפינר רכיבים מסויימים לשיקול דעת בית המשפט. אחד מעניינים אלה, שהינו משותף לדיירים רבים הינו הפיצוי בגין דיור לחלופי בתקופת פינוי הירה, כאשר אורכו כומת על ידה.
כמו כן אולפינר קבעה לגבי חלק מן הדיירים כי לצורך ביצוע התיקונים יש לפנות את הדירה מתכולתה.
ירידת ערך עקב ליקויי הבניה
אולפינר לא מצאה כי קיימת ירידת ערך של הדירות עקב קיומם של הליקויים, בהנחה שיתוקנו ברמה הראויה.

ירידת ערך עקב השוני בשטחי הדירות
אולפינר מצאה כי קיימת אי התאמה בין השטחים לפיהם שולמו דמי ההיוון לבין השטח העיקרי שנבנה בפועל בדירות. אם נחדד נקודה זו, אליבא דאולפינר, בהתאם להחלטה 761 יש לחייב בדמי היוון בהתאם לשטח עיקרי בלבד. בפועל, דמי היוון חוייבו בהתאם לשטח עיקרי + ממ"ד. דהיינו, המינהל חייב בדמי היוון ביתר.
אולפינר חישבה את הפרשי השטח הנובעים מחיוב היתר, והשאירה את הפיצוי לשיקול דעתו של בית המשפט – בהתאם למרכיב הקרקע כפי ששולם למינהל לחלופין לפי הסכם המקורי, ולחילופי חילופין לפי שווי הדירות הבעת הכנת חוות הדעת.
ירידת הערך אשר נגרמה עקב השינוי במיקום בניינים ברח' צפת 94 וצפת 96
אולפינר מצאה כי קיימת ירידת ערך עקב שינוי במיקום הבניינים, ואמדה בהתאם את שיעורי ירידת הערך בגבולות של 2%-5% לדירות הרלוונטיות.
ירידת ערך עקב אי רישום הדירות בפינקס הבתים המשותפים
אולפינר מצאה כי קיימת ירידת ערך עקב אי רישום הדירות על שם רוכשיהן בלשכת רישום המקרקעין. היא סברה כי הפגיעה מתממשת רק בעת מכירת הדירה. בשים לב לעובדה שבעת הכנת חוות דעתה נמכרו רק 4 דירות הגיעה אולפינר למסקנה כי סחירות הדירות בפרוייקט אינה גבוהה. על כן סברה אולפינר כי הפיצוי הראוי הינו חלק – אולי מחצית – משיעור הריבית השנתית הממוצעת על פיקדונות בבנקים, לתקופת האיחור, בהתאם למחיר הדירה.
ירידת ערך בגין אי השלמת הפיתוח הסביבתי בשל ליקויים בפיתוח
אולפינר מצאה כי במועד עריכת חוות הדעת הפיתוח הסביבתי הושלם כמעט במלואו. אולפינר אמדה את עלות השלמת עבודות הפיתוח החסרות ואת עלות התיקונים של הליקויים הקיימים.
חוות דעת בעניין התביעות שכנגד של מיתר
בית המשפט ביקש מאולפינר לבחון את העבודות הנוספות שמיתר טוענת כי ביצעה בפרוייקט כמפורט לעיל. אולפינר שמה בחוות דעתה את רכיבי העבודות הנוספות הנטענות, והעירה את הערותיה באשר להן.

חלק ה' : איחור במסירה
פרק 8 לחוזה הבניה קובע כדלקמן:
"8.1
8.1.1 הקבלן מתחייב להתחיל בביצוע עבודות הבניה תוך 14 ימים מהמועד בו יומצא לו היתר בניה כדין, ובלבד שהחוזה ובלבד שהחוזה נכנס לתוקף בהתאם לאמור בסעיף 18 להלן"
8.1.2 הקבלן מתחייב להשלים את בניית דירת המשתכנים ועבודות הפיתוח במגרש ומסירת החזקה בדירת המשתכנים, לאחר קבלת אישור מנהל הפרוייקט, תוך 20 חודשים ממועד התחלת העבודה, כאמור. למען הסר ספק באם מסירת החזקה בדירת המשתכנים תידחה בשל אי המצאת המסמכים הנ"ל ו/או בשל אי אספקת תוכניות במועדן ו/או בשל היעדר תשתיות לחבור הבנין, כי אז לא יהא אחראי הקבלן לכך בכל צורה ואופן"
8.2 נסתיימה העבודה המתייחסת לדירת המשתכן יודיע על כך הקבלן למפקח, בכתב והמפקח יבחן אתה עבודה תוך 15 יום מקבלת ההודעה.
8.3 מצא המפקח כי העבודה אינה מתאימה לתנאי החוזה ימסור לקבלן רשימה של התיקונים ו/או עבודות ההשלמה ( להלן: - "התיקונים") הדרושים לדעתו והקבלן מתחייב בתוך התקופה שיקבע המפקח. נסתיים ביצוע התיקונים יחול על העבודה האמור בסעיפים 8.2 ו- 8.3 לעיל.
8.4 למען הסר ספק מובהר בזה כי תקופת ביצוע התיקונים נכללת בתקופת הביצוע של העבודה לפי חוזה ולא תינתן לקבלן הארכה כלשהי של תקופת הביצוע של העבודה בשל הצורך בתיקונים וביצועם.
8.5 מצא המפקח, לאחר בחינת העבודה, כי מצבה מאפשר קבלתה על ידי המשתכן יזומן המשתכן למסירת החזקה ביחידת הדיור, אך בתנאי שידאג לחיבורי מונה קודם למסירתה ( חשמל וגז) ולגמר חשבון עם הקבלן ו/או הבנק המלווה. בעת המסירה יערך פרוטוקול מסירה וירשמו כל הערות המשתכן. משתכן שלא יופיע או לא ידאג לחיבורי המונה ו/או גמר חשבון כאמור, ישלח לו מנהל הפרוייקט הודעה כי אם לא יופיע במועד שנקבע בשנית, או לא ידאג לחיבור ו/או גמר חשבון כאמור, ימסור המפקח לקבלן תעודת השלמה.
8.6 נמסרה יחידת הדיור למשתכן תימסר לקבלן תעודת השלמה בגין אותה יחידת דיור. מתן תעודת השלמה כלשהי אינו משחרר את הקבלן מהתחייבויותיו לפי חוזה זה."
כאמור לעיל אין חולק כי ביום 1.4.1997 מסר רוזן למיתר צו לתחילת עבודות בכלל הבניינים, למעט הבניינים ברח' צפת 94 ו – 96, ואילו צו לתחילת העבודות לשני הבניינים האמורים נמסר ביום 1.9.1997. הצדדים חלוקים בשאלה האם העבודות בפועל החלו לפני מועד תחילת הצווים. לשיטת התובעים המועדים הרלוונטיים הינם 25.12.1998 (ביחס לבניינים במגרש 3) ו – 13.1.1999 (ביחס לשאר הבניינים).
לכן, לכאורה, לצורך הסקת מסקנה בדבר האיחור במסירה הנטען, יש להכריע בשאלה המקדמית מתי החלו העבודות. ואולם, לטעמי, השאלה אינה טעונה הכרעה כלל וזאת משום שתחילה יש להכריע בשאלה האם רוזן האריך למיתר את תקופת הביצוע. מאחר ואשיב על שאלה זו בחיוב, הרי שהכרעה בשאלה אימתי החלו העבודות - אינה דרושה.
אין חולק כי ביום 20.12.1998 שלח מר סול יחזקאל, אשר היה פעל מטעם רוזן, מכתב לכלל המשתכנים. במכתבים הממוענים למשתכני כלל הבניינים, פרט לבנייני צפת 94-96 נאמר כי:
"לאחר בדיקה מעמיקה וחישובי ימי גשם, סגר ואינתיפאדה שהם בגדר כח עליון, תאריך האיכלוס יהיה החל מיום 15/2/99 ועד ל – 15/3/99. על המועדים המדוייקים לכל בית נודיע במכתב וטלפון בנפרד"
ואילו במכתב למשתכני הבניינים ברח' צפת 94 ו – 96 נאמר כי:
"לאחר בדיקה מעמיקה וחישובי ימי גשם, סגר ואינתיפאדה שהם בגדר כח עליון, תאריך האיכלוס יהיה החל מיום 15/3/99. על המועדים המדוייקים לכל בית נודיע במכתב וטלפון בנפרד"
(להלן: "מכתבי ההארכה")
במילים אחרות, רוזן הודיע לדיירים במכתבי ההארכה כי נתן הסכמתו לכך שמיתר תמסור את הדירות למשתכנים במועדים שיכול והם מועדים נדחים.
התובעים כופרים בתוקפם של מכתבי ההארכה.
ראשית, בניגוד לעמדת התובעים איני סבור כי הסתמכות מיתר על מכתבי ההארכה נגועה בהרחבת חזית אסורה. מועד המסירה הנטען הוכחש על ידי מיתר בכתב הגנתה, ודי בכך כדי לקבוע ששאלה זו מצויה בחזית המחלוקת.
שנית, אני דוחה את טענת התובעים כי אין כל תוקף מחייב למכתבי ההארכה.
כאמור, רוזן היה נציגם של המשתכנים כלפי כולי עלמא, ובוודאי כלפי מיתר. יעידו על כך הסמכויות שניתנו לו בפרק 4 ובסעיפים 8.2-8.5 לחוזה הבניה, ובמיוחד הקביעה בסעיף 4.6, לפיה:
"המשתכנים מצהירים ומתחייבים כי המפקח פועל בשמם ומטעמם וכי הם מסכימים לכל קביעותיו ו/או החלטותיו"
במהלך שמיעת העדויות התרשמתי כי רוזן היה איש דומיננטי ביותר במגעים עם כלל הגורמים שהיו מעורבים בביצוע הפרוייקט ושמר על זכויותיהם של הדיירים באדיקות.
נוכח האמור, אני סבור כי יש לתת תוקף מלא למכתבי ההארכה, ולמועד המסירה הקבוע בהם. התובעים הסכימו מראש לכל קביעות והחלטות רוזן, ומינו אותו כשלוחם לכל דבר ועניין הכרוך בביצוע הפרוייקט. אין שום סיבה המצדיקה להחריג את הסכמתו במכתבי ההארכה, מכלל זה.
אמנם, נכון הוא שכותב המכתב עצמו, מר סול יחזקאל לא הובא להעיד. ואולם, מר יחזקאל אינו עד רלוונטי. אין כל חולק כי מכתבי ההארכה התקבלו אצל מיתר, ואין כל חולק כי מר יחזקאל פעל בשמו של רוזן, כפי שכותרת המכתבים מעידה על עצמה.
משהתקבלו המכתבים אצל מיתר, ובשים לב למעמדו של רוזן בפרוייקט והסמכויות שניתנו לו בשמם של כלל המשתכנים, הרי שמיתר היתה רשאית להניח כי מועדי המסירה נקבעו למועדים הקבועים במכתבים אלה, ורשאית היתה להסתמך על כך. קביעה זו מחייבת ותופסת אף את התובעים, מכח מינוי רוזן כשלוחם.
השאלה הבאה בה יש להכריע הינה מתי נמסרו הדירות לתובעים.
אין חולק כי בפועל התקיימו שתי מסירות בכל דירה (סעיף 17 לסיכומי ב"כ התובעים, וכן ר' נספח 12 לתצהיר מזרחי). השלב הראשון כונה "מסירה ראשונה", כאשר המדובר היה בבדיקת ליקויים גרידא לצורך תיקונים, ואילו לאחר מכן התבצעה "מסירה שניה" אשר במסגרתה נמסרה החזקה בדירה לקונים, ונרשמו ליקויים שעל מיתר היה לתקנם.
נוהל זה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיפים 8.2-8.6 לחוזה הבניה.
אין גם חולק כי בהתאם להוראות סעיף 8.4 לחוזה הבניה, המסירה השניה חייבת להתבצע בתוך התקופה שקבע רוזן במכתבי ההארכה לביצוע המסירה. לכן, השאלה שעליה להשיב הינה מתי התבצעה המסירה השניה.
התובעים צירפו לסיכומיהם "טבלת איחור במסירת הדירות". טבלה נגדית בעניין זה קיימת בסעיף 64 לתצהיר מזרחי.
אתחיל בעניין זה דווקא עם התובעים הגרים בבניינים ברח' צפת 94-96.
לטעמי, תובעים אלה אינם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה, שכן דירותיהם לא נמסרו באיחור.
עיון בטבלאות התובעים מגלה כי המסירה השניה של הדירות בבניינים אלה היתה בחודש יוני 1999.
בשים לב לניסוחו של מועד המסירה במכתב ההארכה לגבי דירותיהם ("החל מיום 15.3.1999") ובשים לב לעובדה כי הבניה של בניינים אלה החלה חצי שנה לאחר הבניינים האחרים, הרי שאינני סבור כי נפל איחור כלשהו במסירת דירות אלה. ההיפך הוא הנכון. על אף העיכובים שחלו בתחילת הבניה של בניינים אלה, עיכוב שלא היה באשמתה של מיתר, הרי נראה כי מיתר עשתה מיטב מאמציה למסירת הדירות במועד שאינו רחוק מהמועד שבו נמסרו הדירות בבניינים האחרים.
באשר לתובעים מהבניינים האחרים, אין חולק כי נוכח ממצאים אלה, ובשים לב שהמועד האחרון למסירה השניה נקבע במכתב ההארכה ל – 15.3.1999, הרי שהיה איחור במסירה.
סעיף 14.2 לחוזה הבניה קובע כי:
"מבלי לגרוע מהאמור בסעיף 14.1 לעיל הרי שבכל מקרה בו צד לחוזה יפר חוזה זה הפרה יסודית יהא הצד שפגע זכאי לפיצויים מוסכמים בסכום השווה ל – 5,000$ ארה"ב"
סעיף 14.3 לחוזה הבניה קובע כי:
"מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 14.1 ו – 14.2 ו – 8.1.2 לעיל, הרי איחור במסירת יחידות הדיור למשתכנים, לאחר קבלת אישור המפקח, העולה על 60 יום יחשב כהפרה יסודית של חוזה זה. מבלי לגרוע מכל סעד או תרופה המוקנים למשתכנים על חוזה ועל פי כל דין יזכה כל משתכן בפיצויים מוסכמים וקבועים מראש בשקלים חדשים השווה ל – 500$ ארה"ב (שער יציג) בגין כל חודש איחור או חלק של חודש, בהתאמה".
(הדגשה שלי - ר.א.)
מכאן, שרק מסירה שניה המתבצעת מעבר ליום 15.5.1999 מהווה הפרה יסודית המזכה את הדייר בפיצוי מוסכם.
אני דוחה את טענות התובעים על פיהם מקום שעקב העובדה כי לא נמסרו טופסי 4, 5 או תעודות השלמה או שהיו ליקויים– הדירות למעשה לא נמסרו. סעיף 8.5 לחוזה הבניה קובע מפורשות כי מסירה שניה תתבצע מקום שהמפקח סבור כי הדירה ראויה למסירה.
דהיינו האחריות בדבר התקיימות התנאים המאפשרים מסירה שניה – הינה על רוזן. משמצא רוזן שניתן לערוך לדירות התובעים מסירה שניה, הרי שחזקה שהדירה ראויה למסירה.
מעבר לכך, בהתאם לסעיף 8.5 לחוזה הבניה החובה להמציא תעודת השלמה מוטלת על רוזן ולא על מיתר.
עיון בטבלה שהגישו התובעים בעניין זה במצורף לסיכומיהם מגלה שרק 4 תובעים מקיימים את התנאים המפורטים לעיל: סבחת, אדגה (ביטאו), קנדיבה בוריס וליאנה ואלמקייס (המועדים נקבעו בהתאם לפרוטוקולי המסירה אשר צורפו לתצהיריהם של תובעים אלה).
אני דוחה את טענות התובעים לפיה הינם זכאים בגין איחור במסירה גם לפיצוי הקבוע בסעיף 14.2 לחוזה הבניה. שהרי הפיצוי האמור מתייחס רק להפרה שהינה הפרה יסודית. לעניין איחור במסירה, סעיף 14.3 לחוזה הבניה קובע כי רק איחור העולה על 60 יום מהווה הפרה יסודית, ועל כן, אין התובעים זכאים לפיצוי זה.
באשר לארבעת התובעים הנוספים המפורטים לעיל, הרי שתקופות האיחור הן מזעריות ביותר ועל כן אני משתמש בסמכותי לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, וקובע פיצוי נוסף בסך של 100 דולר ארה"ב לכל תובע.
הנה כי כן, סיכום האמור לעיל מצביע כי הפיצוי המגיע לתובעים אלה ממיתר, בגין ראש האיחור במסירה, הינו כדלקמן:

תובעים
מועד מסירה שניה
תקופת האיחור
פיצוי מגיע בדולר
פיצוי מגיע בש"ח
סבחת
3.6.1999
18/30
400
1640
אדגה (ביטאו)
17.5.1999
2/30
134
548
קנדיבה בוריס וליאנה
26.5.1999
11/30
284
1159
אלמקייס
7.6.1999
23/30
484
1985

חלק ו' : ליקויי בניה ותכנון
מבוא: חוו"ד מומחה מטעם בית המשפט ומשקלה
אין צורך להכביר במילים על משקלה הרב של חוות דעתו של מומחה אשר מונה מטעם בית המשפט. מומחה כזה נחשב להיות מומחה אובייקטיבי וחסר פניות, ומהווה ידו הארוכה של בית המשפט. אף שבית המשפט אינו מהווה חותמת גומי של המומחה, הרי שלחוות דעת כזו יש משקל רב ומשמעותי.
"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך.....חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ... ואולם, לא אחת נפסק כי משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת"
(ע"א 5509/09 מסראווה נ' מסראווה (23.2.2014)
ב"כ הצדדים השיגו בהרחבה על חוות דעתה של אולפינר ואולם כבר עתה אומר כי למעט מספר עניינים ספור, לא מצאתי כל סיבה בולטת לעין להתערב בממצאיה. אולפינר פירטה את הליקויים בכל דירה ודירה, בין כאלה שהם ליקויי ביצוע ובין כאלה שהינם ליקויי תכנון, ושמה את החלוקה ביניהם. עניינים מסויימים שיפורטו מטה השאירה אולפינר לשיקול דעתו של בית המשפט.
ב"כ הצדדים חקרו את אולפינר ארוכות על חוות דעתה, ואולם גם לאחר החקירה הנגדית לא מצאתי כי חוות דעתה נסתרה באופן כזה שאין לקבל אותו. להלן דיון בהשגות הצדדים על חוות הדעת.
מתן הזדמנות לתקן
מיתר טענה כי יש לדחות את התביעות כנגדה משום שלא ניתנה הודעה מספקת ולא ניתנה לה הזדמנות לתקן.
"דומה שלא תמצא תביעת ליקויי בנייה, שבה לא יעלה המוכר את הטענה לזכותו לתקן את הליקויים בעצמו. בנושא זה נתפתחה פסיקה עניפה וראה, לדוגמה, ע"א 99/656 ד"ר בר שירה ואח' נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז (5) 1 (2003) עמ' 12 ואילך; ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל (ניתן ביום 28.2.2005).
הנתבעת טענה כבר בכתב ההגנה כי התובעים לא אפשרו להם לתקן את הליקויים, וכי הייתה נכונה תמיד לתקן כל ליקוי שבאחריותה, כפי שתיקנה את כל הטעון תיקון במהלך שנת הבדק. אין בדעתי להאריך בנושא זכותו של המוכר לתיקון עצמי. במקרה דנן, נוכח חלוף הזמן, בהתחשב בכך שהנתבעת ביצעה כבר תיקונים בדירות (בעיקר בנושא הרטיבות) ובכך מיצתה את זכותה לתקן, ובהיעדר יחסי אמון בין הצדדים אין מקום לחזור ולעורר בשלב זה את הטענה."
(ת.א. (חי') 1436/98 שמילוביץ זאב נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (28.4.2008), מפי כב' השופט י' עמית.)
דברים אלה טובים, נכונים יפים וישימים גם על העניין שבפנינו, קל וחומר שמצויים אנו בנקודת זמן הרחוקה כ – 17 שנה ממועד מסירת הדירות לתובעים. לפיכך אני דוחה את טענת מיתר בעניין זה.
דיון בהשגות התובעים על ממצאי המומחית
תקרות חדרים מגבס ולא מבטון במפלס העליון בדירות (סע' 74 לסיכומי התובעים)
טענת התובעים
הטענה מתייחסת לדירות מדגמי K ו – C. אלו דירות בנות שני מפלסים כאשר במפלס העליון נבנה חדר. על פי הטענה, בהתאם לסעיפים 2.8 ו – 2.9 למפרט הטכני, תקרת החדר במפלס העליון אמורה להיבנות מבטון, כאשר בפועל היא נבנתה מגבס ומעליה קונסטרוקציית עץ ורעפים.
עמדת אולפינר
עיון במפרט המכר מגלה כי הנוסח שלו הוא כדלקמן:
"2.8 תקרות: צלעות
"2.9 גג הבניין: בטון מזויין/גגות רעפים קונסטרוקציה מעץ"
אולפינר אישרה את נכונות הטענה כי תקרת החדר במפלס העליון בנויה מגבס שעליה קונסטרוקציית עץ ורעפים (ראה למשל סעיף 1.4 לחוה"ד המתייחסת למשפחת סבחת, עמ' 26 לחווה"ד בימ"ש/1, ואולם הוסיפה וקבעה כי נוכח הוראות סעיפים 2.8 ו – 2.9 למפרט המכר, היא אינה רואה צורך בשינוי המצב הקיים.
בתשובותיה לשאלות ההבהרה בעניין זה (בימ"ש/3, עמ' 3 שאלה 4) קבעה המומחית כי לא נמצא במפרט או בבקשה להיתר בניה כי הגג מתחת לגג הרעפים הוא מבטון, ולכן אין ירידת ערך.
עוד העידה אולפינר, בעדותה בבית המשפט בעמ' 79 כי במונח צלעות הכוונה לצלעות בטון.
הכרעה
מקובלת עלי ההבחנה שערך ב"כ מליחי בסיכומיו בין תקרה לבין גג. נראה כי בהחלט קיים הבדל בין מונחים אלה. תיקרה מטבע הדברים מיועדת גם לשמש כריצפה של הדירה שמעליה. גג הינו כזה שאין מעליו ולא כלום. לפיכך, נראה סביר כי תקרה צריכה לעמוד בנויה כך שתעמוד בעומסים כבדים יותר מאשר גג.
הוראת סעיף 2.8 למפרט קבעה באופן ברור כי התיקרה צריכה להיות בנויה מצלעות. הכוונה היא לתקרה הבנויה מרצועות בטון שביניהן יש מרווחים נעדרי בטון ומעליהם שכבה של בטון (והשווה: ת.א. (י"ם) 7061/00 בן עזרא נ' יעש ב.ד. בע"מ). המדובר במבנה קונסטרוקציוני חזק אשר מתאים לשימוש כתיקרה בשים לב לעומסים שעליו לשאת.
לעומת זאת, הוראת סעיף 2.9 העוסקת בגג הבניין העניקה למיתר את האפשרות לבחור בין שתי האופציות הנקובות בה (בסימון "/" אני מניח שהכוונה היא, כמקובל, למילה "או") – בטון או רעפים עם קונסטרוקציה מעץ. משבחרה מיתר באופציה השניה הקבועה בסעיף 2.9 - אין לתובעים על מה להלין בעניין זה. המפרט אינו מחייב שגג החדר יהיה בנוי אף הוא מבטון.
הפניית ב"כ התובעים לע"א 5323/99 סלמן נ' בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ (24.10.2001) אינה רלוונטי שכן במקרה ההוא נקבע מפורשות במפרט "תקרות: חומר בטון מזויין. גג הבניין:ו חומר -קונסטרוקציית עץ ורעפי בטון ". באחד המפלסים בנתה החברה הקבלנית תקרת רביץ, ובית המשפט העליון קבע שזהו ליקוי, שכן אופציה זו לא היתה כלולה במפרט. לפיכך, אין הנידון דומה לראיה כלל.
אשר על כן, אני דוחה את הטענות בראש זה.
פרוזדור צר מהמידות הקבועות בתת"ב (סע' 80 לסיכומי התובעים)
טענת התובעים
תקנה 2.05 לחלק ג' בתוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "התת"ב") קבעה, בעת הרלוונטית, כי רוחבו המינימלי של פרוזדור המשמש כניסה ראשית בדירה יהיה 1 מ'.

עמדת אולפינר
אולפינר אכן מצאה סטיות קלות מאוד ברוחב המסדרון, ואולם לא נמצאו דירות בהן הליקויים היו בסדרי גודל משמעותיים אשר יכולים להוציא לדירה שם של דירה עם ליקויים (ר' למשל סעיף 7.1 לחווה"ד בימ"ש/1).
ב"כ התובעים התעמת עם קביעה זו בציינו כי המדידה אמורה להתבצע בין ציפויים ולא בין בלוקים והפנה בעניין זה לפסק הדין בעניין ת.א. (ת"א) 369/97 אוחנה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (14.10.2002).
על כך השיבה אולפינר כי התקנה אינה קובעת אופן מדידה ולכן כנהוג מזה שנים רבות החישוב הינו בין בלוקי הבניה.
הכרעה
מפסק הדין בעניין אוחנה עולה מפורשות כי שיטת המדידה הנכונה של רוחב הפרוזדורים הינה בין הקירות. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה זו תוך הסתמכות על פסק הדין בעניין ת.א. (ירושלים) 990/91, טרבלסי יוסף ו-24 אח' נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועיריות בע"מ, שם נידונה שיטת המדידה של הגובה בין התקרה לריצפה ונקבע כי:
"קשה להניח שהמתגורר בדירה "יתנחם" בעובדה כי מעל לראשו מצוי עוד ס"מ אחד של גובה אלא שהוא "נחבא" בטיח. מה שרואות עיניו, וראשו חש, הוא הגובה נטו."
בית המשפט החיל הגיון זה גם על רוחב פרוזדורים. בית המשפט המחוזי קבע כי:
"במקרה שבפני הפגיעה בתובעים מתבטאת בהגבלה באפשרות המעבר והפעילות התִּקנית בפרוזדור הדירה, במידה ונמדוד מעל הציפויים כפי שמבקשת הנתבעת היינו מתעלמים ממספר סנטימטרים נוספים המהווים חלק מהפגיעה, היות שכפי שאמר כב' השופט חשין הפגיעה במתגורר בדירה מתבטאת ב"מה שרואות עיניו, וראשו חש...", כאשר במקרה שבפני המדובר הוא במה שרואות עיניו והוא חש לצידי גופו את רוחב הפרוזדור, רק מדידה בין הציפויים תבטא את הפגיעה באופן המלא."
משנקבע ההלכה בעניין זה על ידי בית המשפט המחוזי, הרי שהיא מנחה בית משפט זה, ואין מקום לסטות ממנה.
איני יכול לקבל את טענת מליחי כי רוחב הפרוזדור צריך להיות לא יתר מ – 0.9 מ' שכן המודבר בפרוזדור שאורכו אינו עולה על 4 מ'. התקנה מציינת במפורש כי רוחבו של פרוזדור ראשי בדירה יהיה 1 מ', ללא קשר לאורכו. הרוחבים הקבועים בתקנות משנה (2) – (4) עניינן בפרוזדורים שאינם פרוזדורים ראשיים.
בענייננו, המדובר בפרוזדור ראשי, ועל כן חובה שרוחבו המינימלי יהיה 1 מ' ללא קשר לאורכו.
אחריות
המדובר בליקוי תכנון ולא בליקוי ביצוע, שכן מיתר בנתה את הפרוזדורים בהתאם לתוכנית שהכין מליחי, ולכן האחריות בעניין זה הינה על מליחי.
סעד
הסעד הנכון אינו ירידת ערך אלא עלות התיקון, שכן מסקנתה של אולפינר באשר להיות הסטיה, גם בשיטת המדידה נכונה, "סטיה קלה מאוד" – לא נסתרה.
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעניין לרבות ההפניה לחוות דעת התובעים, ובשים לב לעובדה שמדובר בסטיות קלות ביותר, אני קובע פיצוי בראש נזק זה, על דרך של אומדנא דדיינא בסך של 1,000 ₪ לדירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
הזכאים לפיצוי בראש זה: תנעמי, אמצ'סלבסקי, רימר, קנדיבה אלכסנדר ואירנה, אליס, שניאור (אורן), סיסאי, חרלמוב, מולה, צריקר, ישעיהו, בן אשר, בן עמי, צדוק, טדלה סימון, קנידנוב ומושייב, וונדיה, סלומון אלנתן, דקל, קורלקר, נוני, בנימין, שלום, פולונבסקי, אדגה ביטאו, גרוסברג, טובים, וילנר, מלכה טובה, ברו, מנצ'יק, זהבי, אלקובי, ליפשיץ, קהלני, יעקובוב, אילאייב, סנבטו, מוהאי, אלמקייס, דנילקו, שמעוני.
מדרגות פנים שנבנו בניגוד לתת"ב (סע' 84 לסיכומי התובעים)
טענת התובעים
מדרגות הפנים שנבנו בתוך חלק מהדירות אינן עולות בקנה אחד עם הוראות תקנות 3.34, 3.36, 3.38, 3.39 לתת"ב כנוסחם בעת הרלוונטית.
עמדת אולפינר
לדעת אולפינר תקנות אלה אינן חלות על מדרגות פנים, שכן תקנות אלה מתייחסות לחדר מדרגות, ומדרגות פנים אינן "חדר מדרגות" (סעיף 5.4 לחוו"ד בימ"ש/1, תשובה 3 בעמ' 3 לתשובות ההבהרה בימ"ש/3).
הכרעה
ההלכה הפסוקה אימצה את עמדתה של אולפינר. כך, בת.א. (חי') 1436/98 שמילוביץ זאב נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (28.4.2008) נקבע, מפי כב' השופט י' עמית כי:
"נושא המדרגות הטרפזיות בדירה, חוזר ומעסיק את בתי המשפט בתביעות ליקויי בנייה. המחלוקת היא, אם סעיף 3.47 לתקנות התכנון והבניה חל על מדרגות פנימיות בדירה אם לאו. בנקודה זו אני מבכר גישתו של המומחה לפיה תקנות 3.30 – 3.49 לתקנות התכנון והבנייה עניינן במדרגות הממוקמות בחדר מדרגות ולא במדרגות בתוך דירה. למיטב ידיעתי, זו גם הפרשנות שניתנה לסעיפים אלו על ידי היועץ המשפטי של משרד הפנים, לאור מיקום התקנות בחלק ג' לתוספת השניה, שכותרתו " אמצעי יציאה מבניין". הכותרת מעידה על כך, שהכוונה לחלקי הבניין המובילים אל מחוץ לדירה. סימן ד' לחלק ג' לתוספת השנייה כותרתו "מבנה חדר מדרגות" ועל פי הקשר הדברים והדבקם, הכוונה לחדר מדרגות שאינו נמצא בתחום הדירה. אמירה ידועה היא, כי חוק הוא כיצור חי בסביבתו, ובמלאכת הפרשנות, שומא עלינו ליתן פירוש המסייע לחוק להשתלב ולהשתרג בסביבתו. הסביבה הטבעית של הוראת תקנות 3.30–3.49 נוגעת לחדרי מדרגות מחוץ לדירה ולטעמי, כך יש לפרש את הוראת הסעיף. אציין כי כך פורשו התקנות בשעתו גם על ידי כב' השופטת שטרסברג-כהן ב ת.א. (חי') 1833/96 אוחנה סוזן ואח' נ. דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ (לא פורסם). לדעה דומה, ראה ת.א. (מחוזי נצרת) 638/98 אברהם צבי נ' יצחק שטרן ושות' בע"מ"
מכאן שדין טענה זו להידחות.
רוחב המדרגות – תקנה 3.34 לתת"ב
טענת התובעים
רוחב מדרגות הפנים של חלק מהדירות קטן מ – 0.80 מ'.
עמדת אולפינר
התקנה אינה חלה על מדרגות פנים אלא על מדרגות חוץ.
הכרעה
תקנה 3.34 (א) לתת"ב קובעת כי הרוחב המינימלי של המדרגות בתוך דירה יהיה 0.80 מ'.
אמנם, התקנה מתייחסת גם לרוחב מינימלי של מדרגות חוץ, ואולם, לא ניתן לקבל את עמדתה העקרונית של אולפינר כי אין עיגון בדין לרוחב מינימלי של מדרגות פנים, ועל כן זהו ליקוי.

אחריות
מיתר ומליחי הטילו את האחריות בעניין זה האחד על השני. מליחי טען כי האחריות בעניין זה הינה על מיתר, שכן מליחי צירף לתצהירו תוכניות (נספח י"ב) מהן עולה כי התכנון תואם את התקנה. לעומת זאת מיתר טענה כי בהתאם לתוכנית הביצוע רוחב המדרגות הנו 80 ס"מ ואם יש הפרש כלשהו הרי שהוא נובע משיטת המדידה הכוללת את עובי החיפוי על הקיר (טיח).
טענה זו עולה בקנה אחד עם חלק מממצאי אולפינר מהן עולה כי רוחב המדרגות הינו 77-78 ס"מ (ראה חוו"ד המתייחסות לדירות שטיינברוך ולב).
על כן, המדובר בליקוי ביצועי באחריות מיתר.
סעד
המדובר בליקוי מזערי ביותר הנובע משיטת מדידה לא תקינה, אשר אין לה השפעה בטיחותית של ממש. קובע פיצוי אחיד בסך של 500 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למוד התשלום בפועל.
הזכאים לפיצוי בראש זה:
לב, קובל, נוני, נשיא, בירנברג, סבחת, טל, כהן, שטיינברוך, ניקולאייב וממדוב, דסטה, אבישייב, רובין.
מזקף ראש במדרגות – תקנה 3.36 לתת"ב
טענת התובעים
בחלק מן הדירות מזקף הראש נמוך מ – 2.10.
עמדת אולפינר
העובדות נכונות, אך התקנה אינה חלה על מדרגות פנים אלא רק על מדרגות חוץ.
הכרעה
תקנה 3.36 לתת"ב קובעת כי:
"מזקף ראש בחדר מדרגות וכן בפרוזדורים ומעברים המובילים ממנו ליציאה מן הבניין, לא יפחת מ – 2.10 מ'"
עמדת הפסיקה בכללותה הינה כי הוראה זו מתייחסת גם למדרגות הנמצאות בתוך דירות. ר' בעניין זה סקירת הפסיקה בת.א (ראשל"צ) 4737/04 כנרת נ' לנדקו ייזום וניהול בע"מ (14.9.2008) המבוססת על פסק דינה של כב' השופט ע' ברון בת"א (מחוזי ת"א) 1618/97 גורביץ נ' קוט אזור יזמים בע"מ (6.11.06). על כן אף זהו ליקוי.
אחריות
התובעים טענו כי התכניות הוכנו כראוי, ולכן המדובר בליקוי ביצועי, באחריות מיתר.
סעד
הפסיקה קובעת פיצוי בגין ירידת ערך בין 1,200 ₪ ל – 2,000 ₪. בעניין זה ר' ת.א. 2311-07-10 נציגות הבית המשותף יקינטון נ' י.ד. נכסים וקבלנות בע"מ (3.5.2014) ות.א. 48637-12-12 דוידי נ' שיכון ובינוי נדל"ן (14.9.2014).
לפיכך, קובע פיצוי אחיד בסך של 1,500 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
הזכאים לפיצוי: נוני, אילאייב, סבחת, טל, רובין, כהן, סנבטו.
עומק שלח מדרגה – תקנה 3.38 לתת"ב
בהתאם לתקנה 3.38(ב) עומק שלח מדרגה לא יפחת מ – 25 ס"מ, ואם הוא קטן מ – 27 ס"מ, הרי שעל המדרגה להיות בעלת אף הבולט 2 ס"מ כלפי חוץ.
ההכרעה הנורמטיבית בעניין תחולת התקנה על מדרגות פנים - זהה להכרעה בעניין מזקף הראש.
המדובר בליקוי ביצועי, באחריות מיתר.
באשר לסעד – המדובר בליקוי בטיחותי אשר עשוי להיות משמעותי, ואולם לא הובהר כיצד ניתן להתגבר עליו (פירוק כל המדרגות?). נוכח האמור קובע פיצוי אחיד בסך של 3,000 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
הזכאים לפיצוי: אליאייב, סבחת, טל, רובין, כהן, דסטה, בירנברג, קובל.
מספר מדרגות במהלך מדרגות – תקנה 3.39 לתת"ב
תקנה 3.39 קובעת כי:
"במהלך מדרגות אחד לא יפחת מספר המדרגות מ – 3 ולא יעלה על 16; ואולם בדירה בקומת קרקע ובתוך דירה, מותר שמספר המדרגות במהלך מדרגות אחד, יפחת מ – 3"
ההכרעה הנורמטיבית בעניין תחולת התקנה על מדרגות פנים - זהה להכרעה בעניין מזקף הראש.
דא עקא, כאן מתעוררת בעיה נוספת והיא שהסיפא הוספה רק ב – 1.11.1998, ועל כן השאלה הנשאלת היא האם התקנה המחייבת הינה זו שביום חתימת חוזה הבניה (או קבלת היתר הבניה) או זו שביום מסירת הדירה.
הדיעות בפסיקה בעניין זה חלוקות.
בעיני, המועד הקובע הינו מועד המסירה. אני סבור כי השאלה הרלוונטית היא – האם במועד זה לקתה הדירה בליקוי בניה הנוגד את הדין? שהרי, עד למועד זה יכלו מיתר ומליחי לעשות בדירה ככל שעולה על רוחם, ובלבד שבמועד המסירה הדירה תהיה בנויה כדין. מאחר ובהקשר זה כך קרה, דהיינו, הדירה נמסרה כשהיא תואמת את הוראת תקנה 3.39(א) בנוסחה במועד המסירה, הרי הדירה לא לקתה בהקשר זה בליקוי.
לפיכך, התביעה בראש זה – נדחית.
בניה בניגוד לתקנים
התובעים הצביעו על שורה של ליקויים נטענים. מהות הליקויים הינה אחת: הם עומדים בניגוד לתקנים.
כך למשל, נטען כי היעדר ברז מים דירתי בתוך הדירה עומדת בניגוד לת"י 1205 (ת/1), (סע' 97 לסיכומי התובעים) היעדר מעבר מדורג בחדר האמבטיה עומדת בניגוד לת"י 1629 (ת/3) (סע' 101 לסיכומי התובעים) וכך גם היעדר ריצוף טראצו במרפסות מחוץ לדירה (סע' 103 לסיכומי התובעים). עוד נטען כי בחלק מהדירות קיים ליקוי של הרכבת כיורים ואסלות במרחק שונה מהמפורט בת"י 1205.3 (ת/4) (סע' 106 לסיכומי התובעים)
אולפינר דחתה טענות אלה בין היתר מן הטעם כי התקנים אינם תקנים מחייבים. אני מאמץ את עמדתה זו.
חוק התקנים, תשי"ג - 1953 מבחין בין שלושה סוגי תקנים: תקן ישראלי (סעיף 6 לחוק), תקן ישראלי זמני (סעיף 7א לחוק) ותקן ישראלי רשמי (סעיף 8 לחוק). תקן ישראלי רשמי הינו בעל מעמד נורמטיבי מחייב מיום פירסומו ברשומות. תקן ישראלי זמני הינו בעל מעמד נורמטיבי מחייב לתקופה של 3 שנים מיום פירסומו ברשומות. ומה מעמדו של תקן ישראלי שאינו רשמי?
על שאלה זו עמדה כב' השופטת ר' לבהר-שרון בפסק דינה בעניין ע"א (ת"א) 1017/08 אחים שרבט חברה לבנייה בע"מ נ' אליג'ה (24.11.2008) שם קבעה כי:
"תקן שאינו רשמי יכול שישמש כהמלצה מקצועית, אולם סטייה סבירה ממנו, אין בה כדי לחייב ברשלנות, כפי שיבואר להלן:
הדרך לקביעת תקן מחייב בישראל קבועה בחוק התקנים, התשי"ג-1953, המבחין בין "תקן ישראלי" לבין "תקן ישראלי רשמי". ההבחנה בין שני סוגי התקנים היא מהותית. הסמכות לקבוע "תקן ישראלי" נתונה למכון התקנים, אשר לפי סעיף 6 לחוק, מכון התקנים רשאי לקבוע מפרט, או כללים טכניים של תהליך עבודה, לרבות הגדרות טכניות כתקן ישראלי. התקן הישראלי נעדר תוקף מחייב וכל תכליתו היא להעיד על איכות המוצר .....לעומת זאת, "תקן ישראלי רשמי" הוא בעל מעמד נורמטיבי מחייב. הסמכות להכריז כי תקן שנקבע הוא "תקן ישראלי רשמי" נתונה לשר התעשייה והמסחר ורק מרגע שעשה כן, כאמור בסעיף 9(א) לחוק התקנים...תקן יהפוך לתקן רשמי רק לאחר ששר התמ"ס ראה כי ראוי להפוך את הוראותיו של תקן – מהמלצה מקצועית גרידא – לדין כופה (ראה בג"צ 1934/95, תה ויסוצקי (ישראל) בע"מ נ' שר הבריאות, תק-על 96(1), 520, עמ' 528, להלן: "בג"צ ויסוצקי")
תו התקן של מכון התקנים אמנם מעיד על איכות המצרך, אך הוא אינו מחייב, וגם לאחר שנקבע תקן ישראלי למצרך מסוים, "עדיין מותר לייצר ולשווק מצרך זה אף אם אינו עומד בתקן" (ראה השופט זמיר בבג"צ 7023/93, איגוד יצרני מוצרי עץ ורהיטים בישראל נ' שר התעשיה והמסחר, תק-על 94(4), 210, פיסקה 2 לפסק הדין).
רק הכרזתו של תקן ישראלי כתקן רשמי מקנה להוראותיו תוקף מחייב ולכן בהעדרו מדובר ב"המלצה מקצועית גרידא" ( ראה בג"צ ויסוצקי עמ' 528).
מכאן, כאמור, תקן לא רשמי יכול להיחשב כהמלצה מקצועית, אך אין בו כדי לסמן סטייה מכללי המקצוע הטובים. קבלן אשר בנה לפי תקן שאינו רשמי יכול להתגאות בכך, אך משלא עשה כן, אין לחייבו ברשלנות."
התובעים טענו כי שבמכרז שצורף לחוברת השיווק נאמר כי על הדירה לעמוד בתקנים ולא צויין כי המדובר בתקנים רשמים דווקא. טענה זו יש לדחות. אין זה סביר לייחס לנתבעים או מי מהם כוונה לעמוד בכל התקנים הקיימים הכוללים תקנים שהם בגדר המלצה בלבד. החובה היא לעמוד רק בתקנים המהווים דין כופה. הטענה כאילו אומד דעתם של הצדדים היה שונה מכך, כלל לא הוכחה, לא הובאו עליה ראיות, וב"כ התובעים כלל לא חקר את מי מהנתבעים בכיוון זה. לכך, ההנחה ממנה יש לצאת כי חובתם של הנתבעים מוגבלת לעמידה בתקנים הרשמיים המחייבים בלד – ותו לא.
הנה כי כן, עצם העובדה כי בניה מסוג מסויים עומדת בניגוד לתקן שאינו רשמי, אינה מעידה לכשעצמה על ליקוי. במקרה כזה על התובע להצביע כי החלופה שבה השתמש הקבלן איננה חלופה סבירה.
עיון בטענות התובעים מגלה כי עולמן של טענותיהם הינו כל כולו בטיעון של ב"בניה בניגוד לתקן". אין בטענות אלה מילה על כך שהביצוע לכשעצמו לוקה ברשלנות או שנעשה בצורה בלתי סבירה. די בכך כדי להביא לדחיית הטענות. על אף האמור אתייחס להלן לפרטי הטיעון.
ברז מים (סעיף 97 לסיכומי התובעים)
נטעו כי בדירות חלק מהתובעים קיים ליקוי נטען בדמות היעדר ברז מים ראשי בתוך הדירה. אולפינר מצאה כי ברז המים הדירתי ממוקם בארון מים קומתי – ועל כן אין זהו ליקוי.
התובעים הפנו לתקן ת"י 1205.1 (ת/1) כנוסחו בשנת 1995 (ת/1) אשר חל על הבניה נשוא תובענה זו. בהתאם לסעיף 3.1.4 לת/1:
"שסתום נפרד לסגירת מעבר המים יותקן במבוא לכל דירה, בתחומה. למרות האמור לעיל, בבניינים גבוהים או רבי קומות, מותר להתקין שסתום זה בארון מדי המים שבחדר המדרגות"
לעניין זה טען ב"כ התובעים כי הסיפא לא חלה שכן "הבניינים תוכננו כמבנה פשוט ולא כמבנה גבוה".
אני דוחה טענה זו. התקן מתייחס באופן מפורש לבניינים גבוהים ורבי קומות ומתיר הצבה של השסתום בארון מדי מים בחדר המדרגות שבהם – כפי שהדבר קיים בבניינים הנידונים. לכן, התקנתם מדי המים באופן כזה עומדת בתקן, ואין בה כל ליקוי – כפי שקבעה אולפינר.
אשר על כן, גם מטעם זה דין הטענה להידחות.
העדר מעבר מדורג בחדר הרחצה (סעיף 101 לסיכומי התובעים)
התובעים טענו כי במרבית הדירות קיים ליקוי של היעדר מעבר מדורג בכניסה לחדר הרחצה. לטענתם זהו ליקוי הנוגד את הוראת תקן ת"י 1629 (ת/3) מחודש אוגוסט 1994 אשר בו נקבע כי:
"למעברים בין חדרים יבשים לחדרים רטובים, כגון חדרי רחצה, יש לתכנן מעבר מודרג, שייעשה מיציקת בטון, מלוח אבן נסורה, מפרופיל אלומיניום או ממתכת אחרת בלתי מחלידה, לשם מניעת מעבר מים מהאיזור הרטוב לאיזור היבש"
אולפינר התייחסה לעניין זה במענה לשאלת ההבהרה מס' 13 בעמ' 9 לבימ"ש/3 והשיבה כי נוכח סעיף 4.1 לחלק הכללי של התקן, התקן אינו מתייחס כלל בביטו "אזור רטוב" הכוונה למרפסות וגגות. כלומר התקן אינו מתייחס כלל למעבר מחדר רחצה לשאר חלקי הדירה.
בשים לב למעמד חוות הדעת של מומחה מטעם בית המשפט אני מקבל עמדה זו. ממילא נוכח מעמדו הנורמטיבי של התקן הנטען כתקן בלתי מחייב, ונוכח העובדה כי התובעים לא הצביעו כי הפיתרון שניתן אינו סביר, הרי שגם מטעם זה דין הטענה להידחות.
העדר ריצוף טראצו בשטחי חוץ הדירה (סעיף 103 לסיכומי התובעים)
התובעים טענו כי בחלק מן הדירות קיימם ליקוי של כתמים בריצוף הטראצו במרפסת החיצונית. אולפינר אישרה את קיומם של הכתמים אך לא ראתה בכך ליקוי. התובעים משיגים על קביעה זו. לטענתם, בהתאם לת"י 1629 (ת/3):
"לריצוף באזורים חשופים לגשם ולשמש יש לבחור באריחים העומדים בתנאי חוץ".
התובעים אף מפנים לכך שבתקן מאוחר יותר, ת"י 1629 מחודש ספטמבר 1998 (ת/21) צויין באופן מפורש כי:
"מערכות רצפה ששכבתן העליונה עשויה אריחי רצפה מטראצו אינן מומלצות לאזורים רטובים. באזורים אלה עשויים להופיע כתמים וסדקים על פני הרצפה, גם אם היא עומדת בדרישות תקן זה"
כאשר "אזורים רטובים" מוגדרים בתקן גם כ –
"מרפסות לא מקורות או מקומות אחרים החשופים לגשם"
מכאן, לשיטת התובעים: אריחי טראצו אינם מתאימים למרפסת חיצונית, ומאחר ואין חולק כי הריצוף במרפסת החיצונית הינו מטראצו – הרי לך הליקוי.
בעניין זה חשוב להדגיש כי ת/21 אינו חל על התכנון הנידון ועל כן אין מקום להתייחס אליו כלל.
מעבר לכך, אולפינר התייחסה במענה לשאלת ההבהרה מס' 9 בעמ' 8 לבימ"ש/3 ואמרה כי:
"עובדה היא שלאחר פירסומו של תקן זה, הזדרזו מתקיני הקן לשנות בו את ההתייחסות לעניין אריחי טראצו המותקנים בגגות חשופים, וציינו כי הריצוף באריחי טראצו אינו מומלץ במרפסות כנ"ל. עם זאת, לא פסל תקן זה כלל את אריחי הטראצו כאמצעי לריצוף משטחים החשופים לגשם, ככל הנראה עקב אלפים רבים של מטרים מרובעים אשר בהן בוצע במשך שנים רבות ריצוף הן בדירות והן ב"שטחים רטובים"
הנה כי כן, אף מטעם זה דין הטענה להידחות.
מרחקי כיור ואסלה מקיר (סעיף 106 לסיכומי התובעים)
התובעים טוענים כי בחלק מדירותיהם קיים ליקוי של הרכבת כיורים ואסלות במרחק שונה מהמפורט בת"י 1205.3 (ת/4). כך למשל, התקן ממליץ שהמרחק מכיור הרחץ לקיר יהיה 20 ס"מ ובמספר דירות נמדד מרחק הנמוך מכך באופן משמעותי (11 ס"מ ואף 5 ס"מ).
אולפינר קבעה כי על אף שהמרחקים בין הכלים הסניטריים אינם עומדים בהמלצות התקן, הרי שאין מקום לקבוע ירידת ערך שכן ההמלצות אינן מחייבות, ועל כן המידות גם אינן מחייבות. אני מקבל את עמדתה ודוחה את הטענה.
מטבח ללא חלונות הפונים לאוויר החוץ (סעיף 108 לסכומי התובעים)
התובעים טוענים כי נגרמה לדירתם ירידת ערך בשל בניית מטבח ללא חלונות הפונים לאוויר החוץ. אולפינר אכן אישרה כי זהו ליקוי אך קבעה כפיתרון התקנת וונטה.
התובעים סבורים כי אין די בפיתרון זה ומפנים לתקנה 2.20 לתת"ב אשר בעת הרלוונטית קבעה כי:
"חדר מגורים ומטבח יכילו חלונות הפונים אל אוויר החוץ או למרפסת הסגורה בתריס בלבד".
אכן אין ספק כי העדרו של חלון במטבח הינו ליקוי העומד בניגוד להוראת תקנה 2.20 הנ"ל. ואולם, משקבעה מומחית בית המשפט כי תיקון הליקוי הינו באמצעות התקנת ונטה, ולצד זאת קבעה את סכום הפיצוי הראוי בשל כך, איני מוצא לנכון להתערב בכך, ודין השגת התובעים בראש זה להידחות (ור' ע"א 7298/00 בסט דוד שמואל נ' חממי עזרא (4.9.2007).
היעדר וונטה באמבטיות ושירותים (סעיף 110 לסיכומי התובעים)
בהמשך לטענה הקודמת, התובעים טענו כי ככל שפיתרון התקנת הוונטה הינו פיתרון מקובל, הרי שיש להתקין וונטה גם בחדר אמבטיה ו/או שירותים אשר בהם אין חלון.
דינה של טענה זו להידחות. מעבר לכך שהיה מקום לשאול את אולפינר שאלות הבהרה בעניין זה, הרי שדרישה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראת תקנה 2.20 לתת"ב (המתייחסת למטבח וחדרי מגורים בלבד, ולא לאמבטיה או לשירותים), ולא ברור המקור הנורמטיבי לדרישה זו.
לפיכך, אף התביעה בראש זה נדחית.
דירות ללא דלת יציאה לחצר צמודה (סע' 111 לסיכומי התובעים)
לטענת התובעים, בדירות מדגם G הובטחה בחוברת השיווק דלת יציאה מהסלון לגינה. בפועל, דלת כזו אינה קיימת. אולפינר קבעה שאין כאן ליקוי משום שבתוכנית הדירה שצורפה לכל חוזה עם מיתר הדלת אינה מופיעה.
התובעים טוענים שמכיוון שהדיירים הוחתמו בשיטת "הסרט הנע" על החוזים, לא ניתן היה לבצע בדיקת התאמה בין התוכנית שצורפה לחוזה לבין התוכנית שהופיעה בחוברת השיווק. לפיכך, על בית המשפט לקבוע שתובעי דירות מדגם G זכאים לפיצוי בגין אי בניית הדלת. התובעים מוסיפים וטענים כי המדובר בליקוי תכנוני שבאחריות מליחי.
מליחי טוען כי מלכתחילה הדירות מדגם G תוכננו עם דלת יציאה לגינה הצמודה אליהן. ואולם תכניות אלה שונו לפי דרישת חלד וממ"י, והדלת שתוכננה הומרה לחלון צרפתי, וכי דלת תיבנה רק לדייר שירצה לשלם על כך (ר' עדות מליחי בעמ' 952 ש' 19-21, ובהמשך בעמ' 953 בש' 4-5, ש' 9-14).
אני מקבל את טענות מליחי בעניין. מת/14 – ת/17 עולה מפורשות כי המינהל הוא שהתנה מפורשות את מתן היתר הבניה בביטול הדלתות, אשר הופיעו בבקשות להיתרי הבניה שהוגשו. מת/15 עולה ברורות כי רוזן ידע על עובדה זו והסכים לה. מליחי דיווח לרוזן על דרישת ממ"י הנ"ל הן עובר לתיקון הבקשות להיתרים והן לאחריה.
הנה כי כן רוזן ידע על התיקון המבוקש והסכים לו. על כן, הסכמתו, כנציג הדיירים ומיופה כוחם, מחייבת את התובעים. מעבר לכך, אין להטיל על מליחי כל אחריות בגין שינוי זה שכן השינוי נעשה בהתאם לדרישת המינהל וחלד, וכתנאי למתן היתר בניה. נוכח העובדה כי התובעים הטילו את חציהם בראש זה רק על מליחי, הרי שדין תביעתם בראש זה אף היא להידחות.
דירות בבניין ברח' צפת 92, שנחסם להם הנוף (סעיף 116 לסיכומי התובעים)
לטענת התובעים, הבניין ברח' צפת 92 היה אמור להיבנות כשהוא פונה לשצ"פ. בפועל בשל פיצול מגרש 5 לשני מגרשים נבנו על השצ"פ הבניינים של רח' צפת 94 ו – 96. התובעים טוענים כי בניית הבניינים חלף השצ"פ מצדיקה קביעת ירידת ערך.
אולפינר מסרה בחוות דעתה ובשאלות ההבהרה (סעיף 7.1, עמ' 22 לבימ"ש/5, וכן בעמ' עמ' 2 לבימ"ש/8) כי שצ"פ גורם למטרדי רעש ולכן אין כאן ירידת ערך, אם כי ייתכן שהדבר מתאים לפיצוי בגין עגמת נפש.
אני דוחה את התביעה בראש זה. כפי שיובהר עוד בהמשך, ביטול השצ"פ היה תוצר של כורח שנבע מן האילוץ שבשינוי מיקומם של בנייני צפת 94 ו - 96. לא היה כאן כל מעשה רשלני או נמהר של מי מהנתבעים. באותה עת, בפני כלל הגורמים המעורבים בפרוייקט עמדו שתי אופציות בלבד – לבנות את הבניינים במיקום חלופי על השצ"פ, או לא לבנות אותם כלל (או באיחור רב מאוד). הבחירה נפלה, באופן ברור, מושכל, סביר והגיוני, על האופציה הראשונה, ובהיעדר כל מעשה רשלני בעניין זה - גם אין מקום לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש.
דירות שנבנו בהם עמודים שלא סומנו בתוכניות אשר צורפו לחוזה הבניה (סעיף 118 לסיכומי התובעים)
התובעים טענו כי קיימות מספר דירות שנבנו בהן עמודים שלא סומנו בתוכניות לחוזה הבניה. אולפינר מסרה כי אין בכך ירידת ערך משום שאין סטיה של 2% במידות ובשטח.
התובעים חולקים על קביעה זו, ומתבססים על חוות הדעת מטעמם.
לא מצאתי לנכון לסטות מממצאיה של אולפינר בנקודה זו, ועל כן דין התביעה בראש זה להידחות.
העדר ברגים לחיזוק האסלות שבדירות לריצפה (סע' 119 לסיכומי התובעים)
התובעים טענו כי בחלק מדירות התובעים קיים ליקוי של היעדר ברגים לחיזוק האסלה. על פי הנטען הדבר עומד בניגוד לת"י 1205.3 (ת/4). כאמור לעיל אין המדובר בתקן ישראלי רשמי ורק מטעם זה דין הטענה להידחות. מעבר לכך, אולפינר קבעה שבוצעה הדבקה והדבקה הינה יותר טובה מעיגון בברגים. לפיכך, דינה של טענה זו להידחות.
אי ביצוע לוח בתאי דואר (סע' 120 לסיכומי התובעים)
הטענה הינה כי לא הותקנו תאי דואר לנציגויות הבתים המשותפים. לא נמצא מקור נורמטיבי לליקוי נטען זה. אולפינר קבעה כי התקן לתיבות דואר אינו תקן רשמי. אני מאמץ את עמדתה ודוחה את טענת התובעים.
חלון בשירותים ללא גישה לפתיחתו או סגירתו (סע' 121 לסיכומי התובעים)
התובעים טענו שבדירותיהם ליקוי בדמות חלון בשירותים אשר אין גישה לפתיחתו או סגירתו, והדבר מחייב את המשתמש לעלות על האסלה לצורך כך.
התובעים לא הצביעו על שום חובה לבנות חלון בגובה אדם ואולפינר דחתה את דרישתם. אני מאמץ את קביעת המומחית.
אוסיף, כי בניית חלון בגובה אדם יכולה להיות מסוכנת שכן במקרים של חלון פתוח, קימה מהירה ללא תשומת לב עלולה לגרום לחבטה בראש. על כן בניית חלון בגובה מעל גובה אדם אינה מעשה בלתי סביר. בכל מקרה, הואיל והתובעים לא הצביעו על מקור נורמטיבי מחייב כלשהו בעניין זה - הרי שדינה של הטענה להידחות.
כתמים בריצוף הפנים של דירות (סע' 122 לסיכומי התובעים)
התובעים טענו כי בדירות רבות צויין ליקוי מסוג זה.
אולפינר קבעה כי היא מוכנה להכיר בפיצוי בראש זה רק מקום שהליקוי צויין מפורשות בפרוטוקול המסירה. אולפינר קבעה כי (בימ"ש/3, עמ' 8 שאלה 8):
"אכן סביר כי כתמים בריצוף (בתוך הדירה) נובעים מתחזוקה לקויה והזנחה ולעיתים גם שטיפה וקירצוף ("פוליש") שדיירים נוהגים לבצע בסמוך לתחילת המגורים בדירה. כתמים בריצוף אינם נחשבים לליקוי סמוי שאיננו ניתן להבחנה בעת הכנת פרוטוקול מסירה, והם אינם מסוג הליקויים הצצים לפתע ללא כל סיבה. רוכש דירות נוהגים לבדוק היטב, ולא רק בעת רשימת פרוטוקול המסירה, יתעלם מליקוי כה בולט כמו כתמים בריצוף. לפיכך, בכל מקום שבו צויין בפרוטוקול המסירה על קיומם של כתמים בריצוף, אושר ליקוי זה בחוות דעתנו. אפילו אם המדובר היה בכתמי רטיבות זמניים הנובעים מהליך הייבוש של התשתית לריצוף, כפי שמתגלה בתקופה סמוכה שלאחר התקנת הריצוף בדירה. יש לציין עוד כי כתמי ייצור אינם בנמצא בהכרח במרצפות סמוכות. כתמים כנ"ל אינם חד משמעית, כתמים שנגרמו לאחר הרכבת ריצוף בדירה. לסיכום, הבאנו בחשבון כתמים בריצוף רק במקרים בהם נמצא ליקוי בפרוטוקול המסירה וגם זאת מבלי להתייחס למהות הכתמים ואם מדובר בכתמים שנגרמו לאריחים לעומת כתמים שהם תולדה של העבודות עצמן. ראו הערה כללית"
אני מאמץ עמדה זו וקובע כי אין להתערב בשיקול דעתה של המומחית בסוגיה זו .
דיון בעניינים כלליים אשר הושארו על ידי אולפינר לשיקול דעת בית המשפט
דירות שנמסרו ללא ריצוף מרפסות/גגות (סע' 123 לסיכומי התובעים)
לדירות מדגם A צמודה מרפסת גן. לדירות מדגם C ו – K צמוד גינה שהיא גג חניה. שטחים אלה לא רוצפו.
אולפינר קבעה בחוות דעתה כי מאחר ובתוכניות שנמסרו לה קיימת דלת יציאה למרפסת, היא סבורה כי מן הראוי לבצע בה ריצוף כמקובל, העלות הינה 3,500 ש"ח (ר' למשל סעיף 11.1 לחווה"ד בעניין אבישייב, בימ"ש/1 עמ' 137).
בעדותה בבית המשפט הוסיפה אולפינר כי הערה זו נכונה לכל הדירות מדגם C (עמ' 108 ש' 16) וכן לדירות מדגמי A ו - K (עמ' 128 ש' 2-11).
אולפינר ציינה בחוות דעתה בעדותה שהעלויות הינן כדלקמן: דירות מדגם A – 3,500 ₪, דירות מדגם C – 8,000 ₪ ודירות מדגם K – 5,300 ₪ (החישוב הינו בהתאם לשטח הטעון ריצוף).
התובעים טענו כי החיוב בראש זה הינו על מיתר.
מיתר טענה כי ביצוע הריצוף במרפסות מפורט רק בחוברת השיווק. מיתר אינה מחוייבת לביצוע האמור בחוברת השיווק אלא אך ורק לאמור בתכניות המכר שצורפו לחוזה הבניה עליו חתם כל משתכן. תכניות המכר שצורפו כוללות חלונות צרפתיים ולא דלתות, כפי שנכתב מלכתחילה על ידי אולפינר בעניין אבישייב (ר' תשובות ההבהרה בימ"ש/8 עמ' 2, חלק שני תשובה 1), וזאת נוכח הביטול של הדלת בהנחיית ממ"י, כתנאי למתן היתר, כפי שהובהר לעיל.
חלון צרפתי בדירות A פירושו חלון בגובה 160 ס"מ עם סף תחתון של 50 ס"מ, ובדירות C ו – K חלון ארוך בגובה 190 ס"מ עם סף תחתון של 20 ס"מ.
לטענת מיתר, נתונים אלה אינם מאפשרים יציאה לגינה, גם לא תוכננה יציאה כאמור, ועל כן גם אין חובת ריצוף. ממילא מיתר גם לא נדרשה לבצע ריצוף ואף לא תמחירה אותו במסגרת הצעתה.
נקודת המוצא להכרעה בעניין זה הוא מפרט חוזה הבניה. זה קובע בפרק 1 ("תיאור הדירה") כדלקמן:
"טיפוס A – דירה בת 4 חדרים (כולל ממ"ד) בקומת קרקע + "גינה" (גג חניה) בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה
טיפוס C – דירה בת 4 חדרים (כולל ממ"ד וחדר על הגג) בקומה ד' בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה
טיפוס K – דירה בת 3 חדרים (כולל ממ"ד וחדר על הגג) בקומה ד' בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה
ובהמשך נאמר בפרק 2 ("מרכיבי הדירה")
בדירות מטיפוס A – כניסה, חדר דיור, פינת אוכל.....מרפסת שרות וגינה (גג חניה)
בדירות מטיפוס C – כניסה, חדר דיור, פינת אוכל.... חדר בעלית גג + שרותים צמודים + גג לא מקורה
בדירות מטיפוס K – כניסה, חדר דיור, פינת אוכל.... חדר בעלית גג + גג לא מקורה"
הנה כי כן, מפרט הסכם הבניה קובע מפורשות כי לדירות הנ"ל מצורפת "גינה" על גג החניה או חדר בעלית גג + גג לא מקורה (בהתאם לטיפוס הדירה).
לטעמי, מטבע הדברים, הנחת המוצא של מי שקורא הסכם כזה הינה כי הגינה והגג צריכים להיות מרוצפים. לא יעלה על הדעת ואין זה סביר שגינה לא תהיה מרוצפת. בוודאי שלא יעלה על הדעת שיהיה חדר על הגג, עם שירותים, והגישה אליו לא תהיה מרוצפת. הדבר נוגד כל הגיון בריא.
תחושה זו מתחזקת נוכח פרוטוקול המסירה של דירת כהן מיום 30.5.1999 אשר טען כבר אז כי יש לרצף את הגג הצמוד לדירתו.
לכן, ככל שאין כוונה לצרף, הרי שהשאלה היחידה שיש להכריע בה הינה – האם ניתן גילוי נאות על הכוונה שלא לצרף.
אני דוחה את טענת מיתר כי נוכח העובדה שהדלת בוטלה ובמקומה בא חלון צרפתי (וזאת בהסכמת רוזן) הרי שהיא פטורה מריצוף. השאלה היחידה הינה האם פטור כאמור קיים באופן מפורש בתוכניות הבניה שצורפו להסכמי הבניה.
מיתר טענה בעניין זה כי בתוכניות שצורפו לחוזי הבניה הסימון "6" המייצג איזור מצורף אינו מופיע במרפסת אלא רק בחדר. מכאן שהתובעים היו מודעים לכך שהגג ו /או הגינה (לפי העניין) לא יהיו מרוצפים. טענה זו אין לקבל. מעבר לכך שטענה זו לא הוכחה בראיות, הרי אין היא מהווה גילוי נאות בדבר עובדת חוסר הריצוף. אין לצפות מדיירים שיבינו זאת מתוך התוכנית.
בשים לב לכך, שהמדובר בהסכם סטנדרטי שאין לדיירים כל שליטה על תוכנו, ובשים לב למצג שנוצר בלב הקורא והחותם על חוזה הבניה , הרי שאני מקבל את התביעות בראש זה, ומחייב את מיתר בהתאם.
A – תנעמי, קנדיבה אלכסנדר ואירנה, סיסאי, דקל, דבי, ארקשבסקי, אלמקייס, זהבי
C – אבישייב, נוני, נשיא, סירנברג, טל, כהן, ניקולאייב וממדוב, קנדיבה בוריס וליאנה, קובל
K – סבחת, רובין, שטיינברוך, דסטה, לב
דירות מדגם F – חוסר במדרגות עליה לגג הצמוד (סע' 124 לסיכומי התובעים)
התובעים טוענים כי לדירות מסוג זה צמוד גג. בפועל, אין כל חיבור בין המפלס המבונה של הדירה לבין הגג, וזהו ליקוי בתכנון שבאחריות מליחי.
אולפינר קבעה בחוות דעתה כי העובדות נכונות, אך לא הכריעה בשאלה אם היתה חובה רק להצמיד את הגג או שמא גם לאפשר גישה לגג. אולפינר קבעה כי ככל שייקבע שקיימת חובת גישה, הרי שעלות הקמת המדורגות הינה – 2000 דולר, ועלות הקמת מבואת יציאה לגג – 2400 דולר. לכך יש להוסיף 10% בגין ביצוע עצמי וכן מע"מ – ובסה"כ 5,711 דולר ארה"ב.
דין טענת התובעים להידחות.
דירה מדגם F מתוארת בסעיף 1 למפרט חוזה הבניה כדלקמן:
"דירה בת 4 חדרים (כולל ממ"ד) בקומה ד' + גג, בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה"
ובסעיף 2:
"כניסה, חדר דיור, פינת אוכל.......+ גג לא מקורה"
אין שום אינדיקציה לכך שבחוזה הבניה הצדדים הסכימו לקיומה של גישה לגג. מה שלא היה יכול להיות נכון, למשל, ביחס לדירות C ו – K שם ההתחייבות היתה לחדר על הגג (ובמצב כזה בוודאי שמתחייבת גישה לגג באמצעות מדרגות). כאן, ההתחייבות החוזית היחידה היתה להצמדת הגג לדירה – ותו לא.
לא הוכח כי אי הנגשת הגג מהווה ליקוי תיכנוני. לא הובאה כל חוו"ד מקצועית שלפיה הצמדת גג לדירה מחייבת גם, כעניין שבתכנון, הנגשתו באמצעות מדרגות, ומאידך - אי הצמדתו מאידך מהווה מחדל החורג מסטנדרט תכנון סביר של אדריכל רגיל וזהיר, או מכללי תכנון מקובלים במקצוע האדריכלות.
עוד יודגש כי בעיית היעדר המדרגות בדירות F היתה ידועה לרוזן היטב. ביום 29.7.1997 פנה מר סול יחזקאל (עובד המינהלת שפעל מטעמו של רוזן) למליחי וביקש ממנו "פתרון ציידי שיאפשר למשתכני דירות אלו ( F) עליה לגג וזאת בהתאם וללא חריגה מנוהל בנה דירתך" (נספח 14 לתצהיר מליחי).
מליחי השיב (נספח 15 לתצהירו) על כך כי המדרגות בדגם F בוטלו בהתאם לדרישת מר עזריאל רגב (מטעם ממ"י) עוד בשלב התכנון הראשוני, אשר סבר שמי שירצה גרם מדרגות – עליו לשל ם זאת בנפרד. עוד הוסיף מליחי כי:
"ניתן לפתור את העליה לגג בדירות F ללא תוספת שטח אך יש לתקן את ההיתרים. לשם כך עקב שינוי המעטפת החיצונית"
לאחר מכן, ביום 12.8.1997 התקיימה בין הצדדים פגישה ובה הוסכם כי מליחי ייתן פתרונות אפשריים לשאלת היציאה מן הגג בהתאם לאלטרנטיבות שהוצעו באותה ישיבה (נספח 16 לתצהיר מליחי).
מליחי מסר, ככל הנראה לאחר שבדק את האלטרנטיבות, כי אלטרנטיבה אחת אינה חוקית שכן היא נוגדת תב"ע – ואילו השניה אינה מקובלת עליו (נספח 17 לתצהיר מליחי). לאחר מסירת הודעה זו לא הוכח כי נעשה דבר מה נוסף.
מכל האמור עולה כדלקמן:
לא הוכח כי אי תכנון מדרגות עליה לגג מהווה סטיה מסטנדרט התנהגות סביר המקובל בתחום האדריכלות;
אי תיכנון מדרגות אלה נעשה לפי דרישת ממ"י עוד בשלב התכנון הראשוני, אשר סברה כי דייר החפץ בהם יידרש לשלם תשלום נוסף בגינן. נוכח שליטת ממ"י בתוכנית בכללותה, הרי שגם ברמה הקונקרטית - אין למליחי כל אחריות בגין אי תיכנונן;
רוזן ידע היטב על היעדר המדרגות, וידע גם כי אין פיתרון אדריכלי העומד בתנאי התוכנית. ידיעה זו משתרשרת לידיעת התובעים.
מכל הטעמים האלה, דין התביעה בראש זה להידחות.
דיור חלופי
אולפינר קבעה כי חלק מן הדיירים זכאים לדיור חלופי בתקופת השיפוץ, לפרקי זמן שונים. הצדדים היו חלוקים באשר לעלות גובה הפיצוי ליום פינוי ליום. הראיה היחידה שהובאה בעניין זה הינה נספח 5א' לתצהירי התובעים – הצעת מחיר ללינה בבית הארחה קיבוץ נחשונים, סך של 430 ₪ ללילה למשפחה בת 4 נפשות. סבורני כי המדובר בהצעה סבירה ואני מאמצה. הפיצוי בעניין זה יחולק בין מיתר לבין מליחי בהתאם ליחס החיוב.
עלויות פינוי תכולה
אולפינר קבעה לגבי חלק מן הדיירים, כי יש לפנות את הדירה מתכולתה, לצורך ביצוע התיקונים. הראיה שהובאה עניין זה הינה נספח 5ב' לסיכומי התובעים, ואני מאמץ בעניין זה את מחירון TDY אשר ממנה עולה כי מחיר ההובלה הוא 2,900 ₪ לכל כיוון כאשר אחסנה לשבוע כלולה במחיר. הפיצוי בעניין זה יחולק בין מיתר לבין מליחי בהתאם ליחס החיוב.
אי השלמת פיתוח סביבתי (סע' 133 לסיכומי התובעים)
אולפינר קבעה בסעיפים 7.5 לחוות דעתה בימ"ש/1 (עמ' 25) ובהמשך בעמ' 30 כי הפיתוח הסביבתי, אשר היה צריך להיות מושלם עד למסירת הדירות - לא הושלם. בהתאם לחווה"ד חסר במקומות מסוימים ריצוף אבן (אקרשטיין) וזאת בניגוד לסעיף 40.06 למפרט, ובעיקר חסרים מתקנים כגון ספסלים, אשפתונים, ארגזי חול, מתקני משחקים, פרגולות ושלטים. בבנייני צפת 94 ו -96 גם חסרות מעקות מעל גדרות. טענה נוספת בדבר הצורך בהשלמת גדר - הושארה לשיקול דעת ביהמ"ש, ובהיעדר ראיות בעניין זה אני דוחה את הטענה.
אולפינר אמדה בחוות דעתה את החוסרים והליקויים כדלקמן:
השלמת מתקנים – 149,840 ₪
ליקויים בריצוף – 2,300 ₪
השלמת מעקות – 4,500 ₪
לסכומים אלה יש להוסיף 25% בגין ביצוע על ידי הדיירים, 12% בגין פיקוח וניהול, ומע"מ. סה"כ עסקינן בסכום כולל של 258,770 ₪.
אני מקבל את התביעה כנגד מיתר בראש זה.
השאלה אותה מעורר ממצא זה הינה כדלקמן: פיצוי זה מגיע לכלל דיירי הבניינים. אף לא כל דיירי הבניינים שותפים לתביעה זו. האם יש לפסוק את הפיצוי הכולל לדיירים התובעים, שמא הם זכאים רק לחלקם היחסי (65/208)?
בעיני, התשובה הינה לא זו ולא זו. לטעמי, זהו פיצוי בגין רכוש משותף. הוא נועד להיטיב את איכות חייהם של כלל דיירי הפרוייקט ולא רק של דיירים ספציפיים. לכן, אין כל צדק בפסיקת הסכום לדיירים עצמם, על מנת שישתמשו בו כטוב בעיניהם. למעשה, זהו "כסף צבוע" אשר נועד למטרת רווחת הכלל – ולכך הוא צריך לשמש. על כן הסכום צריך להיפסק לטובת נציגויות הבניינים התובעים, בהתאם לחלקם היחסי בסכום זה (1/17) ולא לדיירים באופן אישי.
דיון בעניינים פרטניים של דיירים קונקרטיים אשר אולפינר השאירה לשיקול דעת בית המשפט
אליאייב (בימ"ש/1, עמ' 45)
אולפינר מצאה כי במספר מקומות בריצוף בדירת הנ"ל נמצאו שריטות מהסוג המאפיין גרירה של אלמנטים כבדים. בדירה עצמה קיים ריהוט שיש ואין להוציא מכלל ספק את האפשרות כי חלק מן השריטות נגרמו מציוד זה. בכל מקרה, המומחית ציינה כי ניתן לתקן את פגמי השריטות באמצעות ליטוש אבן ועלות ביצוע התיקון מגיע לסך של 2,450 ₪ כולל מע"מ.
נוכח ממצאי אולפינר אני קובע כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח שהמדובר בליקוי בניה ואני דוחה את התביעה בראש זה.
חרלמוב (בימ"ש/1, עמ' 202)
אולפינר קבעה כי בדירת הנ"ל חסר חיבור לשלוש פאזות בלוח החשמל. זהו חיבור שככלל מוזמן בהזמנה מיוחדת דרך חברת החשמל או דרך הקבלן בתוספת מחיר. לא הוצגה הזמנה לתוספות או לשינויים בדירה זו. עלות ביצוע החיבור הינה כ -2,400 ₪ כולל מע"מ.
זהו ליקוי ביצוע באחריות מיתר ואני מקבל את התביעה.
בריסקין (בימ"ש/1, עמ' 201)
אולפינר קבעה כי במרפסת חסרה תאורה, אם כי נקודת שקע חשמלי קיימת. ע"פ מפרט הדירה אמורה להיות נקודת מאור במרפסת וכמו כן חיבור קיר מוגן מים. לטענת הנ"ל ביצע את השקע בעצמו ואולם נציג מיתר טען כי אינו זוכר על ידי מי בוצע השקע. אולפינר קבעה כי יש לבצע את נקודת התאורה וכי העלות הינה 500 ₪ כולל מע"מ.
אני מקבל את התביעה בראש זה.
שמידוב (בימ"ש/1, עמ' 280)
בדירת הנ"ל קיימים 2 אריחים שבורים. לטענת מיתר האריחים נשברו עקב שינויים שביצעה הדיירת ואולם מנגד נטען כי הקבלן ביצע את השינויים. עלות התיקון 300 ₪ כולל מע"מ.
כמו כן, יש לשפר עיבוד שיפועים סביב קופסת הניקוז בקרמיקה בחדר הרחצה של הדירה. ע"פ טענת מיתר הדיירת ביצעה את השינויים בעצמה, ואולם הדיירת טענה כי הקבלן הוא שביצע את השינויים. עלות התיקון 300 ₪ כולל מע"מ.
אני קובע כי בעניין זה לא הורם הנטל להוכיח קיומו של ליקוי ואני דוחה את הטענה.
בנימין (בימ"ש/1, עמ' 294)
נצפו בדירה סימני רטיבות שהתייבשו בינתיים בקיר הצפוני בשירותים, ובקירות המערבי והצפוני בממ"ד. הסימנים מצביעים על רטיבות שהיתה. קיים סיכוי שהדבר נובע מהתקופה בה בוצע ריצוף בדירה, כאשר מי המליטה של טיט הריצוף השאירו סימני רטיבות בקירות. בעת הבדיקה היה המקום יבש. בהתאם לחוו"ד אולפינר, יש לבצע תיקוני צבע שלאחר רטיבות ולעקוב באם יש התחדשות של סימני הרטיבות. במידה ותוצאות המעקב יצביעו על צורך בתיקונים יוקצה סך של 875 ₪ לתיקון זה.
חוות הדעת הוגשה בשנת 2008. בתצהירים שהגישו בנימין בשנת 2014, הם לא אמרו דבר וחצי דבר בכל הנוגע להתחדשות סימני הרטיבות. לפיכך, ההנחה הינה שהמצב נשאר סטטי, ועל כן הם זכאים לפיצוי זה בלבד.

שלום (בימ"ש/1, עמ' 301)
אולפינר מצאה כי בדירה קיים מקלחון התחום בדלת אלומיניום התוחמת את המים באיזור זה. לפיכך, כמות המים הקטנה שנותרת בקירבת פתח הניקוז לאחר הצפת האיזור איננה מפריעה לשימוש השוטף. בליקוי מקומי מסוג זה נהוג לטפל באמצעות שיפור מקומי של שיפועי הניקוז ליד הפתח. עלות התיקון הינה 300 ש"ח כולל מע"מ.
אני מקבל את התביעה בראש זה.
כהן (בימ"ש/1, עמ' 209)
בעניינו של דייר זה אולפינר השאירה שני נושאים לשיקול דעת בית המשפט – עבודות איטום וליקויי רטיבות (סעיף 2.1) ונגרות (סעיף 3.3).
באשר לראש הראשון – אולפינר קבעה כי נצפו סממני רטיבות ועובש בקיר הצפוני מערבי בממ"ד, בתקרת חדר רחצה תחתון, במרפסת השירות, בתקרת חדר השינה, ובחדר המדרגות הפנימי. התובע טען בפרוטוקול המסירה כי מרצפת הגג צריכה להיות מרוצפת כאשר בפועל היא נמסרה לו עם איטום בלבד. בעת ביקור אולפינר מרפסת הגג היתה מרוצפת באריחי טרצו.
אולפינר קבעה כי מתקבל הרושם כי העבודה לא בוצעה על ידי הקבלן או בפיקוחו אלא כיוזמה פרטית של התובע אשר לכל היותר נעזר בפועלים של הקבלן לשם ביצוע העבודה ובתשלום נפרד. זאת משום שזו אינה הדירה היחידה שיש לה מרפסת גג מרוצפת אך זו הדירה היחידה עם מרפסת גג מרוצפת שבה מצויות רטיבויות מסוג זה.
אולפינר הוסיפה וקבעה כי התובע ביצע קירוי וסגירת חזיתות ובכך נפתרה את המשך חדירת הרטיבות למבנה. לפיכך כל שנותר לעשות היום הוא לטפל בתוצאות הלוואי של הרטיבות היינו תיקונים מקומיים של טיח בלוי, שטיפת איזורים מוכתמים בחומר מונע פטריות וצביעה חוזרת של התקרות והחלק העליון של הקירות הסמוכים לאזורים שנרטבו. עלות התיקון הנ"ל הינו 3,000 ₪ כולל מע"מ.
במידה ויצטרך התובע לפרק את הבניה שביצע בגג יהיה צורך לטפל גם באיטום המרפסת, דבר שיחייב פירוק של משטחי ריצוף השלמות איטום וכו', המגיעים לסך של 21,000 ₪ כולל מע"מ.
אני דוחה את התביעה בראש זה. המדובר בעבודה פרטית שבוצעה על ידי התובע, אשר ככל הנראה לא נעשתה היטב (נוכח העובדה שבדירות אחרות שביצעו תיקון דומה – לא נצפו רטיבויות דומות).
בכל מקרה כבר קבעתי כי תובע זה, שדירתו הינה מדגם C, זכאי לפיצוי בגין היעדר הריצוף בגג.
באשר לראש השני – נגרות - אולפינר קבעה כי קיים מלבן דלת רקוב בתחתיתו במפלס העליון בחדר הרחצה כנראה עקב חול רטוב המצויין בסעיף 2.1. יש לבצע השתלה לתחתית המשקוף ולהחליף את החלק הפגוע כולל ביצוע תיקוני צבע בעלות כוללת של 500 ₪ כולל מע"מ.
אני דוחה גם את התביעה בראש זה. המדובר בליקוי הנובע מאי ביצוע נאות של העבודה שבוצעה על ידי התובע באופן פרטי, ואין המדובר בליקוי בניה.
קנדיבה בוריס וליאנה (בימ"ש/5, עמ' 39) ואמצ'יסלבסקי
כאן נטען כי הובטחה לתובעים אלה חניה מקורה ואילו בפועל החניה מקורה באופן חלקי.
אולפינר אישרה את העובדות בכל הנוגע למשפחת קנדיבה ומצאה שהרכב בולט כלפי חוץ ב – 2.32 מ' (עמ' 47 לבימ"ש/5). אולפינר קבעה כי ככל שיקבע שניתנה לנ"ל התחייבות לקירוי מלא - הפיצוי המגיע בראש זה הינו סך של 10,000 ₪.
באשר למשפחת אמצ'סלבסקי לא מצאתי התייחסות דומה של אולפינר בחוות דעתה, ואולם מיתר אישרה בסיכומיה כי המצב הינו זהה (עמ' 73 סע' 228 לסיכומי מיתר).
מיתר טענו כי במפרט הסכם הבניה ההתחייבות הינה לחניה תת קרקעית חלקית בלבד, מכאן שהכוונה לקירוי חלקי ולא לקירוי מלא.
בעניין זה, שוב, נקודת המוצא הינה מפרט הסכם הבניה. סעיף 1.4 לפרק ב' למפרט המכר (שכותרתו : תיאור הבניין, מבנה הדירה, ציודה ואביזריה) קובע מפורשות כי לדירה יש "חניה תת קרקעית".
כל הקורא התחייבות זו מבין שהמדובר בחניה עם קירוי מלא, ואם מיתר טוענת אחרת הרי שעליה הנטל להראות זאת ולסייג זאת במפורש.
יתר על כן, כאשר הרכב בולט לאורך של 2.32 מ' שהוא אורך משמעותי למדי – ובמרבית הרכבים המשפחתיים המדובר באורכו של מרבית הרכב – לא ניתן לאמר שהתחייבות זו בוצעה, ולו בקירוב.
אשר על כן, אני מקבל את התביעה כנגד מיתר בראש זה.
תיקונים עצמיים (סע' 128 לסיכומי התובעים)
אני דוחה את כל התביעות בגין תיקונים עצמיים שביצוע התובעים בדירותיהם. לא הוכח כי התיקונים נובעים ממחדל של מיתר ולא עקב בלאי סביר הנובע משימוש בדירה, או מליקויי בניה כלשהם. לא צורפה כל חוות דעת אשר נערכה בזמן אמת, דהיינו בעת ביצוע השיפוצים המבהיר את הצורך בתיקונים ואת עילתם. משכך, דין התביעות הנ"ל להידחות.
מעבר לכך אוסיף כי חלק מהתביעות דנן כלל לא גובו בתשתית עובדתית כגון קבלות וכו' (ור' תצהירי בן עמי, אלנתן, אילאייב וכהן) או בראיות מהימנות כלשהן בעניין (ר' תצהיר דסטה).
אחריות טפחות לחיובי מיתר בגין ליקויי הבניה (סע' 137 לסיכומי התובעים)
כאמור לעיל, באנו לכלל מסקנה כי למיתר ולמליחי אחריות בגין ליקויי הבניה המפורטים לעיל, והכל כאמור בחוו"ד אולפינר וכאמור לעיל.
התובעים טענו כי טפחות ערב כלפי התובעים בגין החיובים שהוטלו על מיתר בפסק דין זה. טענת התובעים נסמכת על סעיף 10.6 לחוזה הבניה אשר במסגרתו התחייבה מיתר כלפי התובעים להמציא לטפחות ערבות ביצוע בשיעור של 10% מעלות שירותי הבניה (המגיע לכ – 46 מיליון ₪). בהתאם להוראה זו:
"הקבלן מתחייב, במועד חתימתו על חוזה הליווי הבנקאי, להמציא ערבות ביצוע של 10% מעלות כל שירותי הבניה על המכרז כולל מע"מ לבנק המלווה, לטובת ___עבור המשתכנים, שתהא בתוקף עד לקבלת תעודת השלמה. ערבות זו תחולק לכל בניין בנפרד, באופן יחסי למספר ו/או גודל יח"ד בו, והקבלן יהיה זכאי להפחתת סכום הערבות של הבניין ב – 50% לאחר סיום טיח חוץ ופנים של הבנין, בתנאי שהבנק יאשר זאת לאור סכום הכספים שנותרו בחשבון משתכנים/בניה ויתרת שלבי הביצוע וההוצאות הצפויות עד לסיום הבנין.
עם השלמת הדירות ומסירתם למשתכנים תופחת ערבות הביצוע של כל בנין כאמור לגובה של 3% מסך הכולל של שירותי הבניה בבנין וזאת למשך שנה אחת או רישום הזכויות ע"ש המשתכנים במשרדי רישום המקרקעין, הכל על פי המועד המאוחר מביניהם"
ערבות ביצוע כאמור לא הומצאה ובמקומה הוציא טפחות למשתכנים מכתבים (נספח 7ז' לתצהירי התובעים) בהם נאמר כי:
"א. הבנק הסכים לוותר על קבלת ערבות בנקאית מהקבלן בשיעור 10% מעלות שירותי הבניה וזאת כנגד המצאת בטוחות מתאימות עי הקבלן לפי שיקול דעת הבנק. הבנק קיבל על עצמו אחריות בגבולות סכום הערבות הנדרשת על פי המכרז האמור.
ב. נפעל על פי תנאי המכרז באופן שבכל עת יימצאו בידינו בטחונות מספיקים מהקבלן להשלמת הפרוייקט על פי דו"ח ה – "0".
ג. למען הסר ספק מובהר בזה כי אחריות הבנק בשיעור של 10% מעלות שירותי הבניה, כמפורט לעיל בסעיף א', הינה בנוסך לאחריותו על פי סעיף ב' לעיל"
התובעים טוענים כי המשמעות של אחריות טפחות נשוא ערבות זו הינה לא רק אחריות פיננסית לכך שבמקרה שהפרוייקט לא יושלם יהיו כספים להשלמת הפרוייקט, אלא גם אחריות כערב להתחייבויות לביצוע עצמו.
טפחות טוען כי המדובר בערבות ביצוע ולא ערבות בדק, ועל כן דין הטענה להידחות.
במחלוקת בעניין זה אני פוסק לטובת טפחות. אני סבור כי נוסח סעיף 10.6 הינו ברור למדי ואינו עוסק כלל בערבות בדק. אין בו מילה אחת לעניין זה. כל עולמו של סעיף 10.6 הוא בביצוע הפרוייקט ומסירתו לתובעים. אמנם נכון שקיימת הפחתה בסכומי הערבות עד לרישום הדירות על שם התובעים (ועל כך נרחיב את הדברים בהמשך) ואולם, אין בכל כדי לגרוע ממהותה של הערבות כערבות ביצוע ולא עבות בדק.
מסקנה זו מתיישבת היטב גם עם סעיף 17.12 לנוהל בנה דירתך בו נקבע מפורשות כי:
"הקבלן ימציא לבנק המלווה ולטובת המשתכנים ערבות ביצוע בנקאית, צמודה למדד המחירים לצרכן, בגובה של לפחות 10% מעלות שירותי הבניה, בעת חתימת הקבלן המלווה על חוזה הליווי"
ובהמשך בסעיף 17.13:
"הבנק המלווה, עפ"י שיקול דעתו בלבד, יהיה רשאי להפחית ערבות זו ל – 5% לאחר סיום שלבי טיח פנים וחוץ"
ובסעיף 17.14:
"עם סיום הבניה ומסירת הדירות למשתכנים תופחת ערבות הביצוע ל – 3% ותישאר בתוקפה עד תום תקופת הבדק או עד סיום רישום זכויות המשתכנים בספרי רישום המקרקעין, המאוחר מבין שניהם"
העובדה כי ערבות זו הינה ערבות לביצוע בלבד ולא ערבות בדק מתיישבת גם שתי עובדות נוספות:
ראשית, ההפחתה ההדרגתית של סכום הערבות גב אל גב עם שלבי התקדמות הביצוע;
שנית, גובה הערבות עם סיום הבניה הופחת ל – 3% דהיינו, סך של כ – 1.3 מיליון ₪. אילו היתה ערבות זו גם ערבות בדק, אין ספק בעיני כי טפחות היה מחזיק סכום גבוה יותר, כיוון שאין כל ספק בעיני שבפרוייקט של 206 דירות החשיפה הטמונה בתביעות ליקויי בניה היא הרבה יותר גדולה מ – 1.3 מיליון ₪. לפיכך, הסתפקות בנק ב – 1.3 מיליון ₪ כערבות גם לליקויי הבניה, בפרוייקט בסדר גודל כזה, הינה בלתי סבירה בעליל, ונדרשות ראיות משכנעות במיוחד שזה היה אומד דעת הצדדים. ראיות כאלה במקרה זה – אין.
אחריותם של הנתבעים 1-4 בגין החיובים שהוטלו על מיתר ומליחי
באתי לעיל לכלל מסקנה כי קיימת אחריות ישירה של מיתר ושל מליחי לליקויי בניה ותכנון מסויימים, כמפורט לעיל. כפי שאבהיר עוד בהמשך, זו גם האחריות היחידה שאני מוצא לנכון לייחס למי מהנתבעים, ויתר תביעות התובעים נדחות.
התובעים טענו בתביעתם כי יש לייחס אחריות לליקויים אלה גם למינהל, לעירייה, לחלד ולפניקס. בטענה זו נדון כעת.
אחריות המדינה
החוזה היחידי שיש לתובעים עם מי מרשויות המדינה הוא חוזה הפיתוח עם המינהל. אין לתובעים כל חוזה שהוא עם משהב"ש או המינהל בכל הנוגע לבניה, והם אינם מחזיקים בכתב ערבות כלשהו מטעם המדינה כלפיהם, בכל הנוגע לחיובי מיתר.
גם סעיף 2 להחלטה 761 קובעת באופן מפורש כי:
"משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל ינהלו כגוף אחד את התוכנית שתתבצע בשטח ברובה ע"י הרשויות המקומיות"
ובהמשך בסעיף 5.2:
"משרד הבינוי והשיכון, מינהל מקרקעי ישראל והרשות המקומית יחתמו על סיכום דברים על פיו תתחייב הרשות המקומית לבצע באתר שהוקצה לה בלוח זמנים מוגדר את הדברים הבאים:
לתכנן תכנון מפורט
לבצע מכרז לקבלן מבצע
לערוך הרשמה של זכאים"
ובהמשך בסעיף 5.3:
"הבניה תתבצע באמצעות קבלן מבצע שיבחר במכרז פומבי שיפורסם על ידי הרשות"
הנה כי כן, אין לתובעים כל חוזה שירותי בניה עם המינהל או עם משהב"ש. ביצוע הבניה מצוי כולו באחריות הרשות המקומית והפועלים מטעמה, ואין לתובעים כל עילה שהיא כנגד מי מרשויות המדינה בגין ליקויים כאלה ואחרים בביצוע או בתכנון.
דברים אלה מובהרים הבהר היטב גם בזכרון הדברים שנחתם בין משהב"ש לבין העירייה.
אני רואה בחומרה רבה את יחוס האחריות בעניין זה למדינה. אחת הסיבות לתמורה הנמוכה היחסית של הדירות, הינה בדיוק הפיצול הנ"ל, בין רכישת הזכויות בקרקע במישרין מהמינהל, לבין רכישת שירותי בניה בלבד ממיתר (בניגוד למצב הרגיל בו בדרך כלל הקבלן רוכש את הקרקע מבעליה, ואח"כ מוכר את הדירות כשהוא מגלם בתמורה המבוקשת גם רכיב של רווח על מרכיב הקרקע).
פיצול זה שנעשה בכוונה ומתוך כוונה ב רורה להיטיב עם התובעים, חסך לתובעים את פערי הייזום, והביא לתמורה נמוכה במיוחד. התובעים נהנו מאוד מפיצול זה שהפך אותם בן לילה ממחוסרי דירה לבעלי בתים בישראל, במחיר הגיוני ושפוי.
לפיכך, משבחרו התובעים לילך בדרך זו אשר היטיבה עימם, תוך פיצול מודע וברור בין רכיבי חלוקת האחריות החוזית (קרקע – לחוד ובניה - לחוד), הם אינם רשאים לטעון את הטענה ההפוכה, הנוחה להם כעת, ולראות את המדינה במיקשה אחת עם מיתר, ולטעון כי המדינה אחראית כלפיהם גם בגין ליקויי הביצוע והתיכנון, אשר לא היו מלכתחילה בתחום אחריותה החוזית.
זהו היפוך עור אשר אין להשלים עימו ואין מקום ליתן לו לגיטמציה ותוקף.
אחריות העירייה
אין כל חולק כי במסגרת זכרון הדברים, העירייה נטלה על עצמה, מול המינהל ומול משהב"ש להוציא את הפרוייקט מן הכח אל הפועל. במסגרת זו התחייבה העירייה לתכנן את הבינוי והפיתוח של המגרש, לבצע את ההגרלה בין המשתכנים ולפרסם מכרזים לקבלנים (סעיף 4 לזכרון הדברים) להכין את תוכניות הבניה והמפרט הטכני לדירות, להכין תיק מכרז (סעיף 7 לזכרון הדברים) ולבצע שירותי ניהול ופיקוח על הבניה בפרוייקט עבור המשתכנים.
גם לעירייה אין כל חוזה ישיר שהוא עם התובעים. העירייה כלל לא היתה מעורבת בביצוע הבניה בשום אופן שהוא. היא העבירה את הביצוע לחלד, והיא זו שביצעה את הפרוייקט בשמה. הסיבות לכך היו כי העירייה, כעירייה, אינה יודעת לבצע בעצמה פרוייקטים מן הסוג הזה, בעוד שזהו תחום עיסוקה היומיומי של חלד.
עדותו של מר ספקטור מטעם העירייה בעניין זה מהימנה עלי, והיא גם הגיונית וסבירה. אין שום חובה על העירייה לבצע את הפרוייקט בעצמה, וההיפך הוא הנכון, לדעתי – גם עירייה ככזו, אינה יכולה לבצע ואינה צריכה לבצע פרוייקט בסדר גדול כזה בעצמה. הדבר הנכון הוא להעביר את הביצוע לגוף אשר מתמחה בכך. יצויין עוד כי זכרון הדברים אף מאפשר לבצע את הפיקוח על הפרוייקט באמצעות מנהל פרוייקט מטעמה.
מכל מקום, ברור לחלוטין כי ככל שקיים חיוב ביצוע חוזי כלשהו של העירייה, הוא איננו כלפי המשתכנים או התובעים אלא כלפי המינהל ומשהב"ש, במסגרת זכרון הדברים. לא ניתן לקבל את התיזה שהציעו התובעים כי נוהל בנה דירתך מהווה חוזה בינם לבין העירייה, או חוזה בינם לבין המדינה, שכן החוזים היחידים שאוחזים התובעים בידם הינם חוזה החכירה מול המינהל וחוזה הבניה מול מיתר.
באשר לאחריות הנזיקית הנטענת של העירייה כלפי התובעים, ספק רב בעיני האם בנסיבות העניין קיימת לעירייה חובת זהירות מושגית או קונקרטית כלשהי כלפי התובעים, בעניין כלשהו הכרוך או הקשור לתובענה זו. ואולם, אפילו אם יש הרי שלעניין זה חלה במלוא עוצמתה הוראת סעיף 15 לפקודת הנזיקין הקובע מפורשות כי:
"לעניין פקודה זו, העושה חוזה עם אדם אחר, שאיננו עובדו או שלוחו, על מנת שיעשה למענו מעשה פלוני, לא יהיה חב על עוולה שתצמח תוך כדי עשיית אותו מעשה. הוראה זו לא תחול באחת מאלה:
הוא התרשל בבחירת בעל חוזהו
הוא התערב בעבודתו של בעל חוזהו באופן שגרם לפגיעה או לנזק
הוא הרשה או אישרר את המעשה שגרם לפגיעה או לנזק
הוא היה אחראי מכח חיקוקו לעשיית המעשה שביצועו מסר לקבלן עצמאי
הדבר שלעשייתו נעשה החוזה היה שלא כדין"
בענייננו, לא ניתן לאמר שאחד מבין חריגים אלה חל – ולכן, דין התביעה כנגד העירייה בגין ליקויי הבניה להידחות.
עניין נוסף שמתעורר ביחסים שבין התובעים לעירייה הינה בכל הנוגע לשינוי מיקומם של הבניינים ברח' צפת 94 ו – 96. לעניין זה יוקדש פרק מיוחד בהמשך.
אחריות חלד
אין חולק כי תפקידי העירייה בהתאם לזכרון הדברים הועברו לחלד. לצורך ביצוע החובות שהוטלו עליה חלד בחרה שלושה בעלי מקצוע: קבלן (מיתר), מתכנן (מליחי), ומנהל פרוייקט (רוזן).
יש לזכור עוד את המבנה הקשיח של הפרוייקט. החלטה 761 פירטה באופן מאוד ברור את שטחי הדירות שמותר לבנות. לא היתה לחלד כל אפשרות להשפיע על גדלי הדירות.
באשר לליקויים בתכנון או בצורת הבניה , הרי שגם בענין זה אין לחלד כל אחריות כלפי התובעים. חלד אכן ערכה תוכנית השיווק את מפרטי המכר, אך לא התקשרה בשום הסכם עם התובעים. העובדה שהסמליל שלה ושמה מופיעים על חוברת השיווק אין די בה כדי ליצור התחייבות חוזית ישירה שלה כלפי התובעים. התובעים התקשרו בהסכם הבניה רק עם מיתר, ולא עם חלד.
לצורך ביצוע הפרוייקט והתחייבויות העיריה מול המינהל ומשהב"ש, התקשרה חלד עם אנשי מקצוע, כפי שרשאית היתה העירייה לעשות וכפי שרשאית גם היא, ממילא, לעשות. שהרי, אין על חלד כל חובות ביצוע עצמאיות.
לא נטען ולא הוכח שבחירתם של אנשי המקצוע היתה נגועה ברשלנות מצידה של חלד. לא נטען ולא הוכח כי מי מהתובעות אישרט או אישררו למיתר או למליחי, לתכנן או לבנות את הדירות באופן שנבנו. גם אין ספק כי חלד אינה אחראית לבנית הפרוייקט מכח חיקוק, אלא רק מכח החלטה של העירייה. לפיכך, גם כאן, חלה הוראת סעיף 15 לפקודת הנזיקין במלוא עוצמתה.
אשר על כן, אף דינה של התביעה בגין ליקויי הבניה והתכנון כנגד חלד - להידחות.

חלק ו': שוני בשטחי הדירות והחזר סכומים מהמינהל
אין כל חולק שאין לתובעים כל הסכמים ישירים עם המינהל ומשהב"ש, למעט חוזה החכירה עם המינהל.
סעיף 5.2 להחלטה 761 קובע מפורשות כי נושא התכנון המפורט של כל תכנית "בנה דירתך", המכרז, והרשמת הדיירים יבוצעו על ידי הרשות המקומית.
סעיף 3.2 לנוהל התוכנית קובע מפורשות כי הפרוייקט יבוצע על ידי הרשות המקומית בלבד. בסעיף 3.6 לנוהל התוכנית נקבע באופן מפורש כי כל פרטי הביצוע הינם באחריות הרשות המקומית בלבד.
גם סעיפים 3 ו – 7 לזכרון הדברים קובעים מפורשות כי העירייה תתכנן את הבינוי והפיתוח, תפרסם מכרז לקבלנים, ותכין עבור המשתכנים את תוכניות הבניה והמפרט הטכני לדירות.
עוד נקבע בסעיף 11ו' לזכרון הדברים כי העירייה מתחייבת:
"לבצע שירותי ניהול ופיקוח צמוד על הבניה בפרוייקט עבור המשתכנים בעצמה או באמצעות מנהל פרוייקט שתשכור עבור המשתכנים"
הנה כי כן, גדר אחריותם של המינהל ומשהב"ש בקשר לפרוייקט מסתכמת בהקצאת הקרקע, וגביית דמי חכירה וחתימה על חוזי פיתוח מול המשתכנים. אין לגופי מדינה אלה כל אחריות וכל חובה שהיא כלפי התובעים, בכל הנוגע למרבית סוגי הנזקים הנתבע בתביעה זו.
עניין אחד טעון פירוט רב יותר והוא ההפרש בין שטחי הדירה בחוזי החכירה לבין שטחי הדירות בפועל. אין חולק כי בחוזי החכירה של כל התובעים ננקבו שטחי דירות גדולים יותר משטחי הדירות שנמסרו בפועל לתובעים. התובעים טענו כי המינהל חייב בפיצוי התובעים בגין הפרשי השטח.
סבורני כי דין התביעה בראש זה להידחות. הוכח, כי השטח המופיע בחוזי החכירה חושב בשיטת חישוב לא נכונה שנקט המינהל.
כזכור בהחלטה 761, שהיא הבסיס לבניית הפרוייקט, נקבע כי:
"דירות בנות 3 חדרים: שטח עיקרי - 70 מ"ר ושטח מירבי 80-85 מ"ר;
דירות בנות 4 חדרים: שטח עיקרי - 85 מ"ר ושטח מירבי 95-100 מ"ר;
שטח עיקרי – כהגדרתו בתקנות מדידת שטחים (תיקון 42) ובתקנות התכנון והבניה.
שטח מירבי – כולל שטחים עיקריים ושטחי שירות כהגדרתם בחוק התיכנון והבניה ובתקנותיו, וכן כמפורט בהנחיות התכנון של משרד הבינוי והשיכון (מהדורת 95')"
אין חולק כי שטחי הדירות שנמסרו לתובעים לא חרגו כלפי מטה מהשטחים הקבועים בהחלטה 761, או בחוזי הבניה.
אולפינר קבעה בחוות דעתה כי שטחי הדירות המופיעים בחוזי החכירה מקורם בטעות אשר טעה מר רגב מהמינהל (סעיף 6.2 לחוות הדעת).
אולפינר מצאה כי השטח העיקרי שעל פיו חייב המינהל את התובעים בדמי החכירה (והנקוב בחוזי החכירה) שונה מהשטח העיקרי בפועל של הדירות.
"שטח עיקרי" פירושו השטח המשמש למגורים בצירוף שטחי שירות המיועדים למגורים או לשימושים הדומים למגורים, והכל למעט שטח ממ"ד עד 5 מ"ר. ר' בעניין זה תקנות 9(ב)(1), (11) ו – (12), וכן תקנה 9(ד)(1) סיפא לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992, וכן הגדרת "שטח מזערי" בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) תש"ן - 1990, כנוסחה עד שנת 2007).
אם נפשט את הוראות תקנות אלה לשפת בני אנוש, "שטח עיקרי" (ביחס לדירות) פירושו השטח המשמש את הדירה למגורים וכן שטחי שירות המשמשים למגורים או לשימוש דומה. ואולם, במניין השטח העיקרי לא יבאו שטחי שירות כגון מערכות טכניות, מתקני שירות, מחסנים, חניה וכו'.
לגבי הממ"ד נקבעה הוראה מיוחדת לפיה שטח ממ"ד עד 5 מ"ר יחושב כשטח עיקרי, והיתרה תיחשב כשטח שירות (לאחר שנת 2007 שונה שטח זה ל – 7.5 מ"ר).
בהתאם לממצאי אולפינר, מר רגב מהמינהל שערך את טבלת השטחים של הדירות, חישב את כל שטח הדירה, (כולל שטחי השירות שאינם נכללים בהגדרת "שטח עיקרי") כשטח עיקרי. חישוב זה יצר אנומליה על פיה השטח העיקרי לחיוב בדמי חכירה המופיע בטבלת המינהל, וממילא מופיע גם בחוזי החכירה - גדול יותר מהשטח העיקרי האמיתי, במספר מ"ר ספורים (בין 6 מ"ר לדירות מדגם " C" ל – 8.35 מ"ר לדירות מדגם "A" – ר' סעיף 9.2 לחוו"ד אולפינר).
זוהי טעות טכנית גרידא, אשר אין בה כדי להעמיד לתובעים נזק של ירידת ערך.
כאמור לעיל, התובעים לא קיבלו ממיתר דירה השונה בשיטחה מהדירה אשר לגביה התקשרו בהסכמי הבניה. כמו כן, ציפייתם הלגיטימית לא נפגעה כלל, שכן הדירות שקיבלו אינן חורגות כלפי מטה משטחי הדירות הקבועות בהחלטה 761.
בנוסף, וכאמור לעיל, המדובר בתובעים חסרי דיור, שרכשו דירות בתנאים מפליגים, ולפיכך אין בידי להניח כי אילו היו יודעים על הטעות הנ"ל שבחוזי הבניה, לא היו מתקשרים בחוזי הבניה.
על כן אין המדובר בטעות אופרטיבית המזכה את התובעים בפיצוי כספי בגין ירידת ערך.
מאידך, אין ספק שהתובעים שילמו דמי חכירה ביתר בגין השטח העודף של כל דירה. דא עקא, סעד השבה בעילה זו אינו מפורט בכתבי הטענות, ומשנשמעה התנגדות להרחבת חזית בעניין, הרי שאין ממקום לפסוק לתובעים סעד אותו לא תבעו.
אדגיש בעניין זה עוד כי בתצהירי העדות הראשית מטעם המינהל נטען כי המינהל רשאי לקזז כנגד כל חיוב שיתחייב בו כלפי מי מהתובעים את חוב דמי ההיתר שחבים לה חלק מהתובעים (דמי היתר – תשלום נוסף בגין בניה עודפת מעבר לקבוע בתשריטים אשר צורפו לחוזי הבניה – ר' בעניין זה תצהירי הגב' סיגלית מזרחי והגב' פאולה ברקוביץ').
התובעים – ולמעשה, חלק מהם - טענו כי המדובר בשינוי חזית שכן טענת קיזוז כלל לא הופיעה בכתבי הטענות, וממילא חוב זה התיישן.
אין צורך להכריע בטענת ההתיישנות, ובאשר לכח הגביה של המדינה בנסיבות עניין זה, שכן ברור לחלוטין כי טענת קיזוז טעונה פירוט מפורש בכתב ההגנה "כשם שמפרטים כתב תביעה". בכתב ההגנה שהגישה המדינה אין רמז וחצי רמז לטענה זו.
אשר על כן אני קובע כי גם טענה זו נגועה בשינוי חזית, אותו אין להתיר, והיא נדחית מטעם דיוני זה בלבד, וממילא יש בהחלטה זו כדי להוות הכרעה גם בבקשה מס' 191 אשר הוגשה על ידי התובעים לאחר הגשת הסיכומים.

חלק ז': איחור ברישום הדירות ע"ש התובעים בלשכת רישום המקרקעין
במוקד ראש זה עומדת טענתם של התובעים לפיצוי בגין האיחור ברישום דירותיהם בלשכת רישום המקרקעין, הן לאור סיום הליך הפרצלציה באיחור והן לאור סיום הליך רישום הבתים המשותפים באיחור.
פרצלציה ורישום – חלוקת אחריות
סעיף 11.1 לחוזה הבניה קובע כי:
"ידוע למשתכנים כי המגרש מצריך הליכי פרצלציה וכי ח.ל.ד. בע"מ חייבת לסיימם עד לגמר הבניה, באופן שכל קבוצת בניינים יעמדו על מגרש עצמאי. עוד מסכימים המשתכנים לחתום על הסכם עם המשתכנים האחרים שיידרש, אם יידרש, לצורך רישום זכויותיו בדירת המשתכנים ו/או במגרש, ובכלל זה הסכם שיתוף במקרקעין ו/או יחוד דירות"
ואילו סעיף 11.2 לחוזה הבניה קובע כי:
"הקבלן מתחייב לרשום, תוך 12 חודשים לאחר רישום המגרש או המגרשים שיתקבלו מהליכי חלוקה, את הבנין כבית משותף, ואת דירת המשתכנים, כל דירה וההצמדות שלה, אם ישנן, על שם המשתכן הזכאי לה, ובתנאי שהמנהל יחתום על המסמכים הנדרשים הימנו, וכן שהמשתכנים ימציאו לקבלן או לב"כ כל אישור שיתבקשו על כך תוך 30 ימים, כולל שטרי חכירה, אישור מיסים עפ"י החוק. היה ולא ימציאו אישור לפי דרישה או לא יחתמו על מסמך ו/או אישור הנדרשים לצורך פעולת הרישום, יהא הקבלן פטור מחובת רישום דירת המשתכנים ו/או הבנין לפי הענין"
דהיינו, הוראות אלה מחלקות, את האחריות החוזית בין חלד לבין מיתר באופן שחלד אחראית על ביצוע הפרצלציה ואילו מיתר אחראית על רישום הדירות ע"ש המשתכנים לאחר ביצוע הפרצלציה. מיתר התחייבה לרשום את הבניינים כבתים משותפים ואת הדירות על שם התובעים, תוך שנה מיום סיום הליכי הפרצלציה.
הוראות אלה מתיישבות גם עם הוראת סעיפים 12.12 ו – 12.14 לנוהל בנה דירתך. בהתאם להוראת סעיף 12.12:
"הקבלן יבצע, עד לגמר הבנייה, את רישום הבית המשותף ורישום זכויות המשתכנים בלשכת רישום המקרקעין זאת באמצעות עו"ד שימונה על ידו למטרה זו. עלות ביצוע הרישום כאמור, תהייה 1% מעלות שירותי הבניה (ללא מע"מ) ותשולם ישירות לעורך הדין הממונה"
ואילו סעיף 12.14 לנוהל קובע:
"הפרצלציה תבוצע על ידי החברה המפתחת/משרד הבינוי והשיכון"
דא עקא, חלד כפרה באחריותה לביצוע הפרצלציה. חלד טוענת כי היא אינה צד לחוזה הבניה, ומעולם לא הסכימה שחיוב זה יוטל עליה. חלד הפנתה בעניין זה לסעיף 10.7 לחוזה הבניה העוסק בתשלומי שכ"ט עו"ד הקובע כי המשתכנים משלמים למיתר, בנוסף לתשלום עבור שירותי הבניה, גם שכ"ט עו"ד בשיעור של 1% + מע"מ:
"עבור שירותים משפטיים שיתן עורך דין מטעמו של הקבלן, בגין השירותים הקשורים בהגשת דיווחים למס שבח בביצוע הפרצלציה, ברישום הבניינים כבתים משותפים ורישום יחידות הדיור והמשכנתאות על שם כל משתכן בלשכת רישום המקרקעין"
אין לקבל את טענת חלד. כאמור לעיל, האחריות לביצוע הפרצלציה הוטלה בנוהל בנה דירתך על חלד, ומשפירסמה מכרז בהתאם להוראות אלה חזקה היא שהיתה מודעת לאחריותה זו והיא אינה רשאית להתנער ממנה.
עובדה היא כי בסעיף 3.2.2 לתנאים הכלליים של המכרז שחלד עצמה פירסמה (נספח 2 לקובץ הנספחים של התובעים) נקבע מפורשות כי המחיר הפאושלי הסופי למשתכן לא יכלול מרכיבים נוספים אשר ישולמו בנוסף ובנפרד על ידי כל משתכן, לרבות "דמי ניהול, פרצלציה, שיווק, אירגון ושירותים לח.ל.ד. בע"מ"
יתרה מזו, אחריותה של חלד להליך הפרצלציה עולה באופן מפורש גם מסעיף 3.2.5 לתנאים הכלליים של המכרז שם נאמר כי:
"הקבלן ירשום את הבניינים כבתים משותפים וירשום את זכויות החכירה של כל המשכנים וזאת בסמוך ולאחר השלמת הליכי הפרצלציה של המגרשים וזאת עד לסיום הבניה"
הנה כי כן, הוראה זו מטילה במפורש את חובת הרישום של הדירות ע"ש הקונים, לאחר סיום הפרצלציה, על הקבלן (מיתר), אך שותקת בכל הנוגע להטלת החבות בנוגע לביצוע הפרצלציה. אין בהוראה זו כל העברת חבות, כך שהחובה לביצוע הפרצלציה נותרה על כתפי חלד, כפי שהוטלה עליה בנוהל בנה ביתך.
מסקנה זו מתיישבת גם עם הכלל של פרשנות כנגד הנסח, בשים לב לעובדה שחלד היא זו שפירסמה את המכרז, תנאיו, וקבעה את נוסח חוזה הבניה האחיד.
מסקנה זו מתחזקת נוכח דבריו של ב"כ חלד בדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 26.3.2006 (עמ' 29) שם אישר עו"ד רצאבי, ב"כ חלד, כי:
"לשאלת ביהמ"ש, אנו נמצאים בשלבים האחרונים של רישום הפרצלציה. המדידות הסתיימו. אנו אמורים להיפגש עם עו"ד פלאט, לקחת ממנו את התוכניות ולמסור אותם לועד המקומית וזאת ייעשה להערכתנו לפני פסח".
מהראיות עולה עוד כי גם חלד סברה, בזמן אמת כי חובת ביצוע הפרצלציה מונחת על כתפיה. מסקנה זו עולה באופן ברור מנספחים 15-17 לתצהיר לינצר מטעם חלד, ובעיקר ממכתביו של בא כוחה, עו"ד רצאבי, לרוזן, במכתב מיום 22.10.1997 (חלק מנספח 17 לתצהיר לינצר), בו הוא מבקש כי רוזן יכין תשריטים, ומוסיף:
"התשריטים הנ"ל נדרשים כדי להתחיל את הליכי הפרצלציה, אותם אמורה חלד בע"מ לבצע ע"פ המוסכם ועל פי חוזה המשתכנים, בתקוה שיסתיימו הליכי הפרצליה (כך!) עם גמר הבניה, והיה אפשר שעו"ד של הקבלן, יוכל להכין צו בתים משותפים על חלקות עם רישום סופי"
ובהמשך ר' המכתב מיום 26.8.99 (חלק מנספח 17) של עו"ד רצאבי לרוזן שם נאמר בסעיף 5:
"למותר לציין כי ברור לך שהדיירים ברובם מאכלסים את הדירות, וכדי שלא יחולו עיכובים מיותרים, בהליך רישום הזכויות ע"י עו"ד של הקבלן, עלינו לסיים את הליך הפרצלציה בהקדם"
כיצד ניתן להבין אם כן את הוראת סעיף 10.7 לחוזה הבניה?
התשובה הינה פשוטה: אין בהוראה זו כל העברת אחריות לביצוע הפרצלציה לכתפי מיתר, או להטיל עליה כל אחריות שהיא הנובעת מהתמשכותם, אלא בפשטות, קביעה כי שכה"ט המשולם על ידי המשתכנים, משולם גם בגין ביצוע הליכי הפרצלציה על ידי עוה"ד שייבחר. זוהי אינה הטלת אחריות ביצוע – אלא קביעת מימון. הא ותו לא.
הנה כי כן, אני קובע כי האחריות לביצוע הפרצלציה הינה על חלד.
על הכל מוסכם כי ביצוע הפרצלציה הסתיים ביום 13.10.2009 (ר' מכתב עו"ד פלאט מיום 19.10.2009 – חלק מנספח 9א' לתצהירי התובעים).
לפיכך ובהתאם לחוזה הבניה היה על מיתר לרשום את הבניינים כבתים משותפים ואת הדירות על שם התובעים עד ליום 12.10.2010.
אחריות חלד בגין התמשכות הליכי הפרצלציה
בכתבי התביעה המתוקנים ייחסו התובעים לחלד אחריות בגין התמשכות הליכי הפרצלציה, שבעת הגשתם טרם הסתיימו. כך למשל, בסעיף 25 לכתב התביעה המתוקן בת.א 3661/02 טענו התובעים כי:
"התובעים יטענו כי הנתבעות 1-4 אחראיות כלפיה הן מכח דיני החוזים בהתאם לתנאי החוזה שבחוברת ו/או נהלי הפרויקט וכן אחריות כמוכר על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973. בעניין זה יטענו התובעים שהחוברת ונוהלי הפרוייקט מהווה חוזה מכללא ו/או חוזה לטובת צד ג' (התובעים) למכירת הדירות בין התובעים לנתבעות 1-4 ועל בסיס נוהל משרד הבינוי והשיכון "שנה דירתך" וכן אחראיות הנתבעיות 1-4 כלפי התובעים ברשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין. ההפרה החוזית והרשלנות נובעים בין השאר מחמת כל אחד מאלה:
א-ט....
י. אי סיום פרצלציה ו/או רישום דירות בבית משותף ועל שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין במועד החוזי"
טענה זו מעוררת שתי דילמות: האחת – האם קיימת התקשרות חוזית ישירה בין התובעים לבין חלד אשר במסגרתה התחייבה חלד כלפי התובעים למועד רישום מסויים? והשניה היא האם קיימת התרשלות של חלד כלפי התובעים בביצוע הליכי הפרצלציה?
בכל הנוגע לטענה הראשונה, כבר אמרתי דעתי לעיל כי לשיטתי אין כל התקשרות חוזית ישירה בין חלד לבין התובעים, ואין כל חיוב חוזי ישיר בינה לבינם. לטעמי, חלד אינה אחראית כלל לליקויי הבניה או התכנון, או להפרת חוזה הבניה על ידי מיתר כלפי התובעים. על כן, דין טענה זו להידחות.
בכל הנוגע לטענה השניה, התמונה יכולה להיות שונה. לדעתי, קיימת חובת זהירות מושגית וקונקרטית של חלד כלפי התובעים. בשים לב לעובדה כי חלד היא זו שקבעה את תנאי המכרז ואת חוזה הבניה, הרי שהיא ידעה היטב ויכולה היתה לצפות כי עיכובים בביצוע הפרצלציה יגרמו לעיכוב ברישום הבניינים כבתים משותפים ובהתאם - לעיכוב ברישום זכויות הדיירים בדירותיהם.
כלומר – ככל שהיה עיכוב בביצוע הפרצלציה אשר נבע ממעשה רשלני של חלד, אשר אינו עומד בסטנדרט התנהגות סביר ומקובל, הרי שחלד אחראית לנזקים שנגרמו למשתכנים כתוצאה מהעיכוב ברישום הדירות.
השאלה הינה – האם בביצוע הליכי הפרצלציה, חלד סטתה מסטנדרט התנהגות סביר ומקובל?
לאחר שעיינתי בראיות שהוצגו לפני לא מצאתי כי הוכחה סטיה מסטנדרט התנהגות סביר. אכן, העובדות המוכחות מעוררות הרמת גבה. החזקה בדירות נמסרה לתובעים בשנת 1999 ואילו הליכי הפרצלציה הסתיימו בשנת 2009 – דהיינו, כעבור 10 שנים. זוהי תקופת זמן אשר בה לכשעצמה יש כדי להעלות סימני שאלה רבים באשר לאופן התנהלותה של חלד. התחושה מתחזקת נוכח העובדה כי בסעיף 3.2.5 לתנאיו הכלליים של המכרז חלד קבעה כי הליכי הפרצלציה יסתיימו עם סיום הבניה.
מחוו"ד אולפינר אף למדתי לדעת כי תוכניות לרישום אושרו ככשרות עוד בשנת 2000 (סעיף 7.4 לחווה"ד בימ"ש/1 ובימ"ש/5) ולא הובהר מה מנע את השלמת הפרצלציה בסמוך למועד זה. גם עדותו של עו"ד פלאט לא תרמה להבהרת המניעות (ר' עמ' 350 לפרוט').
מאידך, המדובר בפרוייקט שאיננו פשוט כלל ועיקר. המדובר ב – 17 בניינים, 209 יח"ד, מקרקעין בעייתיים ועוד. הוכח בפני גם כי ייתכן שחלק מהעיכוב נובע גם מאי העברת תשריטים על ידי רוזן לחלד. כמובן שאיני קובע שום קביעה בעניין זה, שכן רוזן הלך לעולמו בטרם מתן עדות, אלא רק מציין שהדבר עולה מההתכתבות בין עו"ד רצאבי לבין רוזן - נספח 17 לתצהיר לינצר. כמו כן, בהחלט ייתכן – ואף על זאת הובאו ראיות לכאורה בלבד – כי ביצוע הפרצלציה היה תלוי בגורמים אחרים שאינם בשליטת חלד (כגון המינהל).
מבחינה משפטית, על מנת לבסס טענת רשלנות מקצועית של חלד, היה על התובעים להוכיח כי התנהגותה בנסיבות העניין חרגה מסטנדרט התנהגות סביר ומקובל של גוף מקצועי אשר לקח על עצמו את ביצוע הפרצלציה. מסקנה זו היה מקום לבסס באמצעות חוו"ד מקצועית של מומחה לדבר אשר יבחן את כלל הראיות הקיימות ויביע בפני בית המשפט את עמדתו, האם בנסיבות העניין התרשלה חלד בביצוע הליכי הפרצלציה. חוו"ד כזו לא הובאה. אין לבית המשפט כל ידיעה שיפוטית או מקצועית, או כלים כלשהם כדי להכריע בשאלה האם בנסיבותיו המיוחדות של העניין, ובשים לב למורכבות הפרוייקט, דרך הילוכה של חלד בכל הנוגע להליכי הפרצלציה, אף שארכו כ – 10 שנים, היתה נגועה בהתרשלות.
אשר על כן, אני דוחה את התביעה כנגד חלד בכל הנוגע להתמשכות הליכי הפרצלציה, מחמת אי הוכחתה.
אחריות מיתר בגין התמשכות הליכי הרישום
כאמור לעיל, באנו לכלל מסקנה כי על מיתר היתה החובה לסיים את רישום הדירות עד ליום 12.10.2010, והכל בכפוף לכך שהתובעים המציאו לידיה את המסמכים הדרושים לשם רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן בתופת זמן זו היה על מיתר להשלים את הליך רישום הבתים המשותפים.
מעדותם של עוה"ד פלאט וגרא אשר טיפלו ברישום מסתבר כי הבניינים נרשמו כבתים משותפים במועדים שונים בשנת 2012 (28.2.12, 5.3.12, 25.3.12, 6.6.12). שני בניינים (צפת 68 ו – 78) נרשמו כבתים משותפים רק בשנת 18.4.13.
לאחר רישום הבניינים כבתים משותפים החלו הפניות אל הדיירים עצמם, על מנת שימציאו את המסמכים הדרושים לצורך רישום הזכויות בדירות על שמם (ובמיוחד אישור עירייה, והסכם חתום עם המינהל).
אכן, אין ספק כי מיתר היתה מודעת לחובתה כלפי התובעים, ולא התעלמה ממנה. כך, בנספח 30 לתצהיר מזרחי מטעם מיתר צורפו לא פחות מ – 29 פניות לעוה"ד המטפלים ברישום ובהם אוזכר לוח הזמנים הקצר והחשיבות לעמידה בו. עו"ד פלאט אף העיד כי הרישום נתקל בקשיים רבים וחיצוניים, כגון דרישות להיתרים שבעניינם של דיירים שבנו בניה בנכס, דבר שאף חייב עדכון את תשריטי הבית המשותף.
כמו כן, מקובלת עלי לחלוטין גישת מיתר על פיה מיום הגשת הדרישה להמצאת המסמכים למשתכן מסויים, הרי שאין על התובעת החובה להביא לרישום הזכויות בדירה על שמו עד להשלמת המצאת מלוא המסמכים הנדרשים, ואין להתגולל עליה בטענה על העיכובים שנוצרו עקב כך.
השתכנעתי כי בעניין זה חלו עיכובים רבים אשר אינם באחריות מיתר. חלקם מצויים באחריות המשתכנים וחלקם באחריות צדדי ג'. חלק מהתובעים לא הגיעו כלל למשרדי עוה"ד – בין אם מרשלנותם שלהם ובין אם מסיבות התלויות בצדדים שלישיים (כגון סירוב המינהל לחתום על הסכמי חכירה עקב קיומם של חובות נטענים). חלק פנו למשרדי עוה"ד והמציאו את המסמכים הנדרשים זמן רב לאחר קבלת מכתבי הדרישה, וזכויותיהם נרשמו. עוד הסתבר כי המינהל טוען כי מספר גדול של דיירים חב חוב בגין דמי היתר, ועל כן הוא אינו מוכן לחתום על חוזי החכירה שלהם, פעולה שמן הסתם מעכבת את הרישום של אותם דיירים.
חלק אחר מן הדיירים שפעל כיאות – זכויותיו נרשמו בלשכת רישום המקרקעין תוך זמן סביר ביותר (ר' בעניין זה הטבלאות שהוגשו כנ/6 ונ/17. כדוגמא ר': לבנפלד (מס' 2 בנ/17), קנדיבה אלכסנדר ואירנה (מס' 9 בנ/17), אבישייב (מס' 25 בנ/17)). כך או אחרת, אין להטיל על מיתר אחריות כלשהי הנובעת מעיכובים שחלו לאחר משלוח מכתבי הדרישה למשתכנים, לאחר רישום הבניינים כבתים משותפים.
כלומר: תקופת העיכוב ברישום שבאחריות מיתר הינה מיום 13.10.2010 ועד למועדי מתן צו רישום בתים משותפים. ממועד זה ואילך מיתר פעלה, באמצעות ב"כ, באופן סביר, ואם היו עיכובים ברישום – הרי שהם אינם נעוצים בה.
נוכח ממצאים עובדתיים אלה, השאלה בה יש להכריע כעת היא האם זכאים התובעים לפיצוי בגין תקופת העיכוב שמיום 13.10.2010 ועד למועדי מתן צו רישום הבתים המשותפים (תקופה שבין 16 חודשים לבין 30 חודשים, בהתאם לבניין).
סעיף 14.2 לחוזה הבניה קובע כי:
"בכל מקרה שבו צד לחוזה יפר חוזה הפרה יסודית יהא הצד שנפגע זכאי לפיצויים מוסכמים בסכום השווה ל – 5,000 דולר ארה"ב".
דהיינו, השאלה אם האם תקופת העיכוב הנידונה באה בגדר הפרה יסודית. ויודגש: התובעים לא הוכיחו שנגרם להם נזק בפועל בגין אי הרישום.
סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970 קובעת כי הפרה יסודית הינה:
"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתהיה יסודית"
הפרת הוראת סעיף 11.2 לחוזה הבניה לא הוגדרה כהפרת תניה יסודית מוסכמת ועל כן היא השאלה האם מי מהמשתכנים לא היה מתקשר בחוזה הבניה עם מיתר, לו ידע כי יחול איחור של כשנתיים (בממוצע) ברישום זכויותיהם בדירות.
לאחר ששקלתי את כל הנתונים הנוגעים לפרשה זו סבורני כי התשובה על שאלה זו הינה בשלילה. איש מהמשתכנים לא היה נמנע מהתקשרות בחוזה הבניה אילו ידע על עובדה זו מראש. כאמור, המדובר בפרוייקט אשר נבנה כולו לטובת אוכלוסיות חסרות דיור, אשר זכו בדירות בו בהגרלה. מחירי הדירות היו מחירים נמוכים במיוחד עקב הדילוג על הפער היזמי, וזאת מחמת שיקולים סוציאליים וחברתיים. העיד על כך אחד הדיירים, מר זאב כהן (בעמ' 195-196 לפרוט') כי:
"ההצעה היתה מפתה מאוד.....לא יכולתי לקנות בחוץ באותו מחיר את הדירה. זה נכון".
נוכח האמור אני סבור כי איחור כזה ברישום לא יכולה היתה להיות סיבה שתמנע מהם להשתתף בהגרלה ולרכוש את הדירה בהתאם לתנאי נוהל בנה דירתך והסכם הבניה.
לפיכך, אינני סבור כי הפרה זו הינה הפרה המזכה בפיצוי המוסכם.
ודוק: רחוק אני מלסבור כי כל איחור ברישום אינו הפרה יסודית. בהחלט ייתכנו מקרים שבהם תקופת האיחור תהיה כה ארוכה עד אשר תהיה לה השפעה על מסקנה זו. ב"כ התובעים הביא בסעיפים 173-178 לסיכומיו דוגמאות רבות לכך, ואולם המכנה המשותף של כל הדוגמאות הנו שתקופת האיחור שבאחריות המוכר הינה ארוכה ביותר, ובמקרים רבים עלתה על 5 שנים. ממצאי העובדה המפורטים לעיל מלמדים כי המקרה שבפנינו איננו מסוגם של מקרים אלה.
כמו כן, איני מוצא לנכון לאמץ את הנוסחה שהציעה אולפינר בחוות דעתה לעניין פיצוי בגין ירידת ערך עקב אי רישום. ראשית, מאז מועד מתן חוות הדעת, הפסיקה התפתחה וקבעה פרמטרים לקביעת פיצוי במקרים של אי רישום, שאינם מבוססים על ירידת ערך. שנית, ירידת ערך נמדדת בעת המכירה, ולא הוכח כי מי מהתובעים סבל מהפחתת מחיר בעת המכירה, כתוצאה מהיעדר הרישום. שלישית, אני סבור כי פיצוי בגין ירידת ערך אינו מתאים למקרה זה שכן, נוכח העובדה שכיום ניתן לרשום את הדירות על שם התובעים, והמניעה היחידה לכך נעוצה בתובעים עצמם (ובכל מקרה לא במיתר), הרי שאין טיעון ירידת הערך ניצב עוד על אדן עובדתי.
יחד עם זאת, אין ספק כי מיתר הפרה את ההסכם הפרה שאינה יסודית. אף שלא הוכח נזק, הרי שעוגמת נפש מסויימת בהחלט נגרמה לתובעים. הפיצוי בגין עגמת הנפש בראש זה ילקח בחשבון בעת פסיקת הפיצוי בגין עגמת נפש כללית על כל רכיביה, בסוף הדברים.
התובעים טענו עוד כי טפחות ערב לחיובי מיתר בגין ראש נזק זה, וזאת בהתאם לכתב הערבות שהמציאה לכל אחד מן התובעים.
אף אם היתה הטענה הנכונה (ואיני מביע בה עמדה) – הרי שהמדובר בהרחבת חזית.
בסעיף 33 לכתבי התביעה המתוקנים נאמר כי:
"התובעים יטענו כי הנתבעים 8 ו – 9 אחראים כלפיהם ברשלנות ו/או כמי שהפרו חובות חקוקות כשהפרו חובתם שבדין, לפי נוהל "בנה דירתך" של משרד הבינוי והשיכון, ובהתאם למפורט בכתב תביעה זה."
היינו, כתבי התביעה אינם נוקבים בשום עילה מכח הערבות, ועל כן דינה של טענה זו כנגד טפחות - להידחות.

חלק ח': קנסות מס רכישה
התובעים טוענים כי הינם זכאים לפיצוי בגין קנסות מס רכישה ששולמו בשומותיהם ושהוטלו עליהם שלא באשמתם. לטענתם, הדיווח על עיסקותיהם בוצע באיחור.
אין חולק כי הדיווח לרשויות המס על העיסקות התבצע בשנת 2002 בעוד שחובת הדיווח לרשויות המס היתה תוך 50 יום לאחר מועד רכישת הזכות (סע' 73 (ג9 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג – 1963, בנוסחו דאז).
התובעים טוענים כי חובת הדיווח על העיסקאות היתה על מיתר ולחלופין על משהב"ש, וזאת בהתאם לסעיף 16.2 לנוהל בנה דירתך, והוראת ביצוע 32/95 מיום 14.12.1995 (נספח י"ב לנוהל בנה דירתך – להלן: "הוראת הביצוע").
מיתר טוענת כי סיפקה לתובעים, בהתאם לחוזה הבניה, שירותי בניה בלבד ולא מכרה להם זכויות במקרקעין לתובעים. המדינה היא שהעבירה לתובעים את הזכות במקרקעין, בהתאם לחוזי החכירה שאלה חתמו עימה. בהתאם לנוהל הנ"ל חובת הדיווח בגין העברת זכויות זו הינה על משהב"ש ולא עליה.
המדינה טוענת כי למשהב"ש לא היתה חובת דיווח כלפי התובעים. חובת הדיווח היתה על מיתר, בהתאם לחוזי הבניה. בכל מקרה, חלק מן האיחור נגרם עקב העובדה שחלק מהתובעים איחרו בחתימת על חוזי החכירה.
בסעיף 16.2 לנוהל בנה דירתך נקבע מפורשות כי הדיווח לאוצר ושומת מס הרכישה יהיו בהתאם להוראת הביצוע. מלשון הוראת הביצוע עולה מפורשות כי היא נערכה במיוחד לצורך פרוייקטים מסוג בנה דירתך (סעיף 6 בפרק "כללי").
סעיף 3 ו – 4 לפרק השני להוראת הביצוע ("הוראות הפעלה") קובע כי:
"3. לגבי כל בנין בפרוייקט תוגש רשימה מרוכזת של כל הרוכשים, חתומה על ידי נציג אגף האיכלוס של משרד הבינוי והשיכון ומנהל הפרוייקט הארצי. לרשימה יצורפו כל טופסי ההצהרה (מש"חים מקוצרים, טופס מס' 7001) חתומים על ידי הרוכשים בנוכחות מנהל הפרוייקט המקומי (במקום בנוכחות עו"ד), ויוגשו למשרדי מס שבח תוך 50 יום מיום חתימת חוזה הפיתוח.
4. הצהרות הנ"ל תחשבנה שומה עצמית, בתנאי שתוגשנה במועד ויצורף תשלום מס רכישה בשיעור של 5% משווי הקרקע כאמור בפיסקה 2 דלעיל"
דהיינו, הוראת הביצוע קבעה כי דרך הדיווח של הרוכשים תיעשה ברשימה מרוכזת החתומה על ידי משהב"ש, ובלבד שהרוכשים חתמו על טופס דיווח (מש"ח).
אני דוחה את הטענה כי בהתאם לסעיף 10.7 לחוזה הבניה היתה מוטלת חובה כלשהי על מיתר לחתום על טופסי הדיווח. ראשית, סעיף 10.7 לחוזה הבניה קובע מפורשות כי שכה"ט משולם בגין "הגשת דיווחים למס שבח בביצוע הפרצלציה", דהיינו, רק על אותו חלק מיסויי הקשור בביצוע הפרצלציה.
מעבר לכך, הרי כאמור לעיל, משמכר את הזכויות במקרקעין לתובעים היתה המדינה, בהתאם לחוזי החכירה שנחתמו עם המינהל. מוכר הזכות הוא שחייב בדיווח. לפיכך, למיתר כלל אין את הכח והיכולת לחתום על טופסי דיווח (מש"חים) בגין המכר מלכתחילה, שכן היא אינה המוכרת. זהו למעשה, ההגיון העומד בבסיס הוראת הביצוע. הרוכשים יתמו על טופסי דיווח כרוכשים, הטפסים יועברו למשהב"ש, אשר יכין רשימה מרוכזת, ולאחר מכן טפסים אלה יוגשו לשלטונות מס שבח. זו הטכניקה, ההגיונית בנסיבות העניין, אשר נקבעה.
לכן, אני דוחה את טענות התובעים כנגד מיתר בראש זה.
נותרה אם כן הטענה לרשלנות המדינה, אשר גרמה, כך על פי הנטען, להשתת הקנסות.
ראש תביעה זה יש לדחות.
ראשית, כלל לא הוכח במי האשם באיחור בדיווח. ממכתבי עו"ד פלאט (נספח 35 לתצהיר מזרחי מטעם מיתר) עולה כי לכאורה עד לשנת 2002 המינהל חתם על מעט מאוד חוזי פיתוח עם המשתכנים וכן הנפיק מספר קטן מאוד של חוזי חכירה. נוכח זאת, לא בוצע כלל דיווח לשלטונות המס בגין מכר הדירות.
העובדות המפורטות במכתב עו"ד פלאט, גם אם הם נכונות אין בהם כדי להצביע באופן ברור על מחדל של מאן דהוא ועל הגורמים למחדל זה, שכן לא הוכחו הסיבות למניעות הנ"ל, ולא מן הנמנע שהמדובר במניעות הנובעת מהתובעים עצמם או מי מהם בגין קיומו של סכסוך בין חלק מהם לבין המינהל בנוגע לחוב דמי היתר שהמינהל טוען שחלק מהתובעים חבים לו.
נכון הוא שבנסיבות אלה ייתכן שלא היה מקום להשית קנס בגין אי דיווח על התובעים שחוייבו בקנס כאמור. ואולם הדרך לביטול קנסות אינה על דרך של הגשת תביעה אלא על דרך של הגשת השגה על ההחלטה להטיל קנסות, וככל שההשגה נדחית - ערעור מס שבח (עמ"ש) לבית המשפט על ההחלטה בהשגה , והכל בהתאם להוראות הפרק השמיני לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג - 1963.
ממכתבי עו"ד פלאט בנספח 35 הנ"ל עולה כי לגבי חלק מהמשתכנים ננקטה דרך זו והוגשה השגה (ר' המכתבים מיום 17.7.2002, 5.9.2002, 3.11.2002, 20.11.2002, 24.11.2002 אשר צורפו כחלק מנספח 35 לתצהיר מזרחי). אציין עוד כי ממכתב שהפנה עו"ד פלאט לרוזן ביום 12.11.2002 עולה לכאורה כי 20 השגות התקבלו וקנסות מס הרכישה בוטלו.
איני יודע מה עלה בגורל ההשגות האחרות. גם איני יודע מדוע לא הוגשו השגות בגין כלל המשתכנים. ואולם דבר אחד ברור לי – הדרך לביטול הקנסות הינה בדרך הקבועה בחוק, דהיינו הגשת השגה ועמ"ש, ואין מקום לעקוף את ההליך החוקי הנ"ל, ןלאפשר הגשתה של תביעה נזיקית מקום שהליך זה לא ננקט, או שננקט אך ההשגה נדחתה.
סופו של יום: הדין קובע דרך ייחודית להעלאת טענות לפטור בגין שומות מס שבח ורכישה שנקבעו, לרבות קנסות. בדרך זו יש לילך, ואין לעקוף אותה באמצעות הגשת תביעות אזרחיות כנגד המדינה.

חלק ט': השבת כספים מחשבון הוצאות
התובעים דורשים מאת הבינלאומי את השבת היתרה הקיימת בחשבון ההוצאות. לטענת התובעים יש לכל אחד מהם זכות בשיעור של 7.21% בכספים המופקדים, ויש לחלק את הכספים המצויים שם בין התובעים. המדובר בסכום המגיע לכ – 6 מיליון ₪.
דין הטענה להידחות. הכספים המופקדים בחשבון ההוצאות אינם כספים של התובעים בלבד, שהינם רק חלק מכלל 208 דיירי הפרוייקט. הכספים הינם של כלל המשתכנים, לרבות אלה שאינם צד לתביעות אלה.
בהחלטת ביניים שנתתי בתיק זה קבעתי כי בסמכותי לדון בעילת תביעה זו, אם כי הדגשתי שעל התובעים להוכיח מהו חלקם שלהם בכספי הפיקדון.
התובעים כשלו מלהוכיח טענתם האמורה. רוצה לאמר, התובעים כשלו מ"לצבוע" את זכותם בכספים ביחס לכלל המשתכנים. יש לזכור כי המשתכנים לא שילמו סכומים זהים בגין ההוצאות. כך למשל, דמי חכירה (שהוא אחד מרכיבי ההוצאות) ששולמו לחשבון ההוצאות על ידי כל דייר, הינם ספציפיים לכל דייר ודייר בהתאם לזכאותו מול משהב"ש. רבים שילמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% ואולם היו אחרים ששיעור דמי ההיוון שלהם עמד על 51% ואף על פחות מכך (11%). על כן לא ניתן לקבוע מפתח אחיד לחלוקת סכומים אלה בין כלל הדיירים, ובוודאי שלא ניתן לקבוע מהו שיעור זכותם של התובעים בכספים האמורים.
הדרך הנכונה לפעול בעניין זה הינה על דרך של פתיחת הליך קולקטיבי, שעילתו מתחום דיני הנאמנות או פירוק השיתוף , להזמין את כלל המשתכנים להגיש הוכחות חוב, ולתת לבית המשפט המוסמך להכריע בכך. בכל הנוגע לתביעה שבפני בית משפט זה, לא הובאו ראיות המלמדות על שיעור זכותם של התובעים בכספים שהצטברו בחשבון. לפיכך, התביעה בראש זה נדחית.

חלק י': הוצאת כספים שלא לצרכי הפרוייקט
הערה מקדימה
בפרק זה תידון טענתם של התובעים על פיה טפחות שילם מתוך חשבון ההוצאות סכומים אשר לא היה צריך לשלמם.
כבר עתה אומר שדינן של כל הטענות בראש זה להידחות מחמת שלושה טעמים:
הטעם האחד – כל התשלומים אושרו על ידי רוזן, או שהינם תשלומים לרוזן עצמו.
רוזן, כאמור, היה מיופה כוחם של התובעים ושלוחם לכל דבר ועניין. לכן, אם סבורים התובעים שרוזן חטא בבקשותיו אלה לאישור התשלומים דנן או שנטל לכיסו יותר מהמגיע לו, הרי שמקומה של תביעה זו הינו, בראש ובראשונה, כלפי עזבונו.
הטעם השני – גם ללא האמור לעיל, התובעים אינם בעל הדין הנכון והראוי להגיש תביעה זו, ואבהיר. נניח, לצורך הדיון, שרוזן חטא, ואישר תשלומים עודפים או שנטל לכיסו סכומים שאינם מגיעים לו – כטענת התובעים. השבת סכומים אלה איננה יכולה להתבצע לכיסם של התובעים. בעל הדין הנכון והראוי במקרה זה הינם כלל 208 משתכני הפרוייקט, ולא רק התובעים עצמם.
רוצה לאמר, התובעים עצמם זכאים לתבוע רק את ניזקם שלהם. הנזק הנתבע בפרק זה של התביעה אינו נזק רק שלהם אלא של כלל דיירי הפרוייקט, והם אינם רשאים לתבוע אותו בשמם. על כן, אף מטעם זה דין התביעה להידחות.
ןהטעם השלישי – טפחות כלל לא היה שותף לבניית התקציב, ולא היה מעורב בו. בניגוד למקרים בהם הבנק מעמיד אשראי לקבלן לצורך מימון רכישת הקרקע, ולכן הינו שותף מלא לבניית התקציב, כאן כל תזרים המזומנים לבניה הגיע מהמשתכנים עצמם. התקציב עצמו נבנה על ידי מיופה כוחם של הדיירים עצמם, מנהל הפרוייקט, רוזן. לטפחות לא היתה שום מעורבות שהיא בבניית התקציב.
מכאן לא נובע שאין לטפחות כל חובת בדיקה של דרישות התשלום המובאות בפניו. ואולם, סבורני כי במקרה זה, כאשר התקציב לא נבנה על ידי הבנק, וכאשר דרישת התשלום מאושרת על ידי רוזן, הרי שעל טפחות לשאול עצמו שתי שאלות בלבד – האם התשלום נדרש לצורך ביצוע הפרוייקט, והאם הוא פורץ את המסגרת הכוללת של התקציב. ככל שהתשובה הראשונה היא בחיוב והשאלה השניה הינה בשלילה –ביצוע התשלום לא יכול להחשב כהתרשלות.
רק למען לא יימצא הנייר חסר, ולחילופי חילופין בלבד, אדון בטענות התובעים לגופם ואראה שגם לגופן - אין בהן ממש.
תשלומי יתר לחלד
אין חולק על העובדות הבאות:
בהתאם לסעיף 16.1.16 לנוהל בנה דירתך חלד זכאית לסכום השווה לשיעור של 1% + מע"מ מעלות שירותי הבניה בגין הוצאות ניהול ושיווק.
עלות שירותי הבניה הינה 46,017,740 ₪ כולל מע"מ. בהתאם לכך זכאית חלד, לכאורה, בהתאם לנוהל בנה דירתך לסכום כולל של 538,407 ₪ (כולל מע"מ).
בפועל חלד קיבלה, סך של 1,981,859 ₪.
לטענת התובעים, נוכח האמור עולה כי חלד קיבלה כספים ביתר, מעבר למה שהיא זכאית להם בהתאם לנוהל בנה דירתך, ופיכך הינם זכאים להשבה, מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
חלד מאשרת כי קיבלה סך של 1,981,859 ₪. לטענתה, סך של 1,497,962 ₪ הינו בגין שכ"ט. ההפרש בסך של 483,897 ₪ הינו בגין החזר הוצאות שהוציאה חלד כמימון ביניים בעבור קידום הפרוייקט ואשר היתה זכאית להחזרם. (סע' 20א' + 20ב' לתצהיר לינצר מטעם חלד).
באשר לזכאותה לשכ"ט, חלד טוענת כי התחשיב שערכו התובעים אינו נכון. לטענתה, השכר שמגיע לה עומד על הסך של 1,400,050 ₪. וכל כך מדוע?
חלד מפנה לחוברת השיווק (נספח 2 לתצהירי התובעים) אשר בה פורט פירוט מרכיבי העלויות של כל דגם של דירה. במסגרת זו נקבעו בפריטים מס' 2, 4 ו – 15 הסכומים שאותם זכאית חלד לקבל מחשבון מהסכומים שיפקידו התובעים בחשבון משתכנים/הוצאות (הסכומים משתנים בהתאם לדגם הדירה). כאמור ברישת פסק הדין, עובר להגרלה, כל אחד מן התובעים חתם על התחייבות כספית, אשר במסגרתה הסכים לעלויות הבניה המפורטות בחוברת השיווק.
בהתאם לטענת חלד, נוכח האמור בחוברת השיווק היא זכאית לסך של 1,644,610 ₪. חלד אף מפנה לכך שמתחשיב שערך רוזן, ואשר צורף כנספח 11ב' לתצהיר התובעים עולה כי הסכום המעודכן שלו היא זכאית בהתאם לטבלאות חוברת השיווק מגיע לסך של 1,807,229 ₪.
אמנם, חלד מאשרת כי היא קיבלה בפועל סך של 1,981,859 ₪, ואולם כאמור, ההפרש נובע מהחזר הוצאות המגיעות לה ואשר הוצאו לפני תחילת הפרוייקט.
עוד מצביעה חלד על כך כי כל הסכומים הועברו מחשבון משתכנים/הוצאות אשר השליטה בו היתה בידי רוזן בלבד, ורוזן הוא שאישר את כל התשלומים.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי הדין הוא עם חלד.
אמנם נכון כי לכאורה, חוברת השיווק מעניקה לחלד סכומים גדולים יותר מאשר בנוהל בנה דירתך. ואולם נוהל בנה דירתך אינו מחייב את חלד ביחסיה כלפי התובעים. התובעים, בחתימתם על ההתחייבות הכספית, ידעו על הסכומים המגיעים לחלד והסכימו להם. העובדה שבנוהל בנה דירתך הופיעו סכומים אחרים – אינה מעניינם של התובעים, ואין היא יוצרת להם עילה ישירה כלפי חלד. נוהל זה אינו מחייב את חלד במסגרת יחסיהם עימה (וספק בעיני אם הוא מחייב את חלד אף ביחסיה מול משהב"ש, שהוציא את הנוהל).
המידע בדבר הסכומים המגיעים לחלד היה בידיעת התובעים טרם השתתפותם בהגרלה, הם הסכימו לו, והסכימו להעברת הסכומים הקבועים בחוברת השיווק לחלד. אין הם יכולים למלט עצמם מהסכמתם זו.
מעבר לכך, כאמור לעיל, התובעים, יחד עם כלל המשתכנים מינו את רוזן כשלוחם לכל דבר ועניין, לרבות יחסיהם מול חלד. מהמסמכים עולה באופן מפורש כי רוזן הופיע בפני ועדת המכרזים של חלד ואישר כי:
"בחוברת השיווק היו 12 דגמי דירות.....חלד מקבלת שכר טירחה על פי פירוט תיקצוב יחידת דיור על פי כל דגם המופיע בחוברת השיווק באופן מפורט והמוגדרים בסעיפים 2, 15 לכל דגם. הסכום המתקבל לאחר ההכפלות של סה"כ הכמות לדגם מהווים את סה"כ יחידות הדיור הוא כ – 1,400,050 ש"ח הכוללים מע"מ... כל הזכאים מודעים לפירוט כמפורט לעיל כי בעת רישומם להגרלה היתה בידם חוברת שיווק א' ו – ב' כאשר בחוברת שיווק ב' מפורטים כל סעיפי ההוצאה ועלות שירותי הבניה. הסכומים ישוחררו לחלד לפי החלטת מנהל הפרוייקט ואישור הבנק המלווה"
(נספח 20 לתצהיר לינצר מטעם חלד)
הנה כי כן: התובעים חתמו על הסכמה כי הסכומים המפורטים בחורת השיווק ישולמו לחלד. כל הסכומים שהועברו לחלד, הועברו באישור מנהל הפרוייקט ומיופה כוחם – רוזן, אשר היווה המסננת להעברת הכספים משבון משתכנים/הוצאות אליה.
משהסכים רוזן לכך שחלד תקבל סכומים גבוהים יותר מאשר אלה הקבועים בנוהל בנה דירתך (ואיני דן כלל בשאלה האם הסכמה זו היתה מוצדקת בנסיבות העניין, שכן לא הובאו כל ראיות בעניין זה), הרי שאין כאן כל התעשרות שלא כדין של חלד, שכן כל הסכומים שקיבלה – קיבלה בסמכות ורשות, ואם בכלל הרי שטענות התובעים בעניין זה צריכות להיות מופנות כלפי רוזן.
משכך, אין לתובעים כל עילת תביעה אפקטיבית כנגד חלד בגין כספים שלכאורה גבתה ביתר, ודין תביעתם בראש זה – להידחות.
תשלומי יתר לרוזן
בסעיף 231 לסיכומיהם, העלו התובעים טענה נוספת והיא כי העירייה וחלד אישרו לטפחות לשלם סכומים לרוזן, מעבר לסכומי החוזה שנחתם עימו. נטען כי בחודש ינואר 1999 אישרו גופים אלה לרוזן תשלום של 200,000 ₪ בגין הכנת חוברות וכן סך נוסף של 200,000 ₪ עבור בקרה הנדסית.
לגבי החוברות נטען כי החוברות הוכנו כבר בשנת 1995 ועל כן כלל לא ברור כיצד ייתכן שבשנת 1999 יאושר תשלום עבור עבודות שבוצעו עוד בשנת 1995.
לגבי הבקרה ההנדסית נטען כי אלו הוצאו הנכנסות תחת הכותרת של "ניהול ופיקוח" והרי שכרו של רוזן בהתאם לחוזה עימו כלל גם ניהול ופיקוח.
בכל הנוגע לטענה הראשונה – כלל לא הובהר ולא הוכח כי החוברות קא עסקינן, ואשר בגינן שולם – כנטען – התשלום הנ"ל, הינן החוברות שהודפסו בשנת 1995.
בכל הנוגע לטענה השניה, אין לבית המשפט כל ידיעה שיפוטית מה משמעותה של בקרה הנדסית והאם היא נכללת בגדר ניהול ופיקוח, אם לאו. לא הובאו כל ראיות ברורות בעניין ולא ניתנה כל חוו"ד מקצועית אשר תומכת בטענה כי המדובר למעשה בתשלום כפל. אשר על כן, אף דינה של טענה זו להידחות.
מעבר לכל האמור לעיל מתצהירה ועדותה של הגב' צביה צם מטעם טפחות (להלן: "גב' צם") עולה כי לא שולמו לרוזן כספים כלשהם מעבר לקבוע בתקציב אשר היה קבוע בחוברת השיווק – ורוזן קיבל בדיוק את מה שמגיע לו.
הגב' צם הבהירה בסעיף 6(ב) לתצהירה כי שיטת הניהול היתה שרוזן היה מעביר לה דרישה לתשלום, והיא היתה בודקת האם קיימת מסגרת תקציבית לתשלום. עם אישור הבקשה לתשלום, עודכן הסעיף התקציבי בתשלום.
גב' צם העידה כי תקציב הפרוייקט בכללותו נותר ללא חריגות משמעותיות, ולמעט הוצאה אחת שניתן לכנותה כחריגה בגין תשלום לחברת החשמל בגין שירות שבוצע, לא היו חריגות מן התכנון המקורי של התקציב אשר נקבע על ידי רוזן.
בכל הנוגע לתשלומים לרוזן, גב' צם הבהירה כי התקציב מחולק לפי סוג ומהות העבודה ולא זהות נותן השירות. לא היה תקציב לדוד רוזן, אלא תקציב עבור ניהול ופיקוח, תקציב עבור תיאום ושיווק, תקציב עבור העתקות שמש וכו'. לרוזן שולמו כספים עבור שני סוגי עניינים: האחד, שירותי ניהול ופיקוח, והשני, עבור עבודות שביצע בהתאם לבקשת חלד (כגון בקרת הנדסה או העתקות שמש). כאשר היה מדובר בתשלום מהסוג השני, בטרם אושר כל תשלום כזה – התקבל אישור חלד מראש.
גב' צם העידה כי בהתאם לפירוט התשלומים שהיא ערכה וצורף כנספח 5 לתצהירה, אשר מפרט בין היתר את התשלומים ששולמו לרוזן, השורה התחתונה המתייחסת אליו הינה מאופסת, והמשמעות היא שלא שולמו לרוזן כספים כלשהם החורגים מן התשלומים שנקבעו בתקציב.
גב' צם נחקרה ארוכות על תצהירה וכבר עתה אומר – שכן הדברים רלוונטיים גם להמשך – כי עדותה עוררה בי אמון רב. התרשמתי כי הגב' צם פיקחה על תקציב הפרוייקט ושמרה על כספי המשתכנים שהופקדו בחשבון ההוצאות באופן המיטבי והמקצועי ביותר, בדיוק באופן שנדרש משומר סף לפעול. עדותה לא נסתרה בשום עניין ואני רוחש לגירסתה מהימנות גבוהה ביותר. התרשמתי מעדותה כי בינה לבין רוזן היו ויכוחים רבים בכל הנוגע לשיחרור כספים, וכי בויכוחים אלה גב' צם עמדה על דעתה בצורה דעתנית, עניינית, ומנומקת כהלכה, תוך שמירה קפדנית על זכויות המשתכנים וכספיהם.
נוכח כל האמור, ובהיעדר ראיה סותרת, הרי שאני מאמץ את גירסתה של הגב' צם וקובע כי התובעים לא הוכיחו כל תשלומי יתר לרוזן בראש זה.
תשלומים שביצעה טפחות מחשבון ההוצאות, תוך חריגה מהמסגרת התקציבית, ואשר היו צריכים להשתלם על ידי מיתר
התובעים מפרטים בסעיף 28 לתצהיריהם 12 תשלומים אשר לטענתם אושרו לתשלום על ידי טפחות, בהתאם להוראת רוזן, ואשר לטענתם לא היה מקום לשלמם מחשבון ההוצאות, משום שהחיוב בעניין זה הושת על מיתר.
בסיכומיהם התמקדו התובעים ב – 4 תשלומים ובהם בלבד אדון, שכן אמירה מסוג "כי הנ"ל ניתנו כדוגמאות לתשלומים ללא מסגרת תקציבית ובחריגה ממסגרת תקציבית והרשימה המלאה מופיעה בתצהירי התובעים" (סיפא סעיף 234 לסיכומי התובעים) – אינה מקובלת עלי.
על התובעים היה לפרט בסיכומיהם מדוע לתשלומים אלה אין מסגרת תקציבית, מדוע מישהו אחר צריך לשאת בהם ולא הם, ולהפנות בסיכומיהם למסמכים ברורים ועדויות ברורות התומכות בטענותיהם.
אין להפנות לאמירה בתצהיר על דרך הסתם או על דרך הדוגמא, ולשלוח את בית המשפט להתמודד בעצמו עם החומרים. קל וחומר מקום שהותר לתובעים להגיש סיכומים באורך של 135 עמודים, קל וחומר בן בנו של קל וחומר כאשר מדובר בקובץ תצהירי תובעים המחזיק 12,412 עמודים ( תובעים בלבד!).
לכן, אני רואה ב – 8 הראשים האחרים המפורטים בתצהירי התובעים כטענות שנזנחו, ואיני דן בהם.
התשלומים אליהם התייחסו התובעים בסעיפים 233-234 לסיכומיהם הינם:
תשלום מיום 29.11.1998 בסך של 91,976.08 ₪ לחברת החשמל, בגין העתקת עמודי חשמל;
תשלום מיום 6.3.1997 בסך של 22,614.06 ₪ לבזק, בגין העתקת עמודי בזק;
תשלום מיום 22.11.2002 בסך של 4,339 ₪ בגין מכירת דירה בפרוייקט;
תשלום מיום 22.11.2002 בסך 33,028 ₪ לאיזוטופ.
בכל הנוגע לטענות בעניין התשלום לחברת החשמל, אין חולק שבהתאם לסעיף 8 לתקציב הפרוייקט שערך רוזן (נספח 3 לתצהיר הגב' צם) התשלום לחברת לחברת החשמל מכספי סעיף תקציבי זה הינו עבור חיבור בלבד, אלא שטפחות אישר לתשלום לשלם את הסך של 91,976 ש"ח בגין העתקת עמודי חשמל.
גב' צם אישרה בסעיף 5ט' לתצהירה כי המדובר בהוצאה חריגה מהסעיף התקציבי הנ"ל.
בעדותה בבית המשפט, וכן בעדותו של מר אדלשטיין מטעם טפחות מסרו אלה כי האלטרנטיבה היתה לעצור את הפרוייקט מחמת היעדר סעיף תקציבי המאפשר את תשלום הסכום הנ"ל (עמ' 1020 לפרוט' ש' 10-23).
התובעים טענו בסיכומיהם כי היתה קיימת אלטרנטיבה והיא – שהמדובר בתשלום שקשור לבניה ולכן טפחות לא יכול היה לאשר את התשלום מחשבון ההוצאות, אלא היה עליו לאשר את תשלומו מחשבון הבניה, ומכספי מיתר.
לאחר ששקלתי את הטענות כנגד טפחות, באתי לכלל מסקנה כי דינן להידחות אף לגופן.
אין ספק כי העתקת עמודי החשמל היתה פעולה חיונית לביצוע הפרוייקט. המדובר בעמודי חשמל שעמדו בשטח, וללא העתקתם –לא ניתן היה להתחיל בבניה (ר' עדות גב' צם בעמ' 1088 ש' 19-29). הדרישה לתשלום הגיעה מחברת החשמל באמצעות רוזן, אשר סבר שיש לשלמם מחשבון ההוצאות. רוזן היה, ללא צל של ספק, איש מקצוע ממדרגה ראשונה, ודרישתו, בשים לב לכלל הנסיבות והאופציות החלופיות נראתה סבירה.
די בכך כדי לקיים את העמידה בסטנדרט הזהירות הנדרש מבנק רגיל וסביר בנסיבות העניין. מכל מקום, בוודאי לא הובא כל חוות דעת מקצועית אשר קובעת כי אישור התשלום על ידי טפחות בנסיבות העניין, היתה נגוע בהתרשלות.
יתר על כן, מעדותו של מר אדלשטיין למדתי לדעת כי תקציבו הכולל של הפרוייקט לא נפרץ עקב ביצוע תשלום זה. הסתבר כי סעיפי תקציב אחרים תוקצבו ביתר, ונשארה בסעיפים אחרים בתקציב יתרה תקציבית אשר מאפשרת את ניצולה לצורך מימון הדרישה הזו (עמ' 1020 ש' 24-30).
בנסיבות אלה, אני סבור כי לא רק שטפחות לא התרשלה, אלא להיפך: היא נהגה בדיוק כמצופה ממנה. בשים לב לרמת מקצועיותו של רוזן, אמינות דרישת התשלום, דחיפות וחשיבות ההוצאה, והעובדה שהתקציב מאפשר תשלום זה ללא פריצתו הכוללת, הרי שלא היה כל מקום למנוע את התשלום. למעשה, אילו טפחות היתה עושה כך – ניתן היה בהחלט, בנסיבות העניין, לראות דרך הילוך כזו כהתרשלות. גם אילו סבור הייתי כי על מיתר לשאת בתשלום הנ"ל, הרי בוודאי שלא ניתן לראות באישור התשלום כהתרשלות או כהפרת חובת הזהירות בנסיבות העניין.
עוד נטען כי למעשה מי שהיתה צריכה לשאת בתשלום זה הינה מיתר. מקורה של טענה זו אינו ברור לי כלל ועיקר.
ראשית, כלל אין זה ברור מדוע תשלום זה לא נכלל במסגרת הסעיף התקציבי מס' 1 ("עלות בינוי כולל תשתיות ופיתוח - הקמה וביצוע"). אין לבית המשפט את הכלים המקצועיים כדי להכריע בטענה זו, ועל פניו לא ניתן לשלול את הטענה לפיה התשלום הנ"ל נכלל בסעיף תקציבי זה.
שנית, מהגדרת "חשבון משתכנים/הוצאות" לחוזה הבניה עולה בפירוש כי בחשבון יופקדו:
"כל הכספים עבור תשלום עבור הקרקע, פיתוח תשתיות, מסים אגרות והיטלים לרשות מוסמכת, תכנון ניהול ופיקוח על בניה והוצאות אחרות כמפורט להלן בסעיף 10.8"
סבורני כי העתקתם של עמודי חשמל באה לחלוטין בגדר הגדרת "פיתוח תשתיות" או לכל הפחות – אין זה בלתי סביר לסבור כי באה בקירבה.
הדברים מקבלים משנה תוקף למקרא סעיף 10.8 לחוזה הבניה אשר קובע באופן ברור כי מתוך חשבון ההוצאות ישולמו גם תשלומים עבור "פיתוח כללי" וגם "תשלום לחברת החשמל". העובדה שבתקציב נקבע כי המדובר בחיבור בלבד, אינה שוללת את האפשרות לשלם מתוך חשבון ההוצאות גם תשלום עבור העתקת עמודי חשמל, אשר נדרש לאחר מכן.
העובדה שלתשלום לחברת החשמל יוחד סעיף תקציבי ספציפי אינה מלמדת שאם במהלך הביצוע יש תשלום בלת"מ (בלתי מתוכנן) לאותה חברת חשמל - התשלום הינו בהכרח על מיתר.
אם במהלך ביצוע הפרוייקט מסתבר שמתעוררת דרישת תשלום בגין הוצאה נדרשת, אשר לא היתה צפויה מראש, העובדה שההוצאה לא תוקצבה בסעיף תקציבי מיוחד, אינה מלמדת כי ההוצאה אינה חלה על התובעים ואין לשלמה מחשבון ההוצאות. השאלה תמיד קשורה למהות ההוצאה. מקום שההוצאה הינה הוצאה הנדרשת באופן סביר לצורך ביצוע עבודות התשתית– הרי שגם אם אין סעיף תקציבי מפורש לכך, התשלום בגין ההוצאה ימומן מחשבון ההוצאות.
ויש לזכור: תקציב אינו תנ"ך. הוא נכתב על ידי אדם בשר ודם, ולא על ידי הקב"ה. אדם בשר ודם, יהיה איש מקצוע ככל שיהיה, כפי שרוזן היה, אינו יכול לחזות את העתיד (למיטב ידיעתי) . לכן, גמישות תקציבית מסויימת הינה מתחייבת בנסיבות העניין, שכן במהלך ביצוע עבודות, כל עבודות, אפילו בביתו הפרטי של אדם, ובוודאי בפרוייקט בסדר גודל כזה, תמיד עשויות להיות הפתעות בלתי צפויות, ובלת"מים.
ככל שהטיפול בבלתמ"ים דרוש באופן סביר ובתום לב לצורך קידום הבניה, ובהנחה שאין חריגה מהמסגרת הכוללת של התקציב ("פריצת התקציב"), וכל הנדרש הוא ניוד כספים מסעיף תקציבי אחד לאחר, ובשים לב לכך כי הדברים עולים בקנה אחד עם הוראת ההסכם שבין חלד לבין מיתר, ובהנחה שמדובר בדרישה אמיתית, כנה וסבירה - ביצוע התשלום מכספי חשבון ההוצאות לא יהווה עניין שעל בית המשפט להתערב בו, ובוודאי שלא ניתן לראות באישור התשלום כהתרשלות.
דברים אלה נכונים ויפים גם לגבי שאר התשלומים הנטענים בסיכומי התובעים, ולמעשה ניתן להחיל אותם גם על 8 התשלומים האחרים אשר נטענו בתצהיריהם, אך נזנחו בסיכומיהם. עיון ברשימת תשלומים זו מגלה כי נכללו בהם בין היתר תשלומים לשירותי הכבאות עבור ביקורת כבאות, לאדריכל עבור תיקון התב"ע, לעירייה עבור שעון מים למגרשים, לקבלן פיתוח, לעבודת חשמל תלת פאזי ועוד. אלו הם תשלומים הכרוכים וקשורים בטבורם לתשתיות ולתשלומי אגרות לרשויות מסומכות, ואיני רואה כל סיבה מדוע לא ישולמו מחשבון ההוצאות, אף אם טענות אלה לא היו נזנחות.
אציין בעניין התשלום לאיזוטופ שלתובעים לא ידועה כלל מהות התשלום וסיבת תשלומו, והם לא ביקשו להעיד איש מטעם איזוטופ בעניין. ומשכך גם אלמלא היתה גישתי כמבואר לעיל, ממילא לא ניתן להכריע בטענותיהם, וכך הם פני הדברים גם ביחס לתשלום לעו"ד דוד שלום אשר לא הוזמן להעיד, ולדן אנד ברדסטריט.
בכל הנוגע להוצאה בגין מכירת הדירה – עניין זה כלל לא הובהר, ולא הובאו די ראיות המאפשרות הכרעה בטענה.

תשלומים של טפחות מחשבון ההוצאות שבוצעו בעצימת עיניים
בראש זה המפורט בסעיפים 235-241 לסיכומיהם, חוזרים התובעים על טענותיהם המפורטות לעיל ולכן איני מוצא לנכון להתייחס לכך, פרט לעניין אחד והוא תשלום סך של 345,095 ₪ אשר שולמו למר סול יחזקאל, שהיה עובד המינהלת, ומעשה עובדו של רוזן.
גם בעניין זה טועים התובעים שוב. השאלה אינה למי שולם סכום כזה או אחר, אלא בגין מה. העובדה שסכומים הועברו למר סול יחזקאל הינה עובדה נייטרלית שאין לה כל משמעות. השאלה היא האם כספים אלה ניתנו לו לצורך תשלום הוצאות הנדרשות בגין הפרוייקט.
עיון בתצהירי התובעים עצמם מגלה כי חלק מן הסכומים שולמו למר יחזקאל לצורך תשלום עבור תשריטי "AS MADE". טענת התובעים כי המדובר בתשלום יתר, או תשלום כפל אינה ברורה מאליה ואין לבית המשפט כל ידיעה שיפוטית לגבי כך. על פניו המדובר בהוצאה שניתן היה לשלמה מחשבון ההוצאות בהתאם להגדרתו, ולא הובאה כל חוו"ד מקצועית אשר ממנה ניתן ללמוד כי התשלומים הנ"ל מהווים תשלומים שלא כדין.
החזרי מקדמות למשתכנים שלא זכו בהגרלה
כזכור, כל משתכן שביקש להשתתף בהגרלה, נדרש לשלם סך של 3,000 ₪ לחלד, אשר היא עצמה העיברה כספים אלה למינהל. לימים, נערכה הגרלה והיו כאלה שלא זכו בדירה. לאלה, צריך היה להשיב את המקדמה. ההשבה בוצעה מחשבון ההוצאות. התובעים טוענים כי סכומים אלה שולמו מחשבון ההוצאות שלא כדין.
גב' צם העידה (עמ' 1095-1096) כי המינהל העביר, בדיעבד (דהיינו לאחר ביצוע התשלום מחשבון ההוצאות למששתפים שלא זכו) לחשבון ההוצאות את מקדמותיהם.
התובעים טענו בעדותם כי טענתה זו של הגב' צם לא נתמכה בראיות כלשהם.
בכל הכבוד, נראה כי נתהפכו לתובעים היוצרות. הם התובעים – ועליהם נטל הראיה. עליהם מוטלת החובה להציג ראיות לכך שטענתה של הגב' צם אינה נכונה וכי בפועל המינהל לא זיכה את חשבון ההוצאות בסכומי הפקדות אלה. לתובעים היו כל תדפיסי הבנק של חשבון ההוצאות והם יכלו לתמוך ראיותיהם בחווד שממנה עולה כי אין בתדפיס התנועות כל ראיות לכך. בנוסף, לא נשמעה שום עדות מטעם המינהל השוללת את גירסתה של הגב' צם.
נוכח האמון הרב שאני רוחש לעדותה של הגב' צם, הרי שאני מקבל את גירסתה.
אוסיף ואומר עוד כי נכון נהגו רוזן וטפחות משלא המתינו לקבלת הכספים מהמינהל והשיבו לאלה שלא זכו את כספיהם, עוד טרם קבלת הכספים מהמינהל.

הטענות כנגד הבינלאומי
בכל הכבוד הראוי, כלל לא הבנתי את גרירתו של הבינלאומי לתובענה זו. כזכור, במועדים הרלוונטיים, טפחות היה בנק למשכנתאות בלבד, ולא בנק מסחרי שרשאי לנהל חשבונות מסחריים. לכן, הבחירה לצורך ניהול חשבון ההוצאות נפלה עליו, כאשר כל הוצאה של סכום כלשהו מחשבון ההוצאות אשר הופקד בידיו היתה כפופה להוראה משותפת של רוזן וטפחות, כשלו עצמו לא היתה כל זכות לסירוב או לביקורת.
העידה על כך הגב' צם בעמ' 1065 לפרוט', שמסרה שתפקידו של הבינלאומי התמצה בלקבל הוראות תשלום כאמור – ולבצען (וכן ראה עדותו של אדלשטיין בעמ' 1175 לפרוט').
נוכח האמור, כלל לא ברור מהי האחריות שמייחסים התובעים לבינלאומי.
מעבר לאמור לעיל, אציין עוד כי לתובעים סל גדוש בטענות כנגד הבינלאומי, שעוד יידונו לגופן להלן. ואולם, גם אילו היו מתקבלות טענותיהם לגופן, הרי שלא הוכח הנזק שנגרם להם. טענותיהם מתייחסות לנזק שנגרם, ככל שנגרם, לכלל 208 דיירי הפרוייקט, והם נכשלו מלצבוע באופן ברור את הנזק שנגרם להם באופן אישי כתוצאה מההתנהלות הנטענת של הבינלאומי. לכן, אך מטעם זה יש לדחות את הטענות כנגד הבינלאומי. רק למען הזהירות בלבד, תידונה טענות אלה אף לגופן.
בסעיף 244 לסיכומיהם טענו התובעים כי "נראה תמוה" שביום 11.10.1996 הבינלאומי חתם על ההוראה הבלתי חוזרת מיום 16.9.1996 שצורפה להסכם השיעבוד, שעה שזו לא היתה חתומה עדיין על טפחות.
אודה, כי לא הבנתי את נפקותה של טענה זו. "נראה תמוה" אינה עילת תביעה. לא ברור לי מה הקשר בין עניין זה לתביעת התובעים וכיצד עניין זה גרם להם נזק.
בסעיף 245 לסיכומיהם טענו התובעים כי לאחר חתימת נוהל העבודה ביום 13.10.1996 (נספח ח' לתצהיר ליכטיג מטעם הבינלאומי – להלן: "ליכטיג") התיר הבינלאומי משיכה של כ – 2 מיליון ₪ במזומן מחשבון ההוצאות, וזאת מבלי שהוצגה בפני הבינלאומי הוראה של טפחות להוצאה זו.
זו טענה עובדתית חדשה אשר לא נטענה על ידי התובעים בכתבי הטענות, ומהווה הרחבת חזית פסולה. אין בתצהירי הצדדים כל התייחסות לעניין זה, וממילא גם איש מעדי טפחות או הבינלאומי לא נחקר בעניין זה. מעבר לכך אוסיף, כי טענה זו נטענה בעלמא וללא בסיס ותימוכין עובדתיים כלשהם.
בסעיף 248 לסיכומיהם טענו התובעים כי ביום 2.10.1996 פתח רוזן בבינלאומי חשבון נוסף שמספרו 409-074675 (שנקרא בעת פתיחתו "עמישב בנה דירתך חשבון משתכנים שירותים בנאמנות - רוזן דוד" - נספח ג' לתצהיר מר ליכטיג מטעם הבינלאומי – להלן "החשבון הנוסף"). חשבון זה כונה "חשבון בניה" ושימש לביצוע תשלומים מהון עצמי עבור הבניה. לטענת התובעים, הנזק הינו, שהפקדות של תובעים מסויימים (משפחות מלכה, סער ודבי) הופקדו בחשבון ההוצאות במקום בחשבון הבניה.
הבינלאומי אישר את דבר פתיחת החשבון הנוסף, טען כי נפתח לבקשת רוזן, וכי בפועל שימש כ"חשבון מעבר", דהיינו כספים שהופקדו בו הועברו מיד לאחר מכן לחשבון הבניה "האמיתי", זה שמשועבד בבנק דיסקונט.
מעיון בראיות הצדדים באופן מפורט עולה כי אין לטענות התובעים על מה לסמוך. ראשית, פרט לעניינה של התובעת הגב' מלכה – אין כל ראיות לגבי טעויות שנפלו בהפקדות הכספים והטענות בעניינם של משפחות סער ודבי נטענות באופן סתמי ביותר, ללא כל ביסוס ראייתי. הן אף אינן נטענות בתצהיריהם של הנ"ל.
באשר לעניינה של הגב' טובה מלכה, ליכטיג טען באופן בסעיף 38 לתצהירו כי ביום 17.10.1996 הועבר לחשבון הנוסף סך של 24,196 ₪, וסכום זה הועבר במדוייק למחרת, ה – 18.10.1996, לחשבון הבניה שבדיסקונט. האסמכתאות לכך צורפו לתצהירו של ליכטיג כנספחים י"ד – י"ז. לכן, אין לטענות אלה כנגד הבינלאומי כל בסיס.
בסעיף 257 לסיכומיהם טוענים התובעים כי ביום 16.10.1996 הועבר סך של 429,324 ₪ מהחשבון הנוסף (נספח י"ג לתצהיר ליכטיג), אך הוא לא הגיע לחשבון הבניה.
יש לאמר ראשית, כי אין כל חולק כי הטענות בעניין זה הינן בגדר הרחבת חזית, שכן אין להם שום זכר בכתבי הטענות. ואולם, גם לגופו של עניין הטענה לא הוכחה.
ליכטיג נחקר ארוכות בעניין זה (עמ' 1184 ש' 26-30 ועמ' 1182 ש' 1-30) והשיב באופן כי ככל הנראה המדובר בסכום שחוייב בטעות ולאחר שהטעות התגלתה, יום אחד לאחר מכן, הוחזר הסכום הנ"ל לחשבון הנוסף. להוכחת טענה זו צירף ליכטיג את הודעת החיוב אשר ממנה עולה כי הכספים הועברו לחשבון הבניה.
על מנת להוכיח את טענת התובעים כי הסכום הנ"ל לא הגיע לחשבון הבניה היה עליהם לצרף את דף החשבון של חשבון הבניה ליום 17.10.1996 אשר ממנו עולה כי הסכום הנ"ל לא הגיע לחשבון, על אף הצהרתו של ליכטיג. כל מה שיש לנגד עיני הינו דף חשבון המצביע על יציאת הכסף ביום 16.10.1996, והוראה להעברתו לחשבון הבניה ביום 17.10.1996. אין כל אינדיקציה ראייתית לטענת התובעים כי הסכום בפועל לא הועבר. אשר על כן, גם גופן של עניין דין הטענה להידחות. זאת בנוסף לעובדה כי גם אילו הטענה היתה נכונה, אין בה כדי לבסס את זכותם של התובעים לסכום הנ"ל, שכן התובעים, כאמור לעיל, לא הוכיחו כי הם, או מי מהם, הוא שהפקיד את הסכום הנ"ל.
לסיכום: התרשמתי כי הבינלאומי נגרר לתביעה זו ללא כל בסיס עובדתי, ולו קלוש. גרירתו לתובענה זו, המורכבת גם כך, נעשתה ללא כל הצדקה עניינית, וסיבכה והאריכה ללא כל צורך את בירור התביעה. בכל אופן, התביעה כנגד הבינלאומי נדחית.

חלק י"א: שינוי מיקום בניינים ברח' צפת 94-96
התובעים ייחסו לעירייה אחריות בגין ירידת הערך שנגרמה עקב השינוי במיקום הבניינים ברח' צפת 94 ו – 96, ל – 13 תובעים שהינם דיירי בניינים אלה.
מתצהירו ועדותו של ספקטור מטעם העירייה למדתי לדעת כי בהתאם לתב"ע המקורית בניינים אלה היו אמורים להיבנות על המגרש הדרומי של הפרוייקט (מגרש 5), כאשר במגרש הצפוני אמור היה להיות שצ"פ.
בפועל הסתבר כי במגרש 5 היו פלישות של בעלי מגרש גובל. העירייה או חלד לא היו הבעלים של מגרש 5, אלא המינהל, ולכן העירייה כלל לא יכלה להגיש תביעה אזרחית לפינוי כנגד הפולשים.
לכן, העירייה נקטה דרך יצירתית למדי והגישה, באמצעות הוועדה המקומית, כתבי אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים כנגד אותם פולשים בגין בניית מבנים לא חוקיים בשטח מגרש 5. בית המשפט לעניינים מקומיים ציווה ביום 2.11.1997 להסיר את הפלישה עד ליום 2.4.1998 (נספחים 26-28 לתצהיר ספקטור).
בנסיבות אלה, שעה שבית המשפט לעניינים מקומיים דחה את הביצוע ב – 5 חודשים ושעה שלא היה כל ביטחון שגם צו זה יקויים על ידי הפולשים הרי שהעירייה, באמצעות הועדה המקומית, יזמה תיקון לתב"ע ומיקמה את הבניינים הנ"ל בחלק הצפוני של הפרוייקט, במגרש שאמור היה להיות שצ"פ.
העירייה עשתה זאת על מנת לקדם את בניית הפרוייקט ומתוך רצון לגרום לכך שהמשתכנים שהגרילו דירות במגרש 5, לא ייאלצו להמתין למיצוי ההליכים המשפטיים כנגד הפולשים.
אולפינר אישרה בחוות דעתה כי שינוי מיקום הבניינים גרמה לירידת ערך של דירות אלה (סעיף 9.3 לחוות הדעת בימ"ש/1 ובימ"ש/5).
התובעים ייחסו בסיכומיהם את האחריות בגין נזקים אלה לעירייה, חלד ומיתר (סעיף 266 לסיכומי התובעים).
דין התביעות כנגד מעורבים אלה להידחות. העירייה לא היתה הבעלים של מגרש 5 אלא המינהל. היא לא יכולה היתה לעשות דבר בנוגע לפלישות והאמת היא שהיא ניסתה לעשות כמיטב יכולתה כדי להסיר את הפלישה ולגרום לתחילת הבניה במועד שנקבע לכך.
יצויין, כי המדובר בתיקון לתב"ע שנעשה על ידי הועדה המקומית ולא על ידי העיריייה. לכן, ככל שנגרם לתובעם נזק כלשהו בגין שינוי התב"ע הרי שהנמען הנכון של תביעותיהם הינה הועדה המקומית ולא העירייה, וכידוע המדובר בשני גופים משפטיים שונים בתכלית.
עוד אוסיף כי התובעים היו יכולים להתנגד לשינוי התב"ע. העובדה שבחרו שלא לעשות כן מלמדת כי הסכימו לשינוי המיקום של הבניינים.
מעבר לנדרש אוסיף, שככל שיש לעירייה חובת זהירות כלשהי כלפי התובעים בעניין זה, הרי ששינוי התב"ע שיזמה לא היה נגוע בהתרשלות. העירייה צפתה באופן סביר כי הפלישה הקיימת תעכב את תחילת הבניה, יזמה תיקון לתב"ע אשר העבירה את הבניינים למגרש הצפוני.
אני סבור כי בכך העירייה פעלה כדין, באופן סביר וראוי. העירייה לא המתינה למועד הפינוי בהתאם להחלטת בית המשפט לעניינים מקומיים, ובמציאות החיים בישראל הערכתה כי ייתכן שהמבנים הבלתי חוקיים לא יפונו במועד שנקבע, ואז תיאלץ ליזום הליך של הגשת כתב אישום בגין אי מילוי הוראה חוקית, דבר שעלול להביא לדחייה נוספת בתחילת הבניה – היתה בהחלט מתקבלת על הדעת.
לפיכך, אני סבור כי העירייה פעלה בעניין זה באופן סביר, ראוי ומדוד, עשתה כל שבאל ידה לעשות ואין רובצת לפיתחה כל אחריות נזיקית בעניין.
כך הם פני הדברים גם בנוגע לחלד.
בכל הנודע למיתר – אני סבור כי למיתר אין אחריות כלשהי בעניין זה כלפי התובעים. מיתר לא היתה הבעלים של המקרקעין, או בעלי הזכויות בהן. היא התחייבה ליתן לתובעים שירותי בניה בלבד, במקרקעין פנויים אשר יקצו לה המינהל, העירייה, וחלד. נוכח האמור, אין מקום להטיל עליה אחריות כלשהי בגין העובדה שהתברר לבסוף שבניה על אחת מהחלקות אינה אפשרית עקב קיומם של פולשים.
נוכח כל האמור אני דוחה את התביעות בראש זה.

חלק י"ב: התביעה כנגד הפניקס וההודעה לצד שלישי כנגד מנורה
דינה של התביעה כנגד הפניקס להידחות.
אמנם, אין כל חולק כי סעיף 68 לחוק חוזה הביטוח יוצר יריבות ישירה בין הניזוק לבין המבטח. הפסיקה והספרות בעניין זה הינה רבת שנים. ר' בעניין זה לאחרונה ע"א 201/13 אליהו חברה לביטוח נ' מ"י (11.5.2015) והפסיקה והספרות המצוטטים שם בהרחבה, שאין צורך לחזור עליה.
ואולם, עילת תביעה לחוד וראיות לחוד. אכן, אין כל ספק בכך שעל מנת להוכיח את חבותה של הפניקס בהתאם לפוליסה, על התובעים להוכיח את חבותו של רוזן כלפיהם (ע"א 3182/02 אשד 1980 מהנדסים ויועצים בע"מ נ' המגן חברה לביטוח בע"מ פ"ד נ"ח (2) 179). דהיינו, חבותה של הפניקס נובעת אך ורק מכח ממצא כנגד רוזן.
כידוע, הלכה הנקוטה בידינו היא כי על המגיש תביעה כנגד עזבון מוטל נטל מוגבר להוכחת טענותיו (ע"א 5997/92 מלק נ' עיזבון הרב יהושע דויטש ז"ל פ"ד נ"א (5) 1, וכן לאחרונה ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' רון עלדור (3.9.2015).
הלכה זו נובעת מן הטעם הפשוט כי המנוח אינו יכול לבוא לבית המשפט ולגלול במו פיו בפני בית המשפט את גירסתו לאירועים נשוא התביעה.
"בתביעה נגד עיזבון מידת ההוכחה הנדרשת היא ברמה גבוהה בהרבה מזו המספיקה בהליך אזרחי רגיל. מן התובע מעיזבון נדרשות ראיות חזקות יתר על המידה הרגילה וסיוע לעדותו שלו. הטעם לכלל זה נעוץ בעובדה שבהיעדר בעל הדבר גופו אין לדעת אם לא היה מצליח – אילו עוד היה בחיים – להזים או לסתור את ראיות יריבו."
(ע"א 8488/12 יורשי המנוח מחמוד ופלחה חטיב ז"ל ואח' נ' יורשי המנוח אחמד סלים יאסין ז"ל ואח' (27.8.2013)) (278.22 יורשי המנוח מחמוד ופלחה חטיב ז"ל ואח' נ' יו
הלכה זו חלה במלוא עוצמתה גם בתביעות מסוג זה בהן קיימת עילת תביעה ישירה לתובעים כלפי הפניקס, אף שהתביעה אינה כנגד עיזבון, שכן הפניקס אינה יכולה, מטבע הדברים, להביא גירסה עובדתית ישירה כלשהי בכל הנוגע לאירועים נשוא התביעה, וזאת עקב פטירתו המצערת של רוזן, בטרם עת.
לכן, משהלך רוזן לעולמו, אף עוד לפני שהגיש את תצהירי העדות הראשית מטעמו, ומשכפר בכתב ההגנה שהגיש טרם פטירתו בכל טענות התביעה, הרי שנשאלת השאלה האם הרימו התובעים את הנטל המוגבר הרובץ לפיתחם?

לטעמי, התשובה הינה בשלילה.
הפכתי והפכתי בסיכומי התובעים ולא הצלחתי להבין איזה חלק מן התביעה בדיוק הם מייחסים לרוזן. התובעים סיכמו בסעיף 285 לסיכומיהם את טענותיהם כלפי הפניקס ואולם, הקורא את צבר הדברים המובאים בסעיפים אלה אינו מבין מה בדיוק המחדלים הנטענים כלפי רוזן.
כך למשל, בסעיף 286 לסיכומיהם טוענים התובעים כי:
"ככל שתיקבע אחריותו של דוד רוזן ז"ל ביחס לחלק מסויים מהנזק שבאיחור במסירת הדירה או בגין ליקויי הבניה, תחול הפוליסה".
דא עקא, עיון בחלק הסיכומים המתייחס לאיחור במסירת הדירות אינו מייחס כל אחריות בעניין זה לרוזן, אלא לגופים היזמיים ולמיתר בלבד (סעיף 58 לסיכומי התובעים). כך הם פני הדברים גם בעניין ליקויי הבניה. כאן ייחסו התובעים את האחריות בגין ליקויי הבניה למיתר ולמליחי, ולטפחות כערב (סעיף 137 לסיכומי התובעים). אין כל איזכור בעניין זה לאחריותו הנטענת של רוזן לעניין זה.
עיון מעמיק בסיכומי התובעים מגלה כי התובעים ייחסו לרוזן שני מחדלים. האחד בסעיפים 224-225 לסיכומים, בעניין אי החזרת הכספים המופקדים בחשבון ההוצאות. בעניין זה כבר הבעתי עמדתי כי התביעה לא הוכחה, שכן התובעים לא השכילו לצבוע את זכותם בכספים, ועל כן ממילא דין התביעה בראש זה כנגד הפניקס להידחות.
בפרק אחר טענו התובעים כי אחריותו של רוזן משתרעת גם בגין האחריות המיוחסת לבינלאומי (סעיף 258 לסיכומי התובעים).
משמצאתי כי לא הוכח נזק כלשהו שגרם הבינלאומי לתובעים, ממילא גם דינה של טענה זו להידחות.
נוכח כל האמור, דין התביעה כנגד הפניקס להידחות, וממילא נדחית גם ההודעה לצד שלישי כנגד מנורה.

חלק י"ג: התביעות שכנגד של מיתר כנגד התובעים
הפרשי הצמדה וריבית בגין איחור בתשלום
מיתר הגישה כנגד כל אחד מהתובעים – למעט אחת – תביעה שכנגד, אשר בגדריה טענה לזכותה לקבלת הפרשי הצמדה וריבית בגין תשלומים שבוצעו באיחור, וכן תביעה לפיצוי המוסכם בגין אי התשלום במועד.
בהודעתה בעמ' 645 לפרוטוקול חזרה בה מיתר מתביעותיה בגין הפיצוי המוסכם, ונותרה רק התביעה להפרשי ריבית והצמדה בגין אי תשלום במועד.
הטענה הראשונה אותה עוררו התובעים הינה טענת התיישנות. ראשית נבהיר כי התשלומים בוצעו במהלך חודש אוקטובר 1996. התביעות שכנגד בת.א. 3661/02 ות.א. 3662/02 הוגשו ב – 1.1.2003 ו – 2.1.2003, והתביעות שכנגד בת.א 4563/05 ות.א. 4663/05 הוגשו ב-12.1.2006, 13.1.2006, 17.1.2006, ו – 2.2.2006. לפיכך, טענת ההתיישנות בכל הנוגע לשתי התביעות האחרונות בולטת על פני הדברים.
מיתר טענה בסיכומיה כי ההתיישנות היתה שלא מדעת, הואיל והכספים היו בחשבון הבניה שהיה בשליטת רוזן, היא היתה בערפל מוחלט לגבי כל המתרחש בו, ולא ידעה מתי הופקדו בו כספים כלשהם. מיתר פנתה שוב ושוב לרוזן, הן בעל פה והן בכתב על מנת לקבל מידע בכל הנוגע לתשלומים שבוצעו על ידי הדיירים ומועדיהם.
אני סבור כי התביעות שכנגד דנן, אשר הוגשו בת.א. 4563/05 ות.א. 4663/05, לוקות בהתיישנות.
מקובלת עלי לחלוטין עמדת התובעים כי תשובה לטענת ההתיישנות לפיה ההתיישנות היתה שלא מדעת - חובה להעלות בכתב תשובה לכתב ההגנה.
היינו, התובעים טענו בכתב הגנתם לתביעות שכנגד כי התביעה שכנגד כי התביעה התיישנה. מיתר לא הגישה כתב תשובה לעניין זה, ולא השיבה לכך. משכך רואים את חזית המחלוקת בין הצדדים בעניין כמגובשת בפלוגתות שבכתב התביעה וכתב ההגנה בלבד .
טענת התיישנות שלא מדעת שבבסיסה מצוייה הטענה העובדתית "לא ידעתי ולא יכולתי לדעת" (דהיינו, היעדר התגבשות "כח התביעה") הינה גירסה עובדתית אשר חובה להעלות בכתב תשובה לכתב ההגנה. בהיעדר גירסה כזו, רשאי הנתבע לסבור כי העובדות היחידות אשר איתן הוא צריך להתמודד בכל הנוגע לטענת ההתיישנות הן העובדות המפורטות בכתב התביעה. העלאת טענה זו לראשונה בתצהירי העדות הראשית, ללא שזיכרה בא בכתב תשובה – מהווה בגדר הפתעה בלתי הוגנת והרחבת חזית. בעניין זה ר' א' גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי" (מהדורה 11) בעמ' 141, שם נאמר:
"כאשר התובע מעוניין להשיב בעובדה חדשה על עובדה שנטענה בכתב ההגנה, עליו להגיש כתב תשובה כדי להעלות את העובדה הנוספת לדיון.....לא כדי לכפור בטענות הנתבע שבכתב ההגנה חייב התובע להגיש תשובה, שכן טענות אלה תמיד הן בחזקת טענות מוכחשות, וכתוצאה מכך נוצרה פלוגתא; כתב התשובה יוגש כדי להגיב על טענות בלתי צפויות שהועלו בכתב ההגנה וכדי להעלות בפני בית המשפט עובדות חדשות נותנות מענה להגנת הנתבע. בדרך זו יוכל הנתבע ליטול מטענות הנתבע את העוקץ שבהן, היינו לנטרל תוצאה משפטית העלולה לנבוע מן ההגנה, אם ישארו דברי הנתבע ללא תשובה"
ובהמשך, בעמ' 144-145:
"אין זה מתפקידו של בית המשפט לדון בטענות שלא היו חלק מחזית התביעה – לא פורמלית ואף לא מבחינה מהותית. אף אין זה מתפקידו של הנתבע להתגונן בפני טענות שלא נטענו. דרישה כזו עלולה להוביל למצב שבו יבצע הנתבע "התגוננות יתר" שבפועל תהווה מתן מפתח ליריב להרחיב את שער תביעתו"
אשר על כן אני קובע כי טענת מיתר על פיה ההתיישנות היתה שלא מדעת חורגת מחזית הדיון בתביעות שכנגד, ולפיכך אני דוחה אותה.
יצויין כי מיתר לא טענה בסיכומיה לתחולתו של סעיף 4 לחוק ההתיישנות, ועל כן בית המשפט אינו רשאי לדחות את טענת ההתייישנות מחמת טעם זה, שכן הטענה לא נטענה.
בכל הנוגע לתביעות שכנגד בת.א. 3661/02, ת.א. 3362/02 ות.א. 3363/02, כידוע הפרשי הצמדה וריבית עניינם בשמירה על ערך הכסף. על כן, יש לקבע את המועד החוזי שנועד לביצוע התשלום כנגד המועד שבו ההפקדה לחשבון הבניה בוצעה בפועל, וככל שקיים פער בין המועדים הרי שקמה זכאות מיתר להפרשי השיערוך.
מיתר פירטה בטבלה 8 לתצהיר מטעמה (סע' 173 עמ' 37) את מועדי חתימת חוזה הבניה עם כל אחד מהתובעים, ואת תאריך ההפקדה העיקרית (דהיינו, המועד שבו הופקד לפחות שיעור של 80% מסך התמורה הפאושלי בהתאם לחוזה).
סעיף 10.1 לחוזה הבניה קובע כי:
"לפחות 80% מהמחיר הפאושלי יופקד בחשבון הבניה ביום החתימה, ואת היתר יפקידו המשתכנים בחשבון הבניה לא יותר מ – 10 תשלומים חודשיים שווים החל ממועד חתימת חוזה זה ב – 12 לכל חודש"
דהיינו: חוזה הבניה קובע כי על התובעים היה לשלם 80% מהתמורה ביום החתימה על חוזה הבניה!
אני סבור כי אין לאכוף הוראה זו מחמת היותה תנאי מקפח בחוזה אחיד, ובנסיבות העניין המדובר בתניה בלתי סבירה בעליל.
כפי שפתחנו את פסק דיננו, אין המדובר בפרוייקט יוקרה אשר בו למשתכנים קיים הון עצמי המאפשר להם לשלם שיעור כה גבוה מהתמורה כבר בעת החתימה. המדובר בפרוייקט סוציאלי במהותו, כאשר היה ידוע למיתר כי רבים מן המשתכנים ימנפו את הרכישה באמצעות מימון בנקאי בשיעור גבוה.
בנסיבות אלה, בפועל, לא היתה לתובעים כל אפשרות מעשית לעמוד בתנאי חוזי זה, שכן מטבע הדברים המימון הבנקאי ניתן לתובעים רק לאחר החתימה על חוזה הבניה. גם לא היתה לתובעים האפשרות להתמקח או לשנות את תנאי חוזה הבניה.
מכאן, שעמידת מיתר על ההוראה החוזית דנן נגועה בחוסר תום לב. מיתר ידעה היטב כי אין שום סיכוי שבעולם שהמשתכנים או מי מהם יעמדו בתנאים התשלום הדרקוניים הקבועים בחוזה הבניה. הא ראיה: כל התובעים, ללא שום יוצא מן הכלל, לא שילמו 80% מהתמורה במועד חתימת חוזה הבניה . הסיבה לכך הינה, כאמור, היזקקותם למימון בנקאי, אשר ינתן רק כנגד הצגת חוזה חתום והעובדה שבנסיבות העניין איש לא ציפה כי יהיה בידיהם הון עצמי מספיק לעמוד בתנאי חוזי זה.
במהלך ניהול התובענה גם עמדתי על המורכבות הרבה שליוותה את כל תהליך השגת המימון הבנקאי, אשר לא ניתן באופן מיידי, אלא בעקבות תהליך ביורוקרטי ואדמיניסטרטיבי אשר לקח זמן.
לכן, אני סבור כי ההוראה החוזית המחייבת את התובעים לשלם את מרבית התמורה כבר בעת החתימה אינה סבירה, וסבורני כי מיתר ידעה זאת היטב, והסכימה לכך. מיתר הינה קבלן מקצועי המעורה היטב בשוק הנדל"ן והתרשמתי כי הפועלים מטעמה הבינו היטב כי אין שום סיכוי כי הוראה זו תקויים – וזאת כבר בשלב המכרזי אשר אליו צורף נוסח חוזה הבניה. על אף זאת בחרה מיתר להתמודד במכרז , ואף נלחמה כדי לזכות תחת מי שזכה במכרז במקור.
למעשה ניתן לאמר, כי מיתר הסכימה מכללא לכך שתנאי חוזה הבניה ישונו באופן שמועד ההפקדה המשמעותית (דהיינו של 80% מהתמורה) לא יהא בעת החתימה על חוזה הבניה, אלא זמן סביר לאחר מכן.
בנסיבות אלה, אין על מיתר אלא להלין על עצמה, וחיובם של התובעים בהפרשי הצמדה וריבית, בנסיבות בהם תקופת מועד התשלום אינו רחוק באופן קיצוני ממועד החתימה על חוזה הבניה – לא תהא צודקת.
עיון בטבלה 8 מלמד כי מרבית התובעים העבירו את הסכום המשמעותי הנ"ל בתקופה של עד 4 חודשים מיום חתימת החוזה הבניה, ואני סבור כי פרק זמן שכזה הינו פרק זמן סביר ביותר בנסיבות העניין, ולפיכך אין לחייב בהפרשי הצמדה וריבית בגין פרק זמן של עד 4 חודשים, ממועד החתימה ועד למועד ביצוע התשלום.
היוצאים מן הכלל היחידים בעניין זה הם משפחות רובין (מס' 32 בטבלה, פער של 7 חודשים) סבנטו (מס' 39 בטבלה, פער של 4.5 חודשים) וקהלני (מס' 65 בטבלה, פער של 9 חודשים). שני האחרונים הינם תובעים בתביעות 4563/05 ו – 4653/05, אשר לגביהם קבעתי שעילת התביעה שכנגד התיישנה. על כן, כל שנותר הוא לקבוע את גובה הפרשי הריבית וההצמדה שעל משפחת רובין לשלם בגין תקופה של 3 חודשים (שכן, כפי שקבעתי לעיל, ביצוע תשלום בתקופה של עד 4 חודשים הינה תקופה סבירה). מאחר ומיתר העמידה סכום השיערוך בגין משפחת רובין לתקופה של 7 חודשים על הסך של 4,169 ₪, הרי שבגין 3 חודשים יעמוד סכום זה על הסך של 1,787 ₪, אשר יקוזז מהפיצוי המגיע לרובין ממיתר. סכום הקיזוז ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום בפועל ועד למועד פסק דין זה.
שווי עבודות נוספות
אין חולק כי במהלך ביצוע הפרוייקט מיתר נדרשה וביצעה 11 עבודות נוספות מעבר לדרישות חוזה הבניה והמפרטים. מיתר טענה כי עלות העבודות הנוספות הינה 541,228 ₪ ואולם, מומחית בית המשפט אמדה אותו בסך כולל של 126,481 ₪ (בימ"ש/9). מיתר הגישה התביעה שכנגד רק כנגד התובעים, בהתאם לחלקם היחסי.
דין התביעה בראש זה להידחות.
ראשית, אני סבור כי התביעה בראש זה הוגשה בחוסר תום לב. אם סבורה מיתר באמת ובתמים כי זכאית היא להשבה בגין הוצאתה העודפת, מדוע זה הגבילה את תביעתה כנגד הדיירים שתבעו אותה בלבד? הרי המדובר בתוספת בניה המיוחסת לכלל הפרוייקט, ואין הצדקה לדרוש את ההשבה רק מחלק מהרוכשים, גם אם התביעה מוגבלת לחלקם היחסי בכלל הפרוייקט.
דרך המלך הינה תביעת כל הדיירים בפרוייקט, בגין כלל ההוצאה העודפת, ולא רק את אלה שהגישו תביעה כנגד מיתר. נוכח האמור, דומה כי המדובר ב"תביעת השתקה" קלאסית.
זאת ועוד, אין ספק כי חלק התביעה דנא התיישנה. כעולה מסעיף 1 לנספח ז' לתצהיר מיתר, מיתר מודה כי החוב הנטען בגין העבודות הנוספות נולד לפני 1.1.1999. כלומר במועד זה כבר התגבשה עילת התביעה.
דא עקא, התביעות שכנגד בת.א. 4563/05 ו – 4663/05 הוגשו ב – 17.1.2006 (למעט אחת שהוגשה ב – 12.1.2006), דהיינו לאחר חלוף המועד האחרון להגשתן (1.1.2006), אף לגירסת מיתר. משכך, במועד הגשת התביעות שכנגד, עילת התביעה כנגד תובעים אלה - התיישנה.
אציין כי אף כאן, מיתר לא טענה לתחולתו של סעיף 4 לחוק ההתיישנות על מקרה זה, ועל כן אני מנוע מלבחון האם הוראה זו מגנה עליה בנסיבות העניין מפני טענת התיישנות, שכן בית המשפט אינו רשאי לפסוק על בסיס טענות שלא נטענו.
לגופו של עניין, סבורני כי התובעים אינם בעלי הדין הנכונים בתביעה זו. חוזה הבניה הינו חוזה פאושלי, דהיינו, "עד מפתח". סעיף 10.1 לחוזה הבניה קובע כי:
"בגין ביצוע כל התחייבויותיו על פי חוזה זה ישלמו המשתכנים לקבלן באמצעות הבנק המלווה, את המחיר הפאושלי הסופי בצירוף הפרשי הצמדה למדד הבניה מהמדד הבסיסי ועד למדד"
ואילו סעיף 1.3 לחוזה הבניה מגדיר "מחיר פאושלי" כך:
"סך של ____ש"ח (כולל מע"מ) צמוד למדד הבסיסי. המחיר הפאושלי הינו מחיר סופי הכולל ביצוע כל ההתחייבויות של הקבלן על פי התנאים הכליים, כל התכניות והנפרטים המצורפים למכרז ולחוזה זה, והוא לא ישתנה מכל סיבה שהיא"
(הדגשה במקור – ר.א.)
היינו: המחיר הקבוע בחוזה הבניה הוא מחיר סופי, ואין למיתר הזכות לדרוש מן התובעים תשלומים בגין עבודות נוספות שביצעה.
הוראה זו מתכתבת היטב עם הוראת סעיף 3.2.1 לתנאים הכלליים במכרז.
אכן, ללא ספק מיתר נשאה בתשלום ההוצאות העודפות ביתר. ואולם, התובעים אינם מי שצריכים לשאת בנזק זה. מיתר לא השכילה להוכיח באחריות מי, אם בכלל, נגרמו העבודות נשוא ההוצאה העודפת – האם באחריות מליחי, המתכנן, בגין תכנון לקוי, שמא באחריות רוזן, אשר דרש ממנה תשלומים שלא כדין, שמא באחריות מעורב אחר בפרשה. מענה לשאלות אלה לא הובא לפתחי.
גם אם הסכימו הצדדים בדיונים בפני כב' השופט אורנשטיין כי בית המשפט רשאי להטיל חבויות צולבות ביניהם גם אם לא הוגשה הודעת צד שלישי – הרי שבעניין זה, האחריות של מי מהמעורבים להוצאה העודפת לא הוכחה.
כך או אחרת – דין התביעה כנגד התובעים בראש זה - להידחות.

חלק י"ד: סיכום פרטני לגבי כל אחד מהתובעים
טבלה מסכמת
לצרכי הנוחות ריכזתי בטבלה את כל הממצאים העובדתיים המפורטים בפסק הדין, כאשר פירטתי לגבי כל תובע את זכותו לפיצוי, ואת הגורם המפצה. להלן מספר הערות בעניין זה:
א. הסכומים שנפסקו בהתאם לחוו"ד אולפינר (בגין ליקויים ובגין ביצוע על ידי צד ג') נקובים ללא מע"מ, ובהתאם למועד חוות הדעת. לפיכך, יש להוסיף להם הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד חווה"ד בימ"ש/1 ועד למועד התשלום בפועל, וכן להוסיף עליהם מע"מ בשיעורו כהיום.
ב. לסכומים שנפסקו בגין דיור ופינוי, יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 19.7.2012 (הוא מועד נספחי 5א' ו – 5ב' לתצהירי התובעים) ועד למועד התשלום בפועל.
ג. סכומים שלא נקבע בצידם מועד לתחילת השיערוך – יתווספו אליהם הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום חוו"ד אולפינר ועד למועד התשלום בפועל.
ד. החלוקה הפנימית בגין ביצוע על ידי צד ג', דיור חלופי ופינוי – נקבעה בחלקים שווים בין מיתר לבין מליחי (למעט מקרים בהם אין חיוב למליחי).
התובע
מיתר
מליחי

המקור
החיוב
המקור
החיוב
יעקובוב
ליקויים חוו"ד אולפינר
3,250

500

ביצוע על ידי צד ג'
1525

1525

רוחב פרוזדור
1000

פינוי
2900

2900
לבנפלד
ליקויים חוו"ד אולפינר
5,300

500

ביצוע על ידי צד ג
2,150

2,150

דיור חלופי
645

645

פינוי
2900

2900
לוי תנעמי
ליקויים חוו"ד אולפינר
2350

500

ביצוע ע"י צד ג'
1325

1325

היעדר ריצוף
8000
רוחב פרוזדורים
1000
אמצ'סלבסקי
ליקויים חוו"ד אולפינר
5900
רוחב פרוזדורים
1000

ביצוע ע"י צד ג'
4300

קירוי חניון
10,000

דיור חלופי
645

645

פינוי
2900

2900
מנגשה
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
1,550

500

ביצוע ע"י צד ג'
925

925
רימר
ליקויים חוו"ד אולפינר
2,050

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,225

1,225

רוחב פרוזדור
1,000
מולה
ליקויים חוו"ד אולפינר
2,650

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,275

1,275

רוחב פרוזדור
1,000
בריסקין
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,850

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,600

1,600

נקודת תאורה
500

קנדיבה אלכסנדר ואירינה
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
6,800

ביצוע ע"י צד ג'
4,950

פינוי
5,800

דיור חלופי
860

העדר ריצוף
8,000
רוחב פרוזדור
1000
אליס
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
1,900

ביצוע ע"י צד ג'
2,300

רוחב פרוזדור
1,000
שניאור
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
6,750

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,350

2350

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
430

430

רוחב פרוזדור
1,000
סיסאי
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
5,350

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,250

2,250

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

העדר ריצוף
8,000
רוחב פרוזדור
1,000
חרלמוב
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,950

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,725

1,725

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

חיבור תלת פאזי
2,400
רוחב פרוזדור
1,000
צריקר
ליקויים חוו"ד אולפינר
1,600

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,025

1,025

רוחב פרוזדור
1,000
ישעיהו
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,200

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,325

1,325

רוחב פרוזדור
1,000
בן אשר
ליקויים חוו"ד אולפינר
1,850

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,300

1,300

רוחב פרוזדור
1,000
בן עמי
ליקויים לפי חוות אולפינר
1,750

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,225

1,225

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
430

430

רוחב פרוזדור
1,000
צדוק
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
8,200

ביצוע ע"י צד ג'
5,850

פינוי
5,800

דיור חלופי
1,290

רוחב פרוזדור
1,000
טדלה
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
6,100

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,550

2,550

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

רוחב פרוזדור
1,000
וונדיה
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,400

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,400

1,400

רוחב פרוזדור
1,000
סולומון
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
5,450

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,800

2,800

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

רוחב פרוזדור
1,000
דקל
היעדר ריצוף
3500
רוחב פרוזדור
1000
קורלקר
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
4,650

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,150

2,150

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

רוחב פרוזדור
1,000
אבישייב
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
6,600

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,525

2,525

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

רוחב מדרגות
500

העדר ריצוף
3,500

נוני
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,750

2,000

ביצוע ע"י צד ג'
1,925

1,925

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
430

430

רוחב פרוזדור
1,000

רוחב מדרגות
500

מזקף ראש במדרגות
1,500

העדר ריצוף
3,500

נשיא
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
1,850

ביצוע ע"י צד ג'
2,150

רוחב מדרגות
500

העדר ריצוף
3,500

בירנברג

ליקויים חוו"ד אולפינר
6,400

ביצוע ע"י צד ג'
4,800

פינוי
5,800

עומק שלח מדרגה
3,000

דיור חלופי
1,290

רוחב מדרגות
500

היעדר ריצוף
3,500

אילאייב
ליקויים חוו"ד אולפינר
5,500

1,500

ביצוע ע"י צד ג'
2,425

2,425

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

מזקף ראש במדרגות
1,500

עומק שלח מדרגה
3,000

רוחב פרוזדור
1000
סבחת
ליקויים חוו"ד אולפינר
2,500

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,250

1,250

איחור במסירה
1,640

רוחב מדרגות פנים
500

מזקף ראש במדרגות
1,500

עומק שלח מדרגה
3,000

העדר ריצוף
5,300

טל
ליקויים חוו"ד אולפינר
2,000

5,250

ביצוע ע"י צד ג'
2,525

2,525

רוחב מדרגות פנים
500

מזקף ראש
1,500

עומק שלח מדרגה
3,000

העדר ריצוף
3,500

קנדינוב - מושייב
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
5,850

2,000

ביצוע ע"י צד ג'
2,725

2,725

רוחב פרוזדור
1,000

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
430

430
רובין
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,150

ביצוע ע"י צד ג'
2,250

מזקף ראש במדרגות
1,500

עומק שלח מדרגה
3,000

רוחב מדרגות
500

העדר ריצוף
3,500

ניכוי בגין איחור בתשלום
(1787)

מתתיה
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
5,900

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,375

2,375

פינוי
2900

2,900

דיור חלופי
860

860
סינילניקוב
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
3,200

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,350

1,350

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645
שמידוב
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
6,500

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,400

2,400

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
1,505

1,505
דבי
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
2,450

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,650

1,650

העדר ריצוף
3,500

כהן
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
4,750

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,025

2,025

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
430

430

רוחב מדרגות
500

מזקף ראש
1,500

עומק שלח מדרגה
3,000

העדר ריצוף
3,500

בנימין
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
3,000

500

ביצוע ע"י צד ג'
1,250

1,250

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
430

430

תיקון רטיבות
875
רוחב פרוזדור
1,000
שלום
ליקויים לפי חוו"ד אולפינר
5,700

500

ביצוע ע"י צד ג'
2,375

2,375

פינוי
2,900

2,900

דיור חלופי
645

645

תיקון שיפועי ניקוז
300
רוחב פרוזדור
1,000

מנגסטו
ליקויים חוו"ד אולפינר
4500

500

ביצוע ע"י צד ג'
1550

1550
פולונבסקי
ליקויים חוו"ד אולפינר
1050

500

ביצוע ע"י צד ג'
290

290

רוחב פרוזדור
1000
שטיינברוך
ליקויים חוו"ד אולפינר
6100

ביצוע ע"י צד ג'
4120

רוחב מדרגות
500

היעדר ריצוף
5300

ניקולאייב
ליקויים חוו"ד אולפינר
8770

500

ביצוע ע"י צד ג'
2905

2905

רוחב מדרגות
500

דיור חלופי
645

645

פינוי
2,900

2,900

היעדר ריצוף
3,500

דסטה
ליקויים חוו"ד אולפינר
3200

500

ביצוע ע"י צד ג'
775

775

רוחב מדרגות
500

עומק שלח מדרגה
3000

היעדר ריצוף
5300

לב
ליקויים חוו"ד אולפינר
4650

500

ביצוע ע"י צד ג'
750

750

רוחב מדרגות
500

היעדר ריצוף
5300

סנבטו
ליקויים חוו"ד אולפינר
2700

500

ביצוע ע"י צד ג'
600

600

מזקף ראש
1500

רוחב פרוזדור
1000
אדגה (ביטאו)
ליקויים חוו"ד אולפינר
3070

1590

ביצוע ע"י צד ג'
500

1590

איחור במסירה
548

רוחב פרוזדור
1000
גרוסברג
ליקויים חוו"ד אולפינר
2250

500

ביצוע ע"י צד ג'
675

675

רוחב פרוזדור
1000
טובים
ליקויים חוו"ד אולפינר
6950

500

ביצוע ע"י צד ג'
1887.50

1887.50

רוחב פרוזדור
1000
קנדיבה בוריס וליאנה
ליקויים חוו"ד אולפינר
6900
רוחב פרוזדור
1000

ביצוע ע"י צד ג'
3375

איחור במסירה
1159

היעדר ריצוף
3500

קירוי חניון
10,000

וילנר
ליקויים חוו"ד אולפינר
3200

500

ביצוע ע"י צד ג'
962.50

962.50

רוחב פרוזדור
1000
מלכה טובה
ליקויים חוו"ד אולפינר
2750
רוחב פרוזדור
1000

ביצוע ע"י צד ג'
1230

קובל
ליקויים חוו"ד אולפינר
3850

500

ביצוע ע"י צד ג'
1275

1275

רוחב מדרגות
500

עומק שלח מדרגה
3000

היעדר ריצוף
3500

ברו
ליקויים חוו"ד אולפינר
1600

500

ביצוע ע"י צד ג'
1675

1675

רוחב פרוזדור
1000
מוהאי
ליקויים חוו"ד אולפינר
3650

ביצוע ע"י צד ג'
2500

רוחב פרוזדור
1000
ארקשבסקי
ליקויים חוו"ד אולפינר
1050

500

ביצוע ע"י צד ג'
362.50

362.50

היעדר ריצוף
3500

אלמקייס
ליקויים חוו"ד אולפינר
2200

500

ביצוע ע"י צד ג'
575

575

איחור במסירה
1980

רוחב פרוזדור
1000

היעדר ריצוף
3500

דנילקו
ליקויים חוו"ד אולפינר
3600

ביצוע ע"י צד ג'
1650

רוחב פרוזדור
1000
פולובץ (מנצ'יק ז"ל)
ליקויים חוו"ד אולפינר
7520
רוחב פרוזדור
1000

ביצוע ע"י צד ג'
3420

סער
ליקויים חוו"ד אולפינר
4100

ביצוע ע"י צד ג'
2150

אדרי (זהבי ז"ל)
ליקויים חוו"ד אולפינר
3250
רוחב פרוזדור
1000

ביצוע ע"י צד ג'
1400

היעדר ריצוף
3500

אלקובי
ליקויים חוו"ד אולפינר
3500

500

ביצוע ע"י צד ג'
1475

1475

רוחב פרוזדור
1000
ליפשיץ
ליקויים חוו"ד אולפינר
1650
רוחב פרוזדור
1000

ביצוע ע"י צד ג'
325

שמעוני
ליקויים חוו"ד אולפינר
1200

500

ביצוע ע"י צד ג'
300

300

רוחב פרוזדור
1000
קהלני
ליקויים חוו"ד אולפינר
2350

500

ביצוע ע"י צד ג'
525

525

רוחב פרוזדור
1000

פיצוי לנציגויות הבתים המשותפים
כזכור, קבעתי לעיל כי לנציגויות הבתים המשותפים התובעות מגיע פיצוי של 1/17 לכ"א מן הסך של 258,770 ₪ בגין אי השלמת הפיתוח הסביבתי. סכום זה מגיע לסך של 15,222 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה על ידי כל נציגות, ועד למועד התשלום בפועל, והוא מושת בזאת על מיתר.
עגמת נפש
לאחר ששמעתי את כלל טענות הצדדים סבורני כי לתובעים נגרמה עגמת נפש בגין ליקויי הבניה והתכנון, וכן בגין האיחור ברישום הדירות על שמם בלשכת רישום המקרקעין, כמבואר לעיל.
לאחר ששקלתי את כלל נסיבות באתי לכלל מסקנה כי יש להטיל פיצוי בשיעור אחיד לכל אחד מהדיירים.
לפיכך, אני מטיל על מיתר פיצוי בגין עגמת נפש בשיעור אחיד של 20% מהחיוב שהושת עליה לגבי כל בית אב, ועל מליחי פיצוי בגין עגמת נפש בשיעור אחיד של 10% מהחיוב שהושת עליה לגבי כל בית אב.
הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד
מליחי ומיתר
מליחי ומיתר ישאו בשכ"ט עו"ד התובעים בשיעור של 20% + מע"מ, והכל בהתאם לסכום הפיצוי הכולל שהושת עליהם, כל אחד מהם כפי חלקו. יחד עם זאת נוכח הפער העצום בין סכומי התביעה המקוריים לבין פסק הדין, איני מחייב את מליחי ומיתר לשאת באגרות בית המשפט ששילמו התובעים או בהוצאות משפט אחרות שנשאו בהם.
באשר לשכ"ט מומחה בית המשפט – ממילא שכרו שולם מחשבון ההוצאות ולא מכיסם של התובעים עצמם, ועל כן אין מקום להשית על מליחי ומיתר את סכום שכר הטירחה. בטוחני שאם וכאשר יתקיים הליך קולקטיבי להשבת הכספים המצויים בחשבון ההוצאות לכלל דיירי הפרוייקט, כנקוב בחלק ט' לפסק הדין, תינתן הדעת גם לתשלום זה.
הנתבעים האחרים
אין חולק כי יש להטיל על התובעים לשאת בהוצאות המשפט של המדינה, העירייה, חלד, הפניקס, טפחות, הבינלאומי ומנורה.
פסק דין זה ניתן בשנת 2015, כאשר שלוש התביעות הראשונות הוגשו עוד בשנת 2002, ואחריהן הצטרפו שתי התביעות שהוגשו בשנת 2005.
תקופת התדיינות כה ארוכה אינה שגרתית ובוודאי אינה רצויה, ואולם כפי שאבהיר להלן, בנסיבות העניין הדבר נובע בעיקר מכך, שלאחר שהתקבלו חוות דעת אולפינר, ולאחר הסבב הארוך והמיידע של שאלות ותשובות הבהרה, הצדדים לא השכילו להגיע לכלל הסכמות ענייניות , על אף הליכי גישור ארוכים בפני המגשר עו"ד שלמה כהן, ועל אף שתי הצעות פשרה ענייניות ומפורטות של בית המשפט.
לטעמי, ניתן היה להגיע להסכמות ענייניות לאחר חוות הדעת של אולפינר ותשובות ההבהרה בשים לב למעמדה של אולפינר כמומחית מטעם בית המשפט. משהדבר לא צלח, ואין לי אלא להצר על כך, הרי שלא נותר אלא לנהל את התיק, אשר כלל טענות מורכבות ומסובכות של הצדדים, במישורי משפט ועובדה רבים ושונים. רק למען סבר את האוזן, החומר הראייתי הנוגע לתיק זה משתרע על כ – 35 קרגלים, עשרות קלסרים, ועל פני למעלה מכ – 20,000 עמודי ראיות ותצהירי עדות ראשית.
בסופו של יום התוצאה היא כי התביעות כנגד נתבעים אלה נדחו ועל התובעים לשאת בהוצאות נתבעים אלה .
לפיכך אני קובע כי כל אחד מהתובעים ישלם לכל אחד מהנתבעים הנקובים מעלה ברישת פי סקה זו סך של 500 ₪ (חיוב אחד על כל בית אב). החיוב חל על התובעים ישירות גם כלפי מנורה. חיוב זה לא יחול על נציגויות הבתים המשותפים.
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, ט"ו טבת תשע"ו , 27 דצמבר 2015 , בהעדר הצדדים.