הדפסה

טבקול נ' עיריית אשקלון ואח'

בפני: כב' השופטת שרה דברת – אב"ד, ס. נשיא
כב' השופט אריאל ואגו
כב' השופט יעקב פרסקי

המערער:
רונן טבקול
ע"י עוה"ד מור חן ו/או תמיר יחיא

נגד

המשיבים:

  1. עיריית אשקלון
  2. הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון

ע"י עו"ד אילנה מרכוס

3. החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ
ע"י עוה"ד צילי עקיבא רפפורט ו/או אביבה לוי

פסק דין

השופט יעקב פרסקי:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בקרית גת, (כב' השופט ישראל פבלו אקסלרד) מיום 24.12.14 בת"א 5094-05-10 ולפיו נדחתה תביעת המערער שהוגשה בקשר לנזקים שלטענתו נגרמו כתוצאה מאי עמידה בזמנים שנקבעו בהסכם לפיתוח מקרקעין עליהם בנה הוא את ביתו.

רקע ועיקרי קביעות ביהמ"ש קמא
1. להלן יפורטו העובדות הרלבנטיות לערעור על דחיית התביעה כנגד המשיבה 3 וזאת לאחר שהמערער הודיע בדיון מיום 9.9.15, שהוא חוזר בו מהערעור שהגיש כנגד המשיבות 1-2.

2. המערער, מר רונן טבקול, (להלן: "רונן"), רכש מגרש בגוש 1936 חלקה 161 בשכונת ברנע ב' באשקלון, (להלן: " המגרש"). המשיבה 1, (להלן: "העירייה"), העבירה את פיתוח השכונה בה מצוי המגרש למשיבה 3, (להלן: "החכ"ל" או "החברה הכלכלית"). רונן חתם ביום 30.6.02 על הסכם פיתוח עם החכ"ל. בהתאם להסכם הפיתוח, ניתנה התחייבות לכך שעבודות הפיתוח יסתיימו בתוך 24 חודשים מיום החתימה על ההסכם, תוך שנקבע כי המועד יוארך אם יתרחשו נסיבות שאינן תלויות בחכ"ל. רונן הגיש בקשה להיתר בניה לראשונה ביום 25.2.04, (להלן: "הבקשה הראשונה"). ביום 30.6.10, (לאחר הגשת התביעה ביום 4.5.10), הגיש רונן בקשה מעודכנת להיתר בניה, (להלן: "הבקשה השניה"), היתר שניתן בשנת 2011. עבודות הפיתוח הסתיימו בתחילת 2008. בתמצית, טען רונן כי בשל אי העמידה במועדים שנקבעו בהסכם הפיתוח, דבר שלא אפשר את קבלת היתר הבניה, נגרמו לו נזקים כספיים אותם תבע.

3. ביהמ"ש קמא דחה התביעה, תוך שקבע כי רונן זנח הבקשה הראשונה להיתר בניה ולא שקד על קידומה ברצינות ראויה, ולכל הפחות, לא הוכיח שעשה כל שהיה צריך לקידומה ולאור כך שלא התייחס לדרישות לתיקון הבקשה שהגיש . כן נקבע כי אילו היה רונן פונה ופועל היה יכול לקבל את היתר הבניה מוקדם יותר במיוחד כשמדובר בבעלים של חברת תשתיות הפועלת באזור ובעל ידע רב בנוגע לפיתוח השכונה בה מצוי המגרש. ביהמ"ש קמא קבע ממצאים בשאלת פער הזמנים מאז החתימה על הסכם הפיתוח ביום 30.6.02, שם נקבע זמן לביצוע של 24 חודשים ועד לסיום העבודות בתחילת 2008 . לגבי חלק מהתקופה, דחה את טענת החכ"ל ולפיה רונן היה כפוף להסכם עם עמותת בעלי מגרשים שהתאגדו, לפיו הפיתוח לא יקודם עד לחתימת 300 בעלי יח"ד על הסכמי פיתוח. לעומת זאת, נמצאו כמוצדקים עיכובים מצטברים של כשנה בשל הליך משפטי בו הייתה מעורבת חברת ט.ר. הנדסה בע"מ, שבשליטתו המלאה של רונן, וכשמונה חודשים בשל מניעה שהוסרה ביום 8.12.05 לאור מציאת עתיקות במתחם הבניה. אלא שכאמור קבע ביהמ"ש קמא כי רונן זנח הבקשה הראשונה להיתר בניה ושרק מספר שנים לאחר מכן, הגיש את הבקשה השנייה שאושרה, בקשה שהותאמה לצרכיו העדכניים של רונן. לפיכך נדחתה התביעה. למעלה מהצורך נקבע שלא הוכח נזק.

תמצית טענות רונן
4. טוען רונן כי על ביהמ"ש להתערב בקביעות העובדתיות של ביהמ"ש קמא אשר לא הביא בחשבון שהמשיבות יכלו להביא עדים נוספים על אלו שהובאו. טוען רונן כי טעה ביהמ"ש קמא כאשר קבע שלא פעל בשקידה סבירה הן עובדתית והן מבחינת היעדר נפקות לפעולתו שלא הייתה תורמת לקידום מתן ההיתר לאור כך שעבודות הפיתוח הסתיימו בתחילת 2008. טוען רונן כי היה מקום לקבל את עדותו האישית באשר לעתיקות, שלא מנעו פיתוח אזור המגרש שבבעלותו וגם אם היה עיכוב מוצדק כזה או אחר, היה מקום לקבוע כי היה איחור משמעותי המזכה אותו בפיצוי עבור הנזק שנגרם לו. באשר לנזקים לגביהם נקבע שלא הוכחו, טוען רונן כי ביהמ"ש קמא יכול היה שלא לפסוק פיצוי מלא, אלא באופן חלקי באומדנא ולא לדחות לחלוטין את הסעד המבוקש של פיצוי ולפחות היה מקום לפסיקת פיצוי עבור הוצאותיו והנזק הלא ממוני שנגרם לו.

תמצית טענות החברה הכלכלית
5. טוענת החכ"ל שיש לדחות הערעור ולאור כך שאת הבקשה להיתר , הרלבנטית לרונן, הבקשה השני יה, הגיש רק לאחר הגשת התביעה. טוענת החכ"ל ש הקביעות העובדתיות התבססו על העדים הרלבנטיים ודווקא רונן, שמצא לנכון אף לזמן עדי הזמה, לא השכיל להזמין עדים, למשל, את בת זוגו, כפי שקבע ביהמ"ש קמא, כאשר קבע שרונן זנח את הבקשה הראשונה. טוענת החכ"ל כי בדין נקבע שהיתר הבניה לא קודם, בשל התנהלות רונן. טוענת החכ"ל כי בדין קבע ביהמ"ש קמא שהיו עיכובים מוצדקים בעבודות הפיתוח, בהם צו המניעה שהוצא בתיק בו הי יתה מעורבת החברה שבשליטת רונן וכן העיכוב בשל גילוי העתיקות. טוענת החכ"ל כי יכול ואם היה מקודם בידי רונן נושא הבקשה הראשונה, ניתן היה למצוא פתרון נקודתי לפיתוח המגרש כך שזניחת הבקשה בידי רונן היא שגרמה לנזקיו שלא הוכחו.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, מסקנתי הינה כי דין הערעור להידחות וכך אמליץ לחברי.

6. ביהמ"ש קמא קבע כי רונן לא שקד ברצינות ראויה על בקשתו הראשונה להיתר בניה, ולכל הפחות, לא הוכיח כי עשה כל שהיה צריך לעשות כדי לקדם את בקשתו הראשונה להיתר. בקביעה זו, דחה ביהמ"ש קמא את גרסתו העובדתית של רונן בנושא. בתצהירו, פירט רונן את הרקע מאז שנות ה – 90 עת רכש את המגרש ועד לשנת 2004, תקופה בה לא בוצעו כל עבודות הפיתוח ולא ניתן היה לבקש היתר בנייה, עד שביום 25.2.04 הגיש את הבקשה הראשונה אולם בקשתו זו נדחתה. רונן מפרט כי פעל במרץ, בין עבורו ובין בהיותו בוועד התושבים, פנה אינספור פעמים בכתב, בעל פה, בעצמו, באמצעות ו/או ביחד עם זוגתו וכן באמצעות אדריכלים מטעמו אך ללא הואיל. בחקירתו הנגדית הוסיף טענה על דרך הגוזמה, כי הוא במשך שנים רבות לצורך קידום בקשת ההיתר הראשונה, "עבר לגור בעירייה".

7. אלא שביהמ"ש קמא, קבע כי טענותיו של רונן לא הוכחו. נקבע כי ניתן היה להעיד את בת זוגו של רונן שנכחה בדיונים, אולם רונן לא עשה כן. נקבע כי רונן לא הצליח להביא כל ראיה להוכחת טענתו שפנה אינספור פעמים לועדה. רונן לא הביא כל מסמך בכתב להוכחת הפניות בכתב. רונן יכול היה להעיד מטעמו את האדריכלים לגביהם טען שפעלו בשמו בנמרצות לקידום בקשת ההיתר הראשונה. בנסיבות אלו, אין הצדקה להתערב במסקנה ולפיה רונן זנח את בקשתו הראשונה.

8. לאור הקביעה כי רונן זנח את בקשתו הראשונה, צדק ביהמ"ש קמא בדחיית העילה הנזיקית, שהרי רונן הוא שהביא לניתוק הקשר הסיבתי בין הנזק והרשלנות להם טען. כך גם בעילה החוזית, רונן היה זכאי לפיצוי, לו הוכיח כי הפרת הסכם הפיתוח היא שגרמה לנזק הנטען, נזק שיסודו בעיכוב האפשרות לקבלת היתר בנייה ודחייה של שנים באפשרות לבנות את ביתו. אלא שעיתוי תחילת עבודות הבנייה לפי בקשה להיתר חדשה ומעודכנת, נבחר ע"י רונן, מספר שנים לאחר מכן, בקשה שהוגשה ביום 30.6.10 כשנתיים וחצי לאחר סיום עבודות הפיתוח בתחילת 2008.

לפיכך ולאור זניחת בקשת ההיתר הראשונה, בצדק נדחתה בביהמ"ש קמא התביעה ואיני רואה הצדקה להתערבות ומכאן שדין הערעור להידחות.

9. על אף המסקנה האמורה, ולפיה דין הערעור להידחות, מצאתי להוסיף מספר דברים באשר להתמשכות זמן עבודות הפיתוח. ביהמ"ש קמא דחה הטענה ולפיה רונן היה כפוף חוזית להסכם שהיה לחכ"ל עם מאות בעלי המגרשים באמצעות עמותה, מאידך, בית המשפט קמא קיבל כמוצדקת הטענה ולפיה בשל הליך משפטי בו רונן היה מעורב נגרם עיכוב , וכן קבע הצדקה לעיכוב לאור מציאת עתיקות במתחם הבנייה. לא מצאתי הצדקה להתערב בקביעות עובדתיות אלו בין היתר, איני סבור כי יש ממש בטענה ולפיה על בית המשפט היה להעדיף עדות אישית של רונן, על פני מסמכים מאת רשות העתיקות.

10. אלא שיש קושי בקביעת ביהמ"ש קמא לגבי המועדים שבהסכם הפיתוח. בהתאם להסכם עם החכ"ל, מיום 30.6.02, עבודות הפיתוח היו אמורות להסתיים לאחר 24 חודשים בכפוף לאירועים מוצדקים שיביאו להארכת המועד. הבקשה הראשונה הוגשה ביום 25.2.04. ביהמ"ש הכיר בעיכוב שנגרם בשל צו מניעה שניתן בקשר לעבודות הפיתוח, מאז חודש 4/04 ועד לתחילת העבודות ביום 11.4.05 אז הייתה מניעה מצד רשות העתיקות שהוסרה ביום 8.12.05. ביהמ"ש קמא קבע שהמועד לתום הפיתוח לפי ההסכם עם רונן היה שנתיים מאוחר יותר, 8.12.07 ולפיכך, לאור העדר מחלוקת כי עבודות הפיתוח הסתיימו בתחילת 2008 . ביהמ"ש קמא קבע כי מדובר בפער זמנים קטן ביותר שאינו מהווה הפרה יסודית של הסכם הפיתוח. בחישוב זה שערך ביהמ"ש קמא יש קושי, שכן אין הצדקה שלא להביא בחשבון את התקופה שעד יציאת החכ"ל למכרז, כלומר מיום 30.6.02 ועד 4/04. לפיכך, אם נקבע כי עבודות הפיתוח הסתיימו בתחילת 2008, ישנה תקופה הקרובה לשנתיים לגביה לכאורה לא הייתה הצדקה לעיכוב בעבודות הפיתוח. אלא שלאור המסקנה ולפיה ממילא, רונן זנח בקשתו הראשונה להיתר, הדברים הינם למעלה מהצורך.

11. בנוסף ולאור המסקנה לעיל, לא מצאתי להתייחס לקביעות ביהמ"ש קמא באשר לנזק, שנקבע לגביו לחילופין, כי הוא לא הוכח.

לפיכך, אציע לחבריי, לדחות הערעור ולחייב את רונן, המערער, בהוצאות המשיבות 1-2 בסך כולל של 7,500 ₪ והוצאות המשיבה 3 בסך כולל של 20,000 ₪.

העירבון שהופקד על ידי המערער יועבר למשיבות באמצעות באי כוחן על חשבון ההוצאות שנפסקו מחצית למשיבות 1-2 ומחצית למשיבה 3.

יעקב פרסקי, שופט

השופטת שרה דברת, ס. נשיא:
אני מסכימה

שרה דברת, שופטת,
ס.נשיא

השופט אריאל ואגו:
אני מסכים

אריאל ואגו, שופט

הערעור נדחה כמפורט בפסק דינו של כב' השופט פרסקי

ניתן היום, ח' חשון תשע"ו, 21 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.

שרה דברת, שופטת,
ס.נשיא

אריאל ואגו, שופט

יעקב פרסקי, שופט