הדפסה

חן נ' כהן ואח'

התובע עופר חן
ע"י ב"כ עו"ד דותן ועו"ד שמר

נגד

הנתבעים עזבון המנוחה שולמית כהן באמצעות "יורשי" עזבונה על פי צוואה
1. כהן אורה
2. נהרי רבקה
3. כהן נפתלי ז"ל
4. שירז פרידמן
5. ניראל כהן
6. מיתר כהן
7.מרנין כהן
נתבעים 1,2,5,7 ע"י ב"כ עו"ד אריאלי

פסק דין

1. התובע, כונס נכסים מכח מינוי רשמת ההוצאה לפועל, הגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין עפ"י ס' 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

2. בני הזוג יעקב כהן ושולמית כהן (להלן: "המנוח והמנוחה") התגוררו בבית ברחוב הבנים 51 באבן יהודה, הבנוי על מגרש בגוש 7938, חלק מחלקה 183 וחלקה 177, והידוע כיום כגוש 8950, חלקה 34 ו-35 אשר סומן כמגרש זמני מס' 88 (להלן: "הבית" ו/או "הנכס"). המנוח לבדו נרשם במנהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות החכירה. מר כהן שיעבד את זכויותיו לטובת בנק איגוד לישראל בע"מ (להלן: "בנק איגוד" ו/או "הנושה המובטח"), בהתאם להוראות שטר משכון אשר נחתם ביום 15/11/96 (נספח 2 לכתב התביעה). השיעבוד נרשם אצל רשם המשכונות ביום 8/1/97 (נספח 4 לכתב התביעה).

3. הנתבעים הינם יורשי המנוחים.

4. ביום 24/5/07 הגיש הנושה המובטח בקשה למימוש המשכון בהליכי הוצל"פ לשם פירעון הסכומים המובטחים (נספח 3 לכתב התביעה).

5. בעקבות נקיטת הליכי המימוש בתיק ההוצאה לפועל, הגישה המנוחה, ביחד עם הנתבעות 1-2 בקשה לסעד הצהרתי (ה"פ 76/08) בבית המשפט המחוזי בחיפה , במסגרתה עתרה להורות על ביטול המשכון שנרשם על שם המנוח יעקב כהן ז"ל, ולחילופין להצהיר כי יש לה זכויות במחצית מהבית, מכח חזקת השיתוף בין בני הזוג (נספח 4 לכתב התביעה).

6. ביום 20/8/09 ניתן פסק דין במסגרתו נדחתה העתירה להכריז על בטלות המשכון. בית המשפט קיבל את עתירת המנוחה בחלקה וקבע כי שטר המשכון חל רק על מחצית הזכויות בבית ואינו חל על חלקה של המנוחה בו, ועומדות לה זכויות עצמאיות ביחס למחצית הנכס, אשר אינן משועבדות לטובת בנק איגוד . על כן, הבנק רשאי להמשיך בהליכים למימוש המשכון על מחצית הבית בלבד ולא על חלקה של הגב' כהן ז"ל. בנוסף , דחה בית המשפט את טענת הגב' אורה כהן לפיה היא זכאית להמשיך ולהתגורר בבית עד יום מותה מכח הוראות סעיף 115 לחוק הירושה , התשכ"ה-1965 וקבע כי זכותה בבית כיורשת אביה כפופה לשעבוד החל עליו. ערעור שהוגש על פסק דין זה על ידי הנתבעות 1-2 נדחה.

7. בסמוך לאחר מתן פסק הדין חודשו ההליכים בתיק ההוצאה לפועל. ביום 24/1/11 מונה התובע על ידי רשם ההוצאה לפועל ככונס הנכסים. ביום 10/7/11 קבעה רשמת ההוצל"פ כי לשם מימוש זכויות המנוח במקרקעין, יש צורך בפירוק שיתוף בינו לבין רעייתו המנוחה ולשם כך, הוסמך כונס הנכסים להגיש תובענה לפירוק שיתוף, וזו התביעה שבפני.

8. הוגש כתב הגנה מטעם הנתבעים 1,2,5 ו-7. יתר הנתבעים לא הגישו כתב הגנה. הנתבע 3, מר נפתלי כהן ז"ל, אשר התגורר בחו"ל נפטר ותביעת הכונס הומצאה לאשתו. הנתבעת 4, הגב' שירז פרידמן, טענה כי היא מייצגת את עצמה (עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 16) והנתבעת 6, הגב' מיתר כהן, הודיעה באמצעות ב"כ התובע כי היא אינה רוצה ליטול חלק בהליך (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 9).

9. בראשית ההליך נבדקה האפשרות לחלק את הנכס בעין. הוגשה חוות דעת שמאי מומחה ערוכה ע"י מר אמיר חופשי, לפיה, ניתן לחלק את הנכס בעין תוך שאומדן העלויות הצפויות ברשות מקרקעי ישראל הוערך בכמיליון ₪ (עמ' 19 לפרוטוקול). הנתבעים 1,2,5 ו-7 הודיעו כי אין באפשרותם ואין ברצונם לשאת בעלויות המתחייבות מביצוע החלוקה בעין כפי שעולה מחוות דעת המומחה (בקשה מס' 36).

10. אין מחלוקת כי יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירה והצדדים חלוקים באשר לאופן מכירת הנכס.

טענות הצדדים
11. התובע עותר להורות על מכירת הנכס על פי הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין .

12. הנתבעים 1,2,5 ו-7 טוענים כי התובע לא עתר בכתב התביעה להורות על פינוי בית המגורים ועל כן הוא מנוע מלדרוש את מכירת הבית כפנוי (עמ' 1 לסיכומי הנתבעים). בכל מקרה, לשיטתם , ניתן למכור את זכויות יעקב כהן ז"ל בלבד כאשר הבית ימכר כתפוס. הנתבעים מדגישים כי המשכון כפוף לזכות המגורים של שלומית ז"ל ואחריה יורשיה ועל כן התובע לא היה רשאי לדרוש את פינוי הנכס בחיי שלומית והוא אף אינו זכאי כיום לדרוש את פינוי היורשים הבאים בנעליה.

דיון

13. ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו) (10.10.10) ( להלן: "הלכת כובשי") נקבע כי :
" כאמור, הסמכות לתבוע את פירוק השיתוף, אינה מנויה באופן מפורש בין סמכויותיו של כונס הנכסים בסעיף 54 ל חוק ההוצאה לפועל. ואולם, בהימצא הוראה קונקרטית כי ייעשה כן בכתב מינויו של כונס הנכסים, מתחייבת סמכות זו, שכן בהיעדרה לא יוכל כונס הנכסים למלא את סמכויותיו האחרות, המנויות בסעיף, ולממש את הנכס" (עמ' 12 לפסק הדין).

14. בענייננו פנה הכונס לרשמת ההוצל"פ וזו באה לידי מסקנה כי לשם מימוש זכויות החייב בדירה יש צורך בפירוק השיתוף בדירה והסמיכה את כונס הנכסים להגיש תביעה מתאימה.

15. אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה הכונס מנוע מלתבוע את מכירת הנכס כפנוי, כאשר לא עתר לכך בכתב התביעה; הכונס פנה בבקשה להורות על פירוק השיתוף בהתאם לסעיף 40 להוראות חוק המקרקעין ודי בכך. מי מהשותפים בנכס הטוען כי יש למכור את הנכס כתפוס נוכח הוראות כאלו ואחרות הוא זה שצריך להעלות טענה זו.

16. בתביעה לפירוק המוגשת על ידי כונס הנכסים שמונה על זכויות אחד מן השותפים, על בית המשפט לאזן בין הזכויות והאינטרסים של השותפים לבין הזכויות והאינטרסים של הנושים, שאליהם מצטרף גם האינטרס הציבורי של שלטון החוק. עוד יש להתחשב בעובדה שפירוק השיתוף נעשה בניגוד לרצון השותפים, את הנזק שייגרם לאותם שותפים שאין להם זיקה ישירה לחוב בגינו מתבקש הפירוק ואת הפגיעה הצפויה בקניינם; כמו כן, יש לבחון חלופות לפירוק השיתוף לשם גביית החוב (ס' 16 לפסק הדין ברע"א 8233/08 הנ"ל).

17. בענייננו, זכותו של בנק איגוד להיפרע את חובו גוברת על אינטרס הנתבעים ולא מצאתי נימוק להעדיפם על פניו. לא הוצגו בפני חלופות לגביית החוב וברי כי אין לעיזבון כלים אחרים לפרוע את החוב , זולת מכירת הנכס. מאחר ולא ניתן לחלק את הנכס בעין, אין מנוס ממכירת הנכס בשלמותו. בדרך זו יפרע חוב ה מנוח ומאידך היורשים יהיו זכאים לקבל את חלקם בירושת המנוחה בהתאם לזכויותיה.

מכירת הנכס כפנוי או כתפוס

18. ב"כ הנתבעים טוען כי יש למכור את הנכס כתפוס ומפנה בעניין זה להוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). לשיטתו , התובע לא היה זכאי לדרוש את פינוי הדירה בחיי הגב' כהן ואין הוא זכאי לדרוש זאת כעת כשהנתבעים באים בנעליה (ס' 7 לסיכומי הנתבעים).

19. בהלכת כובשי נקבע כי בפירוק שיתוף בדירת בני זוג , לבקשת כונס נכסים שמונה על זכויות אחד מבני הזוג, לא יחולו הוראות סעיף 40א' לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. עדיין יש לבדוק האם בענייננו חלה הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על המנוחה.

20. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע כי:
" (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב) נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי הענין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.
(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.
(ה) מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין."

21. בית-משפט העליון בשורה של פסקי-דין, קבע כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על דרך הצמצום וזאת נוכח שינוי העיתים (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור,; ע"א 1679/01 משכן נ' שפייזמן, רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלוני ). בהתאם לפרשנות המצמצמת, נקבע בעניין פרמינגר בדעת רוב כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות בעלות או חכירה לדורות ה רשומה בלשכת רישום המקרקעין .

22. במקום בו טרם נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ובידי המנוחים זכויות מכח הסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל בלבד, אין תחולה להוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (פש"ר 49752-07-11 בנק איגוד בע"מ נ. מיקי גיא).

23. ברע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלונית נקבע כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כחל רק על זכות רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ולא ניתן להחיל את הגנת סעיף זה גם למקרה בו הזכות טרם נרשמה, אך הבשילו התנאים לרישומה.
השופט רובינשטיין הדגיש כי הלכת פרמינגר מבחינה בין אותם בעלים רשומים לבין אלה שאינם רשומים ומוציאה מכלל הגנת הדייר את כל אלה שזכויותיהם אינן רשומות, ולא ניתן לסטות מן ההלכה הקיימת.

24. בענייננו, זכויות המנוח (וכפועל יוצא זכויות המנוחה מכוח הלכת השיתוף) אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא רק במנהל מקרקעי ישראל. ועל כן לא עומדת להם הגנה מכח הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
לאור האמור, המנוחה אינה זכאית כי הדירה תימכר כתפוסה ועל כן גם יורשיה אינם זכאים לכך.
התוצאה היא , בהתאם להוראות הדין והפסיקה, כי יש למכור את הדירה כפנויה.

25. לאור האמור, התביעה מתקבלת; אני מורה על פירוק השיתוף בנכס נשוא התביעה בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר כאשר הנכס פנוי מכל אדם וחפץ.
מכירת הדירה תעשה במסגרת תיק ההוצל"פ ושם יינתנו הוראות מתאימות לעניין המועד בו תפנה הגב' אורה כהן את הנכס.

26. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ד סיוון תשע"ה, 11 יוני 2015, בהעדר הצדדים.