הדפסה

חגג ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל - מחוז דרום

  1. חיים חג'ג'
  2. גני חוות לכיש בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד נתן מולכו
התובעים בת.א. 39627-04-10
נגד

מנהל מקרקעי ישראל
ע"י פמ"ד באמצעות עו"ד נירה גלעד
הנתבע
ובעניין:

מנהל מקרקעי ישראל
התובע בת.א. 43415-05-11
נגד

  1. חיים חג'ג'
  2. גני חוות לכיש בע"מ

הנתבעים

פסק דין

תביעת התובעים בת.א 39627-04-10 היא לצוות על הנתבע, הוא מינהל מקרקעי ישראל, (להלן- " המינהל") לחתום על הסכם חכירה לדורות עם התובעים או מי מהם, להחכרת השטח הידוע כחוות לכיש, גוש 465 חלקות 18 ו-19 באזור התעשיה הישן באשדוד (להלן - המקרקעין). מהות התביעה הוגדרה כ"חוזית, התחייבות שלטונית".
תביעת המינהל בת.א 43415-05-11 היא לחייב התובעים במתן חשבונות (תביעה שנזנחה בסיכומים), כמו גם, לשלם למינהל את הרווחים שהפיקו מהמקרקעין, לרבות מהפעלת גן ארועים ולחילופין לשלם דמי שימוש ראויים בסכום 2,945,270 ש"ח, הגבוה מבין השניים. כן לחייבם בדמי שימוש ראויים עד למועד הפסקת פעילות גן ארועים או סילוק ידם מהמקרקעין, המאוחר שבין השניים.

ביום 1.4.1992 נחתם בין המינהל לבין התובע 1, חג'ג' חיים (להלן- "התובע") הסכם הרשאה לתקופה של 60 חודש החל מיום אישור העסקה, 31.12.91, והמסתיים ביום 30.12.1996. מטרת ההרשאה היא בניית חוות סוסים ולמטרה זו בלבד נחתם הסכם ההרשאה, לאור המלצת עיריית אשדוד (נספח 14 למוצגי המינהל).
המלצת העיריה באה לאחר ביטולה של המלצה קודמת שלה , להקצאת המקרקעין להקמת חוות סוסים למר אלחלו, אשר חזר בו מבקשתו , לאחר שהובהר לו שההרשאה היא ל-5 שנים עם אפשרות לחמש שנים נוספות, ודיון בכך יתקיים כעבור פרק זמן של חמש שנים ראשונות ללא כל התחייבות מראש (נספחים 5-8 לתצהירה של הגב' נוימן, סגנית מנהלת מחוז ירושלים של המינהל). משסרב מר אלחלו לתנאים אלה וויתר על הקצאה, בוטלה המלצת עיריית אשדוד, ובאה המלצ תה להקצות המקרקעין לתובע. יש לזכור שההמלצה היא הקמת חוות סוסים בניגוד לטענת התובע כי מדובר גם במועדון זמר (נספח 8 למוצגי המינהל).
תחילה אישר המינהל ההקצאה לשלוש שנים, אך בעקבות פניות חוזרות של העירייה, לפיה ההמלצה למר אלחלו היתה, להקצות ה מקרקעין לחמש שנים ומשאין בכך כדי לפג וע בתוכנית לשיקום פארק נחל לכיש (נספח 10 למוצגי המינהל), הסכים המינהל לשנות את תנאי ההרשאה ואישר הקצאה לחמש שנים, תוקף השינוי מיום 18.2.92 (נספח 11 למוצגי המינהל).

בהסכם ההרשאה נכלל סעיף לפיו "העסקה אושרה בתנאי שבחוזה יכלל סעיף בו מתחייב החוכר לפנות את השטח תוך כדי תקופת החכירה במידה והקרקע תידרש לצורך הסדרת הניקוז לאורך נחל לכיש". סעיף זה לא הניח את דעתו של התובע על כן פנה לעיריית אשדוד וראש העיר שב ופנה למינהל לביטול סעיף זה (נספח 12 למוצגי המינהל). המינהל בתשובתו הבהיר כי העסקה שונתה פעם אחת לגבי אורך תקופת ההרשאה אך "אין זאת אומרת שמדובר על תקופת קבע או תקופה ארוכה, המטרה היא זמנית ועם אפשרות להפסיק חכירה זו תוך התראה מתאימה" (נספח 13 למוצגי המינהל). בסופו של יום, כאמור, נחתם הסכם ההרשאה לחמש שנים.
מדובר בהסכם הרשאה ל"בניית חוות סוסים", מעמדו של התובע הינו בר רשות "לשם שימוש בו למטרת הרשאה ומשך ההרשאה בלבד". עוד נקבע כי אסור לו להקים על המגרש מבנה של קבע מכל מין שהוא, אלא מבנים ארעיים, שלהקמתם עליו לקבל הסכמה מפורשת של המנהל מראש ובכתב (ס' 2 להסכם ההרשאה).

טענתם העיקרית והמרכזית של התובעים כי ההקצאה מלכתחילה נועדה לטווח ארוך ונתנו הבטחות, חוזרות ונשנות, שהן בגדר הבטחה שלטונית לקבלת " הארכה אוטומטית וארוכת טווח להקצאת המקרקעין לאור אופיו של פרויקט זה וסיכוי ואחוזי הרווח בו" (ס' 32 לסיכומי התובע), עוד נטען, כי מדובר במעשה חלוצי של הפרחת השממה, בפרויקט שהיה חלק מפרויקט פיתוח נחל לכיש, שהינו אטרקציה יחודית לתושבי אשדוד, על ידי הפיכת הנחל , שהיה ביב שופכין למקום נופש ותיירות. התובע בתחילת דרכו סבל מקשיים לאור הצחנה שפשטה בנחל אליו הוזרמו מי שופכין, עד כי נגד ראש העיר הוגש כתב אישום בשל זיהום הנחל. המקום היה עזוב ושימש כאתר פסולת לקבלני בניין והצורך בפינוי אשפה דרש השקעה כספית ניכרת והושקעו בפרויקט משאבים כספיים רבים. אין כדאיות כלכלית לפתח מיזם תיירותי לטווח קצר, ואלמלא התחייבות המינהל לאשר מתן הקרקע לטווח ארוך, לא היה נוטל המלאכה על שכמו.

עמדתו העקרונית והעקבית של המינהל, כי היה מוכן לאפשר לתובע להסדיר שהותו במקרקעין במסגרת ההרשאה המקורית אך התובע הפך המקום לגן ארועים, בניגוד להרשאה וכי לא נתנה לו הבטחה שלטונית. ההרשאה על פי ההסכם, פקעה זה מכבר וכיום כבר לא ניתן להקצות המקרקעין ללא מכרז, לאחר שהתובע לא עמד בתנאים שנקבעו. לגבי התובעת 2 נטען להיעדר יריבות.
כבר בשלב זה אסיר עניין זה מהפרק ואכן לתובעת 2 אין כל עילת תביעה, היא לא היתה צד להסכם ההרשאה וככל שהתובע בחר לפעול במסגרת חברה, אין בכך כדי לחייב המינהל, על כן התביעה נגד התובעת 2 נדחית.

על שלוש הבטחות שלטוניות, סומך התובע תביעתו. הראשונה זו של מר אדרי, שנתנה בעת מתן ההרשאה לראשונה בשנת 1991. הבטחה, שניתנה בעל פה, שלדעת התובע בסמכותו היה לתיתה. התחייבות השניה הינה זו של הועדה המשותפת למינהל ומשרד התיירות מיום 9.3.99. ההתחייבות השלישית הינה זו שניתנה ע"י עוה"ד שייצג את המינהל בת.א 3740/03 (בימ"ש השלום ירושלים) בתביעת פינוי שהוגשה נגד התובע.

טוען התובע, כי במעמד החתימה על ההסכם הראשוני בין הצדדים , הובטח לו על ידי גורמים שונים במינהל ובעיריית אשדוד כי ההסכם יוארך לתקופה ארוכה יותר ולא תהיה בעיה בהארכת ההסכם. טענה זו לא רק שלא הוכחה, אלא שהיא עומדת בניגוד לכל המסמכים הקיימים בתיק. כך למדנו שיזם הפרויקט, מר בני אלחלו, ויתר על המקרקרקעין, כיוון שהמינהל לא היה מוכן להתחייב להתקשר עימו מעבר לחמש שנים מראש (נספח 6 למוצגי המינהל) ולא הסכים ליתן הבטחה שיתקשר עימו בעתיד. כך גם נדחתה בקשת התובע לבטל הסעיף בהסכם ההרשאה, שעניינו התחייבות התובע לפנות ה מקרקעין בתוך התקופה של חמש שנים, ככל שידרש לכך.

טענתו של התובע, כאמור, כי נתנה הבטחה שלטונית וכדבריו, "אדרי שהיה אז מנהל המחוז אמר שאם הכל יהיה בסדר נקבל את המקום לדורות" (פרו' 12.2.12 עמ' 14 ש' 5). לא ניתן לראות באמירה זו - ככל שנאמרה - הבטחה שלטונית, מה גם שאמירה זו אינה עולה בקנה אחד עם המכתבים שהוצאו על ידי אדרי.

לא מדובר בהבטחה ספציפית, אלא משהו ערטילאי, ככל שזה נאמר. אם כי , כאמור, אמירה זו אינה עולה בקנה אחד עם המכתבים שהוצאו באותה עת, ובכל מקרה לא יכולה להיות מחלוקת שה בטחה זו, ככל שניתנה - ולא כך הדבר - לא כוונה לגן ארועים. גם מר צילקר, ראש העיר באותה עת, לא מדובר על הבטחות מפורשות אלא על הבנה.
התובע הסביר כי אין לו אסמכתא כתובה לדבריו של מר אדרי כיוון שלא נותנים מסמכים כאלה וכי עת כותבים למר אדרי, שהוא אישר זאת , לא באה הכחשה מטעמו והוא נעתר לאורכות נוספות , יש בכך אישור כי הבטחות כאלה נתנו (ס' 104 לסיכומי התובע). כאשר מדובר במקרקעין לא די בהבטחות בעלמא, אלה עליהן להיות מגובות בכתב, בניגוד לעדותו של התובע לא ראינו שמר אדרי חזר על הבטחה שלטונית כזו או אחרת בועדה המשותפת. לא רק זאת, בזמן אמת כן הוצאו מכתבים ובהם נאמר מפורשות , כי ההרשאה היא לחמש שנים בלבד.

גם במענה לפניית ראש עיריית אשדוד נאמר, כי " אנו שינינו פעם אחת את החלטת ההנהלה לגבי התקופה מ-3 שנים ל-5 שנים. אין זאת אומרת שמדובר על תקופת קבע או תקופה ארוכה. המטרה היא זמנית עם אפשרות להפסיק חכירה תוך התראה מתאימה..." (נספח 13 למוצגי המינהל ).
זאת ועוד , מהות ההרשאה היא חוות סוסים, שמאוחר יותר התפתחה גם לכיוון של מועדון זמר, אבל בעת מתן הרשאה , הנושא של גן ארועים - כפי שפעל המקום, טרם ניתן צו ההריסה למבנים שנבנו ללא היתר - כלל לא עלה, לא היה רלוונטי ולא נדון. גם מר צילקר, שכיהן כראש העיר בתקופה הרלוונטית לחתימה על הסכם הרשאה, אינו אומר שניתנה הבטחה שלטונית. מר צילקר מספר כי המלצות העירייה היו חיוביות והנהלת העירייה המליצה בשלב ראשון על חוות סוסים וגן ארועים, יש לזכור שההרשאה על אף המלצת העירייה היא לחוות סוסים בלבד.
מר צילקר מסביר ש"הבטחות זה הבנה של המינהל שזה לא מטרד והם יכולים להישאר לתקופות ארוכות מאוד. אלה היו ההבנות" (פר' 1.3.12 עמ' 33 ש' 5-6).
בהמשך כשנשאל אם בישיבות שנדונו בהקשר לחוות לכיש, אם היו התנגדויות עונה "זה לא בעד ונגד, תמיד הוא היה אומר שהעניין לא מוסדר וצריך להסדיר אותו. הויכוח עם המינהל התקיים 8 שנים" (עמ' 33 ש' 27-28). אם נאמר על ידי המינהל לאורך כל הדרך, שיש להסדיר הנושא אזי איזו הבטחה ניתנה, איפוא? מה גם שמר צילקר מאשר שלא מדובר בהבטחות אלא בהבנות, והבנה אינה הופכת להבטחה שלטונית.

מר צילקר אישר שהמלצת העירייה לא היתה להקמת על אולם חתונות, במשך 10 שנים ראשונות, אבל עם עבור הזמן, הסכימו לכך (עמ' 36) ואישר כי שעה שהיו ההבנות, לא היה במקום אולם חתונות, אבל היה שם גן ארועים שהתאים לסדר גודל של המקום באותה תקופה, בו יכלו להתכנס בין 150-200 איש, משהו יותר צנוע וההמלצה לא היתה לאולם חתונות אלא לארועים קטנים ואיכותיים.
מאשר, שההבטחות ניתנו טרם חוק חובת המכרזים, אף כי הגדיר הבטחות אלה יותר כהבנות, סבור שזה היה מר אדרי. לאחר חוק חובת המכרזים, לא הובטח דבר וכשנשאל אם אכן ניתנו הבטחות, מדוע ההבטחה לא מומשה עונה, שקשה לו להסביר (עמ' 41 לפרוטוקול).
נשאלת השאלה, איפוא, אם אכן הובטח מדוע לא מומש? שאלות לרב- תשובות אין.

מר אדרי, מטבע הדברים, בגין חלוף הזמן אינו זוכר, אך אומר שלא היה משתמש במילה "התחייבות" וכי בשנות ה-90 לאחר שכבר חוקק חוק חובת המכרזים, אך התקנות לא נכנסו לתוקף "הייתי יכול להסביר שעסקה בנסיבות שכאן ניתן לאשר עסקה בהרשאה זמנית לתקופה קצובה ובהתמלא תנאים נוספים וניתן להעביר אותה לחכירה ארוכה. בין יתר התנאים נושא של תוכנית" (עמ' 63 ש' 3-10).
עוד אומר מר אדרי שאינו מוסמך להבטיח זכות במקרקעין, לא לתובעים ולא לשום יזם אחר. ועל כן סבור שלא הבטיח דבר (עמ'' 75 ש' 16-19).

במכתב של משה טל, סגן מנהל המחוז מיום 27.4.92 לראש עיריית אשדוד הובהר כי: "הדברים הוסברו למר חג'ג' ונאמר לו כי אלה התנאים בהם הסכים המינהל לבצע העסקה, אם אינו מוכן לתנאים אלה הרי שהוא חופשי להסתלק ממנה" (נספח 13 למוצגי המינהל).
מכתב זה מבהיר מפורשות שמדובר בהרשאה זמנית וטענת התובע כי היתה הסכמה מראש, לתקופה ארוכה יותר חסרת בסיס, שעה שעוד בזמן החתימה על ההסכם הראשוני הובהר לו בכתובים, שהמטרה היא זמנית להרשאה זמנית .
התובע בסיכומיו מפנה לדבריו של מר צילקר בבית המשפט, אלא שהרישא של המשפט, אינה תומכת בגירסתו (עמ' 102 לסיכומי הנתבע). מר צילקר אמר כי "אני חושב שהבטחות מפורשות לא היו, אבל מאחר וההבטחות הראשונות היו בטרם צריכות להיות במכרז מפי אנשים בדרגה הראשונה במינהל... אני מעיד עליהם אנשים ישירים לפי מיטב ידיעתו יכולתי לבנות על זה" (פר' 1.3.12 עמ' 41 ש' 1-3). יש אמירה ברורה של מר צילקר שהבטחות מפורשות לא היו. היו הבנות כאלה או אחרות, אך הבטחה שלטונית, מחייבת ומפורשת לא היתה והבנות אלה לא הגיעו אפילו לגדר התחייבות, לכאורה. ובודאי שלא נתנה הבטחה להקמת גן הארועים. כאשר מר צילקר מדבר על הבנות אין הוא מדבר על גן ארועים במתכונתו היום.
בניגוד לעמדת התובע המכתבים שנשלחו אליו במענה לפניית ראש העיר, מציגים תמונה שוה לחלוטין ולפיה הובהר לו מפורשות בכתובין, שאין כל התחייבות להארכת ההרשאה והנושא ידון בתום חמש שנים של ההרשאה הראשונית.
נבחן איפוא, אם בשלב מאוחר יותר היתה הבטחה שלטונית לה טוען התובע, שיש בה כדי לחייב המינהל לחתום עימו על הסכם הנדרש על ידו, וכדבריו לצוות על המינהל לעשות כן.

ההבטחה הנוספת לה נטען, היא זו של הועדה המשותפת של המינהל ומשרד התיירות. הועדה החליטה ביום 9.3. 99, להאריך את תקופת ההרשאה ב-5 שנים נוספות, משנת 96 ועד לשנת 2001. נקבע גם כי הרשאה לתכנון תינתן על מנת לאפשר מתן מעמד סטטוטרי סופי לשטח ואם התכנית תאושר תינתן ליזם הקצאת קבע. כמו כן הוחלט כי "ההרשאה כולל תוכנית הקבע הינה במעמד של אטרקציה ומשרד התיירות יאשר זאת לפי תקנה 25(14) לתקנות חובת המכרזים". עוד נקבע כי במידה וההרשאה לא תאושר יהיה על היזם לפנות את כל המבנים שהוקמו (נספח 20 למוצגי המינהל).

התובע קיבל הרשאה להקמת חוות סוסים בלבד. כאמור, תחילה הוסיף לכך מועדון זמר ולאחר מכן הפך המקום לגן ארועים גדול ופורח בו מפיקים חתונות לרב. הוא בנה מיזם ללא היתר בניה. הועמד לדין והורשע והמתקנים שניבנו ללא היתר נהרסו, אף כי לאחר מכן הקים אוהל במקום. אין ספק שהתובע חרג מההרשאה שניתנה לו. טוען התובע כי כולם במינהל ידעו שמדובר באולם ארועים. גם אם נכון הדבר, אין לכך כל משמעות כיוון שגם אם ידעו "כולם", עדיין לא אושר לו לנהל במקום גן ארועים.
לא רק זאת התובע הסתיר קיומו של גן הארועים בפרוגרמה שהגיש. מאשר שהמילה גן ארועים לא נכללה בפרוגרמה (עדותו מיו ם 12.2.12 עמ' 14), ואף אישר כי משנת 2004 אין סוסים בחווה (עמ' 16 ש' 21 ואילך).
אולם ארועים אינו בגדר אטרקציה תיירותית ומשעה שהמקום הפך לגן ארועים, הרי שגם אם נתנה הבטחה שלטונית, ולא הונחה תשתית לכך, הרי ההבטחה השלטונית היתה למצב קיים בו נתנה ההרשאה והרשאה זו הינה הקמת חוות סוסים. כך שהתובע, בהתנהגותו הפר הסכם ההרשאה ולא עמד בתנאים שקבעה הועדה המשותפת.

בניגוד להמלצת הועדה המשותפת, התובע לא הכין אטרקציה תיירותית, אלא הכין תכנית מפורטת שמטרתה "למסד באופן סטטוטרי השימושים הנהוגים", כאשר השימושים הנהוגים הם גן ארועים בניגוד להמלצת הועדה המשותפת. תכנית זו לא צורפה כמוצג ומכל מקום, תוכנית זו לא אושרה על ידי המינהל. מנהל המחוז הודיע כי אין ליזם הרשאה, כמו כן, אין במקום סוסים ומדובר באולם ארועים והמחוז הונחה להפסיק את הפעילות הלא חוקית בשטח (החלטה מיום 11.10.00 נספח 23 למוצגי המינהל).
מר אדרי העיד כי הועדה המשותפת של המינהל ומשרד התיירות, אינה יכולה לאשר אולם שמחות כפי זה המנוהל על ידי התובע (פר' 4.3.13 עמ' 76 ש' 11-49).
לא רק זאת, החלטת הועדה המשותפת היא בגדר המלצה ואינה בגדר הבטחה שלטונית. החלטת הועדה המשותפת מותנית בקיומה של אטרקציה תיירותית, אין היא מותנית בניהול גן ארועים במקום זה, זה אשר נוהל בפועל במקום.
התביעה, במסווה של הבטחה שלטונית עניינה נסיון להכשיר את פעילות גן ארועים במקום. התובע לא קיבל המתחם למטרה זו והאטרקציה תיירותית בגינה ניתנה הרשאה, כבר מזמן אינה בנמצא.

התובע גם סומך תביעתו על העובדה שהוגשו נגדו שלוש תביעות פינוי והמינהל חזר בו והתביעות נמחקו פעם אחר פעם. (ס' 245 לסיכומי התובע). ראשית יאמר שנמחקו רק שתי תביעות והתביעה השלישית שהוגשה בת.א. 25816-05-11, תלויה ועומדת.
עם תום תקופת ההרשאה ומשהתברר כי במקום מצוי קיוסק המשמש כאולם ארועים ומחסנים (עדותו של מר שלמה חן עמ' 92 ו-94, נספח ג' לתצהיר כהן). הוגשה תביעה לסילוק יד (ת.א 11423/97 בית משפט השלום בירושלים).
בשנת 98, לאחר הגשת התביעה ביקש התובע להאריך את ההרשאה ובפנייתו הדגיש את הקומפלקס התיירותי שבחווה (נספח 16 ו-17 למוצגי המינהל), וזאת מבלי שהזכיר קיומו של גן ארועים במקום. על כן, כדי לאפשר לתובע למצות זכויותיו, נמחקה התביעה (נספח 21 למוצגי המינהל).

התובע, כאמור, לא הציג אטרקציה תיירותית ומשהתברר כי במקום מתנהל גן ארועים , כפי שאישר גם התובע (עמ' 16 ש' 21-22), הוגשה תביעת פינוי נוספת בת.א 3740/03 בבית משפט השלום בירושלים, שם נדרש התובע לסילוק יד ומתן חשבונ ות כדי לקבוע דמי שימוש ראויים ועד לקביעת הסכום, נתבע סך של 1,000,000 ש"ח כדמי שימוש ראויים. גם תביעה זו נמחקה ביום 21.2.06, משהמינהל לא טרח להגיש ראיות מבעוד מועד, כפי שנדרש לעשות אם כי בסיפא של פסק הדין פנה בית המשפט למינהל לבוא בדברים עם התובע, על מנת לגבש הסדר " ... כפי שהוצהר עליו במהלך השנים בהן מתנהל התיק", דהיינו התביעה נמחקה בגין אי הגשת תצהירים ולא כדי להעניק המקרקעין לתובע.

הגשת התביעות ומחיקתן אינה בגדר הבטחה שלטונית ועיון בפרוטוקולים של הדיונים המשפטיים אין בהם ללמד שעסקינן בהבטחה שלטונית. עוה"ד שהופיעו בשם המינהל בתיקי הפינוי, אין להם הסמכות ליתן הבטחה שכזו. מסקנתו של התובע שמדובר בהבטחה שלטונית סומכת על דברי הפרקליט שהופיע בתיק "ניסיתי להביא את התיק הזה לסיום בהסכמה ודווקא לאחרונה קרו שני דברים שאני חושב שהם טובים. לפן הזה של הדברים או שיתגבשו להיות טובים תוך זמן קצר. כדי שהקרקע תוכל להיות מוקצית לנתבע בלא מכרז צריך לעבור ועדה..." (נספח 25 למוצגי המינהל).
לא ברור לי כיצד סבור התובע שיש בדברים אלה הבטחה שלטונית. נסיונות הסדר נעשים בבתי משפט השכם והערב ולפעמים גם נמחקות תביעות מתוך מחשבה שהנושא יוסדר, אך אין בכל אלה לא הבטחה שלטונית ולא התחייבות ולו לכאורה. נהפוך הוא, דווקא מחיקת התביעה מצביעה על רצון כן ואמיתי להידבר, אך למטרה זו צריכים להתקיים גם התנאים המסויימים , שלא התקיימו כאן. האם באמת ובתמים סבור התובע כי דברי הפרקליט , כפי שצוטטו לעיל, הינם בגדר הבטחה שלטונית וכי לו הסמכות , ליתן הבטחה לקיים גן ארועים בשטח נשוא המחלוקת ולהקצות השטח לטווח ארוך למטרה זו. קשה לי לקבל שהוא באמת ובתמים סבר שיש באמירה זו כדי הבטחה שלטונית. אם נאמר כך, הרי שאנו מרוקנים מתוכן מהותה של הבטחה שלטונית.
בדברי הפרקליט יש לכל היותר נסיון ננוסף להסדיר הנושא, ומכל מקום, גם הפרקליט סבר כי יש צורך שועדה תאשר זאת. אם היתה הסמכות לפרקליט להבטיח דבר, לא היה צורך במחיקת התביעה ויכול היה להצהיר כי המינהל מסכים להקצאת הקרקע לניהול גן ארועים והבטחה כזו לא ניתנה, מה גם שהפרקליט נעדר הסמכות לכך.

להבטחה מינהלת ארבעה תנאים מצטברים- ההבטחה ניתנת על ידי אדם המוסמך ליתתה בכוונה ליתן לה תוקף משפטי, נותן ההבטחה יכול לקיימה ואין סיבה מוצדקת לסטות ממנה. כך נקבע בבג"צ 332/78 סאיטקס קורפורישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה פ"ד ל(ו) 673.
נבחן, איפוא, אם היתה סמכות למר אדרי ליתן ההבטחה השלטונית, אף כי סבורה אני כי הבטחה כזו לא ניתנה, כפי שפורט לעיל. אין די, כאמור, באמירה בעלמא לעתיד בסגנון ש"יהיה בסדר", כדי ליצור הבטחה שלטונית. הטענה להבטחה שלטונית של מר אדרי, אינה עולה בקנה אחד עם המכתבים שהוצאו בזמו אמת, ובכל מקרה לא יכולה להיות מחלוקת שהההבטחה הנטענת, לא כוונה לגן ארועים. מה גם, שאדרי העיד, שאין זה בסמכותו לחלק המקרקעין והתובעים לא הצביעו על מקור הסמכות של אדרי לחייב בהבטחה את המינהל. לעניין ראה ע.א 6051/07 שדרה נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו 25.4.10) (פסקה כה).
אין ספק שאדרי אינו יכול היום לקיים את ההבטחה, גם לאור חוק חובת המכרזים. לא רק זאת, גם אם היתה ניתנת הבטחה שלטונית היה מקום לסטות ממנה ולבטלה, משהתובע הפר הבסיס להסכם בגינו ניתנה ההרשאה והקים גן ארועים במקום. אין זה ראוי שהמדינה תיתן מקרקעי ציבור לניהול עסקים פרטיים של אולמות ארועים, כאשר מלכתחילה ההרשאה היא לנהל חוות סוסים , כאטרקציה תיירותית, בפטור ממכרז, ולא אולם ארועים.

גם החלטת הועדה המשותפת, כאמור, אינה בגדר הבטחה שלטונית. מעבר לכך שמדובר בגוף הממליץ בלבד, ואין לה סמכות ליתן הנחיות להקצאת מקרקעי המדינה, הרי שהתנאים שקבעה הועדה להקצאת המקרקעין, לא התמלאו.

טוען התובע כי ההקצאה אמנם עסקה במיזם תיירותי, אך נועדה להכשיר את גן ארועים, במתכונת בו נוהל על ידו.
טענת התובע כי עיסוקו בהפעלת גן ארועים, היתה ידיעה לכולי עלמא, ולכן המלצת הועדה המשותפת נועדה להכשיר את המיזם. מה גם, שחברי הועדה ערכו ביקור במקום וראו שבמקום מתנהל גן ארועים.
איני פוסלת העובדה כי כל הנוגעים בדבר או חלקם ידעו שמתנהל במקום גן ארועים. אבל למרות הידיעה , המלצת הועדה המשותפת היא "אטרקציה תיירותית". דהיינו על התובע להחזיר עטרה ליושנה ולנהל במקום פעילות שאושרה במסגרת ההרשאה. הטענה כי אין אזכור בהחלטה שהתכנון לא יכלול גן ארועים (ס' 47 לסיכומיו) אין בה ממש, כיוון שיש עוד הרבה פעילויות שאין לקיים במקום ואין מקום לפרט את כולן. ההמלצה מפרטת את המותר ולא את האסור.
זאת ועוד, לאחר שההמלצה לא מומשה ובעקבות פניית ב"כ התובע הודיע המינהל ביום 31.12.02, כי בשטח הוקם ללא אישור והסכמת המינהל אולם ארועים ופאב. עוד צויין כי הועדה המשותפת "... איפשרה לתקופה מוגבלת, תכנון מחדש של השטח לתקופה שהסתיימה עד 2001 (וגם זאת בכפוף לבדיקות ביחס לייעודו המשפטי של מרשך)", "אף תקופה זו פגה". בהמשך אותו מכתב צויין, כי בס' 8 להחלטת הועדה המשותפת נקבע כי "במידה לא תאושר תכנית, עליך לפנות את השטח. אני דוחה נוכח ההפרות הבוטות שנעשו על שטחים של המדינה על ידי מרשך את טענותיו" (נספח 26.1 למוצגי המינהל).

כאמור, לא הוכחה הבטחה שלטונית אבל גם אם כן, רשאי היה המינהל לחזור בו מהבטחה זו, כיוון שההבטחה נתנה לקיומה של אטרקציה תיירותית ולא לניהול גן ארועים, שזה אשר מתקיים במקום. העובדה שהתובע קיבל הרשאה לתקופה קצרה לניהול חוות סוסים, אינה נותנת לו הזכות להפיכת המקום לגן ארועים. על כן, באין הבטחה שלטונית, דין התביעה לדחיה.

מכאן, לתביעה של המינהל בת.א. 43415-05-11, לחיוב התובע בדמי שימוש ראויים והשבת הרווח שהופק כתוצאה מהשימוש במקרקעין,.

אין מחלוקת כי התובע לא שילם למינהל דמי שימוש החל משנת 1997 (עמ' 20 ש' 20-21) תחילה טען כי לא באה דרישה לתשלום, משהתעלם משתי התביעות הכספיות שהוגשו נגדו על ידי המינהל. המינהל סומך תביעתו על חוות דעתו של השמאי אבי מנדלסון לאחר ביקור שנערך במקום, קבע את מרכיב הרווח היזמי מכוחו גזר המינהל את דמי השימוש הראויים, כאשר חוות הדעת בנויה משלושה מרכיבים שווי הקרקע, שווי המבנים ורכיב הרווח היזמי.
השמאי העריך את הנכס לפי השימוש שנעשה בפועל, הפעלת גן ארועים והוא אף הוסיף לשומה מרכיב הרווח היזמי אותו רווח שנדרש התובע להחזיר למדינה.
אין מחלוקת בין הצדדים לגבי גובה דמי השימוש והמומחים משני הצדדים מסכימים שמדובר בכ-6% מערך הנכס לשנה.

התובע טוען לרשיון מכללא, שכן המינהל ידע דבר החזקה הנוגדת ולא פעל להפסקתה, ועל כן המסקנה המתבקשת , שניתנה רשות להחזיק ב מקרקעין ללא תמורה. לחילופין, טוען התובע שגם אם תידחה הטענה כי ניתנה רשות מפורשת להחזיק ב מקרקעין ללא תמורה, הרי שבהחזקת התובע את המקרקעין ושתיקת המינהל עוד משנת 1996, עת הסתימה תקופת ההרשאה הראשונה, והמינהל הגיש תביעות ומחק אותן, מביאים למסקנה כי מעמדו הוא מעמד של בר רשות ללא תמורה.
טענתו של התובע, כי מעמדו כבר רשות ללא תמורה ומדובר בחזקה נוגדת, אינה עולה בקנה אחד עם ההבטחה השלטונית, הנטענת. שכן אם מדובר בהבטחה שלטונית, הרי שלא יכולה להיות חזקה נוגדת . התובע טוען דבר והיפוכו לפי התועלת שתצמח לו. לא ניתן לטעון טענות עובדתיות חילופיות ו מבלי להתייחס למכלול העובדות.
טענת התובע לבר רשות ללא תמורה אינה עולה גם בקנה אחד עם תביעות הפינוי שהוגשו נגדו, אשר כללו גם תביעה לחיוב כספי בגין דמי שימוש. העובדה שהתביעות נמחקו, אינה משמיטה הבסיס לחובה לשלם דמי שימוש.

לגבי גובה דמי השימוש, טוען התובע כי אלה אינם תואמים את דמי ההרשאה לתקופת הקבע שנקבעו על ידי שמאי המינהל וכי דמי השימוש נופחו והוצאו מכלל פרופורציה. כך לדוגמה , השמאי לא הביא בחשבון את ההשקעות הרבות שבוצעו במקרקעין לרבות פינוי פסולת ודרך הגישה (מוצגים 632 ו-636 למוצגי התובע), גם אם היה מקום לשקול הוצאות אלה, אין במסמכים אליהם הפנה התובע כל התייחסות לעלות ולא ניתן לקבוע ממצא כספי על פי מסמכים אלה.
כמו כן, נטען כי השמאי מטעם המינהל לא הביא בחשבון את "נושא הצחנה ופריצת השפכים ואת ביטולי הארועים..." (ס' 373 לסיכומי התובע), כמו גם את עלויות ההשקעה והתחזוקה הרבות ואת חוסר הודאות בשל התנהלות חסרת תום הלב של המינהל, אשר ביקש להכין תכנית שתסדיר את השימושים הסטטוטורים, אך סרב לחתום עליה (ס' 314 לסיכומי התובע). התובע שב ומפנה לשמאות שנערכה בשנת 1990, בו הוערכו דמי ההרשאה לפי 20 ש"ח למ"ר בסה"כ 110,000 ש"ח בלבד ועדכון לשומה זו משנת 91, לפי 24 ש"ח למ"ר ובסה"כ 132,000 ש"ח. כאשר ביום 27.5.99 הוכנה שומה נוספת בסך 1,490,000 ש"ח (מוצג 255 למוצגי התובע). על כן השמאות שנערכה לצרכי התביעה, אין לה אחיזה במציאות.
לחילופין עותר התובע לקבל את חוות דעת המומחה מטעמו, אלי סידאוי, לעניין ההשקעות הרבות, שבוצעו במקרקעין , אך זאת מבלי להתייחס לתוכנה או לנתח אותה ואינו מסביר מדוע יש להעדיף את חוות דעתו של סידאוי, על פני זו של מנדלסון. התובע גם אינו מתמודד עם חוו"ד של מנדלסון, מטעם המינהל.
מנגד, המינהל טוען כי המסמכים עליהם סמך סידאוי לצורך עריכת חוות הדעת, לא הועברו לעיונו, למעט דוחות כספיים.

המינהל סבור שאין לקבל את חווה"ד של סידאוי כיוון שהדוחות הכספיים בהם עיין השמאי היו לשלוש שנים בלבד והוא מבסס השומה על החלטת הועדה המשותפת כמתן זכויות במקרקעין בהתעלם מהעובדה שמדובר באטרקציה תיירותית , בעוד השומה מתייחסת לאולם ארועים מסחרי (פרו' 1.3.13 עמ' 44-45), ואין הוא מתיחס כלל לעובדה שלא היתה ההרשאה לקיים גן ארועים במקום. בעוד מנדלסון הבהיר שמאחר וגן הארועים נבנה ללא הסכמת המינהל, אין לייחס ה"יזמות" לתובע ואין להפחית משומת הנכס, כיוון שפעל ללא הסכמת המינהל, על כן יש לבחון בכמה יש לחייב אותו מבלי לזקוף לזכותו את ערך היזמות (עמ' 88-89 פרו' 4.3.12).

לא ניתן לקבל עמדת התובע כי יש לחשב דמי השימוש על בסיס דמי ההרשאה שנקבעו בזמנו. התובע חרג מההרשאה ולא עשה שימוש במקרקעין למטרת ההרשאה על כן עליו לשלם דמי שימוש על פי ההנאה שהפיק מהמקרקעין.
גם הטענה להתנהלות חסרת תום הלב של המינהל דינה להידחות שכן התובע ניסה לאורך כל הדרך להכשיר גן ארועים במקום ןהמנהל סירב לכך ובסרובו המוצדק של המינהל לא ניתן לראות התנהלות חסרת תום לב.

סידאוי לא עשה שימוש בשיטות השמאות המקובלת אלא העריך העסק כ"עסק חי" בהתבסס על דוחות רווח והפסד, מבלי שבדק אותם. מנדלסון, לעומת זאת, הפריד בין שווי המקרקעין והמבנה עליהם, לבין שווי העסק שנוהל על ידי התובעים. מנדלסון דן בשווי המקרקעין ולא בשווי העסק שהינו תלוי רווח ופונקציה של ניהול.
סידאוי קבע את ערך הנכס וההשבחות בהסתמך על מידע שקיבל מהתובע מבלי שעיין באסמכתאות ועל בסיס אמדן כללי (עמ' 51-49 פר' 1.3.12).

אין לי אלא להסכים עם המינהל שיש להעדיף חוות דעתו של מנדלסון, על פני זו של סידאוי. חוות דעתו של מנדלסון בפן המקצועי עולה על זו של סידאוי, אשר העריך העסק כעסק חי, תחת להעריך את שווי המקרקעין. גם אמינותה של חוות הדעת של סידאוי מוטלת בספק, שעה שהתברר שהוא העריך מבנה שכלל לא היה קיים ביום ביקורו במקום, מבנה שנהרס עוד בפברואר 2011, ובמקומו נבנה אוהל (עמ' 54-57). על כן, אני מעדיפה אני כבסיס לחיוב את חוות דעתו של מנדסלון, אם כי לא במלואה ו אף כי גם בה נפלו מספר טעיות חשבונאיות, כפי שיוסבר בהמשך.

שני השמאים בבואם להעריך את שווי המקרקעין בחרו בנתיב של קרקע לתעשיה. סידאוי העריך שווי מ"ר מבונה לפי 550 ש"ח למ"ר ועוד 200 ש"ח במרכיב הפיתוח., כאשר שווי מ"ר קרקע הוא 350ש"ח ללא מע"מ ופיתוח. מסכום זה הפחית 10% בגין מיקום, כך ששווי מ"ר לקרקע מבונה עמד על 315 ש"ח.
מנדלסון העריך שווי מ"ר מבונה ב - 1,000 ש"ח למ"ר כולל פיתוח, וזאת לאזור התעשיה הכבדה באשדוד וכי שווי מ"ר מבונה קרקע הוא כ -660 ש"ח למ"ר מבונה לאחר ששקלל את השווי היחסי לקומות ובניכוי דמי הפיתוח הסכום למ "ר מבונה הועמד על 400 ש"ח ובהתייחס למיקום והמקדמים שהביא בחשבון התקבל סך של 320 ש"ח למ"ר מבונה קרקע.

עד כאן אין פער בין השמאים; 315 ש"ח לפי סידאוי לעומת 320 ש"ח לפי מנדלסון. הפער מקורו בגישת הבסיס לתו ספת שיש להוסיף בגין השימושים. סידאוי הוסיף 25% משווי הקרקע לתעשיה בגין השימושים, כך שהסכום הועמד על 394 ש"ח.
בעוד מנדלסון סבור כי יש לעשות ההשוואה בין השימש המסחרי, באזור התעשיה באשדוד , על כן לגישתו שווי הקרקע למסחר עומד על 3,440 ש"ח למ"ר, והדרך הנכונה היא ללכת על שווי הביניים בסך 2,250 ש"ח למ"ר.
מסכימה אני עם מנדלסון שלאור העובדה שאולם שמחות, כנטען בחוות הדעת ולא נסתר, מהווה מבחינה שמאית "שווי ביניים בין שימוש מסחרי ובין שימוש לתעשיה. אין ספק כי א ולם שמחות, לאחר ניתוח תיפקודו משלב את שני המימדים הן על פי הפונקציות בו והן על פי רמת הגמר של המבנה" (ס' 9.4 לחוות הדעת), (התובע לא התיחס לע נין זה בסיכומיו).
יחד עם זאת, בתחשיב של מנדלסון נפלה טעות חשבונאית, עת העריך את שווי הביניים בסכום של 2,250 ש"ח, שזו המחצית מהשווי המסחרי של המגרש (אותו העריך ב- 4,500 ש"ח למ"ר) ולא חישב את שווי הביניים בין השווי המסחרי (3, 440 ש"ח למ"ר) לתעשייתי (שווי 320 ש"ח למ"ר), והתוצאה היא ששווי הביניים עומד על 1,880 ש"ח למ"ר.

לסכום זה סבור מנדלסון כי יש להוסיך את הרווח היזמי, רווח השייך למקרקעין ולא ליזם, אשר עשה שימוש מסחרי בנכס ללא הרשאה. אף כי סידאוי לא התייחס לנושא זה כלל, וגם לא התובע בסיכומיו, לא נראה לי כי ניתן לאמץ כאן אה רכיב הרווח היזמי.

הרווח היזמי מוגדר מוגדר בת/3 שהוגש ע"י המינהל וענינו "שימוש בגישת העלות ובחירת 'הרווח היזמי". הרווח היזמי מוגדר כ"ההפרש.. שבין שווי הנכס כבנוי לבין סכום עלות ההקמה הכוללת ומרכיב הקרקע שעליה הוא נבנה. והוא מבטא את התמורה שדורש לעצמו היזם בעבור הסיכון שהוא נושא..בעבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמיו בעבור יגיע כפיו האישי" . עוד נקבע כי קביעת הרווח היזמי תיעשה ע"י השוואה לרווח היזמי המקובל בשוק לגבי אותו סוג נכס, תוך ביצוע התאמות. הרווח היזמי בת/3 נכון לשנת 2010 (ס' 5). אין אנו יודעים מה היה הרווח היזמי בשנים קודמות ולא הוגש תחשיב , בו נערכה השוואה לנכסים אחרים. השמאי גם לא ניתח בחוות דעתו את הגורמים השונים המשפיעים על הרווח היזמי וכיצד ניתן ליישמם כאן. גם לא ברור מהי עלות ההקמה, ובהיעדר נתונים אלה לא ניתן להוסיך את הרווח היזמי לשווי השימוש.

על כן החישוב הוא כדלקמן:
1,880 ש"ח למ"ר x 2,520 מ"ר = 4,376,600 ש"ח.
4,376,600 x 6% (דמי שימוש לשנה , המוסכמים, כאמור על שני השמאים) =284,256 ש"ח לשנת 2011.
סכום זה מהווה 68.33%, מהסכום שנקבע ע"י מנדלסון ויש להתא ים הסכומים בגין שנים עברו בהתאם. החישוב יעשה לפי 68.3% כדלקמן:
המועד לתשלום
דמי שימוש לפי מנדלסון
דמי שימשוש על פי פסה"ד
1.4.2005
291,000 ש"ח
198,753 ש"ח
1.4.2006
312,000 ש"ח
213,096 ש"ח
1.4.2007
333,000 ש"ח
227,439 ש"ח
1.4.2008
353,000 ש"ח
241,099 ש"ח
1.4.2009
374,000 ש"ח
255,442 ש"ח
1.4.2010
395,000 ש"ח
269,785 ש"ח
1.4.2011
416,000
284,256 ש"ח (לפי 68.33%)

דמי השימוש על פי פסק הדין, ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.4 של כל שנה, החל משנת 2005 ועד התשלום בפועל.
כמו"כ בגין כל שנה החל מיום 1.4.12 ועד פינוי הנכס ישולם סך של 284,256 ש"ח לשנה. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.
התובע עתר לחילופין להתנות הפינוי בתשלום השקעותיו בסך 6,055,000 ש"ח כמפורט בחוו"ד של סידאוי.
טוען המינהל כי התובע בתביעתו טען לקיזוז, אלא שעל טענה זו ויתר ובחר לטעון להתניית פינוי עתידי בתשלום, תוך הרחבת חזית, בהסתמך על עילות שזכרן לא בא בכתב ההגנה ואשר לא הוכחו (ראה ס' 84 לכתב ההגנה).
מבלי להתייחס בעניין זה למהותה של חוו"ד סידאוי, בעילה זו אין ממש. , מעבר להיותה הרחבת חזית שזכרה לא בא בכתב ההגנה, הרי מדובר בבניה שנבנתה שלא כדין , אשר נהרסה ברובה על ידי התובע על פי צו בית המשפט , ובג ין זאת בודאי שאינו זכאי לפיצוי., מה גם שלא ניתנה הסכמת המינהל לבניה זו. יתר השקעותיו, ככל שהן קיימות, אין מקום לפצותו משהשימוש במקרקעין נעשה בניגוד לתנאי ההרשאה של אטרקציה תיירותית, שהפכה לגן ארועים פורח.

סוף דבר, תביעת התובע נדחית. תביעת המינהל מתקבלת והתובע ישלם למינהל את הסכומים המפורטים בס' 19, לעיל.
כמו כן התובע ישלם למינהל הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 100,000 ש"ח להיום.

ניתן היום, כ"ט אב תשע"ג, 05 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.

שרה דברת, שופטת,
ס.נשיא