הדפסה

ז'נו נ' רייזין

בפני
כב' השופטת אילת דגן

התובע
סלומון אלכסנדר ז'נו ת.ז. XXXXXX034
ע"י ב"כ עוה"ד שי עובד

- נ ג ד -

הנתבעת
אלבירה רייזין ת.ז. XXXXXX953
ע"י ב"כ עוה"ד אנה נגרין

פסק דין

1. התובע, מתווך דירות, עותר בתביעתו לחייב את הנתבעת בדמי תיווך עבור מכירת דירתה.

2. לטענת התובע, ביום 12.2.12 הזמינה הנתבעת ממנו שירותי תיווך לשם מכירת דירת המגורים שלה ברח' החשמל בחיפה, לאחר שהובהרו לה תנאי הזמנת השרות, הכולל שרותי תיווך ובלעדיות. בהתאם להסכם, התחייבה הנתבעת לשלם לתובע תיווך בשיעור 4% ממחיר הדירה + מע"מ. הדירה נמכרה ביום 13.5.12 במחיר 355,000 ש"ח בתקופת הבלעדיות מבלי שהנתבעת הודיעה לו על המכירה ומבלי שהעבירה לו את דמי התיווך המגיעים לו. לפיכך, עותר התובע לחייב את הנתבעת בדמי תיווך בסך 16,614 ש"ח.

3. הנתבעת, שעלתה לישראל מאוקראינה בשנת 1994, טוענת שניסתה למכור את הדירה לבדה, ללא הצלחה, ולכן פנתה למתווך בשם יוסי סוויסה שדרש ממנה דמי תיווך של 2% כמקובל ועמו ערכה הסכם. במקביל, פנה אליה מתווך בשם גיל בקיש, שעובד באותה סוכנות תיווך בה עובד התובע, וביקש להציע את שרותיו. היא הסכימה בעל פה ואמרה לו שאם הוא רוצה, שיביא קונים.

4. לטענת הנתבעת, ביום 16.2.12 התקשר אליה גיל בטלפון למקום עבודתה, ואמר לה שהיא חייבת לחתום דחוף על הסכם תיווך מפני שיש לו קונה לדירה. על פי עדותה, הוא התקשר אליה במהלך יום העבודה בערך 4 פעמים והיא הבהירה לו שהיא לא יכולה לחתום כי היא נמצאת בעבודה, אבל הוא המשיך והתעקש.
במאמר מוסגר, הנתבעת עובדת עם אנשים סיעודיים/נכים, בפעולות בסיסיות של רחצה והחלפת חיתולים וחייבת להיות זמינה בכל עת, בכל צלצול פעמון, לכל דרישה שלהם.
בסופו של דבר ולאחר ההתעקשות, נאותה הנתבעת שגיל ישלח אליה בפקס הסכם תיווך.

לטענתה, לא קראה את הדפים הארוכים שנשלחו אליה, והסתפקה בכך שראתה שכתוב שדמי התיווך הם 2% והבינה, ועניין זה תאם את הסיכום ביניהם, כי ככל שגיל ימכור את הדירה היא תשלם לו 2%, כפי שמקובל. גיל אמר לה שהוא סימן באיקס את כל המקומות שהיא צריכה לחתום, ובהתאם לבקשתו ותוך שנתנה בו אמון, היא חתמה ושלחה לו את הדפים החתומים מסניף דואר אחרי העבודה בדרכה לאסיפת הורים של הבן שלה.

לטענתה, גיל לא הסביר מה כתוב בהסכם ובאופן מפורש היא טוענת כי מעולם לא אמר לה שהיא חותמת על בלעדיות. לטענתה, היא לא יודעת מה זו בלעדיות ולא הסכימה לבלעדיות, שעה שממילא העבירה את הדירה גם למתווך אחר. היא מדגישה כי מעולם לא נפגשה פיזית עם אותו גיל, כמו גם עם התובע.

לטענתה, גיל התקשר אליה לאחר שהעבירה לו את ההסכם החתום בפקס, ואמר לה שהחתימה בפקס לא נראית כל כך חוקית, ועדיף שהוא ישלח אליה מישהו לקרית אתא כדי שתחתום בפניו. הנתבעת אמרה לו שהיא בסך הכל מוכרת את הדירה ולא מבינה מה לא חוקי בכך ושלא יהיה לה זמן לפגוש אף אחד ושלא ישלח אף אחד. היא אף מציינת כי אמרה לגיל שהיא עובדת עם מתווך בשם יוסי.
לטענתה, גיל לקח ממנה את הטלפון של יוסי ואמר שהוא יתקשר אליו כדי לסדר איתו את העניינים (כך במילותיו). על פי עדותה, באותו יום היא אף התקשרה ליוסי וסיפרה לו שהיא מסרה את התיווך גם לגיל והוא אמר לה שזה בסדר.

5. אין חולק כי הדירה נמכרה בתיווכו של אותו יוסי סוויסה. לטענת הנתבעת, היא קיבלה תמורת הדירה סך 250,000 ש"ח ושילמה ליוסי דמי תיווך של 2% דרך עורכת הדין שערכה את ההסכם. בזמן אמת היא לא קיבלה קבלה כי לא שילמה מע"מ, ברם בשלב מאוחר יותר הומצאה הקבלה.

6. טענת התובע בתמצית היא כי בשל חתימת הנתבעת על הסכם בלעדיות לתיווך, הרי שעומדת לו החזקה שבסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים"), לפיה: "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".
לטענתו, משרד התיווך שלו שם שלט על חזית הדירה לצורך מכירה, הוא פרסם ביד2 את הדירה והמתווך גיל אף הראה למישהו את הדירה. בפעולות אלה התמלאו דרישות סעיף 17 לחוק המתווכים, בעניין היותו הגורם היעיל.

7. למעלה מן הצורך, אבהיר כבר כאן כי בענייננו אין צורך לדון בשאלה אם החזקה שבסעיף 14 היא קוגנטית או דיספוזיטיבית, שכן השאלה המתעוררת אינה אם התובע הוא באמת הגורם היעיל ואילו פעולות ביצע המתווך גיל, אם בכלל, אלא האם הייתה גמירות דעת לנתבעת להתקשר בהסכם בלעדיות.

8. התובע הגיש תצהיר מטעמו, ואף הגיש תצהיר של אותו מתווך, גיל בקיש, שלפי הטענה הוא זה שהתקשר עם הנתבעת, ברם במועד הישיבה הודיע התובע שאותו מתווך לא יגיע למסור עדות והתובע החליט, מטעמיו, לא לזמנו באמצעות בית המשפט ועל כן הוא מבקש לוותר על עדותו ולהוציא את תצהירו מהתיק.

9. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות עם כל המסמכים החוזר על גרסתה המפורטת.

10. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וראיותיהם, דין התביעה להדחות.

11. כנגד תצהירה המפורט של הנתבעת שהיה מהימן ולא נסתר כפי שאפרט להלן, עומד תצהירו של התובע שלא יכול לשפוך אור על ההתרחשות העובדתית ולהזים את טענות הנתבעת, שכן הוכח שהתובע לא היה בקשר עם הנתבעת, לא הציע את שרותיו, לא הראה לאף אחד את הדירה, ואף לא סיכם איתה על דמי תיווך כלשהם, בוודאי לא על בלעדיות. האדם היחיד שיכול היה, לכאורה, להזים את עדותה של הנתבעת ולהרים את הנטל בשאלה העובדתית, הוא אותו גיל בקיש, אך כפי שהוסבר לעיל, התובע, מסיבותיו, ויתר על עדותו, ומיותר לציין שהמנעות זו פועלת לרעתו. שכן, כלל ידוע הוא כי: "אי הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד" ע"א 456/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתיתיהו ואח' פ"ד מה(4) 651, 658-659.
הלכה פסוקה היא כי בשעה שעד רלבנטי אינו מוזמן להעיד ואין לכך הסבר סביר, נוצרת הנחה לפיה אילו הובא, הייתה עדותו פועלת לרעת בעל הדין שנמנע מלהזמינו וככל שהראיה יותר משמעותית כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות יותר מכריעות ויותר קיצוניות נגד מי שנמנע מהצגתה. וראה ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה (1) 736, 760, ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר, פ"ד מד(4) 602 וכן י. קדמי, על הראיות חלק ג', תשס"ד – 2003, עמ' 1656.

12. התובע ניסה אמנם לטעון בעדותו בחצי פה כי היה במשרד בעת שגיל דיבר עם הנתבעת ואף הוסיף והעיד כי הוא עצמו הסביר לתובעת על הבלעדיות באותה הזדמנות, ברם עדותו זו לא מהימנה בעיני, מהטעם שהיא הועלתה לראשונה בישיבת ההוכחות ואין לה זכר בתצהיר ועל כן היא נראית כעדות כבושה, ומהטעם היותר מהותי לפיו אם באמת התובע וגיל דיברו עם הנתבעת במשרד התובע, נשאלת השאלה מדוע לא החתימו אותה באותו מעמד על הסכם תיווך, כמצוות המחוקק, ומדוע היה צורך לשלוח את ההסכם למקום עבודתה ולקבל אותו חזרה חתום בפקס, תחת לחץ.
העובדה שההסכם נשלח אליה למקום העבודה והיא החזירה אותו בפקס, היא עובדה שאינה שנויה במחלוקת ומטילה ספק גדול, בשל חוסר ההגיון, בגרסה לפיה הייתה פגישה מוקדמת שבה הוסכמו הדברים בניחותא.

13. אוסיף לגבי התובע כי עדותו התאפיינה בהתחמקויות במקומות בהם לא היה לו נוח להשיב לשאלות בחקירה, וראה לדוגמא שאלה שנשאלה אם התשלום ליד2 הוא חלק מחבילת פרסום כללית של התיווך או ספציפית לדירה הזו וענה "מה זה רלבנטי" ולאחר שבית המשפט הורה לו להשיב לשאלה, השיב: "אני מסרב לענות לשאלה. יש סיבה לכך" (עמ' 9-10 לפר'). הסיבה לא הוסברה והתהייה נשארה.

14. להבדיל מהתובע, הנתבעת עשתה רושם כנה ואמין. ניתן היה להתרשם כי עברית אינה שפת האם שלה ומדובר באישה קשת יום העובדת לפרנסתה בעבודה פיזית קשה שלא מצריכה בקיאות בשפה העברית, ודאי שלא בשפה חוזית/משפטית. עדותה, לפיה גיל שלח לה את ההסכם למקום העבודה ורק אמר לה לחתום ליד האיקסים, מהימנה בעיני ואני מקבלת את טענתה לפיה לא דובר, לא נאמר ולא הוסכם כי תינתן בלעדיות. חתימתה על כל הניירות שהועברו אליה הייתה מתוך ציות להוראה לחתום ליד כל איקס בשלושת הדפים שהועברו אליה, ואני מתרשמת כי מדובר בהכשלה מכוונת של נציג התובע שאמר לה ששולחים לה הסכם תיווך, ברם בין דפי ההסכם "הושחל" דף של הסכם בלעדיות על מנת שתחתום בלי לשים לב שמדובר בטופס נוסף עליו לא הוסכם.

15. לא בכדי דרש המחוקק כי שעה שמוסכם על בלעדיות, יחתום הלקוח על טופס מיוחד ונפרד, בו יודגש עניין הבלעדיות ותוסבר באופן מפורש ובהיר ללקוח חובתו לשלם דמי תיווך גם אם בסופו של דבר נמכרה הדירה שלא באמצעותו.
בענייננו, הוצנע העמוד של הבלעדיות בין דפי הסכם התיווך הרגיל, ונשאלת השאלה אם הייתה הסכמה לבלעדיות מה צורך היה במשלוח הסכם של הזמנה רגילה לשרותי תיווך, שהרי ניתן היה להסתפק בטופס אחד של חוזה בלעדיות. העובדה שנשלחו שלושה דפים, מחזקת את המסקנה כי בחוסר תום לב הוכנס הדף של הבלעדיות, שלא בהסכמה, והנתבעת בתמימותה חתמה בכל מקום שהתבקשה.
בהקשר זה לא מיותר להפנות לאותו דף שנשלח אליה בפקס, שהאותיות בו "מרוחות" וקשה מאוד להבחין שמדובר בהסכם נפרד כביכול לבלעדיות שמטרתו לגבור על הסכם תיווך רגיל בעמוד הקודם.

16. חיזוק לכך שהנתבעת מעולם לא הסכימה לבלעדיות, מוצא ביטוי בכך שהיא התקשרה עם המתווך הנוסף (יוסי סוויסה) אחרי חתימת ההסכם עם גיל. אם הסכימה לבלעדיות עם גיל, מדוע שתעביר את הדירה למתווך נוסף?
לא זו אף זו, העובדה שאף שילמה לאותו מתווך, מלמדת שאין כאן נסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך, אלא הבנה כי עליה לשלם תיווך למי שהביא את הלקוח שעמו נכרתה עסקת המכר.

17. ערה אני לכך כי באופן רגיל אין לקבל טענהNON EST FACTUM (לא נעשה דבר) מאדם שחותם על מסמך, ואם אדם אינו מבין את הכתוב, אל לו לחתום על מה שלא מבין.
בענייננו, לא מדובר, לטעמי, רק על חתימה בלי הבנה, אלא אף על הטעיה מכוונת לפיה חשבה הנתבעת שהיא חותמת על הסכם אחד של תיווך ולא הייתה ערה לכך שבין הדפים מסתתר עמוד של הסכם בלעדיות. הדבר נכון במיוחד, כאמור, כפי שהוסבר לעיל, נוכח העובדה שהנתבעת אינה שולטת היטב בעברית, היא אישה פשוטה, ובכך שהופעל עליה לחץ לחתום בזמן העבודה מבלי שניתנו לה הסברים כלשהם.

התוצאה היא שההסכם הבלעדיות בטל מעיקרו ולחילופין אני קובעת כי הוא ניתן לביטול והוא בוטל כדין בשל ההטעיה, בהודעת הנתבעת ו/או בהתנגדותה לשלם ומכתב עורך דינה בעניין זה, ועל כן הנתבעת אינה חבה לתובע דבר.

18. אשר על כן, אני דוחה את התביעה. התובע ישא בשכ"ט עו"ד של הנתבעת בסך כולל של 4,000 ש"ח.

ניתן היום, א' סיוון תשע"ה, 19 מאי 2015, בהעדר הצדדים.