הדפסה

וסרמן נ' מינהל מקרקעי ישראל

בפני
כבוד ה שופט אורן שוורץ

תובע:

שמואל וסרמן
ע"י ב"כ עוה"ד יוסף ג'רסי

נגד

נתבעת:

רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל)
ע"י ב"כ עוה"ד סילביה רביד

פסק דין

הרקע לתביעה:

1. עניינה של התביעה שלפניי בחוזה חכירה, על פיו הוחכרו לתובע מקרקעין הידועים כגוש 8142 חלקה 60 ( להלן: "המקרקעין"). המקרקעין הוחכרו למטרה חקלאית: עיבוד וניהול של מטעי פרי הדר, זאת לתקופה בת 49 שנים עם אפשרות להארכתה ל – 49 שנים נוספות. חוזה החכירה נערך ונחתם מכוחו של הסכם במסגרת " מפעל פרדס בחסכון".
לימים, שונה ייעודם התכנוני של המקרקעין, מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. בקשתו של התובע להארכת תקופת החכירה נדחתה. מכאן התביעה שלפניי, למתן סעד הצהרתי לפיו התובע זכאי להארכת תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות, חרף שינוי ייעודם של המקרקעין.

עיקר טענות התובע ( מר וסרמן):

2. בשנת 1955 יזמה רשות הפיתוח ביחד עם יכין חק"ל בע"מ ופרדס סינדיקט ( עיבוד פרדסים) בע"מ את הקמת " מפעל פרדס בחסכון". במסגרת זו, הוקמה חברה ממשלתית בשם הדרי ישראל בע"מ. תכלית מפעל פרדס בחסכון הייתה יצירת אפיק השקעה המשלב רכישת זכויות במקרקעין עם הכנסה נוספת בגין הפרדס. למפעל פרדס בחסכון הוענקה מעטפת ממשלתית. כך, הובטח פיקוח קפדני של משרד החקלאות על ניהול הפרדס וכן הוענקה הלוואה בפיקוח בנק ישראל, לצורך מימון החיסכון ורכישת זכויות החכירה.

3. התובע חתם על חוזה חיסכון עם הדרי ישראל בע"מ, וזאת בתאריך 07.02.1956 ( להלן: "הסכם החיסכון"). הסכם החיסכון כולל התחייבות כלפי התובע, לפיה תוקנה לו זכות חכירה לתקופה של 49 שנים וכן זכות לחידוש תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות. הזכות לחידוש תקופת החכירה הייתה בלתי מסויגת. אף ב"פרוספקט" שליווה את הסכם החיסכון נרשם שמדובר בחכירת קרקע מרשות הפיתוח " למאה שנה בערך".

4. במסמכי הסכם החיסכון אין כל אזכור לאפשרות שתקופת החכירה תקוצר עקב שינוי ייעוד או מכל סיבה אחרת. בשנת 1967 נעשה שימוש בייפוי כוח, עליו חתם התובע, לצורך חתימה על הסכם חכירה. בהסכם החכירה שנחתם בשמו של התובע, נוספה תניה, לפיה בכל מקרה של שינוי ייעוד תכנוני, יוחזרו המקרקעין למינהל מקרקעי ישראל ( להלן: "המינהל"). בכך נגרעו זכויותיו של התובע והופרו התחייבויותיה של המדינה ( באמצעות רשות הפיתוח והמינהל).

5. התובע זכאי למלוא זכויותיו על פי הסכם החיסכון ועל פי המצגים שהוצגו לו, לפיהם תוקנה לו זכות חכירה למשך 49 שנים וכן תינתן לו הזכות לחידוש אוטומטי של החכירה לתקופה נוספת בת 49 שנים.

עיקר טענות הנתבעת ( רשות מקרקעי ישראל):

6. הסכם החכירה, שכלל תניית שינוי ייעוד, נחתם בשנת 1967. הואיל והתביעה הוגשה בחודש פברואר בשנת 2013, עילת התביעה התיישנה, לנוכח חלוף למעלה מ- 45 שנים מהמועד בו נחתם הסכם החכירה.
מר וסרמן אף חתם בשנת 1984 על תוספת לחוזה החכירה. גם מכאן חלפו יותר משבע שנים עד למועד הגשת התביעה דנן.

7. הסכם החכירה נחתם מכוחו של ייפוי כוח עליו חתם מר וסרמן. מיופה הכוח לא חרג מסמכותו, שכן על פי ייפוי הכוח ניתנה הרשאה לחתום על הסכם החכירה. תניית שינוי הייעוד מתיישבת עם הוראות הסכם החיסכון, לפיהן הסכם החכירה יהיה בנוסח הנהוג באותה עת אצל הקרן הקיימת לישראל לגבי חכירות דומות.

8. תניית שינוי הייעוד, שהוספה להסכם החכירה, אף עולה בקנה אחד עם החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.05.65. על פי החלטה זו, נקבע כי בהסכמי חכירה של קרקע חקלאית תיקבע הוראה לפיה, עם שינוי ייעודה של הקרקע תבוא תקופת החכירה לידי סיום והקרקע תוחזר למינהל.
מכאן שלא נגרעה כל זכות מזכויותיו של מר וסרמן על פי הסכם החיסכון.

9. בדיון שנערך לפניי העידו:
התובע – מר שמואל וסרמן.
רשות מקרקעי ישראל – עו"ד נתי פרי, מקדם פדיון ושיווק בכיר ברשות מקרקעי ישראל.

דיון והכרעה:

10. ראשיתה של הפרשה דנן ב"מפעל פרדס בחסכון", אשר נוסד בשנות החמישים של המאה הקודמת. כעולה מהפרוספקט שליווה את המיזם [ נספח ב' ל – ת/1], חברת הדרי ישראל בע"מ נוסדה בהתאם לאישור ממשלת ישראל. בעלי המניות בחברה היו רשות הפיתוח, יכין חק"ל בע"מ ופרדס סינדיקט ( עיבוד פרדסים בע"מ). מיזם זה נזכר כבר בע"א 404/65 פרדס סינדיקט בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, פ"ד כ(3) 433, 436 (1966), מפי השופט צ' ברנזון:

"בשנת 1955 יזמה הממשלה תכנית חסכון לפיה הוצע לציבור לרכוש פרדסים בתשלומים חדשיים במשך מספר שנים ובגמר תקופת החסכון יקבלום החוסכים כשהם נטועים, מעובדים ומניבים. ביצוע התכנית הוטל על חברה בשם הדרי ישראל בע"מ, שהוקמה במיוחד למטרה זו לפי דרישת הממשלה, ומייסדיה ובעלי מניותיה היו: רשות הפיתוח, המערערת ויכין-חקל בע"מ. [.....] נוסף לכך הוסכם שכל אחד מהמייסדים יהיה ערב בסכום גדול פי ארבע מערך המניות שרכש לכיסוי הפסדים אבנטואליים בביצוע התכנית. ואמנם התכנית נסתיימה בהפסד גדול....."

11. מהותו של מפעל פרדס בחסכון הובהרה גם בפסק דינו של השופט מ' רביד בת"א ( מחוזי י-ם) 8319-06 אופק נ' מינהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו, 13.05.2010):

"בשנת 1955 הכריזה רשות הפיתוח מטעם מדינת ישראל, בשיתוף עם היזמים חברת יכין חק"ל בע"מ וחברת פרדס סינדיקט ( עיבוד פרדסים) בע"מ, על פרויקט " פרדס בחסכון". רשות הפיתוח פרסמה הצעת התקשרות, לפיה המדובר בפרויקט לאומי לחכירת פרדסים בקרקע שבבעלותה, המשתרעת על שטח של כ-10,000 דונם באזורים מגדל-אשקלון, אשדוד והשרון. במסגרת הפרויקט הוצע לכל יחיד תושב ישראל מעל גיל 18 לחכור חלקת פרדס מרשות הפיתוח בשטח שאינו עולה על 20 דונם, לתקופה של 49 שנים עם זכות הארכה לתקופה נוספת של 49 שנים. על מנת לעודד רכישת זכויות החכירה בפרדס ניתנו לרוכש הטבות כלכליות שעיקרן העמדת הלוואה ממשלתית בפריסה לזמן ארוך. התכלית שעמדה בבסיס הפרויקט היתה שיקום וטיפול ברבבות פרדסים שהוזנחו, ננטשו ונחרבו בתקופת מלחמת העולם השניה ובתקופת מלחמת השחרור, זאת לאור רווחיות ענף הפרדסנות בארץ עובר לפרסום הפרויקט...."

12. בסעיף 4 בעמ' 3 בפרוספקט נרשם שהצטרפות החוסך למפעל פרדס בחיסכון מבטיחה לחוסך " חכירת קרקע מרשות הפיתוח למאה שנה בערך". עם זאת, באשר לזכות החכירה נרשם בזו הלשון:

"רשום בספרי האחוזה:
זכויותיו החוקיות של החוסך לגבי פרדסו תובטחנה ע"י רשום חכירה מטעם רשות הפיתוח לטובת החוסך על יחידת רשום נפרדת לתקופה של 49 שנה, בזכות הארכה לתקופה נוספת של 49 שנה. תנאי החכירה יהיו אלה המקובלים בחכירות חקלאיות מסוג זה על אדמות הקרן הקיימת לישראל..."

[נספח ב' עמ' 10 ל – ת/1]

13. ביום 07.02.1956 נחתם בין מר וסרמן לבין הדרי ישראל בע"מ הסכם החיסכון. בהקשר לזכות החכירה שתוענק לחוסך, נקבע בסעיף 6 להסכם החיסכון בזו הלשון:

"החברה מאשרת בזה שהאדמה עליה יינטע הפרדס – שייכת לרשות הפתוח והיא מתחייבת בזה לגרום לכך שרשות הפתוח תחכיר את הפרדס הנ"ל, כשהוא מהווה יחידת רשום נפרדת. לחוסך לתקופת 49 שנים משנת הנטיעה הניתנת לחדוש לתקופה נוספת של 49 שנים, ובתנאים הרגילים הנהוגים אצל הקרן הקיימת בישראל לגבי חכירות דומות, שיכללו גם הוראות ביחס לזכויות וחובות של החוסך לגבי החזקת רשת הצנורות המשותפת.

החוסך מתחייב להופיע במשרד ספרי האחוזה לפי הזמנת החברה לשם קבלת החכירה. לשם הבטחת התחייבותו זו והתחייבויותיו האחרות לפי הסעיפים 4, 13, 14 ו – 15 של חוזה זה יחתום החוסך, לפי דרישת החברה, על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר על שם החברה ו/או על שם או שמות שהחברה תצווה."

14. בהתאם להוראות סעיף 6 להסכם החיסכון, חתם מר וסרמן על ייפוי כוח [ נספח 7 ל – נ/3]. מכוחו של ייפוי הכוח מונה החשב הכללי, סגנו וכן נושאי משרה בכירים בהדרי ישראל בע"מ כשלוחים של החוסך, בענייננו מר וסרמן. בהתאם לסעיפים 1 ו – 2 לייפוי הכוח הוסמכו מיופי הכוח, באופן בלתי חוזר, לבצע, בין היתר, את הפעולות הבאות:

"1. לקבל בחכירה בשמי/נו ובשבילי/נו ו/או לרכוש ולקבל בשמי/נו ובמקומי/נו כל זכות או זכויות אחרות שהן ( ובכלל זה זכויות הנאה) ביחס לנכסים ( והמונח " נכסים" המופיע בכח והרשאה הנוכחי כולל חלקת פרדס נפרדת או חלק מסוים בחלקת פרדס נפרדת והן חלק בלתי מסויים ( מושע) בחלקת פרדס נפרדת) בתנאים ( ובכלל זה – תקופה ודמי חכירה) כפי שמורשי/נו הנ"ל ימצא/או לנכון בגושים 8138, 8142 בבית – ליד.

2. לעשות בשמי/נו ובמקומי/נו הסכמים וחוזים עם הרשות לפיתוח הארץ (" רשות הפיתוח") וגם/או עם ממשלת ישראל וגם/או עם כל אדם, חברה, אגודה וגם/או אישיות משפטית אחרת ביחס לנכסים, וגם/או ביחס לחכירתם וגם/או ביחס לכל הלוואה בקשר אתם.
[...]"

15. בחקירתו הנגדית, עת הוצג ייפוי הכוח למר וסרמן, אישר הוא את אותנטיות חתימתו על גבי המסמך:

"ש. אחרי ההסכם הזה אני מחזיקה בידי ייפוי כוח שהוצאנו מלשכת רישום המקרקעין. זאת חתימתך?
ת. נראה שכן, נראה שהחתימה שלי.
ש. אתה מאשר לי שחתמת?
ת. זה נראה כאילו זה החתימה שלי"
[פר' עמ' 10 ש' 12 – 16]

16. העולה מהמסמכים לעיל, אשר אינם שנויים במחלוקת במשפט, הוא כי מר וסרמן חתם על הסכם החיסכון באופן אישי. במסגרת הסכם החיסכון התחייבה הדרי ישראל בע"מ לגרום לכך שרשות הפיתוח תחכיר למר וסרמן את המקרקעין לתקופה של 49 שנים, הניתנת לחידוש לתקופה נוספת של 49 שנים, והכל בהתאם לתנאים הרגילים הנהוגים אצל הקרן הקיימת לישראל בחכירות דומות.
הוראת סעיף 6 להסכם החיסכון מתיישבת עם המצג בפרוספקט, שם הובהר במפורש כי זכויותיו של החוסך תובטחנה ברישום חכירה לתקופה בת 49 שנים, הניתנת להארכה לתקופה זהה נוספת, והכל בהתאם לתנאי החכירה שיהיו מקובלים בחכירות חקלאיות מסוג זה באדמות הקרן הקיימת לישראל. לצורך רישום זכויות החכירה ופעולות נוספות, חתם מר וסרמן על ייפוי כוח המסמיך, בין היתר, את סגן החשב הכללי באוצר לחתום על הסכם החכירה.

17. לקראת רישום החכירה בשנת 1967, פנה המינהל אל מר וסרמן ב"הודעה וחשבון לפני רישום הפרדס במשרד ספרי האחוזה לחוסכי פרדס בחיסכון בשטח". וכך נרשם באותו מכתב [ נ/1]:

"הננו מתכבדים להודיעכם כי הוסדרו כל הפעולות לקראת רשום זכויותיכם במשרד ספרי האחוזה ( טבו) על חלקת פרדסכם בשטח הנ"ל.
גודל השטח שיירשם הוא אחרי ההפרשה לדרכים, שבילים, משברי רוח, שטח צבורי לבארות וכו'.
המיסים השונים ודמי החכירה חושבו לפי גודל השטח נטו.
לחלקתכם נקבע המספר 8142 בגוש 60 ושטחו נטו הוא 9.485 דונם.

[...]

הנכם מתבקשים להכניס את הסכום הנ"ל למינהל מקרקעי ישראל, דרך פתח – תקוה 88, ת"א תוך השבועיים הקרובים על מנת שנכלל אתכם בין אלה שנטפל בהם במרוכז ברשום חלקותיהם."

18. כעולה מנספח 9 ל – נ/3, מר וסרמן קיבל לידיו את פניית המינהל והשיב בתאריך 16.07.1967, בזו הלשון:

"קבלתי את מכתבכם מיום 25.06.67 בדבר התשלום הנדרש בקשר עם ביצוע רישום החכירות בטאבו.
על מנת שלא לעכב את ביצוע רישום החכירות הנני שולח לכם רצ"ב את הסכום הנדרש, אך יחד עם זאת הנני מודיע בזאת כי אני שולח את הכסף תחת מחאה וזאת בין היתר בגין התנגדותי לגובה הסכומים הנדרשים עבור דמי החכירה ומס המועצה.
אני שומר לעצמי את הזכות לברר את הענינים האלה ולדרוש החזרת סכומים בהתאם. כמו כן אבקש כי כשאתם משלמים את מס המועצה לשלמה בשמי תחת מחאה"

19. בהמשך לתשלום דמי החכירה שנדרשו על ידי המינהל ויתר הוצאות רישום החכירה, נרשמה חכירתו של מר וסרמן במקרקעין, זאת בהתאם ל"חוזה חכירה נטיעת פרדסים" [נספח 13 ל - נ/3]. חוזה החכירה נחתם על ידי המינהל בשמה של רשות הפיתוח, זאת מכוח היותו האורגן שהופקד על ניהול מקרקעי ישראל [ ראו סעיף 2( א) לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, בנוסחו דאז וכן: בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 36 (2002) (להלן: "עניין שיח חדש")]. זה המקום לציין כי רשות מקרקעי ישראל נכנסה לנעליו של המינהל מכוחו של תיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, מיום 10.8.2009 [ ס"ח תשס"ט מס' 2209, 317].

20. בהתאם לפרסום בפרוספקט וכפועל יוצר מההתחייבויות בהסכם החיסכון, נקבעה בחוזה החכירה מטרת החכרת המקרקעין כדלקמן: "החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר" [סעיף 1 לחוזה החכירה]. בסעיף 4 לחוזה החכירה נקבעה תקופת החכירה כהאי לישנא:

"תקופת החכירה היא 49 ( ארבעים ותשע) שנים החל מיום 1.9.1957 וגמר ביום 31.8.2006 ( להלן – תקופת החכירה).
בתום תקופת החכירה של 49 שנים לפי החוזה הנוכחי תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים ולפי תנאי החכירה שיהיו נוהגים החכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל לגבי קרקעות חקלאיות בלתי נטועות המיועדות למטעי פרי הדר, אם החוכר יבקש זאת מהמחכיר בכתב לפחות 6 חודשים לפני גמר תקופת החכירה הראשונה."

21. ברם, לחוזה החכירה התווסף סעיף 24 שעניינו " שינוי ייעוד הקרקע".
כפי שהתברר מהצגתו של חוזה החכירה המקורי במהלך ישיבת ההוכחות, סעיף זה הודפס בנפרד על ריבוע נייר והודבק על גבי חוזה החכירה. חתימות נציג המחכיר ( המינהל) וחתימת מיופה הכוח מטעם מר וסרמן, סגן החשב הכללי, נחתמו לצד נוסח הסעיף המודבק. וזו לשונו של הסעיף:

"הוסכם בין הצדדים כי במקרה והרשויות המוסמכות ישנו את ייעוד השטח המוחכר או של חלק ממנו למגורים ו/או לתעשייה ו/או לצרכי צבור על ידי תכנית בנין עיר בעלת תוקף רשאי המחכיר על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של החלק לגביו שונה הייעוד, על ידי הודעה מוקדמת לפחות שנה אחת.
במקרה זה זכאי יהיה החוכר לפיצויים מלאים מהמחכיר עבור המוחכר במטע על אדמה חכורה או חלקו, לגביו בוטלה החכירה – לפי מצבו של המוחכר ביום סיום תקופת החכירה כפי שנקבע בהודעת המחכיר ובהתחשב בזכות החכירה של החוכר בקרקע.
[...]"

22. כאמור, לטענתו של מר וסרמן, יש בסעיף שינוי הייעוד כדי לגרוע מזכויותיו מכוח הסכם החיסכון והמצגים הכלולים בפרוספקט. כך, חוזה החכירה לא נחתם על ידיו באופן אישי, אלא תוך חריגה מסמכות של מיופה הכוח.
אלא שרשות מקרקעי ישראל העלתה טענת התיישנות, לפיה עילת התביעה התיישנה זה מכבר.
במענה לכך, מר וסרמן הדגיש, כי המינהל מעולם לא פנה אליו כדי שיחתום באופן אישי על חוזה החכירה. לוּ היה המינהל פונה אליו, הרי שלא היה מסכים לחתום על חוזה החכירה בנוסח הכולל סעיף של שינוי ייעוד. נוסח חוזה החכירה נודע לו רק זמן קצר לפני הגשת התביעה, שעה שביקש להתנגד להליך התכנוני אשר משנה את ייעוד המקרקעין [ סעיפים 11 – 14 ל – ת/1]. על כן, התביעה לא התיישנה.

23. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בהקשר לסוגיית ההתיישנות, אני סבור שיש ממש בטענת ההתיישנות.

ראשית, כפי שעלה מהראיות אשר הובאו לפניי, המינהל פנה למר וסרמן עוד בתאריך 25.06.1967. באותה פנייה דיווח המינהל למר וסרמן שזכויות החכירה עתידות להירשם בזמן הקרוב במשרד " ספרי האחוזה". לצורך כך נדרש מר וסרמן לשלם תשלומים שונים. מר וסרמן אף קיבל מכתב התראה נושא תאריך 12.07.1967 [ נ/2], בו התריע לפניו המינהל כי אם לא ישלם את הכספים, לא יועבר חוזה החכירה שלו לרישום.
מר וסרמן הגיב לגופן של פניות אלה במכתבו מיום 16.07.1967 [ נספח 9 ל – נ/3]. מר וסרמן אף הודה בחקירתו הנגדית שהוא זה שחתם על המכתב [ פר' עמ' 12 ש' 15 – 16]. מכאן, שמר וסרמן היה מודע באופן מלא לכך שחוזה חכירה אמור להיחתם וכי זכויות החכירה עתידות להירשם בהקדם, לאחר הסדרת תשלום דמי החכירה ואגרות הרישום.

שנית, זכות החכירה של מר וסרמן נרשמה בתאריך 11.10.1967, זאת כעולה מעותק שטר החכירה שצורף לחוזה החכירה [ נספח ו' ל – ת/1]. מרשם המקרקעין הינו פומבי ופתוח לעיון הציבור, קל וחומר לגבי מי שהינו בעל זכות החכירה במקרקעין. מכאן, שלא הייתה כל מניעה שמר וסרמן יעיין בחוזה החכירה על תנאיו, כפי שמופקדים בלשכת רישום המקרקעין. תשובתו של מר וסרמן לפיה " אני לא התעמקתי בזה. זה רשום בטאבו, זה ברור" [פר' עמ' 11 ש' 15], איננה משכנעת ובוודאי שאין בכוחה להסביר מדוע לא נעשה דבר על ידי מר וסרמן במשך למעלה מ- 45 שנים, ממועד חתימת הסכם החכירה.

שלישית, בתאריך 24.01.1984, נחתמה תוספת לחוזה חכירה [ נספח 17 ל – נ/3]. כעולה מהתוספת, התחייב מר וסרמן לשאת בשיעור מסוים של דמי חכירה שנתיים. התוספת מתייחסת במפורש לחוזה החכירה שנחתם:

"הואיל וביום 27.11.1967 נחתם חוזה חכירה בין המחכיר והחוכר לגבי המוחכר כמפורט לעיל ( להלן " חוזה החכירה").
והואיל והצדדים הסכימו לשנות את שעור דמי החכירה שנקבעו בחוזה החכירה הנ"ל, [.....] הוסכם בין הצדדים כדלהלן:
במקום סעיף 4 של חוזה החכירה שענינו " דמי חכירה" יבוא הסעיף הבא:
[...]
יתר תנאי חוזה החכירה ישארו בתוקפם, בכפוף לשינויים המחוייבים כתוצאה מהשנויים שבהסכם זה.
החוכר מתחייב להופיע במשרד ספרי האחוזה ולחתום על שטר תיקון חכירה וכן על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע תיקון בתנאי החכירה בהתאם להסכם זה.
הוצאות ביול ואגרת הרישום יחולו על החוכר."

בחקירתו הנגדית, לאחר שהוצגה לפניו התוספת להסכם במסמך מקורי, אישר כי זו נחתמה על ידו באופן אישי [ פר' עמ' 15 ש' 6 – 10]. מכאן, שלכל המאוחר במועד חתימת התוספת להסכם החכירה, בחודש ינואר בשנת 1984, ידע מר וסרמן בוודאות על קיומו של חוזה חכירה.

רביעית, התרשמתי שמר וסרמן היה מעורב מאוד בעניין הפרדס. כפי שעלה מעדותו לפניי, הוא נהג לבקר בפרדס בשבתות במשך עשרות שנים ואף עבד בפרדס בימי חופשה:

"ש. למעשה לא הלכת לפרדס?
ת. הייתי יותר מדי זמן שם יותר ממה שאת חושבת. הייתי נוסע שם בשבתות במשך עשרות שנים, הייתי גם עובד שם.
ש. מתי התחלת לעבוד שם?
ת. בחופשות שלי. הלכתי כשהשלמת הכנסה והכל כולל הכל, הייתי עובד ועושה כיף ועושה חיים.
ש. אתה מדבר על חופשות וחגים?
ת. כן, במשך 50, 70 שנה.

[פר' עמ' 17 ש' 29 – 32; עמ' 18 ש' 1 – 3]

כך גם נהג בעניינים הכספיים הקשורים לפרדס: תשלום אגרות הרישום, תשלום דמי החכירה ומתן מענה מסודר לכל פניות המינהל שנעשו אליו, וכלשונו " אני יודע שמה שאמרו לי עשיתי" [פר' עמ' 12 ש' 2].

24. בהתאם להוראת סעיף 6 לחוק ההתיישנות התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התביעה".

מבחן מועד לידתה של עילת התביעה לצורך מועד חישוב תחילת מרוץ ההתיישנות הוא המועד בו התגבשו העובדות המהותיות, המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע. וכך שנה השופט י' עמית, בהקשר לסוגיית ההתיישנות:

"מועד לידתה של עילת התובענה לצורך מירוץ ההתיישנות, הוא המועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע. במילים אחרות, מירוץ תקופת ההתיישנות מתחיל ביום שבו אילו היה מגיש התובע את תביעתו לבית המשפט והיה מוכיח את כל העובדות המהותיות - היה זוכה בפסק דין..."

[ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, (פורסם בנבו, 19.4.2012; רע"א 901/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, (פורסם בנבו, 19.9.2010]

25. בענייננו, עילת התביעה היא הפרת הוראת הסכם החיסכון והתכחשות למצגים על פי הפרוספקט. לכאורה, הפרות אלו התגלמו בחוזה החכירה שנחתם בחודש אוקטובר בשנת 1967, או בסמוך לכך. זהו אפוא, מועד לידתה של עילת התביעה [ ע"א 5787/10 אופק נ' מינהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו, 06.09.2012); ת"א 8319-06 ( מחוזי י-ם) אופק נ' מינהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו, 13.05.2010)].

26. מר וסרמן היה מודע לחתימתו של הסכם החכירה. הסכם החכירה היה זמין לעיונו, במאמץ זניח, עוד משנות השישים. אף אם אניח שמר וסרמן לא ידע על תנאי הסכם החכירה ( וספק רב אם כך הדבר), אין באי-ידיעה זו כדי למלא אחר תנאיו של סעיף 8 בחוק ההתיישנות [ראו: ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485, 497 (1996)].
לכל המאוחר, נוצרה ידיעה אישית וברורה של מר וסרמן באשר לחוזה החכירה, בראשית שנת 1984, עם חתימתו על התוספת לחוזה החכירה. טענתו של מר וסרמן כי לא עיין בחוזה החכירה וממילא לא התעמק בהוראותיו, איננה מתיישבת עם הקפדנות והמסירות בה נהג בפרדס.
אני קובע אפוא, כי מר וסרמן יכול היה במאמץ סביר לעיין בהוראות חוזה החכירה עוד בשנת 1967. עוד אני קובע כי לכל המאוחר, בשנת 1984 ידע מר וסרמן באופן ברור וחד-משמעי על קיומו של חוזה החכירה.
הואיל והתביעה דנן הוגשה רק בראשית שנת 2013, ברי שחלפו להן יותר משבע שנים ממועד לידת עילת התביעה. מכאן, שהתביעה התיישנה התיישנות דיונית ודינה להידחות.

27. אף לגופם של דברים, לא שוכנעתי כי אכן הופרו התחייבויות רשות הפיתוח כלפי מר וסרמן.
כפי ששנינו, עוד במסגרת סעיף 6 להסכם החיסכון נקבע במפורש כי חוזה החכירה שיחתם יהיה " בתנאים הרגילים הנהוגים אצל הקרן הקיימת לישראל לגבי חכירות דומות". גם בפרוספקט נקבע כי " תנאי החכירה יהיו אלה המקובלים לחכירות חקלאיות מסוג זה על אדמות הקרן הקיימת לישראל".

28. בענייננו, תכלית הסכם החיסכון הייתה שילוב בין השקעה כספית בגידול חקלאי מניב – פרדס עצי הדר לבין מטרה לאומית חשובה באותה עת – שיקום פרדסי הארץ. כעולה מהפרוספקט, "זכויותיו החוקיות של החוסך לגבי פרדסו תובטחנה על ידי רישום חכירה". בהמשך לכך הובהר, שהחכירה היא חכירה למטרה חקלאית. עניין זה אף משתלב עם מהותו של " מפעל פרדס בחיסכון". העולה מן האמור לעיל, כי הבריח התיכון שעובר בהסכם החיסכון והפרוספקט הוא קיומה של חכירה חקלאית. היקפה של זכות החכירה יהיה בדומה למקובל בחוזים אחרים למטרה חקלאית באדמת הקרן הקיימת לישראל.

29. בשנת 1965 התקבלה החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל [ נספח 14 ל – נ/3]. באשר למדיניות הקרקעית בקרקע חקלאית, נקבע בזו הלשון:

"בהסכמי חכירה של קרקע חקלאית ייקבע כי עם שינוי יעודה של קרקע חקלאית ליעוד אחר, יבוא הסכם החכירה לידי גמר והקרקע תוחזר למינהל מקרקעי ישראל. עם החזרת הקרקע יהיה המחזיק זכאי לפיצויים עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו, בשיעור שייקבע על ידי המועצה בכללים שתוציא"

הנה כי כן, עוד בשנת 1965 החליט הגוף המופקד על ניהול המדיניות הקרקעית במקרקעי ישראל, כי בכל מקרה בו ישונה ייעודה של קרקע חקלאית, היא תושב לבעליה ותקופת החכירה תסתיים. החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כגוף שאחראי על קביעת המדיניות הקרקעית במקרקעי ישראל, חלות על המקרקעין דנן מאחר שהם בבעלות רשות הפיתוח [ ראו סעיפים 2 א ו – 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, בנוסחו דאז; ע"א 55/67 קפלן נ' מדינת ישראל ורשות הפיתוח, פ"ד כא(2) 718 (1967)]. הנה כי כן, תניית שינוי הייעוד היא פועל יוצא של החלטת מועצת מקרקעי ישראל באשר לקרקע חקלאית, בדומה למקרקעין נשוא התביעה.
החלטה זו איננה מקפחת את זכותו של מר וסרמן, אלא היא מתיישבת עם עצם הקניית המקרקעין כאמצעי ייצור לצרכי חקלאות. בהינתן, כי מטרת החכירה בגינה נמסרו מקרקעי ישראל לידיו של החוכר אינה מתקיימת עוד, אין עוד הצדקה להמשך ההחזקה בקרקע. על חשיבות הדברים עמד השופט י' זמיר בעניין שיח חדש:

"קרקע חקלאית נמסרת לחוכריה לצורכי חקלאות ולכל הצרכים הנלווים לכך, כמו הקמת מבנים למגורי המתיישבים ולצורכיהם החקלאיים. על החוכר הוטלה חובת עיבוד הקרקע, ובהתחשב במטרות השימוש בקרקע נקבעו גם דמי החכירה. מדיניות זו מצאה את ביטויה בהחלטה מספר 1 מיום 17.5.1965 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו קבעה כי קרקע חקלאית תימסר למתיישבים חקלאיים בדרך של חכירה בלבד – לצורך עיבוד הקרקע ולמגורים בה. על-פי ההחלטה, מעתה והלאה יתחייבו החקלאים בחוזי החכירה שלהם להתגורר בקרקע שהם חוכרים ולעבד אותה. עוד קבעה ההחלטה, כי ייעודה של הקרקע לא ישונה אלא במקרים יוצאי-דופן. דמי החכירה השנתיים ששילמו החקלאים בעבור הזכויות בקרקע היו נמוכים מאוד, והועמדו על שווי של 600 שקלים לשנה ( נכון לשנת 2000). זאת, להבדיל משיעור דמי החכירה בערים, אשר נגזר משווייה הריאלי של הקרקע. עוד קבעה החלטה 1 של המועצה, כי בחוזי החכירה של החקלאים יש לקבוע כי באותם מקרים שבהם ישונה ייעודה של הקרקע – היא תושב למינהל, והחוכר יהא זכאי לפיצויים בשיעור שייגזר מכללים שתקבע המועצה"

[שם, בעמ' 39]

30. לא זו אף זו, כעולה מתצהירו של עו"ד פרי, תניית שינוי הייעוד קיימת בנוסחים שונים בחוזי חכירה, אשר היו נהוגים כבר בזמנים עברו. כדוגמא בלבד, צורפו מספר חוזים אשר נערכו עם הקרן הקיימת לישראל. בחוזים אלה ניתנה לקרן הקיימת הזכות לבטל את חוזה החכירה או להשיב את הנחלה אליה, אם יחול שינוי בזכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית [ ראו לדוגמא: עמ' 10 לחוזה חכירה בין הקרן הקיימת לקבוצת דגניה ב'; סעיף 28 לחוזה החכירה עם ועד האגודה במגדיאל; סעיף 15 להסכם החכירה עם מר ביקל מכפר מל"ל; סעיף כ"ו לחוזה החכירה עם גב' שטרצר מכפר מל"ל].
סעיפי שינוי הייעוד המצויים בחוזים ההיסטוריים מתיישבים עם החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל. ראיות אלה מחזקות את ההסבר שמסר עו"ד פרי, לפיו חוזה החכירה שנחתם בשמו של מר וסרמן היה בהתאם לנוסח הנהוג " בתקופה ההיא" [פר' עמ' 26 ש' 10 – 11].

31. סיכומם של דברים הוא, שעובר להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, עניין השבת הקרקע במקרים בהם שונה ייעודה החקלאי לייעוד של קרקע עירונית, היה מוסדר באופן פרטני בחוזי חכירה חקלאיים שנערכו עם הקרן הקיימת לישראל. בשלב מאוחר יותר הוסדרו הדברים גם בחוזי החכירה שנחתמו עם המינהל. עם פרסום החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, בשנת 1965, הפך הדבר ליסוד מוסד במדיניות הקרקעית באשר למקרקעי ישראל.

32. במובן זה, בעת חתימת חוזה החכירה כבר כללה המדיניות הקרקעית את תניית שינוי הייעוד. זכויותיו של מר וסרמן על פי חוזה החכירה היו, אפוא, כפי שהיה מקובל בחכירות חקלאיות באותה העת. מכאן, שזכויותיו של מר וסרמן מכוח הסכם החיסכון לא נגרעו. כפועל יוצא מכך, ברי שמיופה הכוח, סגן החשב הכללי, לא חרג מסמכותו ולא גרע מהזכויות על פי הסכם החיסכון. יפים בהקשר זה הדברים שנקבעו על ידי השופט א' רובינשטיין בעניין דומה ביותר, שנדון ברע"א 6797/12 פרדס בחסכון נ' מדינת ישראל, (פורסם בנבו, 15.11.2012)
"....ככל שרשויות המדינה מתעשתות לטיפול בזכויות המדינה במקרקעין כאלה ואחרים, אין מקום לרפות את ידיהן, כאמור - שעה שהחוזה שהוא הבסיס המשפטי הנקי לסיטואציה בה עסקינן, הוא בהיר וחד משמעי. אכן, לא אחת המחזיקים במקרקעין בחוזים ארוכי טווח, חכירה לדורות, חשים מעין בעלות ונאבקים בכוונה לפנותם ( ראו ד"ר א' קמינצקי, חכירה לדורות ( תשע"א-2011), 319). ואולם, לגבי קרקע שהוחכרה כאדמה חקלאית תוך דגש חוזי על זכות המינהל במקרה של שינוי ייעוד. אין דופי בעמידת המינהל על זכויות הציבור."

33. כפי שעלה מעדותו של מר וסרמן, ייעודם של המקרקעין השתנה. כך, מר וסרמן העיד לפניי כיצד הסתייע בשמאי מקרקעין לצורך הגשת התנגדות להליכי התכנון [ פר' עמ' 16 ש' 31 – 32; עמ' 17 ש' 1 – 2]. לגרסתו של מר וסרמן, בסופו של יום אושרה תכנית בניין עיר חדשה שמשנה את ייעוד המקרקעין [ פר' עמ' 17 ש' 7 – 10].
גם לפי גרסתו של עו"ד פרי על המקרקעין חלה תכנית הצ/3-1/ 148, שפורסמה למתן תוקף ביום 19.11.2013. על פי תכנית זו, נקבעה מסגרת תכנונית להרחבתו של היישוב פרדסיה לכיוון צפון, על ידי הקמת שכונת מגורים של 742 יחידות דיור ו – 163 יחידות דיור מוגן. כעולה מתצהירו של עו"ד פרי, הנהלת רשות מקרקעי ישראל אישרה כי המקרקעין בתחום התכנית דרושים לשיווק מידי.

34. בנסיבות אלה, משהוכח לפניי כי שונה ייעודם של המקרקעין וכי הפרדס שהיה נטוע בעבר איננו עוד [ סעיף 28 ל – נ/3], הרי שיש הצדקה עניינית לעמדת רשות מקרקעי ישראל כי המקרקעין יושבו לבעליהם והחכירה שנמסרה למר וסרמן לצרכי נטיעת מטע הדרים תבוא לידי סיום והכל בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רשות מקרקעי ישראל. מכאן, שאין בידי לקבל את עתירתו של מר וסרמן ואין מקום למתן סעד הצהרתי לפיו עומדת לו הזכות להאריך את תקופת החכירה בפרק זמן נוסף.

35. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

36. סוף דבר – התביעה נדחית.
בהתחשב בהיקף ההליכים בתביעה ( קיומן של מספר ישיבות קדם משפט וישיבת הוכחות אחת וסיכומים בעל-פה) אך גם בהתחשב בנסיבותיו האישיות של מר וסרמן, אני מחייב אותו בשכר טרחת באי כוח רשות מקרקעי ישראל, על הצד הנמוך, בסך 7,500 ₪ לתשלום לא יאוחר מיום 10.01.16.

ניתן היום, ז' כסלו תשע"ו, 19 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.