הדפסה

ה"פ 35832-06-11 אדר נדלן אחזקות בע"מ נ' כוכב סגול בע"מ

בית המשפט המחוזי בחיפה

ה"פ 35832-06-11 אדר נדלן אחזקות בע"מ נ' כוכב סגול בע"מ

בפני
כב' השופט רון סוקול

המבקשת
אדר נדלן אחזקות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' סופר ואח'

נגד

המשיבה

כוכב סגול בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אורן גרוטס
ממשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' – עורכי דין

פסק דין

1. תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה לכוף על המשיבה לקיים הסכם למכירת מניותיהן של חברות בנות- חברת ג'נרל אירקונדישן בע"מ וחברת אדוונס אסטס בע"מ, ולהצהיר כי אין תוקף להודעת הביטול ששלחה המשיבה להסכמים אלו.

המחלוקות בין הצדדים עוסקות בשאלה האם עמדה למשיבה ברירה לביטול ההסכמים בשל אי התקיימותו של תנאי מתלה או שמא טרם הגיע המועד לכך והאם נפל פגם במשלוח הודעת הביטול.

רקע
2. המשיבה (להלן גם "כוכב סגול") הינה חברה רשומה בשליטתו המלאה של מר אהוד מירו. חברת כוכב סגול הינה גם בעלת השליטה המלאה בחברת אדוונס אסטס בע"מ (להלן "אדוונס") וחברת ג'נרל איירקונדישן בע"מ (להלן "ג'נרל"). את מניות חברות אדוונס וג'נרל רכשה כוכב סגול בשני שלבים, בשנת 2008 רכשה 1/3 מהזכויות ובשנת 2010 השלימה את רכישת מלוא השליטה.

3. חברת אדוונס הינה בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 11548 חלקה 45 (להלן "חלקה 45") הנמצאת בשדרות ההסתדרות 120 חיפה. את הזכויות בחלקה 45 רכשה אדוונס ביום 1/8/07. בסמוך לחלקה 45 מצויה חלקה 44 בגוש 11548 (להלן "חלקה 44"). חלקה 44 מצויה בבעלותה של חברת מפעלי חמצן וארגון בע"מ (להלן "מפעלי חמצן").

חברת ג'נרל, שהיא כאמור חברה אחות לאדוונס וחברת בת של כוכב סגול, שכרה בחודש 3/08 את שתי החלקות (44 ו-45) מבעליהן, דהיינו מאדוונס וממפעלי חמצן. מדובר בהסכמים ארוכי טווח. מאדוונס נשכרה חלקה 45 למשך 10 שנים וממפעלי חמצן נשכרה חלקה 44 ל-10 שנים עם אופציה להארכה לשתי תקופות של 5 שנים כל אחת. ג'נרל מצידה השכירה את המקרקעין בשתי החלקות לשוכרי משנה שונים.

4. במערך זכויות זה, כאשר ג'נרל מחזיקה מכוח הסכמי שכירות הן בחלקה 44 והן בחלקה 45 נוהל משא ומתן בין המבקשת (להלן גם "אדר נדלן") לכוכב סגול להעברת הזכויות בחלקות לאדר נדלן. בסופו של יום הגיעו הצדדים להסכמה לפיה תרכוש אדר נדלן מכוכב סגול את מניותיהן של שתי החברות, ג'נרל ואדוונס.

5. ביום 3/2/11 נכרתו בין אדר נדלן לכוכב סגול שני הסכמים להעברת המניות בחברות הבנות. על פי ההסכם האחד (להלן "הסכם ג'נרל") הוסכם כי אדר נדלן תשלם לכוכב סגול סך של 2,024,000 ₪ עבור מניותיה של חברת ג'נרל. בהסכם השני (להלן "הסכם אדוונס") נקבע כי אדר נדלן תרכוש את מניותיה של כוכב סגול בחברת אדוונס תמורת סך של 3,100,000 ₪ (שני ההסכמים להלן "הסכמי הרכישה").

6. בשני הסכמי הרכישה (בסעיפים 3.3) צוין כי אדר נדלן מודעת לכך שהחברות נתנו בטחונות להבטחת התחייבויות החברות לבנק לאומי לישראל בע"מ לרבות ערבויות אישיות של בעלי המניות.

שני ההסכמים כללו תנאי ולפיו העברת המניות מכוכב סגול לאדר נדלן תותנה בקבלת הסכמת בנק לאומי. בשני ההסכמים נקבע כי על אדר נדלן להעמיד את כל הביטחונות שיידרשו על ידי הבנק לצורך ביטול הערבויות או ההתחייבויות שניתנו על ידי מר אהוד מירו או כוכב סגול להתחייבות החברות ג'נרל ואדוונס לבנק. ההסכמים כללו גם מגבלת זמן לקבלת אישור הבנק ונאמר כי על אדר נדלן להשלים את מתן הביטחונות ושחרור הערבויות של כוכב סגול ומר מירו תוך 90 יום מחתימת ההסכם.

7. על מנת להבטיח את מילוי ההתחייבויות האמורות נקבע בשני ההסכמים כי התמורה עבור רכישת המניות תופקד בנאמנות בחשבון נאמנות בשליטת באי כוח הצדדים וכי העברת המניות תתבצע רק לאחר קבלת אישור הבנק.

בסעיף 5.10 לכל אחד מההסכמים נקבעה גם הוראה המעניקה לצדדים ברירת ביטול למקרה ואישור הבנק לא יינתן.

וכך נאמר בהסכמים:

מובהר ומוסכם כי אם לא יתקבל אישור בנק לאומי להעברת מניות החברה לשם הרוכשת ואישור על שחרור המוכרת ו/או מר אהוד מירו מכל ערבות ו/או התחייבות אישית בקשר להתחייבויות ג'נרל כלפי הבנק, תוך 90 ימים ממועד חתימת הסכם זה, יהיה כל צד רשאי להודיע לצד שכנגד על ביטול הסכם זה. בוטל ההסכם בנסיבות כאמור יושבו כספי התמורה בצירוף פירותיהם לרוכשת, ללא שתהיה למי מהצדדים כל טענה ו/או תביעה כלפי הצד שכנגד.
תישמר למוכרת הזכות להציע לרוכשת ולהמציא לה מימון חליפי למימון הבנקאי של החברה, באמצעות חברה אחות ו/או חברה קשורה של המוכרת. תנאי המימון יהיו בהתאם לתנאים המקובלים בבנק בתוספת 0.5% לריבית הבנקאית המקבילה, כאשר החזר האשראי יהיה ב-8 שנים.

8. כאן ראוי להבהיר כי בהסכם אדוונס צוין כי לאדוונס אשראי מאושר בגין הלוואות ויתרות שיקים שלא נפרעו בסך של 2,500,000 ₪. כוכב סגול התחייבה "לעשות כמיטב יכולתה" להגדיל את האשראי הבנקאי לסך של 3,500,000 ₪ (סעיף 2.9 להסכם). עוד יצוין כי התמורה שנקבעה בהסכם אדוונס הייתה 3,100,000 ₪ שאותה היה על אדר נדלן לשלם בתשלומים; סך של 2,100,000 ₪ היה עליה להפקיד עד 17/2/11 בחשבון הנאמן. את היתרה 1,000,000 ₪ היה עליה לשלם בשני תשלומים של 500,000 ₪ במועדים 3/12/11 ו-3/10/12 (סעיף 5.2 להסכם אדוונס). בשים לב לאפשרות של הגדלת האשראי לחברה, כמפורט לעיל, הוסכם גם כי אם יוגדל האשראי הבנקאי לאדוונס יוקדמו מועדי פירעון התשלומים הנוספים האמורים, כלומר התשלומים על סך 500,000 ₪ כל אחד (סעיף 5.2.2.5).

9. אין חולק כי אדר נדלן הפקידה במועדים המוסכמים את סכום התמורה על פי הסכם ג'נרל- 2,024,000 ₪ ואת הסכום הראשון על פי הסכם אדוונס – 2,100,000 ₪.

עוד מתברר כי בחלוף 90 יום ממועד חתימת ההסכמים, כלומר ביום 3/5/11, לא ניתן אישור הבנק להעברת המניות ולשחרור כוכב סגול ומר מירו מערבויותיהם לחברות. ביום 16/5/11 שלחה כוכב סגול, באמצעות בא כוחה עו"ד קנטור, הודעה ולפיה היא מממשת את הברירה שניתנה לה ומבטלת את ההסכמים (נספח 9 לבקשה).

במכתבו הוא מציין:

3. נכון למועד מכתבי זה, בחלוף למעלה מ-90 ימים ממועד חתימת ההסכמים, ולמרות פניות קודמות בעניין ופגישה שנערכה אמש בין הצדדים בה נדון גם עניין זה, טרם הומצא אישור הבנק להעברת המניות ו/או לשחרור מרשתי ו/או מר מירו מכל הערבויות שהועמדו לבנק כאמור. יתרה מזאת, כפי שעלה בפגישה אמש ובשיחות שהתנהלו בין הצדדים במהלך היום, אינכם יכולים ו/או מעוניינים להתחייב להמצאת אישור הבנק ולשחרור מרשי מהתחייבויותיו כלפי הבנק, כאמור לעיל.

4. לפיכך, בנסיבות העניין ובהתאם לזכות השמורה למרשתי על פי תנאי סעיף 5.10 של הסכמי המכר, מודיעה לכם בזאת מרשתי על ביטולם של שני הסכמי המכר שנחתמו עימה ביום 03.02.2011.

(להלן "הודעת הביטול").

עו"ד קנטור הוסיף והודיע לאדר נדלן כי היא זכאית להשבת התמורה שהופקדה בחשבון הנאמנות.

10. אדר נדלן לא הסכימה לביטול ההסכמים והודיעה כי היא עומדת על קיומם. במכתב בא כוחה מיום 17/5/11 הבהירה כי העיכוב בהמצאת אישור הבנק נעוץ בהתנהגותה של כוכב סגול. כן נטען כי נודע לאדר נדלן שבין כוכב סגול למפעלי חמצן מתנהל משא ומתן לרכישת חלקה 44, ללא ידיעת ומעורבות אדר נדלן ובניגוד להוראות ההסכמים. כן התברר לה שבין כוכב סגול, מפעלי חמצן ועיריית חיפה מתנהלים דיונים בקשר לביצוע עבירות על חוקי התכנון והבניה בחלקות, הכול ללא ידיעת ומעורבות אדר נדלן. בשים לב לכך מציין עו"ד עמיאל, בא כוחה של אדר נדלן:

"לא יעלה על הדעת, שמרשתי תבקש לבדוק הנושא האמור, ומרשך יגיב בביטול ההסכמים, מבלי לאפשר למרשתי לבדוק הנושא האמור [...] (סעיף 9 למכתב מיום 17/5/11 נספח 10 לבקשה).

11. לאחר מספר התכתבויות בין הצדדים, שלא נשאו פרי, ולאור עמדת כוכב סגול שעמדה על ביטול ההסכמים, הגישה אדר נדלן ביום 21/6/11 את התובענה בתיק זה בדרך של המרצת פתיחה.

הטענות
12. אדר נדלן מבקשת בהמרצת הפתיחה כי יינתן פסק דין המצהיר כי הסכמי המכר שבין הצדדים הינם תקפים וכי הודעת הביטול הינה חסרת תוקף. בבקשתה טוענת אדר נדלן כי הנטל להשגת אישור הבנק היה מוטל על שכמי כוכב סגול או לחילופין היה נטל משותף. האישור המיוחל לא התקבל בשל מחדליה ומעשיה של כוכב סגול שמנעה את קבלתו.

בין היתר נטען כי לדרישת הבנק היה על הצדדים להמציא חוות דעת של שמאי בדבר שווי המקרקעין בחלקה 45, אולם כוכב סגול עכבה את קבלת חוות הדעת. אדר נדלן העלתה את החשש שמא עכבה כוכב סגול את קבלת האישור כדי לקדם את המשא ומתן בינה לבין מפעלי חמצן לרכישת חלקה 44. לפיכך טענה כי התנהגותה של כוכב סגול מהווה הפרת ההסכם והתנהגות שלא בתום לב.

13. בד בבד עם הגשת המרצת הפתיחה הגישה אדר נדלן גם בקשה לסעדים זמניים וביום 22/6/11 ניתן צו זמני האוסר על כוכב סגול לבצע כל עסקה במניות אדוונס וג'נרל.

14. על מנת להשלים את התמונה אוסיף כי במהלך שמיעת הראיות התברר כי מר מירו, מנהלה של כוכב סגול, ניהל משא ומתן עם מפעלי חמצן לרכישת זכויותיה של מפעלי חמצן בחלקה 44 – אותה חלקה המושכרת לחברת ג'נרל. לאחר שמיעת הראיות נודע כי ביום 19/12/11 נערך ונחתם הסכם בין מפעלי חמצן לחברת ד.ג.ר.מ. פיתוח בע"מ – שהיא חברה בשליטתו של מר מירו – ולפיה רכשה ד.ג.ר.מ. את זכויותיה של מפעלי חמצן בחלקה 44 (נספח "א" לבקשה 21).

בעקבות זאת הגישה אדר נדלן בקשה נוספת למתן צווים זמניים כדי למנוע את השלמת העסקה (בקשה 21). ביום 19/1/12 ניתן צו זמני ארעי כמבוקש, אולם לאחר קבלת תשובת המשיבים נודע כי העסקה כמעט והושלמה. ד.ג.ר.מ. שילמה את התמורה למפעלי חמצן ואף רשמה הערת אזהרה לטובתה. חלק ניכר מהתמורה כבר חולק כדיבידנד לבעל מניותיה של מפעלי חמצן וכל שנותר להשלמת העסקה היה תשלומי המס ורישום בלשכת רישום המקרקעין.

על פי החלטתי מיום 13/2/12 אושר למפעלי חמצן וד.ג.ר.מ. להשלים את תשלומי המס, אולם הצו האוסר על השלמת הליכי הרישום נותר בעינו (ראה גם החלטתי מיום 17/6/12).

15. כפי שיפורט להלן ההכרעה בתיק זה מחייבת הכרעה בשתי שאלות עיקריות; האם עמדה לכוכב סגול ברירת הביטול; והאם נפל פגם בהודעת הביטול שנמסרה על ידה. לצורך הכרעה בשאלה הראשונה יש לדון גם בפרשנות התנאי הקבוע בסעיפים 5.10 להסכמי הרכישה. אדר נדלן טוענת כי בהתאם להסכמים היה מוטל על כוכב סגול לפעול להשגת אישורי הבנק ועל כן כל עיכוב בקבלת אישור הבנק מאריך את המועד להשגתו. לחילופין טוענת אדר נדלן כי מדובר בחובה משותפת של הצדדים ועל כן מחדלי כוכב סגול מאריכים את התקופה. אדר נדלן מדגישה עוד כי ביום 15/5/11, יום לפני שנשלחה הודעת הביטול, נערכה פגישה שבה הוברר לה כי מפעלי חמצן מעוניינת למכור את זכויותיה בחלקה 44. זו הייתה עובדה חדשה ורלבנטית שהצדיקה ארכה על מנת לאפשר לצדדים לשקול את משמעות הצעת מפעלי חמצן.

אדר נדלן מוסיפה וטוענת כי כוכב סגול ומנהלה, מר אהוד מירו פעלו שלא בתום לב ובניגוד לחובתם כלפיה, כאשר ניהלו משא ומתן עם מפעלי חמצן לרכישת הזכויות. ביטול הסכמי הרכישה נועד, כך לטענתה, להכשיר את רכישת הזכויות בחלקה 44 על ידי מר מירו באמצעות חברה אחרת שבשליטתו.

אדר נדלן מבהירה כי הפעלת ברירת הביטול ביום 16/5/11 נעשתה שלא בתום לב וממניעים זרים ועל כן דינה להתבטל.

16. מנגד, טוענת כוכב סגול כי אדר נדלן היא שהייתה צריכה להמציא את הביטחונות לבנק כדי לקבל את האישור כנדרש להשלמת העסקה. אדר נדלן לא דאגה להמציא את הביטחונות והמתינה זמן בטרם פנתה לבנק. כוכב סגול מבהירה כי מפעלי חמצן בקשה למכור את זכויותיה בחלקה 44 רק בשל ביצוע עבירות על חוקי התכנון והבניה על ידי חברת דר מוטורס, שהיא חברה בשליטת מר יאיר דר שהינו בפועל, אף אם אינו רשום כך, אחד מבעלי השליטה באדר נדלן.

מפעלי חמצן הציבו תנאים מחמירים וקצבו זמן קצר במיוחד כדי להשלים את העסקה. דברים אלו הובאו בפני אדר נדלן ואף הוצע לה להצטרף לעסקת הרכישה. לאדר נדלן לא היו היכולות או הרצון לרכוש את הזכויות בחלקה ועל כן לא נותר למר מירו אלא לפעול באמצעות חברה אחרת שבשליטתו. לפיכך טוענת כוכב סגול כי מר מירו נהג כדין, לא הפר כל הוראה חוזית ולא הפר כל חובה, לרבות חובת תום הלב.

דיון והכרעה

האם עמדה לכוכב סגול ברירת ביטול
17. השאלה הראשונה בה יש לדון הינה משמעות הוראת סעיף 5.10 להסכמים, המורה כי אם לא יתקבל אישור הבנק תוך 90 יום מחתימת ההסכם תעמוד לכל אחד מהצדדים הברירה להודיע על ביטולם של ההסכמים.

כידוע, צדדים להסכם רשאים לעצבו כרצונם. כן רשאים הצדדים לקבוע כי תנאי להתחייבויות שנטלו על עצמם הינו התקיימותו של תנאי חיצוני כגון קבלת אישורו של צד ג' כאמור בסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. הצדדים יכולים לקבוע כי תוקפו של ההסכם יהיה מותנה בהתקיימותו של תנאי (תנאי מתלה) או לקבוע שעם התקיימו של התנאי יחדל החוזה מלהתקיים (תנאי מפסיק) (ראה ד' פרידמן נ' כהן חוזים כרך ג' 31 (2003)).

18. עם זאת מוסכם על הכול כי לחוזה המותנה בתנאי מתלה יש נפקות גם בטרם התקיים התנאי ויש בו להטיל על הצדדים לו חיובים שונים, אף כי ההוראות האופרטיביות שבו מושהות. כך בבג"צ 6231/92 זגורי נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד מט(4) 749, 765 (1995) אומר בית המשפט:

אכן, חוזה ובו תנאי מתלה הוא חוזה שלם. הוא מחייב את הצדדים מרגע כריתתו. על הצדדים מוטלת החובה להימנע מהפרת החוזה. כל צד זכאי לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי המתלה (סעיף 27(ג) לחוק החוזים (חלק כללי); ראה ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ [8], בעמ' 648).

19. בעיקר חשוב להדגיש כי בחוזה המותנה בתנאי מתלה - כגון קבלת אישור של צד שלישי- מוטלת על הצדדים לחוזה החובה לפעול להתקיימות התנאי. צד שאינו עושה את המוטל עליו למילוי התנאי, או שבמחדלו מונע את קיומו של התנאי, לא יוכל להסתמך על אי הקיום כדי להשתחרר מהחוזה (ראה ע"א 65/85 עיריית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ, פ"ד מ(3) 29, 64 (1986); ע"א 489/89 שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(3) 366 (1992)); ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' הושנג משיאן, פ"ד מח(4) 107 (1994)).

20. במרבית המקרים התקיימות התנאי שנקבע מביאה לתוצאה המוסכמת (פקיעה או הענקת תוקף) באופן אוטומטי ללא מעורבות הצדדים (ראו ע"א 1363/04 צאלים אחזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (ניתן ביום 11/12/07); רע"א 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ, פ"ד מ(4) 369, 370 (1986)). עם זאת רשאים הצדדים לקבוע כי התקיימותו של התנאי לא תביא ל"תוצאה אוטומטית" אלא רק תקום למי מהם או לשניהם ברירה לפעול. כך רשאים צדדים לקבוע כי אי התקיימות התנאי המתלה במועדו, לא תביא לבטלות/לפקיעת ההסכם אלא רק תעניק להם ברירה להודיע על ביטולו (ראה ע"א 187/87 לוי נ' דויטש, פ"ד מג(3) 309, 316 (1989); ע"א 1363/04 הנ"ל; ד' פרידמן נ' כהן הנ"ל עמ' 44).

יצוין, הקביעה כי אי התקיימותו של התנאי המתלה רק מקימה לצדדים ברירת ביטול, אינה משנה את האמור לעיל בנוגע לחיובים הדדיים החלים על הצדדים עד למועד התקיימות התנאי. להיפך, דומה כי מקום שבו מעניק החוזה לצד כלשהו ברירת ביטול בהתקיימות תנאי חיצוני, מוטלת על אותו צד חובה מוגברת שלא לעשות שימוש בברירה אלא על פי תנאי החוזה ובכפוף למילוי חובת תום הלב המוטלת עליו (ראו לעניין החובה לפעול בתום לב בהפעלת הברירה לביטול חוזה ג' שלו י' אדר דיני חוזים - התרופות 667 (2009); ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 354 (2005)).

21. מסעיף 5.10 להסכמים שבפנינו עולה כי הצדדים הסכימו שתנאי לתוקפם של הסכמי הרכישה הינו קבלת אישור הבנק (בנק לאומי) להעברת המניות לאדר נדלן ולשחרורם של אהוד מירו וכוכב סגול מכל התחייבויות וערבויות לחובותיהן של ג'נרל ואדוונס. עוד הסכימו הצדדים כי אם אישור שכזה לא יתקבל תוך 90 יום (כלומר עד 3/5/11) תעמוד לכל אחד מהם הברירה להודיע על ביטולם.

על מנת להבטיח כי ההסכמים לא יכנסו לתוקפם המלא וכי ההוראות האופרטיביות על פיהם יושהו עד קבלת האישור נקבע גם כי התמורה תופקד בנאמנות אצל עורכי הדין עד לקבלת אישור הבנק. כן נקבע (סעיף 5.2.2 להסכם ג'נרל וסעיף 5.2.3 להסכם אדוונס) כי רק לאחר קבלת אישור הבנק יועברו המניות בספרי החברה לאדר נדלן.

22. אין חולק כי בתום התקופה המוסכמת לא ניתן אישור הבנק ולכאורה עמדה לכל אחד מהצדדים הברירה להודיע על ביטול ההסכמים. עם זאת ראינו לעיל כי צד שמונע, בין במעשה ובין במחדל, את התקיימותו של תנאי לחוזה לא יוכל לבקש להשתחרר ממנו רק בשל אי התקיימות התנאי המוסכם. לפיכך עלינו לבחון האם לכוכב סגול "אשם" באי קבלת אישור הבנק.

23. אין בהסכמים כל הוראה בדבר נטל הפניה לבנק לקבלת האישור. עם זאת סעיפים 3.3 להסכמים כוללים התחייבות מפורשת של אדר נדלן למתן כל הבטוחות וכל הערבויות שנדרשו על ידי הבנק לשם קבלת האישור. וכך נאמר בסעיף 3.3 להסכמים:

הרוכשת מצהירה ומתחייבת בזאת כדלקמן:
[...]
כי היא מודעת לערבויות בעלי המניות ו/או החברה כלפי בנק לאומי לישראל בע"מ וכי היא מתחייבת להמציא לבנק לאומי כל בטחונות ו/או ערבויות שיידרשו, כתנאי לקבלת הסכמת הבנק להעברת מניות החברה לשם הרוכשת וכן להעמיד את כל הבטחונות שיידרשו לשם שחרור מלא של המוכרת ו/או של מר אהוד מירו מכל חבות, ערבות ו/או התחייבות ככל שניתנו כלפי הבנק, בכל הקשור לפעילותה העיסקית של החברה, וזאת עד לא יאוחר מ- 90 ימים ממועד חתימת הסכם זה.

24. אין כל ספק שמהוראה זו אנו למדים כי היה על אדר נדלן להמציא לבנק את הביטחונות שנדרשו. יתכן שלא הייתה מוטלת עליה החובה למלא כל דרישה מצד הבנק, אולם הצדדים צפו והניחו כי אם דרישות הבנק יהיה סבירות יהיה על אדר נדלן למלאן ולהביא לקבלת אישור הבנק להעברת המניות ולשחרור כוכב סגול ומר מירו מערבויותיהם.

25. אין חולק כי פרטי הבנק היו ידועים לאדר נדלן שכן הדבר הופיע גם בהוראות ההסכמים (סעיפים 2.6). עם זאת טוענת אדר נדלן כי לא פנתה לבנק לקבלת האישור מסיבות שונות. הטענה הראשונה שנזכרה בתצהירו של מר יורם מזוז (מב/6) הייתה כי במסגרת הסכם אדוונס סוכם שכוכב סגול תפעל להגדלת האשראי, מ-2,500,000 ₪ ל-3,500,000 ₪. לטענתו מר אהוד מירו הציע כי קודם יפעלו להגדלת האשראי ורק לאחר מכן יפנו לבנק לקבלת האישור (סעיף 23 לתצהיר מב/6). לצורך הגדלת האשראי נדרשו הצדדים להמציא חוות דעת של שמאי בעניין שווי החלקה. מר מירו התחייב להזמין את השמאי ואדר נדלן התחייבה רק לשלם את שכרו (עמ' 16, 17 לפרוטוקול). עוד הוסיף מר מזוז כי אדר נדלן כלל לא פנתה לבנק, אלא סמכה על אהוד מירו (עמ' 17 שורה 16). טענות אלו מוכחשות על ידי מר מירו, שמבהיר כי רק סייע במציאת שמאי שידע כי הבנק סומך עליו וכי מעולם לא הציע לעכב את ההליכים לקבלת אישור הבנק (מש/6 סעיף 49). יתרה מזו לטענתו רק ביקש להיות הראשון שיודיע לבנק על ההסכמים ובהתאם הודיע על ההסכמים לבנק סמוך למועד כריתתם (סעיף 47 למש/6).

26. את הגרסה האמורה של אדר נדלן אין לקבל. כל הקורא את הסכם אדוונס מבין שאין כל קשר בין קבלת אישור הבנק להעברת המניות והחלפת הבטוחות והערבויות לבין הגדלת מסגרת האשראי. מטרת הגדלת מסגרת האשראי הייתה לאפשר הקדמת תשלום התמורה, ללא קשר למועד קבלת האישור לעסקה. כך או כך מועד תשלום התמורה היה צפוי להיות חודשים ארוכים לאחר קבלת האישור (סעיף 5.2.2.5 להסכם אדוונס).

יתרה מזו, לאדר נדלן היה צריך להיות ברור כי לצורך קבלת אישור הבנק יהיה עליה להמציא בטוחות וערבויות. בנסיבות שכאלו היה על אדר נדלן לברר מהן דרישות הבנק. כל בר דעת, וכמובן גם כל איש עסקים, יודע ומבין כי העמדת בטוחות וערבויות לבנק עשויה לארוך תקופת מה, שכן צפוי שהבנק יבקש לבדוק את יכולתם הכלכלית של הערבים ואת טיבן של הבטוחות המוצעות. למרות זאת מסתבר כי אדר נדלן לא עשתה מאום כדי ליצור קשר עם הבנק. אין כל פניה של אדר נדלן או מי מטעמה לכוכב סגול או למר אהוד מירו שיקדמו מועד פגישה בבנק או שימסרו את פרטי הנציג בבנק המטפל בענייני החברות (עמ' 18). תשובתו של מר מזוז כי לא פנה לקבל את המידע כיוון שזה "מעיד על האמון העיוור לאודי" (עמ' 18) אינה יכולה להתקבל ואינה סבירה. בין הצדדים הוחלפו הודעות דואר אלקטרוני רבות בעניינים שונים, לא סביר שהתעלמות מוחלטת מהחובה להסדיר את קבלת אישור הבנק, נובעת רק מהסתמכות עיוורת על מר מירו שאינה מעוגנת בכל מסמך.

27. גם הטענה שהוזכרה בעדותו של מר מזוז ולפיה לא ידע באיזה בנק ניתנה ההלוואה (עמ' 19) אינה יכולה להסביר את התנהגות אדר נדלן, שהרי עסקינן באישור הבנק להעברת בטוחות לחשבון שפרטיו צוינו מפורשות בסעיף 2.6 להסכמים.

28. יתרה מזו, ביום 18/4/11 שולחת מזכירתו של מר מירו למר מזוז את פרטי הפקידה בסניף הבנק וביום 20/4/11 היא שולחת שוב את ההודעה לכתובת דוא"ל נוספת (נספח "ח" ל-מש/6). ניתן היה לצפות כי בו במקום תיעשה פניה לבנק אלא שאדר נדלן התעכבה עד ליום 1/5/11 בטרם פנתה לבנק (עמ' 17, 20).

ההסבר שנותן מר מזוז לעיכוב הינו כי יתכן וקיבל את ההודעה ביום העצמאות וכי זה המועד היחיד שבו הפקידה הייתה מוכנה לשוחח עמו (עמ' 17 שורות 31-30). יום העצמאות היה מספר ימים מאוחר יותר, ביום 9/5/11. 20/4/11 היה בחול המועד פסח, שבו הבנקים עובדים. גם בימים שלאחר החג וטרם אותה פגישה ניתן היה להגיע לבנק. נציגת הבנק לא זומנה לעדות ואין כל ראיה לכך שלא ניתן היה להיפגש עמה קודם לכן.

אדר נדלן אף לא הציגה כל מסמך המעיד על פניה לבנק לקיים פגישה.

29. השתהותה של אדר נדלן בקידום ההסכמים לא הסתכמה רק בעיכוב הפגישה בבנק, מתברר גם כי אדר נדלן לא דיווחה על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין במועד (עמ' 16). אין הסבר מניח את הדעת מדוע לא דיווחה במועד והדבר יכול אולי להצביע על כך שאדר נדלן שמרה על זכותה לבטל את העסקה ולא רצתה לדווח אם העסקה תבוטל.

30. עוד ניתן היה להניח כי מי שמבקש לעמוד בהתחייבותו למסירת הביטחונות לצורך קבלת אישור הבנק ידאג לעדכן את הצד שכנגד על כל ארכה נדרשת. אדר נדלן לא שלחה כל הודעה ולא בקשה הסכמה לארכה כלשהי להשגת האישור. הסברו של מר מזוז תמוה, שכן כל שאמר הינו כי "לא חשבתי שהדד ליין של 90 יום, בגלל שהוא איחר לי בתשובה לגבי הפגישה עם הבנק, שזה עניין מהותי [...]" (עמ' 19). יתרה מזו, לעדותו הוא נפגש עם פקידי הבנק ביום 1/5/11, מסר תשובות לשאלות ושלח להם כבקשתם את ההסכמים במייל או בפקס (עמ' 20). לאחר מכן ישב והמתין לתשובת הבנק. אין לאדר נדלן אישור כלשהו כי אכן העבירה את המסמכים לבנק (שם). יתרה מזו, משהבין מר מזוז כי בדיקת המסמכים תארך זמן מה היה עליו להודיע לכוכב סגול. כמו כן צפוי היה כי יפנה לבנק לזרז את קבלת התשובה. אדר נדלן לא עשתה מאום מכל אלו אלא ישבה בחיבוק ידיים והמתינה.

31. מעניין לציין כי אדר נדלן צירפה לבקשתה מכתב שהתקבל על ידה מבנק לאומי נושא תאריך 12/6/11 (נספח 12 לבקשה). מכתב זה מעיד לטענתה על נכונות הבנק ליתן אישור. עם זאת המכתב מתייחס על פי האמור בו אך ורק לחשבונות חברת אדוונס וכלל אינו מתייחס לחברת ג'נרל. המכתב גם אינו מתייחס לאישור הנדרש על פי ההסכמים. בסעיף 1 למכתב נאמר:

"כפי הידוע לכם, בקשתכם להארכת תוקף מסגרות העבודה המאושרות בחשבונה של חברת אדוונס אסטס בע"מ (להלן: "החברה") לאחר רכישת השליטה בחברה על ידיכם, אושרה עקרונית על ידינו במחצית השנייה של חודש מאי, וזאת בכפוף לתנאים שהוצגו בפניהם".

המכתב כולו מתייחס לאישור מסגרת האשראי ואין בו שמץ של אישור לשחרורם של כוכב סגול ואהוד מירו מערבויותיהם לחברות. אין במכתב פירוט של התנאים להסכמה, אותם תנאים שהוצגו לאדר נדלן, וגם בתצהיר ובעדות לא מסר מר מזוז מה הם אותם תנאים והאם ביכולתה ובכוונתה של אדר נדלן לעמוד בהם.

הנה כי כן, אפילו במועד המאוחר למועד הביטול, וגם לאחר פגישה בבנק, לא השכילה אדר נדלן להציג אישור של הבנק כנדרש על פי ההסכמים.

32. מכל האמור ניתן לסכם ולומר כי אדר נדלן לא עמדה בהתחייבותה להמציא לבנק את הבטוחות שנדרשו לצורך שחרור מר מירו וכוכב סגול מהתחייבויותיהם לבנק ולצורך קבלת האישור להעברת המניות. אין די בראיות שהוצגו להצביע על כך שכוכב סגול מנעה במעשה או במחדל את קבלת האישור במועד ואין ראיה על הסכמה כלשהי להארכת המועד.

בנסיבות אלו, מתחייבת המסקנה כי עם חלוף המועד שנקבע בהסכמים, דהיינו, לאחר 3/5/11, עמדה לכל אחד משני הצדדים הברירה להודיע על ביטולם.

נותר לבחון כעת האם נפל פגם כלשהו בדרך מימוש ברירת הביטול שעמדה לכוכב סגול.

מימוש ברירת הביטול – משלוח הודעת הביטול
33. מהראיות שהוצגו התברר כי סמוך לאחר חתימת ההסכמים שבין הצדדים קבלו כוכב סגול ומפעלי חמצן התראות שנשלחו על ידי התובע העירוני בעיריית חיפה בדבר ביצוען של עבירות על חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 בחלקה 44. מדובר היה בשימוש מסחרי במקרקעין בניגוד לייעודם לתעשייה. ההתראה נשלחה בשל פעילותה של חברת דר מוטורס בחלקה. כאמור, מדובר בחברה בשליטת אבירן דר, בנו של מר יאיר דר, העובד אצל אדר נדלן ומנהל עבור מר מזוז מספר עסקאות (עדות מר מזוז עמ' 13). בעקבות ההתראות קבלה כוכב סגול גם דרישה להפסקת העבירות מבאי כוחה של מפעלי חמצן (נספח "ב" ל-מש/6). המכתב הועבר גם לבאי כוחה של אדר נדלן (מש/6 נספח "ג").

מאז אותו מועד ועד לחודש 5/11 נעשו ניסיונות על ידי כוכב סגול ומפעלי חמצן לחפש פתרונות. בין היתר הועלתה האפשרות כי הזכויות בחלקה ימכרו לג'נרל או למי מטעמה. מר ביטון, מנהלה הכללי של מפעלי חמצן, הבהיר בעדותו כי מפעלי חמצן וחברי דירקטוריון החברה חששו לעמוד בפני סיכון של הליכים פליליים ועל כן חיפשו דרך להימנע מהליכים כאלו (עמ' 10). מפעלי חמצן אף פנו לעיריית חיפה כדי לעכב את נקיטת ההליכים. בסופו של יום נערכה ביום 5/5/11 פגישה בעירייה בה נכחו באי כוחה של מפעלי חמצן, מר מירו והתובע העירוני עו"ד שוקרי.

34. במקביל נפגשו נציגי מפעלי חמצן עם מר מירו וניהלו משא ומתן לגבי אפשרות של העברת הזכויות בחלקה 44 לחברה בשליטתו. פגישה אחת נערכה ביום 14/4/11 וביום 8/5/11 נערכה פגישה בין מר מירו לבין מר אלון כהן, יו"ר הדירקטוריון של מפעלי חמצן, בסופה הוצע כי זכויות חלקה 44 יימכרו תמורת סך של 4,500,000 ₪ (עם אפשרות של תוספת סך של 500,000 ₪ במקרה שתאושר הקמת תחנת תדלוק) (מש/6 סעיף 24). מר מירו הדגיש כי מפעלי חמצן הציבו כתנאי את רצונם לבצע עסקה מהירה עד 15/5/11. כן הובהר שאם לא תחתם עסקת מכר תשקול מפעלי חמצן את ביטול הסכם השכירות עם חברת ג'נרל בשל הפרתו בעקבות ביצוע העבירות על חוקי התכנון והבניה (שם).

35. מייד לאחר הפגישה הודיע מר מירו על תוכנה למר מזוז, מנהלה של אדר נדלן (מש/6 סעיף 25). על אודות שיחה זו אין הסכמה, אם כי מר מזוז מאשר כי נודע לו על המשא ומתן עם חברת מפעלי חמצן ועל דרישותיה של מפעלי חמצן (עמ' 24).

36. מר מירו העיד כי נפגש עם מר יאיר דר ומר מזוז ומסר להם את כל הפרטים והציע להם כי רכישת החלקה תיעשה במשותף על ידו או חברה בשליטתו ועל ידי אדר נדלן (מש/6 סעיפים 25, 26). בסופו של דבר נערכה ביום 15/5/11 פגישה בין הצדדים במשרדו של עו"ד רונן קנטור, בא כוחה של כוכב סגול.

לטענת מר מירו, במהלך הפגישה הוצגו למר מזוז ומר דר כל האפשרויות. הוצגה עמדתה של מפעלי חמצן ואף הוצע להם לרכוש יחדיו את החלקה (תרשומת של הפגישה צורפה לתצהיר מש/6 וסומנה נספח "ד").

לגרסתו של מר מירו הובהר לו על ידי מר יאיר דר ומר מזוז כי אדר נדלן אינה יכולה להעמיד את המימון הדרוש לרכישה. עוד הובהר לו כי אדר נדלן אינה יודעת מתי יתקבל אישור הבנק (סעיף 27 ל-מש/6).

37. בנסיבות אלו, כך לגרסת מר מירו, הוא עמד בפני חשש שמא עסקת ג'נרל תבוטל על ידי אדר נדלן מחד ומאידך מפעלי חמצן תבטל את הסכם השכירות עם ג'נרל. בנסיבות שכאלו הבין כי אם ירכוש את זכויותיה של מפעלי חמצן בחלקה, בין ביחד עם אדר נדלן ובין בנפרד, מבלי שתובטח השכרה לג'נרל הוא עלול להפסיד את כספו (עמ' 31). כדי להגן על שווי החברות, כך לגרסתו ולרכוש את הזכויות בחלקה, ביקש מאדר נדלן להודיע כי הם מוותרים על ברירת הביטול (שם). כך סבר יוכל להבטיח כי אם ירכוש את המגרש ימשיך לקבל תשואה סבירה מהשכרתו. מר מזוז ומר דר הודיעו כי אינם מוכנים לוותר על ברירת הביטול והם צריכים שהות לשקול את צעדיהם (מש/6 סעיף 27).

38. מר מזוז לא הכחיש את הדברים אף כי לא אישרם מפורשות. לדבריו "עד היום אני אפילו לא מבין מה לבטל או לא לבטל, אין לי מושג. אפילו עורך הדין שלי הלך, אין לי שום עניין לוותר על דברים שיש לי או אין לי" (עמ' 24).

עם זאת אישר כי לאחר ששמע את הדברים ממר מירו ביקש שהות לבדוק ולבחון את צעדיו (עמ' 24 שורה 20).

יצוין כי גם בהתכתבות מאוחרת יותר לא הודיעה אדר נדלן כי היא מוותרת על ברירת הביטול העומדת לה (ראה גם דברי מר מזוז עמ' 25). להיפך, בא כוחה עו"ד עמיאל עמד על זכותה לבדוק את הטענות ועמד על כך שכל זכויותיה, כולל ברירת הביטול, יישמרו לה (ראה מכתבו מיום 17/5/11 נספח 10 ל-מב/6).

39. כאמור, אדר נדלן סבורה כי משלוח הודעת הביטול ביום 16/5/11, מייד לאחר הפגישה, הייתה התנהגות שלא בתום לב ונבעה ממניעים זרים- רצונו של מר מירו לרכוש את החלקה ממפעלי חמצן. דעתי שונה. עמדתו של מירו ולפיה בשים לב לדרישת מפעלי חמצן היה עליו לנקוט בצעדים להבטחת שווי חברת ג'נרל הייתה סבירה והגיונית ואינה מהווה חוסר תום לב. המתנה לקבלת עמדת אדר נדלן הייתה עלולה להותיר את כוכב סגול ומר מירו בפני שוקת שבורה; מחד לאדר נדלן עמדה ברירת ביטול של ההסכם ומנגד מפעלי חמצן הודיעו כי בכוונתם לבטל את הסכם השכירות עם ג'נרל אם לא תבוצע עסקת הרכישה של החלקה. במצב זה עלולות היו כוכב סגול וג'נרל להיוותר ללא הנכס המרכזי שבידיהן, זכות השכירות בחלקה, מבלי שמניות ג'נרל ימכרו. דרישתו של מר מירו כי אדר נדלן תוותר על ברירת הביטול, כדי לאפשר השלמת עסקת הרכישה של החלקה, הייתה דרישה הגיונית.

מהתנהגות אדר נדלן מתברר כי זו בקשה לשמור לעצמה את כל האפשרויות, גם לשמור את ברירת הביטול, וגם להימנע מהתחייבות לרכישה. בנסיבות כאלו לא יכלה אדר נדלן לכפות על כוכב סגול שלא לעשות שימוש בברירה הנתונה לה.

40. כזכור, אדר נדלן לא דאגה להשלים את הדרוש לקבלת אישור הבנק. עד היום לא ברור מה היו דרישות הבנק שהוצגו לאדר נדלן והאם אדר נדלן יכלה לעמוד בהן. גם בפגישה מיום 15/5/11 לא מסרה אדר נדלן מהו המועד הצפוי להשלמת ההליכים לקבלת אישור הבנק להעברת המניות ולשחרור כוכב סגול ומר מירו מהביטחונות. אדר נדלן לא נתנה לכוכב סגול כל בסיס להניח כי העסקה תושלם בזמן סביר.

41. אדר נדלן אינה רשאית לכפות על כוכב סגול להאריך את המועד לקבלת אישור הבנק מחד, מבלי להבטיח את כוכב סגול. תכלית קביעת המועד להשגת אישור הבנק הייתה לאפשר לכל צד לכלכל צעדיו ולדעת את היקף הסיכונים בפניו הוא ניצב. הותרת המצב ללא מועד ידוע להשלמת הליכי אישור הבנק, כשברקע מוטל צל כבד על המשך השכירות של החלקה, הייתה בלתי סבירה.

42. מוכן אני לקבל את טענת אדר נדלן כי מר מירו היה צריך לעדכן אותה בשלב מוקדם יותר על דרישות מפעלי חמצן ועל המגעים שניהל איתם. כזכור, המגעים לרכישת המקרקעין החלו כבר ביום 14/4/11 והעדכון נמסר לאדר נדלן רק ב-9/5/11 או בסמוך לכך ורק לאחר שמפעלי חמצן כבר העמידו אולטימאטום לסיום המשא ומתן. עם זאת מר מירו עדכן את אדר נדלן על ההתראות בדבר עבודות הבניה מיד עם קבלת מכתבי ההתראה (נספח "ג" לתצהירו של מר מירו מש/6). את דרישת מפעלי חמצן מסר לאדר נדלן עוד לפני הפגישה מיום 15/5/11. גם בפגישה האמורה לא הציגה אדר נדלן כל פתרון, לא הסכימה להתחייב להשלמת העסקה או להצטרף לעסקת הרכישה, לא הציעה לממן את רכישת החלקה על ידי ג'נרל או כל הצעה אחרת שתמנע את הסיכון שבפניו עמדו הצדדים. לאדר נדלן ניתנה הזדמנות להציע הצעה, ולו גם הצעה ראשונית, להצטרף לרכישה או להבטיח את מימוש עסקת ג'נרל למרות חלוף המועד. אדר נדלן לא עשתה מאום ובקשה להחזיק בחבל משני קצותיו. גם לא להתחייב כלפי מפעלי חמצן וגם לא לוותר על ברירת הביטול. בנסיבות אלו עמדת כוכב סגול אינה מהווה חוסר תום לב השולל ממנה את ברירת הביטול.

סוף דבר
43. בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי לכוכב סגול עמדה ברירת ביטול וכי במימוש הברירה לא נפל כל פגם.

על כן הנני מורה על דחיית התובענה.

כל הצווים הזמניים שניתנו במסגרתה, לרבות הצווים מיום 22/6/2011 וביום 19/1/2012 מתבטלים.

אדר נדלן תשלם לכוכב סגול הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, א' תמוז תשע"ב, 21 יוני 2012, בהעדר הצדדים.

14 מתוך 14