הדפסה

דדוש ואח' נ' מזרחי ואח'

התובע

רוני דדוש
ע"י אמיר עדיקא ו/או איתם לוי

נגד

הנתבעים

1.ברק מזרחי, עו"ד
2.יריב דפנה, עו"ד

פסק דין

כללי
1. לפניי תביעה כספית בסך 350,000 ₪ ותביעה שכנגד בסך 314,189 ₪, שעניינן התקשרות בין התובע לנתבעים לצורך הגשת הצעה לרכישת מגרשים בפרויקט בניה במעלה אדומים, ששווק על ידי מנהל מקרקעי ישראל ( להלן: "הפרוייקט").
הנתבעים- התובעים שכנגד הם עורכי דין שפעלו כיזמי פרוייקטים לרכישת ובניית מגרשים למגורים בפרויקט ( להלן: "הנתבעים"). התובע התקשר עם הנתבעים בעבר בעסקה דומה, במכרז ששיווק מנהל מקרקעי ישראל במסגרת שלב א' בפרויקט " מצפה נבו". לאחר מכן, התקשר שוב עם הנתבעים בעסקה נוספת במסגרת שלב ב' באותו פרויקט. התביעה שלפניי דנה בעסקה זו.
ביום 26.2.14 ניתן פסק דין נגד הנתבעים, לאחר שלא הגישו סיכומים במועד. במסגרת ערעור שהוגש על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, בוטל פסק הדין ככל שהוא נוגע לנתבע 2, עו"ד יריב דפנה. ביחס לנתבע 1, עו"ד ברק מזרחי, עומד פסק הדין בעינו, כך שפסק דין זה מתייחס לנתבע 2 בלבד ( להלן: "הנתבע") (ר' החלטת בית המשפט המחוזי בע"א 24282-09-14 מיום 4.12.14).
2. התובע טוען, כי שילם לבקשת הנתבעים 100,000 ₪ עבור כל אחד משני המגרשים שרכש, כהלוואה למינוף הפרויקט. הנתבעים התחייבו להחזיר לתובע את ההלוואה בתוך שנתיים וכן, את הסכומים ששילם עבור שני המגרשים ורווחים שיופקו ממכירת כל אחת מהיחידות.
אלא שהנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם, לא השיבו לתובע את ההלוואה, ובנוסף ובניגוד להצהרותיהם הותירו חובות על שני המגרשים בסך של 150,000 ₪. מכאן נגזר סכום התביעה- 350,000 ₪.
3. הנתבעים טענו מנגד, כי אותם 200,000 ₪ לא היו הלוואה, אלא שימשו להוצאות הרבות שנדרשו להוצאת הפרויקט לפועל. לשיטתם, בין הצדדים היו הסכמים בכתב, לאחר שהתובע לא הסתפק בהסכם שהיה ביניהם בעל פה, ואלה מלמדים, כי טענותיו של התובע אינן נכונות.
בתביעה שכנגד טענו הנתבעים, כי התובע מבקש להתעשר על חשבונם שלא כדין ולכן הקדים והגיש את תביעתו. לשיטתם, לאחר שהתקשרו בעסקה בעל פה, ביקש התובע " להגדיר מחדש את היחסים" ולנהל את הבניה בעצמו ולא רצה למכור את המגרשים והבתים שייבנו עליהם. לכן הגיעו להסכם חדש, על פיו התובע ישלם להם שכ"ט קבוע מראש בסך 400,000 ₪ תמורת עבודתם בפרוייקט, והם ידאגו למימונו. כן הוסכם שחלק מהסכום של 200,000 ₪, יקוזז כנגד שכר הטרחה.
בתביעה שכנגד טענו הנתבעים כי הוציאו הוצאות לא מבוטלות עבור הנתבע ויתרת חובו כלפיהם עומדת על סך של 314,189 ₪.

טענות התובע
4. התובע טען, כי הנתבעים, עורכי דין בהשכלתם, פנו אליו כדי שיצטרף לפרוייקט וייצגו אותו בעסקה זו כפי שעשו בעסקה קודמת, דבר שתרם לאמון הרב שרחש להם.
ביולי 2006 הוסכם בינו ובין הנתבעים כי הוא ירכוש 2 מגרשים עבור ילדיו בתנאים שיחד היוו את "עסקת הבסיס":
עורכי הדין הם יזמי הפרויקט.
עורכי הדין ידאגו למתן כלל השירותים הנדרשים לצורך רכישת 2 מגרשים, הקמת 2 בתים על גביהם ומכירתם, לרבות עבודות הניהול, תכנון, פיקוח, בניה, תיאום ומכירת הבתים.
באחריות עורכי הדין לדאוג להשגת מימון לביצוע הפרויקט.
השקעת התובע תהא עד לתקרה של 450,000 ₪ בגין כל מגרש, באופן הבא:
התובע ישלם עבור רכישת המגרשים בהתאם למחיר הזכיה וישא בעלויות הפיתוח. בפועל שילם התובע 688,000 ₪ לרכישת 2 המגרשים והוצאות פיתוח.
בנוסף יעביר התובע 200,000 ₪ כלומר 100,000 ₪ עבור כל מגרש, כ " הלוואת מינוף" אשר מיועדת לתכנון ראשוני והתקשרויות עם בעלי מקצוע.
התמורה לה יהיה זכאי התובע לאחר השבת כל השקעותיו בכספי ההלוואה, תהא 60% מהרווחים (40 הנותרים לנתבעים), וזו תחושב באופן הבא: 60% מן הרווחים*2/9 (2 מגרשים). הוסכם כי רווחי כל מגרש לא יפחתו מ-450,000 ₪ .
זמן ביצוע הפרויקט עד למכירת הבתים והעברת הרווח לתובע ( לאחר החזרת ההלוואה) הועמד על 24 חודשים, מחודש נובמבר 2006.
עורכי הדין יקבלו ייפויי כוח בלתי חוזרים.

(להלן: "ההסכם" או "עסקת הבסיס").
התובע טען, כי לא נחתם בין הצדדים הסכם בכתב, על אף שפנה וביקש מהם פעם אחר פעם כי הדברים יועלו על הכתב. המסמכים אליהם מתייחסים הנתבעים, הם טיוטות שהנתבעים שלחו לתובע מעת לעת, אולם התובע לא חתם ולא נדרש לחתום עליהם.
התובע טען, כי קיים את עסקת הבסיס ושילם 688,663 ₪ עבור רכישת המגרשים ופיתוחם, ובנוסף, וכפי שמודים הנתבעים עצמם, העביר לידיהם ביום 2.11.06 את כספי ההלוואה, סך של 200,000 ₪.
אלא שהנתבעים לא קיימו את התחייבויותיהם על פי עסקת הבסיס, לא סיימו את הפרויקט במועד והשתמשו בכספים למטרות אחרות ולא לצורך קידום הבניה. משום כך, ביקש התובע להיפרד מהם ודרש להשיב את כספי ההלוואה, אולם הנתבעים לא נעתרו לבקשות התובע להשיבם.
לטענת התובע אין חולק, כי עסקת הבסיס התבטלה. על כך מעידה בין היתר העובדה שהנתבעים השיבו לתובע את יפויי הכוח הבלתי חוזרים שנתן להם לטובת ייצוגו בפרויקט.
בסופו של דבר, לדבריו, הוא בנה ומימן את הבתים בעצמו ללא סיועם של הנתבעים. לאחר מכן גילה, כי על המגרשים רובצים חובות בסך של 72,127 ₪ לרשויות בשל תשלומי אגרות והיטלים שהנתבעים התחייבו לשלם, ולא שילמו והוא נאלץ לשלמם ( בכתב התביעה תבע התובע 150,000 ₪ עבור הוצאות אלה, בהמשך, בסיכומים, הופחת הסכום לסך 72,127 ₪).
לפיכך, מבקש התובע לחייב את הנתבעים להשיב לו את כספי ההלוואה, בסך של 200,000 ₪, 72,127 ₪ בגין התשלומים ששילם במקומם, וכן סך של 50,000 ₪ פיצוי בגין עוגמת נפש, טרחה, טרדה וביטול זמנו.
טענות הנתבע
5. הנתבע טען, כי בין הנתבעים לתובע היו יחסי שותפות על בסיס עסקי וחברי, והיזמות שבבסיס השותפות הייתה של הנתבעים.
נטען, כי הוסכם ביניהם שהתובע יעביר להם סך 450,000 ₪ במדויק שישמש לרכישת 9 מגרשים בפרויקט. לטענתם, על " כל מנה" של 450,000 ₪ היה זכאי התובע לקבל מלוא הרווחים המגיעים למשקיע בגין 1/9 מהפרוייקט. לביטחון, הוסכם שיירשם מגרש אחד על שם ילדו. הכסף ששילם התובע הועבר לרכישת המגרשים וכן למימון הוצאות נוספות בגין המגרש. התובע השתתף ב"שתי מנות" ולכן היה עליו להעביר לנתבעים 900,000 ₪, אולם בפועל העביר סך של 888,663 ₪. סכום זה שימש לרכישת המגרשים ומימון הוצאות נוספות ( כלומר אין מחלוקת מהו הסכום שהעביר התובע לנתבעים).
הנתבעים הודו בכך שעל פי עסקת הבסיס התחייבו לביצוע כלל הפרויקט: רכישת 9 המגרשים, תכנונם, מכירתם, השגת מימון נדרש לצורך ביצוע הפרויקט, השאת רווחים מהפרויקט, מציאת קבלנים שונים, טיפול בהיתרי בניה וטיפול משפטי נלווה.
עוד הוסכם לשיטתם, שהרווחים שיצטברו מכלל הפרויקט, קרי 9 מגרשים, יחולקו כך שעבור כל מנה של 450,000 ₪ שישקיע התובע, יהיה זכאי ל-60% מ-1/9 הרווחים שיצטברו בפרויקט ואילו הנתבעים יהיו זכאים ל-40% הנותרים.
לשיטת הנתבעים, השותפות בין הצדדים חובקת מכלול של פרוייקט לגבי 9 מגרשים, ולכן חלק מהכספים שהעביר התובע שימשו בחלקם המזערי ולזמן קצר למימון רכישת מגרשים נוספים בפרויקט. מכל מקום, סך של 114,189 ₪ מתוך 200,000 ₪ הושקע ישירות במגרשים שנרשמו על שם התובע. בנוגע ליתר, סוכם במסגרת הסכם נספח ה' לכתב התביעה שכנגד ( להלן: "נספח ה'" שעליו יורחב בהמשך), כי הוא שולם על חשבון הרווחים שהיו מגיעים לנתבעים.
הנתבעים טוענים, כי מסמכים שהועברו בין הצדדים, שסומנו כנספחים א-ד, שכותרותיהם " סיכומי דברים" בגרסאות שונות, יוצרים רצף משפטי ומגבשים את עסקת היסוד ביניהם ומעלים על הכתב התקדמות והתפתחות בדרישות התובע לגבי העסקה שכבר סוכמה עם הצדדים.
בנוסף, טענו הנתבעים, כי נספח ה' שנכתב על ידי התובע, ונחתם על ידי כלל הצדדים, מכיל הסכמות על עצם קבלת המימון לבניה, על שיעור המימון, והצדדים התייחסו למסמך זה כמחייב. לשיטתם, לנספח ה' משקל ראייתי כבד ומשמעותי. התובע מעולם לא הכחיש את תקפותו, הוא הודה כי הוא נכתב על ידו וכי ייתכן שהמסמך המקורי נלקח על ידו בסיום הפגישה שבה נערך, ולכן אין ברשות הנתבעים את המסמך המקורי.
הנתבעים התייחסו למסמך שהגיש הנתבע במהלך החקירה, העתק של נספח ה' שבו הוספה של תאריך המסמך ליום 17.12.07 ומחיקת המילה " ולא" נמחקה מכותרת המסמך. לשיטת הנתבעים, התובע, הוא אשר מחק את המילה " לא" מהמסמך בסיום הפגישה שבה נערך, לאור הגעת הצדדים להסכמות בנושאי המסמך.
הנתבעים טוענים, כי נשאו בהוצאות עבור מגרשי התובע בסך של כ-104,000 ₪, ועל כן אין הם חייבים מכל מקום בהשבת 200,000 ₪.
הנתבעים טוענים בתביעה שכנגד, כי בהתאם לסיכומים ביניהם כפי שבאו לידי ביטוי בנספח ה', הוסכם שהתובע ישלם לנתבעים שכר טרחה קבוע מראש בסך של 400,000 ₪ וחלק מהסכום של 200,000 ₪ אשר טרם הושקע במגרשים, יקוזז נגד שכר הטרחה. הנתבעים טענו כי הוציאו הוצאות בסך של 104,000 ₪ לקידום הפרוייקט, ועל התובע להשיב להם אותם.
לשיטתם, לנספח ה' משקל ראייתי כבד ומשמעותי, הוא מהווה נוסח ברור ונקי להבעה מילולית של הסכמת הצדדים, והצדדים התייחסו אליו כמסמך מחייב, בניגוד לגרסת התובע, כי הוא בוטל. הנתבעים הוסיפו כי הם היו מוכנים לשלם לתובע את המימון, אך הוא מנע זאת מהם וביקש לבטל את הסכמת הצדדים.

דיון והכרעה
6. הן התובע והן הנתבעים שטחו גרסותיהם בתצהיר עדות ראשית ולאחר מכן בבית המשפט, בחקירות נגדיות מפורטות.
מלבד עדות התובע לא נשמעו עדויות נוספות מטעמו. גם שני הנתבעים העידו בעצמם ולא זימנו לעדות עדים נוספים מטעמם.
לאחר שמיעת עדויות אלה, עיון במסמכים הרבים שהוגשו ולאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה בחלקה, וכן מקצת התביעה שכנגד, מהנימוקים שיפורטו בהמשך.
הסכם בעל פה ושינוי תנאיו או ביטולו
7. הן התובע והן הנתבעים מעידים כי התקשרו ביניהם בהסכם כבר בשנת 2006, ומאחר שהיתה ביניהם הכרות מוקדמת והתקשרות דומה קדמה להסכם זה, נערך ההסכם ביניהם בעל פה.
העובדה שההסכם נערך בעל פה, אינה מורידה מערכו שכן סעיף 23 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע:
"חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".
הן התובע והן הנתבעים טענו, כי לאחר שנכרת ההסכם ובחלוף הזמן ושינוי הנסיבות, שונה תוקפו של ההסכם. אלא שבעוד שהתובע טוען כי ההסכם בוטל, הנתבעים טוענים כי תנאיו שונו.
על מנת שייקבע כי ההסכם בין הצדדים השתנה, יש להוכיח גמירות דעת של הצדדים לשנות מתנאי החוזה. יפים לעניין זה דברי כב' הנשיא שמגר:
"כאשר מדובר בשינוי חוזה כתוב על דרך של התנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, מן הדין שהתנהגות הצדדים לחוזה תשקף את גמירת הדעת לסטות מהוראות החוזה. עיקרון זה נובע מהוראות סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים, לפיהם נדרשת, כתנאי לשכלולם של הצעה וקיבול, מסקנה בדבר גמירת דעת... עקביותם הפנימית של דיני החוזים מחייבת, כי המסקנה שהוראה חוזית שונתה או בוטלה תושתת על בסיס מוצק וברור, לא פחות מזה הנדרש לשם הסקת עצם קיום היחס החוזי בין הצדדים. ...תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור...יהיה- בחוזים מסוג זה- קיומו של דפוס התנהגות מתמשך, לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינן חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם, אם כי עצם קיומו של דפוס כזה איננו מעיד על התוכן הקונקרטי של הסטיה מן החוזה המקורי, אותו יש לקרוא לתוך החוזה בין הצדדים" ( ע"א 2956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4)35, 41).
אמנם בענייננו ההסכם בין הצדדים לא נערך בכתב, אך פסיקתו של כב' הנשיא שמגר, ככל שהיא מתייחס לשינוי מהסכם בין הצדדים, יפה גם לענייננו.
ההסכמה הראשונית בין הצדדים, ככל שמדובר בפרטים עליהם מסכימים הצדדים, היא ההסכם המנחה בענייננו, והמחלוקת בין הצדדים מתמקדת במה שארע לאחר שאותו הסכם.
ההסכם המקורי בין הצדדים
8. התובע העיד, כי הנתבעים הציגו לו את מתווה העסקה בראשית הדרך, לרוב בעל פה, במהלך כמה פגישות. באחת הפגישות אף הוצג לו מסמך המרכז את פרטי העסקה שהכינו הנתבעים, אולם מסמך זה אינו מצוי ברשותו ( ר' עמ' 27 לפרוט' וסעיף 10 לתצהיר התובע).
במהלך ניהול הליך זה, הסכימו הצדדים על תוכנם של מרבית פרטי ההסכם.
כך, אין חולק שהנתבעים הם יזמי הפרוייקט. הם אלה שפנו לתובע לאחר שפורסם המכרז לפרוייקט והציעו לו להשתתף בו, כפי שעולה מעדות הנתבע 1, מר ברק מזרחי ( להלן: "מזרחי"), שהודה שהוא יזם את הפניה לתובע בתחילת הפרויקט ( עמ' 280 לפרוט').
כן הודו הנתבעים, כי הוסכם שהם ידאגו לרכישת 9 המגרשים, תכנונם, מכירתם, השגת מימון, השאת רווחים, מציאת קבלני שונים לצורך ביצוע הפרוייקט ( אדריכל, קונסטרוקטר, מהנדס חשמל, אינסטלציה וכוד), טיפול בהיתרי בניה, טיפול משפטי ( ר' ס' 12.2. בסיכומי הנתבע).
גם ביחס למימון הפרוייקט, הנתבע העיד כי במסגרת ההסכם הראשוני, התחייבו הנתבעים לדאוג למימון הפרויקט ( ס' 8 לתצהיר הנתבע ועמ' 209 לפרוט').
מוסכם עוד שזמן הביצוע שנקבע לפרויקט עד למכירת הבתים והעברת רווח לתובע הועמד על 24 חודשים, החל מחודש נובמבר 2006.
ביחס להשקעת התובע, בסיכומיו הודה הנתבע, כי הוסכם שעבור כל מנה של 450,000 ₪ שהתובע ישקיע יהיה זכאי ל-60% מ-1/9 מהרווחים שיצטברו בפרוייקט. באופן דומה, טוען התובע, כי הוסכם שהשקעתו תהיה עד לתקרה של 450,000 ₪ בגין כל מגרש.
אשר לחלוקת הרווחים, גורס התובע כי הוסכם שהתמורה לה יהיה זכאי לאחר השבת כל השקעותיו כספי ההלוואה, תהא 60% מהרווחים. וה-40% הנותרים לנתבעים. החישוב יהיה 60% מן הרווחים * 2/9 ( כנגד 2 מגרשים). הוסכם כי רווחי כל מגרש לא ייפחתו מ-450 א' שקל.
הנתבעים גורסים מנגד, כי הוסכם שהרווחים שיצטברו מכלל הפרוייקט, קרי 9 המגרשים, יחולקו כך שעבור כל מנה של 450,000 ₪ שהתובע השקיע, יהיה זכאי ל-60% מ-1/9 הרווחים שיצטברו בפרויקט ואילו הנתבעים יהיו זכאים ל-40%.
תנאי נוסף שקויים על פי ההסכם, הוא מסירת שני יפויי כח בלתי חוזרים, המסמיכים את הנתבעים לפעול, לקנות למכור, להעביר וכו' את שני המגרשים ( מוצגים ת/1-ת/2).

תשלום או הלוואה?
9. תנאי מרכזי בהסכם שלגביו הייתה מחלוקת הוא תשלום בסך של 200,000 ₪ אותו שילם התובע לנתבעים.
התובע טען, כי נוסף לסכום ההשקעה הוסכם שהוא יעביר לנתבעים 200,000 שקלים כ"הלוואת מינוף", המיועדים לתכנון ראשוני והתקשרויות עם בעלי המקצוע.
כבר בכתב התביעה טען התובע, כי הנתבעים ביקשו שהוא ישלם בגין כל מגרש 100,000 ₪ כ"הלוואת מינוף" כהגדרתם, זאת בנוסף לסכום הארי ששילם עבור כל מגרש.
גרסתו, לפיה מדובר בהלוואה, הייתה עקבית ואמינה מכתב התביעה ועד סיכומי טענותיו.
מעדותו שוכנעתי, כי לא הסכים " לתרום" לנתבעים סכום זה ו"להיפרד" ממנו, אלא העבירו רק כהלוואה, שתושב לו בהמשך. התובע העיד, כי כבר כאשר פנה אל הנתבעים בחודש דצמבר 2006 וביקש מהם להשיב לו את ההלוואה, השיבו לו שעליהם למכור דירה שבבעלותם וכך ישיבו לו את כספו, אך לא עשו כן ( עמ' 21 לפרוט', וכן בעמ' 140 לפרוט').
התובע הוסיף:
"ש. אתה אומר שהתבקשת 200 אלף שקל עבור הוצאת מינוף המילים תכנון ראשוני ויועצים לא מוזכרות פה בכלל.
ת. אני חוזר על המילה מינוף בשבילי ואני לא יודע מה זה מינוף זו מילה שלכם בהסברים למילת המינוף אמרתם לי שזה הולך 100 אלף שקל מכל רוכש מגרש שנכנס לחשבון הבנק ומבצע א ב וג'.
את המילה מינוף אני הבנתי שהם מה שהם אמרו שזה למנף את העסקה כלומר הוצאות ראשוניות של כל המגרשים וצריך להיות מופקד בבנק צריך להיות עם דין וחשבון לי דרך רואה חשבון, עסקה של 15 מליון שקל לא אמורה להתנהל בין שני שותפים בלי ליידע את השלישי הרביעי או הראשון איך שיקראו לזה" ( עמ' 20 לפרוט' מיום 12.9.12).
כלומר, הייתה הבנה בין הצדדים שהתובע ישלם סכום זה שיופקד בחשבון נפרד, ויושב לתובע לאחר מכן.
10. הנתבעים צירפו לכתב ההגנה מסמך שכותרתו : "רשימת נקודות והסכמות עם ברק ויריב". מדובר במסמך שערך התובע, ובו הוא מפרט רשימת נושאים שביקש ללבן עם התובעים. המסמך אינו נושא תאריך, אך הנתבעים מציינים בכתב ההגנה כי מסמך זה כתב התובע בתגובה לנספח א' שנכתב בינואר 2007, מכאן שנספח ב' נערך בסמוך לכך.
בסעיף 8 לנספח ב' כותב התובע:
"בחודש דצמבר 2006 ביקשתי מברק חזרה את המאתיים אלף שקל כמוסכם בינינו בנפרד עד לתחילת הבניה ואז גיליתי שהכסף ששילמתי לצורך התכנון שולם לתשלום שני מגרשים שניקנו ע"י יריב וברק והם השתמשו בכסף זה ואין באפשרותם לעמוד בהבטחתם".
כלומר, כבר בתחילת ינואר 2007 הלין התובע באזני הנתבעים, כי לא השיבו לו את סכום ההלוואה.
לאורך כל עדותו, דבק התובע בעמדתו, שב וחזר על כך שמדובר בהלוואה שהיה על התובעים להשיב לו. עדותו מקובלת ומהימנה עלי ולא מצאתי סיבה שלא לקבלה ככתבה וכלשונה.
11. בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד מטעם הנתבעים, מאשרים הנתבעים כי התובע העביר להם סך של 200,000 ₪ בתחילת ההתקשרות ביניהם ( ר' ס' 32 לכתב התביעה שכנגד וס' 31 לכתב ההגנה) ומוסיפים כי לאחר מכן, סוכם ביניהם שחלק מהסכום של 200,000 ₪ יקוזז משכר הטרחה עליו סוכם, בסך של 400,000 ₪ ( ס' 24 לכתב ההגנה).
תצהירי העדות הראשית שמסרו הנתבעים היו כמעט זהים זה לזה, ונערכו בשינויים קלים בלבד. מסירת תצהירים זהים, כאשר מתברר מעדויות הנתבעים עצמם כפי שנשמעו לאחר מכן בבית המשפט, שלכל אחד מהם היה חלק ותפקיד שונה בהתקשרות עם התובע, תמוהה, מטילה ספק ומכרסמת במהימנות עדויותיהם, במיוחד כשמדובר בעורכי דין.
עדות הנתבע דפנה הייתה מתחמקת והתרשמתי כי הוא מבקש לתת תשובות לתהיות שעולות ביחס לתשלום 200,000 השקלים, אך תשובותיו לא הניחו את הדעת כלל ולא ביססו את עמדתו שלא מדובר בהלוואה שיש להשיבה לתובע. כך הוא הודה שסכום זה לא הוכנס לחשבונות הבנק שפתח, לטענתו, לטובת התובע ( עמ' 178 לפרוט'), אלא הופקד בחשבון ששימש להוצאות הפרוייקט, וכן הודה שלא הראה סכום זה בתדפיסי החשבון שצירפו להגנתם ( עמ' 179 לפרוט'). גם הנתבע מר דפנה הודה בעדותו, כי הוסכם בין הצדדים לאחר מכן שהנתבעים יקבלו תמורה בסך של 400,000 ₪, ממנה ינוכו 200,000 ₪ ( עמ' 237 לפרוט').
גם עדות מזרחי תומכת במסקנה הנובעת מכתב ההגנה שלפיה, הייתה כוונה להשיב לתובע את ההלוואה. מר מזרחי מודה שהתשלום היה על חשבון הרווחים העתידיים שיגיעו לנתבעים מהתובע: "אנחנו מבחינתנו על פי ההסכם קיבלנו את ה-200,000 שקל האלה כחלק מהתשלום עבור אותו רווח עתידי..." ( עמ' 302 לפרוט').
הודאתם של הנתבעים, כבר בכתב ההגנה, כי הוסכם בין הצדדים, גם אם בדיעבד, על השבה של חלק מהסכום המלא של 200,000 ₪, מלמדת כי מדובר היה בהלוואה. מדובר בסכום שהייתה לגביו התחשבנות, שני הנתבעים מודים שהיה עליהם לקזז או להפחית סכום זה מרווחים או הכנסה עתידית, ולכן היו צריכים להשיבו ולזכות את התובע בגינו. חזקה על הנתבעים שלא היו מסכימים להשיב כספי שניתנו להם שלא כהלוואה.
12. מסמכים שצירפו הנתבעים לכתב התביעה שכנגד, מעידים גם הם כי התובע שילם את הסכום הנדון כהלוואה ולא כתשלום שלא יושב לו ( נספחים א-ד). במסמכים אלה, המכונים " סיכומי דברים" בשינויים שונים, מוזכרים שוב ושוב הסכומים אותם העביר התובע לנתבעים. כל אימת שמוזכרים הסכומים, מופיעים אותם 200,000 ₪ בנפרד מיתרת הסכום ששילם התובע. הפרדה זו מחזקת את העובדה שבשונה מהשקעתו המרכזית של התובע במגרשים, לגבי אותם 200,000 שקלים היה הסדר שונה – הסדר הלוואה.
תוקפו של ההסכם הראשוני- האם בוטל או שונה?
13. מעדויות שני הצדדים עולה, כפי שיפורט בהמשך, שלא קיימו או עמדו בכל תנאי ההסכם המקורי ולא פעלו בהתאם להסכמות בו.
הנתבעים הודו כי התובע קיים את המוטל עליו על פי ההסכם הראשוני.
כך הודה הנתבע שהתובע העביר לנתבעים את כל הכספים שהתחייב לשלם להם במסגרת העסקה, עד תחילת חודש נובמבר 2006 וקיים את כל ההתחייבויות הכספיות שהיו לו כלפיהם ( בעמ' 171 -172 לפרוט').
לדברי הנתבע, ההסכם בעל פה היה " ברור ומוסכם" ולכן לא היה צורך להעלותו על הכתב, אלא שבשלב כלשהו הנתבעים החזירו את יפויי הכוח שנתן להם התובע במסגרת ההסכם הראשוני, מאחר שדרש שלא ימכרו את המגרשים ואלה יישארו בשליטתו ( בעמ' 202 לפרוט').
מעדות הנתבע התרשמתי, כי הוא עצמו לא היה משוכנע שבשלב זה, לאחר השבת יפויי הכוח, נותרה בין הצדדים מערכת הסכמית. כך, כאשר הנתבע נשאל האם עם השבת יפויי הכוח באו לקיצם היחסים בין הצדדים, השיב: "לא בהכרח כך". לדבריו, אמנם הוא כבר לא יכול היה למכור את המגרשים, אך " יכול להיות" שעדיין סוכם ביניהם שהוא יפעל מול יועצים וישלם להם ( עמ' 204 לפרוט').
הנתבע הודה בכך שלא מימנו לתובע את הבניה כפי שסוכם ביניהם, וכאשר נשאל האם מימנו לתובע את הבניה השיב:
"דדוש סיכל את זה. אנחנו היינו מוכנים. דדוש סיכל את זה... הוא לא נתן לנו. אנחנו היינו מוכנים לעשות את זה".
ובהמשך נשאל:
"האם בפועל מימנתם לו את הבניה?
ת. בפועל לא" ( עמ' 211 לפרוט').
דברים דומים מעיד גם חברו, מר מזרחי ( ר' בעמ' 291 לפרוט').
עוד הודו הנתבעים כי לא עמדו בהתחייבותם להשלים את הבניה תוך 24 חודשים מכריתת ההסכם:
" ש. זאת אומרת, לא החלה בניית הבתים במועד שבו התחייבתם. בעצם לא עמדתם בהתחייבות הבסיסית שלכם לגבי הזמנים בעסקת הבסיס. אני צודק?
ת. בעסקת הבסיס שלשיטתנו לא עמדנו ב-24 חודשים, כן. נכון. ורוני ידע את זה. וסוכמו דברים אחרים אחר כך. כן" ( עמ' 212 לפרוט').
מכאן, שהנתבעים מודים בכך שלא קיימו לפחות שניים מתוך התנאים בהסכם המקורי, מימון הבניה ועמידה במועד המוסכם.
כן מעידים הנתבעים על השבת יפויי הכוח לתובע לאחר מכן.
14. שילובן של כל הנסיבות יחד מלמד, כי לאחר שלא עלה בידי הנתבעים לעמוד בכל ההתחייבויות שהתחייבו בהן על פי ההסכם, בא ההסכם לקיצו. התנאים שבהם לא עמדו הנתבעים היו תנאים מרכזיים ביותר בהסכם. מדובר בהסכם לבניית בתים במועד קצוב ומימונם- דבר שלא התרחש. הנתבעים לא בנו בתים לתובע במועד הקצוב, ולא מימנו לו את בנייתם, על אף שהתובע עמד בתנאים המוסכמים.
אלא, שהנתבעים מבקשים לדחות את טענת התובע לפיה מאותו פרק זמן חדל ובוטל ההסכם ביניהם, ולאמץ את עמדתם לפיה בין הצדדים נוצרה מערכת הסכמים חדשה, באמצעות נספחים א-ד ובמיוחד נספח ה' לכתב הגנתם.

מסכת הסכמית חדשה- האמנם?
15. הנתבעים טענו כי נספחים א', ג' ו-ד' לכתב ההגנה יוצרים רצף קוהרנטי ומשפטי ומגבשים הסכם חדש בין הצדדים, עליהם הם נבנים ומבססים גם את התביעה שכנגד.
בחנתי טענה זו של הנתבעים, ומצאתי כי נספחים אלה אינם מגבשים הסכמה חדשה בין הצדדים, כשם שמהעדויות והראיות שהובאו לא הונחה תשתית המאשרת כי בין הצדדים הושג הסכם חדש שעל פיו פעלו ושעל פיו יש לחייבם.
נספח א' הוא מעין מכתב מיום 1.1.06, שכתבו הנתבעים ומיענוהו לתובע, וכותרתו: "הנדון: סיכומי דברים בין מר רוני דדוש לבין ברק מזרחי ויריב דפנה", ובו מופיעים תנאים דומים לאלה שהוסכמו בהסכם המקורי. כזה הוא גם נספח ג' לכתב ההגנה, מיום 27.8.07, בו מופיעים תנאים נוספים. נספח ד' שכותרתו " הסכם למתן שירותים" מאידך, ערוך כהסכם משפטי מקובל.
16. אלא, שהעדויות והראיות אינן מעידות על כך שנספחים אלה התגבשו באופן כלשהו לכדי מערכת הסכמית מחייבת.
הנתבע טוען, כי נספחים אלה נכתבו לאחר שהתובע ביקש להעלות את הדברים על הכתב ( עמ' 184-185 לפרוט'), ומאשר שמסמכים אלה לא נחתמו מעולם ( עמ' 187 לפרוט').
בעדותו, התכחש הנתבע כי אי פעם קיבל לידיו את נספח א' ו- ג'(עמ' 20 ו-26 לפרוט'). לדבריו, הוא ראה את הנספחים הללו בפעם הראשונה לאחר שהגיש את התביעה ( עמ' 121 לפרוט').
התרשמתי כי עדותו של התובע, גם ביחס לנספחים אלה הייתה אותנטית וכנה, וכך השיב לשאלת הנתבעים:

"ש. ..אתה בא ואומר עכשיו, שלמעשה כל המסמכים האלו, א', ג', ו-ד' לכתב התביעה שכנגד, הם מסמכים מפוברקים נכון?
ת. אני אומר שאתם ישבתם, אחרי ששלחתי, כך נראה לי, אחרי ששלחתי לכם את המכתב הראשון מדותן, לקח לכם בדיוק ארבעים יום, בדיוק בזמן שמותר לכם להגיב, שלחתם את זה ביום הארבעים ואחד... וכתבתם את כל הניירות האלה, או ההסכמים האלה שמעולם לא ראיתי אותם, מול מה שאתה טוען עכשיו על כל מסמך שאני הוצאתי וזה היה בעצם, בשביל עצמי או בשביל לזכור את הדברים ולא בשביל לבוא ולנהל איתם משא ומשתאן, כי אם ההסכם, הייתי צריך לשבת מולכם ולהחתים אותו ולא דרך פקס לשלוח לי. היינו נפגשים כל יום, למה אתה שולח לי את זה בפקסים. שלוש הסכמים ואתה לא אומר לי תשמע, קיבלת למה את לא מגיב. אני לא מכיר דבר כזה... בשום פנים ואופן לא ראיתי, לא חתמתי ולא הסכמתי על שום מסמך איתכם, לאחר שלא רציתם יש איזשהו פירוק והפירוק הזה הוא בשבילי הוא היה הכי טוב..." ( עמ' 34 לפרוט').
מעבר לכך שמסמכים אלה אינם חתומים, לא הונחה בפניי תשתית ראייתית אשר תתמוך בכך שהיו אלה מסמכים מוסכמים בין הצדדים, על פיהם הם התכוונו לפעול ולהמשיך לקיים את העסקה.

נספח ה'
17. הנתבעים טוענים, כי גם לאחר ניסוח נספחים א', ג' ו-ד', התקיימו ביניהם ובין התובע ישיבות רבות בכוונה להגיע להסדר. במהלך ישיבה שהתקיימה בין חודשים מרץ למאי 2008, הוסכם בין הצדדים כי המגרשים הרשומים על שם בניו של התובע ינוהלו על ידי התובע בלבד בכל הנוגע למכירתם, מחירם, בהתנהלות מול הקבלן וכדומה. וכן הוסכם כי התובע ישלם לנתבעים שכר טרחה קבוע מראש בסך של 400,000 ₪ תמורת היזמות וכלל עבודתם של הנתבעים. מנגד, על הנתבעים היה לדאוג להשגת מימון לבניית הבתים על מגרשי הנתבע, בשיעור של 55% מעלויות הבניה עד למסירת הדירות. באותה פגישה סוכם, כי חלק מהסכום של 200,000 ₪ אשר טרם הושקע במגרשים של התובע, יקוזז בסופו של דבר כנגד שכר הטרחה. סיכום זה, עודכן לדברי הנתבעים בנספח ה'.
18. נספח ה' הוא המסמך היחיד עליו התובע חתום מבין הנספחים א-ה והוא מאשר שרוב כתב היד המופיע בו- הוא כתב ידו, וכן מאשר את חתימתו ( עמ' 41 לפרוט').
אלא שמדובר בנספח שהוא צילום של מסמך עשוי " טלאים", שאינו נושא תאריך. רבות בו המחיקות, ההערות והתוספות וניכר ועולה ממנו בבירור כי, שני כתבי יד שונים מופיעים בו.
כותרת המסמך שבה בחרו הצדדים להכתירו היא "נושאים שעלו ולא סוכמו".
תחת כותרת זו נכתב בכתב יד אחר: "מוסכם בתנאי", ובהמשך נכתב :
" 1. מימון. הצעה א. רוני ישלם 1/3 45% מכל תשלום לקבלן ולאחרים. ובסוף הדרך ישלם את ההשלמה. ב. רוני ישלם 1/3 מכל תשלום שאמור להיות משולם ע"י הדייר.
2. רווח עתידי שאמור היה להיות לברק ויריב.
הצעות. ברק מציע 400,000 ₪ (סכום זה לא כתוב באופן ברור, וניכר כי קודם לכן נכתב סכום אחר, ותוקן) סכום גלובלי שישולם ע"י רוני לברק ורוני וכל ענין המכירה של הדירות יהיה שייך לרוני.
ב. הצעה קודמת שהיתה ומוסכמת ע"י רוני ישולם לברק ויריב סך 80,000 דולר רווח.
ענין התשלום ששולם בתחילת הדרך סך 200,000 שקל יקוזז בסוף מהרווח.
אני הצעתי שיקוזז בערכים שלפני שנה ברק ויריב לא אמרו את המילה שלהם בענין".
בשולי המסמך נכתב : "200,000", ומופיעות חתימות הצדדים.

19. בחנתי מסמך זה ומצאתי כי הוא אינו משקף הסכמה חדשה ומוגמרת שהושגה בין הצדדים.
ראשית, כותרתו אינה מאפשרת להכתירו ככזה, שעה שהיא מעידה את ההפך : " נושאים שעלו ולא סוכמו".
שנית, לא ברור ממסמך זה מה סוכם, מה היה בגדר הצעות שהעלו הצדדים, ומה הוחלט בסופו של דבר. שני כתבי יד יוצרים יחדיו את המכתב ( ר' הדיון בעניין בעמ' 64 ו-66 לפרוט'), ומייצרים מסמך לא קריא או ברור, שניתן ללמוד ממנו למה התכוונו הצדדים ומה ביקשו להשיג. כתב היד אינו מאפשר לקבוע מה הם הסכומים שנקבעו בו, ולא במפתיע, התקשו הנתבעים עצמם להשיב על השאלות שנשאלו ביחס אליו, מה סוכם בו ומה לא.
ביחס להערה שהוספה בנספח ה', בסעיף 3, ביחס לתשלום 200,000 ₪, "יקוזז בסוף מהרווח", אומר התובע, שזהו לא כתב ידו ( עמ' 63 לפרוט').
קושי רב עולה גם מהעובדה שהנתבעים אינם יודעים לומר מתי בדיוק נערך מסמך זה ( בעמ' 220-221 לפרוט').
הנתבע טען שעל פי נספח ה', הנתבעים אינם מחויבים לנהל את הבנייה עד להשלמתה, אלא התובע מנהל את הבניה והם נושאים בהוצאות ( עמ' 224 לפרוט' ), מאותו רגע, של נספח ה', הם עובדים בשיתוף פעולה ולא מנהלים את הפרוייקט עבורו, וההתחייבות היחידה מאותו רגע היא לממן לו 55% ( עמ' 226 לפרוט' ).
לפיכך, שואל אותו ב"כ התובע את השאלה המתבקשת בחקירה הנגדית, האם עמד בהתחייבותו זו- לממן לתובע 55%. הנתבע השיב שוב, שלא, אך תלה את האשם בכך בתובע " כי רוני סיכל את זה" (עמ' 227-228 לפרוט').
מכאן, שהנתבע מודה בכך שהוא לא פעל גם על פי האמור בנספח ה'. אמנם הוא מוסר כי הטעם הוא שהתובע סיכל זאת, אך לא נחה דעתי כי כך אכן היו פני הדברים.
הנתבע נתבקש להסביר בעדותו מדוע סוכם לשיטתו שהתובע ישלם לנתבעים את הסכום של 400,000 שקלים, והתקשה לתת תשובה עקבית אחת .
בעדותו, הסביר הנתבע כי התמורה שלו מההסכם, נובעת מ"מרכז הרווח" שהוא יצר לתובע, ושאותם 400,000 שקלים שהתובע התחייב לשלם על פי נספח ה', הם עבור כך. אולם ב"כ התובע עימת אותו עם העובדה שפשר התשלום לא מצוין בהסכם, והוא משיב שמדובר בדבר שהוא " ברור" (עמ' 228-229 לפרוט').
בהמשך, שינה והוסיף הנתבע שה-400,000 ₪ מורכבים מרווח עתידי וגם עבור העבר (עמ' 231 לפרוט'), בהמשך אומר שמדובר בתשלום עבור פעולות מימון ( עמ' 237 לפרוט').
הנתבע מתקשה להסביר ולשכנע כיצד ניתן לומר שנספח ה' הוא הסכם, בניגוד לכותרתו ומתקשה ליתן הסבר לכך ( עמ' 232 לפרוט').
20. על חוסר הבהירות שבנספח ה', ניתן ללמוד גם מעדותו של מזרחי, אשר לא היה בידו להעיד מה בדיוק קובע אותו נספח:
"הנה, לברק הוא מציע 400,000. זה התמורה. ... זה לא 400. זה מחוק. זה 320,000 שקל. תסתכל טוב. זה מחוק וזה שונה ל-400,000 שקל.
ש. זאת אומרת אתה
ת. לא. רוני הציע 80,000 דולר בזמנו. אנחנו רצינו 120,000 דולר וחתכנו את זה על 400.
ש. אז מה שכתוב, אז תן לי להבין. אתה אומר כרגע שיש פה עוד תיקון למסמך הזה שאנחנו לא מודעים לו? אתה אומר ברק מציע 400, זה לא נכון מה שכתוב פה?
ת. ברק מציע 400, שוב. זה אחרי שסוכם על 400 ונכתב שזה מוסכם... בבסיס היה כתוב- ברק מציע לא יודע. אולי זה 420. אני לא יודע. ברק מציע, לא יודע. יש פה סכום אחר שתוקן.
ש. זה לא מה שהצעת. אתה לא הצעת 400.
ת. אני הצעתי 120,000 דולר, ורוני הציע כזכור לי 80,000 דולר וזה נחתם באמצע" (עמ' 304 לפרוט', ההדגשות אינן במקור- י.ש).
הנה כי כן, גם מזרחי, מתקשה להבין מה קובע נספח ה', מה סוכם בו ומה לא.
מעבר לכותרתו של נספח ה', אשר זועקת כי אין מדובר בהסכם, חסרים במסמך פרטים מהותיים רבים, כפי שטען התובע בסיכומיו. לא נכתב בו מה כוללות התחייבויות הצדדים, מהו מועד ביצוע ההתחייבות ועבור מה משולמת התמורה וכן לא מתנוסס עליו תאריך.
21. חוסר המסוימות ומשקלו הנמוך של נספח ה', הועמק והתגבר במהלך ניהול ההוכחות בתיק, עת הגישו הנתבעים לתיק בית המשפט מסמך דומה לנספח ה' (מוצג מ/2). באותו מסמך נמחקה מהכותרת לעיל: "נושאים שעלו ולא סוכמו", המילה " לא", במחיקת עט, והוסף על גביה תאריך 17.12.07.
שינויים אלה מעידים, עד כמה מסמך זה חלש ורעוע ואין בכוחו ליצור הסכמה חדשה ומחייבת בין הצדדים.
סיכומו של דבר, נספח ה', בדומה לנספחים א', ג' ו-ד', אינו עונה על הדרוש לצורך שינוי המערכת ההסכמית בין הצדדים.
נספחים אלה אינם מניחים תשתית מוצקה וברורה שממנה ניתן להסיק על שינוי ויצירת קשר הסכמי חדש ומחייב בין התובע לנתבעים. בחינת רצף העדויות והמסמכים שהוגשו מלמדת כי לא היה בענייננו דפוס התנהגות מתמשך בין הצדדים, שיעיד על שינוי ההסכם וקיומו באופן אחר מהמוסכם מלכתחילה.
משבוטל ההסכם הראשוני בין הצדדים, ולאחר שלא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי הושגה ביניהם מסגרת הסכמית חדשה, הרי שעל הנתבעים להשיב את סכום ההלוואה שנתן להם התובע, על פיו.

התביעה עבור ההוצאות שהוציא התובע
22. התובע נחקר ארוכות ביחס לסכום ההוצאות שתבע. בכתב התביעה, ביקש לחייב את הנתבעים לשלם לו הוצאות שהיה עליהם לשלם על פי ההסכם, בסכום של 150,000 ₪. עם ניהול ההליך, הפחית התובע סכום זה, ובסיכומים ביקש לחייב את הנתבעים בסך של 72,127 ₪.
הנתבעים לא התכחשו לעצם חיובם בתשלום הוצאות על פי ההסכם, אלא פירטו בכתב ההגנה את ההוצאות שהוציאו עבור התובע, בסך כולל של 114,189 ₪ ( ר' סעיף 38 לכתב ההגנה).
התובע חולק על כך שהנתבעים שילמו הוצאות כנטען על ידם, וטוען שהם לא שילמו את מלוא ההוצאות, כך הטיח בנתבעים בעדותו:
"אתם אמרתם לי שהכל שולם. יום אחד קיבלתי הוצאה לפועל, עיקול על הבנק, אתה חייב למעלה אדומים כך וכך.. הלכתי לעורך דין וביררתי, התברר שהם הגיעו להרטום 9 זה המשרד שלכם ואתם לא שילמתם, ולא רק שלא שילמתם, אלא בניתם, אני בניתי, בלי לדעת, את הבית שלי בלי רישיון, וכשהייתה הקפאה ורציתי ללכת לקחת ניירות, אמרו לי אין לך בכלל, לא שילמת אגרות. אז אני שילמתי, כמה אני לא זוכר..." (עמ' 112 לפרוט').
כשנתבקש להסביר את ההוצאות שתבע בסך של 72,000 ₪, הפנה לנספח מס' 6 (עמ' 126 לפרוט').
התובע ביקש לקבוע כי ההסכם בין הצדדים בוטל, וכך נקבע כאמור לעיל. התובע אינו יכול לאחוז את החבל משני קצותיו. מחד, לבקש ביטול והשבה ומאידך, לדרוש כי הנתבעים ימשיכו ויעמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם וישאו בהוצאות הבניה, שמפירותיה לא נהנו.
משכך, תביעתו לתשלום הוצאות נדחית בזאת.

עגמת נפש
23. התובע ביקש בסיכומיו לפסוק לו פיצוי בגין עגמת נפש, אך מאחר שלא תבע זאת בכתב התביעה, ומכל מקום איני סבור שיש מקום בתביעה כספית שכזו ליתן פיצוי בגין עגמת נפש, לפיכך לא מצאתי לנכון לפסוק לו פיצוי בגין כך.

התביעה שכנגד
24. בכתב התביעה שכנגד מבקשים הנתבעים לחייב את הנתבע בסך של 314,189 ₪ כשהם מתבססים על נספח ה' ומתייחסים אליו כהסכם מחייב בין הצדדים :
"הסכם בכתב המשנה את מערכת היחסים בין הצדדים כפי שהיתה עד לאותו המועד, שבבסיסו מעבר מהגדרת סך שכ"ט בהתאם לרווחים העתידים להגדרה קשיחה של שכר התובעים בגין היזמות ועבודתם" ( ס' 25 לכתב התביעה שכנגד).
על פי נספח ה', טוענים הנתבעים כי הוסכם שהתובע ישלם להם סך של 400,000 ₪ וכי חלק מהסכום של 200,000 ₪ שטרם הושקע במגרשים, יקוזז כנגד זכר טרחה זה.
התובעים שכנגד טענו, כי מתוך 200,000 ₪ שהיה עליהם לקזז, שילמו הוצאות עבור הנתבעים בסך של 114,189 ₪, וכך הגיעו לחישוב שעל התובע לשלם להם סך של 314,189 ₪.
נוכח כל האמור לעיל ביחס לנספח ה', הרי שמסמך זה אינו בר תוקף מחייב, ולא ניתן להסיק ממנו חיוב של התובע לשאת בתשלום 400,000 ₪ כשכר טרחה עתידי לנתבעים.
25. אשר להוצאות שהוציאו הנתבעים, בסך 1 04,189 ₪ כנטען על ידם- אין חולק כי הנתבעים אכן הוציאו ושילמו עבור שירותים שונים שנדרשו לצורך בניית בתיו של התובע. סופו של דבר, משבוטל ההסכם, לא השיאו הנתבעים כל רווח מבניית הבתים, כפי שסוכם מלכתחילה. במצב דברים זה, התובע אינו זכאי לכך שהנתבעים יישאו בהוצאות הכרוכות בבניית הבתים שנותרו בחזקתו המלאה. בהטלת הוצאות אלה על הנתבעים, בנסיבות שנוצרו יש משום עשיית עושר ולא במשפט. לפיכך, שוכנעתי כי על התובע להשיב לנתבעים את ההוצאות שהוציאו לבניית שני בתיו.
בחנתי את הקבלות שהגישו הנתבעים בצירוף לכתב התביעה שכנגד. מצאתי כי מרביתן אכן מתייחסות להוצאות שהוציאו הנתבעים ביחס לבתי התובע, ואפרטן אחת לאחת.
הנתבע חילק את ההוצאות שהוציא לשני חלקים, עבור כל אחד משני בתי התובע. להלן פירוט ההוצאות, הנתמכות בקבלות שצורפו לכתב התביעה שכנגד. הוצאות שלא צורפו עבורן קבלות, לא הובאו בחשבון.
אציין, כי התובע העלה טענות ביחס לקבלות, אשר לא מופיעות על שמו. אולם, הנתבע הראה כי אלה הוצאו על שם תיק הבניין של בתי התובע בהתאם לבקשה להיתר בניה שהוגשה לועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה אדומים ( נספח 14 לסיכומי התשובה מטעם הנתבע), ולכן יש לכבדן.
26. עבור מגרש 33-
תשלום עבור תכנון לאורנשטיין גילאל אדריכלים, בהתאם לקבלה בנספח יא' לכתב התביעה שכנגד, בסך 25,360 ₪.
תשלום עבור תכנון מערכות חשמל ותקשורת לסבטלנה קושניר הנדסת חשמל, בסך 2,079 ₪.
תשלום עבור פיקוח וניהול בניה על פי קבלה לאברהם ברוכי, משרד לתכנון, פקוח וניהול בניה, בסך של 5,975 ₪.
תשלום לאגף הבניין במכון התקנים בסך של 2,800 ₪.
תשלום לאיגוד רשויות לכיבוי והצלה בסך של 413 ₪.
עבור מגרש 19 ב'-
במגרש זה נבנה בית דו משפחתי, כך שהנתבעים מבקשים לחייב את התובעים במחצית הסכומים שמופיעים בקבלות שבו.
תשלום לאגף הבניין במכון התקנים בסך של 1,972.7 ₪.
תשלום עבור הנדסת חשמל בסך 2,310 ₪.
תשלום לאברהם ברוכי תכנון, פיקוח וניהול, בסך 4,838 ₪.
כיבוי אש- 308.5 ₪.
אגרות והיטלי בניה על פי קבלות לעיריית מעלה אדומים- בסך של 42,990 ₪.

סך כל התשלומים המגיעים לנתבע מסתכם ב-89,045 ₪.

סיכומו של דבר
27. נוכח כל האמור לעיל, התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה ולפיכך אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 200,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.11.08 ועד לתשלום המלא בפועל.
התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי, כך שאני מחייב את התובע לשלם לנתבע את ההוצאות הנ"ל, בסך של 89,045 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.1.09 ועד לתשלום המלא בפועל.
הוצאות משפט- לאור התוצאה אליה הגעתי ובנסיבות העניין, אני מחייב את הנתבע עו"ד יריב דפנה לשלם לתובע הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ צדדים.

ניתן היום, ג' סיוון תשע"ה, 21 מאי 2015, בהעדר הצדדים.