הדפסה

גרשטיין ואח' נ' לובין

בפני
כב' השופטת יעל בלכר

התובעים

1.ז'נה גרשטיין
2.מיכאל גרשטיין
ע"יב"כ עו"ד עמית זילברברג

נגד

הנתבע
מאור לובין
ע"י ב"כ עו"ד חיים מן

פסק דין

תביעה כספית לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר דירה.

רקע עובדתי והתביעה
הצדדים התקשרו בזיכרון דברים מיום 22/8/07 לרכישת דירה ברחוב אהרן לובלין בגני אביב לוד (הדירה ו- זיכרון הדברים, בהתאמה).
התובעים הם הרוכשים.
על זיכרון הדברים חתם מטעם הנתבע (המוכר) , מר חיים כהן, שפעל על פי יפוי כח נוטוריוני מאת הנתבע (חיים).
במכירת הדירה טיפל המתווך, מר אדונירם אבוטבול, מתיווך "אבי נכסים" (המתווך), שאליו פנה חיים.
בנוסף, בעת החתימה על זיכרון הדברים, במשרד המתווך, הייתה גם עוה"ד אירנה ברייש שהוזמנה ע"י המתווך ( עורכת דין ברייש).

לגרסת התובעים, המתווך תיאם פגישה בינם לבין חיים . לפגישה הגיע גם אדם נוסף , שאינו הנתבע. בפגישה הציג חיים יפוי כוח , שלפיו הוא מיופה הכוח של הנתבע. בפגישה התברר, כי הזכויות בדירה טרם נרשמו על שמו של הנתבע ועדין רשומ ות על שם הבעלים הקודם , שממנו רכש הנתבע את הדירה. באותו יום, במשרדו של המתווך ובנוכחות עורכת דין ברייש, נחתם זיכרון דברים לרכישת הדירה תמורת סך של 500,000 ₪. חיים התחייב לרשום את הדירה על שם ה נתבע בתוך 45 ימים מיום החתימה על זיכרון הדברים. משחלפו 45 ימים והדירה טרם הועברה על שמו של הנתבע, נתנו התובעים ארכה של שבוע ולאחר שבוע נוסף, שלחו מכתב המורה על ביטול זיכרון הדברים וכן, דרישה ל תשלום הפיצויים המוסכ מים בגין ההפרה (מכתב מיום 23/10/07, נספח ד' לתצהיר התובעת. להלן: הודעת הביטול).

כשבועיים לאחר מכן, ביום 6/11/07, הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבע (ראו אישור החברה המשכנת על העברת הזכויות, נספח ה' לתצהיר התובעת) .

לאחר מספר חודשים התובעים שלחו לחיים (בשמו של הנתבע) מכתב דרישה נוסף ( מכתב מיום 14/5/08. נספח ז' לתצהיר התובעת).

בנובמבר 2012, בחלוף כארבע וחצי שנים נוספת, הוגשה תביעה זו כנגד הנתבע על סך של 65,338 ₪, לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת זיכרון הדברים, בכך שהזכויות בדירה לא נרשמו ע"ש הנתבע בתוך 45 ימים מהחתימה על זיכרון הדברים.

טענות הנתבע
הנתבע, מאור לובלין, היה כבן 18 וחודש לעת חתימת זיכרון הדברים. לגרסתו, חיים היה המעסיק של סבתו, שעבדה בחברת ניקיון. חיים יצר קשר עם הנתבע באמצעות סבתו, בסמוך להגיעו לגיל 18, הסביר לנתבע שעל מנת לחסוך בעלויות המס, ברצונו שהנתבע ירשם כבעלים של הדירה במקומו וציין עוד, כי הנתבע לא יינזק מכך וירוויח 5,000 ₪. הנתבע הסכים וחתם על מסמכים לבקשתו של חיים. חיים אמנם מסר לו בתמורה 5,000 ₪, אך הסתבר לו כי מדובר היה בשכר עבודה של סבתו ולא בתשלום שמעבר לכך. במהלך חמש וחצי השנים שחלפו מהאירועים ועד להגשתה של תביעה זו כנגדו, הנתבע לא שמע דבר על העסקה עם התובעים או על טענות התובעים. גם המכתבים שנשלחו על ידי התובעים, נשלחו לחיים ולא לנתבע.

לטענת הנתבע, הוא נוצל על ידי חיים בהיותו נער צעיר, לא הבין דבר מהעסקה אליה הוא נכנס, ואת המשמעויות שעשויות להיות לחתימה על המסמכים ועל חוזה שעניינו בדירה שאינה בבעלותו.

לטענת הנתבע, השתלשלות האירועים מלמדת שהצדדים והתובעים בפרט, התייחסו לזיכרון הדברים כחוזה על תנאי, שייכנס לפעולה עם רישום הזכויות ע"ש הנתבע והם המתינו לרישום הזכויות ע"ש הנתבע; או שההסכם נזנח או בוטל על יד י התובעים. כך, לפי זיכרון הדברים היה על התובעים לשלם במעמד כריתת החוזה סכום של 21,000 ₪, אך סכום זה לא שולם. לא ננקטו צעדים לחתימתו של חוזה מפורט בתוך 45 ימים כפי שקובע זיכרון הדברים. לא נמסרו דיווחים על ביצוע העסקה וביטולה למס שבח. לא ננקטו ע"י התובעים צעדים ממשיים לנטילת משכנתא לטובת הרכישה לאחר חתימת ז יכרון הדברים, למעט שאילתא עקרונית מקדימה שעשו שאין בה כדי להעיד על צעדים לביצוע זיכרון הדברים. לא שולם שכ"ט עו"ד ולא שולמו דמי תיווך, למרות שלפי זיכרון הדברים, יש לשלם דמי תיווך במעמד החתימה על זיכרון הדברים וזה נחתם במשרדו של המתווך. שני העדים שזומנו להעיד ללא תצהיר, המתווך ועו"ד ברייש, העידו ותמכו בעדותם בטענות הנתבע.

לטענת הנתבע, עולה מהראיות כי התובעים לא באמת רצו בעסקה וזנחו אותה, שכן רכשו דירה אחרת. מלמד על כך גם סירובם ליתן עוד אורכה קצרה, שכן הדירה נרשמה על שם הנתבע שבועיים ימים לאחר הודעת הביטול.

בנוסף, באופן תמוה, חיים אינו נתבע בתיק אף שבית המשפט נתן בידי התובעים אפשרות לתקן את כתב התביעה ולהוסיפו כנתבע. הדבר מצביע אף הוא, על קנוניה בי ן חיים לבין התובעים או על כך שהתובעים ידעו בדיוק את מצב הדברים לאשורו. כמו כן, התובעים השהו את תביעתם שנים ארוכות (חלפו למעלה מחמש שנים לאחר שנחתם זיכון הדברים מאוגוסט 2007) . דין התביעה שתדחה גם מטעם זה, מחמת הפגיעה ביכולת ההתגוננות של הנתבע.

בסיכומיו טען הנתבע לחוסר קוהרנטיות בגרסת התובעת, שהצהירה והעידה מטעם התובעים.

התובעים מנגד טוענים, כי אין מדובר בחוזה על תנאי.

הראיות
התובעת העידה מטעם התובעים ונחקרה על תצהירה .
הנתבע העיד מטעמו ונחקר על תצהירו.
כן, זימן הנתבע לעדות ללא תצהיר את המתווך ואת עורכת הדין ברייש.

המתווך העיד, כי לא עברו תשלומים בין הצדדים במסגרת העסקה ולא שולם התשלום הראשון שצר יך היה לשלם לפי זיכרון הדברים במעמד זיכרון הדברים . הוא לא קיבל ולא דרש דמי תיווך עבור העיסקה שבוטלה ע"י התובעים, שלא רצו להמתין מעבר ל- 45 ימים שנקבעו בהסכם וביקשו להפסיק את העסקה. חיים, עמו עמד המתווך בקשר, הסכים לבטל את העסקה ללא קושי . עוד ציין המתווך, כי התובעים מצאו דירה אחרת וזו כנראה הסיבה לך שלא רצו להמתין לרישום הזכויות . עוד הוסיף כי ככל שבעסקה תקפה ומחייבת עסקינן, הרי שהתובעים חייבים בתשלום דמי תיווך.

עורכת הדין ברייש העידה, כי נקראה ע"י המתווך אל משרד התיווך, שבו היו התובעים וחיים, שביקשו לחתום על זיכרון הדברים הסטנדרטי שהמציא להם המתווך. ברור וידוע היה לכל שהזכויות לא נרשמו על שם המוכר. עוד העידה, כי לא הייתה באת כוחם של הצדדים או מי מהם, אלא רק הסבירה להם את ההסכם לבקשת המתווך, שהוא בעל משרד בסמוך אליה. היא לא קיבלה לידיה תשלום כלשהו בנאמנות ולא קיבלה שכ"ט. בחלוף 45 ימים , התובעים אמרו לה שההצעה הייתה אקטואלית ל-45 ימים בלבד, השתנו ריביות והתנאים בבנקים או שהם רוצים דירה אחרת ואין הם רוצים את העסקה. בהמשך הדרך פנו אליה התובעים ושכרו את שירותיה, על מנת שתשלח מכתב התראה (הכוונה להודעת הביטול שנזכרת לעיל) . עורכת הדין ברייש העידה, כי כיוון שלא הייתה באת כוחם של הצדדים למעט לצורך מכתב ההתראה הנ"ל, היא לא ייעצה לתובעים לדווח על העסקה ובהמשך, גם לא יעצה להם לדווח על ביטולה.

השאלה לדיון
השאלה המתעוררת היא, האם בנסיבות העניין, זכאים התובעים לפיצויים המוסכ מים בגין הפרת זיכרון הדברים שנחתם ע"י חיים בשם הנתבע, מהטעם שהזכויות לא נרשמו על שם הנתבע בתוך 45 ימים ממועד שנחתם זיכרון הדברים.

זוהי לשון זיכרון הדברים:

"[...]
5. מחיר הנכס נקבע בזה בסך של 500,000 ₪ (במילים ...)
א. עם חתימת הסכם זה סך של 21,000 ₪ (במילים ...) בנאמנות אצל עו"ד אירנה ברייש (התוספת היא בכתב יד במקור - י.ב)
ב. במעמד חתימת חוזה 29,000 ₪ (במילים...)
ועם מסירת הנכס 450,000 ₪
תוך 45 יום מיום החוזה ישלם הקונה למוכר את מלוא התמורה.

[...]
10. הצדדים מתחייבים בזה הדדית לחתום על החוזה בפני עו"ד תוך 45 ימים מחתימת זכרון דברים זה, כל עוד שלא נחתם החוזה.

11. והיה ואם לא יחתם החוזה מפאת כל סיבה וכל סיבה שלא תהיה, יראה זכרון דברים זה כאילו הוא היה חוזה בעל תוקף מחייב לכל דבר.

12. כל צד אשר יסרב לקיים את הקניה ואו את המכירה לפי הסכם זה או לעמוד במועדים שנקבעו בהסכם זה, ישלם לצד שמקיים סך של 50,000 ₪ כפיצויים מוסכמים וערוכים (כך במקור - י.ב) מראש.

13. דמי התיווך ישולמו ע"י הצדדים מייד לאחר חתימת זכרון דברים זה.

14. מוסכם בזה כי במידה ולא ייחתם חוזה ייחשב זכרון דברים זה כחוזה

[...]
18. ידוע לקונה שהדירה עדיין לא רשומה על שם המוכר. על כן מתחייב המוכר לרשום את הדירה על שמו תוך 45 ימים." (התוספת היא בכתב יד במקור - י.ב)
[...]

דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בכל המסמכים שהוגשו לתיק, אני דוחה את התביעה.

אני סבורה, כי לפי אומד דעת הצדדים כפי שהוא עולה מז יכרון הדברים ומהנסיבות, זיכרון הדברים הוא בבחינת חוזה על תנאי (העברת הזכויות ע"ש הנתבע בתוך 45 ימים); ומשלא התקיים והתובעים בחרו לבטל את החוזה, אין הביטול גורר פיצויים וסעיף הפיצוי המוסכם אינו חל על העניין. על כן, התובעים אינם זכאים לפיצוי המוסכם שתבעו מהנתבע.
הכל כמבואר להלן.

זיכרון הדברים שנחתם ע"י התובעים וע"י חיים מטעמו של הנתבע , הוא הסכם מודפס סטנדרטי שנמסר להם ע"י המתווך במשרדו. בזיכרון הדברים מבחינים הצדדים בין זיכרון הדברים (שמכונה "הסכם") לבין חוזה מפורט שייחתם בפני עו"ד בתוך 45 ימים מהחתימה על ז יכרון הדברים (המכונה "חוזה"). לפי זיכרון הדברים, אם לא ייחתם חוזה מפורט כאמור, זיכרון הדברים מחייב. הצדדים קבעו עוד, כי עם החתימה על זיכרון הדברים ישלמו הקונים סך של 21,000 ₪, תשלום ראשון ע"ח התמורה בנאמנות לידי עו"ד ברייש וכן, ישלמו דמי תיווך למתווך.

זיכרון הדברים נחתם מיד לאחר שהתובעים ראו את הדירה ומבלי שנערכה בדיקה כלשהי מצדם אשר למצב הזכויות. בשל כך ושעה שהדירה לא רשומה על שם המוכר, הצדדים הוסיפו בכתב יד הסדר ספציפי נוסף (סעיף 18), שלפיו "ידוע לקונה שהדירה עדיין לא רשומה על שם המוכר. על כן מתחייב המוכר לרשום את הדירה על שמו תוך 45 ימים."

לפי זיכרון הדברים, אפוא, על המוכר להעביר את הזכויות על שמו בתוך 45 ימים, כאשר שני הצדדים מניחים כי מניין 45 הימים הוא ממועד החתימה על זיכרון הדברים (מכל מקום, לא נטען בסיכומים אחרת). אלא שז יכרון הדברים איננו קובע מהי תוצאת אי העברת הזכויות בתוך 45 ימים כאמור ומה דינו של ההסכם במקרה שהזכויות לא יועברו.

מהן תוצאות אי רישום הזכויות על שם הנתבע (המוכר) בתוך 45 ימים? - אני סבורה כי עסקינן בחוזה על תנאי במובן זה ש הצדדים הסכימו, כי אם לא יועברו הזכויות על שם המוכר בתוך 45 ימים כאמור, תהיה לתובעים ברירת ביטול (זכות אותה מימשו התובעים) וכל צד ילך דרכו, מבלי שתהא זו הפרה; וכי סעיף הפיצוי המוסכם איננו חל על סיטואציה זו.

האינדיקציות לכך שאומד דעת הצדדים ופרשנות הצדדים עצמם להסכם היא שמדובר בחוזה על תנאי (ולחלופין, שכך הסכימו לאחר חתימת זיכרון הדברים ובהסכמתם זו שינו את ז יכרון הדברים) הן רבות, ונמנו רובן ככולן ע"י ב"כ הנתבע בסיכומיו.

ראשית, לפי זיכרון הדברים היה על התובעים לשלם לנתבע במעמד החתימה על זיכרון הדברים, סכום של 21,000 ₪, בנאמנות לידי עורכת דין ברייש, אך סכום זה לא שולם. גרסתה של התובעת כאילו שולם, היא גרסה לא-קוהרנטית לא-משכנעת וכבושה, שלא בא זכרה בכתב התביעה או בתצהיר העדות הראשית, ומבלי שניתן לכך הסבר משכנע [ראו ההתפתחות בעדותה של התובעת שבתחילה העידה כי "אני לא שילמתי כי לא מכרו לי את הדירה" (עמ' 12 ש' 14) ו לאחר מכן שינתה טעמה וטענה, כי מסרה שיק לידי עורכת דין ברייש שאיננה יודעת מה עלה בגורלו וכו' (עד לעמ' 15 )]. לא הוצגו ראיות כלשהן לתמיכה בביצוע התשלום. בנוסף, הן עורכת דין ברייש והן המתווך העידו, כי התובעים לא שילמו סכום כלשהו במסגרת ז יכרון הדברים. עורכת דין ברייש הכחישה בתוקף כי קיבלה לידה סכום כלשהו בנאמנות (" לא קיבלתי שום דבר, לא קיבלתי שיק בנאמנות. לא ידוע לי אם שולם. אני אישית לא קיבלתי כלום. לא החזקתי בנאמנות כסף". עמ' 21 ש' 29-30 . "אם מפקידים שיק בנאמנות, אני פותחת חשבון נאמנות, מפקידה, מדווחת לרשויות. זאת עסקה לכל דבר ועניין. לא היה שום דבר כזה אצלי לפי מה שאני זוכרת ובמיוחד למה זה צריך להיות אצלי. לא הייתי עורכת הדין מטעם המוכרים בזמן הזכ"ד אמרו שיש עורך דין מטעמם". עמ' 24 ש' 27-29. לעדות המתווך ראו הדברים המצוטטים להלן בס' 3 2 לפסק הדין ). עדותם של השניים הייתה קוהרנטית ומהימנה ולא נסתרה ומתיישבת יותר עם הראיות ועם השכל הישר.

שנית, התובעים לא נקטו צעדים כלשהם לחתימתו של חוזה מפורט בתוך 45 ימים כפי שקובע זיכרון הדברים (ראו ח"נ של התובעת בעמ' 16 ש' 6-23 וכן עדותה של עו"ד ברייש).

שלישית, לא נמסרו דיווחים על ביצוע העסקה וביטולה למס שבח. התובעת נשאלה על כך בעדותה והשיבה כי "כל דבר שהיה צריך, עו"ד ברייש הדריכה אותי. רצנו ודיווחנו ועשינו הכל. מה שהיא אמרה". כשנשאלה איפה הדיווח השיבה: "לדעתי אפשר ללכת לכל הארכיונים ולהוציא, אם צריך" וכשנשאלה אם דווח על ביטול העסקה השיבה: "כן. אני חושבת שכן. אני הייתי בהלם ורצתי והדריכו אותי הכל". אלא שהודעות הדיווח לרשויות לא הוצגו ואף לא ראיות אחרות להוכחת הטענה כגון עדות בעלה, התובע, שלטענתה חתם אף הוא על הדיווחים שאינם (ראו ח"נ בעמ' 16 ש' 5 - עמ' 17 ש' 15). ומנגד, עורכת דין ברייש העידה שלא הדריכה את התובעים לדווח על העסקה או על ביטולה (עמ' 22 ש' 4-12). התובעים לא הוכיחו, אפוא, את גרסתם בדבר מסירת דיווחים לרשויות, והיא נדחית בזה.

רביעית, התובעים לא נקטו צעדים ממשים ליטול משכנתא לטובת הרכישה לאחר חתימת זיכרון הדברים, למעט שאילתא עקרונית מקדימה שעשו שאין בה כדי להעיד על צעדים לביצוע זיכרון הדברים (ראו עדותה הפתלתלה של התובעת בסוגיית המשכנתא בעמ' 5 ש' 16 -29 וכן בעמ' 9 ש' 1- עמ' 12). זאת, אף שהתובעת אישרה , כי לא היו לה מקורות לתשלום אלא בדרך של משכנתא (עמ' 4 ש' 30-32).

חמישית, לא שולם שכ"ט עו"ד ולא שולמו דמי תיווך, למרות שלפי זיכרון הדברים, יש לשלם דמי תיווך במעמד החתימה על זיכרון הדברים וזה נחתם במשרדו של המתווך. הן עורכת דין ברייש והן המתווך העידו , כי לא קיבלו שכר בעבור עבודתם. עדותם הייתה קוהרנטית ומהימנה ולא נסתרה. גרסתה של התובעת כאילו שולמו דמי תיווך ושכ"ט, היא גרסה לא- קוהרנטית לא-משכנעת וכבושה, שלא בא זכרה בכתב התביעה או בתצהיר. ההסבר שניתן לכך בח"נ לא היה משכנע כלל. התובעת אף איננה יודעת כמה שילמה להם לשיטתה, ולא הוצגו ראיות לתמיכה בביצוע התשלום (עמ' 6 ש' 30 - עמ' 8 ש' 27) .

שישית, שני העדים שזומנו להעיד ללא תצהיר, המתווך ועורכת דין ברייש, העידו ותמכו בעדותם בכך שהתובעים בחרו להשתמש באופציה שניתנה להם לבטל את העסקה באם לא יוסדר הרישום בתוך 45 ימים; וכי התובעים סברו בזמן אמת כי מימוש זכות הביטול אינו מוליד זכות לפיצויים למי מהצדדים, וכך נהגו.

כך העידה עו"ד ברייש:
ש. שעברו 45 יום, היה ניסיון לקבוע פגישות נוספות.
ת. כן. אז אמרו שההצעה הייתה אקטואלית ל-45 יום. משפחת התובעים.
נפגשנו, דיברתי עם התובעים ואמרתי נכון עברו 45 יום לפי המסמכים שנמצאים אצל המוכרים, הם זכאים להרשם כבעלים, לא זוכרת שהיתה סיבה לעיכוב ברישום. התובעים אמרו שההצעה הייתה אקטואלית ל-45 יום. השתנו ריביות, תנאים בבנקים, או דירה אחרת הם רוצים.
הם לא רצו את העיסקה.
אמרתי שאפשר לעשות עסקה מותנית שהם מתחייבים, אך הם לא היו מעוניינים להמתין יותר מ-45 יום מה שסוכם בזכ"ד.
(עמ' 24 ש' 7-14)

וכך העיד המתווך:
ת. יש דברים שוליים שאתה לא מתמקד בהם, אם כסף מועבר ברור שתתמקד בכסף שהועבר. בפועל כסף לא הועבר. אני יודע אני בטוח שלא העבירו כסף באותו יום והקונים לא העבירו כסף כי זה כבר כסף ואם היו מעבירים וודאי שהיו מחזירים להם. באותה תקופה שהחליטו שלא רוצים לקנות את הדירה, התקשרו גם אליי ואמרו שהם לא ממשיכים עם התהליך. אחרי חודש, חודשיים אחרי שפג התוקף של 45 יום לא הייתה להם סבלנות, למרות שזה היה עניין פרוצדורלי, אם היו מחכים עוד קצת היו מקבלים את הדירה ועובדה שהזכויות הועברו בפועל אחרי לא הרבה זמן, אחרי שהחליטו שלא רוצים.
(עמ' 28 ש' 20-27 )

ש. אמרו שבגלל שהדירה לא נרשמה עדיין רוצים לסיים.
ת. רוצים לסיים את ההליך.
(עמ' 29 ש' 6-7 )

ש. אחרי הזכ"ד היית בקשר עם התובעים.
ת. הייתי כל הזמן.
ש. קשר יום יומי.
ת. לא זוכר יום יומי, היה קשר רציף. בכל מקרה ביקשו להפסיק את ההליך וכסף לא הועבר. הם אנשים טובים. נחמדים אין לי נגדם כלום. הייתי שמח אם היו קונים.
הם אמרו שהם רוצים לסיים את ההליך כי מצאו משהו בראשון אם אני לא טועה.
ש. אמרו שהם דרשו את הפיצוי.
ת. לא אמרו לי על פיצוי. אני בטוח מזה מאוד בד"כ אם היו דורשים פיצוי, היו צריכים לשלם לי דמי תיווך שלי. לא דרשו תיווך אז לא היה טעם פיצוי לבקש. אני לא מכרתי והם לא קנו.
ש. ב-23/10/07 שלחה אירנה מכתב התראה שדורשת את הפיצוי המוסכם.
ת. לי הם לא אמרו.
ש. גם לא אמרו שהם מוותרים על הפיצוי.
ת. אמרו לי לבטל את ההליך כי מצאו דירה בראשון. היו מבקשים פיצויים, הייתי מבקש דמי תיווך.
ש. היא אמרה לך התובעת שמכרה את הדירה הקודמת לממן את חוזה.
ת. לא זוכר. לא דיברתי איתה.
ש. נכון שאחרי החוזה שעברו 45 יום, התובעת רצתה לקבוע פגישה עם חיים כהן. עבר עוד שבוע ועוד שבוע והפגישה נדחתה.
ת. לא זוכר. זוכר שדיברנו וביקשנו לחכות עוד קצת ויהיה בסדר. זה אני זוכר.
ש. באיזשהו שלב חיים כהן נעלם וניתק מגע נכון.
ת. למה? לא.
ש. מה אמר חיים כהן שאמרת שהם לא מוכנים לחכות יותר.
ת. אני לא זוכר. אני זוכר שביקשו ממני לסיים את זה, או אני או אירנה דיברו עם חיים כהן. הוא לא אמר כלום. לא ביקש לתבוע, אמר אין בעיה. תשאלו את אירנה היא המשפטנית.
(עמ' 29 ש' 13 - עמ' 30 ש' 3 ).

[כל ההדגשות שלי - י.ב]

אוסיף בהקשר זה כי אכן עלה מעדות התובעת כי חיפשו ומצאו דירה אחרת ולגרסתה, בסוף דצמבר חתמו על החוזה לגבי אותה דירה ( עמ' 4 ש ' 18-20 ). התובעת נשאלה מתי החלו לחפש דירה אחרת והשיבה כי "בנובמבר עדיין חיכינו לדירה הזאת" (עמ' 4 ש' 24). אלא שהודעת הביטול נשלחה כבר ביום 23/10/07 ולהזכיר, ביום 6/11/07 הזכויות נרשמו על שם הנתבע. עדותה של התובעת, אפוא, תומכת בעדות עורכת דין ברייש והמתווך כי איבדו עניין בעסקה וביקשו לבטל אותה בהתאם לזכותם לפי זיכרון הדברים בחלוף 45 ימים, כיוון שמצאו דירה אחרת.

לטענת התובעים אין מדובר בחוזה על תנאי משום שבזיכרון הדברים נקבע במפורש, כי הוא הסכם מחייב לכל דבר, באם לא ייחתם ההסכם המפורט בפני עו"ד בתוך 45 ימים. אני דוחה טענה זו. משמעות הקביעה הנ"ל איננה , כי ז יכרון הדברים איננו מחייב. כפי שמציינים המלומדים פרידמן וכהן בספרם דיני חוזים חוזה על תנאי הוא חוזה מחייב מעת שנחתם ובטרם שהתקיים התנאי (כרך ג' ס' 22.3 בעמ' 34 (תשס"ד) ). מי מהצדדים אינו רשאי לסגת ממנו או לסכל את קיומו, כפי שקובע ס' 28 לחוק החוזים , וכל צד זכאי לסעדים למניעת הפרתו אף לפני שהתקיים התנאי, כפי שקובע ס' 27(ג) לחוק זה. יחד עם זאת, כאמור, משמעות התנאי בדבר רישום הזכויות ע"ש הנתבע (המוכר) בתוך 45 ימים ממועד שנחתם ז יכרון הדברים היא, שבידי התובעים (הרוכשים), ברירת ביטול, באם התנאי לא יתקיים. כפי שמציינים פרידמן וכהן בספרם הנ"ל " אפשרות זו קיימת בעיקר כאשר מדובר בתנאי שנכלל לפי דרישת אחד הצדדים ואשר נועד להגן אך ורק על אינטרס שלו, בעוד שלצד האחר אין עניין באותו תנאי" (ס' 22.12 בעמ' 44 והפסיקה הנזכרת שם). זהו תנאי שהוסף ונקבע ע"י הצדדים בכתב יד, כהסדר ספציפי שגובר על ההוראות הכלליות שבז יכרון הדברים המודפס הסטנדרטי (שהומצא לצדדים ע"י המתווך), הוא נערך במיוחד נוכח נסיבות העסקה, ויש לתת לו משנה תוקף.

נוכח האמור, סעיף הפיצויים המוסכמים בזיכרון הדברים איננו חל על סיטואציה זו והשימוש בברירת הביטול ע"י התובעים, אינו מזכה אותם בפיצויים מוסכמים.

אוסיף, כי גם בהנחה שסעיף הפיצויים המוסכמים חל על העניין דומה , כי לא התקיימו התנאים לקימום הזכות לפיצוי ים, שכן לפי נוסחו של ס' 12 לזיכרון הדברים, הזכות קמה כאשר צד "יסרב" לקיים את הקניה או המכירה או לעמוד במועדים. מהראיות עולה כי הנתבע לא סירב לרשום את הדירה על שמו אלא הדבר לא הסתייע מסיבות שאינן תלויות בו. הראיה היא, כי הזכויות נרשמו על שמו תוך זמן קצר לאחר מכן.

ממילא, ככל שאין אלה פני הדברים, וסעיף הפיצויים המוסכ מים חל גם במקרה שההסכם בוטל ע"י התובעים מחמת אי רישום הזכויות ע"י הנתבע בתוך 45 ימים או שהוא מקנה לתובעים זכות ל פיצויים מוסכמים בנסיבות דנא - אזי גם התובעים הפר ו את ההסכם בכך שלא שילמ ו את התשלום שצריכ ים הי ו לשלם במעמד החתימה על ז יכרון הדברים בסך של 21,000 ₪, בנאמנות לידי עו"ד ברייש (לפי ס' 5א לזיכרון הדברים ); הנתבע זכאי אף הוא לפיצוי מוסכם בגין ההפרה (אי עמידה במועד התשלום) ; ויש לקזז את הפיצויים המוסכמים זה כנגד זה .

נוכח האמור אינני נדרשת לטענות בדבר עצימת עיניים ביחס לשליחות לפי יפוי הכוח, שיהוי וחוסר תום לב מצד התובעים בכך שתבעו את הנתבע בלבד ובחלוף שנים ארוכות ובכך שלא נתנו התראה ואורכה מספקת לביצוע הרישום שנעשה תוך זמן קצר לאחר הביטול, אף כי מדובר בטענות כבדות משקל בנסיבות העניין.

סוף דבר: התביעה נדחית.
אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבע הוצאות עדותה של עו"ד ברייש בסך של 1,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪.

המזכירות תדוור לב"כ הצדדים
ניתן היום, ח' שבט תשע"ה, 28 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.