הדפסה

גלובל טרייד 640 בע"מ נ' בסאן ואח'

בקשה מס' 21

בפני
כב' השופט חננאל שרעבי

המבקש:

יונס אבו טריף 054396122

נגד

המשיבים:

  1. חכמאת בסאן, החייב ת.ז. XXXXXX566
  2. עו"ד ירון רג'ואן, הנאמן
  3. כונס נכסים רשמי מחוז חיפה

החלטה

1. בפני בקשה להורות על ביטול הערת כינוס נכסים שנרשמה ביום 21.3.2013 על קרקע הידועה כחלקה 32 בגוש 18744 הרשומה על שם החייב (להלן – "המקרקעין").

נימוקי הבקשה

2. ביום 14.10.2010 רכש המבקש את מלוא זכויותיו של המבקש במקרקעין, בשטח של 1571 מ"ר, בסכום של 50,000 ₪.
ביום 15.11.2010 דיווח המבקש על העסקה למס שבח ושילם מיסים כדין.
ביום 20.10.2010 נרשמה לטובת המבקש הערת אזהרה בגין העסקה האמורה.

3. מאז כריתת העסקה עברה החזקה במקרקעין לידי המבקש, אולם הליכי רישום העסקה התעכבו לאור סכסוך משפחתי שהתגלע ולאור תביעה שהוגשה על ידי צד ג' הטוען חזקה ובעלות בחלקה, סכסוך שבגינו הוצא צו מניעה שמעכב את רישום הזכויות במקרקעין על שם המבקש.

4. הערת כינוס הנכסים נרשמה רק ביום 20.3.2013, ומיד כשנודע על כך למבקש הוא פנה למשרדי הנאמן לביטול הערת הכינוס, אולם לא צלחה דרכו.

5. מכאן הבקשה הנדונה.

6. טוען המבקש כי זכויותיו גוברות מכוח הסכם המכר והערת האזהרה שנרשמה לזכותו שנים טרם מתן צו הכינוס.

7. טוען המבקש כי רכש את הזכויות במקרקעין בתום לב ובתמורה מלאה.

8. לכן מבוקש ביטול רישום הערת הכינוס.

תגובת הנאמן

9. הנאמן בתגובתו ציין כי היות ויש חשש שהחייב הבריח את המקרקעין באמצעות המבקש, על המבקש להראות כי התמורה שולמה בפועל ובערכה הריאלי, כדי שהמבקש ייחשב כקונה בתום לב ובתמורה.

תגובת החייב
10. החייב בתגובתו מאשר הן את המכירה והן את התמורה שקיבל, תוך שהוא מציין כי הסכום שקיבל, 50,000 ₪, שיקף את המחיר הריאלי של המקרקעין בזמן המכירה.

תשובת המבקש לתגובת הנאמן

11. בתשובתו חזר המבקש על עיקרי טענתו ואת עדיפות זכויותיו על פני הערת הכינוס.

ישיבת יום 15.6.2014

12. קיימתי דיון בבקשה ביום 15.6.2014, ובמסגרתה החלטתי, לנוכח בקשת הנאמן שנתמכה על ידי הכונ"ר, למנות שמאי מטעם בית המשפט להעריך את שווי העסקה נכון למועד ביצועה בתאריך 14.10.10.

ח וות דעת השמאי גל בירמן

13. אישרתי לנאמן להתקשר עם השמאי גל בירמן לצורך הערכת שווי המקרקעין נכון ליום 14.10.2010.

14. השמאי בירמן העריך את המקרקעין למועד ביצוע העסקה בסכום של 65,000 ₪, תוך שהוא מציין כי במכירה במימוש מהיר ניתן להפחית עד 20% משווי האמור. קרי – סכום של 52,000 ₪.

15. לנוכח חוות דעת זו הגיש הנאמן הודעה ביום 30.7.2014 בה ציין כי ככל שהמבקש יוסיף 15,000 ₪ לקופת הפש"ר, לנוכח חוות דעתו של גל בירמן, יסכים למחיקת הערת הכינוס על המקרקעין.

חוות דעת השמאי ראדי נג'ם מטעם המבקש

16. המבקש חולק על חוות הדעת של גל בירמן וצירף בתמיכה לכך חוות דעת השמאי מטעמו על פיה שווי המקרקעין ביום עסקת המקרקעין נע בין 50,000 ₪ ל- 51,700 ₪.
לכן, מששילם לחייב בעבור קניית המקרקעין סכום של 50,000 ₪, הוא שילם תמורה מלאה, על פי מחיר השוק.

תגובת הכונ"ר

17. הכונ"ר תומך בעמדת הנאמן, כי תמורת תוספת סך של 15,000 ₪, לנוכח חוות דעתו של גל בירמן, יסכים למחיקת הערת הכינוס.

דיון והכרעה

18. לאחר עיון בכל הנ"ל, שוכנעתי לקבל את בקשת המבקש ולהורות על מחיקת הערת הכינוס הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על זכויות החייב במקרקעין, ללא תוספת סכום כלשהו.

19. הן הנאמן והן הכונ"ר התמקדו בתגובתם בסוגיית התוספת של 15,000 ₪, ולא בשאלה – האם המבקש שילם כלל לחייב סכום של 50,000 ₪.
משכך, אני יוצא מנקודת הנחה שעצם התשלום של 50,000 ₪ מידי המבקש לידי החייב, לא נסתרה ושרירה וקיימת.

20. השאלה הנותרת היא האם לנוכח חוות דעתו של השמאי גל בירמן יש הצדקה לתוספת סכום של 15,000 ₪.

21. לטעמי התשובה שלילית אפילו אקבל את חוות דעתו של גל בירמן כמות שהיא.
השמאי גל בירמן העריך את המקרקעין בסכום של 65,000 ₪ ובמימוש מהיר בסכום של 52,000 ₪.

22. בנסיבות אלה, מכירת המקרקעין למבקש על ידי החייב בסכום של 50,000 ₪, שנועדה לשם כיסוי חובותיו בעסק שניהל (ראה תגובת החייב מיום 30.10.14 סעיף 1), הוא בגדר סכום ריאלי.

23. גם התרשמתי מהיותה של עסקת המקרקעין הנדונה עסקה מסודרת, שדווחה במועד למס שבח, מבלי שמס שבח יקבע שומה אחרת לעניין מחיר המכירה.
הדבר מלמד על מהימנות גירסת המבקש והחייב בנדון, הן לעניין סבירות המחיר והן לעניין עצם תשלום התמורה.

24. גם לא ניתן להתעלם מהעובדה כי המבקש רשם הערת אזהרה לטובתו אודות העסקה כבר ביום 20.10.2010, כשנתיים וחמישה חודשים, טרם רישום הערת הכינוס.

25. בנסיבות אלה סבורני , כי דין הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש עדיפה על פני הערת הכינוס.

26. על כן אני מקבל את הבקשה במלואה ומורה על ביטול הערת כינוס הנכסים שנרשמה על המקרקעין ביום 20.3.2013.

27. אין צו להוצאות.

28. המזכירות תעביר העתק מהחלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, ב' כסלו תשע"ה, 24 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.