הדפסה

בר חן ואח' נ' ממן ואח'

בפני
כב' השופט אלעזר נחלון

תובעים

1.רפאל מנחם בר חן
2.ילנה בר-חן

נגד

נתבעים

1.אברהם ממן
2.זיוה ממן

ב"כ התובעים: עו"ד גיורא דבל
ב"כ הנתבעים: עו"ד גלעד בלוי ועו"ד ערן אבולוף

פסק דין
א. כללי
בפניי תביעה על סך 110,000 ₪ נכון ליום הגשתה. בבסיס התביעה עומדת עסקה משנת 2005, שבמסגרתה רכשו התובעים מהנתבעים בית מגורים בפסגת זאב.
ב. טענות הצדדים
התובעים טוענים כי הנתבעים הציגו להם מצג, שעליו אף הצהירו בהסכם המכר, כי הבית נבנה כולו על פי היתר בנייה כדין. בדיעבד, כך טוענים התובעים, התברר להם כי מדובר היה בהצהרות שקריות, וכי הבית כלל בנייה שלא בהיתר, בהיקף ניכר. בגין חריגות הבנייה אף נפתח נגד התובעים הליך פלילי, והם מצויים בעיצומם של הליכי תכנון ורישוי על מנת לנסות ולהכשירן.
סכום התביעה, העומד כאמור על 110,000 ₪, מורכב מסך של 50,000 ₪, כהחזר של קנס שנדרשו התובעים לשלם במסגרת ההליך הפלילי; סך של 10,000 ₪, כהחזר עבור שכר טרחת עורך דין באותו הליך; וכן סך של 50,000 ₪, שהוא שכר טרחה שאותו נדרשו התובעים לשלם לאדריכלית, לצורך הליכי התכנון והרישוי. התובעים אף הבהירו כי אפשר שבעתיד יתגבשו להם נזקים נוספים, ועתרו לאפשר להם לפצל את סעדיהם על מנת לתבוע בעתיד את אותם נזקים.
הנתבעים מצידם טענו כי הם קנו את הבית במצב שבו נמכר לתובעים; כי מראש הובהר לתובעים שהבית כולל בנייה שלא בהיתר; וכי ההסכמה בין הצדדים הייתה למכור את הבית במצבו זה.
יצוין כי חריגות הבנייה מושא ההליך אינן מבוטלות: מדובר בחפירת קומת מרתף בשטח של כ-100 מ"ר, שכללה שתי יחידות דיור נפרדות; בהוספת חדר לקומת הקרקע; ובהכשרת עליית הגג למגורים, בשטח של כ-45 מ"ר (כעולה מכתב האישום נספח ב לכתב התביעה).
ג. ההליך
במסגרת הדיון מיום 23.11.14 נוסחו הפלוגתאות בין הצדדים כדלקמן:
א. האם מסרו הנתבעים לתובעים מראש, במהלך המו"מ ביניהם ובטרם חתימת הסכם המכר, כי בממכר קיימים חלקים שנבנו ללא היתר כדין.
ב. שאלת גובה הנזק שנגרם לתובעים, בין היתר לאור טענות אפשריות ל"אשם תורם". (עמוד 2 לפרוטוקול)
עוד הוסכם כי בטרם תישמענה עדויות הצדדים תישמע עדותו של עו"ד מרדכי ברקוביץ, שייצג את שניהם יחד בהסכם המכר, וכי לאחר העדות יוכל כל צד להגיש תצהיר משלים ביחס לדברים שיעלו בה.
עדותו של עו"ד ברקוביץ נשמעה, התובעים הגישו תצהיר משלים מטעם התובעת, ולאחריה נשמעו עדויות התובעים והנתבעים וכן הסיכומים מטעם כל צד. הגיעה אפוא העת להכריע בתביעה.
ד. דיון והכרעה
לאחר שמיעת העדויות ושקילת מכלול הראיות שהוצגו, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. אנמק את עמדתי.
לשון הסכם המכר תומכת באופן מובהק דווקא בעמדת התובעים. ההסכם מתייחס לבית כ"דירה" ובמסגרתו הצהירו הנתבעים כי "[הדירה] נבנתה כדין" (הואיל ראשון להסכם, נספח א לכתב התביעה); וכן כי "הדירה נבנתה על פי היתר בניה כחוק" (סעיף 3 להסכם). אמנם, בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי ההסכם מתייחס אל הבית המקורי, ללא החלקים שנבנו שלא בהיתר (וכך טען גם עו"ד ברקוביץ, ראו עמוד 5 לפרוטוקול שורה 21, עמוד 9 שורות 7 עד 9), אולם טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות אחרות בהסכם, כגון ההוראה שלפיה "המוכרים מצהירים כי בדירה מצויה יחידת מגורים נפרדת המושכרת לשוכרים מטעמם" (סעיף 5.2 להסכם). אין חולק כי יחידת המגורים מצויה בקומת המרתף, שכאמור נכרתה ונבנתה ללא היתר, ומכאן ש"הדירה" כוללת גם חלקים שנבנו שלא בהיתר.
אלא שבניגוד ללשונו של ההסכם, מן הראיות האחרות שהוצגו עלתה המסקנה כי התובעים ידעו מראש על כך שהדירה כוללת חריגות בנייה ורכשו אותה ככזו, וכי לשון ההסכם לא שיקפה את הסכמתם האמיתית של הצדדים.
מצב דברים זה עלה מעדותו של עו"ד ברקוביץ, שכאמור ייצג בעסקה את שני הצדדים גם יחד. ברקוביץ העיד כי
בבנה ביתך בפסגת זאב ברור לכולם שזה לא כשר למהדרין, בית זה יחידת דיור אח[ת] ושלוש יחידות דיור זה משהו לא תקין... וכששאלתי את [התובעים], נאמר לי במפורש, [התובעת] היתה מתווכת, שהנושא לא בטיפולי ושזה מוסדר עם [הנתבעים] ושאני לא מתעסק בזה. אם אני נשאל אם היה ברור שהיא יודעת שזה לא כשר, אני משיב שאין דבר כזה שהיא לא ידעה שזה לא כשר כי אין מבנה שהוא 3 יחידות דיור בנה ביתך שהוא כשר... הסברתי [לתובעים] שיש כאן משהו לא כשר והם אמרו לי שאני לא מתעסק בזה ושזה בינם לבין [הנתבעים]
(עמוד 4 לפרוטוקול שורה 25 – עמוד 5 שורה 6).
גם בהמשך הבהיר ברקוביץ כי:
אני מאשר שאמרתי, ככתוב בתרשומת, כי [התובעים] ידעו על חריגות הבנייה בבית... כשמדובר על "חריגות" זו מילה קשה, אני מדבר על אי התאמות בין ההיתר לבין המצב הקיים בשטח, בהקשר של יחידות הדיור הנוספות ...
ברור היה לשני הצדדים שהמבנה הזה איננו תואם את המבנה כפי שהוא אושר בעירייה. אינו תואם את מבנה הבנייה המקורי.
(עמוד 5 לפרוטוקול שורות 15-18, 20-21 ו-26-28).
לאחר מכן הוסיף ברקוביץ כי "מכרו את הבניין אז איז, אף אחד לא רצה לנגוע בתפוח האדמה החם הזה של פיצול או תוספת יחידות" (עמוד 7 לפרוטוקול שורות 8-9), וכי "מה שביקשו ממני הצדדים זה לא להתייחס לדברים שלא קשורים, לדברים ה'לא לגיטימיים'" (עמוד 8 לפרוטוקול שורות 2-3).
אמנם, ניתן לטעון שעו"ד ברקוביץ הוא עד נוגע בדבר, שכן לו הייתה מתקבלת טענת התובעים אפשר שהללו היו יכולים להפנות כלפיו טענות. כך אכן ניסו התובעים לטעון. עם זאת, לא שוכנעתי כי חשש זה די בו כדי לפגום ממשית במשקלה של עדותו הברורה של ברקוביץ, בייחוד כאשר היא משתלבת עם מארג ראיות נוספות, כפי שאפרט להלן. יש גם לזכור כי ברקוביץ זה היה חברו של התובע, וכפי שהעיד התובע "ברקוביץ ואני היינו יותר מאחים" (עמוד 20 לפרוטוקול שורה 10). היו אלה התובעים שבעקבות יחסיהם עם ברקוביץ הציעו כי הוא ייצג את שני הצדדים בעסקה, והנתבעים הסכימו לכך. יחסים אלה מלמדים כי אם העיד ברקוביץ כפי שהעיד, עשה כן למרות המשמעות שיש לעדות זו לגבי התובעים, ולא בגללה.
לעדותו של ברקוביץ מצטרפים מספר קשיים שהתעוררו בגרסת התובעים.
כך, ההליך הפלילי נגד התובעים בגין חריגות הבנייה נפתח עוד ביום 17.2.08 (נספח ב לכתב התביעה), וביקורי אגף הפיקוח על הבנייה של עיריית ירושלים נערכו בשנים שקדמו למועד זה (סעיף 11 לתצהירי התובעים; עדות התובעת בעמוד 11 לפרוטוקול שורה 16 ואילך; עדות התובע בעמודים 18-19 לפרוטוקול). למרות זאת, פנייתם הראשונה של ה תובעים לנתבעים הייתה רק ביום 24.3.10 (נספח ג לכתב התביעה), היינו בחלוף כשנתיים מפתיחת ההליך הפלילי, וזמן רב עוד יותר מהמועד שבו לטענתם שלהם נודע להם על חריגות הבנייה לראשונה.
התובעת ניסתה להסביר כי התובעים החליטו לפנות לנתבעים רק כאשר ראו ש"העניינים בעירייה מסתבכים" ושהם אינם יכולים "לעמוד בזה מבחינה כלכלית" (עדות התובעת בעמוד 11 לפרוטוקול שורות 6-8, וכן עדותה בעמוד 16 שורות 8-9; והשוו לעדותה בעמוד 12 שורות 17-28 שם ציינה כי היא אינה זוכרת אם התובעים פנו לנתבעים לאחר ביקור אגף הפיקוח על הבנייה, והפנתה לתובע; וכן לעדותה בעמוד 15 לפרוטוקול שורות 15-16, שם נתלתה בהריון ובלידה כדי להסביר את העדר מעורבותה בפנייה לנתבעים, והפנתה לתובע). עם זאת, נראה כי כתב אישום על בנייה בלתי חוקית בהיקף כה ניכר אינו דבר של מה בכך, בייחוד נוכח עדותם של התובעים כי עניין חוקיות הבנייה היה חשוב מבחינתם, ובשל בנייה בלתי חוקית הם אף פסלו אפשרות לרכוש בית אחר באזור (סעיף 6 לתצהירי התובעים). יתר על כן, במענה לתהייה בעניין מועד הפנייה לנתבעים השיב התובע כי "אם זה עניינים קטנים אין לי התעסקות... אבל פה מדובר בעניין של חוקיות" (עמוד 19 לפרוטוקול שורה 16) – תשובה שלא רק שאינה מיישבת את התהייה, אלא אף מגבירה אותה. רק בהמשך טען התובע כי הוא היה מטופל באותה עת בשני הורים חולים ועל כן נמנע ממנו לעסוק בנושא מול הנתבעים (עמוד 20 לפרוטוקול שורה 3-4).
נראה, אפוא, כי התובעים נמנעו מלפנות לנתבעים שכן באותו שלב הם הבינו שאין להם עילה לבוא אל הנתבעים בטרוניה, בהתאם להסכמה בין הצדדים שבה הובהר כי חלק מהבית בנוי באופן בלתי חוקי, וכי המכירה נעשית על דעת זה.
זאת ועוד: גם כלפי עו"ד ברקוביץ לא העלו התובעים טענה כלשהי בגין קיומן של חריגות בנייה – לא ב"זמן אמת", ואף לא בעת הגשת התביעה שבפניי (שברקוביץ לא נתבע בה). הטרוניה היחידה שהופנתה כלפי ברקוביץ הייתה בנוגע לכך שרישום הבית על שם התובעים לא הושלם (ראו עמוד 2 לפרוטוקול שורות 13-14; עמוד 16 שורות 7-8; עמוד 20 לפרוטוקול שורה 11 ואילך).
התובעת הסבירה כי "לא חשבתי שברקוביץ הוא פונקציה בעניין חוקיות" (עמוד 16 שורה 7), אולם דברים אלה אינם עולים בקנה אחד עם עדותה כי "סמכתי לחלוטין על בדיקתו של עו"ד ברקוביץ", לרבות בעניין חוקיות הבניה (סעיף 24 לתצהיר המשלים מטעם התובעים; עמוד 11 לפרוטוקול שורות 1-2; ראו גם עדות התובע בעמוד 17 לפרוטוקול שורות 29-30). התובע התייחס לכך אף הוא בעקבות שאלה ישירה של בית המשפט, והשיב כי מבחינתו השלמת העברת הרישום וקיומה של בנייה שלא בהיתר הם עניין אחד (עמוד 20 לפרוטוקול שורה 16). אלא שגם אם יש קשר בין השניים, לא ניתן לומר שמדובר בעניין אחד, והנזקים שנתבעו הם נזקים שנגרמו בשל עצם קיומה של בנייה ללא היתר, ללא קשר לשאלת העברת הרישום על שם התובעים. העדר הטרוניה כלפי עו"ד ברקוביץ בנוגע לקיומה של בנייה ללא היתר אף הוא תומך, אפוא, בעמדת הנתבעים.
עמדת הנתבעים נתמכת גם בכך שהנתבעים הסכימו להצעת התובעים לפנות לעו"ד ברקוביץ לצורך עריכת הסכם המכר, למרות שידעו כי הוא קשור עם התובעים. הסכמה זו מלמדת כי מבחינת הנתבעים לא היה מה להסתיר, ותומכת בגרסתם בנוגע לכך שלתובעים היה ברור כי הבית כולל בנייה שלא בהיתר וכי הוא נמכר ככזה .
תמיכה נוספת בעמדת הנתבעים ניתן למצוא במחיר המכירה של הבית, שהועמד על 400,000 דולר. על פי חוות דעת שמאי המקרקעין מר אמיר עיני מיום 16.2.05 (נ/1), שווי הבית "במצבו הנוכחי והחוקי" עמד על 380,000 דולר, היינו מחיר דומה לזה שעליו הוסכם. ודוק: מדובר בחוות דעת שניתנה כחודש לאחר הסכם המכר, והתייחסה לכך שחלק מהבית בנוי ללא היתר. נוכח חוות הדעת, יש להניח כי לו הייתה העסקה נעשית מתוך הנחה שהבית כולו נבנה בהיתר, היה מחיר המכירה גבוה משמעותית, בייחוד נוכח היקפה הניכר של הבנייה שלא בהיתר, כפי שצוין לעיל.
מעבר לכך: עדותו של השמאי לא נשמעה בפניי, ולא ניתן היה לקבוע ממצאים ברורים בשאלה אם חוות הדעת (שבה כאמור נקבע במפורש כי הבית כולל בנייה שלא בהיתר), הועברה לתובעים בעת שניתנה. התובעים עצמם ניסו בעדותם להרחיק עצמם מחוות הדעת, ובין היתר טענו כי זו לא הייתה ברשותם מעולם (כגרסת התובעת בעמוד 13 לפרוטוקול שורה 13), או שלא הייתה ברשותם עד להגשת התביעה שבפניי (כגרסת התובע בעמוד 19 לפרוטוקול שורות 19-21). אלא שעדות התובעים בעניין זה עוררה קושי: חוות הדעת ניתנה בסמוך לאחר כריתת הסכם המכר, כחלק מניסיונם של התובעים לקבל הלוואה בנקאית לצורך רכישת הבית, ולבקשתם שלהם. סביר להניח, אפוא, שהיא הועברה להם על ידי השמאי או על ידי הבנק כבר באותו שלב. יתר על כן: התובעים העבירו לנתבעים את חוות הדעת במסגרת הליכי גילוי המסמכים, כחלק מאותם מסמכים שהיו מצויים ברשותם או בשליטתם, אולם על פי גרסת התובעים לא ברור כיצד הייתה חוות הדעת ברשותם. רק משעומתו התובע ים עם עובדה זו הודתה התובעת כי עו"ד ברקוביץ העביר להם את חוות הדעת בשלב מאוחר כלשהו, בשנת 2009 (עמוד 13 לפרוטוקול שורות 18-19), ואילו התובע דבק בעמדתו גם אז (עמוד 19 שם, יצוין כי לפי עמדת התובע לא ברור כיצד זה לפתע הועברה אליו חוות הדעת לקראת הגשת התביעה שבפניי).
קיים, אפוא, קושי בעדות התובעים בעניין זה, על גרסאותיה השונות, והמסקנה המסתברת במידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי היא כי חוות הדעת הייתה בידיעתם כבר בסמוך לאחר נתינתה. אם כך הוא, כבר סמוך לאחר הסכם המכר, בטרם נמסרה החזקה בבית ובטרם שילמו התובעים לנתבעים את מלוא התמורה, ידעו התובעים כי חלק מהבית בנוי שלא בהיתר, כפי שנאמר מפורשות בחוות הדעת. למרות זאת, לא עשו התובעים דבר בעניין, וגם התנהלות זו תומכת בעמדת הנתבעים.
נוסף לקשיים שנזכרו, עדות התובעים עשתה רושם מתחמק ועוררה קשיים נוספים. כך, למשל, התובעת העידה שבעת עריכת הסכם המכר היא כלל לא ידעה מהו "היתר בנייה" (עמוד 10 לפרוטוקול, שורה 11 ואילך), וזאת למרות שבאותו מועד היא כבר עבדה משך כשנה וחצי כסוכנת ברשת תיווך הנדל"ן "רי/מקס" וליוותה עסקאות נדל"ן (סעיף 6 לתצהיר המשלים מטעם התובעים; עמוד 9 לפרוטוקול שורה 27 ואילך), ולמרות שמעדותה ניכר היה כי היא בקיאה היטב בענייני נדל"ן ומימון עסקאות נדל"ן והייתה בקיאה בכך כבר במועד העסקה עם הנתבעים (ראו למשל עמוד 13 לפרוטוקול שורה 24 ואילך; וראו הסברי התובעת בעמוד 14 לפרוטוקול שורות 1-4).
כמו כן בעדותו סיפק התובע שורה של גרסאות בנוגע לביקורי אגף הפיקוח על הבנייה ולשאלה מתי נודע לתובעים לראשונה על קיומה של בנייה ללא היתר בבית: כך, בתצהיריהם טענו שני התובעים כי "כמה חודשים לאחר שקבלנו את החזקה בדירה הגיע אלינו פקח מהעירייה ואמר לנו כי יש חריגות בנייה" (סעיף 11 לתצהירים). התובעת שנשאלה בעניין זה הפנתה לתובע בטענה כי אינה בקיאה בעניין (עמוד 11 לפרוטוקול שורה 16 ואילך). בעדות התובע, לעומת זאת, הוא הבהיר תחילה, בניגוד לנטען בתצהיר, כי ההפתעה מקיומה של בנייה בלתי חוקית התרחשה רק ב"משפט", היינו לאחר שנפתח נגד התובעים ההליך הפלילי, כשנתיים לאחר המועד הנטען בתצהיר (עמוד 18 לפרוטוקול שורה 1). בהמשך טען התובע כי התקיימו שני ביקורים מטעם האגף לפיקוח על הבנייה: הראשון שבו לא אמר הפקח דבר על סיבת ביקורו, והשני שבו הבהיר הפקח כי קיימת בבית בנייה בלתי חוקית (שם, שורות 2-4). לאחר מכן גרס התובע כי הפקח כלל לא אמר להם דבר בביקורו השני "כל הזמן הזה אני בכלל לא יודע למה הוא בא ומה הוא רוצה לבדוק. הוא אמר לי 'באתי לבדוק בעקבות תלונה' הוא בא הסתובב ואח"כ קיבלנו כתב אישום..." (שם, שורות 18-19), ולאחר מכן שוב חזר על הגרסה כי הפקח אמר להם בביקורו השני שקיימות חריגות בנייה, אולם טען כי הביקור היה מאוחר יותר ממה שנכתב בתצהירו (שם, שורות 20-28, עמוד 19 לפרוטוקול שורות 7-9).
הפערים הבלתי מוסברים בגרסאות מעוררים קושי, ולא ניתן להתעלם מן האפשרות כי משעומתו התובעים עם הקושי העולה מכך שלא פנו אל הנתבעים בעניין חריגות הבנייה ברגע שהדבר נודע להם, הם ניסו לאַחֵר ככל הניתן את מועד הידיעה, אף בניגוד לגרסתם בתצהיריהם.
מן המקובץ עולה, אפוא, כי יש להעדיף את עמדת הנתבעים לפיה לשונו של הסכם המכר לא שיקפה את ההסכמה האמיתית בין הצדדים, וכי ההסכמה האמיתית הייתה למכירת הבית כאשר היה ידוע וברור לשני הצדדים שהבית כולל בנייה שלא בהיתר.
יצוין כי הנתבעים טענו שלא קראו את כל סעיפי ההסכם בטרם החתימה, ולא התחדד להם כי לשון ההסכם אינה תואמת את ההסכמות בינם לבין התובעים (עמוד 20 לפרוטוקול שורה 28 ואילך; עמוד 21 לפרוטוקול שורה 32; עמוד 23 לפרוטוקול שורה 30 ואילך). בין אם יש בטענה זו ממש, ובין אם הפער בין לשון ההסכם לבין ההסכמה האמיתית היה ידוע לנתבעים (וראו למשל עדותו של עו"ד ברקוביץ בעמוד 5 לפרוטוקול שורות 1-11, שם בשורות 24-28, וכן גרסת הנתבעים בדבר קיומו של נספח להסכם, להלן), אין הדבר מעלה או מוריד ביחס לשאלה שבפניי. את הסיבה לכך שההסכמה האמיתית בין הצדדים לא מצאה את ביטויה בלשונו של הסכם המכר ניתן רק לשער (וראו עדות ברקוביץ שם, וכן בעמוד 7 לפרוטוקול שורות 8-17).
התובעים טענו כי הסכם המכר כולל תניה שלפיה "תנאי [ ]הסכם זה משקפים את המוסכם והמותנה בין הצדדים" וכי שינויים בהסכם "לא יהוו ויתור על איזה מזכויות הצדדים על פי [ ] הסכם זה ו/או על פי כל דין, אלא אם נערכו בכתב" (סעיף 9.2 להסכם נספח א לכתב התביעה). התובעים אף ציינו כי מסיבה זו ניסו הנתבעים לטעון לקיומו של נספח כתוב להסכם המכר שבו מפורטת ההסכמה לפיה הבית כולל בנייה שלא בהיתר, אולם טענה זו בדבר קיומו של נספח לא הוכחה, ולפיכך אין לקבל את עמדת הנתבעים הנוגדת את הוראותיו הכתובות של הסכם המכר.
אכן, הנתבעים טענו תחילה שההסכם כלל נספח כתוב, שבו הובהר המצב לאשורו (סעיף 12 לתצהירי הנתבעים; עמוד 1 לפרוטוקול שורה 26; עמוד 21 לפרוטוקול שורה 16). גרסה זו בדבר קיומו של נספח לא עלתה בקנה אחד עם עדות עו"ד ברקוביץ (עמוד 9 לפרוטוקול שורה 5), ובעדות הנתבע, שניתנה לאחר עדותו של ברקוביץ, ציין גם הנתבע שאמנם דובר על נספח והוא אף זכר שהיה כזה, אך כנראה זכרונו הטעה אותו (עמוד 23 לפרוטוקול שורה 18). אלא שבכך אין כדי להביא לדחיית עמדת הנתבעים, שכן מהראיות הוכח, במידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, שהתניה שבה נקבע כי "תנאי [ ]הסכם זה משקפים את המוסכם והמותנה בין הצדדים", וכן התניות שהתייחסו לכך שהבית אינו כולל בנייה שלא בהיתר, לא שיקפו מראש את כוונת הצדדים, כוונה שגם עורך הדין שערך את ההסכם היה מודע לה. כוונתם הברורה של הצדדים הייתה למכור את הבית מתוך ידיעה כי הוא כולל בנייה שלא בהיתר. בנסיבות אלה, יש ליתן תוקף להסכמה שאליה נתכוונו הצדדים, ולא להסכמה שמצאה את ביטויה בלשון המסמך הכתוב שעליו חתמו, ושלא שיקפה את המוסכם לאשורו (וראו: גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 419 ואילך (2005) ובאסמכתאות שם; דניאל פרידמן, נילי כהן חוזים, כרך ג 235-236 (2003), וכן כרך א 158 (1991), ובאסמכתאות שם). לא בכדי לא נכללה טענה זו בפלוגתאות שצוטטו לעיל.
טענה נוספת שהעלו התובעים היא כי מעדותם של הנתבעים עלה שהם מסרו להם אך ורק על כך שקומת המרתף נבנתה ללא היתר, אולם לא על כך שגם עליית הגג הוכשרה למגורים ללא היתר. לא מצאתי לנכון לייחס משקל כלשהו לטענה זו. ראשית, אין מחלוקת כי עיקר הבנייה שלא בהיתר מצוי בקומת המרתף, ואפשר שלכן התייחסו הנתבעים בעדותם רק לכך. שנית, אם העובדה שקומת המרתף נבנתה ללא היתר לא מנעה מהתובעים לרכוש את הבית, קשה להניח שהם היו נמנעים מלעשות זאת בשל הכשרת עליית הגג למגורים, הכשרה שהיקפה קטן משמעותית ושלא יצרה יחידות דיור נוספות. לא בכדי גם לאחר פתיחת ההליך הפלילי, שבו הייתה התייחסות לכלל חריגות הבנייה, כולל זו שבעליית הגג, לא פנו התובעים לנתבעים, כאמור.
ה. סיכום
התביעה נדחית, אפוא. התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 3,000 ₪ ובשכר טרחת עורך דינם בסך של 25,000 ₪. בהקשר זה שקלתי , בין היתר, את גובה הסכום שנתבע, וכן את היקף ההליך ש בירורו מוצה עד תום, לרבות באמצעות שמיעת עדויות של חמישה עדים שונים.
ניתן היום, ל' ניסן תשע"ה, 19 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.