הדפסה

ברנשטיין ואח' נ' גייגר ואח'

לפני כבוד השופטת תמר נאות פרי

התובעים / המבקשים

  1. צור ברנשטיין, ת"ז XXXXXX945
  2. זמירה ברנשטין, ת"ז XXXXXX615

נגד

הנתבעים / המשיבים

  1. יהודה גייגר, ת"ז XXXX442
  2. רות גייגר, ת"ז XXXX499

החלטה
בקשה למתן סעדים זמני ים.
רקע כללי –
המבקשים, הינם בעלי זכות החכירה למשך 999 שנים בדירה (להלן: "הדירה") בקומת הקרקע במבנה (להלן: "המבנה") אשר בנוי ברח' מחניים 18 בחיפה (גוש 10807 חלקה 58, להלן: "החלקה"), כמו גם בחצר הצמודה לדירה בשטח של כ-50 מ"ר ( להלן: "החצר"). זכות החכירה נוצרה עוד בשנת 1962 עת הוחכרו הדירה והחצר לחוכרת "המקורית", וזכות חכירה זו נרשמה על שם המבקשים בשנת 1974. על החלקה, בשטח כולל של כ-1,156 מ"ר, קיימים שני מבנים - האחד, ברח' מחניים 16 ( הכולל 3 קומות) והשני, ברח' מחניים 18, הוא המבנה בו עסקינן (ואף שם 3 קומות).
הרבה לאחר שנת 1974, רכשו המשיבים את הבעלות בחלקה, במקביל לרכישת הזכויות בחלקות הסמוכות (56 ו-57). המשיבים מעוניינים לבצע מהלך תכנוני שכולל איחוד של שלוש החלקות (56, 57 ו-58) ובנייה למגורים על המגרש המאוחד "החדש". לטענת המבקשים, פרויקט הבנייה יביא לכך שהשטח של המגרש המאוחד יהיה כ-2,345 מ"ר וניתן יהיה לבנות על השטח 28 דירות חדשות, אך יובהר, כי המבנה שבו נמצאת הדירה הינו מבנה לשימור ואמור להיכלל בתכנית הבנייה המחודש, אך תוך שמירה על המבנה, בהתאם לחוק השימור ולהוראות התכנוניות הרלבנטיות.
כאשר התחילו המשיבים את הליכי התכנון, הם פנו לבן של המבקשים (אשר מתגורר בדירה) בניסיון להגיע עמו להבנות לגבי העברת הזכויות בדירה וזכויות נוספות לידיהם, או לגבי הסכמתו להליכי התכנון המיועדים - אך משא ומתן זה, בין הצדדים, אשר התנהל במשך כשנה, לא הניב הסדר . נוכח האמור , הוגשה הבקשה הנוכחית וכתב התביעה בתיק העיקרי.
במסגרת הבקשה הנוכחית מבוקש צו מניעה זמני שיורה למשיבים להימנע מלבצע פעולות הקשורות בקידום תכנית האיחוד של החלקות הנדונות - "אלא בכפוף לתשלום למבקשים בגין שווי זכויותיהם הקנייניות ו/או הכלכליות, לרבות בגין זכויות בנייה נשוא הפרויקט הבנייה אותו יוזמים המשיבים... " (סעיף 1 לבקשה לסעד זמני).

טענות הצדדים בתמצית -
טענת המבקשים הינה שקיימות בידיהם זכויות בנייה אשר נגזרות מזכויות החכירה, שאינן שנויות במחלוקת. לטענתם, זכויות הבנייה תנוצלנה במלואן על ידי המשיבים לו ימשיכו בפרויקט ולכן יש ליתן צו מניעה אשר ימנע מהמשיבים להמשיך בתכנון הפרויקט ואשר ימנע מהם להוציא את הפרויקט לפועל, וזאת כדי להגן על זכויותיהם הקנייניות של המבקשים.
מנגד, המשיבים טוענים כי למבקשים אין כל זכויות בנייה , מחמת הנימוקים הבאים: ראשית, לא ניתן להצמיד זכויות בנייה לזכויות חכירה (אלא רק לזכויות בעלות). שנית, החוזים הרלבנטיים שנחתמו בכל הנוגע לדירה שהוחכרה למבקשים, מלמדים על כך שהחכירה במפורש אינה כוללת זכויות בנייה עתידיות. שלישית, אף אם ניתן לגזור זכויות באחוזי בנייה עתידיים מזכויות החכירה לגבי הדירה , אזי שבמבנה הספציפי אין זכויות בנייה עתידיות, ולכן אין המשיבים "גוזלים" דבר מהמבקשים. עוד טוענים המשיבים, כי יש לדחות את הבקשה כיוון שהיא למעשה מסווה לדרישה כספית , שכן המבקשים מעוניינים למכור להם את הזכויות שלהם (בין אם זכויות החכירה ובין אם הזכויות הנטענות בכל הנוגע לאחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים) וכן כי יש לדחותה עקב שיהוי משמעותי בהגשתה.
בתשובה לאמור לעיל, טוענים המבקשים, כי הזכות לנצל אחוזי בניה עתידיים הינה זכויות קניינית שנובעת מזכות חכירה לדורות בדיוק כפי שהיא נובעת מזכות בעלות, וכי המערך החוזי הקונקרטי דווקא מלמד על כך שהוצמדה לזכות החכירה הזכות לנצל את זכויות הבנייה העתידיות. עוד הם טוענים, כי יש צורך חיוני במתן צו המניעה על מנת למנוע את המשך המהלכים אשר יגרמו לכך שייגזלו מהם הזכויות הקנייניות המגולמות באחוזי הבנייה העתידיים.
דיון והכרעה –
לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים ועיינתי במסמכים שהוצגו - עמדתי כי דין הבקשה למתן סעדים זמניים להידחות.
כידוע, המסגרת הנורמטיבית למתן סעד זמני קבועה בתקנה 362 לתקנות (וראו גם אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, ע מ' 523, מהדורה עשירית, 2009). על פי הוראות התקנות, כמו גם על פי הפסיקה רבת שנים, על המבקש סעד זמני בתביעה אזרחית לעמוד בשני תנאים מרכזיים – קיומה של זכות לכאורה ונטיית מאזן הנוחות לטובתו (רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות (1993) בע"מ (6.6.2006)) , ובין התנאים הללו קיימת "מקבילית כוחות" (רע"א 706/09 קופת חולים מאוחדת נ' המרכז הכירורגי ירושלים, פסקה 8 (10.3.2009); רע"א 6455/14 אחים עופר הנדסה ופתוח בע"מ נ' פרירון חברה להשקעות ופיתוח בע"מ (11.02.2015) ; עע"מ 964/15 ‏יוסף זועבי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הגלבוע (19.4.2015)).
במקרה זה – לא הוכחו התנאים למתן הסעד הזמני המבוקש. ואפרט.

זכות לכאורה –
המחלוקת לגבי קיומה של זכות לכאורה אינה פשוטה וכוללת מחלוקות שבעובדה כמו גם מחלוקות שבמשפט.
ודוקו. אין חולק לגבי זכויות החכירה של המבקשים לגבי הדירה ולגבי החצר הצמודה ומוסכם שאין לפגוע בדירה או בחצר. המשיבים מסבירים כי על פי התוכניות, אין כל כוונה לשנות או לפגוע במבנה, בדירה או בחצר – שכן המבנה נועד לשימור, ולא הושמע טענה לפיה הכוונה היא לפגוע בדירה, ובוודאי שלא תעשה פגיעה שכזו, ללא הסכמת ה מבקשים.
לגבי הרכוש המשותף - המשיבים מכחישים את זכות המבקשים ברכוש המשותף, וכבר כאן טמונה ראשיתה של המחלוקת (שכן זכויות בניה עתידיות אולי נובעות ונגזרות גם מהחלק היחסי ברכוש המשותף) , אך לא בכך העיקר, ובוודאי שאין צורך להתייחס בשלב זה לשאלת הוכחת זכות לכאורה לגבי החלק היחסי ברכוש המשותף - ככל שעסקינן בשבילים, במדרגות וכו'.
המחלוקת המהותית והעיקרית הינה לגבי טענת המבקשים לפיה קמות להם זכויות באחוזי הבניה הבלתי מנוצלים של המבנה - משמע, בזכויות בניה עתידיות. כאמור, המדובר בשאלה מורכבת הדורשת הכרעה במספר שאלות משנה מובחנות, שטומנות בחובן מחלוקות שבעובדה כמו גם מחלוקות שבמשפט. ראשית, יהא צורך להכריע בשאלה העקרונית העולה מטיעוני הצדדים, והיא האם נכונה הטענה של המבקשים לפיה זכויות בנייה עתידיות נגזרות מזכויות החכירה שבידיהם. שנית, ואף אם נמצא כי התשובה לשאלה עקרונית זו היא חיובית, יהא צורך להמשיך ולבחון האם המערך החוזי מלמד על גמירות דעתם של הגורמים הרלבנטיים לגבי החרגת זכויות שכאלו או על קיומן. יהא צורך להכריע בין טענת המשיבים - לפיה בחוזה החכירה הספציפי בו עסקינן הוחרגו מזכויות החכירה שהוקנו זכויות הבניה העתידיות באופן מפורש; לבין טענת המבקשים - לפיה חוזה החכירה דווקא מלמד על כך שזכויות הבניה נכללו מפורשות בזכות החכירה שהוענקה. שלישית, יהא לבחון אם נוכח העובדה שעסקינן במבנה לשימור, קיימות בכלל זכויות בניה עתידיות, כלומר – אם ניתן להוסיף אחוזי בניה או תוספות בניה למבנה שכזה, שמא הדיון לגבי הזכויות הינו תיאורטי בלבד ו אין כלל זכויות בנייה עתידיות .
מן המתואר לעיל עולה, כי אין המדובר במחלוקת פשוטה, אף לא בשלב ראשוני זה, וככל שעסקינן במשמעויות של החוזים שנחתמו במהלך השנים – יהא צורך להניח תשתית ראייתית מפורטת. לא שוכנעתי כי בידי המבקשים זכות לכאורית ברורה בשלב זה. לכל היותר, ומבלי שיהא באמור כדי להשליך על סיכויי התביעה העיקרית בהמשך ניהול ההליך, בשלב ראשוני זה אוכל לומר כי אני מעריכה את סיכויי התביעה כבינוניים, ולכל היותר כשווים לסיכויי ההגנה.
מאזן הנוחות –
מבחינת מאזן הנוחות עמדתי היא כי הוא נוטה לטובתם של המשיבים באופן ברור , ולו מן הטעם כי המדובר בסופו של דבר בסעד אשר בצידו ערך כספי. המבקשים אף הסבירו בכנות, הן במסגרת בקשתם והן בדיון שהתקיים בפניי, כי הם יהיו נכונים לקבל תשלום מצד המשיבים אשר ישקף את שווי זכויותיהם כפי שהם טוענים להן, באופן שייתר את המבוקש בבקשה לסעד הזמני.
יש לראות כי באופן עקרוני המבקשים אינם מתנגדים למהלך התכנוני והעסקי שמבקשים המשיבים ליישם ביחס לחלקה ולחלקות הסמוכות, אלא רק טוענים כי הם זכאים לתשלום כתוצאה מקידומו של אותו מהלך על ידי המשיבים. המבקשים אינם טוענים כי יש להם את הזכות למנוע את הבקשה לאיחוד חלוקה (וטוב שכך) . הם טוענים כי הם מתנגדים לכך שהמשיבים "ינשלו אותם מזכויותיהם" (כלשונם) , אך הם אינם מעלים כל טיעון עקרוני כנגד מהלך האיחוד של החלקות המדוברות או כנגד זכותם של המשיבים לקדם את הפרויקט המדובר.
ויובהר שוב – כי לא עולה מהנתונים שהוצגו, וממילא לא נטען, כי כתוצאה מביצוע הפרויקט המתוכנן יש כוונה לפגוע בדירה או בחצר של המבקשים.
משמע, שהזכות של המבקשים אשר עלולה להיפגע, ככל שיוכיחו קיומה, היא זכות שניתנת לכימות כספי, ואין המדובר בחשש לפגיעה בשלמות דירתם או ברכוש הנוסף שהוקנה להם מכוח חוזה החכירה , באופן שאינו הפיך. כלומר, ניתן לכמת את הנזק הנטען ואין המדובר בנזק בלתי הפיך (והשוו רע"א 2468/15‏ אדפטיב אימג'ינג טכנולוג'יס בע"מ נ' אליעזר יעקב (29.7.2015) ).
זאת ועוד. כבר נפסק כי "החשש לנזק בלתי הפיך בבקשות למתן סעד זמני שעניינן נכסי מקרקעין, אינו עולה באופן אוטומטי, וקיומו של חשש מעין זה ייקבע בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה" (עע "מ 964/15 ‏יוסף זועבי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הגלבוע (19.4.2015), וההפניות שם ל ע"א 1333/14 מיטרי נ' דוברונסקי (‏13.4.2014) ול ע"א 1203/14 חוג'יראת נ' חוג'יראת (‏28.5.2014)). אכן, טענות המבקשים הן לקיומן של זכויות קנייניות מסוימות, אך עסקינן בזכויות בניה עתידיות נטענות שנגזרות מזכויות חכירה, ובנסיבות המקרה הנדון – הגם שעסקינן בזכויות קנייניות - יש לקבוע כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם של המשיבים.
שיקולים נוספים -
יש לראות כי הבקשה הוגשה בשיהוי משמעותי. בין הצדדים מתנהל משא ומתן במשך כשנה בכל הנוגע לכוונה של המשיבים להוציא לפועל את הפרויקט הרלבנטי , וראו כי בסעיף 5 לבקשה מצוין כי הבן של המשיבים פנה לבן של המבקשים עוד בנובמבר 2014 וביקש ממנו לנהל משא ומתן בקשר לזכויות בחלקה על מנת לקבל את הסכמת המבקשים לפרויקט הבנייה המתוכנן. עוד מצוין בסעיף 6 לבקשה, כי במהלך המשא ומתן התבקשו מסמכים והועברו מסמכים בין הצדדים - וברי כי כבר בשלב הזה ידעו המבקשים, או שהיו יכולים לדעת, שבכוונת המשיבים לנצל את אחוזי הבנייה שקיימים במגרש החדש שבכוונתם ליצור לאחר איחוד שלוש החלקות , וכבר אז היו יכולים להעלות טענות לגבי כך שזכויותיהם באחוזי הבניה "מקופחות".
יתרה מכך. בסעיף 8 לבקשה נטען, כי התקיימה פגישה באפריל 2015 אשר במהלכה לא הסכימו המשיבים ליתן בידי הבן של המבקשים "את התמונה המלאה בדבר הכרה בזכויותיו". מכאן, שזוהי נקודת הזמן שבה היה צורך לפנות לבית המשפט לו אכן היה מקום לעצור מידית את המשך פועלם של המשיבים. אמנם לאחר מכן, המשיך המשא והמתן, התקיימה פגישה נוספת במאי 2015 אשר אף היא לא הניבה התקדמות במשא והמתן, אך עדיין לא מצאתי שיש הסבר לכך שהבקשה הוגשה ביום 13.7.15 כשבוע לפני תחילת פגרת ביהמ"ש ולא לפני כן. יש לראות בהקשר זה כי המבקשים עצמם טוענים כי הוגשה בקשה מטעם המשיבים לעיריית חיפה, ליחידה לשימור אתרים במנהל ההנדסה, הכוללת בקשה להיתר בנייה והיתר לגבי המבנים לשימור הכלולים במתחם וכי הבקשה אושרה ביום 29.10.14. לא מצאתי כל הסבר לכך שהמבקשים לא עיינו באותה בקשה בסמוך לחודש נובמבר 2014, שעה שבנם של המשיבים פנה אליהם והסביר להם שהוא מבקש את הסכמתם לפרויקט הבנייה המתוכנן ( ולעניין השיהוי - השוו לרע"א 2905/15 הלל שוורץ (פואל) נ' מיכאל ציביון (3.6.2015)) .
סיכום –
אשר על כן, נוכח כל האמור לעיל, לא שוכנעתי כי יש מקום ליתן למבקשים את הסעד הזמני המבוקש ואני דוחה את הבקשה. על מנת שלא לפגוע בסיכויי המשא והמתן אשר עוד עתיד להתקיים בין הצדדים – לא אעשה בשלב זה צו להוצאות, וההוצאות הכרוכות בבקשה תישקלנה בסוף ההליך.
לגבי המשך ההליכים – כת ב הגנה יוגש עד יום 21/10/2015. ככל שהצדדים מעוניינים לבצע הליכי גילוי מסמכים – דרישות תשלחנה עד יום 11/11/2015 ומענה – על פי המועדים הקבועים בתקנות. לגבי ביקור בנכס לצורך הכנת חוות דעת שמאית מטעם ההגנה – מועד יתואם בין הצדדים, באמצעות באי כוחם, תוך התחשבות מקסימלית בתובעים ושעות הנוחות להם. חוות דעת תוגש, ככל שיש צורך, עד יום 20/11/2015. התובעים יגישו תצהירי עדות ראשית עד יום 20/12/2015. הנתבעים יגישו תצהירי עדות ראשית עד יום 20/1/2016. במקביל - אני מציעה לצדדים לשקול הליך של גישור בפני שמאי ו/או בפני עורך דין, הבקיא בתחום המקרקעין – על מנת להביא את ההליך לסיומו המהיר. ככל שהצדדים מעוניינים במינוי מגשר – עליהם ל הודיע על כך במשותף. בשלב זה אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ליום 20/1/2016 לצורך משלוח החלטה לאחר הגשת התצהירים.

ניתנה היום, י"א תשרי תשע"ו, 24 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.