הדפסה

ברוך ואח' נ' מירון

בפני כבוד השופטת נבילה דלה מוסא
תובעים
1.אלי ברוך, ת.ז. XXXXXX422
2.איילה ברוך, ת.ז. XXXXXX599
באמצעות בא כוחם, עו"ד יוסי חכם

נגד

נתבעים
1. אילן מירון, עו"ד
באמצעות בא כוחו, עו"ד מרדכי נבון

2. אמיר מאירי (ניתן פסק דין בהעדר הגנה)

פסק דין

עורך-דין ייצג קבלן אשר התקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה. בין הצדדים קיימת מחלוקת אם הוא ייצג גם את הרוכשים ( התובעים) ואם לאו, האם מוטלות עליו חובות כלשהן כלפי אותם רוכשים? והאם הן הופרו?

רקע עובדתי וטענות הצדדים
1. ביום 22.1.03 נחתם בין התובעים לבין החברה הקבלנית פסגות ( א.ר.י.ח.) חברה לבניין בע"מ ( להלן: "החברה" או " הקבלן"), חוזה לרכישת דירה חדשה, שעתידה הייתה להיבנות ברחוב הצפצפות בעפולה, בחלקה הידועה כחלקה 19 גוש 16707 ( להלן: "חוזה הרכישה").
בחוזה הרכישה נקבע, כי התמורה עבור רכישת הדירה הינה בסך של 649,705 ₪ ומועד מסירת החזקה הינו 31.12.03 (ת/1).

2. לחוזה הרכישה צורף נספח לתשלומים (נספח ג' לחוזה), שלפיו התמורה תשולם ב-5 תשלומים כדלקמן : ארבעה תשלומים, שהסתכמו בסך של 234,480 ₪, ישולמו במועדים מסוימים שנקבעו בנספח הנ"ל והתשלום החמישי, שהוא יתרת התמורה, ישולם במועד מכירת דירת המגורים של התובעים, הממוקמת ברחוב שי עגנון בעיר ( להלן: "דירת המגורים"), וזאת עד למעמד מסירת החזקה בדירה החדשה (סע' 3.א. לנספח ג' לחוזה).

3. ביום 23.1.03, קרי, כעבור יממה מחתימת חוזה הרכישה, נחתם חוזה נוסף בין הצדדים (ת/6), שבו נקבע הסדר מיוחד למקרה שבו התובעים לא יצליחו למכור את דירת המגורים, שהתמורה בגין מכירתה הייתה אמורה לשמש כתשלום אחרון עבור רכישת הדירה החדשה.

4. בהמשך וביום 29.12.03 נערך חוזה נוסף (ת/8) והפעם בין התובעים לבין נתבע 2 , שהינו אחד ממנהלי החברה. חוזה זה נערך ע"י הנתבע ועל פיו נמכרה דירת המגורים לנתבע 2 תמורת סך של 80,000$ כשהעברת זכויות התובעים בדירה על שם הנתבע 2 ורישומה בלשכת רישום המקרקעין, יעשו לא יאוחר מתום 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה ( להלן: "חוזה המכירה").

5. התובעים שילמו תמורת רכישת הדירה החדשה תשלומים שהסתכמו בסך של 231,480 ₪ ולמעשה נותרה רק היתרה (היינו התשלום החמישי) שאמורה להתקבל עם מכירת דירת המגורים.
בשנת 2004 נכנסה החברה לקשיים כלכליים והפסיקה את פרויקט בנית הדירות ברחוב צפצפות ( להלן: "הפרויקט"). על כן, הדירה לא נמסרה לתובעים ולכל הרוכשים במועד המסירה שסוכם.

6. לחברה מונה מפרק זמני וביום 1.2.09 הגיעו התובעים והמפרק הזמני להסדר שאושר ע"י בית המשפט וקיבל תוקף של החלטה שיפוטית (פש"ר 358/06) שלפיו ישלמו התובעים סך של 410,000 ₪ לבנק די סקונט למשכנתאות בע"מ וזאת לסילוק ופדיון השעבוד של הבנק הרובץ על חלקה 19 גוש 16707 (עליה הוקם הפרויקט) וקבלת החזקה בדירה החדשה (ת/15).
התובעים שילמו את הסכום הנ"ל כשלטענתם הם נכנסו לדירה בחודש 7/2009.

7. לגבי דירת המגורים, נתבע 2 לא עמד בהתחייבויותיו ולא שילם את התמורה בגין רכישת דירת המגורים. בעקבות זאת, פנו התובעים לנתבע 1 ודרשו למנוע הליך העברת הזכויות בדירת המגורים לנתבע 2. למרות זאת, נרשמה הערת אזהרה לטובת נתבע 2 על דירת המגורים.
בהמשך, וביום 1.2.09 , ההסכם בוטל והערת האזהרה נמחקה ודירת המגורים נמכרה, במהלך שנת 2011 , במחיר שעמד על סך של 480,000 ₪, קרי, במחיר הגבוה מזה שהוסכם עליו בחוזה המכירה בהפרש של 130,000 ₪.

8. הנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה ונגדו ניתן פסק דין בהעדר הגנה, ביום 16.11.10.

9. לטענת התובעים, נתבע 1 ( להלן: "הנתבע") ייצג אותם ואת נתבע 2 בעסקת מכירת דירת המגורים שלהם לנתבע 2 . אומנם הם לא היו מיוצגים על ידו בעסקת רכישת הדירה החדשה, אולם, עדיין מחויב הוא לפעול בנאמנות ובזהירות רבה. לטענתם, הנתבע התרשל כלפיהם והפר את חובותיו הן כעורך-דין שייצג אותם במסגרת עסקת מכירת דירת המגורים והן את חובותיו כעורך-דין המייצג את הצד השני מול צד שאינו מיוצג. התובעים הוסיפו וטענו, כי התרשלות הנתבע התבטאה, בין היתר, בכך שלימים התברר כי לפני חתימת חוזה הרכישה ורישום הערת אזהרה לטובתם, רבצה משכנתא על המגרש והנתבע לא הבטיח את זכויותיהם הקנייניות של התובעים, לרבות הוצאת מכתב החרגה ובכך הותיר אותם חשופים לאיבוד זכויותיהם בדירה. ובכך שהוא ידע כי התמורה עבור מכירת דירת המגורים מהווה התשלום האחרון להשלמת עסקת רכישת הדירה החדשה ואף על פי כן, לא הבטיח את זכויות התובעים בדירה החדשה ולא התנה את העברת הזכויות בדירת המגורים במתן מכתב החרגה מהבנק או מתן ערבות כלשהי ועוד. כתוצאה מהתרשלות הנתבע, נגרמו לתובעים, לטענתם, נזקים רבים כמפורט בהרחבה בכתב התביעה ובסך כולל של 235,962 ש"ח .

10. מנגד טען הנתבע כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות ו/או שיהוי. בסיכומיו הוסיף הנתבע וטען, כי התובעים זנחו בסיכומיהם את עילת תביעתם העיקרית שלפיה הנתבע אפשר קיום העסקה למרות שידע כי החברה מצויה במצב של חדלות פירעון ובכך נותרה עילת תביעה אחת ויחידה והיא השארת התובעים חשופים לסיכון לאיבוד נכסיהם. טענה, שלטענת הנתבע, לא הוכחה כלל. מה גם, אותו חשש נטען " כמעט התממש" על פי טענת התובעים עצמם, דבר שאין בו כדי לבסס עילה משפטית נגד הנתבע. הנתבע הוסיף וטען, כי בשני החוזים שנחתמו התובעים לא היו מיוצגים על ידו או על ידי מי מטעמו, והדבר הובהר מפורשות לתובעים.
לטענתו, התובעים היו צריכים לדאוג להוצאת מכתב החרגה מהחברה כפי שעשו רוכשים אחרים ומשלא נהגו כך אין להם אלא להלין על עצמם. בנוסף, לא הוכח כי הנתבע הפר חובות כלשהן ולא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין המעשים שיוחסו לנתבע לבין הנזקים הנטענים. מה גם, התובעים לא הוכיח שגרמו להם נזקים כלשהם. אדרבא, גם אם תתקבל גרסתם המלאה, לטענת הנתבע, לתובעים נגרמו דווקא רווחים בשווי של כ-300,000 ₪ כפי שפורט בהרחבה בסיכומיהם.

11. מטעם התובעים העידו התובעים עצמם וכן אריה ברוך-אחיו של תובע. מטעם הנתבע העיד הנתבע בעצמו.

האם מתקיימים יחסי עורך-דין-לקוח בין התובעים לבין הנתבע
12. לפנינו שתי עסקאות רכישה ומכר מקרקעין: עסקת הרכישה הראשונה שבמסגרתה רכשו התובעים דירה חדשה מהחברה הקבלנית ועסקת מכירה שנייה שבמסגרתה מכרו התובעים את דירת מגוריהם לנתבע 2.

בין הצדדים קיימת מחלוקת סביב השאלה אם הנתבע ייצג את התובעים בעסקאות אלו, קרי, אם מתקיימים בין הצדדים יחסי עורך-דין-לקוח, ואם התשובה לכך הינה שלילית, האם מוטלות על הנתבע חובות כלשהן כלפי מי שאינו לקוחו?
להלן נדון בכל עסקה בנפרד כשבמסגרת פרק זו נכריע תחילה במחלוקת סביב שאלת התקיימות יחסי עורך-דין-לקוח בין הנתבע לבין התובעים.

13. במחלוקת שבין הצדדים, סביב השאלה אם מתקיימים בין התובעים לבין הנתבע יחסי עורך-דין-לקוח, ישנה חשיבות רבה, כפי שיובהר בהמשך, לקביעת מקור החבות והיקף חובת הזהירות שיש להטיל על עורך-דין (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990) ( להלן: פס"ד שרמן").

14. לגבי העסקה הראשונה, רכישת הדירה החדשה, אומנם בעדויותיהם ניסו התובעים לטעון כי הנתבע ייצג גם אותם, אולם בסיכומיהם, הם חזרו בהם מהטענה וטענו כי הם לא היו מיוצגים ע"י הנתבע.
משאין חולק כי הנתבע לא ייצג את התובעים בעסקה הראשונה, נעבור לשאלה האם הוא ייצג את התובעים בעסקת מכירת דירת המגורים.

15. כאמור, לטענת התובעים, הנתבע ייצג אותם, יחד עם הצד השני, נתבע 2, בעסקה זו. לטענתם, גם אם ייקבע שלא שולם לנתבע שכ"ט עדיין אין בכך כדי לשלול התקיימותם של יחסי עורך-דין-לקוח בינם לבין הנתבע.

מנגד, טען הנתבע כי הוא לא ייצג את התובעים בעסקה זו והוא ייצג אך ורק את נתבע 2 שרק הוא שילם את שכר הטרחה.

16. בפסיקה נקבעו סממנים אפשריים שיש בהם כדי להוכיח קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח.
לדוגמא, יש לבחון אם הייתה פנייה מצד הלקוח לעורך-דין בבקשה כי ייצגו, קבלת הייצוג על ידי עורך הדין, לרבות באמצעות חתימת ייפוי כוח, תשלום שכר טרחה או סיכום על תשלום כלשהו, קביעת אופי והיקף הטיפול המשפטי הנדרש מראש ועוד. בהקשר זה יפים הדברים שנאמרו בפס"ד שרמן:
"כדי לקבוע אם אמנם קיימים יחסים כאלו, יש לבדוק את מכלול הנסיבות של המקרה, ולשאול: האם הלקוח פנה לעורך הדין בבקשה כי ייצג אותו? האם עורך הדין קיבל על עצמו לייצג את הלקוח? האם ניתן לטובת עורך הדין ייפוי-כוח לטפל במקרה הנבדק? האם שולם שכר-טרחה עבור הטיפול? האם נערכה בין עורך הדין ללקוח ישיבה בה פירט הלקוח בפני עורך הדין את דרישותיו?"

פסק דין נוסף בסוגיה זו, הינו פסק דינו של כבוד השופט רבלין, בע"א 2625/02 סילביו נ' דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 (2004)), במסגרתו נקבעו הקריטריונים לקביעת קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח בין הצדדים, כגון: העדר מחלוקת לעניין עצם קיומם של היחסים הנ"ל, קיומה של שיחת היוועצות בין הצדדים ומתן הסברים משפטיים, קבלת הטיפול בכל ההיבטים המשפטיים של העסקה והחתמה על מסמכים בקשר לעסקה שהתנהלה באותו מקרה, אמון מובהק שרחש הלקוח לעורך-דין ולכישוריו המקצועיים ועוד.
קיומו של אחד הסימנים הנ"ל אינו מכריע לעניין קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח, והעדרו של אחד מהם אינו שולל את קיומם של יחסים אלו. כל מקרה ייבדק לפי נסיבותיו.

17. בענייננו, בין התובעים לנתבע לא נכרת הסכם בכתב כלשהו. במסגרת חוזה המכירה של דירת המגורים ( ת/8) לא נקבעה גם כל הוראה אשר קובעת כי הנתבע מייצג את התובעים. הסעיף היחיד שבו אוזכר הנתבע או עורכי הדין מטעמו הינו סעיף 4 לחוזה המכירה שקובע, כי לצורך העברת הזכויות בדירה על שם נתבע 2, יחתמו התובעים על ייפוי כוח בלתי חוזר לנתבע ולעורכי הדין מטעמו.

18. התובעים אינם חולקים על כך שלא שולם שכר טרחה לנתבע (ראו עדות תובע 1 בעמ' 17, ש' 15). אומנם, תשלום שכר טרחה לעורך-דין הוא אחד הסממנים אשר יש בהם כדי להצביע על קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח, אך כפי שנפסק, ההשתתפות בתשלום שכר הטרחה, כשלעצמה, אינה יוצרת יחסי עורך-דין-לקוח (ע"א 2725/91 היינוביץ נ' גלעדי, פ"ד מח (3) 92 (1994) ). כפי שגם היעדר תשלום שכר טרחה אינו שולל דווקא את קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח (ת.א. (מחוזי-ת"א) 3060/00שלום נ' ש.י.י.א יוזמות בע"מ (23.7.06) ).

19. מעדויות התובעים מתקבל הרשום, כי בכל הנוגע לעסקת מכירת דירת המגורים, לא נתקיימו פגישות מקדימות כלשהן שבמסגרתן ישבו התובעים עם הנתבע, התייעצו וביקשו ממנו לייצגם. אדרבא, הרושם שעולה הוא כי הם "נקראו" אך ורק לצורך החתימה על החוזה. כך למשל העיד תובע 1 בחקירתו:
"לגבי החוזה השני, זה קצת מורכב, כי בחוזה השני אני נקראתי לחתום על חוזה שעכשיו בדיעבד, אני יודע שמלכתחילה הוא היה בעייתי..." (עמ' 6, ש' 1-3)
כך גם עולה מעדותו של תובעת 2:
"ש: אני רוצה להתמקד בעסקה מול מאירי (נתבע 2) שהוא רכש את דירת עגנון. הוא הפר אתכם את החוזה הזה? חתמתם איתו על חוזה לפיו הוא קונה את הדירה הזו. הוא הפר את החוזה?
ת: הוא הפר. עובדה שהוא לא התבצע. הוא היה אמור לקבל כסף מהבנק. אילן מירון קרא ואמר שהוא יקנה את הבית, הבנק יתן לו כסף.
ש: אילן מרון קרא לכם?
ת: כן. הוא התקשר אלי, בשיחה לא כל כך נחמדה. הוא אמר תבואו. אנחנו חייבים לעשות את זה. השיחה לא הייתה נעימה, בנימה מאיימת.
......
ש: חתמתם על הכל כדי שיוכל לקבל כסף? חתמתם על ייפוי כוח?
ת: זה החוזה שעשה אילן מירון.
ש: בחוזה כתוב שאתם צריכים לחתום על ייפוי כוח.
ת: אני לא יודעת מה היה אז" (עמ' 44, ש' 1-17)

20. מנגד, הנתבע העיד בחקירתו כי הוא ייצג אך ורק את נתבע 2 שרק הוא שילם את שכר טרחתו (עמ' 58, ש' 16-19). בחקירתו אף הסביר מדוע הדבר לא צוין בהסכם עצמו כפי שצוין דווקא בחוזה רכישת הדירה החדשה:
"ש: מדוע לא ציינת בהסכם שאתה מייצג אך ורק את מאיר?
ת: כי בהסכמי יד שניה לא מציינים את הנושא הזה, לעיתים מגיעים לכתיבת הייצוג כאשר מגיע לשכ"ט, פה לא הייתה בעיה של שכ"ט, בניגוד למה שהעידו התובעים אני מעולם לא ביקשתי מהם שכ"ט בעסקה זו וגם לא סורבתי על ידם כמו שהזכירו" (עמ' 65, ש' 28-31)
21. למעשה לא נמצא כל ממצא שיש בו כדי להוכיח כי בין התובעים לנתבע התקיימו יחסי עורך-דין-לקוח. הרי, לא הוכח כי נכרת הסכם בכתב או בעל פה בין התובעים לנתבע שבמסגרתו ביקשו התובעים מהנתבע לייצגם בעסקה הנ"ל ושהנתבע קיבל על עצמו לייצגם. שכן, לא הוצג ייפוי כוח כלשהו שמסמיך את הנתבע לפעול למען ובשם התובעים, לא הוכח כי התובעים שילמו לנתבע שכ"ט או תשלום כלשהו לנשיאה בהוצאות, ולא הוכח כי התקיימו פגישות ייעוץ כלשהן, למעט אותה פגישה, אחת ויחידה, שבמסגרתה " נקראו" התובעים לחתום על ההסכם.
בחינת נסיבותיו של תיק זה ומסכת הראיות שהוצגה בראי השיקולים שהוצגו בהלכה הפסוקה, מובילים למסקנה כי לא עלה בידי התובעים להרים את נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכחת קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח בינם לבין הנתבע.

22. עתה, מתעוררת השאלה השנייה, והיא האם בכל זאת ניתן להטיל חובות כלשהן על עורך-דין כלפי צד שלישי, שאינו לקוחו של עורך הדין?

החובות של עורך-דין כלפי צד שלישי – עקרונות כלליים
23. לטענת התובעים, כאשר הצד השני לעסקה אינו מיוצג והוא הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד על עורך הדין לפעול בנאמנות כלפיו. לטענתם, בעניין עסקת רכישת הדירה החדשה, הנתבע לא הסביר להם את תהליך הרכישה ולא בדק את נושא הביטחונות, ובפרט בכל הנוגע לאפשרות הוצאת מכתב החרגה שדרכו ניתן היה להסיר את המשכנתא שרבצה על המגרש.
בעניין דירת המגורים, טענו התובעים כי הנתבע ידע שהתמורה עבור מכירת דירת המגורים אמורה הייתה לשמש כתשלום אחרון להשלמת עסקת הרכישה של הדירה החדשה כשלאחר תשלום זה יקיימו התובעים את כל התחייבויותיהם אל מול החברה ויוותרו ללא זכויות ממשיות בדירה החדשה וזאת בניגוד לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974. למרות זאת, הנתבע לא התנה את העברת הזכויות בדירת המגורים במתן מכתב החרגה מהבנק או במתן ערבות כלשהי מטעם הקבלן ובכך הותיר את התובעים חשופים לאיבוד כספיהם וזכויותיהם בשתי הדירות. סיכון "שכמעט התממש" (סעיף 28.3.2 לסיכומי התובעים).

24. מנגד, טען הנתבע כי ל עורך-דין אין כל אחריות כלפי הצד שכנגד אשר אינו מיוצג על ידו, אלא אם מדובר בהטעיה בזדון , אשר הורחבה לגבול של מסירת מידע מטעה ברשלנות. עוד טען הנתבע , כי גם אם היה מקום להטיל חובת זהירות על עורך-דין כלפי מי שאינו לקוחו, יש לעשות זאת בזהירות רבה.

אקדים ואציין, כי חובותיו של עורך הדין אינן מוגבלות למערכת היחסים בינו לבין לקוחו. עורך הדין חב חובות מסוימות גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור והוא עלול לשאת באחריות כלפי מי שאינו לקוח שלו בגין נזק שהסב לו. הפסיקה הכירה בקיומה של חובת זהירות של עורך-דין כלפי מי שאינו לקוחו כשהמקור לאחריותו זו הוא בפקודת הנזיקין, וזאת מכוח עוולת הרשלנות, הקבועה בסעיף 36 לפקודה. אולם , היקפה תלוי בנסיבות העובדתיות של כל מקרה ומקרה, אחרת ייווצר מצב שבו תוטל על עורכי דין חובת זהירות רחבה למדיי. מדובר בחובה שלא ניתן להגדירה באופן מדויק ומפורש ואין היא מגיעה לכדי היקפה של אות ה חובה אשר מוטלת על עורך הדין כלפי לקוחו (ע"א 2625/02 סילביו נ' דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 (2004)).
הקשיים העיקריים, שמתעוררים בשאלת קיומן של חובות עורך -דין כלפי צד שלישי, מתעוררים בעיקר בעסקאות מקרקעין. להלן נתייחס תחילה לעסקת הרכישה של הדירה החדשה.

העסקה לרכישת הדירה החדשה
25. אקדים ואציין, כי בכתב תביעתם טענו התובעים כי הנתבע לא מילא את חובתו, בין היתר, בכך שידע על מצבה הכלכלי הרעוע של החברה ולמרות זאת אפשר קיום העסקה. טענה זו נזנחה בסיכומי התובעים, על כן, בצדק טען הנתבע כי אין כל מקום לדון בה.

משקבענו כי הנתבע לא ייצג את התובעים בעסקה זו, אולם הוא כן התחייב כלפי הרוכשים-התובעים לטפל בעניין רישום הדירה, מתעוררת השאלה, מה כוללת חובת עורך הדין במקרה כזה?

26. נקודת המוצא לצורך הדיון בסוגיה זו הוא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), תשל"ז-1997 (להלן: " הכללים") שקובע כדלקמן:
"עורך-הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד" (ההדגשה שלי-נ.ד.מ.)
במילים אחרות, הסעיף מטיל על עורך הדין את החובה הבסיסית שלפיה, עליו לפעול בנאמנות בכל הנוגע לרישום הרכישה . מה כוללת חובה זו? והאם במקרה שלפנינו היא הופרה ע"י הנתבע?

27. בהקשר זה, יפים הדברים שנאמרו בע"א (מחוזי-ת"א) 2108/03 סאמרלי נ' כץ (13.2.08) ) (להלן: " פס"ד סאמרלי"):
"מה כוללת חובה זו? לכאורה, ניתן היה לומר כי על עורך הדין לדאוג לרישום עצמו. אולם, האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הקונים, אם הדירה אינה רשומה ע"ש המוכר על פי הסכם המכר? האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הרוכשים אם לא תרשם הערת אזהרה והדירה תימכר או תמושכן לצד ג' ... על כן ברור מאליו הוא שעל מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים. היינו, מהחובה לפעול בנאמנות לעניין הרישום נגזרות מספר חובות משנה . .."
חובות המשנה כפי שפורט בהרחבה בפס"ד "סאמרלי" הינן:
א. חובה להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי.
ב. החובה לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס.
ג. חובה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים והבטחת ערובה.
ד. חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין.

במקרה שלפנינו, התובעים אינם מבהירים באופן מפורש מה הן אותן חובות משנה שהופר ו לדעתם ע"י הנתבע . אולם , מטיעוניהם ניתן להסיק שהינם טוענים להפרת שלושת החובות הראשונות. להלן נדון בכל אחת מהן בנפרד.

א. חובה להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי
28. משקבעתי כי הנתבע לא ייצג את הרוכשים בשתי העסקאות, כפועל יוצא מכך, עולה הצורך להעלות ולהכריע בסוגיה זו, וזאת על אף שהדבר לא נטען באופן מפורש בסיכומי התובעים, אם כי הוא הועלה בסיכומי הנתבע.

29. אפתח בדבריו של כבוד השופט לוין בפס"ד "שרמן":
"במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, ניתן להכליל כלל נוסף שראוי שיחייב את ציבור עורכי הדין: כשמדבור בעסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית, ובה עורך-דין מייצג צד אחד לעיסקה בעוד הצד שכנגד איננו מיוצג, יפנה עורך הדין את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין"
עיגון חקיקתי לחובה זו, ניתן לדלות מהוראות סעיף 4 לכללים שקובע כי בחוזה רכישת דירה מקבלן, על עורך דינו של הקבלן לציין באופן מפורש בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה. מה גם, הרי הכללים עצמם אף אוסרים על עורך הדין שמייצג את הקבלן, לייצג גם את רוכשי הדירות בעסקאות מסוג זה ולקבל מהם שכר בגין הכנת חוזה הרכישה, וזאת מחשש לניגוד אינטרסים כאלה (סעיפים 2 ו-3 לכללים). בהקשר זה יפים הדברים שנאמרו בספרו של קלינג, אתיקה בעריכת דין, הוצאה לאור של לשכת עורכי הדין, תשס"א-2001, עמ' 466 (להלן: "קלינג"):
"... החובה הראשונית של עורך הדין היא לייעץ לצד השני להיעזר בעורך דין מטעמו. מגמה זו מונחת ביסוד ההוראות, העוסקות בדירות הנרכשות מקבלני בנייה. על עורך הדין המייצג את הקבלן נאסר לייצג את הרוכש ולקבל ממנו שכר בעד הכנת חוזה הרכישה. נוסף לאלה חויב עורך הדין לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה. המטרה של כל אלה היא להעמיד את רוכש הדירה על כך שבעסקה, שהיא אחת הגדולות ביותר לגביו, אין הוא מיוצג על ידי עורך דין. הרישום בחוזה נועד להבטיח, כי הרוכש מודע לכך. האיסור על גבית שכר טרחה מהרוכש בא להמריץ אותו להיעזר בעורך דין אחר, שכן עורך הדין של הקבלן אינו גובה ממנו שכר טרחה. כדי להגביר תמריץ זה נקבע גם שכר מרבי לעורך דין בעד בדיקת החוזה ובדיקת הפעולה לרישום הזכויות"

30. בענייננו, עיון בחוזה הרכישה מגלה קיומם של שני סעיפים מרכזיים אשר עוסקים בחובות הנ"ל. כך למשל בסיפא של סעיף 19.5 לחוזה נקבע:
"הקונה מאשר כי הובא לידיעתו כי עוה"ד מירון-יטינזון-מירון, מייצגים את המוכר בעסקות נושא חוזה זה ואין הם מייצגים את הקונה, ונתנה לקונה האפשרות למנות עורך דין מטעמו, שייצגהו בכל הוגע להתקשרות בחוזה זה"
הרישא של אותו סעיף מעגנת את הסכמת הצדדים לאפשר לנתבע או מי מטעמו לטפל בכל הרישומים המתחייבים על פי חוזה הרכישה עצמו:
"מוסכם בין הצדדים כי משרד עורכי דין מירון – יטינזון – מירון (להלן: "עוה"ד"), יטפל בכל הקשור ברשומים המתחייבים עפ"י חוזה זה, ושני הצדדים מתחייבים בזה, להופיע במקום ובמועד שידרשו ע"י עוה"ד, לשם עשיית הפעולות הנחרצות לביצוע הרשומים כאמור, ולחתום על כל המסמכים שידרשו"

31. בנוסף, הנתבע הוסיף וטען בעדותו כי הוא הקריא בפני התובעים את ההסכם מילה במילה כפי שנהג לעשות בחוזים מסוג זה, ובמילים שלו:
"בכל הסכם שאנו מחתימים במיוחד כאשר הרוכשים אינם מיוצגים ע"י עו"ד אנו יושבים ומקריאים את ההסכם מילה במילה. אנו עושים זאת כל הזמן, גם כאן כך עשינו, התובעים לא הגיעו לבד אלא עם אחיו של התובע שגם העיד. הוא היה האיש הדומיננטי במשא ומתן מולי, הוא שאל את כל השאלות. התובע ואשתו לא דיברו מילה" (עמ' 58, ש' 26-30)
גרסה זו אף התיישבה עם עדותו של תובע 1:
"ש: עו"ד מירון הקריא לכם את החוזה?
ת: הוא הקריא. לא זוכר אם היה לי חוזה מולי שישבתי לעקוב אחרי הסעיפים.
ש: הוא הקריא מתחילתו ועד סופו?
ת: אני לא יודע אם מתחילתו ועד סופו" (עמ' 4, ש' 25-28)
ובהמשך:
"ש: אני אומר לך שעו"ד מירון הקריא את החוזה מחילתו ועד סופו. את זה אתה זוכר?
ת: אני חושב שהוא הקריא. אני חושב שהייתי בעניינים. אדם שצריך לקנות דירה והוא סומך על עורך הדין שלו, לא חושב שיש סעיף בעייתי בחוזה" (עמ' 12, ש' 21-23)
גרסתו זו לא התיישבה דווקא עם גרסת העד מטעמו, אחיו של תובע 1, שבחקירתו שלל בצורה החלטית למדיי את הטענה כי הנתבע הקריא את החוזה בפני התובעים:
"ש: מהעדות של אחיך, התובע 1, אנחנו למדים שעו"ד מירון הקריא את החוזה. זה זכור או לא?
ת: באופן ודאי, הוא לא הקריא ..." (עמ' 52, ש' 18-20)

מעבר לכך, בהמשך חקירתו של תובע 1 וכשנשאל מדוע לא הביא עמו במעמד חתימת החוזה, עורך-דין מטעמו, הסתפק בלטעון כי הוא נמנע לעשות כן לאור הסתמכותו על הנתבע ומשום שלא ידע כי אכן עמדה בפניו אופציה זו:
"ש: למה אתם לא הבאתם לחתימת החוזה עו"ד מטעמכם?
ת: משתי סיבות: האחת, כי סמכתי על עו"ד מירון, ובאופי שלי, אני סומך על אנשים עד שמפילים אותי.
ש: למה סמכת עליו?
ת: סמכתי. משרד עו"ד מכובד. לא ידעתי שעומדת אופציה בפניי להביא עו"ד. רכשתי שתי דירות ושתיהן היו במעמד עו"ד ומוכר. דבר שני שילמתי למשרד שלו עבור הייצוג. אם אני משלם, אני מבין מזה שאני מיוצג" (עמ' 5, ש' 4-10)

32. גרסתו זו של התובע עומדת בסתירה לכתוב בחוזה הרכישה, על כן, טענותיו הינן בבחינת טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב שאין לייחס להן משקל רב. מה גם, כידוע חזקה היא כי אדם מודע לתוכנו של מסמך שעליו חתם כשהנטל לסתירת חזקה זו מוטל על הטוען זאת, ובמקרה שלפנינו, על התובעים (ע"א 325/88 טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני ברק, פ"ד מ"ד(1) 241 (1990)).
התובעים לא עמדו בנטל זה, כך שמלבד עדותם ועדות העד מטעמם, שכאמור סתר את גרסתם בכל הנוגע לעניין הקראת סעיפי החוזה בפניהם, לא הוצגה כל ראיה ממשית שיש בה כדי להפריך חזקה זו. מה גם, לא התרשמתי כי מדובר בבעלי דין אשר לא מבינים עניין, שכן הם כן היו מלווים ע"י אחי התובע שהינו בעל רקע משפטי והם כן מצאו לנכון להתע רב ואף הצליחו לשנות חלק מאותם עניינים שעלו בחוזה כגון, דחיית מועדי התשלום (עמ' 12, ש' 16-20).
33. לאור האמור לעיל, לא שוכנעתי כי הנתבע הפר את חובותיו הנ"ל: חובת הנתבע להבהיר כי הוא ייצג רק את הקבלן והוא לא ייצג את התובעים הרוכשים, וכן בנוגע לקיום האפשרות לשכור את שירותיו של עורך-דין אחר.

ב. החובה לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס – חובת הגילוי כלפי צד שלישי
34. כעת נידרש להכריע בעניין נוסף שנוגע לאותה עסקה, והוא החובה לגלות קיומה של משכנתא , אשר רבצה על הדירה החדשה , במעמד חתימת החוזה . והאם חובה זו הופרה ע"י הנתבע?

טענה זו נטענה באופן מפורש בכתב התביעה כשבסיכומי התובעים הם הסתפקו להפנות לקטע אחד מצוטט מאחד מפסקי הדין מבלי להרחיב את הדיון בו. עם זאת, ולמען הסדר הטוב ומפאת חשיבות סוגיה זו לענייננו, נכון הוא ורצוי לדון בשאלת התקיימותה של חובה זו.

35. החובה למסירת מידע והחובה למסור מידע אמין מעוגנת בעוולת הרשלנות. בהקשר זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 230/80 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לה(2) 713 (1981):
"מוטלת החובה על כל אדם לנקוט אמצעים סבירים כדי למנוע נזק מאדם, שצריך לצפות כי ייגרם לו נזק. במסגרת הוראות אלה מוטלת אף החובה שלא ליתן מידע רשלני אלא ליתן מידע עובדתי מדויק, וזאת כלפי אדם, הסומך על מידע זה"
ניתן אף לראות את הנתבע כשלוחו של לקוחו הקבלן אשר ניהל מו"מ בשמו עם הצד השני. על כן, במקרה כזה, חייב הוא לנהלו בתום לב, הן מכוח חובת תום הלב, שמעוגנת בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) , תשל"ג-1973, והן לאור ההסתמכות והאמון שנתן בו הצד השני, הרוכשים:
"אחת החובות המוטלות, בדרך כלל, היא החובה לגלות מידע באותם עניינים, אשר קבלת מידע לגביהם עשויה להיות חשובה בקבלת החלטה, אם להיכנס לקשר חוזי אם לאו ... במסגרת זו מוטלת החובה על אדם, המנהל משא ומתן למכירת נכס, לגלות לצד השני, כי הנכס אינו שייך עדיין למוכר, או כי לפלוני יש בו זכות כלשהי. מידע זה חשוב הוא למתקשר השני, שכן יש לו השפעה ישירה על שיקוליו, אם להתקשר בחוזה ובאלו תנאים להתקשר בו" (שם - פס"ד "פנידר")
במסגרת חובתו זו, על עורך הדין לבדוק ולגלות לרוכשים מצב הזכויות בנכס, כולל קיומו של עיקול, שעבוד או משכנתא כלשהי, לוודא כי הקבלן הינו בעל הזכויות בנכס, להוציא נסח רישום מעודכן ולוודא כי הרשום בו תואם את הרשום בחוזה הרכישה (ראו פס"ד "סאמרלי").

36. עיון בחוזה הרכישה מלמד, כי כבר בפרק הראשון צוין עניין קיומה של משכנתא על המגרש. כך נרשם למשל בסעיף 2.3 לחוזה הרכישה:
"הקונה מצהיר כי הובא לידיעתו והוא מסכים לכך, כי לצורך מימון הבניה יצר ו//או ייצור המוכר לטובת בנק מסחרי, בין היתר שעבוד ו/או משכנתא על המגרש ..."
גם הנתבע בחקירתו התייחס לעניין זה וטען כי עצם קיומה של משכנתא על המגרש הובאה לידיעת התובעים כשנתבקש להציג נסח הטאבו:
"... בין שאר הנושאים הוא דרש לראות האם בנסח הטאבו החברה המוכרת רשומה. הראינו לו את נסח הטאבו, הראינו לו שיש משכנתא לטובת הבנק, עברנו על הסעיף שעוסק בנקודה הזו של המשכנתא"
לפיכך, ומשקבעתי לעיל כי החוזה הוקרא בפני התובעים ולאור החזקה שלפיה אדם מוחזק כמי שמודע לתוכנו של מסמך שעליו חתם, ומשהדבר לא הוכחש בסיכומי התובעים, יש לקבוע כי הנתבע עמד בחובתו זו וגילה בפניהם עניין קיומה של משכנתא.

ג. רישום הערת אזהרה והבטחת ביטחונות
37. לעניין רישום הערת אזהרה, אין חולק בין הצדדים שהדבר בוצע ע"י הנתבע וכי נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים.

38. בסיכומיו טען הנתבע, כי טענת התובעים שלפיה לא הוסבר להם את משמעות הביטחונות לפי חוק המכר, הינה טענה שלא נטענה קודם לכן בכתב התביעה ועל כן הינה בבחינת הרחבת חזית אסורה.

בעניין הביטחונות, טענו התובעים בסיכומיהם כי הנתבע לא בדק את נושא הביטחונות ולא גילה לרוכשים את המידע הנדרש, ובפרט לעניין הוצאת מכתב החרגה כשבכך הוא הותיר אותם למעשה ללא ביטחונות ממשיים תוך חשיפתם לאפשרות נטילת הדירה מידם.

39. אין המדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן בכתב התביעה נטען כי הנתבע "לא הבטיח את זכויותיהם של התובעים ע"י יצירת מנגנונים מתאימים לכך בחוזה המכר" (סעיף 5 לכתב התביעה). בסיכומיהם חידדו התובעים טענתם זו וטענו כי אי הבטחת זכויותיהם ואי יצירת מנגנון מתאים שיגן עליהם, התבטא במחדל הנתבע באי הוצאת מכתב החרגה מהבנק.

40. למעשה הצדדים חלוקים ביניהם סביב השאלה על מי הייתה מוטלת החובה לדאוג להוצאת מכתב ההחרגה ובכך לדאוג להחרגת דירת התובעים מהמשכנתא שרבצה על המגרש. כשבעניין זה הוסיפו התובעים וטענו כי הנתבע אף לא גילה ולא הסביר להם משמעות הליך הוצאת מכתב זה, דבר שנוגע דווקא לחובת המשנה השנייה, חובת הגילוי.

41. בחקירתו טען הנתבע, כי מי שדווקא היה האיש הדומיננטי במשא ומתן שנוהל לקראת רכישת הדירה החדשה, הינו אחיו של תובע 1. לדברי הנתבע הוא הסביר לו כיצד הדינמיקה של נושא הסרת המשכנתא עובד ת וכי החברה אמורה להוציא לו מכתב החרגה. ובמילים שלו:
"... בין שאר הנושאים שעלו הוא דרש לראות האם בנסח הטאבו החברה המוכרת רשומה, הראינו לו את נסח הטאבו, הראינו לו שיש משכנתא לטובת הבנק, עברו על הסעיף שעוסק בנקודה הזו של המשכנתא. הוא שאל גם איך הדינמיקה של ההסרה והראיתי לו שכתוב שהוא יקבל מכתב החרגה כאשר הנושא הזה יטופל על ידי החברה ולא על ידי משרדינו" (עמ' 58, ש' 29-31, ו-עמ' 59, ש' 1-2)
מנגד חזרו התובעים והכחישו בחקירתם שהם קיבלו כל מידע בעניין זה.

42. עיון בהוראות חוזה הרכישה מלמד, כי מכתב ההחרגה צוין רק בסיפא של סעיף 2.3 לחוזה הרכישה:
"הקונה יהיה זכאי לקבלת מכתב החרגה מהבנק, לטובתו תרשם המשכנתא כאמור לעיל, לפיו בכפוף להשלמת התמורה ע"י הקונה, לא תחול המשכנתא על הדירה."
אם כן, מה הוא מכתב ההחרגה, מה הם התנאים לצורך קבלתו, מי צריך להוציאו, תוך כמה זמן מרגע קבלתו ניתן לבטל את המשכנתא ועוד. כל אלו שאלות אשר לא ניתן למצוא להן כל מענה בחוזה הרכישה.
למעשה, החוזה שותק בעניין זה והייתי מצפה מהצדדים לדון בשאלת השלמת פרטים לחוזה באספקלריה של דיני חוזים, במקרה שבו נתגלתה בו לאקונה או חסר. עם זאת, ועל אף שהדבר לא הועלה על ידי מי מהם, ניתן לקבל תמונה יותר רחבה אודות סוגיה זו, הן מהוראות חוזה הרכישה והן מעדות הנתבע עצמו.

כך למשל, הנתבע בעדותו הבהיר מה המשמעות של הוצאת מכתב ההחרגה, נפקותו והשלכותיו:
"נושא ההחרגה היה אמור להתבצע, כפי מה שהובהר לי על ידי החברה בשלב שבו נמכרה הדירה של התובעים למר מאירי. לתובעים היתה משכנתא על הדירה שלהם. את המשכנתא רשמנו במקביל על הדירה החדשה והיא נשארה גם על הדירה הישנה. מדוע נשארה על הדירה הישנה? מכיוון שהבנק לא מייחס חשיבות כלשהי למשכנתא שרשומה על הדירה החדשה כל עוד אינו מקבל מכתב החרגה מהבנק של המוכר, החברה המוכרת. שלב הבא הוא הכנת מכתב כוונות מהבנק של המוכרת לבנק שהוציא את המשכנתא של הקונים ובו הוא אמור להגיד "אם תעבירו לנו סכום מסוים עד מועד מסוים אני נסכים להחריג את הדירה הזו מהשעבוד". השלב הבא באבולוציה של העסקה הזו שרושמים הערת אזהרה לטובת מר מאירי ומשכנתא לטובתו, לאחר מכן מתבצע העברת הכסף והסרת המשכנתא הראשונה לטובתו, לאחר מכן מתבצע העברת הכסף והסרת המשכנתא הראשונה של המוכרים משפחת ברון מהדירה שלהם. כך מסתכמת העסקה כאשר בניגוד לטענות של התובעים הם מעולם לא היו חשופים אפילו לא ב-5% לסיכון הנטען שלא ינתן להם כתב החרגה והדירה שלהם כבר לא תהיה שלהם." (עמ' 60, ש' 15-27)
בהמשך חקירתו, הוא אף הבהיר את הקשר בין המשכנתא שרבצה על שתי הדירות לבין השלכת הוצאת מכתב ההחרגה:
"ש: נניח שלא היה צורך במשכנתא ומאירי היה מביא כסף מהבית. אז בעצם בשום שלב לא היה צף נושא המכתב?
ת: זה כן היה צף, בגלל המשכנתא של התובעים. בכל זמן נתון היתה משכנתא או על הדירה בעגנון או בצפצפות. סיטואציה שנשמעת למי שמסתכל בחוץ מוזרה, באותה תקופה היתה משכנתא על שני הנכסים אבל ברגע שרצו להסיר המשכנתא מעגנון, המשכנתא בצפצפות הייתה משתכללת. היא הייתה יכולה להשתכלל רק אם היו מקבלים מכתב החרגה. אגב זה בדיוק מה שקרה" (עמ' 68, ש' 29-32, עמ' 69, ש' 1-3)

למעשה, מכך למדים אנו כי הוצאת מכתב החרגה משמעה החרגת הדירה מהמשכנתא שרבצה על המגרש כולו. שאלה אחרת היא אם היה בהוצאת מכתב זה כדי למנוע התרחשות הנזק. שאלה זו תידון בהמשך. אם כן, על מי הייתה החובה לפעול להוצאת מכתב זה? על התובעים ועל החברה כטענת הנתבע? או על הנתבע כפי שנטען ע"י התובעים?

43. על מנת להשיב על שאלה זו, יש להבהיר תחילה מה היה חלקו המדויק בעסקה זו וזאת בתור עורך הדין של החברה אשר בפני התובעים התחייב הוא, כפי שרשום גם בחוזה הרכישה עצמו, "לטפל בכל הקשור ברשומים המתחייבים עפ"י חוזה זה " (סעיף 19.5 לחוזה הרכישה).

מהפרק שכותרתו "הרישום" בחוזה הרכישה, ניתן דווקא ללמוד על קיומה של זיקה מסוימת בין הליך רישום הבעלות בדירה החדשה על שם הרוכש לבין עניין הסרת המשכנתא. במילים אחרות, הליך הרישום כולל בתוכו החובה להסדיר ולהסיר את המשכנתא. כך למשל נקבע בסיפא של סעיף 6.1 לחוזה הרכישה:
"... בזמן רישום הבעלות על שם הקונה כאמור לעיל, יהיה הממכר חופשי מכל עיקול, זכות צד ג' כלשהי ומשכנתא, למעט משכנתא שתרשם בהתאם לחוזה זה."
הנתבע בחקירתו אף מודה בקיומה של זיקה מעין זאת:
"לא זוכר, אולי זה מסביר את העיכוב ברישום הערת האזהרה ולעובדה שלא רשמנו אותה בפועל אנחנו כי היה צורך להסדיר את עניין המשכנתא" (עמ' 72, ש' 14-15)
אומנם, דברים אלו נאמרו בהקשר של דירת המגורים, אולם, ללא ספק ניתן ללמוד מהם גם לגבי עסקת רכישת הדירה החדשה.

44. מעדות הנתבע, כפי שצוטטה לעיל, עולה כי לצורך הסרת המשכנתא שרבצה על המגרש, צריך להוציא מכתב החרגה מהבנק שדרכו מחריגים את הדירה החדשה מהמשכנתא הנ"ל. למעשה, על מנת להשלים את הליך רישום בעלותם של רוכשים, הליך שהנתבע התחייב לבצעו ושבגינו אף קיבל תשלום כספי, היה על הנתבע לטפל בעניין הוצאת מכתב ההחרגה. מדובר בהליך שאי ביצועו משמעו למעשה אי השלמת הליך הרישום במלואו ואי עמידת הנתבע בחובתו לרשום את הבעלות של הדירה על שם התובעים הרוכשים. הרי, ר ישום הערת אזהרה מבלי לדאוג להוצאת מכתב ההחרגה והסרת המשכנתא מדירת התובעים, אינה מקדמת את הליך רישום זכויותיהם הקנייניות של התובעים בדירה החדשה.
בעניין זה חשוב להפנות להסבר הנתבע שהועלה בחקירתו:
"ש: מי שרשם הערת אזהרה זה אתה?
ת: נכון.
ש: אתה יודע שהערת אזהרה זה כקליפת השום?
ת: ממש לא. לפי מה שנמסר לי על ידי החברה זו היתה דירה אחרונה שצריך להשיג לה מכתב החרגה ויתרת החוב בגין הפרויקט הזה היה 90,000 ₪. לכן, לאור השלב שבו היתה הפניה רמת הסיכון לא היתה כזו שעלולים לקחת להם את הדירה" (עמ' 71, ש' 2-7)
אין בעצם העובדה כי דירת התובעים הייתה הדירה האחרונה שלגביה צריך היה להוציא מכתב החרגה וכן קיומה של רמת סיכון כזו או אחרת, כדי לפטור את הנתבע מקיום חובתו הנ"ל. זה שלמעשה, במקרה או שלא במקרה, לא הוצא מכתב החרגה כשהחוב של הפרויקט עמד על 90,000 ₪, אינו אמור להשליך על שאלת השלמת רישום הבעלות והסרת המשכנתא באמצעות הוצאת מכתב החרגה. יתירה מזו, הנתבע בעצמו אף מודה בחשיבות הוצאת מכתב ההחרגה כשלטענתו דרכו היה מתייתר ההליך האמור בסעיף 22(4) לכתב ההגנה (עמ' 71, ש' 24-26).

45. משקבעתי כי מדובר בנושא שהינו בעל השלכות על רישום בעלותם של התובעים על הדירה החדשה, היה על הנתבע להעמיד את הרוכשים על השלכותיו ואף לטפל בו:
"יחסים אלה מוגבלים לעניין הרישום בלבד, ואינם מתייחסים לעריכת ההסכם. אולם כמעט כל מידע, המתייחס לקבלן או לבית שבו הדירה, השלכות גם על השירות שעורך הדין עומד ליתן לקונה הדירה לעניין הרישום. כך, למשל, קשייו הכלכליים של הקבלן, שעלולים למנוע ממנו הסרת שעבוד שנרשם לצורך מימון הבנייה, או שעלולים להכביד על קבלת אישורים, הדרושים לצורך הרישום ... בעיות תכנוניות או מחלוקת עם בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה. כל אלה עלולים לעכב את הרישום. בדרך כלל, עורך דין המייצג את הקבלן מודע לדברים האמורים מכוח טיפולו בענייני הקבלן. על פי האמור, חייב עורך הדין להביא מידע בעניינים אלה לידיעת קונה הדירה" ("קלינג", בעמ' 468)
בענייננו, לא רק שהנתבע הודה כי מנגנון ודרך הטיפול בכל הנוגע למכתב ההחרגה ונפקותו לא נרשמו בחוזה הרכישה, אלא שהדבר גם לא הוסבר לתובעים, בטענה, כי מדובר "במנגנונים קבועים שלא תלויים באדם כזה או אחר ולאור העובדה שהם מוגנים לאורך כל הדרך. הראיה לא נגרם להם שום נזק" (עמ' 69, ש' 12-13).

הסבר זה של הנתבע אינו הגיוני ואינו מתיישב עם השכל הישר. דווקא בגלל שמדובר במנגנון קבוע היה מקום לציינו בחוזה או, לכל הפחות, להבהיר אותו בפני התובעים. מדובר בנושא חשוב ומרכזי שכפי שציינתי לעיל, משליך על שאלת רישום בעלותם של התובעים על הדירה.
46. חובה הייתה על הנתבע להסביר בפני התובעים עניין הוצאת מכתב ההחרגה ואף לטפל בו וזאת כחלק בלתי נפרד מעניין הטיפול ברישום הדירה החדשה על שם הרוכשים. חובה שיש לבצעה בנאמנות. שכן, מדובר בחובה אלמנטרית הנגזרת מחובת הנאמנות של עורך דין כלפי רוכש הדירה. במחדליו הנ"ל, הנתבע הפר הן את חובת הגילוי והן עניין רישום זכויות התובעים והבטחת זכויותיהם בביטחונות על פי החוזה.

כעת נעבור לשאלה, האם הוכח קיומו של קשר סיבתי בין הפרות החובות הנ"ל לבין הנזקים שנגמרו לתובעים לטענתם בעקבות הפרת חובות אלו?

קשר סיבתי
47. לטענת הנתבע, המעשים שמיוחסים לו לא גרמו לתובעים נזקים כלשהם. מה גם, אילו נגרם להם נזק, הדבר היה מתבטא באיבוד זכויותיהם בשתי הדירות. לטענתו, מכתב ההחרגה לא היה בו כדי למנוע היקלעות החברה למצוקה כלכלית וממ ילא היה נדרש לבצע השלמות בניה לדירה ולשלם למפרק את החוב שנותר. כהוכחה לכך, גם יתר הרוכשים שהוציאו מכתבי החרגה, נדרשו לשלם את יתרת החוב ולשלם את חלקם בעלות עבודות הבניה. כך שלמעשה לא היה בהוצאת מכתב ההחרגה כדי להעניק לתובעים יתרון כלשהו.

מנגד, טענו התובעים כי בעקבות הפרת החובות הנ"ל, נגרמו להם נזקים רבים ונאלצו להוציא הוצאות רבות ונלוות. זאת גם בנוסף לעוגמת הנפש שנגרמה להם.

48. כידוע לצורך הוכחת התקיימותה של עוולת הרשלנות, על התובעים להוכיח מרכיב נוסף והוא קיומו של קשר סיבתי עובדתי ומשפטי.
משמעות מבחן הקשר הסיבתי עובדתי היא כי הפרת החובה מהווה גורם אשר בלעדיו אין. במילים אחרות, נבדקת השאלה, האם ללא הפרת החובה, לא היה נגרם הנזק שנטען בתביעה.

בנסיבות המקרה שלפנינו נשאלת השאלה במידה והנתבע לא היה מפר את חובת הגילוי בדבר מכתב ההחרגה והאם באי נקיטת שום פעולה מצד הנתבע לצורך הוצאתו, היה בכך כדי למנוע התרחשות הנזק הנטען?.
49. כאמור מהתשתית הראייתית שהוצגה בפניי עולה כי במהלך שנת 2004, נקלעה החברה לקשיים כלכליים. החברה נכנסה להליך פירוק, במסגרתו מונה מפרק זמני ששימש גם כמהל מיוחד לפרויקט הבניה וכונס נכסים.
מהבקשה למתן הוראות למכירת דירת התובעים (נ/1), אשר הוגשה ע"י המנהל המיוחד לבית המשפט שדן בעניין פירוק החברה ( פש"ר 358/06) , מתקבלת התמונה הבאה:
בין הרוכשים לבין הבנק, שלטובתו נרשמה המשכנתא, נחתם הסדר שלפיו הוסכם, בין היתר, כי כל רוכש ישלם את יתרת החוב שנותר לו לחברה עבור רכישת הדירה, יישא בחלקו היחסי בעלויות השלמת עבודות הפרויקט שהוערכו על סך של 50,000 ₪ לגבי כל דירה, וכל רוכש יצטרך גם להשלים את חלקו בעלויות הבניה שחלק מרוכשי הדירות מימנו בעצמם לאחר שהחברה הפסיקה את עבודות הבניה באתר ולפני כניסת החברה להליכי פירוק וזאת בסכום של 60,000 ₪ (סעיף 16 לבקשה למתן הוראות).

50. מכך יוצא, כי היה על התובעים לשלם מעבר ליתרת החוב שנותרה, סך של 110,000 ₪.
כאן המקום לציין, כי בהתאם לחישובי המנהל המיוחד, התובעים שילמו לחברה תשלומים על סך של 231,480 ₪ כשיתרת חובתם לחברה עמדה על סך של 418,225 ₪. אותה התחייבו התובעים לשלם עם מכירת דירת המגורים שלהם. סכום זה בתוספת הצמדה למדד תשומות בניה עמד, לטענת המנהל המיוחד, על סך של 520,590 ₪ (סעיפים 7 ו-8 לבקשה למתן הוראות).

51. אלא מה, לטענת המנהל המיוחד, התובעים לא עמדו בהתחייבויותיהם במסגרת ההסדר הנ"ל ולא שילמו את חלקם בעלויות ההשלמה ובביצוע העבודות, קרי לא שילמו הסך של 110,000 ₪, ואף לא שילמו את יתרת התמורה בגין רכישת הדירה. מצב זה גרם להיווצרות גרעון בקופת הפרויקט דבר שאילץ את יתר הרוכשים לשלם לבנק סכום כולל על סך של 520,000 ₪. הסדר זה לדברי המנהל המיוחד לא הקנה שום יתרון ליתר הרוכשים, ודווקא סייע לתובעים שיכלו להסיר מעליהם את השעבוד שרבץ לטובת הבנק (סעיפים 19 ו-22 לבקשה למתן הוראות).

52. לאור אי עמידת התובעים בהתחייבויותיהם שעל פי ההסדר הנ"ל, הדירה החדשה הועמדה למכירה. בסופו של יום, הצדדים הגיעו לידי הסכמה שקיבלה תוקף של החלטה שיפוטית, ביום 1.2.09 , שלפיה הדירה תועבר לבעלותם של התובעים תמורת תשלום סך של 410,000 ₪ בלבד (ת/15). כך שלמעשה, התובעים לא רק שלא חויבו לשלם את חלקם בעלויות ההשלמה וביצוע העבודות, אלא אף חויבו לשלם סכום שהינו נמוך מסכום יתרת חובם לחברה בגין רכישת הדירה. הרי, בהתאם לנספח ג' של חוזה הרכישה, עולה כי היתרה שהתובעים היו אמורים לשלם אותה במועד מכירת דירת המגורים עמדה על סך של 415,225 ₪.

כאן נשאלת השאלה האם הנזק הנטען בתביעה היה נגרם אילו החובות הנ"ל לא היו מופרות ?
סבורני כי התשובה לכך הינה חיובית.
53. מהראיות שהוצגו בפניי, ובפרט אלו שהוצגו ע"י הנתבע, מתקבל הרושם כי בין אם הוצא מכתב החרגה ובין אם לאו, לא היה בכך כדי למנוע את התרחשות הנזק ולמנוע את סיכון חשיפתם של התובעים לנישול זכויותיהם בדירה החדשה. הרי הנזק שנגרם, בהנחה שהוא אכן נגרם לתובעים וליתר הרוכשים, לא נגרם כתוצאה מאי הוצאת מכתב ההחרגה, אלא כתוצאה מהיקלעות החברה למצוקה כלכלית שבעקבותיה נכנסה היא להליכי הפירוק. מכתב ההחרגה לא היה בו כדי למנוע או לעצור הידרדרות מצבה הכלכלי של החברה והשלמת הבניה ומסירת הדירות במועד שהוסכם.

54. בעניין זה אף הוסיף הנתבע וטען, כי הוצאת מכתב ההחרגה לא היה בה כדי לחסוך מהתובעים את הצורך בלהתמודד מול המפרק ומול החברה ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך, והוכחה לכך היא העובדה כי גם יתר הרוכשים שקיבלו מכתב החרגה מהבנק נאלצו לטפל, להתמודד ולשאת בכל ההוצאות הנלוות כתוצאה מהפסקת עבודות הבניה בפרויקט וכניסת החברה להליכי פירוק, ובכך מכתב ההחרגה לא נתן ליתר הרוכשים יתרון כלשהו. אדרבא, דווקא יתר הרוכשים, שלגבי חלקן אף טען הנתבע שהוצא מכתב החרגה, שילמו, בסופו של יום, יותר מהתמורה הכספית שהתחייבו לשלמה בגין רכישת הדירה.
טענות אלו לא נסתרו ע"י התובעים שהעדיפו לשבת בחיבוק ידיים ולא להתמודד איתן ולנסות להציג ולו ראיה אחת שהיה בה כדי להפריכן.

55. בנוסף, בסופו של יום, ומהחישובים שהתקבלו לעיל, והקבלות שהוצגו גם ע"י התובעים עולה כי יתרת התמורה ששולמה ע" התובעים עמדה על סך של 410,000 ₪ בתוספת ריבית של 1,640 ₪ (ת/16). כך יוצא כי התובעים אף שילמו תמורה הפחותה מהתמורה הכללית שחויבו לשלמה בהתאם לחוזה הרכישה עצמו, וזאת גם מבלי לקחת בחשבון את ההצמדה למדד תשומות בניה או את הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת דירת המגורים, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך.

56. למעשה, לא ניתן לקבוע כי במידה והנתבע היה עומד בהתחייבויותיו ומגלה לתובעים ופועל לשם הוצאת מכתב ההחרגה, היה בכך כדי למנוע גרימת נזק לתובעים, בהנחה שאכן הוא נגרם. הנזק שנגרם להם, אם נניח שנגרם, נגרם, כפי שציינתי לעיל, בשל הידרדרות מצבה הכלכלי של החברה ולא היה במכתב ההחרגה כדי למנוע התרחשותו או לתת לתובעים, ואף ליתר הרוכשים שהוציאו מכתב החרגה, יתרון כלכלי או הגנה מסוימת על זכויותיהם בדירות. דבר שכאמור נטען ע"י הנתבע ולא נסתר או הופרך ע"י התובעים.

יתרה מזאת, גם לא הוכח כי אלמלא התרשלות הנתבע, התובעים לא היו מתקשרים בחוזה הרכישה ו/או היה מבטלים את העסקה. הרי הדבר לא נטען כלל וכלל בסיכומיהם, ובחקירת התובעים הוא הועלה בחצי פה בצורה מגומגמת ולא החלטית בעליל.

57. לאור האמור לעיל מתקבלת המסקנה כי התובעים לא הצליחו להוכיח התקיימותו של קשר סיבתי בין הפרת החובות הנטענות לבין הנזק שנטען. בהעדר קיומו של קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק, נשמט הבסיס להוכחת עוולת הרשלנות. על כן, דין תביעת התובעים כנגד הנתבע בכל הנוגע לעסקת הדירה החדשה, להידחות.

במאמר מוסגר יצוין עוד, כי גם אם היינו מגיעים לתוצאה שלפיה דווקא מתקיימים יחסי עורך-דין-לקוח בין התובעים לבין הנתבע, בהעדר הוכחת קשר סיבתי, אין כל מקום להטיל אחריות נזיקית על הנתבע מכוח עוולת הרשלנות.

העסקה למכירת דירת המגורים
58. לטענת התובעים, הנתבע התרשל כלפיהם בעסקה זו משידע על מצבם הרגיש והחשוף של התובעים וידע כי התמורה עבור מכירת דירת המגורים הייתה אמורה לשמש כתשלום האחרון להשלמת עסקת רכישת הדירה החדשה. למרות זאת, הנתבע לא התנה את העברת הזכויות בדירת המגורים במתן מכתב החרגה מהבנק או במתן ערבות מטעם החברה והותיר את התובעים חשופים לאיבוד כספם, סיכון " שכמעט התממש" (סעיף 28.3.2 לסיכומי התובעים).
לטענת התובעים בשל מחדליו של הנתבע, דירת המגורים נמכרה בשלב מאוחר יותר ולא בתוך המועד שהוסכם עליו בחוזה המכירה. בעקבות זאת, הם חויבו לשלם מדרגות מס רכישה גבוהים וזאת לאור רישומם כבעלים של שתי דירות מגורים במקביל.

59. אקדים ואציין כי לגבי עסקה זו, לא נעשתה כל אבחנה ע"י הצדדים בין החובות שיש להטילן על הנתבע במידה ובית המשפט יקבע כי הנתבע שימש גם כעורך דינם של התובעים, לבין אלו שיש להטילן על הנתבע במידה ובית המשפט יקבע, כפי שאכן נקבע במסגרת פסק דין זה, כי לא מתקיימים יחסי עורך-דין לקוח בין הצדדים גם בעסקה זו.
עם זאת, יש להבהיר כי לא היה בכך כדי לשנות את מסקנתי וזאת משום, שבדומה לעסקת רכישת הדירה החדשה, גם כאן לא הוכח קיומו של קשר סיבתי ואף לא הוכח כי לתובעים נגרם נזק כספי כשלהו. הרי גם אם נניח שהנתבע התרשל ולא הפר את חובותיו, לא הוכיחו התובעים כי בעקבות זאת נגרם להם נזק וכי אלמלא כך מצבם היה מוטב, וזאת מהטעמים שלהלן.

60. אין חולק בין הצדדים כי הסכם מכירת דירת המגורים בוטל ובעקבות זאת אף נמחקה הערת האזהרה שהייתה רשומה על שמו של נתבע 2. מה גם, התובעים נזכרו לציין בחקירתם ורק לאחר שנשאלו ע"י בא כוחו של הנתבע, כי בשנת 2011 הדירה נמכרה בתמורה לתשלום סך של 480,000 ₪. קרי, בהפרש רווח של כ-130,000 ₪ מהתמורה אשר הייתה אמורה להתקבל מנתבע 2 לפי הסכם המכר שבוטל.
התובעים אינם חולקים על כך אך לטענתם אין לקזז סכום זה ועדיין יש לחייב את הנתבע בפיצוי כספי בגין הפרת חובת תום הלב ודיני היושר והמשפט מהמשפט העברי.
61. חוזה המכירה שעליו ביססו התובעים את עילת התביעה בעניין זה בוטל. בעקבות ביטול העסקה, לא רק שלא נגרם נזק לתובעים, אלא שהם שלשלו לכיסם רווח כספי המסתכם בסך של 130,000 ₪. כך יוצא כי אם הייתה רשלנות כלשהי מצד הנתבע, הדבר דווקא הטיב את מצבם של התובעים.
כאן המקום להדגיש כי מכוח עילה נזיקית, אין התובע זכאי לפיצויי קיום אלא פיצויי הסתמכות בלבד שיעמידו אותו במצב שבו היה אילולא הופרה כלפיו חובת עורך הדין. במקרה שלפנינו, הוכח כי לתובעים לא נגרם כל נזק, אפילו בהתאם לטיעוני התובעים עצמם, הסיכון " כמעט התממש". מה גם, להיפך מצבם הוטב, וזאת אף אם נקבל את טענת התובעים ונקזז את מס הרכישה שלטענתם עמד על סך כולל של 25,000 ₪ שחויבו לשלמו, לטענתם, בעקבות רישומם כבעלים של שתי דירות מגורים במקביל.
כאן המקום לציין, כי דירת המגורים נמכרה למעשה לאחר שהתובעים עברו לגור בדירתם החדשה, על כן, ספק אם בעניין זה יש להטיל אשמה כלשהי על הנתבע או אפילו על החברה.

62. מן המקובץ לעיל, מתקבלת המסקנה כי גם לגבי עסקת מכירת דירת המגורים, התובעים לא הוכיחו כי כל רכיבי עוולת הרשלנות התקיימו ועל כן דין תביעתם נגד הנתבע גם בעניין זה, להידחות.

63. לאור התוצאה שאליה הגעתי מתייתר הצורך לדון ביתר הטענות שהועלו ע"י הצדדים, לרבות טענת ההתיישנות והשיהוי.

סיכום
64. לאור כל האמור לעיל, הנני מורה על דחיית התביעה כנגד הנתבע ומחייבת את התובעים בהוצאות הנתבע בסך של 15,000 ₪ כולל מע"מ כחוק. הסכום ישולם תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל .

ניתן היום, ג' תשרי תשע"ו, 16 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.